Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

W., dnia 09-09-2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Tomasz Zawiślak

Protokolant:Agnieszka Baca – Domin

po rozpoznaniu w dniu 26.08.2013 r. weW.

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) we W.

przeciwko R. S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego R. S. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. kwotę 7.430,18 zł (siedem tysięcy czterysta trzydzieści złotych i osiemnaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 1589 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt. IX C 366/12

UZASADNIENIE

Strona powodowa - Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) wniosła o zasądzenie od pozwanego R. S. kwoty 7.430,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwany jest od 22.05.1986r. właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku wielomieszkaniowym i jest członkiem powodowej wspólnoty funkcjonującej w tej nieruchomości. Właściciele lokali tworzący powodową wspólnotę zlecieli zarządzanie nieruchomością wspólną (...) Sp. z o.o. we W.. Strona powodowa wskazała, że pozwany nie wywiązywał się z ustawowego obowiązku uiszczania należności na koszty zarządu nieruchomością wspólną, co skutkowało powstałą na jego koncie zaległością, która na koniec grudnia 2011r. wyniosła 7.430,18 zł. Strona powodowa wskazała, że na kwotę żądaną pozwem składa się kwota 6.574,16 zł tytułem należności głównej oraz 856,02 zł tytułem odsetek za opóźnienie.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 22.02.2012r. powództwo zostało uwzględnione w całości.

W sprzeciwie od powyższego nakazu, pozwany wniósł o odrzucenie pozwu i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Zarzucił nieważność wyboru jednoosobowego zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej oraz nieważność umocowania zastępującego ją radcy prawnego. Zarzucił też brak legitymacji czynnej po stronie powodowej. Z ostrożności procesowej, przyznając że jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, wniósł o oddalenie powództwa. Zarzucił jednak, że zarządzanie wspólnotą przez spółkę (...) jest nieskuteczne i niedbałe. Wskazał, że w wyniku prac remontowych prowadzonych z inicjatywy zarządcy, została zdewastowana łazienka pozwanego. Wskazał też na różnice w stawkach opłat czynszowych w lokalach o takiej samej powierzchni. Pozwany wskazał, że wszelkie próby uzyskania zgody na wgląd w rozliczenia ze wspólnotą pozostały bezskuteczne.

Postanowieniem z dnia 28.05.2012r. wniosek pozwanego o odrzucenie pozwu został oddalony.

Postanowieniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydział II Cywilny Odwoławczy z 26.03.2013r. zażalenie pozwanego na powyższe postanowienie zostało oddalone.

Na rozprawie w dniu 26.08.2013r. pozwany zakwestionował twierdzenia strony powodowej co do nieopłacenia przez niego bieżących opłat za media. Wskazał, że zasadniczą kwestią jego zarzutów jest fatalne zarządzanie wspólnotą przez zarządcę.

Pełnomocnik strony powodowej sprecyzował na rozprawie, że roszczenia dochodzone w pozwie dotyczą okresu od stycznia 2010r. do końca grudnia 2011r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

R. S. jest od 22.05.1986r. właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 33,98 m2, położonego na drugim piętrze domu wielomieszkaniowego przy ul. (...) we W..

Dowód: umowa sprzedaży – akt notarialny Rep. A nr (...)z 22.05.1986r. k. 7-9

W dniu 03.03.2001r. właściciele lokali położonych w budynku przy ul. (...) we W. podjęli na zebraniu większością głosów uchwałę w sprawie wyboru zarządu w osobie S. S..

W dniu 13.12.2010r. ww. właściciele lokali podjęli częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 13.12.2010r. oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę w sprawie zamiany składu zarządu i powierzenia go M. D.. Uchwalę podjęto większością 59,40 %.

Dowód: uchwała nr (...)z 03.03.2001r. k. 10;

uchwała nr (...)z 13.12.2010r. k. 13

Dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) ustalona została następująca wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i media:

- od 01.01.2010r.- 242,98 zł; z czego 52,33 zł koszty eksploatacyjne, 20,39 zł fundusz remontowy, 170,26 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

- od 01.03.2010r.- 247,18 zł; z czego 52,33 zł koszty eksploatacyjne, 20,39 zł fundusz remontowy, 174,46 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

- od 01.04.2010r.- 267,57 zł; z czego 52,33 zł koszty eksploatacyjne, 40,78 zł fundusz remontowy, 174,46 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

- od 01.01.2011r.- 269,95 zł; z czego 54,71 zł koszty eksploatacyjne, 40,78 zł fundusz remontowy, 174,46 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

- od 01.03.2011r.- 278,00 zł; z czego 54,71 zł koszty eksploatacyjne, 40,78 zł fundusz remontowy, 182,51 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

- od 01.04.2011r.- 298,95 zł; z czego 54,71 zł koszty eksploatacyjne, 40,78 zł fundusz remontowy, 203,46 zł – C.O., ciepła i zimna woda oraz śmieci)

Dowód: zawiadomienia o wysokości opłat k. 14-19

Zaległość pozwanego z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media rozliczane przez Wspólnotę Mieszkaniową za okres od stycznia 2010r do grudnia 2011r. wynosiła 7.430,18 zł w tym odsetki 856,02zł, z czego za rok 2010 - 5.219,63 zł w tym odsetki 153,92 zł.

Dowód: wykaz zaległości k. 26 i k.27

Pismem 28.06.2011r. R. S. został wezwany do zapłaty przez stronę powodową kwoty 6.481,51zł. Wezwanie zostało odebrane 30.06.2011r.

Pismem 18.10.2011r. R. S. został wezwany do zapłaty przez stronę powodową kwoty 5.677,31 zł.

Dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 28.06.2011r.k .22 wraz potwierdzeniem odbioru k. 23.

ostateczne przesądowe wezwanie do zapłaty z 18.10.2011r. k. 24

W lokalu pozwanego nie były naliczane należności za wodę ciepłą, zimną i odprowadzanie ścieków w okresie od 01.01.2003r. do 31.12.2009r. Pozwany miał płacić w tym okresie tylko za centralne ogrzewanie 919,75 zł miesięcznie.

Od momentu zgłoszenia przez pozwanego na piśmie, że zamieszkuje w przedmiotowym lokalu były naliczane koszty dotyczące wody i ścieków, według stawek ryczałtowych. W przypadku innych lokali o takiej samej powierzchni (w tym lokalu nr (...)) rozliczenie odbywa się na podstawie wskazań wodomierza.

Dowód: zawiadomienia z 23.03.2009r. k. 56; z 24.03.2010r. k.58; z 24.03.2010 k. 60;

Pozwany w okresie od stycznia 2010r. do końca grudnia 2011r. nie płacił na rzecz Wspólnoty zaliczek w ogóle, lub wpłacał je nieregularnie. Wszelkie wpłaty były księgowane w kartotece prowadzonej przez (...) Sp. z o.o., która ze Wspólnotą łączy umowa cywilnoprawna.

Dowód: wykaz zaległości k. 26 i k. 27

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Strona powodowa wywodziła swoje roszczenia z art. 12-15 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali, zgodnie z którymi właściciel lokalu jest zobowiązany ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do wysokości posiadanych przez siebie udziałów oraz koszty utrzymania swojego lokalu.

Pozwany kwestionował przede wszystkim kompetencje i umocowanie osoby, która występuje jako zarząd wspólnoty, jedynie ubocznie kwestionując zasadność naliczanych kwot z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Kwestia umocowania M. D. do reprezentowania wspólnoty i skuteczności jej wyboru do zarządu została przesądzona ww. prawomocnym postanowieniem tut. Sądu. Wydając wyrok w niniejszej sprawie Sąd był tym postanowieniem związany.

Należy także podkreślić, że pozwany miał możliwość kwestionowania prawidłowości podjętych uchwał, w tym dotyczących planu gospodarczego na poszczególne lata, wielkości zaliczek i rozliczenia zarządu (udzielenie absolutorium) w trybie ustawy o własności lokali (art. 25 ustawy o własności lokali), czego jednak nie uczynił. Wskazany przepis przewiduje stosunkowo krótki termin na zaskarżenie uchwały (6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów).

Jak słusznie wskazano w doktrynie termin ten jest terminem zawitym, toteż wniesienie powództwa o uchylenie uchwały po terminie nie może być skuteczne, a po upływie tego terminu prawo do zaskarżenia uchwały wygasa (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 11 lipca 2003 r., I ACa 8/03, Monitor Prawniczy 2006, nr 20, poz. 1115). Co do zasady jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty właścicieli lokali jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Skorzystanie (lub nie) przez właściciela lokalu z tej drogi wyczerpuje jego interes prawny w podważaniu uchwały na drodze sądowej. Jeżeli zatem właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie, nie otwiera się dla niego, co do zasady, dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. Obowiązująca uchwała właścicieli lokali podlega wykonaniu i nie mogą jej już później skutecznie kwestionować pojedynczy właściciele, także tacy, którzy w chwili jej podejmowania nie wchodzili jeszcze w skład danej wspólnoty mieszkaniowej (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2012, komentarz do art. 24-25).

Zarzuty pozwanego co do wysokości należności były kierowane nie przeciwko Wspólnocie, która jest powodem w niniejszym postępowaniu, a wobec spółki sprawującej faktyczny zarząd na podstawie umowy ze Wspólnotą. W znacznej części dotyczyły one relacji z ww. spółką, nie reagowania na wezwania i roszczenia pozwanego. Twierdzenia te nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, tym bardziej, że nie towarzyszyły im żadne konkretne zarzuty procesowe.

W ocenie Sądu zarzuty pozwanego kwestionujące wysokość naliczonych zaliczek miały na celu bezpodstawne uniknięcie obowiązku zapłaty. Pozwany wskazywał, że Wspólnota źle rozlicza koszty. Nie poparł jednak tego twierdzenia żadnymi konkretami, poza wytknięciem różnicy w wysokości rozliczeń dotyczących dwóch lokali o tej samej powierzchni. Strona powodowa wyjaśniła jednak w toku procesu, z czego ta różnica wynika, wskazując na ilość zamieszkujących lokale osób oraz różnice w sposobie rozliczania opłat za centralne ogrzewanie. Przedstawione przez stronę powodową rozliczenia, dotyczące żądania objętego pozwem na okoliczność jego wysokości, nie zostały zakwestionowane przez pozwanego. Sąd oddalił też jako spóźnione i zmierzające do przewleczenia sprawy wnioski dowodowego pozwanego zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 25.08.2013r.

Podkreślić należy, że obowiązek zapłaty zaliczek wynika z założenia ustawodawcy, że wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do rozliczania kosztów zarządu w oparciu o zaliczki płatne „z góry”. Konieczność utrzymania nieruchomości wymusza na niej gromadzenie środków na ten cel, co z kolei uniemożliwia ustalenie wszystkich kosztów zarządu „z dołu”.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., przyjmując za datę początkową ich biegu zgodnie z żądaniem pozwu dzień wytoczenia powództwa.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., obciążając nimi pozwanego jako stronę przegrywającą proces w całości.