Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 kwietnia 2016 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: st. sek. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2016r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa E. M. i M. M. (1)

przeciwko B. K. (1)

o zapłatę

I.  Zasądza od pozwanej B. K. (1) solidarnie na rzecz powodów E. M. i M. M. (1) kwotę 6.986 zł 94 gr (sześć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt sześć złotych 94/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 9 września 2014r. do dnia zapłaty;

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  Zasądza od powodów E. M. i M. M. (1) solidarnie na rzecz pozwanej B. K. (2) kwotę 775 zł 04 gr. (siedemset siedemdziesiąt pięć złotych 04/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 265/15

UZASADNIENIE

Powodowie M. M. (1) i E. M. wnieśli pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym przeciwko B. K. (1) domagając się od pozwanej początkowo zapłaty kwoty 22.180,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami od wskazanych szczegółowo w pozwie kwot oraz zasądzenia zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, iż w dniu 22 września 2008r. zawarli z pozwaną umowę najmu, której przedmiotem był lokal użytkowy nr (...) położony przy ul. (...) w S.. Na mocy tej umowy pozwana była zobowiązana do zapłaty na wskazany w umowie rachunek bankowy czynszu najmu w wysokości 2.000 zł miesięcznie do dnia 10 – tego każdego miesiąca oraz opłat eksploatacyjnych za wodę w wysokości obliczonej przez administratora budynku. Umowa została zawarta na czas określony, a następnie została przedłużona do końca lutego 2014r. Pozwana protokolarnie przekazała lokal powodom w dniu 28 lutego 2014r. Zdaniem powodów pozwana nie uiściła czynszu i opłat eksploatacyjnych za wskazane w pozwie okresy, w związku z czym pismem z dnia 18 marca 2014r. powodowie wezwali ją do zapłaty kwoty 22.180,25 zł, jednakże pozwana nie dokonała zapłaty ani nie udzieliła odpowiedzi na to wezwanie.

(pozew k. 2-4)

W dniu 25 sierpnia 2014r. w sprawie o sygnaturze VI Nc-e 1055542/14 Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie wydał nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty k. 5)

Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa.

W ocenie pozwanej powództwo – jako pozbawione podstaw faktycznych i prawnych – nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem umowa została całkowicie rozliczona i pozwana nie posiada względem powodów żadnych zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych. Pozwana podniosła, że do chwili wytoczenia niniejszego powództwa powodowie nie informowali jej o jakichkolwiek zaległościach, nie wzywali do zapłaty, za każdym razem przedłużając umowę najmu. Pozwana wskazała też, że na bieżąco regulowała czynsz oraz wszelkie opłaty i dokonywała przelewów na rachunek bankowy powodów lub bezpośrednio do rąk pełnomocnika powodów A. M. na jego wyraźne życzenie akceptowane podpisem złożonym pod pokwitowaniem. B. K. (1) wyjaśniła, że w całości uregulowała m.in. czynsz za miesiąc marzec 2011r. w wysokości 1.000 zł, opłatę za wodę w wysokości 1.548,48 zł, czynsz w wysokości 500 zł za styczeń 2012r., 2.000 zł za luty 2012r., 200 zł za maj 2012r. oraz opłatę za wodę w wysokości 2.578,40 zł. Pozwana wskazała, że podczas jej nieobecności w lutym 2012r. wszelkimi sprawami związanymi z zakładem fryzjerskim zajmowała się jej siostra, która przekazała kwotę czynszu w wysokości 2.000 zł do rąk A. M.. Kwota 200 zł za maj została przez pozwaną również przekazana pełnomocnikowi powodów jako uzupełnienie przelewu z dnia 14 maja 2012r. na kwotę 1.800 zł. Natomiast, zgodnie z ustaleniami z A. M. kwota kaucji w wysokości 4.000 zł została miała zostać zaliczona na poczet należności za luty 2014r. i należności za wodę za 2013r. w wysokości 1.625,40 zł. Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut potrącenia swojej wierzytelności z tytułu kaucji z wierzytelnościami powodów. Nadto, pozwana podniosła, że powodowie podpisując umowę wiedzieli, że pozwana nie mieszka w N., lecz w G. i dotychczasowa korespondencja była przez powodów kierowana na niewłaściwy adres zamieszkania pozwanej.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 5v-6, odpowiedź na pozew k. 73-79)

Pismem z dnia 6 lutego 2015r. powodowie cofnęli pozew co do kwoty 9.493,31 zł i zrzekli się roszczenia w tym zakresie.

W związku z powyższym ostatecznie powodowie domagali się od pozwanej zapłaty następujących kwot:

- 2.548,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 grudnia 2011r. do dnia zapłaty, na którą składały się: czynsz w wysokości 1.000 zł za miesiąc marzec 2011r. oraz opłata za wodę za 2011r. w wysokości 1.548,48 zł;

- 5.278,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28 grudnia 2012r. do dnia zapłaty, na którą składały się: czynsz w wysokości 500 zł za styczeń 2012r., 2.000 zł za luty 2012r., 200 zł za maj 2012r. oraz opłata za wodę za 2012r. w wysokości 2.578,40 zł;

- 4.860,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2014r. od dnia zapłaty, na którą składały się: czynsz w wysokości 2.000 zł za luty 2014r. oraz opłata za wodę za rok 2013 w wysokości 2.860,06 zł.

