Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach Wydział II Cywilny Ośrodek (...) w R.

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Sławomir Łabuz

Protokolant: Izabela Kucza

po rozpoznaniu w dniu 17 września 2015 roku w Rybniku

sprawy z powództwa Gminy M. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w R.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę nr 10/2014 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości poprzez adaptację części pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny oraz jego sprzedaż na rzecz Inwestora,

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 440 zł (czterysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt: II C 105/15

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. R. pozwem z dnia 26.02.2015 r. domagała się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości poprzez adaptację części pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny oraz sprzedaży na rzecz inwestora. Podniosła, iż w budynku przy ul. (...) znajduje się 8 lokali w tym 7 mieszkalnych i jeden użytkowy z czego 5 jest własnością powódki. Powódka posiada udział wynoszący 60%. Dnia 20.01.2015 poinformowano powódkę o podjęciu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów m.in. nad skarżoną uchwałą. Uchwałą tą pozwana wspólnota wyraziła zgodę na wyłączenie z części wspólnej nieruchomości i adaptację na cele mieszkalne całej dotychczasowej powierzchni strychu. Powódka podniosła, iż najemcy lokali zostali by w tej sytuacji pozbawieniu możliwości korzystania ze strychu gdzie suszą pranie. Nadto, wyłączenie z części wspólnej całej powierzchni strychu , wyodrębnienie oraz zbycie na rzecz jednego z właścicieli uniemożliwi współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów. Zarzuciła, iż przychody ze sprzedaży nowo powstałego lokalu zostaną przeznaczone na pokrycie przyszłych kosztów remontu nieruchomości wspólnej w związku z czym na czynności tej skorzysta cała Wspólnota w tym i sama powódka. Korzyści dla współwłaścicieli w przypadku sprzedaży lokalu będą duże większe niż utrzymywanie pomieszczenia nieprzynoszącego żadnego dochodu. Pomieszczenia strychowe są wykorzystywane jako skład różnych rzeczy a nie suszarnia i trudno przyjąć, iż taki stan nie utrudnia korzystania z niego pozostałym współwłaścicielom. Wskazała również, iż zostało wydzielone pomieszczenie zastępcze które pozwala zachować wspólne prawo.

Sąd ustalił

W budynku przy ul. (...) znajduje się 8 lokali w tym 7 mieszkalnych i jeden użytkowy z czego 5 jest własnością powódki. Wspólnota posiada zarząd w osobie K. H. oraz zarządcę w osobie M. K. (okoliczności bezsporne, k. 13).

Przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu w nieruchomości przy ulicy (...) będącej własnością Gminy, Gmina działając przez zakład budżetowy zawierała umowy najmu poszczególnych lokali mieszkalnych. Gmina zobowiązała się w nich do umożliwienia najemcom wspólnego używania z innymi najemcami zamieszkałymi w tymże domu m.in. strychu (k. 23-44).

Wśród członków wspólnoty pojawiła się propozycja zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – strychu, zmianę jego przeznaczenie na samodzielny lokal mieszkalny a następnie sprzedaż. Pozyskane środki ze sprzedaży miały zasilić finanse wspólnoty i zabezpieczyć przyszłe remonty.

W związku z propozycją, miejski zarząd budynków będący jednostką organizacyjną Gminy przeprowadził wywiad wśród najemców lokali gminnych we wspólnocie mieszkaniowej w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez adaptację części pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny oraz jego sprzedaż. Spośród 5 najemców lokali (...) z nich wyraziło zgodę (k. 22).

Dnia 5 grudnia 2014 roku właściciele lokali nieruchomości położonej przy ul. (...) posiadający 40% udziałów w nieruchomości wspólnej złożyli wniosek o zmianę zasad głosowania nad uchwałami żądając wprowadzenia zasady „1 właściciel 1 głos” m.in. w głosowaniu nad uchwałą nr 10/2014 r. w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny oraz jego sprzedaż na rzecz Inwestora (k. 19, k. 86).

Następnie pismem z dnia 10 grudnia 2014 roku zarządca nieruchomości M. K. przesłała w załączeniu projekt uchwały nr 10/2014 członkom wspólnoty mieszkaniowej wnosząc, by po zapoznaniu się z ich treścią oddali głos i zwrócili wraz z załączoną kartą do głosowania do dnia 24 grudnia 2014 roku (k. 90).

