Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III K 1/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2016 r.

Sąd Okręgowy w Białymstoku w III Wydziale Karnym w składzie:

Przewodniczący SSO Szczęsny Szymański

Protokolant Monika Krajewska

w obecności Prokuratora Dawida Roszkowskiego

po rozpoznaniu na rozprawie głównej w dniach 10 kwietnia 2014 r., 8 maja 2014 r., 9 maja 2014 r., 2 czerwca 2014 r., 21 lipca 2014 r., 9 września 2014 r., 4 listopada 2014 r., 5 grudnia 2014 r., 27 stycznia 2015 r., 4 marca 2015 r., 25 kwietnia 2015 r., 25 maja 2015 r., 23 czerwca 2015 r., 18 września 2015 r., 23 października 2015 r., 29 października 2015 r., 6 maja 2016 r., 13 czerwca 2016 r. i 3 października 2016 r.,

sprawy

E. A. (1) , z domu J., córka S. i E. z domu S., urodzona (...) w B.,

oskarżonej o to, że:

I. w dniu 19 stycznia 2011 roku w B., w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, w oszacowaniu nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta B., będąc z tytułu otrzymanego zlecenia oraz z uwagi na posiadane uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, osobą upoważnioną do sporządzania tego rodzaju operatu szacunkowego, w dokumencie tym poświadczyła nieprawdę, co do okoliczności mających znaczenie prawne:

-: stwierdzając nieprawidłową powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego, poprzez doliczenie powierzchni użytkowej budynku garażu o prostej drewnianej konstrukcji do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego,
-: określając wartość części zabudowanej budynkiem handlowo usługowym poprzez przyjęcie procedury prowadzącej do określenia wartości odtworzeniowej, pomimo uprzedniego przyjęcia rodzaju określanej wartości jako „wartość rynkową”,
-: określając wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 989 586,00 złotych i zawyżając w ten sposób tę wartość o kwotę 524 272,00 złotych,

czym doprowadziła Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie 667 422 złotych, w związku z zamianą przedmiotowej nieruchomości na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) o wartości 297 987,00 złotych

tj. o czyn z art. 271§1 i 3 k.k.

I. J. (1) , z domu G., córki J. i J. z domu M., urodzonej (...) w B.

oskarżonej o to, że:

II. w okresie czasu od 16 września 2010 roku do 19 stycznia 2011 roku w B., będąc funkcjonariuszem publicznym, co wynikało z zatrudnienia w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B., w związku z procedurą zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B., nie dopełniła swoich obowiązków służbowych w ten sposób, że będąc zobowiązaną do skompletowania całości dokumentacji, dotyczącej wskazanych nieruchomości podlegającej zamianie, wraz z wymaganymi opiniami, a następnie przeanalizowania stanu prawnego wskazanych nieruchomości, nie dostarczyła wyznaczonemu przez Prezydenta Miasta B. rzeczoznawcy, który sporządzał operat szacunkowy w/wymienionych nieruchomości, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji o pozwolenie na budowę z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...)-1/98, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...), oraz dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...), na podstawie których wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...), w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, tym samym powodując wydanie operatu szacunkowego niezgodnego ze stanem faktycznym i prawnym, czym działała na szkodę interesu publicznego, doprowadzając swoim zachowaniem do szkody w wysokości 667 422 złotych, na rzecz Gminy B.

tj. o czyn z art. 231§1 k.k.

M. K. , córki K. i P. z domu S., urodzonej (...) w B.

oskarżonej o to, że:

III. w dniu 11 marca 2011 roku w B., działając wspólnie i w porozumieniu z mężem A. K. (1), w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadziła Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w łącznej kwocie 667 422 złotych, za pomocą wyzyskania błędu, polegającego na zaistniałej rozbieżności między obiektywną rzeczywistością, a wyobrażeniem o niej pokrzywdzonej, stanowiącej efekt niedopełnienia obowiązków przez funkcjonariusza publicznego zatrudnionego w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B., o którym to niedopełnieniu M. K., jako strona postępowania administracyjnego zakończonego decyzją z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...)-1/98, decyzją z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...), oraz decyzją z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...) wiedziała, a na podstawie których to decyzji wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...), w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, w związku z czym nie była legitymowana do domagania się od Gminy B. w ramach operatu szacunkowego kwot wynikających z realizacji zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność małżeństwa K., na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B., obejmując to swoją świadomością i zamiarem bezpośrednim, iż wyzyskuje opisane błędne przeświadczenie Gminy B. o istniejącym stanie faktycznym i prawnym, a także fakt, iż w ten sposób doprowadza ją do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem o znacznej wartości, doprowadziła do sporządzenia aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11.03.2011r., czym wyrządziła szkodę w kwocie 667 422 złotych na rzecz Gminy B.

tj. o czyn z art. 286§1 k.k. w zw. z art. 294§1 k.k.

A. K. (1) , syna B. i T. z domu F., urodzonego (...) w B.

oskarżonego, o to, że:

IV. w dniu 11 marca 2011 roku w B., działając wspólnie i w porozumieniu z żoną M. K., w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadził Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w łącznej kwocie 667 422 złotych, za pomocą wyzyskania błędu, polegającego na zaistniałej rozbieżności między obiektywną rzeczywistością, a wyobrażeniem o niej pokrzywdzonej, stanowiącej efekt niedopełnienia obowiązków przez funkcjonariusza publicznego zatrudnionego w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B., o którym to niedopełnieniu A. K. (1), jako strona postępowania administracyjnego zakończonego decyzją z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...)-1/98, decyzją z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...), oraz decyzją z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...) wiedział, a na podstawie których to decyzji wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...), w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, w związku z czym nie był legitymowany do domagania się od Gminy B. w ramach operatu szacunkowego kwot wynikających z realizacji zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność małżeństwa K., na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B., obejmując to swoją świadomością i zamiarem bezpośrednim, iż wyzyskuje opisane błędne przeświadczenie Gminy B. o istniejącym stanie faktycznym i prawnym, a także fakt, iż w ten sposób doprowadza ją do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem o znacznej wartości, doprowadził do sporządzenia aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11.03.2011r., czym wyrządził szkodę w kwocie 667 422 złotych na rzecz Gminy B.

tj. o czyn z art. 286§1 k.k. w zw. z art. 294§1 k.k.

1. W ramach czynu z pkt. I oskarżoną E. A. (1) uznaje za winną tego, że w dniu 19 stycznia 2011 roku w B., będąc z uwagi na posiadane uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz z tytułu otrzymanego zlecenia osobą uprawnioną do sporządzania operatu szacunkowego o wartości nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści majątkowej przez małżonków M. K. i A. K. (1), w oszacowaniu nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta B., poświadczyła nieprawdę, co do okoliczności mających znaczenie prawne i jednocześnie wiedząc, że sporządzany przez nią operat szacunkowy będzie stanowił podstawę do ustalenia ceny nieruchomości stanowiącej przedmiot zamiany ułatwiła małżonkom M. K. i A. K. (1) dokonanie przestępstwa oszustwa polegającego na doprowadzeniu do niekorzystnego rozporządzenia mieniem Gminy B. poprzez zawarcie umowy zamiany nieruchomości, w ten sposób, że:

-: niezgodnie z prawdą scharakteryzowała sąsiedztwo opisywanej nieruchomości twierdząc, że stanowiły je działki zabudowane domami jednorodzinnymi, i jednocześnie zatajając, że nieruchomość była położna w sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...), a budynek mieszkalny znajdował się na granicy pasa drogowego,
-: niewłaściwie dokonała podziału funkcjonalnego wycenianej nieruchomości, niezgodnie z prawdą stwierdzając, że działki o numerach (...) mogą funkcjonować odrębnie, w sytuacji gdy znaczna część działki o numerze (...) zabudowana budynkiem handlowo-usługowym była funkcjonalnie związana z działką o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem, dwukrotnie uwzględniając wartość jej gruntu,
-: niezgodnie z prawdą opisała budynek mieszkalny znajdujący się na opisywanej nieruchomości zatajając, że został on wzniesiony w 1915 r. oraz zatajając datę dokonania dobudowy i modernizacji starszej części budynku,
-: zataiła, że konstrukcja zasadniczej bryły budynku była drewniana i z uwagi na wiek silnie zużyta technicznie,
-: nieprawidłowo określiła powierzchnię budynku mieszkalnego doliczając do niej powierzchnię użytkową wolnostojącego garażu o konstrukcji drewnianej i zawyżając ją w ten sposób o 35,10 m²,
-: niezgodnie z prawdą opisała budynek mieszkalny wskazując, że posiada on stropy żelbetowe nad piwnicą i parterem, podczas gdy budynek ten nie był podpiwniczony, zaś stropy nad zasadniczą bryłą budynku były drewniane,
-: opisała jako podobne trzy nieruchomości zabudowane budynkami wzniesionymi w latach 2008, 2003 i 2006 w nowoczesnej technologii, podczas gdy zasadnicza bryła budynku znajdującego się na nieruchomości wycenianej została zbudowana i zmodernizowana w innej znacznie gorszej technologii, a ponadto nie dokonała korekty ceny z uwagi na różnice stanu technicznego nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych,
-: dokonała wyceny działki zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym metodą odtworzeniową pomijając zużycie budynku, po czym wbrew obowiązującym przepisom dodała jej wartość do wartości działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którego wartość określiła metodą porównywania parami, po czym sumę tych wartości nazwała wartością rynkową,
-: nie zawarła w operacie szacunkowym analizy rynku i niewłaściwie oceniła niektóre cechy rynkowe w tym powierzchnię i stan zagospodarowania działki bezpodstawnie powiększając jednostkowe ceny transakcyjne

i w konsekwencji określiła wartość szacowanej nieruchomości na kwotę 989 586 złotych zawyżając w ten sposób wartość wycenianej nieruchomości o kwotę 335 876 złotych,

tj. czynu z art. 271 § 3 k.k. w zb. z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. i za to na podstawie art. 271 § 3 k.k. w zb. z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. w brzmieniu obowiązującym w okresie od 2 stycznia 2011 r. do 2 lutego 2011 r. w zw. z art. 4 § 1 k.k. skazuje ją, zaś na podstawie art. 19 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 11 3 k.k. w zw. z art. 33 § 2 k.k. wymierza jej karę 1 (jednego) roku i 8 (ośmiu) miesięcy pozbawienia wolności i 160 (stu sześćdziesięciu) stawek dziennych grzywny, ustalając, że wysokość jednej stawki dziennej jest równa kwocie 100 (stu) złotych.

2. Na podstawie art. 69 § 1 i 2 k.k. i art. 70 § 1 pkt. 1 k.k. wykonanie kary pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonej E. A. (1) warunkowo zawiesza na okres próby wynoszący 3 (trzy) lata.

3. W ramach czynów opisanych w pkt. III i IV oskarżonych M. K. i A. K. (1) uznaje za winnych tego, że w dniu 11 marca 2011 roku w B., działając wspólnie i w porozumieniu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadzili Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w kwocie 335 876 złotych, w ten sposób, że wiedząc o tym, że sporządzony przez E. A. (1) operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przy ulicy (...) i jednocześnie stanowiący podstawę postanowień umowy zamiany nieruchomości zawiera sprzeczny z prawdą opis tej nieruchomości pomijający jej położenie w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...), niezgodnie z prawdą opisujący budynek mieszkalny położony na tej nieruchomości pomijając jego wiek i drewnianą konstrukcję zasadniczej bryły budynku oraz zawierający wskazanie że jest on podpiwniczony i posiada żelbetowe stropy, a także wskazujący na to, że powierzchnia budynku mieszkalnego jest wyższa o 35 m² niż powierzchnia rzeczywista i w konsekwencji wyżej wymieniony, sporządzony w sposób nierzetelny operat szacunkowy wyceniający wartość tej nieruchomości na kwotę 989 586 złotych znacznie ją zawyża w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej, zawierając umowę zamiany nieruchomości w formie aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11 marca 2011r. wyzyskali błąd działającego w imieniu Gminy B. Prezydenta Miasta B. T. T. polegający na nieświadomości, że wartość nieruchomości nabywanej przez Gminę B. od oskarżonych jest znacznie niższa od jej rzeczywistej wartości rynkowej, zawarli tę umowę, w wyniku której w zamian za nieruchomość położoną w B. przy ul. (...) o rzeczywistej wartości rynkowej 653710 złotych uzyskali nieruchomość położoną w B. przy ul. (...) o wartości rynkowej 297987 złotych oraz dopłatę w kwocie 691599 złotych, czym wyrządzili Gminie B. szkodę w wysokości 335 876 złotych,

tj. czynu z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. i za to na podstawie art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. w brzmieniu obowiązującym w okresie od 25 lutego 2011 r. do 21 marca 2011 r. w zw. z art. 4 § 1 k.k. skazuje ich, zaś na podstawie art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 33 § 2 k.k. wymierza im kary po 2 (dwa) lata pozbawienia wolności i po 330 (trzysta trzydzieści) stawek dziennych grzywny, ustalając, że wysokość jednej stawki dziennej jest równa kwocie 100 (stu) złotych.

4. Na podstawie art. 69 § 1 i 2 k.k. i art. 70 § 1 pkt. 1 k.k. wykonanie kar pozbawienia wolności orzeczonych wobec oskarżonych M. K. i A. K. (1) warunkowo zawiesza na okres próby wynoszący wobec każdego z oskarżonych po 3 (trzy) lata.

5. Na podstawie art. 46 § 1 k.k. za czyn przypisany oskarżonej E. A. (1) w pkt. 1. i za czyn przypisany oskarżonym M. K. i A. K. (1) w pkt. 3. orzeka obowiązek naprawienia szkody przez zapłatę solidarnie na rzecz Gminy B. kwoty 335 876 złotych (trzystu trzydziestu pięciu tysięcy ośmiuset siedemdziesięciu sześciu złotych).

6. Na podstawie art. 41 § 1 k.k. orzeka wobec oskarżonej E. A. (1) za czyn z pkt. 1. zakaz wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego na okres 4 (czterech) lat.

