Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2017 roku

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR Wojciech Zatorski

Protokolant Natalia Całka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2017 roku w Ś.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Ś.

przeciwko G. Ż.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego G. Ż. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Ś. kwotę 16.474,26 zł (szesnaście tysięcy czterysta siedemdziesiąt cztery złote dwadzieścia sześć groszy) z odsetkami co do kwot:

a.  3.771,73 zł od dnia 30.11.2013 roku;

b.  3.771,73 zł od dnia 30.12.2013 roku;

c.  3.771,73 zł od dnia 31.01.2014 roku;

d.  3.771,73 zł od dnia 28.02.2014 roku;

e.  1.387,34 zł od dnia 31.03.2014 roku;

we wszystkich przypadkach z odsetkami ustawowymi od w/w dat do dnia 31.12.2015 roku oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01.01.2016 roku do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.632 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  oddala wniosek o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

Sygn. akt I C 2182/14

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 26.05.2014r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ś. wniosła o zasądzenie od G. Ż. kwoty 16.474,26 zł z odsetkami ustawowymi co do kolejnych 4 kwot 3.771,73 zł od 30.11.2013, od 30.12.2013, 31.01.2014 i 28.02.2014 oraz co do kwoty 1.387,34 od dnia 31.03.2014, we wszystkich przypadkach do dnia zapłaty, a także obciążenie pozwanego kosztami procesu (k.3).

Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że jest tzw. małą, bowiem 5-lokalową wspólnotą mieszkaniową, w której pozwany jest właścicielem lokalu nr (...), z którym łączy się udział (...) w częściach wspólnych nieruchomości, zatem obowiązany jest do ponoszenia opłat związanych z kosztami remontów nieruchomości. Wspólnota jednomyślnie podjęła uchwałę w sprawie korekty planu finansowego i objęcie remontem dachu i kominów z uwagi na ich zły stan techniczny, a w konsekwencji każdy z właścicieli obowiązany został do ponoszenia kosztów w/w remontów proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych nieruchomości na podstawie zawiadomienia o wysokości wpłaty. W wykonaniu tej uchwały administrator wyliczył należności poszczególnych właścicieli, w tym pozwanego – 16.474,26 zł. Na zebraniu Wspólnoty ustalono, że należności płatne będą w 5 ratach, od listopada 2013r. Kosztorys stanowiący podstawę wyliczenia należności właścicieli był korygowany i po korekcie należność pozwanego został zmniejszona o 2.384, 39 zł i ostatecznie wyniosła kwotę dochodzona pozwem (k. 4-5).

Pozwany - w sprzeciwie od nakazu zapłaty uwzględniającego żądanie pozwu (k. 31) – wniósł w istocie o oddalenie powództwa, kwestionując prawidłowość wykonywania obowiązków przez administratora nieruchomości (k. 43).

Sąd ustalił:

Pozwany jest właścicielem lokalu nr (...), o pow. 69,30 m2, w budynku przy ul. (...) w Ś., z udziałem 2.612/10.000 w częściach wspólnych nieruchomości.

Dowód:

- umowa działu spadku i darowizny – k. 16-20.

Właściciele lokali w w/w budynku tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (5 lokali).

Na zebraniu Wspólnoty z dnia 05.11.2012r. wszyscy właściciele zgodnie podpisali z M. G. (1) prowadzącą Zarząd i (...) umowę o administrowanie nieruchomością wspólną (z zastrzeżeniem, iż administrator nie sprawuje zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali), z mocą od 01.11.2012r. Wg tej umowy administrator jest uprawniony do dochodzenia na drodze sądowej należnych Wspólnocie od jej członków kosztów zarządu nieruchomością.

Na zebraniu w dniu 31.07.2013r. wszyscy właściciele zagłosowali za korektą planu gospodarczo-finansowego na 2013r. poprzez ujęcie w planie remontów remontu dachu i kominów. Remont sfinansowany miał być ze środków właścicieli, stosownie do posiadanych procentowych udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, na podstawie otrzymanego zawiadomienia o wysokości wpłaty.

Dowód:

- umowa o administrowanie – k. 9-10,

- uchwała nr 1 - k. 8,

- protokół zebrania z listą obecności – k. 11 i 13,

- uchwała nr 4 – k. 12,

- informacja z zebrania – k. 15.

