Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 listopada 2016 r.

Sąd Rejonowy dla W. M.w W., Wydział XVI Cywilny, w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Ewa Suchecka - Bartnik

Protokolant: Aleksandra Zawadzka

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2016 r. w W., na rozprawie sprawy

z powództwa I. S.

przeciwko K. O.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w W.

o zapłatę

1.  Oddala powództwo;

2.  Zasądza od powoda I. S. na rzecz pozwanego K. O. kwotę (...) (jeden tysiąc dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XVI C 1163/15

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 26 lutego 2015 r. (data prezentaty tut. Sądu) powód I. S. wniósł o zasądzenie od K. O. kwoty 6 999,00 tytułem zaliczek za okres od września 2004 do czerwca 2014 roku wraz z odsetkami ustawowymi naliczanych w sposób szczegółowo wskazany w pozwie oraz kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż powód i pozwany w latach 2004-2014 byli współwłaścicielami dwóch nieruchomości gruntowych położonych na terenie Osiedla (...) w W. przy ul. (...). Powód wyjaśnił, iż nieruchomości te, jako droga wewnątrzosiedlowa stanowiły jedyny szlak komunikacyjny łączący poszczególne domy znajdujące się na osiedlu z drogą publiczną. Wskazał, że w latach 2004-2014 współwłaściciele nieruchomości podejmowali uchwały o ustaleniu wysokości miesięcznej zaliczki na poczet kosztów związanych z utrzymaniem przedmiotowych nieruchomości, naliczanej od każdego budynku jednorodzinnego lub budynku szeregowego, niezamieszkanego domu jednorodzinnego lub szeregowego oraz od niezabudowanych działek jednorodzinnych. Powód nadmienił, iż wskazane uchwały uchwalone zostały większością współwłaścicieli nieruchomości, co zgodnie z art. 201 k.c. w zw. z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. przesądza o ich skuteczności, a ponadto ani pozwany, ani inni współwłaściciele nigdy nie kwestionowali skuteczności wskazanych uchwał oraz samego obowiązku ponoszenia przedmiotowych kosztów. Powód oświadczył, iż miesięczne zaliczki były wykorzystywane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności sprzątanie, oświetlenie, odśnieżanie, utrzymanie uzbrojenia terenu, koszenie trawy i bieżące konserwacje. Dalej powód wskazał, iż pozwany korzystał z nieruchomości, jednak konsekwentnie odmawiał płacenia zaliczek związanych z kosztami ich utrzymania, pomimo spoczywającego na nim obowiązku uczestniczenia w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Przy czym, jak nadmienił powód, współwłaściciele przedmiotowych nieruchomości dokonali podziału ciężaru i kosztów w sposób abstrahujący od wielkości udziału w rzeczy wspólnej, obciążając kosztami utrzymania nieruchomości w równym stopniu wszystkich właścicieli budynków szeregowych i jednorodzinnych, właścicieli niezamieszkanych budynków szeregowych i jednorodzinnych oraz właścicieli niezabudowanych działek jednorodzinnych. Podkreślił, iż zaliczki na pokrycie kosztów zarządu winny być uiszczane w dniu 10 każdego miesiąca (pozew k. 14-23).

W odpowiedzi na pozew z dnia 03 lipca 2015 r. pozwany K. O. wniósł o oddalenie powództwa w całości podnosząc zarzut, iż roszczenia objęte pozwem są niezasadne, nieudowodnione, a także przedawnione. Pozwany wniósł również o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwany przyznał, iż jest współwłaścicielem nieruchomości-działek gruntu o numerach 81,88,103,104,106,107,108,111 objętych księgą wieczystą Sądu Rejonowego dla W. M.nr (...) oraz działki gruntu nr (...), objętych księgą wieczystą tego samego Sądu nr (...). Dalej pozwany zakwestionował wszelkie pozostałe twierdzenia i okoliczności zawarte w pozwie. Pozwany zaprzeczył w szczególności, aby współwłaściciele nieruchomości podjęli uchwały o ustaleniu wysokości zaliczek, które są objęte pozwem. Pozwany stwierdził, że nie miał żadnej wiedzy o podejmowaniu takich uchwał przez współwłaściciel. Wskazał też, że nie był informowany o terminach zebrań. Pozwany zaprzeczył faktowi złożenia pod listą głosowania z 27 marca 2004 r. swojego podpisu. W ocenie pozwanego z dokumentów wynika, iż do uchwały z dnia 19 czerwca 2004 r. wszystkie podpisy złożono 27 marca 2004 r.

Rozwijając swoje stanowisko pozwany wskazał, iż kserokopie niepoświadczone za zgodność z oryginałem (co dotyczy w szczególności rzekomych jak wskazał uchwał za lata 2005-2014 o ustalenie wysokości zaliczki miesięcznej i załączników do nich), załączone do pozwu nie mogą stanowić dowodu w sprawie, gdyż nie mają waloru dokumentu a pozwany zakwestionował je w całości-tak co do treści jak i autentyczności. Pozwany zwrócił również uwagę, iż niektóre z uchwał posiadają przekreślenia i dopiski, co podważa ich autentyczność. Ponadto, powód nie dołączył do tychże uchwał list obecności współwłaścicieli ze wskazaniem, kto i w jaki sposób głosował za uchwałą, a w związku z tym nie wiadomo, czy uchwały zostały w ogóle powzięte.

