Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2017 roku

Sąd Rejonowy w Ostrołęce V Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Artur Kowalski

Protokolant: sekr. sądowy Emilia Górna

po rozpoznaniu w dniu 07 kwietnia 2017 roku w Ostrołęce

na rozprawie sprawy

z powództwa GMINY (...) (NIP: (...)

przeciwko (...) Spółki z o.o. w W. (KRS: (...))

o zapłatę kwoty 10.295,10 zł

orzeka:

1.  zasądza od pozwanego (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz powoda GMINY (...) kwotę 10.295,10 zł (dziesięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dziesięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11.05.2016 roku do dnia zapłaty,

2.  tytułem zwrotu kosztów procesu zasądza od pozwanego (...) Spółka z o.o. w W. na rzecz powoda GMINY (...) kwotę 5.315 zł (pięć tysięcy trzysta piętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 4.800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego zastępstwa prawnego.

SSR Artur Kowalski

Sygn. akt V GC 646/16

UZASADNIENIE

W pozwie, który wpłynął do Sądu Rejonowego w Ostrołęce w dniu 30 sierpnia 2016r. Gmina (...) wystąpiła przeciwko (...) Sp. z o.o. w W. o zapłatę kwoty 10.295,10 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 11 maja 2016r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W uzasadnieniu pozwu powodowa Gmina wskazywała, że w § 6 aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w P. W. T. w dniu 12 kwietnia 2013r. Rep. (...) (...) Sp. z o.o. w W. jako nabywca nieruchomości – stosownie do warunków przetargu – zobowiązała się w ciągu 24 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego rozpocząć na nabytej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) położonej w M., prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług dla rolnictwa, zaś w przypadku niedopełnienia tego obowiązku, zobowiązała się do uiszczenia na rzecz Gminy (...) należności finansowej stanowiącej 25 % ceny brutto nieruchomości z daty jej nabycia.

Pozwana Spółka nie wniosła odpowiedzi na pozew, jednakże na pierwszej rozprawie Członek Zarządu w osobie M. S. wniósł w imieniu pozwanej o oddalenie powództwa w całości.

Pozwana argumentowała, że została wprowadzona w błąd przez przedstawicieli Gminy, którzy w ogłoszeniu o przetargu informowali, że działka o numerze ewidencyjnym (...) położona w miejscowości M. jest nieruchomością uzbrojoną w energię elektryczną i wodociąg. Tymczasem już po nabyciu nieruchomości, okazało się, że pozwana zobowiązana jest podjąć czynności mające na celu wykonanie przyłączy wodociągowego i elektrycznego. Jak się okazało wykonanie przyłącza elektrycznego, ze względu na wysokie koszty, napotkało znaczne przeszkody, przez co nieruchomość nadal nie posiada podłączenia do energii elektrycznej. To z kolei uniemożliwia rozpoczęcie prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej pomimo zobowiązania przewidzianego w akcie notarialnym.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Zarządzeniem Nr (...) Wójta Gminy (...) z dnia 20 listopada 2012r. przeznaczono do sprzedaży w trybie przetargu ustnego ograniczonego nieruchomość gruntową położoną w miejscowości M., gmina (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), z obrębu M., o obszarze 0,3000 ha wymienioną w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia.

W wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia zawarto informację, że nieruchomość położona jest w odległości około 1 km od centrum wsi M.. Dojazd szosą asfaltową z(...) do m. C.. Działka przylega dłuższym bokiem do w/w szosy, ma kształt prostokąta. Od strony północnej za szosą znajduje się kompleks lasu. Od południa graniczy z użytkami rolnymi. Teren uzbrojony w energię elektryczną i wodociąg. Na nieruchomości znajdują się pozostałości budynków w bardzo złym stanie technicznym. W byłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) działka o numerze (...) stanowiła teren obiektów usługowych i produkcji dla rolnictwa.

W dacie ogłoszenia o przetargu na działce znajdowały się trzy słupy stanowiące element linii elektrycznej, w pobliżu przebiegał gminny wodociąg. Ponadto na nieruchomości funkcjonowała we wcześniejszym okresie spółdzielnia gminna, która w związku z działalnością korzystała z energii elektrycznej i wody.

