Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2016 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący SSO Mariusz Jabłoński

Sędziowie SO Piotr Niezgodzki

SO Paulina Wawrzynkiewicz (spr.)

Protokolant sekr. sądowy Katarzyna Kowal

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2016 r. w Warszawie sprawy

z powództwa Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko J. K., M. K., A. K. (1) i W. Ś.

z udziałem interwenienta ubocznego miasta stołecznego W.

o eksmisję

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie

z dnia 1 czerwca 2015 r., sygn. akt II C 1515/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1. i nakazuje J. K., M. K., A. K. (1) i W. Ś. opuszczenie i opróżnienie lokalu numer (...) położonego przy ulicy (...), w W. oraz ustala, że J. K., M. K. i A. K. (1) nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zaś W. Ś. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i wstrzymuje w stosunku do niej wykonanie opuszczenia i opróżnienia lokalu do czasu złożenia jej przez miasto stołeczne W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

b)  w punkcie 3. w ten sposób, że kwotę 4575,60 zł (cztery tysiące pięćset siedemdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt groszy) zastępuje kwotą 4108 (cztery tysiące sto osiem) złotych;

c)  dodaje punkt 5. w brzmieniu: nakazuje wypłacić z sum Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie na rzecz adwokat D. J. kwotę 147,60 zł (sto czterdzieści siedem złotych sześćdziesiąt groszy), w tym podatek VAT w wysokości 23%, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu pozwanej J. K.;

II.  zasądza od J. K., M. K., A. K. (1) i W. Ś. solidarnie na rzecz Przedsiębiorstwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 260 (dwieście sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Paulina Wawrzynkiewicz Mariusz Jabłoński Piotr Niezgodzki

Sygn. akt IV Ca 1733/16

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie wyrokiem z dnia 1 czerwca 2015r., sygn. akt II C 1515/12 w pkt. 1 oddalił powództwo o eksmisję w całości, w pkt. 2 oddalił powództwo o zapłatę przeciwko pozwanym A. K. (2), M. K., A. K. (1) i W. Ś., w pkt. 3 zasądził od powódki na rzecz pozwanej J. K. kwotę 4575,60 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, z zastrzeżeniem, iż adw. D. J. ma prawo – z wyłączeniem pozwanej J. K. – ściągnąć całą sumę tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu pozwanej J. K., w pkt. 4 nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie kwotę 57 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powód zaskarżył wyrok w części tj. w zakresie pkt. 1, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa o eksmisję pozwanych z lokalu powoda, ewentualnie o uchylenie wyroku w zakresie objętym apelacją do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Wniósł także o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Skarżący zarzucił Sądowi Rejonowemu przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia błędnych ustaleń faktycznych polegających na:

a)  nieuwzględnieniu okoliczności, iż umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. podpisana w formie aktu notarialnego (Rep.(...)) w Kancelarii Notarialnej w W., prowadzonej przez notariusza C. K., mająca za przedmiot najem lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...), została zawarta wyłącznie między powodem, a pozwaną J. K., a nie jak to Sąd I instancji błędnie ustalił pomiędzy powodem i łącznie pozwaną J. K. oraz pozwanym A. K. (2);

b)  nieuwzględnieniu okoliczności, iż w dniu wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. obowiązującą stawką czynszu najmu, obejmującą czynsz właściwy oraz opłaty za media, była stawka w wysokości 751,17 zł, objęta dokumentem „Zawiadomienie o opłatach z dnia 18 marca 2005r.”, a nie stawka w wysokości 273 zł, wynikająca z umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., jak przyjął Sąd I instancji;

