Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 marca 2017 r. r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział X Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSR Joanna Stelmasik
Protokolant:	Aplikant radcowski Michał Ziemski

po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2017 r. r.

na rozprawie

w sprawie z powództwa S. G.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na rzecz powoda S. G. kwotę 11 953,81 zł (jedenaście tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt trzy złote 81/100 ) wraz z ustawowymi odsetkami określonymi od 1 stycznia 2016r jako odsetki ustawowe za opóźnienie liczonymi od kwot:

– 1 673,51 zł od dnia 3 września 2015r

- 4 088,50 zł od dnia 2 października 2015r.

- 2 551,00 zł od dnia 1 listopada 2015r.

- 3 640,80 zł od dnia 2 grudnia 2015r

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3 015,00 zł (trzy tysiące piętnaście złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt X GC 1125/16

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2015 roku powód S. G. wniósł pozew przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o zapłatę kwoty 11 953,81 zł z odsetkami ustawowymi od kwot: 1 673,51 zł od dnia 3 września 2015 roku, 4 088,50 zł od dnia 2 października 2015 roku, 2 551 zł od dnia 1 listopada 2015 roku i od kwoty 3 640,80 zł od dnia 2 grudnia 2015 roku wraz z kosztami postępowania.

Uzasadniając żądanie pozwu, powód wskazał, że strony postępowania w dniu 28 listopada 2012 roku zawarły umowę dzierżawy, przedmiotem której były pomieszczenia biurowe i magazynowe o powierzchni 330 m ² stanowiącej część hali magazynowej o łącznej powierzchni 1 300m ² i kubaturze 6 500m ³ wraz z przyległym do niej placem manewrowym o powierzchni 330m ² położonej w K.. Czynsz dzierżawny został ustalony na kwotę 4 950 zł netto (6 088,50 zł brutto), płatny do 10 dnia każdego miesiąca. Pozostałe koszty eksploatacyjne pozwana zobowiązana była do uiszczenia na podstawie wystawianych refaktur. Powód wskazał, że z tytułu zawartej umowy do zapłaty na jego rzecz pozostały: kwota 1 673,51 zł tytułem czynszu dzierżawnego po częściowej wpłacie w kwocie 2 000 zł oraz częściowym potrąceniu z wpłaconej przez pozwaną przy zawarciu umowy kaucji w kwocie 2 414,99 zł, kwota 4 088,50zł tytułem czynszu dzierżawnego po częściowej wpłacie w kwocie 2000,00zł, kwota 2551,00zł tytułem czynszu dzierżawnego po częściowej wpłacie 2 000 zł oraz kwota 3 640,80zł za bezumowne korzystanie z obiektu uprzedniej dzierżawy. Powód wyjaśnił, że w związku z brakiem płatności rozwiązał zawartą umowę z pozwaną bez wypowiedzenia, wzywając jednocześnie do zapłaty zaległości. Pozwana jednak należności nie uregulowała.

W dniu 29 marca 2016 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

We wniesionym sprzeciwie pozwana zaskarżyła przedmiotowy nakaz zapłaty w całości i wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwana przyznała, że łączyła ją z powodem umowa dzierżawy opisanej pozwem nieruchomości, jednak w trakcie trwania umowy, powód w wyniku rozpoczęcia prowadzenia prac budowlanych zablokował jedyną drogę dojazdową do nieruchomości oraz zajął część miejsc parkingowych. Pozwana wskazała, że prace budowlane ograniczyły możliwość korzystania z hali, zakłócały prace pracownikom i pozbawiły możliwości korzystania z placu manewrowego, naruszając tym samym postanowienia zawartej umowy. Pomimo wezwań o przywrócenie dostępu do dzierżawionych nieruchomości, powód nie podjął żadnych czynności. W związku z ograniczeniem możliwości korzystania z przedmiotu umowy i naruszeniem jej postanowień pozwana podniosła zarzut obniżenia czynszu dzierżawnego. Jej zdaniem tytułem czynszu po dokonanym obniżeniu zobowiązana była do zapłaty jedynie kwoty 2 000 zł i od sierpnia 2015 roku taką kwotę tytułem czynszu na rzecz powoda wpłacała. Zdaniem pozwanej także należność, której domaga się powód z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości powinna być obliczona przy uwzględnieniu tego obniżonego czynszu. Dodatkowo pozwana wskazała, że powód nieprawidłowo zaliczył uiszczoną przez nią kaucję zabezpieczającą, która zgodnie z jej oświadczeniem miała zostać zaliczona w pierwszej kolejności na opłaty eksploatacyjne, a dalszej kolejności w kwocie 2 000 zł netto + VAT na czynsz za miesiąc listopad, zaś pozostałą kwotę na czynsz za okres od sierpnia do października w kwocie po 138,33 zł.