Pozwany podniósł również, iż powód nie może dochodzić od pozwanego zapłaty zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości po zakończeniu roku obrotowego (kalendarzowego). W to miejsce powstaje ewentualne roszczenie o zwrot rzeczywistych kosztów utrzymania rzeczy wspólnej za poprzedni rok ponieważ każda zaliczka funkcjonująca na gruncie prawa zobowiązań jest postrzegana jako zastrzeżenie umowne o przedterminowym działaniu na poczet określonego świadczenia i nie jest to samoistne zobowiązanie oderwane od świadczenia ,,głównego”. Tymczasem powód nie wykazał, jakie były rzeczywiste wydatki związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej w zakresie przypadającym na udział poszczególnych współwłaścicieli, w tym na pozwanego w latach 2004-2014. Pozwany zakwestionował również legitymację powoda do dochodzenia roszczeń objętych pozwem, gdyż nie wynika ona z art. 209 k.c., gdyż roszczenie objęte pozwem nie zmierza do zachowania wspólnego prawa. Zdaniem pozwanego, bezpodstawne jest stosowanie ustawy o własności lokali, ponieważ nie występuje wspólnota mieszkaniowa ani odrębne lokale w rozumieniu powyżej ustawy. Więc nie ma zastosowania art. 15 ust. 1 tej ustawy o obowiązku uiszczania zaliczek w terminie do 10 dnia każdego miesiąca. (odpowiedź na pozew k. 87-91)

W piśmie procesowym z dnia 27 lipca 2015 r. powód ustosunkował się do twierdzeń i zarzutów pozwanego. Stwierdził, iż działki, których kosztów utrzymania dotyczy pozew są zabudowane drogami wewnątrzosiedlowymi, a część z nich to tereny zieleni. Na koszty utrzymania działek składają się: koszty sprzątania dróg wewnątrzosiedlowych, koszty istniejącego oświetlenia ww. ul. wewnątrzosiedlowych, koszty koszenia działek (...), koszty napraw uzbrojenia osiedlowego w zakresie wodno-kanalizacyjnym i sieci NN oraz oświetlenia, koszty prowadzenia spraw zarządu. Powód stwierdził również, iż w roku 2005 i 2006 doszło do spotkania zarządu wspólnoty nieruchomości wspólnych osiedla (...) z pozwanymi, na którym to spotkaniu powód I. S. wręczył pozwanemu statut wspólnoty, uchwałę powołującą zarząd oraz kopie druków i zaliczek za lata 2004 do 2006. (pismo procesowe k. 111-113)

Pismem procesowym z dnia 20 sierpnia 2015 r. pozwany zaprzeczył wszelkim okolicznościom faktycznym zawartym w piśmie procesowym powoda z dnia 27 lipca 2015 r. Pozwany przedstawił szczegółową argumentację przemawiającą za uznaniem przedstawionych przez powoda uchwał za niewiarygodnych. Dalej pozwany wskazał, iż uchwały nie wywołują jakichkolwiek skutków prawnych, podobnie jak i ,,Statut Wspólnoty (...) Wspólnych Osiedla (...), gdyż są w istocie umowami a zatem niezbędna jest zgoda wyrażona przez danego współwłaściciela, żeby go wiązała. Pozwany podniósł również, iż wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Pozwany zwrócił również uwagę, iż powód dotychczas nie przedstawił zastawienia wydatków, a do chwili obecnej rzekome zaliczki powinny być rozliczone. (pismo procesowe k. 186-191)

Pismem procesowym złożonym na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2016 r. interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Likwidacji popierając powództwo w całości. W uzasadnieniu powtórzyła ona argumenty przytaczane wcześniej przez powoda. Interwenient uboczny zgłosił dodatkowe roszczenie o zasądzenie od pozwanego kwoty 15 720 zł z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości. Postanowieniem wydanym na ww. rozprawie tut. Sąd wyłączył do odrębnego rozpoznania roszczenie o zapłatę kwoty 15 720 zł od pozwanego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji polecając przedstawienie kopii pisma interwenienta Przewodniczącej Wydziału celem zarejestrowania z nowym wpływem. Na rozprawie tej pełnomocnik powoda oświadczył, iż na wypadek nieuwzględnienia powództwa o zapłatę zaliczek wnosi o zapłatę kwoty wskazanej w pozwie tytułem bezpodstawnego wzbogacenia pozwanego kosztem powoda. (interwencja uboczna k. 339-342v., protokół rozprawy k. 343-344)

Na rozprawie w dniu 18 listopada 2016 r. strony zajęły ostateczne stanowisko w sprawie. Powód poparł w całości powództwo oraz wskazał, iż ma świadomość tego, że uregulowania, które podjęła wspólnota właścicieli nie mają zastosowania do wszystkich współwłaścicieli. Wniósł o uznanie, że pozostali właściciele w sposób dorozumiany wyrazili zgodę na takie uregulowania utrzymania kosztów nieruchomości wspólnej. Powód ewentualnie wniósł o uznanie, iż pozwany wzbogacił się bezpodstawnie kosztem powoda.

Pozwany podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie wskazując, iż pozwany nie wyrażał zgody na żadną z uchwał dotyczących zaliczek, nie można wywodzić dorozumianej zgody współwłaścicieli po zakończeniu roku obrotowego powód ewentualnie mógłby żądać rzeczywiście poniesionych kosztów, a nie zaliczek, dowody na tę okoliczność nie zostały jednak przedstawione, co więcej powód wskazał w zeznaniach, że żadnych kosztów za udział pozwanego nie ponosił, więc nie ma podstaw do żądania zapłaty niezależnie od niewykazania tych kosztów.

Interwent uboczny przyłączył się do pozwu i poparł stanowisko powoda. (protokół rozprawy k. 391-396)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

I. S. oraz O. K. są współwłaścicielami wraz z innymi osobami dwóch nieruchomości gruntowych położonych przy ul. (...) i ul. (...) na terenie Osiedla (...) w W..

Jedna z tych nieruchomości składa się z działek gruntu o nr ewidencyjnych 81, 88, 103, 104, 106, 107, 108, 111 położnych w obrębie 1-06-20, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Natomiast druga nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr (...) położonej w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). (Zwane w dalszej części uzasadnienia (...))

Na „Osiedlu (...)” położonym przy ul. (...) i ul. (...) w W. znajdują się 42 domy jednorodzinne. Powyżej opisane nieruchomości w przeważającej części stanowią drogi wewnątrzosiedlowe łączące poszczególne domy z drogą publiczną, a część z nich to teren zieleni. Przez nieruchomości te przebiega sieć wodociągowo-kanalizacyjna. Lampy oświetleniowe oświetlające ulice nie znajdują się na Nieruchomościach Wspólnych, lecz na nieruchomościach stanowiących własność indywidualnych osób.