Na kolejnym zebraniu w dniu 21.10.2013r. omawiano kosztorys w sprawie remontu dachu i kominów, który został przedstawiony wszystkim członkom Wspólnoty. Po zebraniu administrator powiadomił właścicieli o dokonanym naliczeniu, w przypadku pozwanego – na kwotę 18.858,64 zł, płatną w 5 miesięcznych ratach, od listopada 2013r. Następnie, po korekcie kosztorysu, administrator zawiadomił o tym właścicieli, w przypadku pozwanego – o korekcie na kwotę 2.384,39 zł i łącznej kwocie do zapłaty 16.474,26 zł.

W VIII 2014r. odbyło się kolejne zebranie Wspólnoty, na którym podjęto decyzję o przesunięciu wykonania remontu o rok.

Remont został w 2015r. wykonany i zapłacony przez Wspólnotę.

Dowód:

- zawiadomienie – k. 21,

- naliczenie - k. 22,

- kosztorys – k. 69,

- korekta – k. 23,

- zawiadomienie o korekcie – k. 24,

- notatka z zebrania – w aktach (...) tom 2,

- zeznania M. G. – k. 189 (p/s - k. 186),

- zeznania B. T. i H. S. - k. 189 (p/s - k. 187).

Ponieważ pozwany nie płacił przypadających mu należności powódka wezwała go do zapłaty kwoty 17.604,07 zł, tytułem kosztów remontu i innych wpłat.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dowodem doręczenia – k. 25-26.

Sąd zważył:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 /zd. 2/ i art. 13 ust. 1 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do jego udziału w tej nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 14 pkt 1 i 4 w/w ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości.

Pozwany jako właściciel jednego z lokali ma więc obowiązek ponosić koszty remontów, czego zaniechał. Pozwany nie neguje zresztą braku wpłat, kwestionując głównie podstawy zobowiązania, a także nieprawidłowe, jego zdaniem, wykonywanie obowiązków przez administratora.

Oceniając powyższe należy przede wszystkim wskazać, że obowiązek ponoszenia spornych kosztów wynika przede wszystkim z ustawy. Ponadto przypomnienia wymaga, że wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy). Wspólnota mieszkaniowa istnieje niezależnie od tego, czy liczba wyodrębnionych lokali jest wyższa lub niższa aniżeli 7 (art. 19 ustawy). Liczba lokali we wspólnocie ma znaczenie dla sposobu sprawowania zarządu (art. 19 i 20 ustawy), jeżeli sposobu tego nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 ustawy), jednak w sprawie żadna ze stron w ogóle nie podnosiła kwestii pierwotnego ustanowienia zarządu w powodowej wspólnocie (art. 18 ust. 1 ustawy). W braku informacji w w/w zakresie, stosownie do art. 18 ust. 3 ustawy, a także wielkości wspólnoty, przyjąć należy tu odpowiednie zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy). W niniejszej sprawie Wspólnota głosami wszystkich właścicieli zadecydowała o uzupełnieniu planów remontowych i wykonaniu remontu dachu i kominów, finansowanym ze środków własnych, proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych, na podstawie stosownego zawiadomienia. W konsekwencji nie można kwestionować w/w uchwały jako źródła wysokości zobowiązania pozwanego. Tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe nie podejmują uchwał w rozumieniu art. 23 ustawy, jednakże nazwa dokumentu określającego decyzję wspólnoty pozostaje w zasadzie bez znaczenia, skoro o istocie czynności prawnej decyduje jej treść, nie zaś nazwa. Poza sporem jest przecież, że wszyscy właściciele lokali zadecydowali o przeprowadzeniu remontu i sposobie jego finansowania. Nie kwestionując zatem, że chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, do czego wymagana jest jednomyślność, wystarczające jest przypomnienie, że było to wolą wszystkich właścicieli, podobnie jak określenie sposobu zapłaty wynagrodzenia wykonawcy. Pozwanego wiążą zatem wszystkie w/w ustalenia, a jednocześnie obciążają wynikające z nich obowiązki.