Uchwałą nr 10/2014 wspólnota mieszkaniowa nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...) wyraziła zgodę na adaptację części pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny przez W. Z. zamieszkałą w R. przy ulicy (...). Wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na wyłączenie z nieruchomości wspólnej pomieszczeń strychowych w klatce schodowej nr 45 o powierzchni około 20 m ² zgodnie ze szkicem oraz adaptację i zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości `na samodzielne lokale mieszkalne a nadto wynajem po zakończeniu prac adaptacyjnych i sprzedaż nowo powstałego lokalu na rzecz inwestora. Wspólnota zobowiązała inwestora do realizacji prac na podstawie i na warunkach określonych w umowie adaptacji stanowiącej załącznik do uchwały. Jednocześnie w uchwale, wspólnota udzieliła pełnomocnictwa zarządcy nieruchomości M. K. do podpisania w imieniu wspólnoty umowy. Nadto, wspólnota udzieliła pełnomocnictwa zarządcy do zaakceptowania w imieniu wspólnoty przedstawionego przez inwestora projekt adaptacji. Ustaliła, iż wszelkie przychody związane z udostępnianiem części pomieszczeń strychowych w trakcie realizacji prac adaptacyjnych zostaną zaliczone jako pożytki z części wspólnej i rozliczone pomiędzy wszystkich właścicieli. Przychody ze sprzedaży nowo powstałego lokalu przeznaczone zostaną na pokrycie kosztów przyszłego remontu nieruchomości wspólnej. Wspólnota zobowiązała się do sprzedaży powstałego w wyniku adaptacji na rzecz inwestora lokalu za cenę nie mniejszą niż wynikająca z operatu szacunkowego. Sprzedaż lokalu dokonana zostanie po dostarczeniu przez inwestora zaświadczenia o samodzielności. Właściciele lokali ustalają, że cena sprzedaży lokalu zostanie ustalona w oparciu o operat szacunkowy określający wartość rynkową (uchwała nr 10/2014 k. 17-18, k. 71-72)

Zgodnie z projektem adaptacji, inwestor zgodnie z uchwałą nr 10/2014 zobowiązał się do wykonania we własnym zakresie i na własny koszt wszelkich prac związanych z adaptacją pomieszczeń strychowych na samodzielny lokal mieszkalny. Przed przystąpieniem do robót inwestor zleci opracowanie dokumentacji technicznej projektu adaptacji (k. 20-21).

Pismem z dnia 20 stycznia 2015 roku zarządca nieruchomości M. K. poinformowała członków Wspólnoty Mieszkaniowej, iż zakończona została procedura korespondencyjnego zbierania głosów nad projektem uchwały nr 10/2014. Poinformowała, iż właściciele złożyli wniosek o zmianę sposobu głosowania nad uchwałą wg zasady „1 właściciel 1 głos”. W trakcie przeprowadzonego głosowania, za przyjęciem uchwały głosowało 3 właścicieli. Mając na uwadze powyższe poinformowano, że uchwała nr 10/2014 została podjęta większością głosów (k. 79-86).

Pismami z 4 lutego 2015 roku zarządca zwrócił się do powódki o zobligowanie najemców lokali do natychmiastowego usunięcia rzeczy zalegających na strychu budynku albowiem uchwałom został on przeznaczony do adaptacji. Niezależnie od tego niedopuszczalne jest składowanie w pomieszczeniach wspólnego użytku rzeczy gdyż może to stanowić zagrożenie pożarowe (k.91) . Kolejnym pismem z 20 kwietnia 2015 r. zwrócono się o poinformowanie lokatorów by zaprzestali korzystania ze strychu w związku z wykonywaną adaptacją pomieszczeń strychowych. Wskazano, iż zostanie przygotowane pomieszczenie w którym lokatorzy będą mogli suszyć pranie na strychu (k. 92-96). Na strychu nieruchomości położonej przy ul. (...) składowane są rowery, opony, stare meblościanki (fotografie k. 97-99).

Sąd zważył

Powództwo okazało się zasadne z dwóch powodów.

Powództwo oparte jest o art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 23 czerwca 1994 r. o własności lokali zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl). Stosownie do art. 23 ust. 1 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a ponadto uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Pozwana poinformowała powoda o zaskarżonej w niniejszej sprawie uchwale - podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie - w dniu 20 stycznia 2015 r. Od tego dnia należy liczyć termin do jej zaskarżenia. Ponieważ pozew został wniesiony 26 lutego 2015 r. poprzez nadanie w UP zatem uchwała została zaskarżona w ustawowym terminie.

Przystępując do analizy skarżonej uchwały zauważyć należny, iż zmierza ona co do zasady nie tyle do wyłączenia części nieruchomości wspólnej (strychu) z wspólnego użytkowania przez współwłaścicieli ale zmierza do jej sprzedaży. Uchwała zezwala bowiem sekwencyjnie, na wyłączenie części nieruchomości wspólnej, jej adaptację na samodzielny lokal, wynajem a następnie, sprzedaż konkretnej osobie trzeciej W. Z. która jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej posiadając 9% udział. W par 2 pkt 3 uchwały, wspólnota wyraża zgodę na sprzedaż nowo powstałego lokalu W. Z. a w par 5 pkt 1 wspólnota zobowiązuje się do sprzedaży nowo powstałego lokalu W. Z. za cenę będącą różnicą wartości rynkowej i nakładów wyliczonych przez rzeczoznawcę. Zatem Inwestor czyni nakłady na nieruchomość polegające na dążeniu do uzyskania jego samodzielności po to by go następnie nabyć – do czego zobowiązała się wspólnota. Inaczej mówiąc, inwestor dokonuje adaptacji by po uzyskaniu stosownych zaświadczeń dokonać zakupu mieszkania. W tym też celu w uchwale wspólnota zobowiązuje się do sprzedaży lokalu inwestorowi.