(dowód: opis zwykły z księgi wieczystej nr (...) k. 24-32v, odpis zupełny z księgi wieczystej nr (...) k. 33-45, zeznania K. O. k. 394-396, zeznania powoda k. 391-394, (zeznania świadków M. O. i J. R. – protokół rozprawy z dnia 18 stycznia 2016 roku, płyta k. 236, zeznania świadków R. Z. D. R. -protokół rozprawy z dnia 28 stycznia 2016 roku płyta DVD k. 243)

Część współwłaścicieli nieruchomości wspólnych Osiedla (...) w związku z likwidacją Spółdzielni (...) i przeniesieniem na wszystkich mieszkańców osiedla udziałów w Nieruchomościach Wspólnych postanowiła powołać twór o nazwie W. do przejęcia praw do zarządzania nieruchomościami wspólnymi. Wobec tego część współwłaścicieli tych nieruchomości tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. podjęła niejednomyślnie uchwałę nr 1 uchwalającą statut tej Wspólnoty.

(dowód: statut Wspólnoty nieruchomości wspólnych Osiedla (...) k. 174-178, uchwała nr 1 z dnia 27 marca 2004 r. k. 171-172, zeznania powoda k. 391-394, zeznania świadków M. O. i J. R. – protokół rozprawy z dnia 18 stycznia 2016 roku, płyta k. 236, zeznania świadków R. Z. D. R. -protokół rozprawy z dnia 28 stycznia 2016 roku płyta DVD k. 243).

Uchwałą nr 1/06/04 z dnia 19 czerwca 2004 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła projekt budżetu Wspólnoty na okres od dnia 1 lipca do dnia 31 grudnia 2004 r. oraz ustaliła miesięczne obciążenie kosztami zarządzania nieruchomościami wspólnymi w wysokości 100 zł miesięcznie dla budynków szeregowych i jednorodzinnych.

Uchwałą nr 2 z dnia 8 lutego 2005 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2005 r. oraz ustaliła miesięczne obciążenie kosztami zarządzania nieruchomościami wspólnymi w wysokości 60 zł miesięcznie dla budynków szeregowych i jednorodzinnych oraz w wysokości 45 zł dla budynków szeregowych i jednorodzinnych niezamieszkanych. (dowód: uchwała nr 1/06/04 z dnia 19 czerwca 2004 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 115-118, uchwała nr 2 z dnia 8 lutego 2005 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 121-124v.)

Uchwałą nr 3 z dnia 16 lutego 2006 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2006 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 60 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 45 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 29 marca 2007 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2007 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 60 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 45 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 20 marca 2008 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2008 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 60 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 45 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 26 marca 2009 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2009 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 60 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 45 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 25 marca 2010 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2010 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 54 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 40,50 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 24 marca 2011 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2011 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 54 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 40,50 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 29 marca 2012 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2012 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 54 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 40,50 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 27 marca 2013 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2013 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 62 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 40,50 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Uchwałą nr 3 z dnia 25 marca 2014 r. część współwłaścicieli (...) Wspólnych tytułując się Wspólnotą (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) w W. przyjęła budżet Wspólnoty na okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2014 r. oraz ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych w powyższym okresie w wysokości 62 zł od każdego budynku szeregowego i jednorodzinnego oraz w wysokości 40,50 zł dla wszystkich niezabudowanych działek jednorodzinnych.

Powyższe uchwały nie zostały podjęte jednomyślnie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

(Dowód: uchwała nr 3 z dnia 16 lutego 2006 r. wraz załącznikiem nr 2 k. 125-128, uchwała nr 3 z dnia 29 marca 2007 r. wraz załącznikiem nr 2 k. 129-132, uchwała nr 3 z dnia 20 marca 2008 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 133-136, uchwała nr 3 z dnia 26 marca 2009 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 137-141, uchwała nr 3 z dnia 25 marca 2010 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 142-146, uchwała nr 3 z dnia 24 marca 2011 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 147-150., uchwała nr 3 z dnia 29 marca 2012 r. wraz z załącznikiem nr 2 k.151-154, uchwała nr 3 z dnia 27 marca 2013 r. wraz z załącznikiem nr 2 k. 155-160, uchwała nr 3 z dnia 25 marca 2014 r. k. 161-166)

K. O. nie brał udziału w żadnym głosowaniu nad wyżej przytoczonymi uchwałami ani też nie wyrażał zgody na podjęcie powyższych uchwał tak w sposób wyraźny jak i dorozumiany. Podpis złożony przy jego nazwisku pod listą głosowania za uchwałą nr 1 z dnia 27 marca 2004 roku, przy którym dopisana jest data 27 marca 2004 r. nie należy do niego ani do jego żony. K. O. nie uiszczał podobnie jak i innych pięciu czy sześciu współwłaścicieli (...) Wspólnych zaliczek na ich utrzymanie.

(dowód: zeznania K. O. k. 394-396, statut Wspólnoty nieruchomości wspólnych Osiedla (...) k. 174-178, uchwała nr 1 z dnia 27 marca 2004 r. k. 170-172 z listą głosowania- okoliczność niesporna ustalona na podstawie art. 229 k.p.c. w zakresie braku złożenia podpisu przez pozwanego, zaś co do złożenia podpisu przez jego żonę- niewykazana przez powoda zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 253 zdanie drugie k.p.c.)

I. S. nie ponosił kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na K. O.. Z nadwyżki uzyskanej z wpłacanych zaliczek przez część współwłaścicieli ponad rzeczywiste wydatki związane z utrzymaniem (...) Wspólnych utworzony został przy braku jednomyślnej zgody na to wszystkich współwłaścicieli (...) Wspólnych fundusz remontowy, na którym obecnie znajduje się kwota około 200.000 zł.

(dowód: zeznania I. S. k. 391-394)

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych przez strony postępowania oraz zeznań stron i częściowo świadków.

Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej dotyczących autentyczności uchwał przedstawionych przez stronę powodową zauważyć należy, co prawda strona powodowa nie przedstawiła oryginału tych uchwał, a jedynie kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza, ale ze względów opisanych poniżej okoliczność autentyczności i prawdziwości uchwał nie była istotna dla rozpoznania sprawy, a mianowicie wobec braku wykazania, iż pozwany lub jego żona podpis pod tymi uchwałami złożyli, jak również by zostały one podjęte jednomyślnie przez wszystkich Współwłaścicieli (...) wspólnych.

