Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 czerwca 2017 roku

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR Wojciech Zatorski

Protokolant Natalia Całka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 czerwca 2017 roku w Ś.

sprawy z powództwa J. B. i M. B.

przeciwko (...) Spółka Akcyjna w Ś.

o zapłatę

I.  powództwo oddala w całości;

II.  nie obciąża powodów obowiązkiem zwrotu pozwanej kosztów procesu.

Sygn. akt I C 316/17

UZASADNIENIE

Powodowie domagali się zapłaty od (...) S.A. w Ś. kwoty 44.003,40 zł z odsetkami ustawowymi, a także obciążenia pozwanej kosztami procesu. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że 26.03.2015r. zawarli z pozwaną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której określono cenę kupna i sposób zapłaty w ten sposób, że powodowie zobowiązali się do zapłaty w terminach: 30.03.2015- 5.000 zł, 20.04.2015 – 10.000 zł, 7 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej – pozostałość ceny; powodowie wpłacali pozwanej zaliczki w terminach określonych w w/w umowie, a pozwana po otrzymaniu wpłat wystawiała faktury; oprócz w/w należności powodowie przelali na rzecz pozwanej 29.003,40 zł tytułem zaliczek na remont lokalu, który chcieli nabyć; umowa przyrzeczona miała być zawarta do 30.09.2015r., powodowie w sierpniu 2016r. odstąpili od umowy i poprosili pozwaną o zwrot zaliczek, na co ta nie odpowiedziała; następnie powodowie wezwali pozwaną do zwrotu kwoty 44.003,40 zł, jednak pozwana nie zapłaciła dochodzonej należności (k.3-4).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględniono żądanie pozwu w całości (k. 38).

W sprzeciwie od w/w nakazu pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości na koszt powodów (k. 44). Zarzuciła, że stosownie do umowy przedwstępnej powodowie zapłacili zadatek: w kwocie 5000 zł – zgodnie z terminem ustalonym dla tej wpłaty, a także 10.000 zł – z przekroczeniem terminu ustalonego dla tej wpłaty; ponadto z uwagi na stan lokalu strony ustnie uzgodniły wykonanie remontu tego lokalu, by powodowie mogli go otrzymać w stanie lepszym, niż deweloperski, a w związku z tym na remont, który pozwana wykonała, powodowie wpłacili 2 zaliczki w kwotach: 6.002,40 zł i 23.001,40 zł; pozwana była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak powódka zwróciła się z prośbą o odstąpienie od umowy i zwrot zaliczek na remont w kwocie 29.003,40 zł (gdyż nie ma kupca na swój lokal), po czym powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 44.003,40 zł z tytułu zadatku na poczet ceny kupna i zaliczek na remont; powodowie nie wpłacili zatem pozwanej zaliczek, lecz zadatek, co wynika z faktur Vat, a czego przeciwnik nie podnosił aż do niniejszego procesu; o odstąpieniu od umowy przedwstępnej poinformowali pozwaną nie powodowie, lecz sama powódka, a ponadto wbrew twierdzeniom pozwu pozwana odpowiedziała na pismo powódki (k. 45-47).

Sąd ustalił:

Przedwstępną umową sprzedaży z 26.03.2015r. zawartą w formie aktu notarialnego pozwana zobowiązała się sprzedać powodom w terminie do 30.09.2015r. należący do niej lokal użytkowy 2B o pow. 52,76 m2, z budynku przy ul. (...) w Ś., w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem hipoteki umownej na rzecz (...) Banku Spółdzielczego, wpisanej w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej przez SR w Świdnicy dla tej nieruchomości celem zabezpieczenia kredytów i świadczeń ubocznych, wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działek, na których jest posadowiony.

Cenę nieruchomości ustalono na kwotę 151.000 zł, płatną w ten sposób, że powodowie zapłacą pozwanej w terminach: do 30.03.2015r. - 5.000 zł, do 20.04.2015r. – 10.000 zł, a w terminie 7 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej – pozostałość ceny.

Pozwana wystawiła powodom faktury z tytułu zadatku „zgodnie z aktem notarialnym B2” na kwotę 5.000 zł z 27.03.2015r. (nr (...)) i na kwotę 10.000 zł z 30.04.2015r. (nr (...)), które powodowie zapłacili.

