Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2016 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Sylwia J. Łuczak

Protokolant: sek. sąd. Agnieszka Pielak

po rozpoznaniu w dniu 22 września 2016 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko A. Z.

o zapłatę 100 000 zł

1.  zasądza od A. Z. na rzecz (...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 10 000 (dziesięć tysięcy) złotych wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi:

⚫

od kwoty 100 000 (sto tysięcy) złotych – za okres od 29 maja 2015 r. do 29 czerwca 2016 r.,

⚫

od kwoty 10 000 (dziesięć tysięcy) złotych – za okres od 30 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty,

z ograniczeniem odpowiedzialności A. Z. do nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

2.  umarza postępowanie w zakresie kwoty 90 000 (dziewięćdziesiąt tysięcy) złotych – wobec cofnięcia pozwu,

3.  nie obciąża pozwanej kosztami procesu poniesionymi przez powódkę.

Sygn. akt XXV C 1023/15

UZASADNIENIE

Pozwem z 29 maja 2015 r. (data nadania przesyłki pocztowej; k. 3-4) (...) Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wystąpiła przeciwko A. Z. żądając:

1)  zapłaty kwoty 100 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 100 000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanej do nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

2)  zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa oraz notarialnego uwierzytelnienia dokumentów przedłożonych do sprawy w kwocie 171,06 zł.

Strona powodowa podała, iż roszczenie wywodzi z umowy kredytu bankowego udzielonego E. (...). (...) Spółce komandytowej. Na zabezpieczenie zobowiązania z tytułu tejże umowy ustanowiona została na nieruchomości położonej w miejscowości K., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) hipoteka umowna łączna do kwoty (...) zł.

Pozwana jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 22 lutego 2012 r. Pomimo wezwania do zapłaty pozostałe do spłaty zadłużenie nie zostało uregulowane.

W odpowiedzi na pozew z 24 sierpnia 2015 r. (k. 64-67) A. Z. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 64-67).

Wskazała, iż zawarła w dniu 22 lutego 2014 r. ze Spółką (...) . (...) Spółką komandytową umowę wyodrębnienia lokalu nr (...) położonego w budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr (...), w miejscowości K., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz jego sprzedaży za kwotę 740 000 zł.

Pozwana uiściła na rzecz powódki kwotę 550 000 zł, zaś pozostałą część ceny sprzedaży zatrzymał P. P.. W związku z powyższym pozwana podniosła, iż roszczenie zapłaty pozostałej ceny sprzedaży ww. lokalu winno zostać skierowane do sprzedającego. Dochodzenie przez powódkę zapłaty kwoty 100 000 zł stanowi wyraz nadużycia prawa, gdyż pozwana uiściła całość ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, a mimo to powódka dochodzi zaspokojenia z zabezpieczenia rzeczowego.

W replice na odpowiedź na pozew (k. 76-76v) powódka podniosła, iż nie może zostać uznane za działanie sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego działanie w ramach obowiązującego porządku prawnego. Z tytułu nabycia przez pozwaną przedmiotowego lokalu, nie uiszczono wierzycielowi kwoty 100 000 zł, który w tejże części jest w dalszym ciągu zubożony.

W związku z częściową spłatą zadłużenia, pismem procesowym z 28 lipca 2016 r. (k. 157) powódka ograniczyła powództwo o kwotę 90 000 zł wnosząc o zasądzenie od pozwanej kwoty 10 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi: od kwoty 100 000 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia 29 czerwca 2016 r., od kwoty 10 000 zł od dnia 30 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty.

Sąd ustalił, co następuje.

(...) Spółka komandytowa podjęła się realizacji inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych w miejscowości K..

Inwestycję sfinansowano ze środków uzyskanych przez developera na podstawie umowy kredytu inwestycyjnego nr (...) z 21 września 2010 r. udzielonego przez (...) Bank Spółkę Akcyjną z siedzibą w (...) Spółce komandytowej reprezentowanej przez komplementariusza A. P..

Zabezpieczenie spłaty kredytu stanowiła hipoteka kaucyjna łączna ustanowiona m.in. na nieruchomościach, na których wznoszono budynki objęte inwestycją, w tym na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), położoną w K., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...)

