Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2017 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Janusz Supiński

Protokolant: Urszula Szyszka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07.02.2017 r.

sprawy z powództwa W. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o zapłatę

Powództwo oddala.

Sygn. akt. I C 156/16

UZASADNIENIE

Powódka W. K. (2) w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 473,22 zł wraz z odsetkami od kwoty 340,49 zł od dnia 1.06.2010 r. do dnia 31.05.2015 r. wraz z kosztami procesu. Podniosła, że jej roszczenie wynika z nienależnie pobieranych przez zarządcę dodatkowych opłat za rozliczenie centralnego ogrzewania. W uzasadnieniu wskazała, że na podstawie umowy z dnia 15.09.2000 r. zawartej pomiędzy pozwaną a Zarządem (...) w W., zarządca niesłusznie pobierał dodatkową opłatę, oprócz pobieranych zaliczek na pokrycie zużytej energii cieplnej, za rozliczanie kosztów tej energii w stosunku do wszystkich właścicieli lokali. Powódka argumentowała, że dodatkowa opłata nie była uwidoczniona ani w opłatach uiszczonych przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek, ani w rozliczeniu rocznym budynku, a zdaniem powódki winna być wykazana w pożytkach, jako dodatkowy przychód pozwanej. Powołała się przy tym na pismo Ministerstwa Gospodarki Departament Energetyki w Warszawie z dnia 2.07.2013 r., z którego wynika, że zarządca budynku wielolokalowego nie posiada uprawnienia do nakładania dodatkowych opłat na podstawie art. 45 a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. nr 54, poz. 348).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. zakwestionowała powództwo w całości. Wskazała, że prawidłowość zawarcia umowy z dnia 15.09.2000 r. zawartej przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej z Zarządem (...) w W. potwierdził Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w W. pismem z dnia 27.11.2002 r. Argumentowała, że umowa ta została zawarta po tym jak obowiązek rozliczeń i ewidencji wpłat za CO dotyczących lokali i indywidualnych odbiorców został przerzucony na Wspólnotę Mieszkaniową z dostawcy - Ciepłowni Miejskich. Do dnia zatem 30.09.2000 r. mieszkańcy- właściciele i najemcy budynku zobowiązani byli dokonywać wpłat za dostarczoną energię do swoich lokali bezpośrednio u producenta ciepła, tj., Ciepłowniach Miejskich w W. i od Ciepłowni Miejskich otrzymywali indywidualne rozliczenia. Pozwana argumentowała, że umowa z dnia 15.09.2000 r. określiła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów dotyczących centralnego ogrzewania dostarczanego do lokali oraz termin ich rozliczenia. Podała dalej, że umowa o administrowanie z dnia 18.03.1999 r. obejmowała tylko i wyłącznie obsługę właścicieli w zakresie części wspólnych budynku i nie mogła zawierać obsługi mieszkańców w zakresie centralnego ogrzewania dostarczanego do lokali, bowiem w tym okresie do dnia 30.09.2000 r. mieszkańcy zobowiązani byli dokonywać wpłat za dostarczoną energię cieplną bezpośrednio w Ciepłowniach Miejskich w W..

Sąd ustalił, co następuje:

Powódce W. K. (2) przysługuje prawo współwłasności lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...), o pow. 48,64 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Giżycku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: bezsporne)

W dniu 18.03.1999 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr 17, położonej w W. przy ul. (...) zawarła z Zarządem (...) w W. reprezentowanym przez J. B., umowę o administrowanie. Na jej mocy administrator przyjął w administrowanie przedmiotową nieruchomość w zamian za określone wynagrodzenie.