Dowód:

- umowa sprzedaży – k. 5-9

- faktury – k. 10-11.

Ponadto strony umówiły się ustnie na remont tego lokalu, który wykonać miała pozwana, a także zaliczkowe finansowanie remontu przez powodów. Lokal był w stanie umożliwiającym jego użytkowanie, jednak wcześniej był zalany. Lokal został odmalowany, wstawiono drzwi wewnętrzne i wykonano sufit podwieszany. Remont wykonał przedsiębiorca prowadzący prace remontowe dla pozwanej. Obecnie, od IX 2016r. lokal jest użytkowany, natomiast od VI 2015r. stał pusty.

Z tytułu wykonywanego remontu pozwana wystawiła powodom faktury: z 26.03.2015r. (nr (...)) na kwotę 23.001 zł i z 01.04.2015r. (nr 2015/04/001) na kwotę 6.002,40 zł, które powodowie zapłacili.

Dowód:

- faktury – k. 12-13,

- zeznania pozwanej – k. 90 (88).

W/w płatności powodowie dokonali przelewami z: 27.03.2015r. na kwotę 28.001 zł –z tytułem płatności (...) akt notarialny 1sza wpłata oraz z 22.04.2015r. na kwotę 16.002,40 zł –z tytułem płatności 2015/04/001 akt notarialny 2 ga wpłata .

Dowód:

- przelewy – k. 65-66.

Przed decyzją o zakupie lokalu od pozwanej i przed podpisaniem umowy przedwstępnej powódka prowadziła korespondencję mailową z prezesem zarządu pozwanej. Została wówczas poinformowana o cenie lokalu ok. 135.000, a także o kosztach adaptacji ok. 35.000, na osobnej fakturze vat – za biuro wykończone w 100%, o pow. ok. 52 m, tj. ze wspólną kuchnią i łazienką, a ponadto o zbliżonych zasadach i kosztach kupna biura o pow. 53, użytkowanego wówczas przez pozwaną. W dalszej korespondencji powódka uzgadniała konkretny lokal i datę transakcji, wskazując że zależy jej na lokalu zajmowanym przez pozwaną, który miał być zajęty do końca roku, a prezes pozwanej podał, że „ciężko będzie się z niego wynieść” .

Dowód:

- korespondencja mailowa – k. 61-64.

Pismem z daty 23.08.2016r. powódka zwróciła się do pozwanej z prośbą o odstąpienie od umowy przedwstępnej i zwrot zaliczek wpłaconych na remont w kwotach: 23.001 zł i 6.002,40 zł, wyjaśniając przy tym, że wszystkie osoby zainteresowane kupnem jej lokalu zrezygnowały z zakupu z uwagi na nieotrzymanie kredytu bankowego, co zmusza powódkę do rezygnacji z transakcji, zatem jakkolwiek zdaje sobie sprawę, iż nie odzyska zadatku, prosi o zwrot zaliczek na remont.

Następnie powodowie pismem z daty 22.09.2016r. wezwali pozwana do zapłaty kwoty 44.003,40 zł z tytułu faktur na kwoty: 6.002,40 zł, 23.001 zł, 5.000 zł i 23.001 zł.

W odpowiedzi pozwana pismem z 27.09.2016r. odmówiła zwrotu kwot 5.000 zł i 10.000 zł wskazując, że dotyczą zadatku, co potwierdziła sama powódka w piśmie z 23.08.2016r., a także zwrotu zaliczek remontowych, wskazując na ich wykorzystanie zgodnie z ustaleniami stron, tj. na remont lokalu stosownie do oczekiwań powodów. Ponadto wskazała, że brak podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej, gdyż ta nie przewidywała wskazanej przez powódkę przyczyny w postaci sprzedaży jej lokalu, a nie zaszły żadne inne przesłanki odstąpienia od umowy. Zaznaczyła też, że pozwana ponosi straty z tytułu odsetek od kredytu, jak też kosztów remontu, których powodowie nie pokryli w całości, a także kosztów remontu polegającego na dostosowaniu lokalu do wynajmu.