c)  bezzasadnym i dowolnym ustaleniu, iż w dniu wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. tj. w dniu 4 listopada 2008r., żadnych zaległości z tytułu zajmowania przez pozwanych lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. nie było, co z kolei biorąc pod uwagę tok rozumowania Sądu I instancji, winno oznaczać, iż: pozwani od 1998r. płacili na bieżąco czynsz, oświadczenie pozwanej J. K. z dnia 15 maja 2008r. o uznaniu długu i zobowiązaniu się do spłaty kwoty 28750,93 zł z tytułu zaległości w opłatach za lokal jest fikcyjne i nieistniejące albo dotyczy innego lokalu zajmowanego przez pozwanych, postanowienie tutejszego Sądu z dnia 7 maja 2007r. , sygn. akt I Co 312/07 w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (Rep. (...)) – umowie najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. w zakresie wydania lokalu z powodu zaległości czynszowych również jest fikcyjne i bezprzedmiotowe, pozwana J. K. na mocy nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym w dniu 17 stycznia 2007t. w sprawie o sygn. akt II Nc 1/07, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r. zobowiązana jest do zapłaty powodowi kwoty 15.717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal – którego istnienie Sąd I instancji pominął;

d)  bezzasadnym i dowolnym ustaleniu, iż umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r, nie została skutecznie rozwiązana przez powoda z dniem 31 grudnia 2008r., a tym samym obowiązuje do dnia dzisiejszego, a pozwani mają tytuł prawny do lokalu, zajmują go w sposób całkowicie zgodny z prawem i obowiązującą umową najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., wywiązując się z tej umowy w pełnym zakresie;

e)  nieuwzględnienie okoliczności, iż pozwani jednomyślnie i konsekwentnie twierdzili, iż nie mają tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, co powoduje iż sugestia Sądu I instancji zawarta na stronie 8 uzasadnienia, iż „wyobrażenie o braku tytułu prawnego do lokalu ukształtowało się pod wpływem sugestii ze strony powódki”, jest bezpodstawna i nie do przyjęcia, jako faworyzująca jedną ze stron, w sytuacji gdy pozwani już na pierwszej rozprawie w dniu 26 lutego 2014r., bez uprzedniej możliwości wysłuchiwania tych powtarzalnych przez powoda sugestii, na które całkowicie dowolnie i arbitralnie stara się powołać Sąd I instancji, potwierdzili jednoznacznie i wspólnie brak tytułu prawnego do lokalu, która to okoliczność w dalszym toku postępowania nie była również kwestionowana przez żadną ze stron;

f)  nieuwzględnienie okoliczności, że pozwana J. K. jako jedyna osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy z dnia 26 sierpnia 1998r. wielokrotnie potwierdzała, oświadczała, uznawała, iż zalega względem powoda z zapłatą czynszu za lokal, czego emanacją jest przede wszystkim oświadczenie pozwanej J. K. z dnia 15 maja 2008r. o uznaniu długu i zobowiązaniu się do spłaty kwoty 28750,93 zł z tytułu zaległości w opłatach za lokal oraz nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym wydany w dniu 17 stycznia 2007r. przez referendarza sądowego w sprawie II Nc 1/07, zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r., na mocy którego pozwana J. K. jest zobowiązana do zapłaty powodowi kwoty 15717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal.

Skarżący sformułował również zarzut naruszenia prawa materialnego tj.:

a)  art. 6 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na dowolnym i arbitralnym przyjęciu, iż powód w postępowaniu przed Sądem I instancji nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z których wywodził skutki prawne a tym samym nie udowodnił, że: umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. została zawarta wyłącznie między powodem, a pozwaną J. K., nie między powodem i łącznie pozwaną J. K. i pozwanym A. K. (2), umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. nie została skutecznie rozwiązana z dniem 31 grudnia 1998r., pozwani od grudnia 2004r. nie płacą na bieżąco czynszu najmu za lokal, saldo zaległości pozwanych z tytułu zajmowania lokalu na dzień wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., tj. na dzień 4 listopada 2008r. wynosiło łącznie 30.556,06 zł, pozwana J. K. wielokrotnie potwierdzała, oświadczała, uznawała, iż zalega względem powoda z zapłatą czynszu za lokal w wysokości przewyższającej trzykrotność czynszu najmu za lokal, przeciwko pozwanej J. K. nie zapadło prawomocne orzeczenie sądowe potwierdzające brak płatności czynszu najmu za lokal oraz zobowiązujące z tego tytułu pozwaną J. K. do zapłaty łącznej kwoty 15.717,47 zł.

