Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2017 roku

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR Wojciech Zatorski

Protokolant Natalia Całka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2017 roku w Ś.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Ś.

przeciwko G. Ż.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego G. Ż. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Ś. kwotę 1.050,20 zł (jeden tysiąc pięćdziesiąt złotych dwadzieścia grosz) z ustawowymi odsetkami od dnia 30.06.2014 roku do dnia 31.12.2015 roku, a od dnia 01.01.2016 roku do dnia zapłaty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie;

II.  w pozostałe części powództwo oddala;

III.  orzeczenie o kosztach pozostawia referendarzowi sądowemu z uwzględnieniem wygranej powódki w 55%.

Sygn. akt I C 2262/14

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym dnia 30.06.2014r. (w (...)) Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ś. wniosła o zasądzenie od G. Ż. kwoty 1.918,11 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i obciążenie pozwanego kosztami procesu (k.2-3). Uzasadniając żądanie wskazała, że domaga się od pozwanego zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (koszty zarządu) ze skapitalizowanymi odsetkami wyliczonymi na dzień 31.05.2014r., bowiem pozwanemu przysługuje prawo własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ś., zatem stosownie do przepisów ustawy o własności lokali obowiązany jest do ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem jego lokalu i części wspólnych nieruchomości, co powinien był czynić do 30-go dnia każdego miesiąca w kwotach po 210,04 zł; pozwany nie regulował należności, pomimo wezwań i ponagleń powódki, a zadłużenie sięgnęło kwoty dochodzonej pozwem (k.3-4).

Pozwany - w sprzeciwie od nakazu zapłaty uwzględniającego żądanie pozwu w całości (k.6) – wniósł w istocie o oddalenie powództwa, zgłaszając zarzuty co do prawidłowości wykonywania obowiązków administratora nieruchomości (k. 7).

Sąd ustalił:

Pozwany jest właścicielem lokalu nr (...), o pow. 69,30 m2, w budynku przy ul. (...) w Ś., z udziałem 2.612/10.000 w częściach wspólnych nieruchomości.

Dowód:

- umowa działu spadku i darowizny – k. 25-27.

Właściciele lokali w w/w budynku tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (5 lokali). Na zebraniu Wspólnoty z dnia 05.11.2012r., któremu przewodniczył pozwany, wszyscy właściciele zgodnie ustalili, że ich nieruchomością wspólną administrować będzie M. G. (1) prowadząca Zarząd i (...), co potwierdzili w dokumencie tytułowanym Uchwałą nr 1 z 05.11.2012r.

Następnie Wspólnota w tym samym dniu podpisała z w/w

administratorem umowę o administrowanie nieruchomością wspólną (z zastrzeżeniem, iż administrator nie sprawuje zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali), z mocą od 01.11.2012r. Umowę w imieniu Wspólnoty podpisali wszyscy właściciele.

Wg tej umowy administratorowi przysługuje wynagrodzenie w wysokości 0,38 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali na danej nieruchomości, płatne co miesiąc, do 15-go dnia miesiąca. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali mają uiszczać należności na konto Wspólnoty, a administrator ma prawo zaliczyć kwoty pobranych zaliczek w pierwszym rzędzie na poczet swego wynagrodzenia.

Ponadto wg umowy administrator jest uprawniony do dochodzenia na drodze sądowej należnych Wspólnocie od jej członków kosztów zarządu nieruchomością.

Dowód:

- umowa o administrowanie – k. 20-21,

- uchwała nr 1 - k. 22.

Ponieważ pozwany nie płacił przypadających mu należności za okres 01.01.2014r. – 31.05.2014r. powódka wezwała go do zapłaty kwoty 1.918,11 zł, w tym po 210,04 zł zaliczki za kolejne miesiące (I-V) 2014r. oraz 12,29 zł tytułem odsetek.

Pozwany odebrał w/w wezwanie 18.06.2014r.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dowodem doręczenia – k. 23-24.