Ze zgłoszenia uczestnictwa do przetargu datowanego na 19 lutego 2013r. wynika, że (...) Sp. z o.o. w W. posiadała już w tym czasie Zakład Produkcyjny w Z., zaś nieruchomość, w przypadku wygrania przetargu, zamierzała wykorzystać do budowy zakładu produkcyjno-usługowego nastawionego na zaspokojenie potrzeb lokalnego rynku zbytu – firm, instytucji i indywidualnych odbiorców, działającego w oparciu o ścisłą współpracę z funkcjonującym już zakładem, głównie w zakresie parku maszynowego i wsparcia logistyczno-technicznego.

Członkowie Zarządu pozwanej Spółki zaczęli interesować się nieruchomością o numerze(...), jako możliwej do wykorzystania jej na cele działalności gospodarczej na 2 lata przed datą przetargu.

W wyniku przeprowadzenia przetargu, który odbył się w dniu 01 marca 2013r. jako nabywca nieruchomości został wyłoniony (...) Sp. z o.o. w W..

Na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w P. W. T. w dniu 12 kwietnia 2013r. Rep.(...) Gmina (...) reprezentowana przez Wójta (...) sprzedała na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. nieruchomość położoną w miejscowości M., gmina (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), z obrębu Nr (...), M., o obszarze 3.000 m ^{( 2)} za cenę 41.140,40 zł brutto.

Stosownie do § 6 aktu notarialnego nabywca nieruchomości – stosownie do warunków przetargu – zobowiązał się w ciągu 24 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego, rozpocząć na nabytej nieruchomości prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług dla rolnictwa, zaś w przypadku niedopełnienia tego obowiązku, zobowiązał się do uiszczenia na rzecz Gminy (...)należności finansowej stanowiącej 25 % ceny brutto nieruchomości z daty jej nabycia.

Przystępując do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości Członkowie Zarządu pozwanej Spółki oświadczyli, że zapoznali się z treścią dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia aktu notarialnego, znany jest im stan prawny i faktyczny nieruchomości, w tym położenie w terenie i przebieg jej granic oraz przeznaczenie (§ 1 ust. 4 pkt 1 aktu notarialnego).

Pierwszy wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej (...) obiektu produkcyjno-usługowego o zapotrzebowaniu mocy przyłączeniowej 33 kW został zarejestrowany w dniu 06 marca 2014r. W dniu 20 marca 2014r. wydane zostały warunki przyłączenia oraz projekt umowy o przyłączenie. W dniu 28 kwietnia 2014r. wpłynęło do (...) pismo wnioskodawcy z prośbą o ich zmianę. W odpowiedzi (...) pismem z dnia 08 maja 2014r. poinformowała o podtrzymaniu wydanych warunków przyłączenia z uwagi na zachowanie odpowiednich parametrów jakościowych dostarczanej energii elektrycznej. W dniu 23 maja 2014r. do (...) wpłynęło pismo wnioskodawcy z prośbą o anulowanie wniosku i wydanych na jego podstawie warunków oraz projektu umowy o przyłączenie.

W dniu 21 maja 2014r. został zarejestrowany drugi wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej o zapotrzebowaniu mocy 17 kW. W dniu 27 maja 2014r. wydane zostały warunki przyłączenia oraz projekt umowy o przyłączenie. W dniu 26 czerwca 2014r. wpłynęło pismo wnioskodawcy o ich zmianę, zaś (...) pismem z dnia 09 lipca 2014r. poinformowała o ich podtrzymaniu. W dniu 25 sierpnia 2014r. pozwana Spółka przekazała do (...) S.A. podpisaną umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej obiektu. W dniu 01 września 2014r. nastąpiło podpisanie umowy przez (...) S.A. Ustalony w umowie termin przyłączenia do 31 marca 2016r. został przez (...) S.A. dotrzymany. Pozwana Spółka została pismem z dnia 03 lipca 2015r. poinformowana o wybudowaniu urządzeń elektroenergetycznych zgodnie z warunkami przyłączenia oraz umową o przyłączenie, w zakresie leżącym po stronie (...) S.A., a tym samym możliwości świadczenia usługi dystrybucji energii elektrycznej przez (...) S.A.