Wskazania wymaga przy tym, iż strona powodowa była dwukrotnie zobowiązywana do okazania na rozprawie oryginałów tych uchwał, wobec wiadomych jej zarzutów pod adresem prawdziwości i autentyczności tych dokumentów- nigdy – do czasu zamknięcia rozprawy takiej gotowości okazania nie zasygnalizowała sądowi.

Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanych w sprawie świadków – M. O. i J. R. (rozprawa z dnia 18 stycznia 2016 roku, płyta k. 236) co istnienia i zagospodarowania (...) Wspólnych. Sąd nie dał wiary zeznaniom M. O. części, w której wskazywała na udział pozwanego w zakładaniu Wspólnoty jako że niespornie z dokumentów zgromadzonych w sprawie i zeznań stron wynika, iż pozwany w żadnym zebraniu współwłaścicieli i w głosowaniu nad podejmowanymi przez nich uchwałami udziału nie brał. Nie uszło przy tym uwadze Sądu, iż zeznania tych świadków mają charakter ogólnikowy co do realnie ponoszonych przez współwłaścicieli kosztów, nie precyzują ich wysokości. Co więcej z ich zeznań wynika, jakoby co roku następowało rozliczenie poniesionych kosztów- dowodu na taką okoliczność powód w sprawie niniejszej nie złożył. W efekcie ich zeznania okazały się nieprzydatne dla rozpoznania sprawy.

W zakresie zeznań R. Z. i zeznań D. R. (protokół rozprawy z dnia 28 stycznia 2016 roku płyta DVD k. 243) Sąd dał im wiarę w całości w zakresie działań zmierzających do ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną powołania „Wspólnoty jak również co do braku osiągnięcia jednomyślnej zgody na to wszystkich współwłaścicieli.

Sąd dał wiarę zeznaniom powoda co do okoliczności towarzyszących podjęciu uchwał, ich niejednomyślności, jak i w zakresie tego, że za pozwanego on żadnych kosztów na utrzymanie nieruchomości Wspólnych nie uiszczał, jak i że pozwany nie głosował za przyjęciem żadnej z uchwał, co do powstania funduszu remontowego i wartości środków na nim zgromadzonych. Sąd nie dał wiary jego zeznaniom co do tego, iż podpis za przyjęciem uchwały nr 1 z dnia 27 marca 2004 roku złożyła żona pozwanego, zresztą sam powód nie był w stanie sprecyzować, iż podpis dotyczył właśnie tej uchwały a nie listy głosowania. Zwrócić należało uwagę, iż powód mówił o tym, jakoby żona pozwanego głosowała za jakimiś uchwałami nie precyzując za jakimi, podczas gdy w dniu 27 marca 2004 roku podjęta została jedna uchwała co do statutu, a żadna co do zaliczek- pierwsza uchwała w tym zakresie pochodziła bowiem z czerwca 2004 roku i jakiegokolwiek podpisu na liście glosowania za tą uchwałą przy nazwisku O. brak. Co więcej autentyczności tego podpisu nie sposób było ustalić w oparciu li tylko o zeznania powoda, zwłaszcza wobec kwestionowania tej okoliczności przez stronę pozwaną, jak i w świetle oczywiście widocznej odmienności podpisu złożonego pod listą obecności przez J. O. z tym widniejącym pod listą głosowania i braku dalszych wniosków dowodowych strony powodowej w tym zakresie.

Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego jako spójnym i konsekwentnym – w tym co do położenia słupów oświetleniowych, zagospodarowania nieruchomości wspólnych, braku udostepnienia dokumentacji związanej z wydatkami pozwanemu przez między innymi powoda, jak również w zakresie braku uczestnictwa i wyrażania przez niego lub jego żonę zgody na podjęcie uchwał wymienionych w stanie faktycznym- na umowne uregulowanie sposobu zarządu (...) oraz uiszczania zaliczek na ich utrzymanie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne i nieudowodnione nie zasługiwało na uwzględnienie.

Wskazania wymaga w tym miejscu, iż w załączniku do protokołu rozprawy z dnia 22 listopada 2016 roku złożonym już po zamknięciu rozprawy interwenient uboczny po stronie powodowej podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie wniósł ewentualnie w przypadku nieuznania zasadności powództwa o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 74,89 zł z odsetkami za okres od 1 lipca 2004 roku do 30 czerwca 2014 roku wyliczonych w proporcji do udziału K. O. w nieruchomościach wspólnych. Sąd uznał jednak, iż zmiana powództwa dokonana przez interwenienta ma charakter niedopuszczalny i nieskuteczny. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 79 k.p.c. Interwenient uboczny jest uprawniony do wszelkich czynności procesowych dopuszczalnych według stanu sprawy. Nie mogą one jednak pozostawać w sprzeczności z czynnościami i oświadczeniami strony, do której przystąpił. Z treści tego przepisu oraz istoty interwencji ubocznej wynika, że Interwenient uboczny nie może w ogóle dokonywać aktów dyspozycji materialnej przedmiotem procesu ani też wpływać na zmianę jego ram podmiotowych i przedmiotowych, strona natomiast może podejmować takie czynności bez zgody interwenienta. (v. komentarz pod red. Małgorzaty Manowskiej do Kodeksu Postępowania Cywilnego Tom I, WK 2015)

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie było roszczenie powoda o zapłatę zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnych za okres od września 2004 roku do czerwca 2014 roku włącznie mających wynikać z podjętych przez współwłaścicieli uchwał ewentualnie zaś o zapłatę kwoty określonej w pozwie tytułem bezpodstawnego wzbogacenia pozwanego kosztem powoda.

W niniejszej sprawie poza sporem było, że strony są współwłaścicielami dwóch nieruchomości gruntowych położonych przy ul. (...) i ul. (...) na terenie Osiedla (...) w W.. Bezsporne było również, że nieruchomości te składają się z działek gruntu, które w przeważającej części stanowią drogi wewnątrzosiedlowe łączące poszczególne domy z drogą publiczną, a część z nich to teren zieleni.