7. Oskarżoną I. J. (1) uniewinnia od popełnienia zarzucanego jej czynu opisanego w pkt. II.

8. Zasądza od oskarżonych na rzecz Skarbu Państwa tytułem opłat:

-: od oskarżonej E. A. (1) kwotę 3500 złotych,
-: od skarżonej M. K. kwotę 6900 złotych,
-: od oskarżonego A. K. (1) kwotę 6900 złotych

i obciąża wyżej wymienionych oskarżonych kosztami sądowymi w częściach równych.

9. W części związanej ze sprawą oskarżonej I. J. (1) kosztami procesu obciąża Skarb Państwa.

Sygn. akt III K 1/14

UZASADNIENIE

Wprowadzenie

W dniu 6 kwietnia 1998 r. A. K. (1) nabył od H. D. nieruchomość położoną przy ul. (...) składającą się z dwóch działek o numerach geodezyjnych (...) o powierzchni 701 m². A. K. (1) kupił tę nieruchomość do majątku stanowiącego ustawową wspólność małżeńską z żoną M. K.. Nieruchomość była zabudowana domem drewnianym i dwoma drewnianymi budynkami gospodarczymi. Dom mieszkalny znajdujący się na tej nieruchomości został wzniesiony w 1915 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy znajdowała w bezpośrednim sąsiedztwie skrzyżowania dwóch ruchliwych ulic – ul. (...). Ulica (...) w bezpośrednim sąsiedztwie tej nieruchomości stanowi część drogi krajowej nr (...). Dom znajdował się na granicy pasa drogowego.

Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była przeznaczona pod drogę. Plan pochodził z 1993 r. i w dacie transakcji utracił ważność.

Dowód: akt notarialny (k. 2983-2986), Pismo Urzędu Miejskiego w B. wraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – osiedle (...) (k. 3552-3573).

W chwili transakcji nieruchomość posiadała warunki zabudowy. Decyzją Prezydenta Miasta B. o numerze A. (...) z 20 czerwca 1997 r. ustalono warunki modernizacji budynku mieszkalnego polegającej na dobudowie tymczasowej łazienki, remoncie elewacji i wymianie pokrycia dachowego. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ta inwestycja była sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia planu dopuszczały jedynie remonty bieżące budynków przeznaczonych w chwili realizacji planowanej inwestycji do wyburzenia, dlatego dobudowa łazienki powinna być traktowana jako tymczasowa do chwili realizacji przedmiotowej inwestycji. Usunięcie dobudowy winno być dokonane na koszt inwestora bez odszkodowania.

Dowód: decyzja (k. 3520-3521)

Decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia 4 sierpnia 1998 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono małżonkom M. K. i A. K. (1) pozwolenia na budowę. W decyzji wskazano, że inwestycja ma charakter czasowy – do czasu realizacji nowego skrzyżowania ulicy (...) i ul. (...). Z chwilą realizacji projektowanej inwestycji drogowej budynek powinien być wykupiony bez zwrotu odszkodowania za poniesione nakłady związane z rozbudową oraz modernizacją.

Wkrótce po wydaniu tej decyzji małżonkowie K. przystąpili do modernizacji domu. 4 września 1998 r. funkcję kierownika budowy objął S. B..

Dowód: teczka postępowania nr A.II. (...)-1/98, N-6/98 (k. 3246).

Roboty budowlane polegały na dobudowie części budynku i gruntownym remoncie starej jego części. Do istniejącego drewnianego budynku dobudowano nową część murowaną o powierzchni 20,61 m², w której mieściła się łazienka, pokój i wiatrołap. Ściany wykonano z pustaków i pokryto izolacją styropianową. Strop nad tą częścią budynku wykonano z żelbetonu.

Starą część budynku poddano licznym pracom remontowym – wzmocniono fundamenty, ułożono nowe podłogi, położono tynki, w łazienkach i kuchni ułożono terakotę i glazurę. Wstawiono nową stolarkę okienną. Wymieniono też belki w stropie budynku i wzmocniono je podciągiem. Wykonano całkowicie nowy dach – wymieniono krokwie, docieplenie i pokrycie dachu. Jako pokrycie dachu wykorzystano blacho dachówkę. W budynku urządzono poddasze mieszkalne. Z zewnątrz dom pokryto materiałem z tworzywa sztucznego.

W całym budynku wykonano nowe instalacje elektryczną i wodną. Ogrzewanie budynku było kominkowe, ponieważ nie było w nim miejsca na wstawienie kotła centralnego ogrzewania.

Niezmieniona pozostała konstrukcja domu, która była wykonana z bali drewnianych liczących w czasie prac budowlanych niecałe 90 lat.

Powierzchnia użytkowa bez poddasza wynosiła 68,21 m², zaś po dodaniu powierzchni poddasza 114,79 m².

Prace modernizacyjne trwały długo – dom oddano do użytku w 2003 r.

Dowody: zeznania S. B. ( k. 4148-4152 ), kserokopia dziennika budowy (k. 3762-3783), projekt budowlany – (w teczka o nr A.II. (...)-1/98, N-6/98 k. 3246).

Małżonkowie K. na posiadanej przez siebie nieruchomości wznieśli kolejny budynek – drewniany kiosk handlowy. Realizacja tego obiektu budowlanego została poprzedzona wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o zatwierdzeniu. Pierwszą z decyzji wydano w dniu 8 marca 1999 r. zaś drugą 27 września 1999 r. Zgodnie z obydwoma decyzjami kiosk miał być obiektem tymczasowym. Kiosk zbudowano w latach 1999-2001 r. Był to niewielki budynek o konstrukcji drewnianej i powierzchni użytkowej 16,1 m².

Dowody: teczka o nr A.II.P- (...) k.3244, teczka o nr A.II.P- (...), N-6/99 (k. 3245).

M. K. i A. K. (1) użytkowali powyższą nieruchomość do 2010 r., kiedy to dowiedzieli się o zbliżającym się terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Rozpoczęli wtedy starania mające na celu zamianę nieruchomości na inną. 1 czerwca 2010 r. M. K. i A. K. (1) skierowali do Urzędu Miejskiego w B. pismo, w którym zwracali się o rozwiązanie problemu dotyczącego ich nieruchomości. Rozwiązanie to miałoby polegać na zawarciu umowy sprzedaży. Zgłaszali też wolę zamiany nieruchomości. W tym czasie nieruchomość przy ul. (...) miała nieco mniejszą powierzchnię niż w chwili jej nabycia przez M. K. i A. K. (1), inne były też numery geodezyjne składających się na nią działek. Powierzchnia nieruchomości wynosiła 684 m², zaś numery geodezyjne działek to 890/4 i 891/4. Zmiana powierzchni nieruchomości i U. geodezyjnych działek wynikła z tego, że oskarżeni zbyli niewielką część nieruchomości Gminie B..

Dowód: pismo (k. 149)

W odpowiedzi Urząd Miejski w B. poinformował o tym, że działka o numerze (...) położona przy ul. (...) znajduje się na obszarze, który zgodnie z Uchwałą Intencyjną Rady Miejskiej B. NR XXXIII/396/08 z 27 października 2008 r. przeznaczony będzie pod skrzyżowanie ulic (...). Kolejnym pismem – z dnia 15 lipca 2010 r. poinformowano małżonków K. o podjęciu starań w celu wytypowania działki przeznaczonej do zamiany.

Dowody: pismo (k. 151), uchwała intencyjna (k. 109-111), pismo (k. 161).

Ponadto 7 czerwca 2010 r. wiceprezydent B. M. W. zadekretował pismo z 1 czerwca 2010 r. kierując je do właściwej komisji w celu zaopiniowania. W toku dalszych czynności małżonkom K. zaproponowano zamianę nieruchomości, wskazując kilka nieruchomości, które mogliby uzyskać w zamian za nieruchomość przy N. 95. M. K. i A. K. (1) spośród przedstawionych im nieruchomości wybrali nieruchomość położoną przy ul. (...) o powierzchni 908 m². 16 września 2010 r. Prezydent Miasta B. zwrócił się do Komisji Infrastruktury (...) Rady Miejskiej o zaopiniowanie zamiany tych nieruchomości. Na posiedzeniu w dniu 21 października 2010 r. Komisja Infrastruktury pozytywnie zaopiniowała wniosek w sprawie zamiany nieruchomości.

Dowody: pismo M. S.-K. i A. K. (k. 162), wniosek (k. 157-159), protokół z posiedzenia Komisji Infrastruktury (...) Rady Miejskiej B. Nr 40/10 wraz z pozostałymi materiałami (k.1818-1830), pismo (k. 165).

Dalsze czynności były związane z dokonaniem wyceny wartości obu zamienianych nieruchomości w celu zawarcia umowy zamiany. Wycena wartości nieruchomości przy ul. (...) wymagała sporządzenia dwóch operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego. W celu wyłonienia najkorzystniejszej oferty przeprowadzono postępowania przetargowe oznaczone symbolami S..II.341-73/10 i S..II.341-102/10. Nie przyniosły one efektu, bowiem nie wpłynęła żadna oferta. Wobec tego stanu rzeczy Kierownik Referatu (...) zwróciła się o przeprowadzenia zapytania ofertowego.

Dowody: kserokopia dokumentacji przetargowej nr S..II.341-73/10 tom I (k.769-1097), kserokopia dokumentacji przetargowej nr S..II.341-102/10 tom I (k.1098-1464), notatka służbowa (k. 167).

Czyn oskarżonej E. A. (1)

W dniu 8 grudnia 2010 r. Prezydent Miasta B. wystosował zapytanie ofertowe dotyczące wyceny wartości działek o numerach geodezyjnych (...) położonych przy ul. (...). Jedynym kryterium wyboru oferty miała być cena. Zapytanie skierowano do 17 rzeczoznawców. W okresie od 8 do 14 grudnia 2010 r. zostały złożone 4 oferty wyceny tej nieruchomości. Najniższą cenę zaoferowała E. A. (1) prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Usługi (...) mgr inż. E. A. (1). Zadeklarowała wycenę nieruchomości za kwotę 1830 zł brutto. Kolejna najniższa zaproponowana cena wyniosła 7198 zł brutto. 14 grudnia 2010 r. dokonano wyboru oferty złożonej przez E. A. (1). 12 stycznia 2011 r. zawarto z E. A. (1) umowę o dzieło, której przedmiotem było wykonanie operatu szacunkowego dotyczącego wymienionej wyżej nieruchomości.

Dowody: zapytanie ofertowe nr S..II.341-118/10 (k. 1465-1475), umowa o dzieło pomiędzy Prezydentem Miasta B. a E. A. (1) (k .3926-3928).

E. A. (1) przystąpiła do wykonania umowy. 6 stycznia 2011 r. przeprowadziła oględziny nieruchomości przy ul. (...) przeprowadzone w obecności jej właścicieli. Następnie sporządziła operat szacunkowy. Operat zawierał szereg sprzecznych z prawdą twierdzeń dotyczących atrybutów nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania.

E. A. (1) niezgodnie z prawdą scharakteryzowała sąsiedztwo opisywanej nieruchomości twierdząc, że stanowiły je działki zabudowane domami jednorodzinnymi. Jednocześnie zataiła, że nieruchomość była położna w sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic – ulicy (...), przy czym ul. (...) przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...). Pominęła też fakt, że budynek mieszkalny znajdował się na granicy pasa drogowego. Korzystanie z nieruchomości w celach mieszkaniowych wiązało się z koniecznością znoszenia wzmożonego ruchu drogowego w tym ciężkiego transportu samochodowego. Pomimo tego, rzeczoznawca stwierdziła, że położenie nieruchomości jest korzystne.

Dowody: operat szacunkowy (k. 175), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2695, k. 2696 in fine – k. 2697).

Ponadto E. A. (1) niewłaściwie dokonała podziału funkcjonalnego wycenianej nieruchomości, niezgodnie z prawdą stwierdzając, że działki o numerach (...) mogą funkcjonować odrębnie. Działki składająca się na nieruchomość nie mogły funkcjonować oddzielnie. Znaczna część działki o numerze (...) zabudowana budynkiem handlowo-usługowym była funkcjonalnie związana z działką o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem. Budynek mieszkalny posadowiony na działce (...) zajmował prawie całą jej szerokość i dojazd do garażu znajdującego się na działce o tym samym numerze był możliwy jedynie przez działką o numerze (...). Taki podział spowodował dwukrotne uwzględnienie wartości części gruntu, pierwszy raz przy wycenie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wielkość działki uznano wtedy za najbardziej korzystną na tle obiektów porównywanych. Drugi raz tę część gruntu uwzględniono przy wycenie wartości działki (...) zabudowanej kioskiem handlowo-usługowym.

Dowody: operat szacunkowy (k. 171-172), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2698).

E. A. (1) opisując budynek mieszkalny znajdujący się na opisywanej nieruchomości zataiła, że został on wzniesiony w 1915 r. Nie wskazała również daty dokonania dobudowy i modernizacji starszej części budynku. Konsekwencją tego było zatajenie, że drewniana konstrukcja zasadniczej bryły budynku z uwagi na wiek była już silnie zużyta technicznie.

Dowód: opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700).

E. A. (1) w opisie budynku mieszkalnego podała niezgodną z dokumentacją techniczną budynku jego powierzchnię. Zawyżyła ją doliczając do niej powierzchnię użytkową wolnostojącego garażu o konstrukcji drewnianej. Autorka operatu nie wykazała w żaden sposób, że nieruchomości porównawcze składały się z domu mieszkalnego, którego częścią był garaż. Podlegający wycenie dom nie był w żaden sposób konstrukcyjnie związany z garażem i powierzchnię garażu o konstrukcji drewnianej obłożonego sidingiem należało uwzględnić w inny sposób, niż doliczając ją do powierzchni budynku mieszkalnego. W efekcie tego zabiegu E. A. (1) w operacie szacunkowym podała, że powierzchnia użytkowa budynku z garażem wyniosła 157,57 m² zawyżając ją w ten sposób o 35,10 m².

Dowody: operat szacunkowy (k. 175-176), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700).

