Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 grudnia 2016 roku

Sąd Rejonowy w Pruszkowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:SSR Grzegorz Murawski

Protokolant - sekr. sądowy D. K.

po rozpoznaniu w dniu: 16 grudnia 2016 roku w P.

na rozprawie

sprawy z powództwaAnetty S.

przeciwkoWojciechowi G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego W. G. na rzecz powoda A. S. (1) kwotę (...) (trzynaście tysięcy) zł. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddal

III.  zasądza od pozwanego W. G. na rzecz powoda A. S. (1) kwotę (...) (trzy tysiące czterysta czterdzieści trzy) zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 175/16

UZASADNIENIE

W dniu 27.11.2015r. wpłynął do tutejszego sądu pozew A. S. (1) prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą PL (...) o zasądzenie od W. G. kwoty 20510 zł. W uzasadnieniu pozwu podano, iż powódka zawodowo trudni się świadczeniem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W związku z prowadzoną działalnością w dniu 29.01.2014r. strony zawarły umowę, której przedmiotem było wykonanie czynności zmierzających do nabycia nieruchomości odpowiadającej wymaganiom pozwanego, za co pozwany miał otrzymać wymagane wynagrodzenie. Zgodnie z tą umową powód wyszukał nieruchomość odpowiadającą wymaganiom pozwanego, a następnie przez zatrudnioną w swoim biurze pracownicę zaprezentował nieruchomość w terenie.

Pozwany w dniu 23.04.2014r. nabył okazany mu dom położony w P. przy ul. (...). O nabyciu nieruchomości powiadomił powódkę. Strony podjęły negocjacje odnośnie wysokości należnej powodowi prowizji. Do porozumienia jednak nie doszło. Powódka domaga się więc wynagrodzenia w wysokości zwyczajowo przyjętej w takich przypadkach, zgodnie z art. 180 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wysokości 2,9 % + VAT oraz odsetek ustawowych liczonych od dnia zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży nieruchomości do dnia zapłaty. Dochodzoną pozwem prowizję obliczono od kwoty 575000 zł., jako ceny nabycia nieruchomości.

Sąd Rejonowy w Pruszkowie nakazem zapłaty wydanym w dniu 9.12.2015r. w postępowaniu upominawczym uwzględnił powództwo w całości (k 22).

Pozwany W. G. wniósł w dniu 12.01.2015r. (k 25-51) sprzeciw od powyższego nakazu, w którym domagał się oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu sprzeciwu podniósł, iż w dniu 23.04.2014r. kupił wraz z żoną od A. S. (2) dom położony w P. przy ul. (...) za cenę 575000 zł. Adres domu został wskazany przez powoda, który poza tym nie świadczył na jego rzecz jakichkolwiek usług. Po nabyciu domu toczyły się pomiędzy stronami negocjacje dotyczące wysokości prowizji. Nie doprowadziły one jednak do ustalenia jakiejkolwiek prowizji.

Istotą zawartej umowy miało być wskazanie przez powoda adresu konkretnego domu, którego ofertę sprzedaży pozwany znalazł w portalu internetowym. Trudno jest uznać, aby powód miał wyszukać nieruchomość odpowiadającą wymaganiom pozwanego, skoro powód nie wiedział, a nawet nie chciał wiedzieć, jakiej nieruchomości pozwany poszukuje. Powód umieścił ogłoszenie o sprzedaży domu, a pozwany sam wyszukał je na portalu internetowym. Świadczy to o tym, iż powód umieszczał ogłoszenie o sprzedaży tego domu o wiele wcześniej niż podpisał umowę z pozwanym.

Pozwany osobiście znalazł ogłoszenie dotyczącej nieruchomości na portalu internetowym w dniu 24.01.2014r. podał swoje dane w formularzu kontaktowym i poprosił o przesłanie wzoru umowy. Otrzymał odpowiedź, iż wzory umów nie są wysyłane klientom. W takiej sytuacji pozwany zadzwonił pod widniejący w mailu numer telefonu doradcy – A. O., w celu uzyskania informacji odnośnie podstawowych warunków umowy. W trakcie rozmowy telefonicznej otrzymał od pracownika powoda informację, iż powód nie pobiera prowizji od kupującego.