(dowód: umowa o administrowanie z 18.03.1999r .- k. 57-58, załącznik do umowy o administrowanie, stanowiący wykaz czynności administratora- k. 59)

W dniu 1.04.1999 r. powódka B. K. zawarła z Zarządem (...) w W., reprezentowanym przez J. B. umowę zlecenia, na mocy której Zarząd objął funkcję administratora nieruchomości budowlanej, położonej w W., przy ul. (...). W umowie ustalono, że powódka uczestniczy w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w formie zaliczki uchwalanej co roku przez Wspólnotę Mieszkaniową, m.in. za administrowanie, fundusz remontowy. Dodatkowo ponosi także wydatki z tytułu m.in. dostawy energii cieplnej. Zarząd zaś zobowiązał się do przedłożenia właścicielowi lokalu w okresach rocznych rozliczenie poniesionych na nieruchomości wspólnej wydatków oraz pobranych pożytków i przychodów.

(dowód: umowa zlecenie z dnia 1.04.1999 r.- k. 60)

W dniu 15.09.2000 r. w/w Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z Zarządem (...) w W. umowę, określającą zasady rozliczenia należności za świadczenia będące jej przedmiotem, tj. w szczególności obliczanie kwot przypadających do zapłaty przez poszczególnych odbiorców, czy sporządzanie aneksów o wysokości opłat za centralne ogrzewanie. § 8 przedmiotowej umowy przewidywał, że administrator za wykonanie czynności określonych umową będzie pobierał wynagrodzenie w wysokości 0,20 zł/ m ² ogrzewanej powierzchni.

Powyższa umowa nie była poprzedzona uchwałą członków Wspólnoty Mieszkaniowej, a decyzję o jej zawarciu podjął Zarząd Wspólnoty.

(dowód: umowa z dnia 15.09.2000 r.- k. 7-8, pismo pozwanej z 10.01.2017 r.- k. 158)

Aneksem do umowy z dnia 15.09.2000 r. zawartym między Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w W. a Zarządem (...) w W., zmniejszono wynagrodzenie za wykonane czynności określone umową z 0,20 zł/m ² do 0,10 zł/ m ² ogrzewanej powierzchni, do pobierania którego upoważniony był administrator. Stawka określona aneksem obowiązywała od dnia 1.04.2011 r.

(dowód: aneks- k. 9)

W dniu 22.03.2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr 17, położonej w W., przy ul. (...) zawarła z Zarządem (...) z siedzibą w W. umowę o administrowanie.

(dowód: umowa o administrowanie z dnia 22.03.2013 r.- k. 53-55)

W dniu 31.05.2015 r. umowa z dnia 15.09.2000 r. dotycząca m.in. pobierania przez Zarząd Wspólnoty dodatkowej opłaty za rozliczenie CO, za zgodą Zarządu pozwanej została rozwiązana.

(dowód: bezsporne)

W dniu 12.03.2011r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym zarząd wspólnoty złożył sprawozdanie z działalności za rok 2010 (również działalności finansowej) oraz poinformował m.in. o zmniejszeniu wynagrodzenia za rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania z 20 gr/m ² do 10 gr/m ² ogrzewanej powierzchni i pobieraniu tego wynagrodzenia wraz z zaliczkami na poczet kosztów samego centralnego ogrzewania. Wspólnota zaaprobowała takie rozwiązanie stosowną uchwałą, przyjmując sprawozdanie zarządu.

(protokół k 159-160 )

W dniu 28.03.2012r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym zarząd wspólnoty złożył sprawozdanie z działalności za rok 2011, informując m.in. o rozliczeniu kosztów centralnego ogrzewania oraz pobieranego dodatkowego wynagrodzenia przez administratora za rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania i pobieraniu tego wynagrodzenia wraz z zaliczkami na poczet kosztów samego centralnego ogrzewania. Wspólnota zaaprobowała takie rozwiązanie stosowną uchwałą, przyjmując sprawozdanie zarządu. Analogiczne zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej odbyły się w dniach 22.03.2013, 20.03.2014r., 18.03.2015r, na których zarząd wspólnoty składał sprawozdania z działalności za kolejne lata, zebranych informowano o pobieraniu przez administratora oddzielnego, dodatkowego wynagrodzenia za czynności, związane z rozliczaniem kosztów centralnego ogrzewania w poszczególnych lokalach, a pozwana Wspólnota akceptowała przyjęte rozwiązania kolejnymi uchwałami. W roku 2016 zebranie pozwanej Wspólnoty odbyło się w dniu 16.03.2016r., a podczas zebrania zarząd poinformował o zawartym z administratorem porozumieniu w przedmiocie odstąpienia od naliczania i pobierania dodatkowej opłaty za indywidualne prowadzenie i rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania dotyczących lokali mieszkalnych. Uchwały pozwanej Wspólnoty nie były kwestionowane przez jej członków.