(pismo procesowe powodów z dnia 6 lutego 2015r. k. 25-25v)

Postanowieniem z dnia 25 czerwca 2015r. Sąd umorzył postępowanie co do kwoty 9.493,31 zł.

(postanowienie k. 116)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 22 września 2008r. E. M. i M. M. (1) reprezentowani przez pełnomocnika A. M. zawarli jako wynajmujący z pozwaną B. K. (1) jako najemcą umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 22,9 m ² położonego w S. przy ul. (...) w celu prowadzenia w nim zakładu fryzjerskiego. Umowa została zawarta na czas określony do dnia 1 października 2008r. z możliwością przedłużenia na kolejny okres. Miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 2.000 zł brutto i zgodnie z umową kwota ta nie miała być waloryzowana, lecz ze względu na długość trwania umowy najemca zastrzegł, że kwota ta w wyniku dewaluacji złotego nie może być niższa od kwoty w przeliczeniu na franki szwajcarskie 850 CHF. Zgodnie z umową czynsz najmu był płatny miesięcznie z góry do 10 – go każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy powodów w (...) S.A. Oprócz czynszu najemca był zobowiązany do uiszczania oddzielnie opłat eksploatacyjnych tj. opłat za energię elektryczną, wodę i wywóz nieczystości. Dla zabezpieczenia płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych oraz ewentualnych szkód najemca zobowiązany był uiścić na rzecz wynajmujących kaucję w wysokości 4.000 zł, przy czym pierwszą część kaucji w wysokości 2.000 zł zobowiązany był wpłacić do rąk własnych właściciela w dniu podpisania umowy, zaś pozostałą część na wskazane konto właściciela nie później niż do końca października 2008r. Zgodnie z umową wynajmującemu przysługiwało prawo do rozwiązania umowy m.in. w przypadku zalegania z zapłatą czynszu przez okres jednego miesiąca.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę najmu z dnia 22 września 2008r. k. 26-28)

Przedmiotowa umowa została zawarta za pośrednictwem biura nieruchomości prowadzonego przez H. D..

(okoliczność bezsporna)

W przedmiotowym lokalu użytkowym w S. przy ul. (...) pozwana prowadziła działalność gospodarczą w postaci zakładu fryzjerskiego.

(okoliczność bezsporna)

Przy podpisaniu umowy pozwana uiściła gotówką do rąk pełnomocnika powodów A. M. część kaucji w wysokości 2.000 zł.

(dowód: przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 155, zeznania świadka H. D. płyta CD k. 155)

Zgodnie z przyjętym przez powodów założeniem czynsz najmu miał pokrywać raty kredytu hipotecznego, do jakich spłaty byli zobowiązani powodowie. W czasie trwania umowy najmu bank nie wypowiedział powodom umowy kredytowej z uwagi na istniejące zadłużenie w spłacie rat kredytu, lecz skierował do nich monit w związku z opóźnieniem w zapłacie raty.

(okoliczności bezsporne)

Powód M. M. (1) zainstalował w spornym lokalu użytkowym w S. przy ul. (...) pompę ciepła w celu likwidacji wilgoci.

(dowód: przesłuchanie powoda płyta CD k. 168)

Z uwagi na konieczność wykonania remontu A. M. zgodził się, aby czynsz najmu za miesiąc marzec 2011r. obniżyć o kwotę 1.000 zł.

(dowód: przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 155)

W dniu 16 stycznia 2012r. pozwana przelała ze swojego rachunku na rachunek bankowy powodów kwotę 1.500 zł tytułem czynszu najmu za miesiąc styczeń 2012r.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o potwierdzenie wykonania przelewu k. 90)

Pozostała część czynszu za miesiąc styczeń 2012r. w kwocie 500 zł została przekazana A. M. osobiście przez pozwaną.

(dowód: zeznania świadka M. K. płyta CD k. 155, przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 155, kopia notatki pozwanej k. 91)

Czynsz najmu za miesiąc luty 2012r. w wysokości 2.000 zł został przekazany A. M. osobiście przez siostrę pozwanej M. K., gdy pozwana przebywała poza granicami kraju.

(dowód: zeznania świadka M. K. płyta CD k. 155, przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 155)

W dniu 14 maja 2012r. pozwana przelała ze swojego rachunku na rachunek bankowy powodów kwotę 1.800 zł tytułem czynszu za maj 2012r.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o potwierdzenie wykonania przelewu k. 92)

Pozostała część czynszu za miesiąc maj 2012r. w kwocie 200 zł została przekazana A. M. osobiście przez pozwaną.

(dowód: przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 155)

Pozwana nie dokonała opłat za wodę za lata 2011-2013.