Kwestią sporną było zaś ustalenie czy i jaki skutek miało podjęcie uchwał o powołaniu Wspólnoty (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) i ul. (...) w W., jak również uchwał ustalających zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnych, a także, jaka była wysokość realnie poniesionych przez powoda wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Pozwany podniósł zarzut braku legitymacji czynnej powoda, zakwestionował powództwo tak co do zasady, jak i co do wysokości oraz podniósł jako najdalej idący zarzut przedawnienia. Zarzucił, że wraz z końcem roku obrotowego powód nie może dochodzić od pozwanego zapłaty zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości oraz nie wykazanie przez powoda jakie rzeczywiste wydatki związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej w zakresie przypadającym na udziały poszczególnych współwłaścicieli poniósł. Pozwany podważył również zasadność posługiwania się przepisami ustawy o własności lokali.

Przechodząc do oceny roszczenia powoda wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie nie mogą mieć zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, na które powoływał się powód. Również w odniesieniu do przepisów Kodeksu cywilnego, uchwały na które powoływała się strona powodowa i z których wywodziła swoje roszczenie nie mogły być ocenione jako ważne i skuteczne w stosunku do pozwanego, ponieważ zostały podjęte sprzecznie z obowiązującymi przepisami.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż wbrew twierdzeniom powoda wskutek podjęcia uchwał z 2004 roku nie została powołana jednostka organizacyjna wyposażona w zdolność prawną i do czynności prawnych w postaci Wspólnoty (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) i ul. (...) w W.. Nie sposób uznać by była możliwość powołania przez współwłaścicieli (...) Wspólnych w tych konkretnych okolicznościach sprawy wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). W efekcie wobec braku możliwości przypisania bytu prawnego takiemu tworowi nie miał on uprawnień do ustalania wysokości miesięcznych zaliczek na koszty zarządzania nieruchomościami wspólnymi i obciążania nim współwłaścicieli.

W tym względzie podnieść należy bowiem, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali, określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Natomiast w ust. 2 wskazano, że w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z osiedlem domów jednorodzinnych, a nie z budynkiem, w którym wyodrębnione zostały lokale mieszkalne. (...) jednorodzinnego nie można utożsamiać z lokalem mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość lokalową w budynku mieszkalnym. Nie jest zasadne stosowanie do osiedla domów jednorodzinnych przepisów ustawy o własności lokali, które dotyczą lokali mieszkalnych w rozumieniu wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku izb lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 6 zdanie 1 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Zatem wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej na podstawie ww. ustawy, którą tworzą właściciele lokali mieszkalnych, znajduje uzasadnienie w tym, że nieruchomość wspólna obejmuje nie tylko grunt, na którym posadowiony jest budynek, lecz także wszystkie części tego budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali. Chodzi w szczególności o takie części budynku jak klatki schodowe, instalacje, dach itp. Korzystanie przez właścicieli lokali z tych części nieruchomości wspólnych i utrzymywanie ich w należytym stanie wymaga wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej w świetle ww. ustawy.

Natomiast należy stanowczo podkreślić, że absolutnie nie dotyczy to osiedli domów jednorodzinnych. Bowiem w takich osiedlach poszczególne budynki znajdują się na gruntach stanowiących odrębne nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie grunty stanowiące drogi wewnątrzosiedlowe i tereny zielone są odrębnymi nieruchomościami. Natomiast aby właściciele stanowili wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu ww. ustawy o własności lokali to musiałyby im przysługiwać odrębne prawa własności do lokali mieszkalnych wchodzących w skład jednej i tej samej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe pokreślić trzeba ponownie, że wobec sprzeczności z przepisami prawa takiej czynności prawnej- uchwały z 27 marca 2004 roku nie doszło do ważnego i skutecznego powołania przez współwłaścicieli (...) Wspólnej wyposażonej w zdolność prawną i do czynności prawnych Wspólnoty (...) Wspólnych „Osiedla (...)” przy ul. (...) i ul. (...) w W., na której to uchwały następnie powołuje się powód, twierdząc, że ustalenia w nich zawarte obowiązują pozwanego.

W efekcie Sąd ocenił przez pryzmat treści przepisów kodeksu cywilnego uchwały złożone przez powoda, a wymienione w stanie faktycznym, pod kątem tego czy ich mocą doszło do umownego i wiążącego dla wszystkich współwłaścicieli ustalenia przez współwłaścicieli (...) Wspólnych zasad zarządu nieruchomością wspólną w tym zasad ponoszenia kosztów i wydatków oraz ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Stosownie do treści art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zaś art. 201 k.c. wskazuje, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Natomiast zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W doktrynie przyjmuje się, że przepis art. 207 k.c. ma charakter dyspozytywny, współwłaściciele mogą więc w umowie sami określić odmienny niż przewidziany w nim sposób udziału w pożytkach i przychodach, jakie rzecz przynosi, jak i obowiązek ponoszenia przez nich wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną (por. A. T. Filipiak, Komentarz do art. 207 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, red. A. Kidyba, LEX 2012 nr 134845). W ocenie Sądu zmiana zasad ponoszenia kosztów nieruchomości wspólnej czy ustalenie zasad zarządu nieruchomością wspólną stanowi niewątpliwie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagającą jednomyślności wszystkich współwłaścicieli. Mieć należy bowiem na uwadze doniosłość i powagę skutków przede wszystkim finansowych takiego ustalenia, uzasadnioną choćby koniecznością zapobieżenia sytuacji, w której współwłaścicielom dysponującym większością udziałów z łatwością byłoby na tych mniejszościowych przenieść w całości ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej. Argument strony powodowej, iż w tym konkretnym przypadku zawarcie umowy przez wszystkich licznych współwłaścicieli (...) Wspólnych było niemożliwe jest całkowicie niezasadny, wobec istnienia w kodeksie cywilnym przepisu umożliwiającego rozwiązanie takiej pozornie patowej sytuacji (art. 199 k.c.)