Sieć dystrybucyjna (...) S.A. jest przygotowana do przyłączenia instalacji odbiorczej obiektu. Jednakże pobór energii elektrycznej będzie mógł się odbywać po zawarciu stosownej umowy, po uprzedniej realizacji przez wnioskodawcę obowiązków z umowy przyłączeniowej, w tym uregulowaniu zobowiązań finansowych wynikających z przedmiotowej umowy.

Ze względu na przeznaczenie działki o numerze ewidencyjnym (...) w byłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod teren obiektów usługowych i produkcji dla rolnictwa, przetarg został skierowany wyłącznie do podmiotów prowadzących tego rodzaju działalność gospodarczą, a zatem miał charakter przetargu ograniczonego. Gmina wykonując zadania publiczne, mając na uwadze potrzeby mieszkańców i wysoki poziom bezrobocia, sprzedała nieruchomość na konkretne cele. Planowany zakład produkcyjny, o którym mowa było w zgłoszeniu do przetargu Spółki (...) dawał szanse na nowe miejsca pracy dla lokalnej społeczności.

Aktualnie na nieruchomości pozwana nie podejmuje jakichkolwiek działań inwestycyjnych a Członkowie Zarządu Spółki (...) nie są w stanie jednoznacznie wypowiedzieć się co do tego, czy w najbliższej przyszłości zamierzają na nieruchomości rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej.

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o:

(zeznania Członka Zarządu pozwanej L. S. w charakterze strony – nagranie z rozprawy z dnia 07 kwietnia 2017 r. od 00:27:15 do 00:51:10, (zeznania Członka Zarządu pozwanej M. S. w charakterze strony – nagranie z rozprawy z dnia 07 kwietnia 2017 r. od 00:51:10 do 00:55:18, zeznania w charakterze świadka M. P. (1) nagranie z rozprawy z dnia 07 kwietnia 2017 r. od 00:07:20 do 00:21:53, a ponadto dowód z niekwestionowanych kopii dokumentów dołączonych do pozwu: odpis z KRS – k. 6-9, zarządzenie Nr (...) – k. 10, wykaz nieruchomości – k. 11-12, zgłoszenie uczestnictwa w przetargu – k. 13, listę osób zakwalifikowanych do uczestnictwa w przetargu – k. 14, protokół przeprowadzenia przetargu – k. 15-, informację o wyniku – k. 16, wypisu z aktu notarialnego Rep. A Nr (...) – k. 17-24, pismo Wójta Gminy (...) z 10 lutego 2015r.wraz z dowodem doręczenia – k. 25, 26, pismo Spółki (...) z 11 marca 2015r. – k. 27, warunki przyłączenia – k. 28-30, wezwanie do zapłaty wraz z dowodem doręczenia – k. 32, 34, odpowiedz na wezwanie do zapłaty wraz z kopertą – k. 33,, 35, pismo z dnia 24 majka 2016r. – wraz dowodem doręczenia, k. 36-37, 39, pismo z dnia 27 kwietnia 2017r. – k. 38, protokół z oględzin wraz ze zdjęciami – k. 40-43, odpis pełny z KRS – k. 49-53, dokumenty dołączone do pisma pozwanej z 27 lutego 2017r.: faktura (...) – k. 66, decyzja z dni 19 lipca 2013r. – k. 67, zawiadomienie – k. 68, faktura (...) – k. 69, faktura (...) – k. 70, faktura (...) – k. 71, pismo z dnia 24 czerwca 2014r. – k. 72, pismo z dnia 20 lutego 2014r. – k. 73, pismo z dnia 02 grudnia 2014r. – k. 74, pismo z 09 grudnia 2014r. – k. 75, pismo (...) Odział w W. Rejon (...) w O. z dnia 27 lutego 2017r. – k. 77).

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Bezspornym pomiędzy stronami było, że w § 6 aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w P. W. T. w dniu 12 kwietnia 2013r. Rep. (...) nabywca nieruchomości – stosownie do warunków przetargu – zobowiązał się w ciągu 24 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego, rozpocząć na nabytej nieruchomości prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług dla rolnictwa, zaś w przypadku niedopełnienia tego obowiązku, zobowiązał się do uiszczenia na rzecz Gminy (...) należności finansowej stanowiącej 25 % ceny brutto nieruchomości z daty jej nabycia.