Na dzień 20 maja 2015 r. zadłużenie z tytułu ww. umowy kredytu inwestycyjnego wynosiło: należność główna 3 998 087,18 zł, odsetki za opóźnienie 631 446,45 zł, koszty 1 800,12 zł (okoliczność bezsporna; umowa kredytu inwestycyjnego – k. 14-30, aneks nr (...) – k. 32-33, aneks nr (...) – k. 35-36, wyciąg z ksiąg bankowych – k. 5-5v, historia rachunku kredytowego – k. 90-124).

W dniu 22 lutego 2014 r. pomiędzy (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytowa z siedzibą w K. reprezentowaną przez A. P. (vide odpis z KRS – k. 42-48, gł. k. 42), a A. Z. zawarta została umowa ustanawiająca odrębną własność oraz umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w K. posadowiony na działce ewidencyjnej nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...).

Stosownie do § 7 ww. umowy, kupująca do dnia jej zawarcia przekazała sprzedającemu kwotę 200 000 zł. Resztę ceny sprzedaży – kwotę 550 000 zł - kupująca zobowiązała się zapłacić sprzedającemu w ten sposób, że całą tą sumę zobowiązała się zapłacić na rzecz (...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. na wskazany w treści umowy rachunek bankowy do 15 marca 2012 r.

Kupująca uiściła pozostałą do zapłaty cenę sprzedaży w dniu 02 marca 2014 r. (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży – k. 10-29, potwierdzenie przelewu – k. 30 akt XXV Nc 27/15).

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. zatrzymała kwotę 200 000 zł przekazaną przez A. Z. do rąk jej prezesa zarządu i komplementariusza A. P. tytułem ceny sprzedaży ww. nieruchomości.

(...) Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w W., wobec zadłużenia z tytułu umowy kredytu inwestycyjnego, wystąpiła o wpisanie hipoteki obciążającej dotychczas nieruchomość gruntową nr (...), również do księgi wieczystej nowo wyodrębnionego lokalu mieszkalnego posadowionego na tejże nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie obciążona hipoteką kaucyjną łączną na rzecz (...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. do kwoty 7 230 000 zł zabezpieczającą ww. umowę kredytu inwestycyjnego (okoliczność bezsporna, odpis pełny księgi wieczystej – k. 45-48).

Pismem z 27 czerwca 2014 r. powódka wezwała E. (...). (...) Spółkę komandytową z siedzibą w K. do zapłaty kwoty 4 170 449,95 zł z tytułu zaległości wynikających z umowy kredytu inwestycyjnego nr (...)\ (...) (pismo wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki pocztowej – k. 38-40).

Analogiczne wezwanie zostało skierowane do pozwanej w piśmie z 01 sierpnia 2014 r. (pismo wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki pocztowej – k. 49-51v).

Pozwem z 14 stycznia 2015 r. A. Z. wystąpiła do Sądu Okręgowego w Warszawie przeciwko P. P. o zapłatę kwoty 100 000 zł, stanowiącej część uiszczonej przez kupującą ceny sprzedaży ww. nieruchomości lokalowej, której zapłata na rzecz (...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. stanowiła - zgodnie z treścią promesy powódki z 07 października 2011 r. - warunek wykreślenia obciążającej nieruchomość KW nr (...) hipoteki kaucyjnej łącznej (vide § 2 pkt 11 umowy wyodrębnienia odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży – k. 16 akt XXV Nc 27/15).

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 20 stycznia 2015 r., sygn. akt XXV Nc 27/15 Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powyższe roszczenie A. Z.. Nakaz ten jest prawomocny (pozew – k. 2-6, nakaz zapłaty – k. 47, umowa wyodrębnienia odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży – k. 10-28 [w] aktach XXV Nc 27/15).

Pozwana uiściła na rzecz powódki w dniu 29 czerwca 2016 r. kwotę 90 000 zł (okoliczność bezsporna).

Powyższe Sąd ustalił na podstawie dokumentów powołanych w treści uzasadnienia złożonych do akt niniejszego postępowania, jak również znajdujących się w załączonych aktach Sądu Okręgowego w Warszawie o sygnaturze XXV Nc 27/15.