W okolicznościach niniejszej sprawy, co ostatecznie przyznał powód, nie została w przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości zawarta umowa kształtująca zasady zarządu i ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych- a dokładnie przewidująca ustalenie, wprowadzenie zasad określenia wysokości zaliczek na ten cel przez współwłaścicieli w tym również konkretnie przez pozwanego. W szczególności nie sposób uznać, by skutki takie wywołały uchwały wymienione w stanie faktycznym, na które powołał się powód, a to wobec tego, że nie zostały podjęte jednomyślnie.

Wreszcie co równie istotne powód nie uzyskał zgody samego pozwanego na podjęcie żadnych z opisanych w stanie faktycznym uchwał. A zatem między powodem a pozwanym nie istniało żadne umowne zobowiązanie regulujące zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym nie sposób było uznać by pozwany był zobowiązany umownie do ponoszenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Co istotne za żadną z uchwał, na które powoływał się powód pozwany nie złożył swojego podpisu i nie brał udziału w głosowaniu nad nią, co uniemożliwiało przyjęcie by wyraził na którąkolwiek z nich zgodę i by ich skutki mogły jego dotyczyć. Jedynie w liście głosowania datowanej na dzień 27 marca 2004 r. przy nazwisku pozwanego figuruje podpis, przy czym powód nie twierdził nawet by był to podpis samego pozwanego, wskazując, że jest to podpis żony pozwanego. W toku postępowania pozwany stwierdził natomiast, iż ten podpis nie należy ani do niego, czego powód nie podważał, ani do jego żony, co powód twierdził. W efekcie zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 253 zdanie drugie k.p.c. to na powodzie spoczywał ciężar wykazania, iż podpis złożony na liście głosowania należy faktycznie do żony pozwanego, jak również, iż była ona umocowana do działania w imieniu pozwanego. Nie uczynił tego, gdyż w tej mierze nie podjął żadnej aktywności dowodowej: nie powołał na świadków innych uczestników tego zebrania, nie wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu pisma ręcznego, a jako reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika niewątpliwie powinien być świadomy skutków swoich zaniechań w tym zakresie. Z tych względów Sąd przyjął, iż ten podpis nie należy do pozwanego ani jego żony, a w konsekwencji pozwany nie wyraził zgody i nie był związany treścią uchwały nr 1 z 27 marca 2004 roku dotyczącą przyjęcia statutu „Wspólnoty nieruchomości wspólnych Osiedla << (...) Ekologiczna>>”. Jednocześnie brak jest jakiegokolwiek dowodu, by pozwany lub jego żona w głosowaniu nad uchwałami następnie podejmowanymi brał udział. Z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika również, by kiedykolwiek powód dorozumianą zgodę na umowne uregulowanie tych kwestii w sposób opisany w uchwałach wyraził, co konsekwentnie podważał w toku przedmiotowego procesu. Wręcz przeciwnie od 2004 roku konsekwentnie, podobnie jak innych 5czy 6 współwłaścicieli (...) Wspólnych, odmawiał uiszczania zaliczek przez cały okres objęty sporem, kwestionując swój obowiązek w tym zakresie.

W konsekwencji roszczenie powoda o zasądzenie od pozwanego zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnych mających wynikać kwotowo z załączonych uchwał ocenionych jako umowy zawarte przez część współwłaścicieli (...) Wspólnych nie zasługiwało na uwzględnienie.

Co więcej, niezależnie od powyższych rozważań, wskazujących na niezasadność roszczenia powoda o zapłatę określonej w pozwie kwoty tytułem zaliczek, podnieść należy, iż nie sposób było dopatrzyć się w art. 209 k.c. legitymacji czynnej do dochodzenia przez powoda całości kwoty zaliczek, nawet gdyby doszło do umownego uregulowania obowiązku ich ponoszenia przez wszystkich współwłaścicieli.

O istnieniu czy też braku legitymacji procesowej decyduje prawo materialne związane z konkretną sytuacją będącą przedmiotem sporu między stronami. Strona ma legitymację procesową wówczas, gdy na podstawie przepisów prawa materialnego jest uprawniona do występowania w określonym procesie cywilnym w charakterze powoda lub pozwanego, to jest gdy z wiążącego strony procesu stosunku prawnego wynika zarówno uprawnienie powoda do zgłoszenia konkretnego żądania, jak również obowiązek pozwanego do jego spełnienia. Legitymacja procesowa stanowi przesłankę materialnoprawną, sąd dokonuje oceny jej istnienia w chwili orzekania co do istoty sprawy (wyrokowania), a brak legitymacji procesowej – czynnej bądź biernej – prowadzi do oddalenia powództwa.

Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zgodnie z tym przepisem, każdy ze współwłaścicieli może bez zgody pozostałych współwłaścicieli dokonywać czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa, tzw. czynności zachowawczych. Czynność zachowawczą charakteryzują dwie podstawowe cechy: po pierwsze, jej celem jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem, po drugie, ochrona ta dotyczy wspólnego prawa i jest podejmowana w interesie wszystkich współwłaścicieli. Czynnościami zmierzającymi do zachowania wspólnego prawa mogą być zarówno czynności prawne i procesowe, jak i czynności faktyczne, a składające się zarówno na czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd.

Według powszechnie przyjętego poglądu współwłaściciel, który dokonuje czynności zachowawczej, nie działa w imieniu pozostałych współwłaścicieli, gdyż art. 209 k.c. nie daje mu w tym zakresie pozycji przedstawiciela ustawowego. Współwłaściciel taki podejmuje czynność zachowawczą we własnym imieniu, ale w interesie wszystkich współwłaścicieli (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960 r., I CO 16/60, OSN 1961, nr 2, poz. 31). Zakwalifikowanie czynności jako zachowawczej oznacza, że każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do samodzielnego dokonywania takiej czynności. Jeżeli więc z powództwem wystąpi jeden ze współwłaścicieli, nie ma podstaw do jego oddalenia z powodu braku legitymacji czynnej. Nie zachodzi tu bowiem współuczestnictwo konieczne po stronie współwłaścicieli (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1975 r., III CRN 288/75, OSNCP 1976, nr 10, poz. 211).