W odpowiedzi na sprzeciw powód podtrzymał swoje dotychczasowe twierdzenia, zaprzeczając, że w spornym okresie tj. sierpień - listopad 2015r. w wyniku rozpoczętych robót budowlanych dotyczących przygotowywania do montażu konstrukcji drugiej hali magazynowej dojazd do dzierżawionego przedmiotu umowy tj., hali magazynowej oraz placu manewrowego został zablokowany. Powód wyjaśnił także, że stawka uzgodnionego czynszu dzierżawnego dotyczyła wyłącznie hali magazynowej. Możliwość korzystania z utwardzonego placu w zakresie parkowania samochodów pozwanej i jej pracowników oraz wykonywania czynności manewrowych przez samochody dostawcze nie była objęta czynszem. Dodatkowo powód wyjaśnił, że pozwana miała świadomość o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych, brała udział w spotkaniach z projektantem przedmiotowej hali, której zresztą miała być dzierżawcą. Powód wskazał także, że dojazd do przedmiotu umowy dzierżawy, nigdy nie został zablokowany jak również nie została wyłączona możliwość korzystania z placu manewrowego. Dalej powód wyjaśnił, że choć część kaucji zaliczył odmiennie niż wskazała pozwana to działał w tym zakresie zgodnie z umową.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28 listopada 2012 roku powód S. G. zawarł z pozwaną (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę, na podstawie której oddał pozwanej do używania część hali magazynowej w postaci pomieszczeń biurowych i magazynowych o łącznej powierzchni 330 m ², wyposażonych w instalację wodno-kanalizacyjną (z podłączeniem do sieci wodociągowej) i elektryczną (min. 15 kW). Wydzielona powierzchnia pomieszczeń magazynowo-biurowych o powierzchni 330 m ² wraz z przylegającym do niej palcem manewrowym o powierzchni 330m ² stanowi przedmiot umowy. Wskazana nieruchomość została pozwanej oddana do używania na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, w postaci hurtowni materiałów budowlanych oraz mebli biurowych, przedsiębiorstwa remontowo-budowlanego oraz na potrzeby zaplecza biurowo-administracyjne. Zgodnie z umową wydzierżawiający miał zapewnić pełną dostępność komunikacyjną do w/w nieruchomości wraz z budynkiem, z uwzględnieniem dużych samochodów dostawczych (TIR). Czynsz został ustalony na kwotę 4 950 zł netto + VAT, płatny do 10 dnia każdego miesiąca, na podstawie faktury VAT. Dalej strony postanowiły, że opłaty z tytułu energii elektrycznej, zimnej wody, wywozu ścieków, nie stanowią składnika czynszu i pokrywane będą zgodnie z fakturami VAT (refakturami) wystawianymi przez wydzierżawiającego według cen i terminów bezpośredniego dostawcy na podstawie odczytu zużycia energii elektrycznej z istniejącego licznika i odczytu zużycia wody na podstawie wodomierza. Przy czym ilość ścieków odpowiada ilości zużytej zimnej wody. Zgodnie z dalszymi postanowieniami umowy (§ 7 ust. 5 ) pozwana w ramach czynszu, o którym mowa w § 4 miała prawo do swobodnego korzystania w zakresie parkowania i czynności manewrowych z części utwardzonego placu o powierzchni 330m2 przylegającego do części dzierżawionej hali. Powyższe uprawnienie dotyczyło także jej klientów. Przeznaczenie placu pod miejsca parkingowe wliczone jest do czynszu, a dzierżawca zobowiązany był do pisemnego poinformowania wydzierżawiającego o zamiarze korzystania z placu w innym celu niż jako plac parkingowy i manewrowy. Niniejsza umowa została zawarta na czas nieokreślony. Pozwana wypełniając postanowienie zawarte w § 6 umowy uiściła na poczet umowy kaucję zabezpieczającą w wysokości 4 950 zł, z której to zgodnie z umową powód mógł potrącić nieuiszczone przez pozwaną należności czynszowe.

W dniu 21 grudnia 2012 roku strony zawarły aneks do wskazanej umowy, w którym dokonano m.in. zmiany wydania przedmiotu umowy na dzień 1 kwietnia 2012 roku

Dowód:

-

Umowa dzierżawy z dn. 28.11.2012r. z załącznikami, k. 9-14,117-122

-

Aneks do umowy, k. 15-18,

-

Protokół przekazania, k. 19.

Początkowo współpraca stron układała się pomyślenie. Pozwana nie zawsze jednak terminowo regulowała należności czynszowe przysługujące powodowi w związku z zawartą umową.

Bezsporne, a nadto dowód:

-

Potwierdzenie przelewu, k. 83

W dniu 3 sierpnia 2015 roku powód wystawił pozwanej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc sierpień 2015 roku fakturę Vat nr (...) na kwotę 6 088,50 zł brutto, płatną do dnia 2 września 2015 roku. Następnie w dniu 3 sierpnia 2015 roku powód wystawił pozwanej kolejną fakturę VAT nr (...) na kwotę 981,72 zł tytułem opłat eksploatacyjnych (energia elektryczna, woda, ścieki), płatną do dnia 3 września 2015 roku.

Dowód:

-

Faktura VAT nr (...), k. 20

-

Faktura VAT nr (...), k. 25

W dniu 28 wrześniu 2015 roku, powód rozpoczął prace budowlane zmierzające do posadowienia nowej hali tuż przy hali używanej przez pozwaną. Pozwana, jako potencjalny przyszły najemca uczestniczyła w spotkaniach z projektantem i zgłaszała propozycje możliwych rozwiązań projektowych. Podczas realizacji prac dojazd do hali dzierżawionej był możliwy. Zdarzało się, że czasowo przejazd był zablokowany. Wówczas, niezwłocznie po zgłoszeniu rozłożony na drodze dojazdowej materiał był zabierany, a przejazd przywracany. Przez okres prowadzonych prac dojazd typowych dostawczych pojazdów, za wyjątkiem pojazdów typu TIR, był możliwy. We wrześniu tuż przed halą pozwanej posadowiono żelbetowe murki, o wysokości ok. 60 cm, które częściowo zasłaniały bramę wjazdową, uniemożliwiając pojazdom wjazd na halę. Pozostawiony był jednak prześwit umożliwiający podjazd pod halę. Po posadowieniu murków załadunek materiałów, które powódka sprzedawała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej był możliwy, jednak – wobec braku możliwości wjazdu na halę – musiał odbywać się na zewnątrz, co wydłużyło czas jego trwania. Pozwana nie zgłaszała problemów z dojazdem.