Pozwany umówił się z pracownikiem powoda w dniu 29.01.2014r. na parkingu centrum handlowego (...) w celu podpisania umowy i prezentacji domu. Wówczas okazało się jednak, iż wbrew wcześniejszym deklaracjom powoda, iż nie pobiera się prowizji od kupującego w wydrukowanym wzorcu umowy, który mu przedłożono była zapisana prowizja od kupującego wynosząca 3,567 % ceny sprzedaży brutto. Pozwany stwierdził, iż został wprowadzony w błąd i odmówił podpisania umowy o takiej treści. Strona powodowa zaproponowała więc dodanie do umowy, w miejscu wynagrodzenia powoda, dopisku „do negocjacji”, co miało oznaczać, iż kwota prowizji nie jest ustalona, a jej ewentualne ustalenie może nastąpić później, w toku negocjacji. Pozwany na to przystał.

Po podpisaniu umowy pozwany zawiózł pracownika powoda swoim samochodem do domu, który miał być prezentowany. Prezentacja domu została przeprowadzona przez jego ówczesną właścicielkę A. S. (2). Powódka nie okazywała mu żadnej innej nieruchomości. Pozwany jest radcą prawnym i znaczną część swojej aktywności zawodowej skupia na problematyce nieruchomości. Nie miał zatem żadnego powodu, aby zlecać wykonanie jakichkolwiek czynności powódce.

Z treści pozwu wynika, iż strony nie doszły do porozumienia co do wysokości wynagrodzenia powoda. W umowie zastrzeżono, iż kwota wynagrodzenia jest do negocjacji. Negocjacje były prowadzone, jednak strony nie doszły do porozumienia. Roszczenie powoda nie wynika również z ustawy. Powód powołuje się na art. 180 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten jednak został uchylony z dniem 1.01.2014r. i nie obowiązywał już w dniu 29.01.2014r.

W sprzeciwie pozwany podniósł także zarzut naruszenia prawa. Wynagrodzenie bowiem żądane przez powoda w sposób rażący nie koresponduje z nakładem pracy ze strony powoda na rzecz pozwanego. Czas pracy powoda na rzecz pozwanego wyniósł niespełna godzinę. Obejmował on spotkanie, podpisanie umowy i wizytę w domu. Prezentację nieruchomości prowadziła właścicielka domu. Niespełna godzina pracy pracownika powoda nie jest warta 20510 zł. i żądanie takie stanowi ewidentne nadużycie zasad współżycia społecznego.

Pełnomocnik powódki w dniu 5.04.2016r. (k 58-62) złożył pismo procesowe, w którym podtrzymał stanowisko procesowe. Jednocześnie wskazał, iż nie jest prawdą, ze powódka nie wykonała na rzecz pozwanego żadnych innych usług pośrednictwa. Wyszukiwanie nieruchomości może bowiem polegać albo na podejmowaniu określonych działań dla konkretnego klienta zgłaszającego się do agencji pośrednictwa nieruchomości ze zleceniem poszukiwania i przedstawiania ofert nabycia odpowiedniej nieruchomości według jego wymagań albo na udostępnianiu (na przykład w internecie) ofert sprzedaży nieruchomości. Pozwany wyraźnie też przyznaje iż oferta sprzedaży domu w P. znajdowała się w bazie strony powodowej. Oferta ta odpowiadała też jego wymaganiom. Gdyby zatem nie oferta znajdująca się w bazie powódki, pozwany nie miałby możliwości dowiedzenia się o istnieniu nabytej nieruchomości. Nie było natomiast potrzeby dalszego wyszukiwania ofert, albowiem ta w pełni go satysfakcjonowała.

W piśmie tym pełnomocnik powódki zaprzeczył, aby pracownica A. O. podczas telefonicznego kontaktu z pozwanym miała oświadczyć, iż powodowa agencja nie pobiera prowizji od kupującego. Takowe wynagrodzenie jest bowiem zasadniczo pobierane w stosunku do każdej osoby zlecającej wykonanie czynności.