(protokół k 162, 164-165, 167, 169, 172-173 )

Sąd zważył, co następuje:

Bezsporny jest w sprawie ustalony wyżej stan faktyczny. Owa bezsporność wynika z treści przedłożonych przez strony dokumentów, w szczególności umowy o administrowanie z dnia 18.03.1999 r., umowy z dnia 15.09.2000 r. wraz z aneksem do tej umowy oraz umowy o administrowanie z dnia 22.03.2013r., protokołów zebrań pozwanej Wspólnoty. Mając na uwadze, że strony nie kwestionowały dokumentów, zalegających w aktach sprawy, Sąd uznał, że mogą one stanowić podstawę orzeczenia w niniejszej sprawie.

Bezsporna między stronami pozostawała także wysokość opłat za obsługę należności związanych z ogrzewaniem lokali mieszkalnych oraz kwota łączna, pobrana przez administratora w okresie objętym pozwem, co wynika z przyznania tej wysokości przez stronę pozwaną.

W kontekście powyższych zagadnień, pozostających poza zakresem sporu stron, należy zauważyć, że na podstawie umowy z dnia 15.09.2000r. pobierane były od właścicieli lokali przez pozwaną Wspólnotę i następnie przekazywane zarządcy (administratorowi) środki, stanowiące dodatkowe wynagrodzenie, obok wynagrodzenia podstawowego, wynikającego z umów o administrowanie. Wspólnota Mieszkaniowa była w tym zakresie jedynie pośrednikiem, przez którego konta przechodziły omawiane środki pieniężne, co prowadzi do konstatacji, że z tytułu ponoszonych spornych opłat pozwana Wspólnota nie jest w jakimkolwiek stopniu wzbogacona.

Istotną zatem, a jednocześnie sporną w niniejszej sprawie, okazała się być kwestia skuteczności i zgodności z obowiązującymi przepisami umowy, jaką w dniu 15.09.2000r. zawarła pozwana Wspólnota z Zarządem (...), czyli administratorem. Gdyby bowiem umowa ta była nieważna, a działania Wspólnoty, prowadzące do jej zawarcia (tj. dotrzymanie warunków formalnych zawarcia umowy), jak i wynikające z jej zawarcia (ewentualne nieuzasadnione pobieranie dodatkowych opłat od lokatorów) były bezprawne, to rodziłoby to po stronie pozwanej Wspólnoty odpowiedzialność odszkodowawczą wobec członków wspólnoty, czyli m.in. powódki.

W tym miejscu wskazać należy, że z treści art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu (tekst jedn. Dz.U. nr 80 z 2000 roku, poz. 903) wynika, że ustawowym zadaniem Wspólnoty Mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną, tj. w szczególności budynkiem, w którym znajdują się prawnie wyodrębnione, samodzielne lokale. Jeżeli na skutek nieprawidłowego, tj. polegającego na niedołożeniu należytej staranności, zarządzania nieruchomością wspólną przez Wspólnotę Mieszkaniową powstanie szkoda majątkowa po stronie innego podmiotu, Wspólnota mieszkaniowa ponosi za tę szkodę odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c., zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Zasadę tę potwierdza art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń. Dodać należy, że w świetle treści art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną posiadającą zdolność prawną (art. 331 § 1 k.c.), a zatem podmiot odrębny od właścicieli poszczególnych lokali.