Opisując budynek mieszkalny E. A. (1) niezgodnie z prawdą podała, że posiada on stropy żelbetowe nad piwnicą i parterem. Budynek ten w ogóle nie był podpiwniczony. Niezgodne z prawdą było zatem stwierdzenie sugerujące, że posiada piwnicę. Nie istniał też żaden strop nad piwnicą. Żelbetowa była konstrukcja stropu nad częścią budynku dobudowaną w latach 1998-2004. Łączna jej powierzchnia wyniosła 20,61 m². Strop nad zasadniczą częścią budynku o powierzchni 46,58 m² był drewniany.

Dowody: operat szacunkowy (k. 175), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2696).

E. A. (1) opisała również jako podobne trzy nieruchomości zabudowane budynkami wzniesionymi w latach 2008, 2003 i 2006 w nowoczesnej technologii. Stwierdzenie to było sprzeczne z prawdą. Zasadnicza bryła budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości wycenianej została zbudowana i zmodernizowana w innej znacznie gorszej technologii. Ściany budynku były drewniane, ocieplone niewielką warstwą styropianu i obłożone z zewnątrz sidingiem, czyli materiałem o niskich walorach użytkowych i estetycznych, obecnie stosowanym sporadycznie. Ponadto budynek, którym była zabudowana nieruchomość porównawcza znajdująca się przy ulicy (...) (w operacie szacunkowym biegłej obiekt porównawczy A) biegła opisała jako „budynek jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej”. Budynek ten był segmentem zabudowy szeregowej, do tego w chwili transakcji znajdującym się w tak zwanym stanie deweloperskim. W żaden sposób nie był zatem podobny do budynku znajdującego się na nieruchomości wycenianej.

Dowody: operat szacunkowy (k. 175-177), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700), akt notarialny (k. 4034-4040), zeznania świadka L. P. (k. 4146-4148).

Porównując budynek na nieruchomości wycenianej z budynkami przyjętymi do porównania E. A. (1) pominęła fakt, że stara część budynku przy ul. (...) miała ściany o konstrukcji drewnianej, które z uwagi na wiek były już silnie zużyte, co powinno prowadzić do korekty ceny ze względu na gorszy stan techniczny.

Dowody: operat szacunkowy (k. 175-177), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700).

E. A. (1) dokonała również wyceny działki zabudowanej kioskiem handlowo-usługowym. Wartość tej części nieruchomości obliczyła metodą odtworzeniową. Posługując się tą metodą pominęła techniczne zużycie budynku, który w dacie wyceny miał niemal 10 lat. Ponadto wartość tej działki dodała do wartości działki zabudowanej domem mieszkalnym, którą to wartość obliczyła metodą porównywania parami. Wartość odtworzeniową dodała zatem do wartości rynkowej po czym ich sumę nazwała wartością rynkową.

Dowody: operat szacunkowy (k. 180-181), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2701, k. 4084-4085).

E. A. (1) w sporządzonym operacie szacunkowym nie zawarła analizy rynku. Nie podała żadnych informacji dotyczących rynku lokalnego, ilości przeanalizowanych transakcji, ich rodzaju ani o próbce reprezentatywnej. W żaden sposób nie uzasadniła przyjętej wagi cech rynkowych. Mimo tych braków podała, że operat szacunkowy został sporządzony na podstawie analizy rynku.

Dowody: operat szacunkowy (k. 171-172), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2698-2699, k. 2700).

E. A. (1) wyceniając nieruchomość położoną przy ul. (...) świadomie opisała niezgodnie z prawdą jej atrybuty a także niektóre atrybuty nieruchomości przyjętych do porównania. Pominęła przy tym szereg właściwości dotyczących położenia nieruchomości wycenianej oraz znajdujących się na niej budynków, które mogły mieć wpływ na obniżenie wartości całej nieruchomości. Sprzeczny z prawdą opis nieruchomości przyjęła za podstawę dokonywanej wyceny. W konsekwencji ustaliła, że wartość rynkowa nieruchomości należącej do M. K. i A. K. (1) wynosiła 989 586 złotych, podczas gdy rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości wynosiła najwyżej 653 710 złotych. Zawyżyła zatem cenę tej nieruchomości o kwotę 335 876 złotych.

E. A. (1) wiedziała o tym, że sporządzony przez nią operat szacunkowy będzie stanowił podstawę postanowień umowy zamiany pomiędzy Gminą B. a małżonkami M. K. i A. K. (1). Wiedziała również, że nieprawdziwe stwierdzenia zawarte w operacie szacunkowym dotyczące położenia nieruchomości, daty wzniesienia budynku oraz jego opisu w zakresie podpiwniczenia, konstrukcji stropów i powierzchni budynku zostaną zauważone przez właścicieli zamienianej nieruchomości. Spodziewała się jednak tego, że zawierając umowę nie zakwestionują korzystnych dla siebie a niekorzystnych dla Gminy B. ustaleń. Przewidywała, że M. K. i A. K. (1) w wyniku zawarcia umowy uzyskają dopłatę wyższą niż gdyby nieruchomość wyceniła rzetelnie. Sporządzając operat szacunkowy i przekazując go urzędnikom Urzędu Miejskiego chciała tego, by druga strona umowy – małżonkowie K. osiągnęli korzyść majątkową kosztem gminy. Ułatwienie M. K. i A. K. (1) osiągnięcia korzyści majątkowej równej zawyżeniu wartości nieruchomości było celem jej działania.

19 stycznia 2011 r. E. A. (1) przekazała operat szacunkowy I. J. (1) zajmującej w Urzędzie Miejskim w B. stanowisko inspektora. Dowód: protokół odbioru (k. 133).

Czyn oskarżonych M. K. i A. K. (1)

Po przekazaniu przez E. A. (1) operatów szacunkowych podjęto dalsze czynności zmierzające do zawarcia umowy zamiany. Kserokopię operatu dotyczącego nieruchomości przy ul. (...)otrzymała M. K..

M. K. i A. K. (1) zapoznali się z operatem szacunkowym. Dowiedzieli się, że dokument ten jest nierzetelny, ponieważ zawiera sprzeczny z prawdą opis posiadanej przez nich nieruchomości. W sposób nieprawdziwy opisano w nim położenie nieruchomości poprzez pominięcie faktu, że nieruchomość, na której posadowiony był dom mieszkalny jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...). Zdawali sobie sprawę również z tego, że opis domu pomijał wiek budynku i drewnianą konstrukcję jego zasadniczej bryły a także z tego, że dom w którym mieszkali nie posiada piwnicy, nad którą w świetle operatu miały znajdować się żelbetowe stropy. Co do stropów, to wiedzieli również o tym, że wbrew opisowi stropy nad większą częścią budynku były drewniane, a jedynie dobudowana część o powierzchni około 25 m² była pokryta takim stropem. Wiedzieli również o tym, że dom, w którym mieszkali nie był w żaden sposób połączony konstrukcyjnie z garażem i powierzchnia budynku mieszkalnego była w rzeczywistości o 35 m² niższa, niż wskazała to autorka operatu szacunkowego. Zdawali sobie również sprawę z tego, że wszystkie te nieprawdzie stwierdzenia zawarte w operacie prowadzą do znacznego zawyżenia wartości ich nieruchomości.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego było poprzedzone spisaniem protokołu uzgodnień pomiędzy stronami przyszłej umowy. Protokół podpisano 4 lutego 2011 r. Gminę B. reprezentował Prezydent Miasta B. T. T.. Drugą stroną przyszłej umowy byli M. K. i A. K. (1). Oboje podpisali protokół, którym uzgodniono warunki przyszłej umowy dotyczące położenia zamienianych nieruchomości, ich ceny dopłaty oraz terminu zawarcia umowy zamiany.

M. K. i A. K. (1) oświadczyli, że prawo własności ich nieruchomości nie jest obciążone żadnymi ciężarami, z nieruchomości podlegającej zamianie nie jest prowadzona egzekucja i że nie posiadają zaległości podatkowych ani wobec Gminy B., ani wobec Skarbu Państwa. W toku dokonywania uzgodnień M. K. i A. K. (1) nie ujawnili, że operat szacunkowy będący podstawą określenia wartości ich nieruchomości został sporządzony nierzetelnie i zawiera częściowo sprzeczny z prawdą opis nieruchomości. Nie ujawnili również tego, że decyzje administracyjne, którymi udzielono pozwolenia na budowę dotyczyły obiektów tymczasowych i zawierały zastrzeżenia dotyczące odszkodowania za znajdujące się na nieruchomości budynki.

Dowód: protokół uzgodnień (k. 199)

Zawarcie umowy zamiany miało miejsce 11 marca 2011 r. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego, który sporządził notariusz L. M.. Gminę B. reprezentował Prezydent Miasta B. T. T.. Drugą stroną umowy byli M. K. i A. K. (1). Oboje stawili się przed notariuszem osobiście. T. T. nie wiedział o tym, że operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia wartości nieruchomości przy ul. (...) został sporządzony nierzetelnie, a wartość nieruchomości nabywanej przez Gminę B. była o 335876 złotych zł niższa niż wynikało to z operatu szacunkowego. M. K. i A. K. (1) wiedzieli o tym, że operat zawiera szereg nieprawdziwych stwierdzeń w zakresie opisu ich nieruchomości. Wiedzieli też o tym, że stwierdzenia zawarte w operacie miały wpływ na cenę nieruchomości niezasadnie ją zawyżając. Nie znali dokładnie wysokości kwoty, o jaką E. A. (1) zawyżyła cenę ich nieruchomości, ale zdawali sobie sprawę, że jest to kwota przedstawiająca znaczną wartość. Znali również treść decyzji administracyjnych, którymi wydano im pozwolenia na budowę obiektów tymczasowych. W dacie zawierania umowy decyzje te nie były przez nikogo zaskarżone. Przed zawarciem umowy tych okoliczności nie ujawnili. Zawierając umowę chcieli bowiem osiągnąć korzyść majątkową w postaci nieruchomości i dopłaty, których łączna wartość była wyższa od wartości zbywanej nieruchomości.

Pozostający w błędzie co do wartości nabywanej nieruchomości T. T. podpisał akt notarialny zawierający umowę zamiany nieruchomości. M. K. i A. K. (1) również podpisali ten akt notarialny jako duga strona umowy.

Mocą zawartej 11 marca 2011 r. umowy zamiany Gmina B. nabyła nieruchomość przy ul. (...), której wartość w umowie określono na kwotę 989586 zł. W zamian za nią przekazała M. K. i A. K. (1) nieruchomość przy ul. (...) o wartości 297987 zł oraz dopłatę w kwocie 691599 zł.

Rozporządzenie mieniem Gminy B. dokonane tego dnia przez Prezydenta Miasta B. T. T. było niekorzystne dla gminy. Rzeczywista wartość nabywanej od M. K. i A. K. (1) nieruchomości wynosiła 653 710 złotych. Taka też powinna być wartość ekwiwalentu przekazywanego im przez Gminę B. z tytuły nabycia nieruchomości przy ul (...). Jednak łączna wartość nieruchomości przy ul. (...) i dopłaty przekraczała ten ekwiwalent o kwotę 335876 złotych.

Nieruchomość przy ul. (...) i dopłata zostały przekazane M. K. i A. K. (1). Zawierając umowę, ze świadomością, że druga strona umowy pozostaje w błędzie co do wartości ich nieruchomości, M. K. i A. K. (1) przysporzyli sobie korzyści majątkowej kosztem Gminy B., wyrządzając gminie szkodę w wysokości 335876 złotych.

Wyjaśniania oskarżonych

Wyjaśnienia E. A. (1)

Oskarżona E. A. (1) nie przyznała się do popełnienia zarzucanego jej czynu i złożyła szczegółowe wyjaśnienia.

W toku postępowania przygotowawczego opisała jak doszło do zawarcia umowy na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości położonej przy ul. (...) w B. oraz jak dokonała wyceny i jakie stosowała metody przy sporządzaniu operatu. Opisała położenie oraz stan i zagospodarowanie nieruchomości. Oskarżona wskazała, że przy wycenie budynków, do których są wbudowane garaże można (w zależności od przyjętego poglądu) wliczyć jego powierzchnię do powierzchni domu. Zaprzeczyła, aby ktokolwiek wpływał na jej pracę. Potwierdziła, że wiedziała jaki jest cel wyceny. Podkreśliła możliwość prowadzenia działalności gospodarczej na wycenianej nieruchomości. Oskarżona wyjaśniła, że po wykonaniu operatu zaniosła go do Urzędu Miejskiego. O żadnych zastrzeżeniach dotyczących operatu nie słyszała. Zaprzeczyła aby znała treść okazanych jej decyzji dotyczących modernizacji budynku na wycenianej nieruchomości. Według oskarżonej ewentualne rozbieżności w operacie szacunkowym mogły wynikać z przyjętej metody a nie z działania osób trzecich ( k. 2726-2730).

Podczas kolejnego przesłuchania wskazała akty prawne i obowiązujące standardy, które regulują sporządzanie operatów szacunkowych i podkreśliła, że wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. cel wyceny. Oskarżona wyjaśniła, że sporządziła dwa operaty aby były bardziej przejrzyste. Wyjaśniła też powody dobranych do wyceny metod szacowania.

Wskazała, że przy wycenie nieruchomości z domem uwzględniła dwustanowiskowy garaż i zagospodarowanie działki oraz wysoki standard wykończenia budynku. Lokalizację budynku oceniała jako bardzo dobrą ze względu na łączenie funkcji mieszkalnej z funkcją usługowo – handlową. Odniosła się też do porównania z cenami nieruchomości w stanie deweloperskim z tamtego okresu. Przy wycenie garażu przyjęła metry kwadratowe powierzchni użytkowej a cena wyrażała wartość budynku, działki, zagospodarowania terenu ( k. 2791-2794).