Ponadto należy wskazać, że w orzecznictwie trafnie przyjmuje się, że współwłaściciel nie może skutecznie podjąć czynności zachowawczej, gdy sprzeciwiają się temu współwłaściciele reprezentujący większość udziałów (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSN 1986, nr 4, poz. 47).

W ocenie Sądu dochodzenie roszczenia w postaci zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie może być uznane w żadnym razie za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Dochodzenie przez jednego współwłaściciela należności od innego współwłaściciela może opierać się na przykład na pełnomocnictwie lub na ustanowieniu zarządu rzeczą wspólną- czego istnienia w okolicznościach niniejszej sprawy nie wykazano.

Legitymacja procesowa czynna powoda wynikać mogła zatem w okolicznościach niniejszej sprawy wyłącznie z art. 207 k.c. Gdyby doszło do umownego ustalenia zaliczek przez wszystkich współwłaścicieli powód mógłby dochodzić od pozwanego takich zaliczek, w braku odmiennego uregulowania umownego tej kwestii, stosownie do udziału posiadanego przez powoda udziału w nieruchomości wspólnej – w całości zobowiązania pozwanego należałoby obliczyć udział przypadający do zwrotu na powoda i oczywiście przy założeniu że powód partycypował w pokryciu zaliczki za pozwanego. Ustalenie jednak, iż nie istniało zobowiązanie pozwanego do ponoszenia zaliczek na poczet utrzymania (...) Wspólnych, czyniło roszczenie powoda o zasądzenie kwoty wskazanej w pozwie tytułem takich zaliczek całkowicie niezasadnym.

Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu zasadny był argument pozwanego, iż po zakończeniu danego roku obrotowego, za który pobierane były zaliczki roszczenie powoda winno, wobec braku odmiennego uregulowania takiej kwestii, ograniczać się do realnie poniesionych kosztów za dany okres, a nie zaliczek. W okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa nie wykazała jednak, co zarzucała jej strona przeciwna, jakie były realnie poniesione koszty i wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nie sposób uznać by okoliczność tę wykazywały załączone do pisma powoda z dnia 01 lutego 2016 roku dokumenty (k. 257-319). Co istotne na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2016 roku Sąd zwrócił pismo procesowe powoda z dnia 01 lutego 2016 roku, jako złożone bez zezwolenia uznając jednocześnie, iż wobec otrzymania odpowiedzi na pozew w dniu 28 lipca 2015 roku z zakreśleniem terminu na złożenie dalszego pisma przygotowawczego postanowieniem z dnia 10 lipca 2015 roku, brak jest podstaw do zezwolenia na jego złożenie w świetle treści art. 207 k.p.c. Sąd na zasadzie art. 217 § 2 k.p.c. pominął również załączone do tego pisma dowody. Podniesienia wymaga bowiem, że zostały one złożone, gdy postępowanie dowodowe znajdowało się na etapie dopuszczenia dowodu z zeznań stron, a zatem złożenie tych wniosków dowodowych było nie tylko spóźnione, ale również zmierzałoby do przewlekania postępowania w sprawie, a strona powodowa nie wykazała, iż nie było możliwości złożenia ich wcześniej. Oceny tej nie zmienia fakt, iż doszło do odroczenia rozprawy w dniu 25 kwietnia 2016 roku, co nastąpiło wyłącznie z uwagi na zgłoszenie interwencji ubocznej po stronie powoda i konieczność usunięcia braków formalnych tego pisma. Wskazania przy tym wymaga, iż na późniejszym etapie postępowania strona powodowa nie ponowiła wniosku o zezwolenie na złożenie tego pisma oraz o dopuszczenie dowodu z dokumentów załączonych do pisma z 1 lutego 2016 roku.

Niezależnie od powyższego wskazania wymaga, że dokumenty załączone do pisma z dnia 01 lutego 2016 roku mając na uwadze ich treść nie mogły stanowić dowodu na poniesienie rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych przez powoda –I. S., co pozwany konsekwentnie – również w stanowisku zajętym na ostatniej rozprawie, kwestionował. A mianowicie nie uszło uwadze Sądu, że dokumenty te miały w charakter wybiórczy odnosiły się bowiem jedynie do 2009 roku i częściowo 2008 roku (k. 306). Co więcej brak było dokumentów źródłowych w postaci umów, wykazujących kto umowy z świadczeniodawcami zawierał- w tym z (...) czy osobą koszącą trawę, w zakresie koszy śmietnikowych (k. 311, 304), jak również na jaki był zakres zawartych z tymi podmiotami umów- jakich dokładnie terenów one dotyczyły, nie można było zatem ocenić choćby ważności tych umów zwłaszcza, przy ustaleniu iż Wspólnota nie posiadała zdolności prawnej i do czynności prawnych. Z samej treści faktury nie można również ustalić czego dotyczyła skarga na decyzję Wojewody z dnia 17 kwietnia 2009 roku (k. 287), czy na jaki cel powód kupił polistyren (k. 301) i jaki związek z terenami wspólnymi miał ten zakup, podobnie jak i usługi kserograficzne czy wiązane z kosztami notarialnymi oraz uzyskaniem odpisów Ksiąg wieczystych, opłat geodezyjnych (k 304, 302, 303, 307-308, 316, 315, 319). Nie uszło przy tym uwadze Sądu, że z zeznań stron wynika niespornie, że urządzenia elektryczne – lampy oświetlające ulice znajdują się nie na Nieruchomościach Wspólnych, lecz na nieruchomościach stanowiących własność wyłączną poszczególnych współwłaścicieli, jak i nie zostało wykazane , że miejsce dostarczania energii elektrycznej pokrywało się z (...) Wspólnymi- zwłaszcza, że w fakturach wskazano adres dostarczania energii Bruzdowa (...)a nie zostało udowodnione, że jest to adres nieruchomości wspólnych, które z racji tego że mają charakter niezabudowanych nieruchomości drogowych i zagospodarowanych pod zieleń zatem wątpliwym jest by miały numer administracyjny Bruzdowa (...). W zakresie zaś faktur za catering (k. 298 i 305) nawet sam powód nie był w stanie uszczegółowić i uzasadnić w swoich zeznaniach z jakimi kosztami utrzymania (...) Wspólnych wydatek w kwocie 122 zł miał związek. Dowodu na poniesienie rzeczywistych wydatków wobec braku wspomnianych dokumentów źródłowych nie mogły również stanowić prywatne zestawienia sporządzone przez I. S., jako niepoddające się weryfikacji. Wreszcie w oparciu o te dowody nie można było ustalić, jakie były realnie poniesione przez wszystkich współwłaścicieli jak i indywidualnie przez powoda- dokumenty finansowe wystawione były i rachunek bankowy prowadzony był na podmiot zatytułowany Wspólnotą (...) Osiedla (...), jedynie jeden dokument finansowy – faktura ze sklepu (...) opiewał na powoda (k. 301) jednak nie zostało wykazane, jaki był cel nabycia wymienionego niej produktu. Wreszcie skoro nie sposób uznać istnienia Wspólnoty (...) Osiedla (...) w efekcie nie można dopatrzyć się związku między koniecznością dokonywania weryfikacji sprawozdań finansowych tego tworu i wydatkami z tym związanymi z utrzymaniem (...) wspólnych (k. 310) Mieć należało na uwadze, iż strona pozwana konsekwentnie podważała wykazanie przez powoda dokumentami źródłowymi poniesienia wydatków na (...) Wspólne, w efekcie Sąd nie mógł uznać wykazania wysokości wydatków poniesionych przez współwłaścicieli na (...) Wspólne za niesporne.