Wracając do realiów niniejszej sprawy należy zauważyć, że umowa z dnia 15.09.2000r. nie była poprzedzona uchwałą członków Wspólnoty Mieszkaniowej, która byłaby wyrazem akceptacji członków Wspólnoty zawartych w umowie postanowień. Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z tym przepisem do zbierania głosów pod uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest wyłącznie zarząd. W niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia za wiarygodne twierdzeń pozwanej, jakoby przedmiotowa umowa była poprzedzona uchwałą mieszkańców. Pozwana, zobowiązana do złożenia odpisu takiej uchwały, nie wywiązała się z nałożonego obowiązku i nie przedstawiła stosownego dokumentu. Co więcej – pozwana złożyła odpis notatki urzędowej, z której jednoznacznie wynika, że decyzję o zawarciu spornej umowy podjął zarząd wspólnoty w odpowiedzi na sugestie ówczesnego administratora czyli zarządcy co do tego, że opłaty za centralne ogrzewanie i obowiązek rozliczania poszczególnych lokali z tego tytułu przechodzą z dostawcy (Ciepłowni) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, a to z kolei implikuje dodatkowe obowiązki po stronie zarządcy. (vide: notatka k 183). W takiej sytuacji Sąd stanął na stanowisku, że decyzję o zawarciu umowy a zarządcą w dniu 15.09.20000r. podjął zarząd wspólnoty, a nie wspólnota. Jednocześnie Sąd dostrzegł, że istotą tejże umowy z 15.09.2000 r. było ustalenie dodatkowego wynagrodzenia zarządcy, dotyczącego wprawdzie czynności związanych z rozliczaniem kosztów ogrzewania poszczególnych lokali, ale jednak wynagrodzenia. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie jedynie czynności zwykłego zarządu, a do podjęcia czynności przekraczającej czynności zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (ust. 2). Definicje czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu określa art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, precyzując, że ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu stanowią właśnie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Innymi słowy ujmując Sąd uznał, że zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy z dnia 15.09.2000r., w której ustalono dodatkowe wynagrodzenia zarządcy (administratora) nastąpiło z przekroczeniem kompetencji zarządu wspólnoty i w tym zakresie jest wadliwe. Rozważając jednak zagadnienie skuteczności (ważności) omawianej umowy nie mogły zniknąć z pola widzenia Sądu decyzje pozwanej wspólnoty, podejmowane corocznie na zebraniach podczas omawiania i zatwierdzania sprawozdań z działalności zarządu. Nie ulega wątpliwości, a wynika to z niekwestionowanych treści protokołów z owych zebrań, że zarząd wspólnoty informował co roku swoich członków i o samym fakcie pobierania dodatkowej opłaty, na rzecz zarządcy, z tytułu dokonywania przezeń rozliczeń poszczególnych lokali w zakresie kosztów energii cieplnej oraz o wysokości owych opłat, jak i o fakcie, że owe opłaty stanowią dodatkowe wynagrodzenia zarządcy, pobierane od właścicieli mieszkań wraz z zaliczką na poczet samych kosztów ogrzewania. Nie ulega też wątpliwości, ze właściciele lokali, stanowiący członków pozwanej wspólnoty zatwierdzali w formie stosownych uchwał sprawozdania z działalności (również finansowej) zarządu wspólnoty. Uchwały te nie były w jakikolwiek sposób kwestionowane przez członków wspólnoty. Prowadzi to do wniosku, że corocznie członkowie wspólnoty zatwierdzali treść umowy z 15.09.2000r. z późniejszymi zmianami, akceptując fakt pobierania dodatkowego wynagrodzenia przez zarządcę, przy współdziałaniu w tym zakresie, jako pośrednika, samej pozwanej wspólnoty. W takiej zaś sytuacji Sąd stanął na stanowisku, że o ile w dacie zawierania umowy z 15.09.2000r. zarząd wspólnoty nie dysponował zgodą właścicieli lokali, wyrażoną w formie uchwały, na zawarcie takiej umowy, to jednak, zgodę taką uzyskał następczo w formie corocznych uchwał, zatwierdzających działalność zarządu przy jednoczesnym corocznym, odrębnym informowaniu owych członków o warunkach i zasadach spornej umowy. To zaś wyklucza możliwość uznania spornej umowy za nieważną, przynajmniej w kontekście uregulowań ustawy o własności lokali.