Przed Sądem oskarżona konsekwentnie zaprzeczała popełnieniu przestępstwa. Wskazała, że opisała w operacie wycenianą nieruchomość, podała powierzchnię budynków: domu z garażem i budynku handlowo – usługowego uznając, że wszystkie budynki niosą wartość. Odrębnie wyceniła dom z garażem i działkę z kioskiem. Przyjęła metodę wyceny, według której cena 1 m powierzchni budynku (domu z garażem) niesie za sobą wartość działki, ogrodzenia, dojazdów, wysokiego standardu wykończenia. Oskarżona opisała wykończenie domu i jego wyposażenie podkreślając wysoki standard a także zagospodarowanie działki. Wskazała też, że garaż nie stanowił znikomej wartości. Wyjaśniła, że hipotetycznie podzieliła nieruchomość po granicy działek oraz opisała nieruchomości przyjęte do porównania. Wyjaśniła dlaczego przyjęła że dom jest odbudowany na nowo i przyjęła do porównywania budynki z lat 2003-2006-2008. Oskarżona wskazała na cechy budynków przyjętych do porównania.

Wyjaśniła dlaczego wyceniając kiosk przyjęła metodę odtworzenia kosztów oraz przyznała, że pominęła koszty zużycia uznając, że budynek nie wykazywał zużycia i był w dobrym stanie.

Odnosząc się do opinii biegłej H. zakwestionowała wyliczenia dotyczące wartości kiosku, podobnie jak i wartości domu. Podniosła, że nie miała możliwości obrony przed zarzutami stawianymi sporządzonemu przez nią operatowi a standardy według których operat był opiniowany zostały uchylone.

Zaprzeczyła aby otrzymała jakąkolwiek korzyść majątkową (oprócz należnego wynagrodzenia) za sporządzenie operatu. Wskazała na praktykę doliczania do wartości powierzchni użytkowej budynku powierzchni garażu oraz opisała jak uzyskała kwoty wskazujące wartości gruntu i budynków. Potwierdziła, że znała cel wyceny (zamiana nieruchomości) przy czym stwierdziła jednocześnie, że nie ma różnic w wycenie dokonywanej w celu sprzedaży nieruchomości – w obu przypadkach chodzi i wartość rynkową. Potwierdziła, że nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego.

Oskarżona potwierdziła, że policzyła powierzchnie domu i garażu łącznie i zsumowała wartość budynków użytkowych na działce. Wartość rynkową przy wycenie budynku mieszkalnego określiła na 5200,00 zł za m². Przy garażu przyjęła inną wartość za m²- stosując metodę odtworzenia. Wartość gruntu przyjęła metodą rynkową. Potem każdemu składnikowi przypisała wartość.

Wezwana do wyjaśnienia rozbieżności stwierdziła ostatecznie, że garaż oszacowała oddzielnie metodą odtworzeniową a do metody wyceny przyjęła m² powierzchni użytkowej budynku (dodając do powierzchni budynku powierzchnię garażu).

W dalszym toku postępowania oskarżona zaprzeczyła aby mówiła pracownikowi Urzędu Miasta M. M. (2), że oskarżona M. K. sugerowała jakie nieruchomości powinny być wzięte jako porównawcze do wyceny nieruchomości. Jednocześnie przyznała, że w okresie w którym miało dojść do wskazanej rozmowy była w urzędzie. Ponownie wyjaśniła, że tylko raz spotkała się z właścicielami nieruchomości – podczas oględzin w dniu 6 stycznia 2011 roku.

W zastrzeżeniach do opinii biegłej H. wskazała na dostęp biegłych do umów w Urzędzie Skarbowym i u notariuszy, które umożliwiłyby porównanie budynków handlowych i przynoszonych dochodów.

Wyjaśniając kryterium doboru domów do porównania wskazała na ich stan techniczny. Podkreśliła też niezgodność ustaleń biegłej z dokumentacją.

Oskarżona wyjaśniła, iż w opisie budynku (bez piwnicy) omyłkowo opisała cechy innej budowli (stropy nad piwnicą, która była na zewnątrz) znajdującej się na nieruchomości.

Przyznała, że w opisie budynku wskazała, na żelbetonowe stropy, choć są to roboty zakryte i nie mogła tego stwierdzić naocznie. Nie wykluczyła wylania żelbetonowych stropów na drewniane ściany wskazując na możliwość położenia stalowych belek i pustaków. Przyznała, że nie jest to często stosowana praktyka choć widziała dom w którym domniemywała istnienie takiej właśnie konstrukcji ( k. 3682-3688, k. 3940-3940, k. 3984, 3895, k. 3999, k. 4079, k. 4091-4092, k. 4624)

Wyjaśnienia A. K. (1)

Oskarżony A. K. (1) nie przyznał się do popełnienia zarzucanego mu czynu i przed Sądem odmówił składania wyjaśnień. Potwierdził wyjaśnienia z postępowania przygotowawczego. Wyjaśnił wówczas, że był pewien iż wycena zawarta w operacie dotyczyła całości nieruchomości bez wyszczególniania poszczególnych rzeczy a pieniądze otrzymali za nieruchomość a nie za zabudowę. Oskarżony nie pamiętał treści decyzji dotyczących pozwolenia na budowę. Potwierdził, że pozwolenie dotyczące kiosku było czasowe. O planowanej przebudowie skrzyżowania dowiedział się od geodetów. Następnie ustalił w Urzędzie Miasta, że projekt obejmuje znaczną część ich działki. Sprawą zamiany i związana z tym dokumentacją zajmowała się żona. Oskarżony później pojechał do urzędu podpisać dokumenty. Odnośnie operatu nie miał żadnych zastrzeżeń.

A. K. (1) potwierdził swój podpis na okazanym mu oświadczeniu o rezygnacji z odszkodowania w razie wykupu jego nieruchomości na cele inwestycji publicznej. Zaprzeczył przy tym, aby sporządził to oświadczenie i wyjaśnił, że ktoś mu zaproponował podpisanie takiego oświadczenia lub podsunął je do podpisu. Nie pamiętał dlaczego nie ma tam również podpisu żony.

Oskarżony wyjaśnił, że strop w budynku mieszkalnym jest różny – część jest drewniana a część żelbetonowa, jednak nie potrafił wskazać wielkości poszczególnych części, podobnie jak wielkości powierzchni parterowej i powierzchni dobudowanej ( k. 3714, k. 3902-3903, k. 4090).

Wyjaśnienia M. K.

Oskarżona M. K. nie przyznała się do popełnienia zarzucanego jej czynu.

W postępowaniu przygotowawczym wyjaśniła, że w dniu 11 marca 2011 roku podpisali z mężem akt notarialny dotyczący zamiany ich nieruchomości na nieruchomość Urzędu Miasta położoną przy ul. (...). Wskazała, że w trakcie postępowania dotyczącego zamiany nikt nie prosił ich o jakiekolwiek dokumenty dotyczące nieruchomości. Podkreśliła, że wszystkie dokumenty były weryfikowane przez pracowników (...) a potem jeszcze przez notariusza. Przyznała, że wie o oświadczeniu z 1998 roku dotyczącym odszkodowania i zwrotu nakładów, jednakże nikt nie pytał o nie a według oskarżonej wypłata odszkodowania jest czymś innym niż wynagrodzenie należne przy zamianie nieruchomości. Wyjaśniła jak doszło do wszczęcia procedury zamiany. Wskazała, że zapłaciła połowę ceny za wycenę nieruchomości należną rzeczoznawcy. Wyjaśniła, że rozbudowę na działce rozpoczęli dopiero po uzyskaniu informacji o rezygnacji z planowanej przebudowy skrzyżowania ( k. 2943-2945).

Przed Sądem oskarżona przedstawiła informacje o planach urzędowych dotyczących nieruchomości przy N. na przestrzeni kilku lat. Przy zamianie nieruchomości działała w zaufaniu do organu władzy, że postępuje zgodnie z obowiązującym prawem.

Oskarżona szczegółowo odniosła się do decyzji w sprawie pozwolenia na budowę kiosku i modernizacji budynku mieszkalnego. Wskazała przy tym, że do chwili obecnej nie nastąpiła budowa planowanej inwestycji drogowej o jakiej mowa we wskazanych decyzjach.

Opisała procedurę zamiany nieruchomości wskazując, że ani ona ani jej mąż nie brali udziału w przygotowaniu transakcji (dostarczyła jedynie w toku postępowania dokumenty dotyczące odszkodowania za część nieruchomości z 2002 roku), w tym w wyłonieniu biegłego do wyceny. Kwota wynikająca z operatów szacunkowych i kwota faktycznie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomości nie jest za duża bowiem dom został wybudowany w 2004 roku (gdy go szacowano miał 7 lat) i miał wysoki standard wykończenia. Oskarżona wskazała też na zagospodarowanie działki, dwustanowiskowy garaż (jedno stanowisko z kanałem umożliwiającym prowadzenia działalności gospodarczej), kiosk handlowy, który rzeczywiście był wykorzystywany do działalności gospodarczej, wiatę do przechowywania opału, murowaną piwnicę, grill z wędzarnią.

Oskarżona zaprzeczyła aby dom był z 1915 roku. Według niej był wybudowany w 1933 roku a w 2004 roku poddany gruntownej modernizacji. Wskazała na zakres wykonanych wówczas prac, wyposażenie domu oraz jego wartość. Potwierdziła, że nie kwestionowano wskazanej w operacie wartości nieruchomości. Podkreśliła, że nie oszukała gminy B. gdyż miasto przejęło nieruchomość, której wartość wcześniej znało i jej nie kwestionowało. to nie ona ustalała cenę i nie miała żadnego wpływu na wycenę wartości nieruchomości. Zaprzeczyła aby z rzeczoznawcą łączyły ją jakiekolwiek więzy.

Wskazała, że gmina nie została pokrzywdzona finansowo bo przekazała działkę z budynkiem, który się rozpadał a otrzymała zabudowaną i zagospodarowana nieruchomość za niewygórowaną cenę.

Oskarżona wyjaśniła dlaczego według niej treść decyzji o warunkach zabudowy nie miała wpływu na prawdziwość oświadczenia o braku obciążeń jej prawa własności do nieruchomości. Podkreśliła, że nie zataiła żadnych dokumentów a wszystkie dokumenty niezbędne w procedurze zamiany były znane urzędowi. Według oskarżonej w przedmiotowej sytuacji nie można było stosować przepisów o wywłaszczeniu.

Oskarżona wyjaśniła, że dokonano modernizacji budynku mieszkalnego przy czym wartość nakładów znacznie przekroczyła wartość budynku. Wyjaśniła powody tak znaczącej modernizacji pomimo świadomości tymczasowego charakteru pozwolenia na jej dokonanie (wyjaśnienia z dnia 8 maja 2014 roku).

W kolejnym przesłuchaniu oskarżona wskazała kiedy wspólnie z mężem otrzymała pozwolenie na budowę kiosku, kiedy został on postawiony oraz okres modernizacji domu. Wskazała, że gdy przestał obowiązywać plan zagospodarowania przestrzennego (koniec 2003 roku) rozszerzyli prace.

Na podstawie dziennika budowy szczegółowo wskazała zakres prac i ich termin. Oskarżona wyjaśniła, że działali przy tym na własne ryzyko jednakże dysponowali informacjami, iż w bliskiej przyszłości inwestycja drogowa nie będzie realizowana. Początkowo chcieli zachować działkę z domem i zamienić tą na której stał kiosk na działkę sąsiednią należącą do gminy jednakże gmina się nie zgodziła. Według oskarżonej gdyby doszło do wypłaty odszkodowania za nieruchomość kwota byłaby wyższa niż wskazana w operacie. Podkreśliła możliwość wykorzystania nieruchomości przy N. 95 do działalności gospodarczej, która to możliwość nie istniej na działce otrzymanej w wyniku zamiany (protokół z dnia 90 maja 2014 roku).

Oskarżona okazała kserokopie uchwały gminy, kartkę z wykazem nieruchomości, wydruk komputerowy z wykazem nieruchomości, folder z wykazem nieruchomości gminnych i kopię mapki geodezyjnej. Ponownie wyjaśniła, że to gmina proponowała działki do zamiany, choć nie potrafiła wskazać od kogo otrzymała okazane materiały.

Po okazaniu oświadczenia (podpisanego przez A. K. (1)) o rezygnacji z odszkodowania za nakłady w razie wykupu nieruchomości na cele inwestycji publicznej wyjaśniła, że nie widziała wcześniej tego pisma i podała, że mąż nie ma doświadczenia w załatwianiu spraw urzędowych i podpisał to, co mu podsunięto (protokół z dnia 9 września 2014 roku).

Kwestionując opinię biegłej H. oskarżona zarzuciła, iż biegła trzymała się obrębu w którym jest położna nieruchomość na ul. (...), nie patrząc na inne dzielnice, a ceny są bardzo zróżnicowane w B.. Podniosła, że w opinii są informacje nie zgadzające się z rzeczywistością.

Zasugerowała negatywne nastawienie do niej (...) (protokół z 5 grudnia 2014 roku).

Na rozprawie w dniu 4 marca 2015 roku oskarżona wyjaśniła, że dom nie jest podpiwniczony, piwnica jest odrębna, na zewnątrz. Odnośnie stropu wyjaśniła, że drewniana część domu ma strop drewniany a murowana strop murowany. Natomiast konstrukcja ścian budynku jest mieszana - część ścian (stara) jest drewniana ale z litego drewna przy czym nie jest to konstrukcja kanadyjska. Ściany stare nie były wymieniane ale drewno jest dobre. Oskarżona wskazała, że poprzedni właściciel od którego nabyli nieruchomość twierdził, że budynek jest z 1933 roku choć jednocześnie przyznała, że pewne jest, że osoba ta była właścicielem od 1933 roku co nie oznacza, że taka jest też data wzniesienia budynku.

Oskarżona M. S.-K. zarzucała biegłej iż dobrała nieruchomość do porównania w złym stanie technicznym, zakładając, że istotną wartość jej nieruchomości stanowi tylko grunt. Oskarżona wyjaśniała, że przyjęcie do porównania nieruchomości starych i tanich pokazywało obniżoną cenę średnią co powoduje, że jakakolwiek metoda przyjęta do wyliczenia ceny nieruchomości nie jest adekwatna do ich wartości ( k. 3714-3724, k. 3727-3728, k. 3747-3749, k. 3749, k. 3903, k. 4089-4090).