b)  art. 6 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na całkowicie dowolnym i arbitralnym przyjęciu, iż pozwani w postępowaniu przed Sądem I instancji wywiązali się z obowiązku udowodnienia okoliczności, iż wbrew wielokrotnym oświadczeniom o braku tytułu prawnego do lokalu, dokonują na bieżąco płatności czynszu najmu, a tym samym błędne uznanie, iż na podstawie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., tytuł prawny do lokalu uzyskał również pozwany A. K. (2), podczas gdy powyższa umowa zawarta została wyłącznie między powodem, a pozwaną J. K., a nie pomiędzy powodem i łącznie pozwaną J. K. i pozwanym A. K. (2);

c)  art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (dalej: u.o.p.l.), poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a tym samym błędne uznanie, iż na podstawie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. tytuł prawny do lokalu uzyskał również pozwany A. K. (2), podczas gdy powyższa umowa zawarta wyłącznie pomiędzy powodem, a pozwaną J. K., a nie pomiędzy powodem i pozwanymi J. i A. K. (2);

d)  art. 8a u.o.p.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a tym samym błędne przyjęcie, iż powód w czasie obowiązywania umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. nie podwyższył skutecznie pozwanej J. K. czynszu najmu;

e)  art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.p.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a tym samym błędne przyjęcie, iż powód nie rozwiązał skutecznie z dniem 31 grudnia 2008r. umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r.

Skarżący zarzucił również naruszenie przepisów prawa procesowego tj.:

a)  art. 229 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, a tym samym pominięcie, iż pozwana J. K. jako jedyna osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. wielokrotnie potwierdzała, oświadczała, uznawała, iż posiada zaległości względem powoda z tytułu zapłaty czynszu za lokal, czego emanacją jest przede wszystkim oświadczenie pozwanej J. K. z dnia 15 maja 2008r. o uznaniu długu i zobowiązaniu się do spłaty kwoty 28.750,93 zł z tytułu zaległości w opłatach za lokal oraz nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym wydany w dniu 17 stycznia 2007r. przez referendarza sądowego w sprawie o sygn. akt II Nc 1/07 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r., na mocy którego pozwana jest zobowiązana do zapłaty powodowi kwoty 15717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal;

b)  art. 229 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, a tym samym pominięcie, iż pozwani jednomyślnie, konsekwentnie oraz bez nacisku czy presji ze strony powoda, od samego początku postępowania, zgodnie twierdzili, iż nie mają tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, która to okoliczność w dalszym toku postępowania nie była również kwestionowana przez którąkolwiek ze stron;

c)  art. 231 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, a tym samym brak uznania, iż w kontekście oświadczenia pozwanej z dnia 15 maja 2008r. o uznaniu długu i zobowiązaniu się do spłaty kwoty 28.750,93 zł z tytułu zaległości w opłatach za lokal oraz nakazu zapłaty z dnia 17 stycznia 2007r., sygn. akt II Nc 1/07, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r., na mocy którego pozwana zobowiązana jest do zapłaty powodowi kwotę 15.717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal, pozwani nie zalegali z zapłatą czynszu w wysokości uzasadniającej rozwiązanie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. oraz że powyższa umowa nie została skutecznie rozwiązana z tego powodu w dniu 31 grudnia 2008r.;

d)  art. 232 k.p.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż powód w postępowaniu przed Sądem I instancji nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności z których wywodził skutki prawne, a tym samym nie udowodnił, że umowa najmu z dnia 29 sierpnia 1998r. została zawarta wyłącznie pomiędzy powodem, a pozwaną J. K., a nie między powodem, a pozwanymi J. i A. K. (2), umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. nie została skutecznie rozwiązana z dniem 31 grudnia 2008r., pozwani od grudnia 2004r. nie płacą na bieżąco czynszu najmu za lokal, saldo zaległości pozwanych z tytułu zajmowania lokalu na dzień wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. tj. na dzień 4 listopada 2008r. wynosiło łączną kwotę 30.556,06 zł, pozwana J. K. wielokrotnie potwierdzała, oświadczała, uznawała, iż zalega względem powoda z zapłatą czynszu za lokal, przeciwko pozwanej nie zapadło prawomocne orzeczenie sądowe potwierdzające brak płatności czynszu najmu za lokal oraz zobowiązujące z tego tytułu do zapłaty łącznej kwoty 15.717,47 zł;