W ocenie Sądu zapis takiego rodzaju należy zakwalifikować jako zastrzeżenie kary umownej w rozumieniu art. 483 k.c. Zgodnie z tym przepisem można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Niewątpliwie zobowiązanie po stronie pozwanej Spółki obejmowało rozpoczęcie na nabywanej nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług dla rolnictwa w ciągu 2 lat od daty podpisania aktu notarialnego, a zatem jej zobowiązanie ma charakter niepieniężny.

Pozwana Spółka wskazywała jednakże, że po jej stronie nie powstał obowiązek zapłaty kary umownej, mając na uwadze że niewykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które Spółka nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 k.c.).

W ocenie Sądu brak podstaw do takiego rodzaju twierdzeń.

Pozwana argumentowała, że została wprowadzona w błąd przez przedstawicieli Gminy, którzy w ogłoszeniu o przetargu informowali, że działka o numerze ewidencyjnym (...) położona w miejscowości M. jest nieruchomością uzbrojoną w energię elektryczną i wodociąg. Tymczasem już po nabyciu nieruchomości, okazało się, że pozwana zobowiązana jest podjąć czynności mające na celu wykonanie przyłączy wodociągowego i elektrycznego. Wykonanie przyłącza elektrycznego, ze względu na wysokie koszty, napotkało znaczne przeszkody, przez co nieruchomość nadal nie posiada podłączenia do energii elektrycznej. To z kolei uniemożliwia rozpoczęcie prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej pomimo zobowiązania przewidzianego w akcie notarialnym.

W ocenie Sądu pozwana Spółka nie wykazała w niniejszym postępowaniu zasadności swoich twierdzeń. Przede wszystkim nie przedstawiła dowodów na poparcie tezy, iż faktycznie doszło do wprowadzenia jej w błąd co do uzbrojenia działki. Istotnie w ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości zawarto ogólną informację o uzbrojeniu terenu w energię elektryczną i wodociąg. Ogłoszenie nie zawiera jednakże szczegółowych danych o warunkach, na jakich mogą zostać dokonane przyłącza. Należy uwzględnić, że uzbrojenie terenu oznacza, że elementy instalacji umożliwiające podłączenie znajdują się przy granicy bądź bliskiej odległości od granic nieruchomości. Przesłuchany w charakterze strony Członek Zarządu pozwanej L. S. przyznał, że na przedmiotowej nieruchomości w dacie przetargu znajdowały się trzy słupy stanowiące element linii elektrycznej. Ponadto nie było kwestionowane, że wodociąg gminny przebiega przy granicy nieruchomości, jednakże jak się okazało – zgodnie z zeznaniami przedstawicieli pozwanej Spółki - niektóre z jego końcowych elementów zostały najprawdopodobniej rozkradzione, przez co zaszła konieczność przeprowadzenia przyłącza wodociągowego pod drogą asfaltową, przy której znajduje się działka. Zwrócić należy uwagę, że przedstawiona przez pozwaną faktura VAT nr (...) (k. 70) została wystawiona właśnie za wykonanie przyłącza, a zatem za wykonanie elementów pozwalających podłączyć się do gminnego wodociągu przebiegającego w pobliżu nieruchomości.