Dowód:

-

Pismo, k. 84,

-

Kopia fotografii, k. 85-90,133-136, 216-219

-

Wydruki e-mail, k. 109-117,

-

Decyzja, k. 140-144

-

Fragment dziennika budowy, k. 124-132,

-

Zeznania świadka K. F., k. 161-162,

-

Zeznania świadka P. C., k. 162-163,

-

Zeznania świadka M. K., k. 200-201

-

Zeznania świadka S. B., k. 202-203,

-

Zeznania świadka W. K., k. 220-223,

-

Przesłuchanie reprezentanta pozwanej H. V., k. 223-225,

-

Przesłuchanie powoda, k. 225-226

Pozwana w trakcie trwania umowy nie otrzymywała dużych dostaw materiałów budowlanych, którymi handlowała, transport materiałów, przeważnie farb, zwyczajowo odbywał się przy użyciu typowych pojazdów dostawczych typu bus (np. V.). Dostawy odbywały się sporadycznie. W czasie prowadzonych prac nie było dostawy materiałów pojazdem typu TIR.

Dowód:

-

Kopia fotografii, k. 137-139,

-

Fotografie, k. 155-159,

-

Zeznania świadka K. F., k. 161-162,

-

Zeznania świadka M. K., k. 200-201

-

Zeznania świadka W. K., k. 220-223,

-

Przesłuchanie powoda, k. 225-226

W dniu 1 września 2015 roku powód wystawił pozwanej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc wrzesień 2015 roku fakturę Vat nr (...) na kwotę 6 088,50 zł brutto, płatną do dnia 1 października 2015 roku.

Dowód:

-

Faktura VAT nr (...), k. 21

W dniu 1 października 2015 roku powód wystawił pozwanej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc październik 2015 roku fakturę Vat nr (...) na kwotę 6 088,50 zł brutto, płatną do dnia 31 października 2015 roku.

Dowód:

-

Faktura VAT nr (...), k. 22,

Pismem z dnia 12 października 2015 roku pełnomocnik pozwanej wezwał powoda do zapewnienia dostępu do wydzierżawionej hali.

Dowód:

-

Pismo z dn. 12.10.2015r,., k. 78-79

W odpowiedzi powód pismem z dnia 21 października 2015 roku, wobec zaległości w zapłacie czynszu za miesiące sierpień i wrzesień 2015 roku rozwiązał zawartą z pozwaną umowę wypowiedzenia oraz wyznaczył termin wydania przedmiotu dzierżawy na dzień 31 października 2015 roku. Następnie powód pismem z dnia 3 listopada 2015 roku wezwał pozwaną do zapłaty kwoty w wysokości 19 327,31 zł tytułem czynszu dzierżawnego za miesiąc sierpień, wrzesień i listopad 2015 roku oraz należnych wówczas opłat eksploatacyjnych i odsetek ustawowych – w terminie 7 dni, a następnie e-mailem monitował o dokonanie zapłaty zaległości.

Dowód:

-

Pismo z dn. 21.10.2015r., k. 27,80

-

Wezwanie do zapłaty, k. 28,

-

Wydruk e-mail, k. 29

W dniu 10 listopada 2015 roku pozwana dokonała wpłat kwot po 2 000 zł tytułem czynszu za miesiąc sierpień i październik 2015 roku.

Dowód:

-

Potwierdzenie przelewu, k. 83v,

W dniu 24 listopada 2015 roku doszło do protokolarnego przekazania przedmiotu umowy powodowi.

Dowód:

-

Protokół przekazania, k. 30-31,

Tego samego dnia powód wystawił pozwanej tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy w okresie od dnia 1 – 24 listopada 2015 roku fakturę Vat nr (...) na kwotę 3 640,80 zł brutto, płatną do dnia 1 grudnia 2015 roku. Tego samego dnia powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) na kwotę 1 553,29 zł tytułem opłat eksploatacyjnych (energia elektryczna, woda, ścieki), płatną do dnia 1 grudnia 2015 roku.

Dowód :

-

Faktura VAT nr (...), k. 23,

-

Faktura VAT nr (...), k. 24

W dniu 24 listopada 2015 roku w związku z utrudnieniami w dostępie do hali magazynowej dzierżawionej przez pozwaną w październiku 2015 roku powód skorygował fakturę VAT nr (...) o kwotę 1 537,50 zł, obniżając tym samym należny za miesiąc październik 2015 roku czynsz do kwoty 4 551 zł brutto.