Dowody

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów wymienionych w toku dotychczasowego wywodu. Sąd wziął uwagę zeznania świadków A. N. (1) (k. 3729-3747, k. 725-730, k. 3517-3519), M. W. (k. 3792-3802, k. 3499, k. 3895-3899, k. 754-757, k. 2659-2660), M. Ł. – (k. 3803-3811, k. 746-751 k. 3488-3489), B. Z. (k. 3812-3816, k. 1812-1815), R. R. (k. 3816-3818, k. 1867-1870), E. K. (k. 3829-3840, k. 734-740, k. 2662-2663), W. K. (1) (k. 3841-3842), A. J. (k. 3843-3844), A. D. (1) (k. 3845-3846, k. 3474), W. B. (k. 3847-3848, k. 3492-3493), S. K. (k. 3900, k. 3506-3507), D. K. (k. 3900-3902, k. 3131, k. 4152-4153), E. Z. (k. 3903-3904, k. 3133), S. B. (k. 4148-4152), M. M. (2) (k. 3930-3941), L. P. (k. 4146-4148), W. K. (2) (k. 4210-4215), K. S. (k. 4237-4239) i G. K. (1) (k. 4288-4290, k. 4302-4304). D. ustaleń faktycznych Sąd uwzględnił opinię Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2690-2706 dopuszczoną postanowieniem z dnia 15.11.2012 r. k. 2664), opinię uzupełniające biegłych A. N. (2) i A. K. (3) (k. 4080-4094), opinię biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości wraz z operatem szacunkowym (k. 2538-2541, k. 2542-2652), opinie uzupełniające pisemne (k.3968-3969, k.4334-4585), opinie ustne biegłej I. H. (k. 3942-3958, k. 3972-3999, k. 4017-4022, k. 4613-4629), operat szacunkowy (k. 168-194) oraz pozostałe dokumenty ujawnione w toku rozprawy wymienione na kartach 4787-4793.

Sąd zważył co następuje

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości co do tego, że oskarżeni E. A. (1), M. K. i A. K. (1) są winni popełnienia zarzucanych im czynów, z tym, że chodzi o czyny w zmienionej postaci, której istotę oddaje opis czynu zawarty w wyroku, a nie w akcie oskarżenia. Wyjaśnienia oskarżonych, którzy przeczyli popełnieniu zarzucanych im przestępstw, choć częściowo wiarygodne, nie podważyły dowodów ich winy.

Odnośnie wyjaśnień oskarżonej E. A. (1) należy stwierdzić, że Sąd uznał za zgodne z prawdą wyjaśnienia dotyczące odpowiedzi na zapytanie ofertowe, podpisania umowy, dostarczenia operatu oraz faktu, że z tytułu sporządzenia operatu szacunkowego nie uzyskała żadnej korzyści majątkowej poza należnym jej wynagrodzeniem wynikającym z umowy. Te wyjaśnienia nie dotyczą jednak istoty sprawy. Nie ma potrzeby szczegółowego analizowania ich treści i zestawiania ich z pozostałym materiałem dowodowym.

Ważne dla rozstrzygnięcia wyjaśnienia dotyczące sposobu sporządzenia operatu szacunkowego są natomiast nieprawdziwe. Świadczy o tym ich częściowa wewnętrzna sprzeczność a także, szereg dowodów, które Sąd uznał za w pełni wiarygodne.

Podobnie należy ocenić wyjaśnienia oskarżonych M. K. i A. K. (1). Ich wyjaśnienia w zakresie dotyczącym nabycia działki, remontu i modernizacji domu, budowy kiosku oraz udziału w procedurze zawarcia umowy zamiany nieruchomości są zgodne z ustalonym stanem faktycznym. Potwierdzają je zeznania świadków i liczne dokumenty. Również i te wyjaśnienia nie wymagają szczegółowej analizy i konfrontowania ich z innymi dowodami, ponieważ zgodne z prawdą wyjaśnienia nie dotyczą bezpośrednio zarzucanego im czynu, polegającego na wykorzystaniu błędu urzędników działających w imieniu Gminy B. i zawarciu umowy, dzięki której uzyskali bezpodstawnie korzyść majątkową znacznej wartości. (...) się należy na wyjaśnieniach dotyczących ich zachowania, zamiaru i motywacji relewantnych dla znamion zarzucanego im czynu.

Z uwagi na obszerność materiału dowodowego jak i samych wyjaśnień rozważania dotyczące ich znajdą się w dalszej części wywodu. Analiza wyjaśnień, którym Sąd odmówił wiary i wskazania powodów uznania ich za sprzeczne z prawdą wymaga bowiem wcześniejszej prezentacji dowodów kluczowych dla ustaleń faktycznych.

Odnośnie zagadnień prawno-administracyjnych

Przed rozpoczęciem dalszych rozważań warto rozstrzygnąć kwestie dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniach na budowę. Omówienie tych zagadnień ma bowiem znaczenie dla całości dalszego wywodu.

Prokurator upatrywał się przestępstwa dokonanego przez oskarżonych M. K. i A. K. (1) w zatajeniu niektórych okoliczności mających wpływ na wartość przekazywanej nieruchomości. Oskarżeni mieli wiedzieć o tym, że wartość nieruchomości przy ul. (...) sprowadza się do wartości gruntu. W 1998 r. nabyli wprawdzie nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym, ale z uwagi na wiek przed zamieszkaniem byli zmuszeni przeprowadzić jego gruntowny remont i modernizację. Modernizacja polegała między innymi na dobudowie łazienki i pokoju. Owa modernizacja miała mieć jednak charakter tymczasowy i zgodnie z decyzjami administracyjnymi nie przysługiwało im prawo do odszkodowania z tytułu poniesionych nakładów.

Zagadnienie zgodności z prawem decyzji administracyjnych ma również zasadnicze znaczenie dla oceny opinii biegłej I. H. dokonującej wyceny nieruchomości w toku postępowania karnego. Uwzględniając fakt, że budynek przed modernizacją nie przedstawiał istotnej wartości, biegła sporządziła opinie w dwóch wariantach. Pierwszy polegał na wycenie nieruchomości jakby nie było na niej budynków, czyli wartość samego gruntu. Drugi uwzględniał ich istnienie. Ocena zgodność z prawem decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy znajdującej się na nieruchomości przesądza o wyborze jednego z powyższych wariantów opinii.

Budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości oskarżonych dotyczyły dwie decyzje – decyzja Prezydenta Miasta B. o sygnaturze A. (...) z 20 czerwca 1997 r. o warunkach zabudowy ( k. 3521) i decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia 4 sierpnia 1998 r. o sygnaturze A.II. (...)-1/98, N-6/98 zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ( k. 3246). W obu decyzjach modernizację obiektu budowlanego traktowano jako tymczasową. W uzasadnieniu pierwszej decyzji stwierdzono, że usunięcie dobudowy winno być dokonane na koszt inwestora bez odszkodowania. Podobne stwierdzenia znalazły się w drugiej z wymienionych wyżej decyzji.

Już w toku postępowania sądowego w niniejszej sprawie powyższe decyzje zostały częściowo uznane za nieważne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z 20 czerwca 2014 r. w sprawie o sygnaturze
409.249/B-4/XIV/13 stwierdziło nieważność decyzji Prezydenta Miasta B. z 20 czerwca 1997 r. o sygnaturze A. (...), w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na dobudowie tymczasowej łazienki. Częściowo stwierdzono również nieważność uzasadnienia – w zakresie fragmentu dotyczącego tymczasowości inwestycji i jej usunięcia na koszt inwestora ( k. 3856-3860). Powyższą decyzję zaskarżył prokurator jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. wyrokiem z dnia 12 maja 2015 r. oddalił skargę ( k. 4223-4235).

Wojewoda (...) decyzją z dnia 3 września 2014 r. o sygnaturze
WI-I.7840.8.13.2013.BK stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta B. z 4 sierpnia 1998 r. o sygnaturze A-II-P- (...)- (...), to jest decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na modernizację budynku mieszkalnego w zakresie wykupienia go bez odszkodowania ( k. 3881-3393). Powyższą decyzję zaskarżył prokurator, jednak postanowieniem z 21 kwietnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. odrzucił skargę ( k. 4190-4191).

Obie decyzje administracyjne, które pierwotnie określały remont i modernizację domu jako inwestycję tymczasową zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Okoliczność ta straciła zatem na znaczeniu. Wprawdzie do czasu stwierdzenia nieważności tych decyzji funkcjonowały w obrocie prawnym, to jednak nie należy brać ich pod uwagę w dalszych rozważaniach, zostały bowiem wydane z naruszeniem prawa. Nie powinny być brane pod uwagę, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Co więcej gdyby uwzględniono je podczas wyceny nieruchomości, to fakt późniejszego stwierdzenia ich nieważności mógłby stanowić podstawę do uchylenia się od skutków czynności prawnej, czyli do dokonania kolejnej wyceny, nie uwzględniającej tymczasowości inwestycji. Należy jedynie zaznaczyć, że zatajenie istnienia tych decyzji, choć nie miało znaczenia dla wyceny nieruchomości świadczyć mogło o zamiarze z jakim działali oskarżeni, o czym będzie mowa w dalszej części wywodu.

Nieco inaczej rzecz się przedstawia w odniesieniu do kiosku przemysłowo-handlowego znajdującego się na nieruchomości należącej do oskarżonych. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 8 marca 1999 r. o sygnaturze A. (...) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowego kiosku handlowego ( k. 3245). Decyzją z dnia 27 sierpnia 1999 r. o sygnaturze A.II.P – (...) Prezydent Miasta B. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę tymczasowego kiosku handlowego ( k. 3244). Nie stwierdzono nieważności decyzji o warunkach zabudowy (zob. decyzja SKO w B. z 20 czerwca 2014 r. sygn. 409.250/B-4/XIV/13 k. 3861-3865, decyzja SKO w B. z 23 lipca 2014 r. sygn. 409.154/B-1/6/14 k. 3866-3871). Stwierdzono natomiast nieważność decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę. Nieważność tej decyzji stwierdził Wojewoda (...) decyzją z dnia 25 sierpnia 2014 r. w sprawie WI-I.7840.8.12.2013.BK ( k. 3877-3880). Prokurator zaskarżył powyższą decyzję, jednak postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. odrzucił skargę ( k. 4188-4189). W odniesieniu do kiosku handlowego z obrotu pranego została wyeliminowana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zarazem udzielająca pozwolenia na budowę. Z uzasadnienia decyzji Wojewody (...) wynika, że sprzeczne z prawem było:

-: nałożenie obowiązku rozbiórki budynku, bez roszczeń o zwrot poniesionych kosztów, pomimo braku określenia w decyzji terminu rozbiórki budynku ( k. 3879-3879v),
-: wydanie decyzji na rzecz M. K. i A. K. (1), pomimo, że jedynym wnioskodawcą był A. K. (1) ( k. 3879v),
-: określenie terminu użytkowania budynku na okres 5 lat w uzasadnieniu tej decyzji a nie w jej rozstrzygnięciu ( k. 3879v-3880).

Należało zatem uznać, że stwierdzono nieważność tej decyzji w całości.

Zaistniała zatem sytuacja, w której oskarżeni wznieśli na swojej nieruchomości budynek na podstawie decyzji administracyjnej, która na skutek błędu organu wydającego ją, została uznana za nieważną.

Oskarżeni nie mogą ponosić konsekwencji nieprawidłowego działania organu administracyjnego. Należało zatem uznać, że zrealizowali inwestycję zgodnie z obowiązującym prawem.

Podobnie jak w przypadku decyzji o czasowym pozwoleniu na modernizację i rozbudowę domu, okoliczność, że pierwotnie kiosk handlowy miał być budynkiem tymczasowym straciła na znaczeniu. Wprawdzie do czasu stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na jego budowę funkcjonowała ona w obrocie prawnym, to jednak nie należy brać jej pod uwagę w dalszych rozważaniach. Nie powinna być brana pod uwagę, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, a gdyby została wzięta pod uwagę, to mogłoby to stanowić podstawę do uchylenia się od skutków czynności prawnej i dokonania kolejnej wyceny, nie uwzględniającej tymczasowości inwestycji.

Jednak zatajenie istnienia tej decyzji w toku dokonywania czynności zamiany nieruchomości, choć nie miało znaczenia dla jej wyceny nieruchomości, to mogło świadczyć o zamiarze z jakim działali oskarżeni, o czym będzie mowa w dalszej części wywodu.

Reasumując, okoliczność modernizacji domu, oraz wzniesienia kiosku handlowego na podstawie decyzji administracyjnych nadających tym obiektom charakter tymczasowy nie powinna była mieć wpływu na kluczowe ustalenia faktyczne, to jest na ocenę wartości nieruchomości. Wycena wartości nieruchomości przy ul. (...) powinna była uwzględniać znajdujące się na niej budynki.

Odnośnie czynu przypisanego E. A. (1)

Dowodami winy oskarżonej E. A. (1) są częściowo wyjaśnienia oskarżonej I. J. (1) ( k. 3688-3700), zeznania świadków S. B. ( k. 4148-4152), M. M. (2) ( k. 3930-3941, w szczególności k. 3930-3931, k. 3932-3933, k. 3934-3936, k. 3937, k. 3941), L. P. ( k. 4146-4148), operat szacunkowy ( k. 168-194), opinia Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (...) Stowarzyszenia (...) ( k. 2690-2706 dopuszczona postanowieniem z dnia 15.11.2012 r. k. 2664), opinie uzupełniające biegłych A. N. (2) i A. K. (3) ( k. 4080-4094), opinia biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości wraz z operatem szacunkowym ( k. 2538-2541, k. 2542-2652), opinie uzupełniające pisemne (k.3968-3969, k.4334-4585), opinie ustne biegłej I. H. ( k. 3942-3958, k. 3972-3999, k. 4017-4022, k. 4613-4629).

Nieprawidłowości w operacie szacunkowym

Dowodem na okoliczność treści operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną jest jego kserokopia znajdująca się w aktach sprawy wraz z pozostałymi dokumentami dotyczącymi zamiany działek. Dowód ten, przez nikogo nie kwestionowany nie budzi żadnych wątpliwości.