Dodać należy, iż w realiach sprawy występują 2 zobowiązania, tj. jedno Wspólnoty wobec wykonawcy (z tytułu wynagrodzenia za przeprowadzony remont), a drugie Wspólnoty i jej członków (z tytułu decyzji o remoncie finansowanym ze środków własnych, polegające na zapłacie przez właścicieli określonej kwoty pieniędzy na realizację zobowiązania względem wykonawcy). Pozwany zdaje się kwestionować zobowiązanie wskazane jako drugie, na podstawie wadliwego, jego zdaniem, wykonania remontu. Tymczasem przedmiotem sprawy jest wynikający z uchwały z VIII 2013r. obowiązek pozwanego do współfinansowania remontu dachu i kominów, stosownie do procentowego udziału w częściach wspólnych. Pozwany obowiązany był do /ratalnego/ uiszczenia stosownej kwoty, na podstawie stosownego zawiadomienia, co również wynika z w/w uchwały. Ponieważ pozwany uchybił temu obowiązkowi, który nota bene sam podjął, a nie poczynił żadnych skutecznych kroków mających obowiązek ten uchylić, pozostaje związany treścią uchwały, co roszczenie powódki czyni słusznym.

Sąd rozważył również zarzut pozwanego, iż nie mogąc inaczej kwestionować działań administratora, którego poczynań nie akceptował, działał w istocie w warunkach swoistego rodzaju siły wyższej. Przypomnieć należy, iż obowiązek zapłaty spornych kosztów wynika z ustawy. Ponadto pozwany w swych oczekiwaniach względem administratora zdaje się zapominać, że ten nie może mieć uprawnień większych aniżeli właściciele lokali, zatem zapatrywanie sprowadzające się do przekonania pozwanego o samodzielnym przeprowadzeniu przez administratora istotnych remontów nie ma uzasadnienia. Prawo przewiduje zresztą sposoby postępowania w sytuacji, gdy ogół właścicieli małej wspólnoty mieszkaniowej sprzeciwia się czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, poprzez możliwość wystąpienia do sądu o stosowne rozstrzygnięcie (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 ustawy). Pozwany nie dowodził jednak powyższej okoliczności, stąd akceptacja jego stanowiska nie może nastąpić, skoro oznaczałoby to sankcjonowanie samowoli w braku realizacji ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów remontu.

W uzupełnieniu sąd zauważa, iż trudno też mówić o działaniu pozwanego w błędzie faktycznym co do zakresu i kosztów remontu (niezależnie zresztą od tego, że ze zgodnych zeznań administratora oraz członków wspólnoty wynika, że koszty remontu były na zebraniu omawiane i wszystkim znane, a ponadto pozwanemu doręczono zawiadomienie o wpłacie, w tym po korekcie kosztorysu). Z akt (...) wynikają bowiem następujące okoliczności. Już na zebraniu Wspólnoty dnia 07.11.2011r. (pozwany był obecny) dyskutowano o remoncie komina, jednak nie podjęto decyzji. Z kolei 14.12. 2011r. pozwany napisał do ówczesnego zarządcy nieruchomości pismo dotyczące usunięcia przyczyn wad w kominach. Ponadto z notatki z 17.12.2012r. i pisma poprzedniego administratora z 20.12.2011r. wynika, ze to pozwany nie wyraził zgody na remont komina. Wskazać też należy, iż działania (...) trwały już od XI 2011r. Nie można zatem twierdzić, że pozwany dopiero w czasach administrowania (...) dowiedział się o /wszystkich/ wadach i powziął wątpliwości co do działań administratora, a przeciwnie – problem ten był znany od kilku lat a w „rozwiązywaniu” problemu pozwany czynnie uczestniczył. Pozwany nie zmienił więc zdania co do remontu na skutek wyników czynności w/w organu, np. uzyskania wiedzy, że w instalacji kominowo-wentylacyjnej w budynku wspólnoty stwierdzono szereg nieprawidłowości, w tym odnoszących się do jego lokalu (a zatem koszty remontu kominów będą przy uwzględnieniu nakazów (...) istotnie wyższe), czy też działań obecnego administratora. Nie można w konsekwencji twierdzić, że pozwany zaakceptował kosztorys w błędzie.

W efekcie, na podstawie w/w przepisów orzeczono jak w pkt I wyroku.

Powódka dochodziła także odsetek ustawowych za opóźnienie, a roszczenie to, wobec słuszności żądania głównego jest zasadne. Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wobec powyższego należało uwzględnić również żądanie odsetkowe, z uwzględnieniem wprowadzeni z dniem 01.01.2016r. kategorii odsetek ustawowych za opóźnienie.

O kosztach procesu orzeczono w pkt II na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca proces ponosi jego koszty. Pozwany jako przegrywający spór zwróci zatem powódce w/w koszty, na które składają się: opłata od pozwu, opłata skarbowa od złożenia pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie pełnomocnika powódki, liczone od wartości przedmiotu sporu (§ 6 Rozp. M.. Spr. z 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…).