Dowód:

-

Faktura korekta, k. 26,

-

Przesłuchanie powoda, k. 225-226

Pismem z dnia 25 listopada 2015 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty pozostałej po dokonanym przez powoda potrąceniu z uiszczoną przy zawieraniu umowy kaucją w kwocie 4 950 zł zaległości w łącznej wysokości 13 953,81 zł, na którą to kwotę złożyły się:

-

kwota 1.673,51 zł tytułem pozostałej do zapłaty należności wynikającej z faktury VAT nr (...) wystawionej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc sierpień na kwotę 6.088,50zł, przy uwzględnieniu dokonanej wpłaty w kwocie 2.000,00zł, oraz częściowym potrąceniu kaucji w kwocie 2.414,99zł,

-

4.088,50zł tytułem pozostałej do zapłaty należności wynikającej z faktury VAT nr (...) wystawionej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc wrzesień na kwotę 6.088,50zł, przy uwzględnieniu dokonanej wpłaty w kwocie 2.000,00zł,

-

4.551,00 zł tytułem pozostałej do zapłaty należności wynikającej z faktury VAT nr (...) wystawionej tytułem czynszu dzierżawy za miesiąc październik na kwotę 6.088,50zł, przy faktury korekty

-

3.640,80 zł tytułem pozostałej do zapłaty należności wynikającej z faktury VAT nr (...) wystawionej tytułem bezumownego korzystania z obiektu uprzedniej dzierżawy,

Powód poinformował również, że wyniku potrącenia z pozostałą częścią kaucji zabezpieczającej zaspokojeniu w całości uległy należności ustalone fakturami VAT nr (...) w wysokości 981,72 oraz nr (...) w wysokości 1.553,29zł,

Dowód:

-

Wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania, k. 32-33.

W dniu 8 grudnia 2015 roku pozwana dokonała wpłaty kwoty 2000 zł, tytułem czynszu za miesiąc październik 2015

Dowód:

-

Potwierdzenie przelewu, k. 34, 82v

W odpowiedzi na wezwanie pozwana pismem z dnia 8 stycznia 2016 roku poinformowała, że w związku z utrudnieniami spowodowanymi robotami budowlanymi należny czynsz od miesiąca sierpnia 2015 roku powinien wynosić nie więcej niż 2 000 zł brutto i oświadczyła, że taka właśnie kwotę uregulowała i odmawia zapłaty w pozostałym zakresie. Pozwana poinformowała także, że wyraża zgodę na zaliczenie części wpłaconej kaucji na poczet opłat eksploatacyjnych w wysokości odpowiednio 981,72 zł i 1 553,29 zł, zaś pozostała po potrąceniu kwota winna być natomiast rozliczona w ten sposób, że kwota 2 000 zł powinna wyczerpywać żądanie z tytułu czynszu najmu za miesiąc listopad 2015, zaś pozostała kwota 414,99 powinna zostać stosunkowo rozdzielona na czynsz za okres sierpień – października 2015 roku (tj. na każdy miesiąc po kwocie 138,33 zł)

Dowód:

-

pismo z dn. 8.01.2016r., k. 81

Sąd zważył co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w całości.

Niniejszym pozwem powód domagał się zapłaty kwoty 11 953,81 zł na którą złożyły się kwoty 1 673,51 zł, 4 088,50 zł i 2 551 zł (łącznie 8 313,01 zł) tytułem pozostałej do zapłaty, po dokonanych przez pozwaną częściowych wpłatach, części czynszu za okres sierpień, wrzesień i październik 2015 roku, należnego na podstawie zawartej w dniu 28 listopada 2012 roku umowy dzierżawy pomieszczeń biurowych i magazynowych o łącznej powierzchni 330m ² znajdujących się w hali położonej w miejscowości K. oraz kwota 3 640,80 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy w listopadzie 2015 roku.

Podstawę prawną powództwa o zapłatę kwoty w łącznej wysokości 8 313,01 zł stanowiły zatem postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami postępowania w dniu 28 listopada 2012 roku, na podstawie której powódka oddała pozwanemu do używania pomieszczenia biurowe i magazynowe o łącznej powierzchni 330 m2, stanowiące część hali, położonej w K.. Pomimo oznaczenia rzeczonej umowy, jako umowa dzierżawy i zastosowanego w jej treści nazewnictwa typowego dla tego rodzaju umowy, stosunek zobowiązaniowy łączący strony postępowania Sąd zakwalifikował, jako umowę najmu w rozumieniu art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Sąd zwrócił bowiem uwagę, że dzierżawa jest tego rodzaju stosunkiem zobowiązaniowym, mocą którego jedna jej strona udostępnia korzystanie z jej rzeczy drugiej stronie. Przy czym by umowa nabrała cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona jest także do pobierania z niej (tj. rzeczy oddanej do używania) pożytków, podczas gdy na gruncie niniejszej sprawy tego rodzaju okoliczności nie miały miejsca. Za sklasyfikowaniem przedmiotowej umowy, jako umowy najmu – wbrew przyjętemu przez strony nazewnictwu – świadczy więc przede wszystkim treść umowy, z której nie wynika, aby strony podczas jej zawarcia przewidywały, że pozwana z tytułu użytkowania oddanej jej nieruchomość osiągać będzie jakiekolwiek pożytki, a uregulowały wyłącznie kwestie jej używania. W tym stanie rzeczy, mając na uwadze, że mimo określenia umowy jako umowy dzierżawy brak było zapisu w jej treści prawa pozwanej do pobierania pożytków, które to ma fundamentalne znaczenie dla tego rodzaju umów, uznać należało, że stosunkiem zobowiązaniowym łączącym strony była nie umowa dzierżawy, a umowa najmu.