Kluczowe znacznie, dla ustalenia, które z twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym są sprzeczne z prawdą ma opinia Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (k. 2690-2706). Biegli nie dokonywali własnej wyceny nieruchomości, ale dokonali oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną. Oceny dokonywali poprzez pryzmat art. 154-156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 zwanej dalej u.g.n.) oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. zwanemu dalej rozporządzeniem). Posługiwali się przy tym dokumentami, które są wykorzystywane podczas wyceny nieruchomości.

Ustalenia zawarte w opinii zostały szczegółowo uzasadnione. Stwierdzając nieprawidłowości biegli cytowali wręcz fragmenty operatu szacunkowego, po czym wskazywali opis nieruchomości lub przyjęta metodę, które uznawali za nieprawidłowe. Każde z ustaleń znajdowało oparcie w dokumentacji technicznej budynku lub w odpowiednim przepisie u.g.n., względnie w rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wywód uzasadniający poczynione przez biegłych ustalenia był kompletny, zgodny z zasadami prawidłowego rozumowania i doświadczeniem życiowym.

Biegli A. N. (2) i A. K. (3) sporządzoną na piśmie opinię uzupełnili w toku przesłuchania podczas rozprawy. Ustosunkowali się do wszystkich pytań i logicznie wyjaśnili kwestie, które stronom mogły wydawać się niejasne.

Warto zaznaczyć, że ustalenia biegłych dokonane w oparciu o dokumentację techniczną znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadka S. B.. W czasie realizowania inwestycji polegającej na remoncie i modernizacji domu oskarżonych świadek pełnił funkcję kierownika budowy. Dobrze pamiętał zakres wykonywanych prac budowlanych. Przebieg prac został ponadto utrwalony w dzienniku budowy ( k. 3762-3783). Ani zeznania świadka, ani zapisy w dzienniku budowy nie przeczą ustaleniom biegłych w zakresie, w jakim wskazali na nieprawdziwe stwierdzenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez oskarżoną E. A. (1).

Konkludując, Sąd nie dopatrzył się w tej opinii luk ani żadnych sprzeczności. Wobec czego należało ją uznać za pełnowartościowy dowód, w oparciu, o który poczyniono ustalenia faktyczne dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną E. A. (1).

Przechodząc do dalszych rozważań należy wskazać, że E. A. (1) miała obowiązek określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Obowiązek ten wynikał z treści art. 150 ust. 2 u.g.n., który zobowiązuje rzeczoznawcę do określania wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Nie ulega wątpliwości, że działki o numerach (...) zabudowane domem mieszkalnym mogły być przedmiotem obrotu. Należało zatem określić ich wartość rynkową.

Również część nieruchomości, na której znajdował się kiosk mogła być przedmiotem obrotu. Gdyby oskarżeni chcieli zbyć wyłącznie kiosk handlowy, to przecież nic nie stało na przeszkodzie, by dokonać podziału nieruchomości przy ul. (...) w ten sposób, by wydzielić z niej nową działkę, na której był posadowiony kiosk, której powierzchnia uwzględniałaby potrzeby w zakresie jego funkcjonowania. Tak wyodrębniona nowa nieruchomość mogła być przedmiotem sprzedaży. E. A. (1) miała zatem obowiązek ustalenia dla tej części nieruchomości wartości rynkowej.

Wartość rynkowa została zdefiniowana w art. 151 ust. 1 u.g.n. i jest nią najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i zarazem, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa jest zależna od cech nieruchomości, które powodują, że cieszy się ona dużym popytem, co umożliwia osiągnięcie wysokiej ceny, lub wręcz przeciwnie brak jest zainteresowanych jej nabyciem. Określając wartość rynkową oskarżona była zobowiązana zgodnie z prawdą opisać atrybuty nieruchomości mające wpływ na jej cenę, zarówno te, które wpływały na jej podwyższenie, jak i te które powinny powodować obniżenie ceny. Opis powinien być zgodny ze stanem rzeczywistym. Operat ten zawierał sprzeczne z prawdą twierdzenia dotyczące zarówno nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości przyjętych do porównania.

Odnośnie oceny lokalizacji

Oskarżona opisując lokalizację nieruchomości wskazała wprawdzie, ich położenie, ale opisując sąsiedztwo pominęła fakt, że nieruchomość znajdowała się u zbiegu dwóch ruchliwych ulic. Pominęła również to, że ulica (...) przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) (operat k. 175). Dom był posadowiony na granicy pasa drogowego (opinia Stowarzyszenia k. 2695). Nie ulega wątpliwości, że opis nieruchomości w tym zakresie był niepełny, co więcej oskarżona pominęła istotną dla wartości nieruchomości cechę, obniżającą jej wartość rynkową. Główną funkcją nieruchomości była funkcja mieszkalna. Oskarżeni mieszkali w znajdującym się na niej domu. Przed zamieszkaniem poczynili znaczne nakłady na jego modernizację. Pominięcie w opisie domu faktu, że jego sąsiedztwo stanowiły nie tylko inne domy jednorodzinne ale i dwie ruchliwe ulice skutkowało uznaniem, że lokalizacja nieruchomości jest korzystna. Warto też zaznaczyć, że lokalizacja nieruchomości została przez oskarżoną uznana za atrybut mający największe znaczenie dla jej ceny, wpływający na cenę, mający aż trzydziestoprocentowy wpływ na jej wysokość ( k. 174).

Oskarżona określając w ten sposób lokalizację pominęła uciążliwości, które wiążą się z korzystaniem z nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych dróg, tj. zanieczyszczenie powietrza spalinami i hałas. Uciążliwości te musiały być znacznie nasilone z uwagi na położenie w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr (...) – drogi prowadzącej z Białorusi przez B. do L. i R. oraz do południowej granicy Polski. To drogą tą porusza się znaczna ilość samochodów ciężarowych, których ruch przyczynia się do zanieczyszczenia powietrza spalinami i wzmożonego hałasu. Z doświadczenia życiowego wynika, że tak usytuowane nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym znajdują niewielu chętnych do nabycia, co w oczywisty sposób istotnie wpływa na obniżenie ich ceny. Niejednokrotnie to właśnie niska cena tak położonych nieruchomości stanowi główną zachętę do ich nabycia.

Oskarżona kilkakrotnie w swoich wyjaśnieniach podnosiła, że lokalizacja nieruchomości była korzystna, w trakcie rozprawy powiedziała, że wręcz bardzo dobra, bo znajdowała się przy głównej drodze B. – L. i łączyła ze sobą funkcję mieszkalną i funkcję handlowo-usługową ( k. 3685). Wyjaśnienia te stanowią jedynie próbę usprawiedliwienia wcześniejszego stanowiska. Ich treść jest nielogiczna. Lokalizacja korzystna dla funkcji handlowej – położenie w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych ulic jest niekorzystna dla funkcji mieszkaniowej, z powodu konieczności znoszenia uciążliwości wynikających z intensywnego ruchu drogowego. Należy też podkreślić, że główną funkcją nieruchomości była funkcja mieszkalna. Dom, garaż i ogród zajmowały znacznie większą część nieruchomości niż kiosk handlowy i wystarczający do jego funkcjonowania fragment nieruchomości, który biegła I. H. określiła na 100m². Potencjalny nabywca nieruchomości przy ul. (...) kupowałby przede wszystkim działkę i znajdujący się na niej dom, a tylko dodatkowo kiosk handlowy. Absurdalne byłoby założenie, że motywy nabycia działki byłby odwrotne – ktoś kupowałby pozbawiony instalacji sanitarnej niewielki, drewniany kiosk o powierzchni 16 m² z małym fragmentem działki, a tylko dodatkowo dom mieszkalny i pozostałe 80 % powierzchni nieruchomości, na której znajdował się garaż i ładnie urządzony ogród. Dlatego oceniając lokalizację działki niedopuszczalne było uproszczenie i sprowadzenie korzyści wynikających z jej położenia do prowadzenia działalności gospodarczej, zwłaszcza, że kiosk z uwagi na jego niewielką powierzchnię nie nadawał się do prowadzenia takiej działalności w większym rozmiarze. Należy dodać, że wynajem kiosku przynosił oskarżonym przychody jedynie w kwocie 400 zł miesięcznie ( k. 4077).

Reasumując, oskarżona porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami położonymi w innych dzielnicach miasta, przyjęła aż trzydziestoprocentowy współczynnik korygujący, a do tego uznała, że była ona korzystniejsza od przyjętych do porównania dwóch nieruchomości znajdujących się przy ul. (...). Pominęła przy tym uciążliwości wynikające z położenia nieruchomości bezpośrednio przy dużym skrzyżowaniu ruchliwych ulic. Konsekwencją nieuprawnionej oceny oskarżonej, że sąsiedztwo nieruchomości było korzystne, było doprowadzenie do znacznego zawyżenia ceny szacowanej nieruchomości.

Odnośnie podział funkcjonalnego nieruchmości

Nieprawdziwe były również stwierdzenia dotyczące podziału funkcjonalnego nieruchomości. Oskarżona stwierdziła, że działki mogły funkcjonować odrębnie, podczas gdy jedyna droga dojazdowa do działki, na której stał dom prowadziła przez działkę, na której znajdował się kiosk. Z opinii biegłej I. H. wynika ponadto, że dom jest usytuowany na jednej działce, zaś niezbędne dla jego funkcjonowania szambo znajduje się na działce zabudowanej kioskiem. Ponadto niewielki fragment domu wychodzi poza granicę działki ( k. 2538, k. 3980). Nie ulega wątpliwości, że działka zabudowana domem nie mogła funkcjonować odrębnie od drugiej działki. Niewłaściwy podział funkcjonalny spowodował, że oskarżona uwzględniała dwukrotnie działkę zabudowaną kioskiem, tj. działkę o numerze geodezyjnym (...) – raz przy wycenie części zabudowanej domem. Wielkość działki uznano wtedy za najlepszą na tle obiektów porównywanych. Drugi raz oskarżona uwzględniła wartość działki zabudowanej kioskiem określając wartość gruntu i dodając go do wartości odtworzeniowej znajdującego się na niej kiosku ( k. 2698). Nie negując tej opinii należy dodać, że dom znajdował się na działce oznaczonej numerem (...). Jej powierzchnia wynosiła 329 m². Powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania wynosiła odpowiednio 251 m², 393 m² i 741 m². Na tle tych nieruchomości działka zabudowana domem nie mogła być uznana za najlepszą. Dopiero zsumowanie powierzchni obu działek składających się na wycenianą nieruchomość umożliwiało uznanie jej za najlepszą, co przekładało się na wyższy współczynnik korygujący. Ponowne uwzględnienie całości działki nr (...) poprzez dodanie wartości jej gruntu do wartości kiosku i wartości domu, przy wycenie którego już raz uwzględniona została wielkość tej działki w sposób zupełnie nieuzasadniony podwyższało wartość całej wycenianej nieruchomości.

Oskarżona wyjaśniła, że podzieliła nieruchomość po granicach działek, bo nie znalazła na rynku obiektów porównawczych podobnych do tej nieruchomości, czyli łączących funkcję mieszkalną z funkcją handlową ( k. 3863). Brak nieruchomości podobnych w żaden sposób nie usprawiedliwia niewłaściwego podziału funkcjonalnego. Działka zabudowana domem nie mogła być sprzedana bez działki zabudowanej kioskiem, bo nabywca domu nie mógłby na swoją nieruchomość wjechać. Nie mógłby też korzystać z kanalizacji, bo szambo znajdowałoby się na innej działce należącej do innego właściciela. Jest rzeczą ewidentną, że działki musiały tworzyć jedną nieruchomość, ewentualnie można było z nich wydzielić niewielką działkę zabudowaną kioskiem. Powierzchnia takiej działki byłaby jednak znacznie mniejsza.

Wyjaśnienia oskarżonej w tym zakresie w żaden sposób nie tłumaczą podwójnego uwzględnienia w trakcie dokonywania wyceny powierzchni działki nr (...).

Odnośnie daty zbudowania domu znajdującego się na nieruchiomości

E. A. (1) nie zamieściła w operacie szacunkowym daty wzniesienia budynku mieszkalnego. Istotne jest przy tym, że został on zbudowany w 1915 r. i miał konstrukcję drewnianą. Oskarżona napisała wprawdzie w operacie szacunkowym, że ściany zewnętrzne są drewniane i murowane, jednak nie dodała, że zasadnicza część domu miała konstrukcję drewnianą, a jedynie część dobudowana po 1999 r. miała ściany murowane. Istotne jest jednak przede wszystkim to, że zataiła wiek budynku. Wiek w powiązaniu z drewnianą konstrukcją powodował bowiem, że budynek był już silnie zużyty technicznie ( k. 2700). Oskarżona porównywała dom z budynkami o konstrukcji murowanej, co więcej budynkami nowymi (jeden w dacie transakcji był nawet w tak zwanym stanie deweloperskim). Na tle zupełnie nowych budynków wykonanych z bardziej trwałego materiału stan techniczny budynku wycenianego musiał przemawiać na jego niekorzyść. Tymczasem oskarżona nie uwzględniła tego poprzez przyjęcie odpowiedniego współczynnika korygującego uznając, że stan techniczny domu wycenianego jest taki sam jak domów przyjętych do porównania. Również to musiało prowadzić do nieuzasadnionego podwyższenia wartości nieruchomości wycenianej.

E. A. (1) składając wyjaśnienia twierdziła, że nie miało to znaczenia bo poza fundamentami „nic ze starego domu nie zostało”. Nie wiedziała o tym, że była to „przebudówka starego domu” ( k. 2730). W toku rozprawy stwierdziła, że budynek należący do oskarżonych nie mógł być wzniesiony w 1915 r., bo w tym czasie nie znano takiego systemu ( k. 3684). Pierwsze z twierdzeń oskarżonej jest nieprawdziwe w świetle treści operatu szacunkowego. Oskarżona napisała bowiem, że powierzchnię użytkową obliczyła na podstawie dokumentacji technicznej budynku ( k. 176). Skoro posiadała dokumentację techniczną, to musiała wiedzieć, że właściciele modernizując dom pozostawili nie tylko jego fundamenty, ale również drewniane ściany. Dokumentacja techniczna na którą powoływała się oskarżona to projekt budowlany ( teczka postępowania nr A.II. (...)-1/98, N-6/98 k.3246). Na stronie 30 znajduje się opis techniczny, z którego wynika, że zakres prac budowlanych dotyczył dobudowy łazienki i pokoju oraz wymiany pokrycia dachowego, adaptacji strychu na poddasze mieszkalne, wymianie stolarki okiennej oraz remoncie kapitalnym całego budynku. Nie mam tam mowy o zastąpieniu istniejących ścian nowymi. Gdyby tak miało być, to projekt musiałby to uwzględniać, bo ściany to element konstrukcyjny całego budynku.