Jednocześnie nie sposób było uwzględnić roszczenia powoda także na podstawie art. 207 k.c. czy przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Wskazania wymaga przy tym, że wobec uregulowania ustawowego w art. 207 k.c. zasad ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych przepis art. 405 k.c. czy 410 k.c. nie mógł mieć zastosowania co oceny roszczenia powoda, zgodnie z zasadą że norma szczególna uchyla normę ogólną.

W ocenie Sądu w żadnym razie nie sposób było uznać, iż poprzez uiszczanie w bliżej nieokreślonej łącznej wysokości zaliczek przez powoda w mającej przypadać na niego części zgodnie z powołanymi przez powoda uchwałami doszło do uiszczenia za pozwanego jakichkolwiek kwot związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Nie można było bowiem ustalić, na jaki cel zaliczki wpłacone przez I. S. zostały i w jakiej części zostały one faktycznie wykorzystane, zwłaszcza w kontekście powstałej, co przyznane przez powoda nadwyżki wynoszącej łącznie w zakresie wszystkich wpłacających około 200.000 zł. Nie mogło ujść także uwadze Sądu, że powód w zeznaniach swoich przyznał wprost, że za pozwanego żadnej kwoty zaliczki nie uiścił, a także nie wykazał i nawet nie twierdził w jakiej części wpłacona przez niego zaliczka posłużyła na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Oceniając roszczenie powoda przez pryzmat art. 207 k.c., która to mogła stanowić jedyną podstawę jego roszczenia wobec braku odmiennego umownego uregulowania rozdziału kosztów utrzymania (...) Wspólnych, powód winien był wykazać jaką precyzyjnie kwotę kosztów, ciężarów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych on realnie poniósł, w tym jaka część uiszczonej przez niego zaliczki posłużyła na ten cel, i w efekcie mógł dochodzić zwrotu z tej wartości kwoty obliczonej stosownie do udziału pozwanego w Nieruchomościach Wspólnych. Jak podano wyżej dowodu na tę okoliczność nie stanowiły dokumenty załączone do pisma powoda z 1 lutego 2016 roku, a odnoszące się do 2009 roku poza jednym z 2008 roku oraz z uwagi na to, że poza jednym wystawione były na twór o nazwie W. (...) Osiedla (...) nieposiadający podmiotowości prawnej i nie wiadomo, nie wynika to z zebranego materiału dowodowego, w jakim zakresie w poniesieniu kwot w tych dokumentach wskazanych i wynikających z rachunku bankowego partycypował powód. Co do wystawionej zaś na powoda faktury przez sklep (...), nie zostało wykazane by zakup polistyrenu miał związek z utrzymaniem (...) Wspólnych. Wreszcie dowodu na poniesienie kosztów ciężarów i wydatków przez powoda nie mogły stanowić prywatne zestawienia wydatków sporządzone przez powoda, a to wobec kwestionowania przez pozwanego wykazania wysokości wydatków wobec braku dokumentów źródłowych, co czyniło uniemożliwiało weryfikację tych zestawień. Nie sposób było także pominąć, iż w zeznaniach swoich powód wprost zaprzeczył by w jakimkolwiek zakresie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za pozwanego poniósł, co także w oczywisty sposób podważało zasadność zgłoszonego przez niego roszczenia ewentualnego. Podkreślić należy ponownie, iż nie można było postawić znaku równości między zaliczkami jakie miały przypadać do uiszczenia przez powoda zgodnie z niewiążącymi go uchwałami a przypadającymi na niego kosztami utrzymania (...) Wspólnych.

Mając na uwadze powyższe, powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Odnosząc się jeszcze na marginesie do podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia roszczeń wskazać należy, iż co do zasady roszczenie o zapłatę zaliczek płatnych w określonych odstępach czasu- comiesięcznie ma charakter świadczeń okresowych. W efekcie czego podlega ono trzyletniemu okresowi przedawnienia. Zatem nawet gdyby uznać zasadność roszczenia o zwrot zaliczek podlegałyby oddaleniu za okres poprzedzający 26 lutego 2012 roku, mając na uwadze wniesienie pozwu w niniejszej sprawie w dniu 26 lutego 2015 roku. Wobec jednak uznania, iż roszczenie nie zostało wykazane tak co do zasady jak i wysokości zarzut ten pozostawał bez wpływu na treść rozstrzygnięcia.

O kosztach orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.) obciążając nimi w całości powoda. Na wskazaną w punkcie 2. sentencji kwotę składało się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika pozwanego ustalone zgodnie z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 2002 nr 163 poz. 1349), powiększonych o kwotę 17 zł tytułem opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa.

(...)

ZARZĄDZENIE

(...)