Wskazano także, iż nie ma racji pozwany powołując się na treść art. 72 kc w kontekście rzekomego braku dojścia do zawarcia umowy. Pozwany złożył swój podpis pod umową. W niej zaś pośrednik zobowiązał się do wykonania umowy za wynagrodzeniem lecz jednocześnie bez precyzyjnego określenia jego wysokości.

W sprawie sporną kwestią jest jedynie wysokość wynagrodzenia. Stąd konieczność zasięgnięcia opinii biegłego dla ustalenia zwyczajowo przyjętych stawek wynagrodzenia pośredników w obrocie nieruchomościami i wysokości prowizji.

Na rozprawie w dniu 21.04.2016r. pełnomocnik pozwanego złożył pismo procesowe zatytułowane „załącznik do protokołu rozprawy w trybie art. 161 kpc” (k 67-73), w którym podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Strony do dnia zamknięcia rozprawy przy swoich stanowiskach pozostały.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właścicielką zabudowanej domem mieszkalnym nieruchomości, której dotyczy rozpoznawana sprawa była A. S. (2). Usiłowała tą nieruchomość zbyć bezpośrednio przez około półtora roku. Niepowodzenie takich działań skłoniło ją do zwrócenia się do profesjonalnej agencji obrotu nieruchomościami w celu jej sprzedaży. Jej wybór padł na powodową agencję. Strony podpisały umowę, w której A. S. (2) zobowiązała się do zapłacenia na rzecz powódki wynagrodzenia w wysokości 2.9 % wartości transakcji, które zostanie powiększone o należny podatek VAT. A. S. (2) umowę tę podpisała z pracownikiem powodowej agencji (...). W umowie A. S. (2) i A. W. nad jej postanowieniami określającymi wysokość wynagrodzenia nadpisały (...). Po sprzedaży nieruchomości A. S. (2) uiściła na rzecz agencji tytułem wynagrodzenia kwotę 13000 zł.

(dowód: zeznania A. S. (2) k 104, kopia umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości k 82-83).

Po podpisaniu umowy z A. S. (2) powodowa agencja umieściła ofertę sprzedaży nieruchomości na portalach internetowych. Tam znalazł ją pozwany. Skontaktował się w formie elektronicznej z agencją zwracając się o przesłanie wzoru umowy. Otrzymał od A. W. emaila z informacją, iż wzór umowy pośrednictwa nie jest przesyłany, a na jej omówienie został zaproszony do siedziby agencji.

(dowód: wyjaśnienia W. G. k 116, kopia emaila k 36).

A. W. skontaktowała się z pozwanym telefonicznie i umówiła się z nim na parkingu centrum handlowego (...) w dniu 29.01.2014r. Do podpisania umowy doszło w budyniu centrum handlowego. Pozwany po zapoznaniu się z umową sprzeciwił się jej w części dotyczącej wysokości prowizji. W tej sytuacji A. W. zadzwoniła do menadżera biura po czym telefon przekazała pozwanemu. Po konsultacjach w umowie pośrednictwa przy kupnie nieruchomości/lokalu w części dotyczącej wynagrodzenia agencji (...) nadpisała (...). Taką umowę A. W. i W. G. podpisali.

(dowód: wyjaśnienia W. G. k 116, zeznania A. W. 115, kopia umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości/lokalu k 7-8).

Po podpisaniu umowy A. W. i W. G. pojechali do nieruchomości stanowiącej własność A. S. (2). Tam właścicielka pokazała pozwanemu dom i całą nieruchomość.

(dowód: zeznania A. S. (2) k 104, wyjaśnienia W. G. k 116).

Całą dokumentację niezbędną do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości A. S. (2) zgromadził pozwany. Do zawarcia samej umowy sprzedaży nieruchomości doszło w dniu 23.04.2014r. za kwotę 575000 zł.