Natomiast podstawa żądania zapłaty kwoty 3 640,80 zł oparta została o treść art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c. Z treści przywołanych przepisów wynika, iż samoistny posiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy stosuje się również odpowiednio w stosunkach pomiędzy właścicielem, a posiadaczem zależnym. Za posiadacza zależnego w rozumieniu art.230 k.c. należy uważać posiadacza, który włada rzeczą m.in. jak najemca czy dzierżawca nie mając do tego odpowiedniego prawa skutecznego względem właściciela albo też prawo takie miał, lecz je następnie utracił. W każdej takiej sytuacji posiadacz – w braku postanowień umownych – obowiązany jest do zapłaty właścicielowi za korzystanie z rzeczy. Nie ma przy tym znaczenia czy zajęcie nastąpiło samowolnie, czy też posiadacz zajmuje ją bezprawnie po zakończeniu stosunku umownego. Wskazać wypada, że roszczenie właściciela przeciwko posiadaczowi rzeczy o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy jest uzależnione od kumulatywnego wystąpienia następujących przesłanek: istnienia po stronie wierzyciela przymiotu właściciela, tj. posiadanie samoistne lub zależne rzeczy przez dłużnika, brak zgodności z prawem posiadania dłużnika oraz zła wiara posiadacza. W złej wierze jest ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności wie albo wiedzieć powinien, że nie przysługuje mu tytuł prawny do korzystania z rzeczy.

Stan faktyczny w przeważającej części nie był sporny, pozwana nie kwestionowała, aby na podstawie zawartej umowy była zobowiązana do zapłaty czynszu najmu za okres sierpień – październik 2015 roku oraz należności z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu umowy. Pozwana jednak, broniąc się, podnosiła, że należności przysługujące powodowi uregulowała w całości tj. do kwoty 2 000 zł za każdy miesiąc. Pozwana zarzucała przy tym, że roboty prowadzone na terenie placu manewrowego przylegającego do użytkowanej przez nią części hali magazynowej uniemożliwiły / znacznie utrudniły jej korzystanie z przedmiotu umowy, a w konsekwencji czynsz najmu winien zostać obniżony do wskazywanej przez nią i uiszczonej kwoty 2 000 zł brutto. Dodatkowo pozwana zarzucała, że powód podejmując prace budowlane powodujące ograniczenie możliwości korzystania z przedmiotu umowy naruszył postanowienia umowne.

W świetle twierdzeń podnoszonych przez pozwaną, w szczególności wobec podnoszonych przez nią okoliczności uniemożliwiających (jak wskazywała) korzystanie z przedmiotu najmu wyodrębnić należało dwa zarzuty: zarzut nienależytego wykonania umowy (określanego przez pozwaną jako naruszenie postanowień umownych), poprzez rozpoczęcie robót budowlanych i zajęcie placu manewrowego będącego przedmiotem zawartej pomiędzy stronami umowy bez uprzedniej pisemnej zgody pozwanego oraz zarzut obniżenia czynszu należnego powodowi w związku z uniemożliwieniem/ograniczeniem pozwanej korzystania z przedmiotu umowy.

Zarzuty sformułowane przez pozwaną w opisanym stanie faktycznym nie mogły jednak doprowadzić do skutecznego zniweczenia roszczenia powoda.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia postanowień umownych poprzez rozpoczęcie robót budowlanych i zajęcie placu manewrowego będącego przedmiotem zawartej pomiędzy stronami umowy bez uprzedniej pisemnej zgody pozwanego, Sąd zwrócił uwagę, że rzeczywisty brak pisemnej zgody pozwanej na rozpoczęcie prac, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności wydruków e-mail i zeznań słuchanych w sprawie świadków, jak również samych stron postępowania, nie mógł być przesłanką do uznania, że powód postanowienia umowy dotyczące obowiązku posiadania zgody pozwanej na prace budowlane w jakikolwiek sposób naruszył. Pozwana bowiem nie tylko miała wiedzę o zamiarze podjęcia przez powoda prac związanych z wybudowaniem nowej hali magazynowej, ale nawet – jako zainteresowana wynajmem przyszłej hali - brała udział w spotkaniach z projektantem hali, podczas których zgłaszała własne rozwiązania i dogodne dla niej propozycje rozmieszczenia pomieszczeń. W świetle powyższego, pomimo iż warunek w postaci uzyskania pisemnej zgody pozwanej nie został spełniony, nie sposób było uznać, że pozwana tej zgody na modernizację przeprowadzaną przez powoda nie wyraziła. Dodatkowo pozwana – zdaniem Sądu - musiała być świadoma, mając wgląd w dokumentację projektową hali, którą zamierzał wybudować powód, o konsekwencjach jakie mogły nieść za sobą prace budowlane, w tym w szczególności powinna była się liczyć z tym, że korzystanie z przedmiotu najmu czasowo może być utrudnione. Reasumując w przedstawionym stanie faktycznym powoływanie się więc na naruszenie postanowień umownych, dotyczących zapewnienia spokojnego korzystania z przedmiotu umowy, nie znajduje uzasadnienia.