e)  art. 232 k.p.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż pozwani w postępowaniu przed Sądem I instancji wywiązali się z obowiązku udowodnienia okoliczności, iż wbrew wielokrotnym oświadczeniom o braku tytułu prawnego do lokalu dokonując na bieżąco płatności czynszu najmu, a tym samym, iż wypowiedzenie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. jest nieskuteczne, co w konsekwencji oznacza, iż posiadają oni tytuł prawny do lokalu;

f)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i wybiórczą ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, polegającą na: braku uwzględnienia okoliczności, iż umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. została zawarta wyłącznie między powodem, a pozwana J. K., a nie pomiędzy powodem, a pozwanymi J. i A. K. (2), brak uwzględnienia okoliczności, iż w dniu wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. obowiązująca stawką czynszu najmu obejmującą czynsz właściwy oraz opłaty za media, była stawką w wysokości 751,17 zł, objęta dokumentem „Zawiadomienie o opłatach” z dnia 18 marca 2005r., a nie stawka w wysokości 273 zł, wynikająca z umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., bezzasadnym i całkowicie dowolnym ustaleniu, iż w dniu wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. tj. w dniu 4 listopada 2008r. żadnych zaległości z tytułu zajmowania przez pozwanych lokalu nie było, bezzasadnym i całkowicie dowolnym ustaleniu, iż umowa najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. nie została skutecznie rozwiązana przez powoda z dniem 31 grudnia 2008r., a tym samym obowiązuje do dnia dzisiejszego, braku uwzględnienia okoliczności, iż pozwani jednomyślnie twierdzili, iż nie mają tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, braku uwzględnienia okoliczności, iż pozwana J. K. jako jedyna osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., wielokrotnie potwierdzała, oświadczała, uznawała, iż zalega względem powoda z zapłatą czynszu za lokal;

g)  art. 233 § 1 k.pc. poprzez sformułowanie na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie całkowicie błędnych wniosków prowadzących do uznana, iż powództwa w zakresie eksmisji podlega oddaleniu;

h)  art. 244 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, a tym samym bezzasadne przyjęcie, iż pozwani nie posiadali żadnych zaległości z tytułu zajmowania lokalu powoda, a rozwiązanie umowy z dnia 26 sierpnia 1998r. jest nieuzasadnione, w sytuacji gdy w dniu 7 maja 2007r. postanowieniem wydanym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie w sprawie I Co 312/07 nadano klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu – umowie najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. w zakresie wydani lokalu z powodu zaległości czynszowych, oraz dnia 17 stycznia 2007r. referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym o sygn. akt II Nc 1/07, zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r., na mocy którego pozwana J. K. zobowiązana jest do zapłaty powodowi kwoty 15.717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal;

i)  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podstawy prawnej i faktycznej rozstrzygnięcia wskazanego w pkt. 1 wyroku, a w szczególności nieprzytoczenie przepisów prawa będących podstawą oddalenia powództwa.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu Okręgowego, apelacja powódki zasługuje na uwzględnienie, co skutkowało zmianą zaskarżonego wyroku.

Bezsporne jest – wbrew twierdzeniom Sądu Rejonowego – że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu, a powód może żądać eksmisji pozwanych, którzy nie mają żadnego tytułu prawnego do jego zajmowania.

Zasadnie wskazuje skarżący, iż pozwani na rozprawie w dniu 26 lutego 2014r. oświadczyli, że nie posiadają tytułu prawnego do lokalu nr (...) przy ul. (...). Niezrozumiała jest zatem w ocenie Sądu Okręgowego, argumentacja Sądu I instancji, iż wyobrażenie pozwanych o braku tytułu prawnego do lokalu ukształtowało się pod wpływem sugestii ze strony powódki.