(dowód: przesłuchanie powoda płyta CD k. 168, zeznania świadka A. M. płyta CD k. 168)

Koszt zużycia wody w spornym lokalu za rok 2011 wynosił 1.548,48 zł, za rok 2012 2.578,40 zł, natomiast za rok 2013 2.860,06 zł.

(dowód: informacja o opłatach za wodę k. 39)

W dniu 28 lutego 2014r. pozwana zdała lokal pełnomocnikowi powodów.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 28 lutego 2014r. k. 29)

Pismem z dnia 8 września 2014r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 22.180,25 zł. Wezwanie zostało przesłane na adres w N., ul. (...), gdzie zamieszkuje matka pozwanej. Wezwanie w dniu 21 marca 2014r. podjęła matka pozwanej.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wezwanie do zapłaty k. 30-33 wraz z dowodem doręczenia k. 34)

Pozew został pozwanej doręczony w dniu 8 września 2014r.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o zwrotne potwierdzenie odbioru k. 8)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całego zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków M. K., H. D., A. M. oraz dowodu z przesłuchania stron powoda M. M. (1) oraz pozwanej B. K. (1).

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy ww. dokumentom prywatnym wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Wobec powyższego wszystkie wymienione powyżej dokumenty stały się podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Jeśli chodzi natomiast o ocenę osobowych środków dowodowych to – w ocenie Sądu – za wiarygodne należało uznać zeznania świadków M. K. i H. D.. Co prawda świadek M. K. jest siostrą oraz pracownikiem B. K. (1) i w związku z tym miała interes osobisty, by zeznawać na korzyść siostry, niemniej – zdaniem Sądu – zeznania tego świadka w połączeniu z innymi dowodami, tworzą spójny obraz rozliczeń stron, są logiczne, konsekwentne i nie budzą wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, toteż nie ma żadnych uzasadnionych podstaw, by nie dać tym zeznaniom wiary. Zdaniem Sądu orzekającego należało w szczególności uznać za wiarygodne zeznania M. K. dotyczące zapłaty do rąk pełnomocnika powodów należności czynszowych za miesiąc luty 2012r. O wiarygodności tychże zeznań świadczyć mogą takie okoliczności jak: brak wypowiedzenia umowy najmu przez powodów z uwagi na brak zapłaty czynszu za okres jednego miesiąca, czy też brak wezwań do zapłaty. Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania zeznań H. D.. Zeznania te – zdaniem Sądu – były szczere, spójne, nadto żadna ze stron ich nie kwestionowała. Zwrócić przy tym należy uwagę, że świadek jest osobą obcą w stosunku do stron i nie miała żadnego interesu, aby zeznawać na korzyść jednej z nich.

Natomiast jedynie w części za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadka A. M.. Podkreślić bowiem należy, iż zeznania świadka w wielu istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestiach były niespójne i nielogiczne. Nie wdając się w tym miejscu w szczegółowe rozważania, należy jedynie zasygnalizować, że świadek wskazywał, że miał orientację co do tego kiedy i jakie kwoty przyjął od pozwanej tytułem czynszu najmu, niemniej stoi to w sprzeczności z treścią pierwotnego żądania powodów, sformułowanego na podstawie informacji uzyskanych od świadka, które zostało skorygowane dopiero po wniesieniu sprzeciwu przez pozwaną i to w dość znaczącym zakresie. Pierwotnie bowiem powodowie domagali się zapłaty należności, które zostały już uregulowane. Bezsporne jest przy tym, że świadek nie prowadził żadnej rachunkowości. Okoliczność ta jednoznacznie wskazuje, że zeznania świadka odnoszące się do zapłaty przez pozwaną należności czynszowych obarczone są dość dużym błędem i nie miał on dostatecznej orientacji w zakresie rozliczeń stron z tytułu czynszu najmu. Nadto, świadek podnosił, że nie wie kim jest H. D., choć jak wynika z zebranego materiału dowodowego świadek wielokrotnie odwiedzał tego pośrednika w obrocie nieruchomościami w miejscu prowadzenia działalności gospodarczej i zasięgał informacji w kwestiach dotyczących najmu i ewentualnej sprzedaży spornej nieruchomości. Świadek M. zeznał też, że nigdy nie przyjął od pozwanej żadnej należności bez pokwitowania, niemniej i w tym zakresie jego zeznania są co najmniej nieścisłe. Jak bowiem wynika z zeznań H. D. przy zawarciu umowy najmu świadek przyjął kaucję w wysokości 2.000 zł. Na tę okoliczność nie wystawiono żadnego pokwitowania, zaś fakt takiej zapłaty w świetle zeznań H. D. nie pozostawia żadnych wątpliwości. Nielogiczne i niespójne są również zeznania świadka M. dotyczące braku złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z uwagi na rzekome zaległości w zapłacie czynszu najmu przez pozwaną. Świadek wywodził bowiem, że nie miał czasu na udanie się do pośrednika i złożenie nowej oferty, stąd zdecydował się na kontynuowanie umowy z pozwaną. Zeznania świadka budzą jednak uzasadnione wątpliwości w świetle wyjaśnień H. D., która zeznała, że A. M. wielokrotnie – już po zawarciu umowy z pozwaną – przychodził do jej biura nieruchomości.