(okoliczność bezsporna)

Po nabyciu nieruchomości pozwany skontaktował się z powodową agencją celem ustalenia wysokości prowizji należnej powódce. Oferował kwotę 2000 zł. Agencja żądała 15 000 zł. Strony nie doszły do porozumienia w zakresie ustalenia wysokości wynagrodzenia powódki z tytułu świadczenia usług wynikających z zawartej pomiędzy stronami w dniu 29.01.2014r. umowy pośrednictwa.

(dowód: wyjaśnienia W. G. k 116).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o wyżej powołane dowody. Odnośnie kopii dokumentów przyjętych przez sąd za podstawę ustalonego stanu faktycznego, to żadna ze stron nie kwestionowała ich zgodności z oryginałami, nie budziły one też żadnych wątpliwości sądu.

Sąd w całości obdarzył wiarą zeznania świadka A. S. (2). Jako w pełni wiarygodne sąd uznał także zeznania świadka A. W.. W zasadzie sąd dał wiarę także wyjaśnieniom pozwanego. Jedyna rozbieżność pomiędzy jego wyjaśnieniami a zeznaniami świadka A. W. dotyczyła tego czy przed podpisaniem umowy w dniu 29.01.2014r. świadek ten w rozmowie telefonicznej zapewniała pozwanego, iż agencja nie pobiera prowizji od kupującego. W tym zakresie sąd dała wiarę zeznaniom świadka A. W., a więc przyjął, iż pozwany nie był przed popisaniem umowy zapewniany o tym, że nie będzie od niego pobierana prowizja. Przeciwko wersji pozwanego przemawia bowiem nie tylko treść podpisanej umowy, gdzie nie wpisano jednoznacznie, że prowizja od niego nie jest pobierana, ale przede wszystkim postawa pozwanego. Ten bowiem już po nabyciu nieruchomości sam skontaktował się z agencją w tym celu, aby ustalić ostateczną wysokość prowizji należnej powódce. Gdyby był zapewniany o tym, że prowizji płacić nie musi, a dowód na to stanowiło nadpisanie w umowie określenia „do negocjacji”, to takich działań by nie podjął. Byłyby one bowiem w takiej sytuacji nielogiczne. W tej więc części sąd przyjął, iż strony nie ustaliły pomiędzy sobą, iż za usługi pośrednictwa agencja nie będzie od pozwanego pobierała wynagrodzenia.

Sąd oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego dla ustalenia zwyczajowo przyjętych stawek wynagrodzenia pośredników w obrocie nieruchomościami, gdyż uznał, że ustalenie takie, w świetle zawartej pomiędzy stronami umowy, nie jest konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy. Nadto dla sądu wątpliwe jest, aby w ogóle istniała kategoria zwyczajowo przyjętych stawek wynagrodzenia pośredników w obrocie nieruchomościami. Stawki te bowiem są indywidualnie negocjowane, a wyniki tych negocjacji nie są upubliczniane. Działają także na rynku agencje pośrednictwa, które nie pobierają z założenia żadnych prowizji od kupującego rekompensując to sobie zwiększonymi obrotami czy wyższymi stawkami pobieranymi od sprzedających. W takiej sytuacji niemożliwe staje się ustalenie przez biegłego stawki „zwyczajowej”, taka bowiem zwyczajnie nie istnieje.

Oddalony został także wniosek pozwanej (k 75) o przesłuchanie w charakterze świadka D. U.. Ten bowiem, jak podała sama strona powodowa, nie miał żadnego udziału przy podpisywaniu umowy z pozwanym. Jego zeznania zatem nie miałyby żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z tych samych względów oddalony został (k 75) wniosek pozwanego o przesłuchanie w charakterze świadka J. M.. Ten dowód miał bowiem służyć ustaleniu jakiego rodzaju umowy z innymi pośrednikami pozwany zawierał. Takie zaś ustalenie było zupełnie bez wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się w znacznej części zasadne.

W rozpoznawanej sprawie spór dotyczył ustalenia jakie znaczenie należy nadać nadpisanemu w zawartej pomiędzy stronami umowie z dnia 29.01.2014r. nad jej postanowieniami zawartymi w § 2 dotyczącymi wysokości wynagrodzenia należnego powodowej agencji określenia „do negocjacji”.