Pozwana nie wykazała również, aby usytuowanie nieruchomości, czy też przebieg linii elektrycznych uniemożliwiało wykonanie przyłącza elektrycznego. Jak wynika z pisma (...) S.A. Odział W. Rejon (...) w O. z dnia 27 lutego 2017r. (k. 77), pierwszy wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej (...) obiektu produkcyjno-usługowego o zapotrzebowaniu mocy przyłączeniowej 33 kW został zarejestrowany w dniu 06 marca 2014r. W dniu 20 marca 2014r. wydane zostały warunki przyłączenia oraz projekt umowy o przyłączenie. W dniu 28 kwietnia 2014r. wpłynęło do (...) pismo w wnioskodawcy z prośbą o ich zmianę. W odpowiedzi (...) pismem z dnia 08 maja 2014r. poinformowała o podtrzymaniu wydanych warunków przyłączenia z uwagi na zachowanie odpowiednich parametrów jakościowych dostarczanej energii elektrycznej. W dniu 23 maja 2014r. do (...) wpłynęło pisma wnioskodawcy z prośbą o anulowanie wniosku i wydanych na jego podstawie warunków oraz projektu umowy o przyłączenie. W dniu 21 maja 2014r. został zarejestrowany drugi wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej o zapotrzebowaniu mocy 17 kW. W dniu 27 maja 2014r. wydane zostały warunki przyłączenia oraz projekt umowy o przyłączenie. W dniu 26 czerwca 2014r. wpłynęło pismo wnioskodawcy o ich zmianę, zaś (...) pismem z dnia 09 lipca 2014r. poinformowała o ich podtrzymaniu. W dniu 25 sierpnia 2014r. pozwana Spółka przekazała do (...) S.A. podpisaną umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej obiektu W dniu 01 września 2014r. nastąpiło podpisanie umowy przez (...) S.A. Ustalony w umowie termin przyłączenia do 31 marca 2016r. został przez (...) S.A. dotrzymany. Pozwana Spółka została pismem z dnia 03 lipca 2015r. poinformowana o wybudowaniu urządzeń elektroenergetycznych zgodnie z warunkami przyłączenia oraz umową o przyłączenie w zakresie leżącym po stronie (...) S.A., a tym samym możliwości świadczenia usługi dystrybucji energii elektrycznej przez (...) S.A. Sieć dystrybucyjna (...) S.A. jest przygotowana do przyłączenia instalacji odbiorczej obiektu. Jednakże pobór energii elektrycznej będzie mógł się odbywać po zawarciu stosownej umowy, po uprzedniej realizacji przez wnioskodawcę obowiązków z umowy przyłączeniowej, w tym uregulowaniu zobowiązań finansowych wynikających z przedmiotowej umowy.

Pozwana podnosi, że przeszkodą, która uniemożliwia rozpoczęcie działalności gospodarczej na nieruchomości jest brak podłączenia energii elektrycznej. Nie sposób jednakże uznać, aby wpływ na taki stan rzeczy miała w jakimkolwiek stopniu powodowa Gmina. Z pisma (...) S.A. wynika jednoznacznie, że o wybudowaniu urządzeń elektroenergetycznych zgodnie z warunkami przyłączenia oraz umową o przyłączenie w zakresie leżącym po stronie (...) S.A., pozwana została poinformowana już w piśmie z dnia 03 lipca 2015r., a zatem od tej daty pozwana miała realną możliwość podłączenia nieruchomości do energii elektrycznej, do czego jednakże niezbędna była inicjatywa samej pozwanej. Niepodłączenie nieruchomości do energii elektrycznej jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pozwana, która odmawia uregulowania zobowiązań finansowych wynikających z postanowień umowy przyłączeniowej. Jak przyznał Członek Zarządu pozwanej Spółki (...) w trakcie przesłuchania w charakterze strony, (...) S.A. dochodzi od pozwanej Spółki zapłaty z tego tytułu w odrębnym procesie toczącym się przed innym sądem.