Z kolei jeśli chodzi o zeznania stron to Sąd dał im wiarę w takim zakresie w jakim znajdują potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zebranym w niniejszej sprawie. Zważyć należy, iż powód M. M. (1) wiedzę o rzekomych zaległościach pozwanej i okolicznościach związanych z zapłatą czynszu czerpał głównie od swojego ojca, przeto w tym zakresie zeznania powoda nie stanowią jego własnych spostrzeżeń o faktach, lecz są powieleniem relacji A. M.. Za wiarygodne Sąd uznał natomiast zeznania powoda co do okoliczności odwiedzin powoda w spornym lokalu, stanu technicznego tego lokalu i montażu pompy cieplnej. W zasadniczej części za wiarygodne Sąd uznał zeznania pozwanej B. K. (1), w szczególności co do okoliczności i sposobu zapłaty należności czynszowych. Jednakże – w ocenie Sądu – za całkowicie gołosłowne należało uznać zeznania pozwanej dotyczące uregulowania przez nią należności za wodę za sporny okres 2011-2013. Zważyć bowiem należy, iż pozwana prowadziła dość skrupulatnie rachunkowość dotyczącą opłat za sporny lokal i zazwyczaj gdy dokonywała płatności do rąk pełnomocnika powodów A. M. to wymagała od niego potwierdzenia dokonanej zapłaty w notesie czy kalendarzu. Gdyby zatem w rzeczywistości pozwana zapłaciła sporne rachunki za wodę to winna dysponować albo pokwitowaniem podpisanym przez A. M. albo potwierdzeniem przelewu bezpośrednio na rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem z okresu spornych trzech lat pozwana nie dysponuje żadnym dokumentem potwierdzającym zapłatę należności za wodę. Wydaje się to niezrozumiałe zważywszy na to, że rachunkowość dotycząca czynszu najmu jest dość dokładna. W przypadku, gdyby pozwana nie dysponowała potwierdzeniem zapłaty opłat za wodę za jeden okres rozliczeniowy, to możnaby zrzucić to na karb pośpiechu czy po prostu zwykłego zaniedbania. Tymczasem pozwana nie ma żadnych dowodów uiszczenia tych opłat, co wskazuje na stałą praktykę nieuiszczania opłat za wodę. Zważyć również należy, iż kwestia opłacania rachunków za wodę – w odróżnieniu od czynszu najmu – nie miała żadnego znaczenia dla wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego (vide: § 3 ust. 2 umowy), przeto pozwana mogła w ogóle nie uiszczać opłat za wodę bez obawy, że powodowie złożą jej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Z powyższych względów Sąd odmówił wiary zeznaniom pozwanej co do okoliczności związanych z zapłatą należności za wodę.

Na mocy przepisów art. 217 k.p.c. i art. 227 k.p.c. Sąd oddalił wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodów z umowy najmu z dnia 4 grudnia 2013r., pisma z dnia 19 kwietnia 2014r., projektu protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 28 lutego 2014r., albowiem okoliczności na jakie miały zostać przeprowadzone wskazane dowody nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a nadto były spóźnione.

Nadto, Sąd pominął dowód z przesłuchania powódki E. M., albowiem okoliczności na jakie miał być przeprowadzony tenże dowód zostały już dostatecznie wyjaśnione, zaś obie strony wyraziły zgodę na pominięcie tego dowodu.

W niniejszym postępowaniu powodowie domagali się od pozwanej ostatecznie zapłaty kwoty 12.686,94 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie z tytułu zaległego czynszu najmu lokalu użytkowego oraz opłat za wodę. Podstawę prawną powództwa stanowiły przepis art. 659 § 1 k.c. i art. 669 § 1 k.c. Zgodnie z pierwszym z wymienionych przepisów przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 669 § 1 k.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

