Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 kwietnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2017 r. w Piszu

sprawy z powództwa L. C. i I. C.

przeciwko Z. W.

o ustalenie wysokości czynszu za dzierżawę

o r z e k a :

oddala powództwo.

Sygn. akt C 40/17

UZASADNIENIE

Powodowie I. C. i L. C. wystąpili z pozwem o oznaczenie wysokości czynszu za dzierżawę gruntu o powierzchni 114 m ², stanowiącego część działki gruntu nr (...), położonej w O. przy ul. (...), w wysokości 350 zł miesięcznie, płatnego do 10-go każdego miesiąca począwszy od stycznia 2017r.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, że w dniu 15.07.2016r. nabyli od J. F., M. F. i S. H. prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O. wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym ½ część w nieruchomości wspólnej tj. współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem na działce nr (...). W konsekwencji weszli jako wydzierżawiający w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy dotyczącej części nieruchomości wspólnej o powierzchni 114 m ², zawartej z pozwanym Z. W. przez J. F., M. F., S. H. i C. N.. Powodowie stwierdzili, iż czynsz określony w umowie dzierżawy w sposób rażący nie rekompensuje im jako współwłaścicielom gruntu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przynależnej do ich lokalu - zgodnie z podziałem do faktycznego użytkowania. Wskazali, iż pozwany nabył w roku 2002r drewniany budynek użytkowy posadowiony na przedmiotowej działce gruntu, w którym prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii, nadto zdaniem powodów pozwany w rzeczywistości używa gruntu o powierzchni przekraczającej 114 m ².

Na rozprawie pełnomocnik powoda doprecyzował, iż wnosi o ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i oświadczył, iż prowadzony przez niego punkt gastronomiczny działa tylko w sezonie letnim i nie przynosi nadmiernych korzyści. Podniósł też, iż powodowi wiedzieli o umowie dzierżawy, gdy kupowali przedmiotowy lokal mieszkalny.

Sąd ustalił, co następuje.

Działka gruntu oznaczona numerem geodezyjnym (...), położona w O. przy ul. (...), zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr (...), w którym wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne.

Współwłaścicielami opisanej wyżej nieruchomości i jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych są obecnie:

- L. C. i I. C. we wspólności majątkowej małżeńskiej w udziale 50/100 jako właściciele lokalu mieszkalnego nr (...),

- C. N. w udziale 50/100 jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...).

( okoliczności bezsporne wynikające z treści umowy sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 15.07.2016r., umowy dzierżawy z dnia 30.12.2002r.)

W dniu 30.12.2002r. wszyscy ówcześni współwłaściciele nieruchomości wspólnej nr (...) położonej w O. tj: J. F., M. F., S. F. i C. N. zawarli ze Z. W. umowę dzierżawy części działki gruntu nr (...) o powierzchni 114 m ², na okres 20 lat, do celów gospodarczych tj. prowadzenia działalności gastronomicznej. Ustalono opłatę dzierżawną w kwocie stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości za dzierżawiony areał, płatną do 31 marca każdego roku. Nadto J. F., M. F. i S. F. sprzedali Z. W. prawo własności drewnianego budynku użytkowego, posadowionego na działce nr (...), wykorzystywanego do działalności gastronomicznej za kwotę 5000 zł.

W dniu 15.07.2016r. I. C. i L. C. we wspólności ustawowej nabyli od J. F., M. F. i S. H. (uprzednio F.) prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O., wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 50/100 część w nieruchomości wspólnej tj. działce gruntu nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

( okoliczności bezsporne wynikające z treści umowy sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 15.07.2016r., umowy dzierżawy z dnia 30.12.2002r.)

Sąd zważył, co następuje.

Powodowie są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w 50/100 części. W budynku wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne.

Zgodnie z art. 3 Ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994r. (Dz. U. z 2015r., poz. 1892) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Art. 6 w/w ustawy stanowi, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19).

Ustalenie należnego wspólnocie czynszu dzierżawnego na drodze sądowej jest w ocenie Sądu czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Zauważyć należy, iż współwłaściciele zawarli umowę dzierżawy w formie aktu notarialnego, wnosząc o ujawnienie w księdze wieczystej, iż przedmiotowa umowa została zawarta. Umowa dzierżawy zawarta na tak długi okres (20 lat), wraz z jej ustaleniami odnośnie wysokości czynszu dzierżawnego, z całą pewnością jest czynnikiem wpływającym na prawo własności i jego wartość oraz sposób faktycznego korzystania z tego prawa.

Zgodnie z art. 199 kc do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż pozew o ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego powinien być wniesiony przez wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego gruntu - czyli wszystkich członków wspólnoty. W braku porozumienia między członkami wspólnoty powodowie mogą żądać w postępowaniu nieprocesowym, aby sąd rozstrzygnął, czy wniesienie przedmiotowego powództwa leży w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Z uwagi na fakt, iż pozew wnieśli członkowie wspólnoty mający 50/100 udziału w nieruchomości wspólnej, Sąd z uwagi na brak legitymacji czynnej powództwo oddalił.

Na marginesie rozważań zauważyć należy, iż do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 kc), co w niniejszym przypadku również nie miało miejsca.