Drugie z twierdzeń jest ewidentnie nieprawdziwe. Biegli z (...) Stowarzyszenia (...) na podstawie rejestru budynków jednoznacznie ustalili datę jego budowy. Warto dodać, że nie trzeba posiadać wiedzy fachowej, aby odnieść się do wyjaśnień oskarżonej – powszechnie wiadomo, że domy budowane z drewnianych bali wznoszono na długo przed 1915 r.

Wyjaśnienia oskarżonej to nic innego, niż nieudolna próba budowania linii obrony.

Odnośnie powierzchnia budynku mieszkalnego

Kolejne nieprawdziwe twierdzenia dotyczyły powierzchni budynku mieszkalnego znajdującego się na wycenianej nieruchomości. Oskarżona sporządzając operat dodała do powierzchni domu powierzchnię garażu, uzasadniając to bliskim położeniem obu budynków. Budynek mieszkalny i garaż nie były ze sobą w żaden sposób połączone, jednak oskarżona uznała, że wobec tego, iż współcześnie budynki mają garaże wbudowane, których powierzchnię architekci wliczają do powierzchni budynków mieszkalnych, może uczynić to samo z budynkami niepołączonymi konstrukcyjnie ( k. 176). Z opinii Stowarzyszenia wynika, że nie była uprawniona do takiego zabiegu. Opinia jest w tym zakresie logiczna, gdyż po pierwsze oskarżona w operacie szacunkowym nie wykazała, że porównywane obiekty miały wbudowany garaż, po drugie – garaż stanowiący część budynku murowanego nie mógł być uznany za podobny do garażu znajdującego na nieruchomości wycenianej ( k. 2969, k. 2700). Dokonany przez oskarżoną opis budynku podwyższał powierzchnię domu i przez to obliczoną przez oskarżoną jego wartość. Oskarżona przyjęła do obliczenia powierzchnię 157,67 m², którą pomnożyła przez średnią ważoną cenę transakcyjną (operat k. 177). Pomijając fakt, nieprawidłowego wyliczenia ceny transakcyjnej, będącego konsekwencją innego rodzaju nieprawidłowości, oskarżona powinna była przyjąć do obliczeń powierzchnię o 35,10 m² mniejszą, co w sposób oczywisty prowadziło do nieuzasadnionego podwyższenia wartości.

W toku postępowania przygotowawczego oskarżona złożyła wyjaśnienia, które wręcz zaprzeczyły prawidłowości przyjętej przez nią metody, którą określiła powierzchnię domu. Stwierdziła bowiem, że „Często garaże są wbudowane w dom i w ten sposób robimy, to zależy od poglądu, że doliczamy to do powierzchni domu” ( k. 2728). W toku rozprawy wyjaśniła, że nie dało się pominąć garażu, który nie stanowił znikomej wartości ( k. 3683). Składając wyjaśnienia w toku śledztwa oskarżona odniosła się wyraźnie do garaży połączonych konstrukcyjnie z domem. Garaż należący do oskarżonych był odrębnym budynkiem. Jego wartość z pewnością była wyższa niż znikoma, ale niewątpliwie nie można było dodać jego powierzchni do powierzchni domu. Po pierwsze garaż nie był konstrukcyjnie połączony z domem. Po drugie konstrukcja garażu była zupełnie inna niż domu – był to lekki budynek o konstrukcji drewnianej obłożony sidingiem. Po trzecie E. A. (1) uzasadniając cenę metra kwadratowego powierzchni domu podkreślała wykorzystanie wysokiej jakości materiałów wykończeniowych. Wymieniła między innymi kamienne blaty, kominek, dobrą glazurę, ogrzewanie podłogowe włoską wannę ( k. 3683). Przy budowie garażu nie wykorzystywano przecież drogich materiałów wykończeniowych, jak kamienne blaty czy glazura, nie był on w żaden sposób ogrzewany. Pomimo tego oskarżona policzyła wartość metra kwadratowego garażu tak jakby posiadał wszelkie atrybuty domu. Nawet jeżeli w garażu znajdował się kanał samochodowy umożliwiający wykonywanie napraw, to nie uzasadniało to uwzględnienia wartości garażu poprzez dodanie jego powierzchni do powierzchni domu. Oczywiście należało uwzględnić wartość garażu, ale poprzez odpowiednią poprawkę dotyczącą jednej z cech nieruchomości – powierzchni i zagospodarowania działki. Lakoniczne stwierdzenie oskarżonej, że skoro garaż miał powierzchnie 35 m², to nie mogła go pominąć i zarazem trudno by jej było zaliczyć go jako zagospodarowanie terenu ( k. 2794) nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Składając wyjaśnienia oskarżona twierdziła nawet, że nie przyjęła, iż wartość jednego metra kwadratowego garażu wynosiła 5200 zł. Uzasadniała to zastosowaniem podejścia kosztowego do wyceny garażu. Twierdziła, że jego wartość określiła na kwotę około 30000 zł ( k. 3686). Trudno ocenić te wyjaśnienia inaczej jak kłamliwe. Można by wprawdzie zastanawiać się, czy oskarżona nie pomyliła garażu z kioskiem, którego wartość rzeczywiście wyceniła metodą odtworzeniową, ale przeczy temu dalszy ciąg jej wyjaśnień, w których stwierdziła, że tę samą metodę przyjęła do wyceny kiosku, którego wartość określiła na kwotę 26000 zł ( k. 3686). Nie ulega zatem wątpliwości, że oskarżona tych dwóch budynków nie pomyliła.

Wyjaśnienia E. A. (1) w tym zakresie, sprzeczne z operatem szacunkowym zdają się wskazywać również na to, że oskarżona wyceniając działkę (...) zabudowaną domem mieszkalnym zastosowała zupełnie inną metodę określania wartości nieruchomości niż opisana w operacie szacunkowym, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia (zob. str. 63-64 uzasadnienia).

Wyjaśnieniom oskarżonej, jakoby wartość garażu określiła metodą kosztową na kwotę 30000 zł przeczy treść sporządzonego przez nią operatu szacunkowego. W opisie nieruchomości wycenianej w ogóle nie wskazała jaka była powierzchnia domu bez garażu, wskazała jedynie powierzchnię garażu – 35,1 m² ( k. 176). Oskarżona obliczając powierzchnię domu dodała do niej powierzchnię garażu, określając parametry techniczne budynku. Tylko dlatego do dalszych obliczeń przyjęła powierzchnię 157,67 m² ( k. 175 in fine ). Analizując operat szacunkowy można obliczyć powierzchnią domu odejmując od powierzchni przyjętej przez oskarżoną powierzchnię garażu. Powierzchnia domu bez garażu wynosiłaby 122,57 m². Z opinii Stowarzyszenia opartej o dokumentację techniczną wynika, że powierzchnia budynku mieszkalnego wynosiła 114,79m² ( k. 2696). Potwierdza to projekt budowlany ( k. 3246, str. 34 dokumentacji). Oskarżona powiększyła powierzchnię domu o powierzchnię zewnętrznego tarasu i dlatego przyjęła do wyceny dom o powierzchni 122,57 m².

Określając wartość części nieruchomości zabudowanej domem pomnożyła powierzchnię domu z garażem tj. 157,67m² przez kwotę 5221,89 zł dzięki czemu otrzymała wartość 823355,40 zł ( k. 177). Taki sam wynika uzyska się mnożąc powierzchnię domu przez 5221,89 zł (czyli 122, (...),89), po czym mnożąc powierzchnię garażu przez tę samą kwotę (czyli 35, (...),89) a następnie dodając te kwoty do siebie. Operację tę można przedstawić następująco w sposób matematyczny:

(122, (...),89) + (35, (...),89) = (...), (...) + (...),339 = (...), (...)

Zaokrąglając wynik do pełnych złotych daje do kwotę identyczną z obliczoną przez oskarżoną, czyli 823335,40 zł (porównaj k. 177).

Gdyby oskarżona rzeczywiście obliczyła wartość garażu metodą odtworzeniową i określiła ją na kwotę około 30000 zł i dodała ją do wartości domu to tę kwotę powinna dodać do wartości samego domu czyli kwoty 640047 zł (co wynika z 122, (...),89 = (...), (...)). Wartość domu i garażu wyniosłaby by wtedy około 670047 zł (co wynika z (...)+ (...)), a nie jak oskarżona przyjęła w operacie szacunkowym 823335,40 zł.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wbrew twierdzeniom oskarżonej wartość garażu potraktowała tak jak wartość domu i obliczyła ją mnożąc jego powierzchnię przez kwotę 5221,89 zł.

Odnośnie opisu konstrukcji stropów

Ewidentnie sprzeczny z prawdą był fragment operatu szacunkowego, w którym oskarżona opisała konstrukcję stropów. Stwierdziła bowiem, że stropy nad piwnicą i parterem są żelbetowe ( k. 175). Taki zapis wskazuje nie tylko na konstrukcję stropów, ale również sugeruje, że budynek mieszkalny posiadał piwnicę. Wbrew twierdzeniom oskarżonej budynek mieszkalny nie był podpiwniczony, nie mógł zatem posiadać żelbetowego stropu nad piwnicą. Również strop nad zasadniczą bryłą budynku nie był żelbetowy, lecz drewniany. Żelbetowy był jedynie fragment stropu znajdujący się nad dobudowaną łazienką i pokojem ( k. 4089-4090). Te pomieszczenia zajmują łącznie około 20,61 m², przy czym powierzchnia całego parteru wynosiła 67,19 m²( k. 2696). Żelbetowy strop nad parterem obejmował zatem mniej niż jedną trzecią powierzchni całego stropu.

Nieprzekonujące są wyjaśnienia oskarżonej E. A. (1), jakoby omyłkowo opisała stropy nad piwnicą, bowiem myślała o piwnicy znajdującej się na zewnątrz budynku, stanowiącej odrębną budowlę ( k. 4091). W opisie nieruchomości oskarżona w ogóle nie wymieniła piwnicy ( k. 175-176). Piwnica stanowiła odrębną budowlę, więc nie sposób było pomylić cech piwnicy z atrybutami budynku mieszkalnego. Zapis w operacie szacunkowym miał wbrew stanowi faktycznemu celowo wskazywać na to, że budynek jest podpiwniczony. Również nieprzekonujące są wyjaśnienia dotyczące konstrukcji stropu. Oskarżona twierdziła, że nie wiedziała, że stropy nie są żelbetowe, bo nie dokonywała odkrywek. Wiedziała, że konstrukcja ścian jest drewniana. Twierdziła, że można na drewnianych ścianach położyć belki stalowe a na nie pustaki, widziała raz taką konstrukcję i domniemywała, że w opisywanym domu zastosowano tę samą ( k. 4091-4092). Oceniając te wyjaśnienia przez pryzmat doświadczenia życiowego należało stwierdzić, że stanowią wyłącznie próbę obrony i to próbę nieudolną. Aby ustalić rodzaj konstrukcji stropu nie było konieczne wykonywanie odkrywek, wystarczyło zapytać właścicieli jakie stropy znajdują się w budynku. M.-S. K. i A. K. (1) podczas rozprawy wyjaśnili, że konstrukcja stropu jest częściowo żelbetowa częściowo drewniana. Co więcej M. K. dodała, że drewniana części budynku miała stropy drewniane, a murowana żelbetowe ( k. 4090). Znana była powierzchnia dobudowanej części murowanej, więc bez wykonywania odkrywek można było precyzyjnie ustalić nie tylko rodzaj zastosowanej konstrukcji, ale nawet powierzchnię, jaką pokrywały stropy o konstrukcji drewnianej a jaką żelbetowej. Nic nie stało na przeszkodzie, aby oskarżona podobnie jak opisując konstrukcję ścian stwierdziła, że konstrukcja stropów była mieszana, po czym to stwierdzenie rozwinęła dodając niezbędne szczegóły. W razie gdyby właściciele budynku w czasie dokonywania jego oględzin nie pamiętali szczegółów dotyczących konstrukcji można było zwrócić się do nich o okazanie dokumentacji projektowej lub dziennika budowy. Dlatego wbrew twierdzeniom oskarżonej należało uznać, że wskazane przez nią nieprawdziwe cechy budynku miały posłużyć do zafałszowania jego wyceny. Oskarżona dokonywała porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami zabudowanymi nowymi domami o nowoczesnej konstrukcji. Zapis o żelbetowych stropach nad piwnicą i garażem uzasadniał brak przyjęcia jakichkolwiek współczynników korygujących z tytułu stanu technicznego i konstrukcji budynku ( operat k. 177). Przyjęcie współczynników korygujących musiałoby siłą rzeczy obniżać wartość wycenianej nieruchomości. Konstrukcja domu należącego do małżonków K. z pewnością nie był lepsza od konstrukcji domów przyjętych do porównania, wręcz przeciwnie była gorsza. Należało zatem przyjąć współczynnik, który obniżałby jego wartość. Zafałszowanie cech opisu umożliwiało pominięcie tego współczynnika przy jednoczesnym zachowaniu pozorów spójności całego operatu.

Odnośnie opisu nieruchomości przyjętych do porównania

Oskarżona w operacie szacunkowym sprzecznie z prawdą opisała nieruchomości przyjęte do porównania. Pomijając ich korzystniejszą lokalizację w sposób sprzeczny z prawdą stwierdziła, że budynki znajdujące się na nieruchomościach przyjętych do porównania są podobne do budynku mieszkalnego nieruchomości wycenianej ( k. 176-177). Oskarżona nie napisała wprost, że są to budynki podobne, ale sam fakt przyjęcia nieruchomości do porównania wskazuje na ich podobieństwa. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego nie można porównywać nieruchomości, które nie są do siebie podobne. Obowiązek wyboru nieruchomości podobnych nakłada art. 152 ust. 2 u.g.n. który stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zatem mimo, iż oskarżona nie zwerbalizowała tego, że wybrane do porównania nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, to jednak z samego faktu wyboru podejścia porównawczego wynika, że uznała je za nieruchomości podobne.