Odnosząc się do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. zawartej w formie aktu notarialnego (Repertorium (...)) pomiędzy powódką, a pozwaną J. K. i pozwanym A. K. (2), wskazać należy iż w § 3 umowy określono obowiązek najemcy do zapłaty czynszu wynajmującemu w kwocie 273 zł, jak również obowiązek ponoszenia innych opłat za świadczenia naliczanych według odrębnych liczników. Zmiana czynszu mogła nastąpić na podstawie uchwały zarządu spółki. Natomiast § 8 umowy stanowił, że wynajmujący może wypowiedzieć najem najpóźniej na miesiąc wcześniej ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal zalega z zapłatą czynszu lub opłat, co najmniej przez dwa pełne okresy płatności (umowa k. 20-23).

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm., dalej: u.o.p.l.) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Zgodnie z wyżej powołanym przepisem przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka lokatora w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności. Przyczynę wypowiedzenia stanowi zarówno zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu zależnych od właściciela, jak również zaleganie z uiszczeniem opłat niezależnych od właściciela. Podkreślić należy, iż wypowiedzenie z tej przyczyny jest skuteczne tylko wówczas, jeżeli zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności.

W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy Sąd Okręgowy uznał, iż powód skutecznie wypowiedział zarówno J. K. jak i A. K. (2) umowę najmu z dnia 26 sierpnia 1998r. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008r.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż bezsporna jest okoliczność nieuiszczania czynszu najmu przez pozwanych za okres przekraczający trzy pełne okresy płatności. Nieprawidłowo uznał Sąd Rejonowy, iż w 2008r. pozwani nie zalegali z płatnościami. O zwłoce w płatnościach świadczy m.in. okoliczność, iż w piśmie z dnia 15 maja 2008r. pozwana J. K. uznała zadłużenie w kwocie 28.750,93 zł wraz z odsetkami w kwocie 1773,45 zł z tytułu braku płatności czynszu najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. za grudzień 2004r., styczeń 2005r., kwiecień 2005r., październik – grudzień 2005r., styczeń – grudzień 2006r., styczeń – grudzień 2007r., styczeń – maj 2008r. Ponadto z analizy akt lokalowych przedłożonych przez powódkę wynika, iż przed złożeniem oświadczenia o uznaniu długu, powódka kierowała do pozwanych począwszy od 2001r. upomnienia dotyczące spłat zadłużenia oraz wezwania do zapłaty. Jak wynika z materiału dowodowego, w szczególności z akt lokalowych, pozwani posiadali zadłużenie co najmniej od 2005r. Zasadnie wskazuje w apelacji skarżący, iż wobec pozwanej J. K. został wydany w dniu 17 stycznia 2007r. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. akt II Nc 1/07, zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 7 sierpnia 2007r., na mocy którego pozwana J. K. została zobowiązana do zapłaty powódce 15.717,47 zł z tytułu zaległości czynszowych za lokal. Pozwana J. K. w piśmie z dnia 15 maja 2008r. przyznała istnienie długu oraz jego wysokość. Powyższe okoliczności niezbicie świadczą o tym, iż pozwani posiadali zadłużenie z tytułu zaległości czynszowych przed dokonaniem wypowiedzenia umowy najmu. Ponadto ze zgromadzonego materiału dowodowego m.in. z zeznań pozwanych J. K. i W. Ś. wynika jednoznacznie, iż nie płacą czynszu najmu od co najmniej 3-4 lat („nie opłacamy lokalu od 3 lat” – zeznania J. K., „my przestaliśmy płacić po te 632 zł, myślę że to mogło być 3 lub 4 lata temu” zeznania W. Ś. k.265v). Analiza zgromadzonego materiału dowodowego wskazuje na to, iż pozwani przez cały okres trwania umowy najmu uiszczali czynsz nieterminowo, bądź nie uiszczali go w ogóle, co doprowadziło do powstania wysokiego zadłużenia. Podkreślić również należy, iż pozwani na chwilę obecną również nie uiszczają powódce należnych opłat.