Przechodząc do rozważań merytorycznych wskazać należy, iż pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty oraz w dalszych pismach procesowych wywodziła, że w całości rozliczyła się z powodami zarówno z czynszu najmu za cały okres trwania umowy, jak również z opłat za wodę. B. K. (1) podnosiła bowiem, że czynsz najmu za miesiące styczeń, luty i maj 2012r. w zakresie objętym żądaniem pozwu został przez nią lub jej siostrę uiszczony do rąk pełnomocnika powodów A. M.. Strona powodowa zaprzeczyła jednak, aby pozwana albo jej siostra dokonały jakichkolwiek wpłat na rzecz powodów – poza wpłatami na rachunek bankowy powodów oraz wpłatami dokonanymi do rąk pełnomocnika powodów za pisemnym potwierdzeniem odbioru, które zostały uwzględnione przy cofnięciu pozwu. Dokonując ustaleń faktycznych w powyższym zakresie Sąd oparł się na zeznaniach świadka M. K. oraz zeznaniach pozwanej, uznając w konsekwencji, że pozwana dokonała zapłaty czynszu za styczeń, luty i maj 2012r. do rąk pełnomocnika powodów A. M.. Z zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wynika, że w przypadku gdy zapłata czynszu najmu następowała bezpośrednio do rąk pełnomocnika powodów to co do zasady pozwana żądała od A. M. pokwitowania zapłaty w kalendarzu. Za sporny okres pozwana nie przedstawiła natomiast żadnych dowodów zapłaty należności czynszowych. W ocenie Sądu niekonsekwencja dotycząca braku pokwitowań wynikała z tego, że na przełomie stycznia i lutego 2012r. tj. w okresie którego dotyczy znacząca część żądania, pozwana przebywała za granicą i w tym czasie sprawy salonu prowadziła jej siostra. Jak wynika z dowodu w postaci potwierdzenia przelewu w dniu 16 stycznia 2012r. pozwana przelała ze swojego rachunku na rachunek bankowy powodów kwotę 1.500 zł tytułem czynszu za styczeń 2012r. Pozostała część należności w kwocie 500 zł została natomiast zapłacona gotówką do rąk A. M., co uprawdopodabnia treść odręcznej notatki sporządzonej przez pozwaną na tę okoliczność. Nadto, świadek M. K. zeznała, że podczas sześciotygodniowej nieobecności pozwanej w kraju to właśnie ona zajmowała się sprawami zakładu fryzjerskiego i w tym okresie zapłaciła ojcu powoda należność za miesiąc luty 2012r. Świadek A. M. zaprzeczył co prawda, że odbierał od pozwanej lub jej siostry należności za powyższe okresy, niemniej - w ocenie Sądu - zeznania świadka A. M. nie zasługują w tym zakresie na wiarę, albowiem są nader niespójne. Na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015r. A. M. przyznał, że kilkakrotnie zdarzało się mu przyjąć od pozwanej pieniądze w gotówce, lecz utrzymywał przy tym, że posiadał orientację ile razy pozwana dokonała zapłaty w taki właśnie sposób i jakich okresów należności te dotyczyły. Zeznania świadka M. stoją jednak w sprzeczności z istotnymi faktami ustalonymi przez Sąd. Przede wszystkim wskazać należy, że początkowo powodowie złożyli pozew domagając się zapłaty kwoty 22.180,25 zł, którą wyliczyli li tylko w oparciu o zestawienie wpływów na rachunku bankowym. Zatem w chwili złożenia pozwu świadek, który w imieniu powodów dokonywał rozliczeń z pozwaną, nie orientował się co do wysokości rzeczywistego zadłużenia pozwanej, albowiem przy ustalaniu zadłużenia uwzględnił także kwotę 9.493,31 zł, która bezspornie została przez pozwaną zapłacona. Nadto, świadek wskazał, że nigdy nie prowadził żadnej księgowości w zakresie rozliczeń z pozwaną ani też nie żądał od niej potwierdzenia zapłaty. Już tylko z konfrontacji obu powyższych faktów wynika, że świadek nie miał dostatecznego rozeznania w wysokości zadłużenia pozwanej z tytułu czynszu. Na rozprawie świadek także nie potrafił wskazać kwoty rzekomego zadłużenia pozwanej. Powyższe fakty świadczą o całkowitej niewiarygodności zeznań świadka M. w zakresie wysokości zadłużenia z tytułu czynszu najmu. Gdyby rzeczywiście świadek pamiętał, że pozwana dokonała zapłaty w gotówce do jego rąk, to z pewnością powodowie nie składaliby pozwu o zapłatę kwoty 22.180,25 zł, narażając się na częściową przegraną choćby w zakresie w jakim pozwana wykazała zapłatę należności czynszowych za pomocą dowodów z dokumentów. Podobnym błędem mogą być obarczone zeznania świadka dotyczące zapłaty spornych należności czynszowych. Ponadto, należy zauważyć, że czynsz najmu uzyskiwany z przedmiotowego lokalu użytkowego przy ul. (...) w S. – zgodnie z intencją powodów – miał pokrywać bieżące raty zaciągniętego przez nich kredytu hipotecznego. Bez wątpienia w okresie trwania spornego stosunku najmu bank nie wypowiedział umowy kredytowej, zaś zgodnie z zeznaniami powoda i świadka tylko raz lub dwa bank wysłał do powodów monit. Powyższe świadczy o tym, że raty były spłacane zgodnie z harmonogramem, a monity mogły być jedynie konsekwencją nieterminowej zapłaty czynszu przez pozwaną, albowiem z przedstawionych przez nią dokumentów wynika, że niejednokrotnie zapłata czynszu następowała z opóźnieniem. Świadek A. M. wskazywał, że w przypadku braku zapłaty ratę kredytu pokrywał z własnych środków. Skoro zatem rzekoma nierzetelność najemcy powodowała, że świadek zmuszony był absorbować własne środki, to powstaje uzasadnione pytanie, dlaczego powodowie wystąpili do pozwanej z żądaniem zapłaty czynszu najmu dopiero po kilku latach od powstania rzekomej zaległości. Przedmiotowe