Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 24 lipca 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. wniosła o nakazanie M. G., ażeby wydała powodowi pomieszczenie pralni o powierzchni 22,14 m ², znajdujące się w budynku położonym w W. przy ul. (...), w klatce IV, na kondygnacji V, zwane dalej „pomieszczeniem“ (sąsiadujące z powierzchnią strychu oraz z należącym do pozwanej lokalem mieszkalnym nr (...)), które to pomieszczenie jest częścią nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) i stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku. Powód wniósł także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, iż pozwana wskutek cesji praw i obowiązków stała się stroną umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji o nr 4/ (...)/99 z dnia 4 maja 1999 r., zmienionej następnie Aneksem nr (...), a pierwotnie zawartej między M. i M. L., a powodową Wspólnotą Mieszkaniową. Umowa dotyczyła użyczenia powierzchni wspólnych budynku przy ul. (...) (pomieszczenia i klatki schodowej) w celu adaptacji ich na lokal mieszkalny. Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia została potwierdzona w treści uchwały powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 19 stycznia 2005 r. Pozwana od 2004 r. (od kiedy nabyła od M. i M. L. lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...) w W. i wstąpiła w wszystkie prawa i obowiązki tychże) była stroną umowy użyczenia, która zobowiązywała ją do rozpoczęcia prac adaptacyjnych pomieszczenia i klatki schodowej. W okresie od 2004 r. do dnia wniesienia pozwu pozwana nie przeprowadziła żadnych prac adaptacyjnych. Zamiast wykonania obowiązków wynikających z umowy użyczenia, pozwana wielokrotnie żądała od powoda przeniesienia własności pomieszczenia i klatki schodowej przed wykonaniem prac adaptacyjnych, co było, zdaniem powoda, niezgodne z umową użyczenia. Wobec powyższego, w dniu 3 lipca 2015 r. powód odstąpił od powyższej umowy użyczenia, w zakresie, w którym umowa ta dotyczy pomieszczenia i klatki schodowej i wezwał pozwaną do wydania ich powodowi w terminie 3 dni od dnia doręczenia wezwania. Oświadczenie o odstąpieniu zostało doręczone pełnomocnikowi pozwanej w dniu 7 lipca 2015 r. Pozwana do dnia wniesienia pozwu nie wydała powodowi pomieszczenia. Zamiast tego pozwana w dniu 16 lipca 2015 r., działając przez pełnomocnika, przysłała powodowi faks z propozycją zawarcia umowy najmu pomieszczenia. Takie oświadczenie pozwanej potwierdza, zdaniem powoda, że ma ona świadomość i włada pomieszczeniem bez tytułu prawnego. ( pozew k. 2-10).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zaprzeczając, aby korzystała z pomieszczenia objętego pozwem bez tytułu prawnego. Pozwana wskazała, że przedmiotowe pomieszczenie stanowi część wspólną wszystkich właścicieli lokali. Tymczasem bezspornym pomiędzy stronami pozostaje, że pozwana jest właścicielem lokalu nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części. Pomieszczenie objęte pozwem stanowi zatem część wspólną, z której pozwana ma prawo korzystać, co odbywa się za przyzwoleniem powoda. Pozwana podniosła, że w ww. pomieszczeniu zlokalizowane są liczniki wody przynależne do lokalu nr (...), stanowiącego własność pozwanej. W celu dokonania odczytu tych liczników, pozwana zobligowana jest do wejścia do przedmiotowego pomieszczenia. Jednocześnie pozwana zaprzeczyła, aby korzystała z przedmiotowego pomieszczenia z wyłaczeniem innych właścicieli lokali. ( odpowiedź na pozew, k. 78-84).

Postanowieniem z dnia 11 marca 2016 r. Sąd oddalił wnioski pozwanej o dopuszczenie dowodu z oględzin oraz dowodu z zeznań świadka P. J.. ( k. 139).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku położonym w W. przy ul. (...) tworzą powodową Wspólnotę Mieszkaniową, a zarząd tej Wspólnoty zarządza nieruchomością wspólną należącą do właścicieli lokali. ( bezsporne).

W ww. budynku, w klatce IV, na piątej kondygnacji, znajduje się pomieszcznie o powierzchni 22,14 m ² (sąsiadujące z powierzchnią strychu oraz z należącym do pozwanej lokalem mieszkalnym nr (...), stanowiącym odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...)), które to pomieszczenie jest częścią nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) i stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku. ( odpis zwykły księgi wieczystej k. 17-24; wydruk z księgi wieczystej k. 103-110)

W dniu 4 maja 1999 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. zawarła z M. i M. L. umowę użyczenia o nr 4/ (...)/99, której przedmiotem było użyczenie 77,40 m ² powierzchni wspólnej strychu, położonego w budynku przy ulicy (...) w W. w celu adaptacji na lokal mieszkalny. ( umowa k. 25-29).