Pismem z dnia 22 września 2008r. powódka wezwała pozwanych J. i A. K. (2) do zapłaty kwoty 30.556.06 zł z tytułu zaległego czynszu i opłat niezależnych od właściciela (w tym opłat za media) za lata 2004-2008 w terminie miesiąca od daty doręczenia pisma pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na przód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Pisma te zostały odebrane przez pozwanych w dniu 1 października 2008r. (potwierdzenia odbioru w aktach lokalowych). Następnie powódka w dniu 4 listopada 2008r. wypowiedziała pozwanym A. i J. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. zawartą w dniu 26 sierpnia 1998r. w formie aktu notarialnego na wskutek pozostawania w zwłoce z zapłatą czynszu i świadczeń niezależnych od właściciela za ponad trzy pełne okresy płatności oraz nieuregulowania zaległych opłat pomimo dokonanego w dniu 1 października 2008r. pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie umowy najmu zostało odebrane przez dorosłego domownika tj. córkę pozwanych.

W ocenie Sądu Okręgowego, wbrew ustaleniom Sądu Rejonowego, warunki wypowiedzenia umowy najmu zawarte w przepisie art. 11 ust. 2 pkt 2 zostały w niniejszej sprawie spełnione.

Sąd Okręgowy nie podziela również argumentacji Sądu I instancji w zakresie ustalenia wysokości czynszu najmu obowiązującej w dniu wypowiedzenia umowy z dnia 26 sierpnia 1998r. na kwotę 273 zł. Wskazać należy, iż pozwani na mocy § 3 byli zobowiązani do zapłaty czynszu w wyżej wymienionej kwocie, jak również ciążył na nich obowiązek ponoszenia innych opłat za świadczenia naliczanych według odrębnych liczników. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.p.l. opłatami niezależnymi od właściciela są opłaty za dostawy lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Wysokość opłat niezależnych od właściciela wynika jednoznacznie z zawiadomienia o opłatach z dnia 18 marca 2005r. (akta lokalowe) wynosiła 287,71 zł, zaś czynsz najmu po podwyżce z dnia 27 grudnia 2004r. (zawiadomienie w aktach lokalowych) wynosił 464 zł – łącznie 751,71 zł. Uznanie przez Sąd Rejonowy, iż pozwani byli zobowiązani do zapłaty kwoty 273 zł tytułem czynszu najmu stoi w sprzeczności chociażby z informacjami zawartymi we wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego, w którym wskazano iż łączna kwota wydatków za mieszkanie za ostatni miesiąc wynosi 427,08 zł, jak również z decyzją Prezydenta Miasta Stołecznego W. z dnia 18 sierpnia 2004r. o przyznaniu dodatku mieszkaniowego w kwocie 279,58 zł miesięcznie, w tym 17,98 zł ryczałtu na zakup opału. Kierując się zasadami doświadczenia życiowego oraz mając na uwadze fakt, iż pozwani pobierali świadczenie określone jako „dodatek mieszkaniowy”, który stanowi częściową pomoc w opłatach za mieszkanie dla osób o niskich dochodach, nie można uznać iż dodatek mieszkaniowy został przyznany w wysokości przewyższającej miesięczne, ponoszone koszty najmu oraz opłat licznikowych. Poza tym wskazać należy, iż pozwani nie kwestionowali podwyżek czynszu najmu dokonywanych przez powódkę. Nie skorzystali również z uprawnień określonych w art. 8a ust. 5 pkt 1 i 2 u.o.p.l. W związku z powyższym nieprawidłowo uznał Sąd I instancji, że skoro dodatek był wypłacany powódce w kwocie przewyższającej wysokość czynszu określonego w § 3 umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., to na dzień wypowiedzenia umowy najmu nie istniały zaległości określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.

W świetle powyższych rozważań uznać należało, iż wobec dokonania skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z dnia 26 sierpnia 1998r., pozwanym nie przysługuje do lokalu żaden tytuł prawny, co skutkuje uwzględnieniem powództwa o eksmisję.