Przed przystąpieniem o oceny tego określenia rozpocząć należy jednak od wskazania, że obie strony tego procesu są profesjonalistami. Powódka z racji prowadzonej działalności gospodarczej, pozwany zaś z racji wykonywanego zawodu, gdzie sam w sprzeciwie od nakazu zapłaty podał, iż znaczną część swojej aktywności zawodowej skupia na problematyce nieruchomości. W związku z tym obie strony były w pełni świadome konsekwencji użycia w umowie spornego obecnie określenia „do negocjacji”. Obie w ten sposób chciały osiągnąć swoje cele polegające, w przypadku powódki na uzyskaniu prowizji w możliwie najwyższej wysokości, a w przypadku pozwanego na uiszczeniu takiej prowizji w wysokości możliwie najniższej. Tą świadomość obu stron co do charakteru zawieranej umowy i znaczenia dopisanego przy zasadach wyliczania prowizji dla powódki określenia „do negocjacji” sąd brał pod uwagę przy rozstrzyganiu sporu.

Punktem wyjścia do oceny zawartej przez strony umowy stanowi zasada swobody umów zadekretowana w przepisie art. 353 ¹ kc. Zawarta pomiędzy stronami w dniu 29.01.2014r. umowa wraz ze spornym nadpisaniem mieści się w granicach swobody umów określonych powoływanym przepisem.

Dla rozstrzygnięcia sprawy konieczne było dokonanie wykładni tej umowy w części, w której strony dokonały nadpisania określenia „do negocjacji”.

Przepis art. 65 § 2 kc nakazuje dokonując wykładni umów badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W sprawie należało zatem ustalić jaki był zamiar stron decydujących się na nadpisanie określenia „do negocjacji” w części umowy ustalającej wysokość wynagrodzenia należnego agencji.

W sporządzanym uzasadnieniu było już wskazywane, że sąd nie dał wiary wyjaśnieniom pozwanego w części, w której utrzymywał on, iż był zapewniany przez pracownika agencji (...), iż powódka nie pobiera prowizji od kupującego i nadpisane określnie „do negocjacji” oznacza, że prowizji miał on nie płacić. Przeczy temu i treść samej umowy, gdzie przecież nie przekreślono tej jej części, która przewiduje wynagrodzenie dla agencji w wysokości 2,9% powiększone o wysokość podatku VAT i zachowanie pozwanego, który po nabyciu nieruchomości z własnej inicjatywy podjął negocjacje w sprawie uiszczenia prowizji, gdzie oferował 2000 zł. Gdyby zgodnym zamiarem stron było zwolnienie pozwanego od obowiązku uiszczenia wynagrodzenia za usługi świadczone przez powódkę, to działania pozwanego, który chce agencji zapłacić 2000 zł. byłyby nonsensowne.

Sąd uznał zatem, iż nie było zgodnym zamiarem stron dopisujących do umowy z dnia 29.01.2014r. określenie „do negocjacji” zwolnienie pozwanego w ogóle z obowiązku uiszczania wynagrodzenia na rzecz powódki.

Niezależnie od tego pozwany podnosił także, że skoro strony nie doszły do porozumienia w zakresie zgodnego ustalenia wysokości wynagrodzenia dla powódki, to oznaczało to, że powódce w ogóle żadne wynagrodzenie nie przysługuje.

Przyjęcie takiego sposobu rozumowania oznaczałoby, że wyłącznie od dobrej woli pozwanego zależałoby czy w ogóle jakiekolwiek wynagrodzenie z tytułu usług świadczonych przez powódkę na jej rzecz by uiścił. Mógłby on bowiem jednostronnie zwolnić się z obowiązku zapłaty wynagrodzenia dla powódki nie podejmując, czy zrywając negocjacje. Trudno przyjąć, aby taki był cel powodowej agencji decydującej się na dopisanie do treści umowy spornego sformułowania.