Z podobnych przyczyn nie mógł znaleźć uzasadnienia także zarzut uniemożliwienia pozwanej spokojnego i niezakłóconego korzystania z przedmiotu najmu, jakim był również plac manewrowy, albowiem skoro pozwana znała projekt hali, musiała mieć świadomość o miejscu jej posadowienia i pracach budowlanych jakie zostaną podjęte, na co poprzez udział w procesie projektowania obiektu w sposób konkludentny wyraziła zgodę.

Nawiązując jeszcze do powyższego Sąd zwrócił uwagę, że na uwzględnienie nie zasługiwały przy tym twierdzenia powoda, jakoby plac manewrowy nie stanowił przedmiotu umowy. Dokładny opis nieruchomości będącej przedmiotem najmu został przestawiony w § 1 ust. 2 umowy, który to wyraźnie wskazuje, że przedmiotem umowy jest powierzchnia biurowa i magazynowa o powierzchni 330m2 oraz plac manewrowy o takiej samej powierzchni. Również § 7 ust. 5 umowy upoważniał pozwaną do swobodnego korzystania w ramach czynszu z części utwardzonego placu o powierzchni 330m2 przylegającego do części hali w zakresie parkowania i czynności manewrowych. W świetle przedstawionych zapisów umownych twierdzenia powoda, jakoby czynsz najmu obejmował wyłącznie pomieszczenia znajdujące się w hali nie mogły stanowić podstawy do przyjęcia, że z placu manewrowego pozwana korzystała nieodpłatnie, w ramach umowy. Co prawda powód w toku postępowania przedstawił egzemplarz umowy z notatkami z których treści wynika, że plac manewrowy został oddany do używania nieodpłatnie, jednakże po pierwsze okoliczność ta nie może przesądzać za przyjęciem, że plac manewrowy nie był przedmiotem umowy, a pozwana korzystała z niego na zasadzie grzeczności ( bo do tego zdaje się zmierzał powód), a po drugie notatki i adnotacje poczynione na projekcie umowy w jednym egzemplarzu, jeszcze przed jej podpisaniem nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do uznania ich za wiążące.

Niezależnie jednak od kwestii dotyczących dorozumianej zgody pozwanej na modernizacje planowane przez powoda i związane z tym utrudnienia, wskazać należało, że pozwana poza w zasadzie własnymi twierdzeniami nie przedstawiła (pomimo spoczywającego na niej zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. ciężaru dowodu) dostatecznych środków dowodowych, które potwierdziłyby, że w wyniku prowadzonych prac budowlanych w sąsiedztwie hali, spokojne używanie przedmiotu najmu, a w konsekwencji także prowadzenie działalności gospodarczej, zostało w sposób istotny zakłócone. Co prawda wersję przedstawioną przez pozwaną potwierdził jej pracownik świadek P. C. i poniekąd znalazła ona odzwierciedlenie w treści pisemnego oświadczenia kierowcy (k. 84), jednakże dowody te – wobec pozostałego w sprawie materiału dowodowego - nie mogły okazać się wystarczające dla ustalenia zakłóceń w używaniu przedmiotu najmu. Jak wskazują bowiem zgodnie pozostali świadkowie działalność pozwanej związana z handlem materiałami budowlanymi była minimalna, a w konsekwencji i potrzeba dostaw była ograniczona. Powyższe potwierdza także ilość zatrudnionych przez pozwaną pracowników do obsługi hali (2). Co ważne żaden ze słuchanych w sprawie świadków nie potwierdził, że w czasie wykonywania prac budowlanych obyła się lub chociażby miała się odbyć jakakolwiek dostawa materiałów przy użyciu pojazdu typu TIR, której rozładunek na skutek braku możliwości wjazdu nie był możliwy. Co ważne jak zeznał sam reprezentant pozwanej również dostawy/ załadunki materiałów z/na pojazdu dostawcze typu bus były możliwe, tylko czynności te musiały się odbywać nie wewnątrz hali ( z uwagi na posadowione murki, które zasłaniały częściowo światło bramy), a na zewnątrz, czego również zdaniem Sądu nie sposób uznać za zakłócenie spokojnego korzystania z przedmiotu najmu, albowiem pozwana - pomimo prowadzonych prac - obowiązki swoje związane z prowadzoną działalnością realizowała.

W efekcie zatem, choć prace budowlane przez powoda niewątpliwie powodowały pewne utrudnienia, to w świetle przedstawionych okoliczności, nie sposób było uznać, że używanie przedmiotu najmu, w tym także w postaci placu manewrowego, było zakłócone na tyle aby ustalić, że postanowienia umowne zostały naruszone. Pozwana bowiem nie wykazała nie tylko kłopotów w podejmowaniu dostaw, ale również nie przytoczyła innych okoliczności, które mogły by doprowadzić do uznania, że korzystanie z placu nie było możliwe.

Marginalnie Sąd zwrócił jeszcze uwagę, że w/w zarzut nienależytego wykonania zobowiązania oparty o art. 471 k.c. powinien być powiązany z roszczeniem odszkodowawczym, którego pozwana w toku niniejszego postępowania nie wyartykułowała, koncentrując się jedynie na próbie wykazania, że do naruszenia postanowień umowy doszło, a która to próba, jak już wyżej wyjaśniono okazała się być nieskuteczna. Niezależnie od powyższego nawet gdyby przyjąć, że ów roszczenie odszkodowawcze – winno się sprowadzać do obniżenia czynszu najmu, pozwana winna była wykazać szkodę, jaką w wyniku prowadzonych prac budowlanych poniosła, np. spadek obrotów, czy też straty spowodowane przedłużającym się załadunkiem i dalej ewentualnie wywodzić, że poniesiona w związku z tym szkoda, wywołana została bezpośrednio tymi pracami i odpowiada równowartości nieuiszczonego, a należnego zgodnie z umową czynszu, czego ta nie uczyniła.