Dowód:

- pismo powódki – k. 14,

- wezwanie do zapłaty – k. 15,

- pismo pozwanej – k. 51.

Wnioskiem z daty 27.09.2016r. (w SR 29.09.2016r.) pozwana zawezwała powodów do próby ugodowej o zapłatę 40.303,33 zł z odsetkami z tytułu naprawienia szkody wskutek niezawarcia przez powodów z pozwaną umowy sprzedaży w/w lokalu. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że strony łączyła umowa przedwstępna, do zawarcia której nie doszło; lokal był w trakcie remontu i strony umówiły się o zaliczki na jego wykonanie, zatem powodowie płacili pozwanej zaliczki z tego tytułu; remont kosztował 45.000 zł a różnicy powodowie nie zapłacili; po wykonaniu remontu i gotowości pozwanej do sprzedaży powodowie uchylili się od zawarcia umowy przyrzeczonej; pozwana ponosi koszty odsetek od kredytu, a z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej jej strata wynosi 18.303,33 zł; ponadto strata pozwanej z tytułu remontu, w części nieopłaconej przez powodów, wynosi 16.000 zł, zaś strata z tytułu wykonanego przez pozwaną remontu dostosowującego lokal pod wynajem wynosi 6.000 zł.

Na potwierdzenie powyższego pozwana przedłożyła do w.w wniosku faktury na kwoty: 6.002,40 zł, 23.001 zł, 5.000 zł i 10.000 zł, pismo po1)ódki z 23.08.2016r. i aneks do umowy kredytu inwestycyjnego.

Dowód:

- w aktach I co 1757/16, wniosek z załącznikami – k. 2-24.

Sąd zważył.

Powództwo jest niezasadne.

Strony zawarły umowę przedwstępną, mocą której powodowie zobowiązali się do zapłaty pozwanej m.in. kwot 5.000 zł i 10.000 zł, co uczynili, (co jest poza sporem).

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Z powyższego wynika, że przy niewykonaniu umowy przedwstępnej regułą jest zachowanie zadatku przez stronę, która go otrzymała lub możliwość żądania podwójnej jego wysokości przez stronę wręczającą, a regulacje odmienne wymagają wskazania zastrzeżenia w umowie lub wykazania zwyczaju w w/w zakresie, jednak podstawowe znaczenia ma to, czy istotnie chodzi o zadatek. Umowa przedwstępna nie wskazuje rodzaju należności przypadających pozwanej od powodów w kwotach 5.000 zł 10.000 zł, a w szczególności nie mówi, czy chodzi o zaliczkę, czy też zadatek. Na zadatek wskazują faktury wystawione przez pozwaną (k. 10-11), a także pismo powódki, która sama wskazała na ten rodzaj należności i podała, że wie, iż zadatku pozwana jej nie zwróci (k. 14). Dodać należy, iż przed wszczęciem procesu powodowie nie kwestionowali takiego rodzaju należności, w szczególności nie podważali tytułu płatności, jaki wskazywała pozwana w fakturach, ani znaczenia tego zapisu; przeciwnie - w/w pismo powódki wskazuje właśnie na zadatek. Powodowie nie zaprzeczyli także pismu pozwanej z 27.09.2016r. (k. 51o.), a w szczególności temu, że chodzi o zadatek.

Reasumując, twierdzenia pozwanej potwierdzają faktury oraz pismo z 23.08.2015r. Same faktury nie mogłyby rozstrzygać ewentualnych wątpliwości w tym zakresie, jednak treść pisma powódki i okoliczność nienegowania tej kwestii aż do procesu upoważniają łącznie do przyjęcia, że chodziło o zadatek. Z tych przyczyn, z mocy art. 394 § 1 k.c. pozwana uprawniona była do zatrzymania zapłaconego jej przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatku.

Za chybione sąd uznaje również twierdzenia powodów co do należności za remont, co skutkuje oddaleniem ich żądania również w tym zakresie.

Jeżeli powodowie twierdzą, że wpłacając należności opisane przez pozwaną jako zaliczki na remont świadczyli bez podstawy prawnej, gdyż remont był zbędny lub nie został wykonany, zatem podstawa, na którą wskazuje pozwana jest wadliwa, powinni to wykazać, czego zaniechali (art. 6 k.c.).