pytanie jest tym bardziej zasadne, że strona powodowa wielokrotnie podkreślała, że znajdowała się w trudnej sytuacji finansowej. Mało tego powodowie musieli rzekomo przedłużyć pobyt za granicą z powodu nieopłacania należności przez pozwaną. W ocenie Sądu, gdyby rzeczywiście pozwana nie dokonała zapłaty należności z tytułu czynszu za miesiące styczeń, luty i maj 2012r. w pełnej wysokości, to powodowie podjęliby czynności zmierzające do wyegzekwowania ich, choćby skierowaliby do pozwanej wezwanie do zapłaty z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę sądową w przypadku dalszego zadłużenia czy też z zagrożeniem skorzystania z umownego uprawnienia do rozwiązania umowy. Zupełnie nieprzekonujące są zeznania świadka A. M. dotyczące przyczyn braku wypowiedzenia umowy. Świadek podkreślał, że z uwagi na pracę zawodową czy konieczność sprawowania opieki nad wnukami nie miał czasu, aby udać się do pośrednika nieruchomości w celu znalezienia nowego najemcy. Tymczasem świadek H. D. zeznała, że po dłuższym czasie od zawarcia umowy A. M. kilkakrotnie przychodził do jej biura nieruchomości i wypytywał o różne kwestie. Zważyć należy, że zgodnie z treścią § 3 ust. 2 umowy najmu wynajmującemu przysługiwało prawo do rozwiązania umowy m.in. w przypadku zalegania z zapłatą czynszu przez okres jednego miesiąca. Jak wynika z twierdzeń powodów rzekoma zaległość pozwanej za styczeń, luty i maj 2012r. wynosiła 3.700 zł, a zatem przewyższała należność za jeden miesiąc, nadto wedle powodów miała obejmować czynsz za cały miesiąc luty. Gdyby, zatem rzeczywiście pozwana nie zapłaciła czynszu np. za miesiąc luty 2012r. to bez wątpienia zostałaby spełniona przesłanka do wypowiedzenia umowy. Jednak takie oświadczenie nie zostało nigdy złożone przez powodów, co tylko potwierdza, że należności czynszowe były przez pozwaną regulowane. Kierując się zatem zasadami doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania należy stwierdzić, że w świetle podniesionych powyżej okoliczności zupełnie nielogiczne wydają się twierdzenia powodów o braku zapłaty czynszu za miesiące styczeń, luty i maj 2012r. W konsekwencji, opierając się na dowodach z zeznań świadka M. K. oraz pozwanej, Sąd przyjął, że pozwana uiściła sporną należność z tytułu czynszu najmu, a w konsekwencji powództwo w tym względzie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Kolejną sporną kwestią był czynsz najmu za miesiąc marzec 2011r. Strona pozwana wywodziła w tym względzie, że powodowie wyrazili zgodę na obniżenie czynszu za powyższy okres o kwotę 1.000 zł z uwagi na konieczność wykonania remontu lokalu. Zważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Odpowiedzialność wynajmującego przewidziana przez art. 662 k.c., obejmuje także zapewnienie uzgodnionej przez strony użyteczności przedmiotu najmu w okresie trwania stosunku z tej umowy (por. wyrok NSA z 20.12.1982 r., I SA 356/82, L.) – w szczególności dotyczy to ponoszenia koniecznych nakładów i napraw. Podkreślić należy, że w umowie najmu sposób korzystania z lokalu został jednoznacznie określony w § 2 umowy najmu. Bez wątpienia zatem obowiązkiem wynajmującego było utrzymywanie tego lokalu w stanie przydatnym do prowadzenia w nim zakładu fryzjerskiego. Jak wynika z zeznań pozwanej w przedmiotowym lokalu widoczna była wilgoć i w związku z tym powstała konieczność osuszenia budynku i zerwania tynku. Powyższe okoliczności co do stanu technicznego lokalu potwierdził zasadniczo sam powód M. M. (1), który zeznał m.in., że po wizycie w tym lokalu zainstalował w nim pompę cieplną w celu likwidacji wilgoci. Zeznania powoda potwierdzają zatem, że istniały podstawy do wykonania remontu i doprowadzenia lokalu do stanu przydatnego do prowadzenia salonu fryzjerskiego. Nie budzi bowiem wątpliwości, że pomieszczenia przeznaczone do prowadzenia usług fryzjerskich powinny odpowiadać stosownym wymogom sanitarnym określonym w obowiązującym w 2011r. rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 17 lutego 2004 r. w sprawie szczegółowych wymagań sanitarnych, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, tatuażu i odnowy biologicznej. Kwestią sporną było czy powodowie wyrazili zgodę na obniżenie czynszu. W ocenie Sądu pozwana uzyskała akceptację powodów. Po pierwsze, z zeznań A. M. wynika, że pozwana pytała go o możliwość wykonania remontu oraz obniżenia czynszu. A. M. podnosił, że pozwana postawiła go przed faktem dokonanym, niemniej stwierdzić należy, że świadek nie sprzeciwił się żądaniu pozwanej, mało tego zaproponował nawet, że remont wykona jego znajomy. Powyższe mogło utwierdzić pozwaną w przekonaniu, że pełnomocnik powodów zgodę na obniżenie czynszu w zamian za wykonanie remontu wyraża. Po drugie, podkreślić należy, że powodowie przez bardzo długi czas nie żądali od powódki czynszu za marzec 2011r., a swoje roszczenie sformułowali dopiero po trzech latach. Powyższe okoliczności wskazują, że powodowie uznawali konieczność wykonania remontu w celu utrzymania lokalu w stanie przydatnym do prowadzenia salonu fryzjerskiego, jak również akceptowali żądanie powódki dotyczące obniżenia czynszu za jeden miesiąc, w którym miał zostać przeprowadzony remont. Dlatego też roszczenie o zapłatę kwoty 1.000 zł za miesiąc marzec 2011r. podlegało oddaleniu.