Reasumując wszystko powyższe, wobec niekwestionowanego udziału pozwanej w pracach projektowych i wyraźnego zainteresowania najmem nowej hali oraz świadomości o zamiarze przeprowadzenia prac budowlanych i ich zakresie oraz nieprzedstawieniem dostatecznego materiału dowodowego, który wskazywałby na ograniczenia w korzystaniu z przedmiotu najmu, Sąd stanął na stanowisku przedstawiona przez pozwaną argumentacja dotycząca naruszenia przez powoda postanowień umownych, a związanych z zapewnieniem spokojnego używania przedmiotu umowy, nie mogła znaleźć uzasadnienia.

Sąd nie znalazł również podstaw do uwzględnienia drugiego z wyartykułowanych przez pozwaną zarzutów – żądania obniżenia czynszu.

Zgodnie z art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Pojęcie wad rzeczy najętej, zgodnie z dominującym poglądem w doktrynie, pomimo braku wyraźnego odesłania należy rozumieć tak, jak na tle przepisów o rękojmi za wady przy sprzedaży (zob. także G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 664 KC, Nb 2, s. 468). Co oznacza, że wady rzeczy najętej przede wszystkim mają prowadzić do uniemożliwienia używania rzeczy zgodnie z umową albo ograniczać przydatność rzeczy do umówionego użytku (zob. J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, s. 30–31, Nb 35).

W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności przedstawiona do akt postępowania dokumentacja fotograficzna jednoznacznie wskazuje, że w wyniku podjętych robót budowlanych niewątpliwie doszło do pewnych ograniczeń w korzystaniu z przedmiotu umowy, jednakże wskazane okoliczności nie mogły doprowadzić do uznania żądania obniżenia czynszu do kwoty 2 000 zł brutto za uzasadnione.

W/w przepis warunkuje bowiem możliwość żądania obniżenia czynszu najmu od istnienia w przedmiocie najmu wad ograniczających jego przydatność do umówionego użytku. W ocenie Sądu przejściowe utrudnienia w korzystaniu z przedmiotu najmu o nieustalonym konkretnie zakresie i okresie w jakim występowały nie mogły stanowić podstawy do uznania żądania pozwanej za uzasadnione. Pozwana jedynie zdawkowo wskazywała na utrudnienia w załadunku i rozładunku transportów, co w świetle kontynuacji działalności pomimo prowadzonych prac budowlanych nie mogło okazać się wystarczające do przyjęcia jej twierdzeń za uzasadnione, tym bardziej, że zeznania słuchanych w sprawie świadków w przeważającym zakresie wskazują, że dostawy materiałów były sporadyczne i niewielkie, a działalność pozwanej minimalna. Powyższe okoliczności, niezaprzeczone w stopniu wystarczającym przez pozwaną, utwierdziły Sąd w przekonaniu, że choć istotnie prowadzone przez powoda prace budowlane w sąsiedztwie prowadzonej przez pozwaną działalności gospodarczej czasowo utrudniały możliwość korzystania z przedmiotu najmu, to jednak stopień tego utrudnienia i jego sporadyczność nie uzasadniał dokonania obniżenia czynszu najmu aż o 2/3 jego podstawowej wartości brutto. Wskazać bowiem należy, że samo wystąpienie pewnych niedogodności (na które zresztą pozwana wyraziła dorozumianą zgodę) przy używaniu przedmiotu najmu nie może stanowić wystarczającej podstawy do przyjęcia, że korzystanie z przedmiotu najmu zostało pozwanej ograniczone, tym bardziej, że zarówno z zeznań pracownika pozwanej, jak i jej reprezentanta wynika, że działalność była przez pozwaną kontynuowana i nie nastąpiła jakakolwiek przerwa w tej działalności., a w konsekwencji brak było podstaw do uznania, że w wyniku prowadzonych prac budowlanych przedmiot najmu posiadał wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku.

Co ważne pozwana formułując zarzut oparty o art. 664 § 1 k.c. powinna wykazać sposób ustalenia wysokości należnego powodowi jej zdaniem czynszu najmu, jaki powinna była uiścić, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że pozwana ustalając wysokość czynszu najmu za czas prowadzenia prac na kwotę 2 000 zł brutto, uczyniła to w sposób dowolny, niewsparty jakimikolwiek obliczeniami, i zdaje się nieadekwatny do uciążliwości ograniczeń, które nie mogły być tak dolegliwie skoro pozwana działalności nie przerwała, czy poniesionych (o ile takowe miały miejsce) w związku z tymi utrudnieniami strat.