Uchwałą nr 9/2000 z dnia 27 marca 2000 r. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na adaptację dodatkowych 22,14 m ² powierzchni wspólnej pralni w budynku przy ul. (...), klatka nr 1, przez małżonków M. i M. L., za kwotę 1.000 zł/ m ² powierzchni. ( uchwała k. 30).

W dniu 5 lipca 2000 r. strony ww. umowy użyczenia zawarły aneks nr (...) do tej umowy. Zgodnie z § 1. aneksu, strony - na podstawie § 14 umowy i w oparciu o ww. Uchwałę Wspólnoty nr 9/2000 - postanowiły zwiększyć powierzchnię przeznaczoną do adaptacji na lokal mieszkalny w w/w budynku o 22,14 m ² powierzchni pralni sąsiadującej z powierzchnią strychu. W § 2 aneksu postanowiono, że Inwestor (M. i M. L.) zobowiązany jest wpłacić zadatek w kwocie 22.140 zł na poczet należności wspólnoty za przeniesienie własności wybudowanego lokalu. ( aneks nr (...), k. 31-32).

Uchwałą nr 7/2003 z dnia 12 sierpnia 2003 r. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na przyłączenie do lokalu nr (...) części schodów na klatce schodowej I o powierzchni 7,83 m ² w celu powiększenia jego powierzchni, w zamian za wpłatę na fundusz remontowy kwoty 1.566 zł. ( uchwała, k. 33).

W 2004 r. M. i M. L. sprzedali M. G. lokal nr (...) mieszczący się na poddaszu w budynku wielomieszkaniowym położonym w W., dzielnicy M. przy ul. (...) oraz dokonali na nią cesji praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia. ( bezsporne).

W uchwale nr 15/2004 Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na przeprowadzenie przez M. G. prac adaptacyjnych w celu przyłączenia do lokalu (...) części schodów na klatce schodowej I o powierzchni 7,83 m ² - zgodnie z uchwałą nr 7/2003 oraz pomieszczenia strychowego (dawnej pralni) o powierzchni 22,14 m ² - zgodnie z uchwałą nr 9/2000. Kwoty 1.566 zł i 22.142 zł wpłacone przez M. i M. L. na fundusz remontowy zgodnie z ww. uchwałami Wspólnoty, zostały zaliczone jako należności wpłacone za przyłączenie powierzchni wspólnej do lokalu nr (...) przez M. G.. ( uchwała, k. 35).

W dniu 8 maja 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 7/2013 w sprawie wynajmu pomieszczeń wspólnych w budynku przy ul. (...) oraz ustalenia stawki czynszu za wynajmowane powierzchnie. Zgodnie z powyższą uchwałą Wspólnota przekazała M. G. do podpisania umowy najmu zajmowanego przez nią pomieszczenia strychowego. Nadto w dniu 29 kwietnia 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa wystawiła M. G. notę obciążeniową na kwotę 3.747,60 zł za bezumowne korzystanie z pomieszczenia strychowego na klatce nr 1 stanowiącego część wspólną nieruchomości przy ul. (...) w W.. ( uchwała k. 89, projekt umowy najmu z załącznikiem k. 90-92, projekt umowy najmu k. 94-96, nota księgowa k. 97).

W piśmie z 6 czerwca 2014 r. M. G. poinformowała ww. Wspólnotę Mieszkaniową, że nie podejmuje prac mających na celu adaptację poddasza na cele mieszkaniowe wyłącznie z winy Wspólnoty. Powódka zaprzeczyła, aby w sposób bezumowny korzystała z pomieszczenia strychowego na klatce nr 1 i wyraziła wolę realizacji ustalonych wcześniej prac adaptacyjnych w celu przyłączenia pomieszczenia strychowego do lokalu nr (...). ( pismo powódki, k. 112-113).

W skierowanym do powódki piśmie sporządzonym w dniu 2 lipca 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła, że na podstawie § 11 ust. 1 pkt a łączącej strony umowy użyczenia o nr 4/ (...)/99 oraz art. 394 § 1 k.c. odstępuje od ww. umowy w zakresie dotyczącym pomieszczenia strychowego oraz części klatki schodowej. Powyższe pismo zostało doręczone pełnomocnikowi powódki w dniu 7 lipca 2015 r. ( pismo, k. 39-40, zpo k. 41-42).