Poza czynszem najmu, żądanie powodów obejmowało również opłaty za wodę. Zważyć należy, że zgodnie z treścią § 4 umowy najmu oprócz czynszu najemca był zobowiązany do uiszczania oddzielnie opłat eksploatacyjnych tj. za energię elektryczną, wodę i wywóz nieczystości. Pozwana wywodziła, że przez cały okres trwania stosunku najmu uiszczała opłaty za wodę, jednak - w ocenie Sądu - twierdzenia pozwanej w tym zakresie są całkowicie gołosłowne. Pozwana nie złożyła bowiem do akt sprawy żadnych dokumentów na tę okoliczność w postaci potwierdzeń przelewów na konto wspólny mieszkaniowej czy też pokwitowań podpisanych przez A. M.. Świadek M. K. natomiast nie posiadała żadnej wiedzy w zakresie rozliczeń opłat za wodę. Twierdzenia pozwanej nie mogą się ostać w szczególności w konfrontacji z jej szeroko opisywaną powyżej skrupulatnością i dokładnością przy rejestrowaniu zapłaty opłat czynszowych. Jak już wskazano powyżej pozwana zbierała potwierdzenia przelewów, a nadto gdy dokonywała zapłaty do rąk pełnomocnika powodów to zazwyczaj wymagała od niego potwierdzenia dokonanej zapłaty w notesie czy kalendarzu. W tym kontekście zupełnie niezrozumiałe wydają się twierdzenia pozwanej o dokonanej zapłacie. Skoro bowiem – jak utrzymuje – dokonywała zapłaty za wodę, to powstaje pytanie dlaczego nie dysponuje żadnymi potwierdzeniami zapłaty, jak w przypadku czynszu najmu. M. zrozumieć, że pozwana z pośpiechu czy zaniedbanie nie uzyskała pokwitowania za jeden okres rozliczeniowy, tymczasem nie przedstawiła dowodów zapłaty za cały trzyletni sporny okres, a także za okres wcześniejszy. Powyższe świadczyć może jedynie o tym, że pozwana – wbrew umowie – nie płaciła żadnych rachunków za wodę. Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Otóż, w odróżnieniu od czynszu najmu opłaty za wodę nie miały żadnego znaczenia dla rozwiązania umowy najmu. Jak już wskazano powyżej, podstawą do wypowiedzenia umowy była jedynie jednomiesięczna zaległość z tytułu czynszu najmu, a zatem uprawnienie nie przysługiwało wynajmującemu w przypadku zaległości w opłatach, których odrębność od czynszu wynika z treści § 4 umowy najmu. Bez wątpienia zatem pozwana mogła nie uiszczać opłat za wodę bez obawy, że powodowie złożą jej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z tego powodu. Z uwagi zatem na powyższe – w zakresie opłat za wodę – powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Wysokość opłat wynika z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową w postaci informacji o opłatach wystawionych przez administratora budynku. Z tych dokumentów jednoznacznie wynika, że zaległość pozwanej z tego tytułu wynosi 6.986,94 zł, na co składa się należność za rok 2011 w wysokości 1.548,48 zł, za rok 2012 w kwocie 2.578,40 zł, oraz za rok 2013 w wysokości 2.860,06 zł. Strona pozwana nie kwestionowała autentyczności i wiarygodności tych dokumentów.