Intencje stron decydujących się na nadpisanie w umowie z dnia 29.01.2014r. w części ustalającej wysokość wynagrodzenia dla powodowej agencji określenia „do negocjacji” jawią się dla sądu jako jednoznaczne. Strony pozostawiły przewidzianą wysokość tego wynagrodzenia jako 2,9 % wartości transakcji powiększonego o należny podatek VAT, ale jednocześnie wyraziły zgodną wolę zmniejszenia wysokości tegoż wynagrodzenia stosownie do wyników negocjacji, które zobowiązały się podjąć. Brak porozumienia wypracowanego w toku negocjacji nie oznacza zatem, że pozwany nie musi płacić żadnego wynagrodzenia, ale że obowiązuje stawka prowizji określona w umowie.

Takie ustalenie obala zarzut pozwanego odwołujący się do treści przepisu art. 72 § 1 kc, a zasadzający się na stanowisku, iż brak ustalenia przez strony wysokości wynagrodzenia oznacza, że umowa z dnia 29.01.2014r. nie została przez strony zawarta.

Sąd uznał, ze umowa z dnia 29.01.2014r. łącznie z określeniem wysokości wynagrodzenia należnego powódce została przez strony skutecznie zawarta.

W tej części pozostaje jeszcze do omówienia kwestia klauzul abuzywnych, na które powołał się pozwany. Konkretnie wskazał na naruszenie przepisu art. 385 § 2 kc, który nakazuje aby wzorzec umowny był sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Zdaniem pozwanego dokonane nadpisanie określenia „do negocjacji” jest niejednoznaczne i winno być tłumaczone na jego korzyść, jako konsumenta.

Sąd tego poglądu całkowicie nie podzielił. Pozwany jest profesjonalistą. Podpisując umowę z dnia 29.01.2014r. był w pełni świadomy konsekwencji dodania do treści tej umowy określenia „do negocjacji”. Nie można zatem tłumaczyć tego określenia w sposób, który prowadziłby do zwolnienia go w ogóle z obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz powódki, która przecież swoje obowiązki przewidziane umową zawartą pomiędzy stronami wykonała należycie. Rozstrzygając sprawę sąd przyjął, iż zawarta pomiędzy stronami umowa jest jednoznaczna i zrozumiale określa wzajemne obowiązki jej stron.

Kończąc ten wątek wskazać jeszcze należy, iż argumenty podnoszone przez pozwanego i oceniane powyżej sąd traktował jako element przyjętej taktyki procesowej zmierzającej do zwolnienia się z zobowiązania zaciągniętego wobec powódki w umowie zawartej w dniu 29.01.2014r. Pozwany decydując się na podpisanie umowy z dnia 29.01.2014r. z nadpisaniem określenia „do negocjacji” z góry założył, że zapłaci powódce tylko takie wynagrodzenia jakie będzie dla niego satysfakcjonujące. Żadnego z zarzutów podnoszonych przez pozwanego sąd nie uznał za zasadnego na tyle, aby odmówić ochrony prawnej żądaniu zgłoszonemu przez powódkę.

Jako pozbawione znaczenia sąd traktował także zarzuty pozwanego dotyczące skrajnie małego nakładu pracy powodowej agencji w stosunku do wysokości żądanego wynagrodzenia. Umowa bowiem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie ma charakteru ekwiwalentnego. W szczególności nie można wyliczać wynagrodzenia należnego agencji w oparciu o konkretne wydatki oraz nakład czasu i pracy przy zawarciu konkretnej umowy. W jednym bowiem przypadku agencja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprzeda nieruchomość po kilku tygodniach pierwszemu klientowi, w innym zaś może taką nieruchomość sprzedawać przez kilka lat, prezentować ją kilkudziesięciu potencjalnym nabywcom i ponosić przez ten czas koszty ogłoszeń na portalach internetowych. Zaradność, inwencja, czy zwyczajnie szczęście oznaczają dodatkowy zysk dla agencji, w przeciwnym wypadku agencja zysku nie osiągnie, a dodatkowych kosztów nie może przerzucać na nabywcę takiej nieruchomości. Dla sprawy nie miało zatem znaczenia, że nieruchomość sprzedała się bardzo szybko, agencja pozwanemu okazywała tylko jeden dom i nie świadczyła na jego rzecz żadnych innych usług.