Zgodnie z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotem współwłasności są tylko te części budynku które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Zgodnie z art. 12 ust 1 ustawy, właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem w sposób nie utrudniające korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust 1 ). W sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. W takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z rzeczy.

Skarżona uchwała co do zasady nie zmierza jednak do uregulowania korzystania z nieruchomości wspólnej – strychu - poprzez przyznanie prawa do wyłącznego korzystania z niego ale do sprzedaży. W uchwale wspólnota zobowiązała się do zbycia tak utworzonego lokalu.

W pierwszej kolejności kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy uchwała mocą której wspólnota mieszkaniowa zobowiązała się do zbycia części nieruchomości de facto na podział nieruchomości wspólnej, zniesienie współwłasności części wspólnej nieruchomości może być podjęta uchwałą większości i bez zachowania formy aktu notarialnego.

Niewątpliwie strych jest częścią nieruchomości wspólnej. Przy zgodzie pozostałych współwłaścicieli lokalu możliwe jest żądanie zniesienia współwłasności polegające na wyodrębnieniu strychu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08), właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Nie ulega wątpliwości, iż do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w odpowiedniej formie przewidzianej przepisami.

W niniejszej sprawie docelowo strych miał się stać odrębną nieruchomością lokalową zbytą na rzecz inwestora. Zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej i przekazanie jej na wyłączną własność osobie trzeciej winno nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego zawartej przez wszystkich właścicieli lokali. Z uchwały wynikało jedynie, iż wspólnota mieszkaniowa zobowiązuje się do sprzedaży lokalu (powstałego w wyniku adaptacji strychu). Cena miałaby być różnicą pomiędzy wartością rynkową a wartością nakładów. Jedynie w par 5 pkt 5 uchwała wspomina ( i to w kontekście pokrycia kosztów ) o notarialnej umowie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży oraz sprostowaniu wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej a nadto protokole sporządzonym w formie aktu notarialnego z zebrania wspólnoty mieszkaniowej dotyczącego ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu z upoważnieniem zarządu wspólnoty do realizacji czynności związanych z ustaleniem odrębnej własności lokalu. Jednak w niniejszej sprawie nowy lokal miałby powstać w wyniku zniesienia części nieruchomości wspólnej, części jaką niewątpliwie jest strych. Do sprzedaży zobowiązała się wspólnota w uchwale. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga formy notarialnej pod rygorem nieważności (art. 158 kc w zw. z art. 73 § 2 zd 1 kc). Zgodnie z art. 158 kc, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem przepis przewiduje zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność wymóg formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.). Zaskarżona uchwała zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, jako sprzeczna z przepisami prawa podlegała uchyleniu na mocy art. 25 ust 1 u.w.l.

Więcej wątpliwości budzi kwestia, czy zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości przez wspólnotę może nastąpić uchwałą podjętą przez większość współwłaścicieli, nie zaś przez wszystkich właścicieli lokali. Wydzielenie strychu z nieruchomości wspólnej zmniejszy powierzchnię tej nieruchomości, a zatem i udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej jako części składowej prawa głównego - własności wyodrębnionego lokalu. Jak wskazano wyżej właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Zatem do podjęcia tego rodzaju decyzji wymagana byłaby umowa wszystkich współwłaścicieli zawarta w formie aktu notarialnego. Konsekwentnie, zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, czynności prawnej prowadzącej w konsekwencji do zmiany wysokości udziałów wymaga udziału wszystkich właścicieli lokali. Z tych względów skarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i podlega uchyleniu. Natomiast niemożność uzyskania jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego. Część właścicieli nie może decydować bowiem o prawie własności nieruchomości lokalowych nawet jeśli decyzja ta dotyczy tylko części wspólnej nieruchomości.

Niezależnie od powyższych rozważań należy podnieść, iż skarżona uchwała dotyczyła m.in. zgody na adaptację strychu na rzecz inwestora. Gmina posiadająca 60% udziałów wskazała, iż uchwała narusza jej interesy albowiem umowami najmu zawieranymi z najemcami pięciu należących do Gminy lokali zobowiązała się do umożliwienia korzystania ze strychu. Z zapisów umów najmu (część z nich została zawarta jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu) wynika, iż najemcom przysługuje wspólne używanie z innymi najemcami m.in. strychu. Obecnie, strych pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Z przedstawionych zdjęć oraz monitów zarządcy wynika, iż mieszkańcy traktują to pomieszczenie jak przechowalnię różnych przedmiotów gdzie znajdują się m.in. rowery, opony, stare meblościanki, worki z rożnymi przedmiotami i.t.d. Realizacja uchwały wyłączy z użytku strych a tym samym powódka nie będzie mogła wywiązać się z zobowiązań umownych. Zatem, uchwała narusza również interes członka wspólnoty – Gminy bowiem zawarte przez nią umowy najmu przewidują możliwość korzystania ze strychu co stanie się niemożliwe.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, na zasadzie przytoczonych przepisów uchylono skarżoną uchwałę o czym orzeczono w pkt 1 wyroku. O kosztach procesu orzeczono stosowanie do art. 98 par 1 kpc w pkt 2 orzeczenia.