Ostatnią kwestią sporną pomiędzy stronami było rozliczenie wpłaconej przez pozwaną kaucji. Pozwana podnosiła bowiem, że uiściła na rzecz powodów kaucję w wysokości 4.000 zł, która zgodnie z ustaleniami poczynionymi z A. M. miała następnie zostać zaliczona na poczet czynszu najmu za miesiąc luty 2014 oraz na poczet należności za wodę za 2013r. w wysokości 1.625,40 zł. Strona powodowa jednak zaprzeczyła takim ustaleniom. Powodowie podnosili, że pozwana wpłaciła jedynie pierwszą część kaucji w wysokości 2.000 zł, natomiast pozostała część miała być uiszczona – zgodnie z umową – przelewem do końca października 2008r., co jednak nie nastąpiło. Mało tego, strona powodowa wywodziła, że wobec braku zapłaty czynszu za miesiąc październik 2008r. dokonali oni potrącenia wpłaconej przez pozwaną kaucji z należnością czynszową za ten miesiąc, na potwierdzenie czego złożyli dokument w postaci rozliczenia najmu lokalu, gdzie pod pozycją nr 1 widnieje zapis dotyczący zaliczenia wpłaty z dnia 22 września 2008r. w wysokości 2.000 zł na poczet czynszu za październik 2008r. Zważyć należy, iż zgodnie z umową najemca był zobowiązany wpłacić w dniu podpisania umowy do rąk własnych wynajmującego kwotę 2.000 zł za pierwszy miesiąc październik 2008r. Dodatkowo, w umowie zgodnie postanowiono, że dla zabezpieczenia płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych oraz ewentualnych szkód najemca zobowiązany był uiścić na rzecz wynajmujących kaucję w wysokości 4.000 zł, przy czym pierwszą część kaucji w wysokości 2.000 zł zobowiązany był wpłacić do rąk własnych właściciela w dniu podpisania umowy, zaś pozostałą część na wskazane konto właściciela nie później niż do końca października 2008r. Z samej treści umowy wynika, że w chwili zawarcia umowy pozwana dokonała na rzecz wynajmującego zapłaty kwoty 2.000 zł z tytułu czynszu najmu za miesiąc październik 2008r. oraz części kaucji w kwocie 2.000 zł. Nadto, świadek H. D. potwierdziła, że przy zawarciu umowy pozwana wręczyła powodowi w gotówce kwotę 2.000 zł tytułem części kaucji. W tym stanie rzeczy w istocie brak jest podstaw, aby kaucję zaliczyć na poczet czynszu za październik 2008r., skoro należność za ten miesiąc została oddzielnie uiszczona przy zawarciu umowy. Skoro zatem powódce przysługiwało wymagalne roszczenie o zwrot kaucji w wysokości 2.000 zł, zaś pozwanym roszczenie o zapłatę czynszu za luty 2014r. w kwocie 2.000 zł, to uznać należało, że zarzut potrącenia jest zasadny. Podkreślić należy, iż obie wierzytelności stron przedstawione do potrącenia spełniają przesłanki określone w przepisach art. 498 – 499 k.c. W tym stanie rzeczy kaucję należało zaliczyć – zgodnie z żądaniem powódki – na poczet czynszu najmu za miesiąc luty 2014r.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 659 § 1 k.c. oraz § 4 umowy najmu, Sąd zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwotę 6.986,94 zł tytułem opłat za wodę. Nadto, zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. i art. 455 k.c., Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia następnego po dniu doręczenia pozwu. Zważyć bowiem należy, iż wcześniejsze wezwanie do zapłaty nie było skuteczne. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego pozwana nie zamieszkuje w N., dokąd zostało skierowane wezwanie do zapłaty z dnia 8 września 2014r. Zgodnie z treścią art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W rozumieniu przytoczonego przepisu możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może, z jednej strony, być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem (faktem zapoznania się), co oznacza, że skuteczne złożeniu oświadczenia woli następuje także, w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać. Bez wątpienia pozwana nie miała możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli powodów. Co prawda pod adresem pod który wysłano wezwanie zamieszkuje matka pozwanej, lecz jak wskazała pozwana z uwagi na swój zły stan zdrowia nie przekazała jej wezwania. Jednocześnie jak wynika z okoliczności sprawy pełnomocnik powodów A. M. miał wiedzę o adresie pod jakim pozwana prowadzi działalność gospodarczą. W tym stanie rzeczy jako pierwsze wezwanie do zapłaty należało uznać pozew w niniejszej sprawie, który został doręczony pozwanej w dniu 8 września 2014r. Zgodnie z dyspozycją art. 455 k.c. pozwana winna spełnić świadczenie niezwłocznie, a zatem z dniem następnym od doręczenia jej pozwu opóźniała się z zapłatą. W pozostałym zakresie, na mocy art. 659 § 1 k.c. i art. 669 § 1 k.c. stosowanych a contrario Sąd powództwo oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U.2013.490). Zważyć bowiem należało, iż powodowie wygrali niniejszą sprawę w 32 %, zaś pozwana w 68 % i w takim stosunku stronom należy się zwrot kosztów od przeciwnika. Podkreślić bowiem należy, iż powodowie winni być traktowani jako strona przegrywająca również co do żądania zapłaty kwoty 9.493,31 zł, tj. w zakresie w jakim cofnęli pozew, albowiem cofnięcie pozwu nie było wynikiem zaspokojenia roszczenia przez pozwaną już po wytoczeniu powództwa, lecz skutkiem uznania argumentacji podniesionej przez pozwaną w sprzeciwie co do bezzasadności żądania. Stąd też pozwana nie dała żadnych podstaw do wniesienia pozwu w zakresie w jakim postępowanie umorzono. Strona powodowa poniosła koszty w postaci opłaty sądowej od pozwu (278 zł), wynagrodzenia fachowego pełnomocnika (2.400 zł) tj. w łącznej kwocie 2.678 zł, z czego należy się powodowi zwrot kwoty 856,96 zł. Z kolei pozwany poniósł koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2.400 zł, przy czym należy mu się od powoda kwota 1.632 zł. Po skompensowaniu należności należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanego kwotę 775,04 zł.