Pozwana nie podważała wiarygodności dokumentów prywatnych, wyciągów oraz wydruków złożonych przez powódkę na okoliczność wysokości zobowiązania wynikającego z ww. umowy kredytu inwestycyjnego, którego zabezpieczenie stanowiła sporna hipoteka kaucyjna łączna ustanowiona na nieruchomości stanowiącej własność pozwanej. Nie znalazł ku temu podstaw także Sąd. Kształtowanie się bowiem stosunku prawnego stanowiącego podstawę do ustanowienia powołanego zabezpieczenia rzeczowego pozostawało między stronami bezsporne, podobnie jak kwestia uiszczenia przez pozwaną całości ceny sprzedaży ww. nieruchomości.

Sąd pominął wnioskowane w odpowiedzi na pozew dowody z zeznań P. P. oraz pozwanej w charakterze strony. Okoliczności, które zeznania te miały potwierdzić zostały bowiem wykazane w sposób nie budzący wątpliwości dowodami w postaci dokumentów znajdujących się w aktach postępowania XXV Nc 27/15, z których bezsprzecznie wynika, iż pozwana uiściła całość ceny sprzedaży ww. nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszym postępowaniu powódka dochodziła od pozwanej zapłaty kwoty wynikającej z umowy kredytu inwestycyjnego zawartego z podmiotem trzecim, która została zabezpieczona hipoteką przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości na pozwaną. Ramy niniejszego postępowania były więc bardzo ograniczone, sprowadzające się w istocie do ustalenia czy kredytobiorca będący dłużnikiem osobistym powódki wywiązał się ze swojego zobowiązania oraz ustalenia czy nieruchomość pozwanej obciążona jest sporną hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie roszczeń kredytodawcy.

Kwestia zadłużenia wynikającego z tejże umowy, jak i jego wysokości, pozostawała bezsporna. Głównym zarzutem pozwanej pozostawało twierdzenie, iż uiściła ona zgodnie z umową zawartą z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w K. całość ceny sprzedaży spornej nieruchomości i w związku z tym roszczenie wywiedzione przez powódkę stanowi wyraz nadużycia prawa podmiotowego. Winno bowiem zostać ono skierowane w stosunku do podmiotu, który faktycznie zatrzymał część uiszczonej przez pozwaną ceny sprzedaży nieruchomości.

Ustosunkowując się do tak sformułowanego roszczenia oraz zarzutów podnoszonych w odpowiedzi na pozew należy wskazać, że możliwość rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności wynika wprost z treści art. 65 ust. 1 ustawy z 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej także jako ukwh), który stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Uprawnienie do zaspokojenia się z nieruchomości nie ogranicza się zatem wyłącznie do ściśle rozumianego uprawnienia do zaspokojenia się z nieruchomości i obowiązku znoszenia egzekucji przez dłużnika, a nosi charakter tzw. obligacji realnej, co oznacza, że wierzyciel hipoteczny może żądać od właściciela zapłaty sumy hipoteki z ograniczeniem do przedmiotu hipoteki. Konsekwencją rzeczowej odpowiedzialności każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką jest, niezależnie od zmiany w osobie właściciela obciążonej nieruchomości zaszłej po powstaniu hipoteki, dopuszczalność zaspokojenia się z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką.

Podstawowe znaczenie hipoteki wyraża się w możliwości zaspokojenia wierzyciela od dłużnika rzeczowego, w sytuacji nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego, którego łączył z wierzycielem określony węzeł prawny. Jeżeli zatem wierzyciel nie uzyskał należnego mu świadczenia od dłużnika osobistego może wszcząć egzekucję przeciwko dłużnikowi rzeczowemu, jednakże przedtem musi uzyskać przeciwko niemu tytuł wykonawczy.

W świetle powyższego, za chybiony uznać należało zarzut naruszenia przez powódkę prawa podmiotowego. Podnoszona przez pozwaną kwestia uiszczenia przez nią całości ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, pozostawały bez znaczenia dla oceny wywiedzionego roszczenia wobec poczynionych przez Sąd ustaleń.