Stosownie do art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Jak wskazał w trakcie zeznań w charakterze strony Członek Zarządu pozwanej Spółki L. S., pozwana zaczęła interesować się nieruchomością o numerze (...), rozpatrując możliwość wykorzystania jej na cele działalności gospodarczej, już na 2 lata przed datą przetargu. Niewątpliwie pozwana jako spółka kapitałowa traktowana jest jako profesjonalista a zatem wymaga się od niej szczególnej (wzmożonej) staranności. Dodatkowo zauważyć należy, że Spółka (...) jest firmą produkcyjno-usługowo w branży metalowej oferującą profesjonalne usługi przy użyciu specjalistycznych maszyn. Ze zgłoszenia uczestnictwa do przetargu datowanego na 19 lutego 2013r. wynika, że pozwana posiadała już w tym czasie Zakład Produkcyjny w Z., zaś nieruchomość, w przypadku wygrania przetargu, zamierzała wykorzystać do budowy zakładu produkcyjno-usługowego nastawionego na zaspokojenie potrzeb lokalnego rynku zbytu – firm, instytucji i indywidualnych odbiorców, działającego w oparciu o ścisłą współpracę z funkcjonującym już zakładem, głownie w zakresie parku maszynowego i wsparcia logistyczno-technicznego. Pozwana nie była poczatkującym przedsiębiorcą i prowadziła już wyspecjalizowany zakład produkcyjny. To na niej, jako na profesjonaliście, spoczywał obowiązek poczynienia ustaleń, czy nieruchomość spełnia wszystkie warunki, w tym również, czy istniejące instalacje w ramach uzbrojenia terenu pozwolą na racjonalnie ekonomiczne wykonanie niezbędnych przyłączy. Tymczasem pomimo ponad 2-letniego okresu zainteresowania nieruchomością, pozwana ograniczyła się na zapewnieniu powodowej Gminy o uzbrojeniu terenu. Pozwana nie zbadała, jakie będą szczegółowe warunki a przede wszystkim koszt wykonania przyłączy przy usytuowaniu istniejących instalacji.

W ocenie Sądu twierdzenia pozwanej, że informacja o uzbrojeniu terenu była nieprawdziwa nie są uzasadnione. W dacie ogłoszenia o przetargu na działce znajdowały się trzy słupy stanowiące element linii elektrycznej, w pobliżu przebiegał gminny wodociąg. Ponadto na nieruchomości funkcjonowała we wcześniejszym okresie spółdzielnia gminna, która w związku z działalnością korzystała z energii elektrycznej i wody. Z tych też względów ogólna informacja o uzbrojeniu terenu nie była nieprawdziwa, albowiem istniejące instalacje zapewniały możliwość wykonania przyłączy, o czym świadczy wykonanie przez pozwaną przyłącza wodociągowego oraz ustalenie przez (...) warunków, na jakich nastąpi wykonanie przyłącza elektrycznego. Po stronie powodowej Gminy nie leżał natomiast obowiązek ustalenia, czy stan istniejących instalacji będzie pozwalał na wykonanie niezbędnych przyłączy, spełniających wymagania specjalistycznego zakładu, jaki zamierzała otworzyć na nieruchomości pozwana. Jak wynika z twierdzeń samej pozwanej, miała ona okres około 2 lat, aby poczynić niezbędne ustalenia w tym zakresie. Gmina w ogłoszeniu o przetargu podaje jedynie ogólne informacje o nieruchomości, w tym przede wszystkim o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To nabywca, zwłaszcza w sytuacji gdy jest przedsiębiorcą, winien podjąć wszelkie niezbędne działania pozwalające mu na ocenę, czy nieruchomość spełnia warunki pozwalające na przeznaczenie jej na cele działalności gospodarczej. Niewątpliwie na nabytej nieruchomości pozwana ma możliwość rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej, jednakże nie czyni czego ze względu na zbyt wysokie – jej zdaniem – koszty wykonania przyłącza elektrycznego. Brak staranności pozwalającej na ustalenie wysokości tych kosztów we wcześniejszym okresie i zweryfikowanie w oparciu o tę informację, czy nabycie nieruchomości będzie opłacalne, jest okolicznością obciążającą pozwaną. Przystępując do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości Członkowie Zarządu pozwanej Spółki oświadczyli, że zapoznali się z treścią dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia aktu notarialnego, znany jest im stan prawny i faktyczny nieruchomości, w tym położenie w terenie i przebieg jej granic oraz przeznaczenie (§ 1 ust. 4 pkt 1 aktu notarialnego).

Aktualnie na nieruchomości pozwana nie podejmuje jakichkolwiek działań inwestycyjnych a Członkowie Zarządu nie są w stanie jednoznacznie wypowiedzieć się co do tego, czy w najbliższej przyszłości zamierzają na nieruchomości rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej. Stan nieruchomości w czerwcu 2016r. obrazują zdjęcia przestawione przez powódkę (k. 41-43) oraz ustalenia zawarte w protokole (k. 40). Przesłuchana w charakterze M. P. (2) – pracownik gminny potwierdziła, że wygląd nieruchomości nie uległ zmianie od czasu sporządzenia protokołu i zdjęć.