Konsekwencją orzeczenia eksmisji pozwanych była konieczność rozstrzygnięcia w przedmiocie ich uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek sądu w tym zakresie wynika z art. 14 ust. 3 u.o.p.l., który stanowi, że sąd orzekając eksmisję bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób, których nakaz opróżnienia lokalu dotyczy. Zgodnie z art. 14 ust. 4 u.o.p.l. Sąd w wyroku orzekającym opróżnienie lokalu orzeka również o uprawnieniu lub braku uprawnienia do lokalu socjalnego. Ustawa ta zakreśla przesłanki obligatoryjne przyznania prawa do lokalu socjalnego, wskazując katalog osób, którym nie można odmówić przyznania tego prawa (ust. 4 art. 14): kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkujący, obłożnie chorzy, emeryci i renciści, osoby posiadające status bezrobotnego, osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, pod warunkiem że osoby te nie mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie w stosunku do pozwanych J. K., M. K. i A. K. (1), nie zostały spełnione przesłanki decydujące o istnieniu po stronie pozwanych tego uprawnienia. Pozwane są osobami dorosłymi, zdolnymi do pracy. Pozwane M. K. i A. K. (1) pracują i osiągają stałe dochody (odpowiednio 2700 zł netto i 1400 zł netto). Nie mają dzieci ani innych osób na utrzymaniu, nie chorują przewlekle. Pozwana J. K. nie pracuje, pozostaje na utrzymaniu rodzinie, ale nie jest zarejestrowana jako bezrobotna./k531/. Utrzymuje się z świadczeń z opieki społecznej w kwocie 200 zł miesięcznie. Leczy się u ortopedy ze względu na problemy z kręgosłupem oraz leczy się psychiatrycznie. Uczęszcza na terapię odwykową. W ocenie Sądu Okręgowego pozwane są osobami zdolnymi do pracy, które są w stanie uzyskać dochody wystarczające na zapewnienie sobie miejsca zamieszkania na wolnym rynku. Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że pozwanym J. K., M. K. oraz A. K. (1) nie przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego.

W ocenie Sądu Okręgowego, w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób również uznać, iż zachodziły szczególne okoliczności uzasadniające przyznanie pozwanym uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie ust. 3 art. 14 ustawy u.o.p.l.

Natomiast w stosunku do pozwanej W. Ś. zaistniały obligatoryjne przesłanki do przyznania prawa do lokalu socjalnego. Pozwana W. Ś. jest emerytką. Utrzymuje się z emerytury w wysokości 1400 zł miesięcznie. Zdaniem Sądu Okręgowego wysokość tego dochodu nie pozwoli pozwanej W. Ś. na wynajęcie lokalu na tzw. wolnym rynku, a tym samym na zaspokojenie we własnym zakresie potrzeb mieszkaniowych. Jest osobą w podeszłym wieku, choruje na nadciśnienie tętnicze, umiarkowaną postać przewlekłej obturacyjnej choroby płuc, niedoczynność tarczycy, dyskopatię szyjną i lędźwiową oraz niedosłuch. Nie posiada również tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać. Jej wiek oraz stan zdrowia nie pozwala przypuszczać, iż będzie ona mogła podjąć dodatkowe zatrudnienie celem polepszenia swojej sytuacji materialnej. Z tych względów należało uznać, że co do pozwanej W. Ś. zachodzą przesłanki do przyznania jej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Konsekwencją ustalenia przez Sąd Okręgowy, iż pozwana W. Ś. jest uprawniona do otrzymania lokalu socjalnego, jest konieczność wstrzymania wyroku do czasu złożenia jej przez m. st. W. oferty najmu lokalu socjalnego.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 1 w ten sposób, że nakazał J. K., M. K., A. K. (1) i W. Ś. opuszczenie i opróżnienie lokali numer (...) położonego przy ul. (...) w W. oraz ustalił, że J. K., M. K. i A. K. (1) nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zaś W. Ś. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i wstrzymał w stosunku do niej wykonanie opuszczenia i opróżnienia lokalu do czasu złożenia jej przez miasto stołeczne W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w związku z § 10 pkt 1 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, uwzględniają kwotę 200 zł tytułem opłaty od apelacji oraz kwotę 60 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika.

Paulina Wawrzynkiewicz Mariusz Jabłoński Piotr Niezgodzki