Inną kwestią, którą Sąd analizował przy ocenie ważności spornej umowy, to jej zgodność z uregulowaniami ustawy Prawo energetyczne (Dz.U.2012.1059), a w szczególności przepisem art. 45a ust. 4. Przepis ten stanowi, że koszty zakupu energii cieplnej są rozliczane w opłatach pobieranych od odbiorców. Wysokość opłat zaś powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Analizując dostrzeżoną wyżej kwestię należy wspomnieć, że pozwana Wspólnota, jako odbiorca w rozumieniu art. 3 pkt 13 prawa energetycznego, ma bez wątpienia obowiązek rozliczania kosztów zgodnie z zasadami określonymi w art. 45a tej ustawy. Zgodnie też z art. art. 45a ust. 9 omawianej regulacji wybrała indywidualny system rozliczania kosztów ogrzewania i uchwaliła wewnętrzny regulamin (art. 45a ust. 10) oraz zawarła sporną umowę z zarządcą, na mocy której ustaliła, o czym była już mowa, dodatkową opłatę na rzecz zarządcy, za dokonywanie przez niego indywidualnego rozliczania kosztów energii cieplnej, zużywanej przez poszczególne lokale. Niewątpliwie treść spornej umowy stoi w sprzeczności do literalnego brzmienia art. 45a ust. 4 ustawy Prawo energetyczne, który wskazuje, że do opłat za energię cieplną nie powinno dodawać się żadnych innych opłat. Jednocześnie jednak ani przepis art. 45a omawianej ustawy, ani żaden inny przepis nie określa jakiejkolwiek sankcji ustalenia dodatkowej opłaty i doliczenia jej do opłaty za samą energię cieplną, a w szczególności nie dookreśla, by taka dodatkowa oplata była niedopuszczalna, zabroniona, nieważna z mocy prawa. Przyjęcie bowiem przez ustawodawcę zapisu art. 45a w jego obecnym brzmieniu, przede wszystkim zastosowanie słowa „powinna” wskazuje, że intencją tegoż racjonalnego ustawodawcy było nadanie pewnego kierunku interpretacyjnego i wykonawczego, a nie – jak ponosiła powódka – wprowadzenie bezwzględnie obowiązującego zakazu ustalania takich dodatkowych opłat. Gdyby bowiem intencją ustawodawcy było wprowadzenie takiego zakazu, to treść omawianego art. 45a Prawa energetycznego brzmiałaby zupełnie inaczej, np. „Zabrania się ustalania opłat dodatkowych obok opłat za zużytą energię”, „Nieważne z mocy prawa są wszelkie postanowienia umów, nakładające dodatkowe opłaty za rozliczania kosztów energii cieplnej, pobierane wraz z opłatami za samo ciepło”, „Wprowadza się zakaz pobierania wraz z opłatami za energię cieplną jakichkolwiek innych opłat” itp. Skoro zatem treść przedmiotowego zapisu ustawowego zawiera słowo „powinna’, to przyjąć należy, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego posiada uprawnienie do nakładania opłat dodatkowych na podstawie omawianej regulacji. Innymi słowy ujmując, umowa z 15.09.2000r. pomiędzy pozwaną wspólnotą, a zarządcą nie jest bezwzględnie nieważna i rodzi tym samym określone prawa i obowiązki jej stron.

Reasumując powyższe, Sąd stanął na stanowisku, że pozwana Wspólnota zawarła w dniu 15.09.2000r. skuteczną i ważną ostatecznie umowę, co sprawia, że brak jest podstaw do przypisania stronie pozwanej obowiązku zwrotu powódce uiszczonych opłat. W takiej sytuacji należało orzec jak w sentencji.