Okres ustalony w § 6 aktu notarialnego na rozpoczęcie działalności gospodarczej upłynął z dniem 12 kwietnia 2015r. Niewątpliwie pozwana nie wykonała zobowiązania, jednocześnie nie wykazując, aby wynikało to z okoliczności za które nie ponosi odpowiedzialności.

Wprawdzie zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem poniesienie szkody przez wierzyciela nie jest przesłanką żądania zapłaty kary umownej (v. Uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03) należy jednakże zaznaczyć, że ze względu na przeznaczenie działki o numerze ewidencyjnym (...) w byłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod teren obiektów usługowych i produkcji dla rolnictwa, przetarg został skierowany wyłącznie do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą o takim charakterze, a zatem miał charakter przetargu ograniczonego. Gmina wykonując zadania publiczne, mając na uwadze potrzeby mieszkańców i wysoki poziom bezrobocia, sprzedała nieruchomość na konkretne cele. Planowany zakład produkcyjny, o którym mowa było w zgłoszeniu do przetargu Spółki (...) dawał szanse na nowe miejsca pracy dla lokalnej społeczności. Pomimo wyzbycia się nieruchomości, pozwana nie rozpoczęła prowadzenia działalności gospodarczej, nie uruchomiła zakładu produkcyjnego, nie zatrudniając nikogo z lokalnych mieszkańców. Gmina wyzbyła się nieruchomości przeznaczonej na konkretne cele, której nie będzie mogła już zbyć innemu podmiotowi rokującemu na przeznaczenie jej na cele usług i produkcji dla rolnictwa. Kara umowna przewidziana umowie jest zatem jedyna formą sankcji wobec pozwanej, która uchyliła się on wykonania przyjętego na siebie obowiązku.

Pozwana Spółka nie zgłosiła przy tym ewentualnego żądania miarkowania kary umownej (art. 484 § 2 k.c.) w przypadku uznania przez Sąd, że została naliczona zasadnie.

Tymczasem dłużnik zamierzający zgłosić żądanie oparte na art. 484 § 2 k.c. obowiązany jest wyraźnie takie żądanie sformułować oraz wykazać jego zasadność przy pomocy zaoferowanych na jego poparcie dowodów a także wskazać przesłanki obniżenia kary (v. wyrok SN z dnia 07 maja 2002r., I CKN 821/00). Ponadto roszczenie o zapłatę kary umownej powstaje z reguły w stosunkach między przedsiębiorcami, czy profesjonalistami, od których należy wymagać dokładnego sprecyzowania swoich żądań lub zarzutów procesowych. Nie ma wiec powodu, aby przypisywać im żądania czy zarzuty, których nie wyrazili (v. wyrok SN z 08 marca 2013r., III CSK 193/12.

Aktualnie w doktrynie zyskuje na znaczeniu pogląd i opowiada się za nim zdecydowana większość jej przedstawicieli (tak m.in. K. Pietrzykowski w Komentarzu do kodeksu cywilnego, Legalis; E. Gniewek w Komentarzu do kodeksu cywilnego, Legalis; S. Włodyka, Prawo umów Handlowych, System Prawa handlowego, tom 5, C.H. Beck wyd. 3; Legalis), że miarkowanie kary umownej wymaga stosownego i wyraźnego wniosku dłużnika, bez którego sąd niejako z urzędu nie może zastosować instytucji objętej dyspozycją przepisu art. 484 § 2 k.c. Niewątpliwie bowiem ów dłużnik występując o zmniejszenie takowej kary umownej uznaje przecież zobowiązanie powstałe z tego tytułu co do samej zasady. Argumentuje się również, że wniosku o miarkowanie kary nie powinno się także wywodzić a maiori ad minus z tego, że pozwany wniósł o oddalenie powództwa obejmującego m.in. zapłatę kary umownej, gdyż dążenie pozwanego dłużnika do zmniejszenia przez Sąd kary umownej z powodu jej rażącego wygórowania wymaga udowodnienia przez niego niewspółmierności zastrzeżonej wysokości kary umownej do wysokości szkody poniesionej przez wierzyciela w związku z niewykonaniem zobowiązania. Bez powyższego nie jest bowiem możliwe zbadanie, czy niewspółmierność, oznaczająca rażące wygórowanie kary umownej, w ogóle ma miejsce, a jeśli tak, to w jakim zakresie powinna wpłynąć na zmniejszenie zasądzonej kary umownej w porównaniu z kwotą ustaloną przez strony w umowie.