W skierowanym do Wspólnoty Mieszkaniowej piśmie sporządzonym 1 lipca 2015 r. powódka oświadczyła, że odstępuje od ww. umowy użyczenia. Następnie pismem z lipca 2015 r. M. G. zwróciła się do Wspólnoty Mieszkaniowej z prośbą o zawarcie umowy najmu pomieszczenia pralni o powierzchni 22,14 m ², w celu uregulowania kwestii dalszego korzystania przez powódkę z ww. pomieszczenia. ( przesłuchanie pozwanej w charakterze strony - zapis na nośniku cd k. 137).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przytoczonych w jego opisie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, uznając je za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Żadna ze stron nie zakwestionowała prawdziwości i autentyczności treści powyższych dokumentów. Za podstawę przedstawionych powyżej ustaleń faktycznych Sąd przyjął również wiarygodne zeznania pozwanej przesłuchanej w charakterze strony.

Sąd oddalił wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z oględzin oraz oddalił wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka P. J. na okoliczność umieszczenia liczników wody przynależnych do lokalu mieszkalnego nr (...) w pomieszczeniu objętym pozwem. Okoliczności, na które zostały powołane ww. dowody, były bezsporne między stronami. Na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. powód przyznał, że nie kwestionuje faktu, że liczniki wody przynależne do lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. są zamontowane w pomieszczeniu objętym pozwem.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Pomiędzy stronami sporne było to, czy pozwanej przysługuje tytuł prawny do zajmowanego przez nią pomieszczenia użytkowego w postaci pomieszczenia pralni o powierzchni 22,14 m ² przy ul. (...) w W., która to kwestia determinowała rozstrzygnięcie zasadności żądania pozwu.

W niniejszej sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2015, poz. 1892 j.t.) - zwanej dalej „u.w.l.”. Na podstawie art. 1 ust. 2 u.w.l. w zakresie nieuregulowanym tą ustawą stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisem art. 209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej (np. obrona konieczna, dozwolona samopomoc), czynności prawnej (np. zawarcie ugody), a przede wszystkim czynności procesowej (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym, wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia) ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 30.10.2013 r., (...)). W związku z powyższym należy uznać, iż powód będący również współwłaścicielem i zarządcą przedmiotowej nieruchomości był uprawniony do wystąpienia z powództwem w tej sprawie.

Podstawę prawną powództwa eksmisyjnego stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przepis art. 12 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tyko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1.08.2012r., V ACa 288/12).

Sporne pomieszczenie stanowi część wspólną wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W.. Tymczasem bezspornym pomiędzy stronami pozostaje, że pozwana jest właścicielem lokalu nr (...), położonego w tym budynku. Wielkość udziału pozwanej w ww. nieruchomości wspólnej wynosi (...) części. Pomieszczenie objęte pozwem stanowi zatem część wspólną, z której pozwana ma prawo korzystać. Nadto, zgodnie z wyrażonym w orzecznictwie poglądem, który Sąd Rejonowy podziela, przed zniesieniem współwłasności powództwo o eksmisję współwłaściciela nie jest dopuszczalne ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 7.02.2003 r. III CKN 1386/00, Lex nr 77082).

Powód zarzucił pozwanej, że korzysta ona ze spornego pomieszczenia z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie ulega jednak wątpliwości, że pozwana posiada tytuł prawny do współkorzystania ww. pomieszczenia, jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej. Powód nie przedstawił przy tym żadnego dowodu na to, że pozwana korzysta z ww. pomieszczenia z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Mając zaś na względzie, że pozwana powyższej okoliczności zaprzeczyła, na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia ww. faktu, zgodnie z przepisem art. 6 k.c.

Powód nie udowodnił także, ażeby współwłaściciele nieruchomości wspólnej dokonali takiego jej podziału do użytkowania (art. 206 k.c.), według którego pozwana nie miałaby prawa zajmować objętego pozwem pomieszczenia. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że brak podstaw do domagania się przez powoda wydania mu przez pozwaną ww. części nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że uprawnienie pozwanej do korzystania z ww. pomieszczenia w sposób dorozumiany potwierdził sam powód, umieszczając tam liczniki wody przynależne do lokalu pozwanej. Do dnia zamknięcia rozprawy w tej sprawie powód nie przeniósł ww. liczników w inne miejsce, tolerując tym samym status quo.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że pomiędzy pozwanej przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do zajmowania objętego pozwem pomieszczenia, co w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c. stanowi negatywną przesłankę dla uwzględnienia powództwa.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przywołanych przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pozwanej.

Dnia 13 czerwca 2016 roku.