Te wszystkie ustalenia czyniłyby powództwo zasadnym w całości. Powódka w § 1 umowy z dnia 29.01.2014r. zobowiązała się do wykonania czynności zmierzających do zawarcia przez pozwanego umowy nabycia nieruchomości. Ze swojego zobowiązania wywiązała się należycie, a pozwany nabył oferowaną przez agencję nieruchomość. Pozwany zaś zobowiązał się w § 2 umowy z dnia 29.01.2014r. do zapłaty powódce wynagrodzenia w wysokości 2,9% wartości transakcji powiększonego o należny podatek VAT. Strony przewidziały możliwość obniżenia tegoż wynagrodzenia w drodze negocjacji. Do takich negocjacji po nabyciu nieruchomości przez pozwanego doszło nie przyniosły jednak one żadnego rezultatu. W takiej sytuacji na pozwanym ciążył obowiązek uiszczenia wynagrodzenia w wysokości określonej w § 2 umowy z dnia 29.01.2014r. nie zostało ono bowiem przez strony przy zawieraniu umowy z dnia 29.01.2014r. uchylone, a strony jedynie przez dopisanie określenia „do negocjacji” przewidziały możliwość jego obniżenia w drodze negocjacji.

Pomimo takich ustaleń sąd zdecydował o częściowym oddaleniu powództwa. Oparł się w tym zakresie na klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego, którą to możliwość przewiduje przepis art. 5 kc. Sąd odwołując się do klauzul generalnych w istocie odwołuje się do norm i reguł pozaprawnych obowiązujących w danym czasie, w danym społeczeństwie. W tej konkretnie sprawie sąd uznał, że narusza reguły lojalności i uczciwości dochodzenie przez powódkę całej kwoty wynikającej z wyliczenia znajdującego podstawę w § 2 umowy z dnia 29.01.2014r. w sytuacji, kiedy już w treści tej umowy, poprzez nadpisanie „do negocjacji”, powódka zobowiązała się do rezygnacji z części tak wyliczonego wynagrodzenia.

Tego rodzaju ustalenie otworzyło do oceny kwestię w jakiej części dochodzone przez powódkę w tej sprawie wynagrodzenie, co do zasady przecież dla sądu w całości uzasadnione, winno być uwzględnione. Podejmując decyzję w tym zakresie sąd przyjął, iż najbardziej racjonalne i zgodne ze zdrowym rozsądkiem, a te kryteria nie tylko przy odwoływaniu się do norm i reguł pozaprawnych winny być dla sądu pierwszoplanowe, będzie przyznanie powódce wynagrodzenia w takiej samej wysokości jakie zostało uiszczone przez sprzedającą nieruchomość A. S. (2), a wiec kwotę 13000 zł. Obie umowy miały pierwotnie przewidzianą taką samą wysokość prowizji i w obu pojawiło się nadpisane określenie „do negocjacji”. W konsekwencji sąd uznał, że skoro stronom nie udało się dojść do porozumienia co do wysokości wynagrodzenia należnego powódce w drodze negocjacji, to najbardziej racjonalne będzie zmniejszenie go w oparciu o zasady współżycia społecznego do kwoty wynagrodzenia ustalonego przez powodową agencję ze sprzedającą nieruchomość A. S. (2).

Z tych względów orzeczono jak w pkt I i II sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 100 kpc, przy czym sąd obciążył tymi kosztami, na które składała się opłata sądowa, opłata od pełnomocnictwa i wynagrodzenie jednego adwokata w całości pozwanego. Powołany bowiem przepis pozwala na obciążenie jednej ze stron obowiązkiem zwrotu wszystkich kosztów m.in. w sytuacji, w której określenie należnej sumy zależy od oceny sądu. W tej zaś sprawie oddalenie powództwa w części nastąpiło wyłącznie na skutek oceny sądu odwołującej się do norm i ocen pozaprawnych, przy ustaleniu, że powódce służy prawo podmiotowe do dochodzenia całej kwoty zgłoszonej w pozwie. Dlatego też orzeczono jak w pkt III sentencji wyroku.