Sąd dokonując analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego zwrócił również uwagę, że pozwana żądała obniżenia czynszu do kwoty 2 000 zł za okres sierpień – październik 2015 roku, podczas gdy z przedstawionego przez powoda dziennika budowy wynika, że prace budowlane rozpoczęły się z końcem września 2015 roku, w efekcie więc żądanie obniżenia czynszu za okres przed ich rozpoczęciem jawi się jako nieuzasadnione. Co więcej jeżeli w okresie bezpośrednio poprzedzającym rozpoczęcie tych prac do jakichkolwiek utrudnień dochodziło pozwana okoliczności te, w tym w szczególności częstotliwość, rzeczywisty rozmiar utrudnień i ich uciążliwość, powinna wykazać, czego ta nie uczyniła, uniemożliwiając Sądowi poczynienie ustaleń w przedmiocie rzeczywistego czasu trwania utrudnień, ich dolegliwości i wpływu na obroty pozwanej, a w konsekwencji zasadności żądania obniżenia czynszu do postulowanej przez pozwaną wysokości. Nie bez znaczenia pozostał przy tym także fakt, że powód w toku postępowania wskazywał, że rzeczywiste utrudnienie korzystania z przedmiotu najmu wystąpiło jedynie w październiku 2015 roku i jako takie stało się podstawą do obniżenia czynszu najmu do kwoty 4 551 zł brutto.

Reasumując wszystko powyższe, żądanie pozwanej dotyczące obniżenia czynszu do kwoty 2 000 zł brutto ,nie mogło zostać uwzględnione. Pozwana bowiem nie zdołała w toku postepowania dostatecznie wykazać, że prowadzone przez powoda prace budowlane w okresie od sierpnia do października 2015 roku zmniejszyły używalność przedmiotu najmu na tyle, że odpowiedni czynsz należny powodowi za cały ten okres winien zostać obniżony o 2/3 jego pierwotnej wartości.

Konkludując, wobec niestwierdzenia wystąpienia przesłanek opartych tak o art. 471 k.c. (naruszenie postanowień umownych), jak i art. 664 k.c. uprawniających pozwaną do żądania obniżenia czynszu najmu do kwoty 2 000 zł, Sąd stanął na stanowisku, że powód jest uprawniony do żądania czynszu najmu w pełnej wysokości.

W konsekwencji nieuzasadniony okazał się być także zarzut pozwanej ustalenia wysokości opłaty należnej za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu przy uwzględnieniu wysokości czynszu po jego obniżeniu. Mając więc na uwadze, że pozwana nie kwestionowała zasadności żądania z zasady, a Sąd nie stwierdził istnienia podstaw jego obniżenia, wobec braku zastrzeżeń dla obliczeń dokonanych przez powoda, Sąd uwzględnił żądanie w pełnym zakresie.

W tym stanie rzeczy, powództwo o zapłatę dotychczas nieuiszczonej części czynszu w kwocie 8 313,01 zł i opłaty za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy w kwocie 3 640,80, podlegało uwzględnieniu w całości.

Nawiązując jeszcze do powyższego uwzględnieniu nie mógł podlegać także zarzut pozwanej dotyczący nieprawidłowego rozliczenia wpłaconej przez powoda kaucji w kwocie 4 950 zł. Kwestie dokonywania rozliczeń w przypadku istnienia kilku wymagalnych wierzytelności określa art. 451 k.c. Zgodnie § 2 wskazanego przepisu jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu (§ 2). Z treści przywołanego przepisu wynika, że to dłużnik w pierwszej kolejności zyskuje uprawnienie do wskazania, jaki dług chce zaspokoić, zaś wierzyciel uzyskuje je następczo – tj. w braku reakcji dłużnika. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sad zwrócił uwagę, że podmiotem, który jako pierwszy dokonał rozliczenia wpłaconej przez pozwaną kaucji był powód (pismo z dnia 25 listopada 2015 roku), i to oświadczenie zgodnie z w/w przepisem należy uznać za wiążące, tym bardziej, że nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwana stosowne oświadczenie złożyła powodowi jako pierwsza, tym bardziej, że miała świadomość co do roszczeń, jakie powód wobec niej wysuwa. Powód wzywał pozwana do zapłaty pismami z dnia 21 października 2015 roku i 3 listopada 2015 roku i dopiero w braku reakcji pozwanej pismem z dnia 25 listopada 2015 roku zadecydował o sposobie zaliczenia uiszczonej przez pozwaną kaucji, do czego wobec bierności pozwanej – zdaniem Sądu był uprawniony.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., uwzględniając, że roszczenie o zapłatę odsetek aktualizuje się w dniu następującym po upływie terminu płatności.

Dokonując ustaleń stanu faktycznego Sąd oparł się na zebranych w aktach postępowania dokumentach oraz zeznaniach słuchanych w sprawie świadków i stron postepowania, w zakresie w jakim ze sobą korespondowały. Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wysokości czynszu za plac manewrowy. W ocenie Sądu dowód ten okazał się być się nieprzydatny dla rozstrzygnięcia, albowiem ustalenie przez biegłego odrębnej stawki czynszu za plac manewrowy, w świetle dotychczasowych okoliczności, w szczególności braki możliwości stopnia utrudnień, i rozmiaru ograniczeń w korzystaniu z tego placu manewrowego, nie doprowadziłoby do ustalenia kwoty o jaką czynsz winien zostać obniżony.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje postawę prawną w 108 § 1 zd. 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na poniesione przez powoda koszty złożyły się : 598 zł tytułem opłaty od pozwu, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2 400 zł zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.) oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W tym stanie rzeczy należało orzec, jak w sentencji.