Zarzut ten uznać należałoby za słuszny wyłącznie w sytuacji, gdyby powódka, pomimo spełnienia warunku wynikającego z udzielonej przezeń promesy z 07 października 2011 r. (vide: § 2 pkt 11 umowy sprzedaży – k. 16 akt XXV Nc 27/15), dochodziła od dłużnika rzeczowego dalszej zapłaty ponad umówioną cenę sprzedaży spornej nieruchomości.

Pozwana sama wskazuje tymczasem, iż sprzedawca nie wywiązał się z bliżej nieujawnionych w niniejszym procesie ustaleń poczynionych z powódką warunkujących wykreślenie z nieruchomości pozwanej hipoteki na zabezpieczenie roszczeń banku z tytułu ww. umowy kredytu inwestycyjnego.

W ocenie Sądu, na kanwie niniejszego postępowania wierzyciel hipoteczny wykazał w sposób nie budzący wątpliwości zasadność swojego roszczenia zarówno co do zasady, jak i wysokości. Powódka przedstawiła dowody na okoliczność istnienia stosunku prawnego, który zabezpiecza przedmiotowa hipoteka, wysokość zadłużenia kredytobiorcy, a także przedłożyła dokument urzędowy w postaci pełnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Z treści tejże księgi wieczystej wynika, iż nieruchomość pozwanej obciążona jest hipoteką umowną łączną kaucyjną do kwoty (...) zł na zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu kredytu inwestycyjnego nr (...) z 21 września 2010 r. Poza sporem pozostawało także, iż dłużnik osobisty powódki, mimo kierowanych wezwań do zapłaty, nie uregulował zadłużenia z tytułu ww. umowy.

Spełniły się zatem wszystkie przesłanki odpowiedzialności dłużnika rzeczowego przy jednoczesnym braku przesłanek do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 5 k.c.

O odsetkach za opóźnienie w spełnieniu świadczenia przez pozwaną, rozstrzygnięto na podstawie art. 455 k.c. w zw. z art. 359 § 1 i 2 k.c. Wobec skierowania do pozwanej przedsądowego wezwania do zapłat, zasadność żądania odsetek od dnia wniesienia pozwu do dnia faktycznej zapłaty nie mogła budzić wątpliwości.

Ze względu na uiszczenie przez pozwaną w toku procesu w dniu 29 czerwca 2016 r. kwoty 90 000 zł z dochodzonej przez powódkę kwoty 100 000 zł, o odsetkach orzeczono w zakresie dochodzonej pierwotnie należności głównej, tj. kwoty 100 000 zł od dnia wystąpienia z powództwem do dnia zapłaty tj. 29 czerwca 2016 r., zaś w przypadku pozostałej do zapłaty różnicy w kwocie 10 000 zł - od 30 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty.

Mając na uwadze, iż pozwana uiściła w toku procesu kwotę 90 000 zł, zaś powódka cofnęła w tymże zakresie powództwo, na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. należało umorzyć postepowanie w tym zakresie.

W ocenie Sądu, w niniejszym postępowaniu, mimo uznania, że pozwana uległa powódce w całości, zachodzą podstawy do zastosowania art. 102 in fine k.p.c.

Orzekając na podstawie powołanej normy prawnej, Sąd miał na względzie, iż z poczynionych ustaleń wynika, że niniejszy proces został zainicjowany ze względu na nieuczciwe zachowanie kontrahenta obu stron.

Kontrahent ten, pomimo uiszczenia przez pozwaną całości umówionej ceny sprzedaży spornej nieruchomości (co skutkować winno wykreśleniem hipoteki na zabezpieczenie roszczeń kredytodawcy), nie podjął działań mających spowodować zgodnie z treścią ww. promesy powódki, wyodrębnienie i przeniesienie własności ww. nieruchomości bez żadnych obciążeń na zabezpieczenie roszczeń kredytodawcy - finansującego developera wznoszącego osiedle domów jednorodzinnych w K..

W tej sytuacji dodatkowe obciążanie strony, która wywiązała się należycie ze swojej części zobowiązania, należało uznać za niesłuszne. Obciążenie pozwanej kosztami procesu poniesionymi przez powódkę miałoby negatywny wydźwięk społeczny, godząc w elementarne poczucie sprawiedliwości.

W tym stanie rzeczy, orzeczono jak w sentencji.