Sąd zważył:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w znacznej części.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 /zd. 2/ i art. 13 ust. 1 ustawy z 24.06własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do jego udziału w tej nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 14 w/w ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za media,

3) ubezpieczenia, podatki, itp., chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Stosownie natomiast do art. 15 ust. 1 w/w ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Pozwany jako właściciel lokalu nr (...) ma zatem obowiązek ponosić w/w koszty, czego zaniechał. Pozwany nie kwestionuje zresztą braku wpłat i ich wysokości, koncentrując się na podważaniu podstaw zobowiązania, wadliwości reprezentacji powódki i nieprawidłowym jego zdaniem wykonywaniu obowiązków przez administratora.

Oceniając powyższe należy przede wszystkim wskazać, że obowiązek ponoszenia spornych kosztów wynika z ustawy (art. 12). Ponadto pozwany błędnie upatruje swych racji w tym, że skoro powódka stanowi tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, porozumienie właścicieli lokali z 05.11.2012r. nazwane uchwałą nie stanowi podstawy praw administratora oraz obowiązków wspólnoty, gdyż jest nieważne. Najpierw przypomnienia wymaga, że wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, o czym wprost stanowi art. 6 ustawy. Wspólnota mieszkaniowa istnieje zatem niezależnie od tego, czy liczba wyodrębnionych lokali jest wyższa lub niższa niż 7 (art. 19 ustawy). Liczba lokali ma znaczenie wyłącznie dla sposobu sprawowania zarządu (art. 19 i 20 ustawy), jeżeli sposobu tego nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 ustawy). W sprawie żadna ze stron nie wykazała, ani w ogóle nie podnosiła kwestii pierwotnego ustanowienia zarządu w powodowej wspólnocie (art. 18 ust. 1 ustawy). W braku zatem jakichkolwiek informacji o ustanowieniu /sposobu/ zarządu przyjąć należy, stosownie do art. 18 ust. 3 ustawy, a także wielkości wspólnoty, że odpowiednie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy). Dodać można, że Sąd Najwyższy w wyroku z 15.03.2013r., syg. V Csk 156/12 wskazał na nieważność umów powierzających zarząd we wspólnotach mieszkaniowych powstałych po wejściu w życie ustawy o własności lokali bez zachowania wymaganej formy szczególnej, jednak wyjaśnił ponadto, że taką wspólnotę obowiązują reguły ustawowe, zatem powołanie zarządu nie zmieni istniejącego stanu rzeczy, lecz stanowić będzie realizację obowiązków ustawowych. Nie sposób zatem akceptować argumentacji pozwanego co do zarządu powodowej wspólnoty w ogólności, a w szczególności dodać trzeba, że kwestia zarządu (nie zaś zarządcy, czyli administratora) w ogóle w niniejszej sprawie nie występuje, skoro Wspólnota głosami wszystkich właścicieli zadecydowała o powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną. Następnie natomiast Wspólnota, również działająca poprzez wszystkich właścicieli, podpisała z administratorem stosowną umowę, która określiła wysokość wynagrodzenia administratora oraz upoważniała go m.in. do dochodzenia w sądzie należności wspólnoty od jej członków. W konsekwencji nie można kwestionować w/w umowy jako źródła wysokości zobowiązania pozwanego, ani też zarzucać powódce wadliwej reprezentacji.