Także najnowsza linia orzecznictwa Sądu Najwyższego wydaje się powyższe stanowisko w pełni aprobować, na co wskazuje treść wyroków tego Sądu z dnia 16.04.2010r., IV CSK 494/09, z dnia 26.11.2008r., III CSK 168/08, z dnia 06.02.2008r., II CSK 421/07), czy wreszcie z dnia 22.01.2010r., V CSK 217/09. I tak w cytowanym wyroku z dnia 16.04.2010r. Sąd Najwyższy kategorycznie stwierdził, że żądanie miarkowania kary umownej musi być konkretnie sprecyzowane przez zgłaszającego podkreślając, że przemawia za tym możliwość oparcia owego żądania na dwóch różnych przesłankach określonych w art. 484 § 2 k.c., a także to, że żądanie oddalenia roszczenia o karę umowną w ogóle może nie odnosić się do jej wysokości. Jego podstawą może być przecież twierdzenie, że kara umowna nie należy się, ponieważ dłużnik nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (taką też argumentację zawarli pozwani w niniejszej sprawie, w sprzeciwie od nakazu zapłaty), albo np. dlatego, że roszczenie uległo przedawnieniu. Podobne stanowisko wyrażone zostało w cytowanych wyrokach z 26.11.2008 r. i 06.02.2008 r., w których Sąd Najwyższy podkreślił, że przewidziane w art. 484 § 2 k.c. uprawnienie do żądania zmniejszenia kary umownej jest środkiem obrony pozwanego prowadzącym do częściowego oddalenia powództwa, a zatem może być realizowane jedynie w formie zarzutu merytorycznego, a gramatyczna wykładnia powyższego przepisu (a także okoliczność, że zarzut taki może być oparty na dwóch różnych przesłankach), prowadzi do wniosku, iż zarzut ten powinien zostać konkretnie sprecyzowany przez zgłaszającego.

Już tylko na marginesie przypomnieć należy, że miarkowania kary umownej nie można oceniać w oderwaniu od samego charakteru kary umownej. Stosując instytucję miarkowania, sąd powinien mieć na względzie podstawowe funkcje kary umownej, jakimi są funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeżeli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości, co znakomicie ułatwia realizację dochodzonego uprawnienia. Dlatego postuluje się ostrożne i powściągliwe stosowanie prawa redukcji, pamiętając, że miarkowanie osłabia skutek stymulacyjno – represyjny oraz kompensacyjny kary umownej, a nadto redukcja stanowi modyfikację treści zobowiązania określonego w umowie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 7 lutego 2013 r., I ACa 1107/12).

Wysokość kary umownej ustalono jako 25 % ceny brutto nieruchomości z daty jej nabycia (41.180,40 zł), co skutkowało zasądzeniem od pozwanej Spółki na rzecz powodowej Gminy kwoty 10.295,10 zł, o czym Sąd orzekł w pkt 1 wyroku.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powódka wystosowała do pozwanej przedsądowe wezwanie do zapłaty pismem z dnia 11 kwietnia 2016r. (k. 32), w którym wyznaczyła 14-dniowy termin liczony od daty otrzymania pisma na uregulowanie należności. Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 26 kwietnia 2016r. (k. 34), 14-dniowy termin upłynął w dniu 10 maja 2016r. i od dnia następnego należne były odsetki ustawowe za opóźnienie.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt 2 wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015r., poz. 1804 z późn. zm.). Pozwana przegrała proces w całości dlatego zobowiązana jest zwrócić na rzecz powódki koszty, na które składała się stawka minimalna pełnomocnika w kwocie 4.800 zł oraz opłata od pozwu w kwocie 515 zł.

ZARZĄDZENIE

odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.

dn. 28.04.2017 r.