Pozwana tymczasem twierdzi, że remont wykonywała i czyniła to na zlecenie powodów, zatem był on uzgodniony, a ponadto, że remont wykonała i opłaciła (zresztą w kwocie wyższej, niż zaliczki powodów), wskazując przy tym zakres remontu i jego koszt, a na potwierdzenie swych twierdzeń powołuje dokumenty w postaci faktur, których treść wskazuje na płatność zaliczek właśnie z tytułu remontu biura B2, które powodowie zapłacili.

Brak przy tym racjonalnych podstaw do przyjęcia, że opłacając faktury wystawione przez pozwaną powodowie płacili wyłącznie zaliczki na nieruchomość, nie zaś zadatek za nieruchomość i zaliczki na remont (jak wskazują faktury), gdyż tak oczekiwała pozwana, bowiem z uwagi na kredyt, jaki zaciągnęła było to dla niej korzystniejsze, zatem „remont” był fikcją (jak twierdzą powodowie - k. 87). Taka teza nie ma oparcia nie tylko w umowie ale także w przedłożonych przez powodów dokumentach, a ponadto, gdyby ją hipotetycznie przyjąć, wskazana zależność nie łączy się ani z terminem faktur i wpłat, ani z jakąkolwiek sytuacją objętą umowa przedwstępną. Jakkolwiek prawdą jest, że powodowie „połączyli” w przelewach kwoty z faktur na 5.000 zł i 23.001 (k. 65), a także z faktur na 10.000 zł i 6.002,40 (k. 66), jednakże zauważyć należy, iż pozwana wystawiała powodom różne faktury na należności remontowe i zadatkowe, oznaczając je różnymi datami, numerami i tytułami płatności (k. 10-13 i 65-66), zaś powodowie wystawienia faktur po dokonaniu zapłaty (k. 87) nie wykazali, zwłaszcza wobec dat na k. 12 i 65 oraz k. 13 i 66.

Dodać należy, że kwestie remontowe i objęcie ich odrębną fakturą vat wynikały z korespondencji mailowej stron, w której pozwana wskazała na to przy lokalu o pow. 52 m oraz podobne zasady co do lokalu, gdzie miała biuro (k. 61).

Zważywszy nadto na datę w/w korespondencji (II 2015) i okres próby ugodowej (IX-XII 2016), a ponadto na twierdzenia pozwanej co do zakresu adaptacji lokalu, nie ma tu sprzeczności co do remontowania lokalu, który pozwana w dacie korespondencji mailowej użytkowała i którego nie była skłonna udostępnić nawet do końca roku.

Ponadto wbrew zarzutom powodów pozwana wskazała we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej na remont i straty z tego tytułu oraz straty z racji odsetek kredytowych.

Na zakończenie tej części rozważań przypomnienia wymaga treść i ocena pisma powódki na k. 14, w którym sama przyznała, że wpłacała zaliczki na remont, czego w żaden sposób nie kwestionowała aż do niniejszego procesu.

Reasumując, również te żądania powodów na podstawie art. 6 k.c. podlegają oddaleniu.

Orzekając o kosztach procesu (pkt II wyroku) sąd uznał, że zachodzi szczególny przypadek, o jakim mowa w art. 102 k.p.c. Wynik sprawy w znacznej części zależy od oceny sądu, zaś pozwana niewątpliwie osiągnęła istotną korzyść z zadatku wpłaconego przez powodów, który zatrzymała, sama natomiast nie podjęła dalszych kroków, poza próbą ugodową, w kierunku odzyskania od powodów należności zgłaszanych przy wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Koszty poniesione przez pozwaną w niniejszej sprawie, na które składa się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej, należy zatem potraktować jako element konieczny dbałości o własne interesy podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na dużą skalę, i nie obciążać powodów tymi kosztami.

Na oryginale właściwe podpisy

zgodność odpisu z oryginałem

stwierdza z up. Kierownika

I Wydziału Cywilnego

Sądu Rejonowego w Świdnicy

Sekretarz Sądowy

mgr N. C.