W zakresie zaś ważności uchwał Wspólnoty określających ten obowiązek, ponieważ tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe nie podejmują uchwał w rozumieniu art. 23 ustawy, przypomnienia wymaga, że nazwa dokumentu określającego decyzję wspólnoty nie ma większego znaczenia, skoro o znaczeniu czynności prawnej decyduje jego treść (istota), nie zaś forma (nazwa). Pozwany wadliwie więc upatruje swych racji w takim postępowaniu Wspólnoty i administratora, który organizował i prowadził zebrania. Poza sporem jest przecież, że wszyscy właściciele lokali zadecydowali o powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną M. G. – (...). Nie kwestionując zatem, że chodzi tu o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością, wystarczające jest przypomnienie, że było to wolą wszystkich właścicieli, podobnie jak jednomyślne umówienie się z administratorem na określoną stawkę należnego mu wynagrodzenia. Pozwanego wiążą zatem wszystkie w/w ustalenia, a jednocześnie obciążają wynikające z nich obowiązki, w tym co do zapłaty ustalonych kosztów, tj. należnych administratorowi kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd rozważył również zarzut pozwanego, iż nie płacąc spornych kosztów działał w istocie w warunkach siły wyższej, gdyż nie mając możliwości rozwiązania umowy z administratorem, który nie wywiązuje się ze swych obowiązków, po prostu nie mógł postąpić inaczej. Teoretycznie zasadne jest bowiem przywołanie przez pozwanego istoty stosunku cywilnoprawnego, charakteryzującego się równością stron, która zostałaby naruszona, gdyby pozwany - nie płacąc przypadających mu należności - z racji uchybienia swym obowiązkom narażałby się, i to od razu, na proces sądowy, natomiast zaniedbujący obowiązków administrator nie doznałby analogicznych rygorów, w szczególności nie musiałby obawiać się procesu, ani nawet rozwiązania umowy, a jednocześnie nadal pozostawałby uprawniony do pobierania stosownego wynagrodzenia i żądania go od członków wspólnoty. Przypomnieć jednak trzeba, iż obowiązek zapłaty w/w kosztów wynika z ustawy, a ponadto chodzi o należność na rzecz wspólnoty, która jest strona umowy z administratorem. Ponadto pozwany w swych oczekiwaniach względem administratora zdaje się zapominać, że ten nie może mieć uprawnień większych, aniżeli właściciele lokali, zatem zapatrywanie sprowadzające się do przekonania pozwanego o samodzielnym przeprowadzeniu przez administratora istotnych remontów nie ma uzasadnienia. Prawo przewiduje zresztą sposoby postępowania w sytuacji, gdy właściciele w małej wspólnocie mieszkaniowej sprzeciwiają się czynnościom przekraczającym zakres zwykłego zarządu, poprzez możliwość wystąpienia do sądu o stosowne rozstrzygnięcie (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 ustawy). Pozwany nie podnosił jednak braku możliwości wykorzystania tej regulacji, a tym bardziej nie dowodził powyższej okoliczności, stąd akceptacja jego stanowiska nie może nastąpić, gdyż prowadziłoby to do sankcjonowania samowoli w braku realizacji ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Słusznie natomiast należy powódce zwrócić uwagę na /nie/udowodnienie wysokości roszczenia.

Powódka w pozwie domaga się zapłaty zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości i wskazuje na obciążające pozwanego opłaty w kwocie 210,04 zł miesięcznie, płatne do 30-go dnia każdego miesiąca, czego pozwany nie kwestionuje. W/w liczba i termin znajdują oparcie w Wezwaniu do zapłaty dotyczącym naliczeń za okres: I – V 2014r. (k. 23), czego pozwany również nie kwestionuje. Na podstawie powyższego można zatem przyjąć, że powódka, domagająca się kosztów zarządu w kwocie 210,04 zł miesięcznie, na potwierdzenie czego przedkłada dokument dotyczący w/w okresu, wykazała te właśnie należności, za ten okres, a zatem roszczenie w kwocie 1.050,20 zł (tj. 210,04 zł x 5 miesięcy). Żadnym z dowodów przedłożonych przez powódkę nie wykazano natomiast dalszych należności, które prowadziłyby do uznania zasadności dalszych kwot, wskazujących na sumę dochodzoną pozwem. W szczególności z przedłożonych dowodów nie wiadomo, z jakiego tytułu powódka dochodzi pozostałych kwot wskazanych w Wezwaniu na k. 23

W efekcie, na podstawie w/w przepisów ustawy o własności lokali orzeczono jak w pkt I wyroku, z oddaleniem powództwa ponad kwotę 1050,20 zł.

Powódka dochodziła także odsetek ustawowych za opóźnienie, a roszczenie to, wobec słuszności żądania głównego jest zasadne. Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wobec powyższego należało uwzględnić również żądanie odsetkowe, z uwzględnieniem wprowadzeni z dniem 01.01.2016r. kategorii odsetek ustawowych za opóźnienie.

O kosztach procesu orzeczono w pkt II na podstawie art. 100 k.p.c. Pozwany jako częściowo przegrywający spór zwróci powódce w/w koszty, które szczegółowo wyliczy referendarz sądowy, stosownie do w/w proporcji.

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)

mgr N.