Budynek porównawczy A został zbudowany w roku 2008, B w roku 2003, zaś C w roku 2006. Były to budynki nowe zbudowane w innej niż wyceniany technologii. Zasadnicza bryła budynku wycenianego została zbudowana niemal 100 lat przed datą wyceny. Technologia budowy w sposób oczywisty była wtedy nie tylko inna, ale biorąc pod uwagę postęp techniczny po prostu gorsza. Budynek przeszedł modernizację, ale pomimo ocieplenia i obłożenia warstwą sidingu w dalszym ciągu był uznawany za zbudowany w gorszej technologii niż budynki nowe. Wynika to przede wszystkim z niskich walorów użytkowych i estetycznych sidingu. Dlatego Sąd w pełni podziela ustalenia biegłych, że była to technologia nieporównanie gorsza niż budynków porównawczych ( k. 2700). O nieprawdziwości opisu budynków porównawczych najlepiej świadczą treść aktu notarialnego dotyczącego obiektu porównawczego A ( k. 4034-4040) i zeznania L. P. ( k. 4146-4148). Obiekt porównawczy A to nieruchomość przy ulicy (...), którą oskarżona opisała jako zabudowaną domem w zabudowie wolnostojącej. Z aktu notarialnego wynika, że przedmiotem transakcji był segment w zabudowie szeregowej. Potwierdził to L. P.. Jego zeznania stanowiły również dowód na to, że budynek przyjęty do porównania w dacie sprzedaży nie był w pełni wykończony, ale znajdował się w tak zwanym stanie deweloperskim ( k. 4146-4148). W żaden sposób nie można było przyjąć, że budynek ten był podobny do budynku należącego do małżonków K.. Warto zaznaczyć, że biegły A. N. (2) w toku rozprawy stwierdził, że taki budynek mógłby zostać przyjęty do porównania z budynkiem wycenianym tylko w ostateczności, gdyby nie było żadnych innych transakcji na rynku ( k. 4094). Tę ocenę Sąd w pełni podziela. Nie może jej zmienić fakt, że akty notarialne dotyczące pozostałych nieruchomości tj. przy ul. (...) i przy ul. (...) w B. ( k.4041-4043 k.4045-4046) nie wykazały tak daleko idących nieprawidłowości jak zachodzące w przypadku nieruchomości porównawczej A, co do której brak podobieństwa jest wręcz oczywisty, widoczny na pierwszy rzut oka.

W tym miejscu warto dodać, że E. A. (1) nie sporządziła załącznika do operatu szacunkowego, w którym zamieściłaby kserokopie aktów notarialnych, wykorzystanych przy sporządzeniu operatu lub chociażby dane umożliwiające ich odnalezienie, takie jak data zawarcia umowy, nazwisko notariusza, który akt sporządził i numer repertorium. Mając na uwadze rozbieżności pomiędzy treścią opinii a opisem wynikającym z aktów notarialnych należało uznać, że był to zamierzony zabieg, mający na celu uniemożliwienie lub chociażby znaczne utrudnienie weryfikacji operatu szacunkowego. Sąd zidentyfikował te nieruchomości na podstawie raportu z rejestru cen ( k. 4119-4140v, w szczególności transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. (...) k. 4119, transakcja dotycząca nieruchomości przy ul (...) k. 4126v, transakcja dotycząca nieruchomości przy ul (...) k. 4135v), dzięki zbieżności dat w których dokonano ich sprzedaży, położenia nieruchomości oraz ich ceny z datami, położeniem i ceną wskazaną przez oskarżoną w operacie szacunkowym. Mając na uwadze, że nieruchomość porównawczą A stanowił segment w zabudowie szeregowej wydaje się wątpliwe, by oskarżona wbrew zapisom w operacie szacunkowym sięgała do aktów notarialnych. Gdyby rzeczywiście przeczytała akty notarialne, to wiedziałaby, że stroną jednej z transakcji był deweloper. W tym wypadku była to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, więc w rejestrze cen opisano te transakcję jako mającą miejsce pomiędzy osobami fizycznymi, co nie odzwierciedla w pełni jej charakteru.

W toku rozprawy oskarżona wyjaśniła, że do porównania przyjęła budynki wzniesione w latach 2003, 2006 i 2008, ponieważ stopnień zużycia budynków był niewielki, stropy budynku wycenianego musiały być nowe, bo nie można było położyć starych stropów na nowych ścianach ( k. 3684). Wyjaśnienia oskarżonej są nieprawdziwe już choćby z tego względu, że ściany zasadniczej bryły budynku nie były wymieniane, co wynika z dokumentacji technicznej i o czym była już wcześniej mowa. Nawet jeżeli stropy budynku i dach były nowe, to nie był on zbudowany w nowoczesnej technologii. Różnice, które wskazywali biegli ze Stowarzyszenia, dotyczące chociażby sposobu ocieplenia ścian i materiału użytego do ich obłożenia, jednoznacznie świadczyły o tym, że budynek na nieruchomości wycenianej i budynki na nieruchomościach porównawczych nie były do siebie podobne. Zupełnie niezrozumiałe jest natomiast przyjęcie do porównania segmentu zabudowy szeregowej. Oskarżona w żaden sposób tego nie wyjaśniła. Również i tym wyjaśnieniom należało odmówić wiary.

Odnośnie wyceny części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym

Również wycena części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym była nieprawidłowa. Wyceniając tę część nieruchomości oskarżona przyjęła metodę odtworzeniową ( k. 177-181). Wybór tej metody w świetle obowiązujących przepisów, nie był niedopuszczalny. Zgodnie z art. 150 ust. 3 u.g.n. wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Brak transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych kioskami handlowymi nie czynił jednak niemożliwym ustalenia wartości rynkowej tej części nieruchomości. (...) zabudowana kioskiem mogła być przedmiotem obrotu. Gdyby oskarżeni chcieli zbyć wyłącznie kiosk handlowy, to przecież nic nie stało na przeszkodzie, by z części dokonać podziału nieruchomości przy ul. (...) w ten sposób, by wydzielić z niej działkę, na której był posadowiony kiosk, której powierzchnia uwzględniałaby potrzeby w zakresie jego funkcjonowania. Tak wyodrębniona nowa nieruchomość mogłaby być przedmiotem sprzedaży. Przeznaczenie kiosku i sposób jego użytkowania nie czyniły jego sprzedaży niemożliwą. Nie ulega zatem wątpliwości, że również ta część nieruchomości hipotetycznie mogła być przedmiotem obrotu rynkowego. Jeżeli oskarżona stwierdziła, że brak jest wystarczającej ilości transakcji, aby do wyceny kiosku zastosować podejście porównawcze, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zastosować podejście dochodowe. Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości określa się między innymi przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Ta część nieruchomości przynosiła jej właścicielom dochód, więc zgodnie z art. 153 ust. 2 u.g.n. można było zastosować przy jej wycenie właśnie podejście dochodowe.

Przyjęcie niewłaściwej metody nie było jedyną nieprawidłowością, jakiej podczas wyceny tej części nieruchomości dopuściła się oskarżona. Kiosk handlowy został oddany do użytkowania w 2001 r. ( k. 3727). W dacie wyceny miał już 10 lat. Należało zatem po obliczeniu kosztów jego budowy uwzględnić zużycie. Oskarżona twierdziła, że nie uczyniła tego, bowiem budynek ten nie wykazywał zużycia i był w dobrym stanie. Argumentacja ta jest chybiona. Art. 151 ust. 2 u.g.n. zobowiązuje do uwzględnienia stopnia zużycia. Zużycie musiało zaś w ciągu 10 lat nastąpić, choć z pewnością było niewielkie. Znacznie poważniejszym uchybieniem było natomiast zsumowanie wartości rynkowej części nieruchomości z wartością części nieruchomości obliczonej metodą odtworzeniową i nazwanie ich sumy „wartością rynkową”. Takie przeinaczenie sugerowało, że wartość całej nieruchomości jest wartością rynkową, co nie było prawdą ( k. 2701). Oskarżona niewątpliwie uchybiła przy tym art. 152 ust. 2 u.g.n., który pozwala na przyjęcie dwóch różnych metod wyceny jednej nieruchomości, ale wtedy nazywa to podejściem mieszanym. Takim terminem oskarżona powinna była posłużyć się w operacie szacunkowym, aby nikogo nie wprowadzać w błąd co do tego, jakie było podejście wyliczenia wartości całej nieruchomości. Warto też zaznaczyć, że przyjęcie metody odtworzeniowej przekładało się na wartość części nieruchomości zabudowanej kioskiem. Z opinii biegłej I. H. wynika bowiem, że wartość tej części nieruchomości była znacznie niższa choć należy zaznaczyć, że biegła przyjęła, że do funkcjonowania kiosku nie była konieczna cała działka nr (...), a jedynie jej część o powierzchni 100 m², co również miało wpływ na różnicę wyliczonej wartości.

Odnośnie wyceny części nieruchomości z kioskiem handlowym oskarżona wyjaśniła, że brała pod uwagę możliwość przyjęcia metody dochodowej, ale tego nie zrobiła ( k. 2729). W toku rozprawy stwierdziła, że nie wyceniła tej nieruchomości metodą dochodową bo to wypaczałoby cenę. Przy tej metodzie zakłada się, że nieruchomość będzie przynosiła zyski, a nieruchomość wyceniana miała być przejęta przez gminę ( k. 3685). Zgodnie z art. 153 ust. 2 u.g.n. podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Założenie, że nieruchomość będzie przynosić dochód ma charakter hipotetyczny. Oskarżona powinna dokonać wyceny w taki sposób, jakby nie nabywała jej gmina, a inna osoba, która zamierzała z niej korzystać tak jak oskarżeni. Nieruchomość w chwili zbywania przynosiła dochód i mogła go przynosić w dalszym ciągu. Możliwe było zatem wykorzystanie metody dochodowej. Warto też zaznaczyć, że część nieruchomości zabudowana domem też nie miała być wykorzystywana zgodnie z jej pierwotnym, mieszkaniowym przeznaczeniem, ale mimo wszystko oskarżona uwzględniła przy jej wycenie te wszystkie cechy, który polepszają komfort jej mieszkańców.

Odnośnie braku analizy rynku w operacie szacunkowym

Wadą operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną był również brak analizy rynku nieruchomości. Należy podzielić stanowisko biegłych ze Stowarzyszenia, że oskarżona w tym rozdziale przywołała jedynie wyniki analizy ( k. 2698-2699). W odniesieniu do części zabudowanej budynkiem mieszkalnym operat zawiera wprawdzie rozdział zatytułowany „Analiza rynku nieruchomości” ( k. 174), ale zawartość rozdziału nie odpowiada tytułowi. W rozdziale znajdują się ogólnikowe stwierdzenia w żaden sposób nieudokumentowane. Oskarżona bez żadnego uzasadnienia wskazała na zakres cen, oraz ustalenie atrybutów i ich wpływ na ceny rynkowe. Czytając tę część operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną trudno wręcz zrozumieć dlaczego przyjęła takie a nie inne ceny.

Nieco szersza była analiza rynku w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej kioskiem, jednak poza tabelą zawierającą listę transakcji, położenie nieruchomości, powierzchnię i cenę nie zawierała żadnego uzasadnienia, odwołania się do kryteriów stanowiących podstawę wyboru nieruchomości przyjętych do porównania ( k. 177-179, opinia stowarzyszenia k. 2699). Sąd podzielił zatem stanowisko biegłych, że przyjęcie nieudokumentowanych założeń do wyceny mogło mieć wpływ na jej wynik ( k. 2703). Oskarżona nie wykazała w operacie szacunkowym, że przyjęła do wyceny właściwe wartości. Wnioski, które w tym zakresie przedstawiła, nie wynikają z żadnych przesłanek. Właściwie nie są to wnioski, ale gołosłowne stwierdzenia.

Oskarżona wprawdzie w toku rozprawy szczegółowo wyjaśniła, w jaki sposób dokonywała analizy rynku, wskazała między innymi na transakcje, które odrzuciła. W szczególności odrzucała transakcje dotyczące domów w stanie deweloperskim ( k. 3864). Nawet jeżeli oskarżona dokonywała takiej analizy, to nie znalazło to odzwierciedlenia w sporządzonym operacie szacunkowym. Nie zamieściła też odpowiedniego załącznika. Ponadto analiza ta musiała być wyjątkowo niedbała, skoro jak wynika z przytaczanych już wcześniej zeznań L. P. jeden z budynków przyjętych do porównania znajdował się w stanie deweloperskim, co więcej nie był domem wolnostojącym, ale segmentem w zabudowie szeregowej ( k. 4146-4148).

Określenie ceny rynkowej nieruchomości przy ul. (...)

Opinia Stowarzyszenia jest istotnym dowodem wskazującym na to, że oskarżona E. A. (1) poświadczyła nieprawdę w sporządzonym operacie szacunkowym. Powyższa opinia wskazuje na nieprawidłowości w operacie, ale nie zawiera wyceny nieruchomości opartej o prawdziwe przesłanki. Na podstawie tej opinii można wprawdzie domniemywać, że wartość nieruchomości została zawyżona, ale nie można ustalić w jakiej wysokości. Ustaleniu rynkowej wartości nieruchomości należącej do oskarżonych M. K. i A. K. (1) służyła opinia biegłej rzeczoznawcy majątkowej I. H.. Biegła sporządziła opinię podstawową ( k. 2538-2541) i dwie opinie uzupełniające ( k. 3968-3969, k. 4334-4585).

Odnośnie opinii podstawowej

Opinia podstawowa w znacznej mierze była trafna. Biegła sporządziła tę opinię w dwóch wariantach – wariancie pierwszym przy założeniu, że wycenie podlega nieruchomość niezabudowana, czyli sam grunt i w wariancie drugim przy założeniu, że wycenie podlega nieruchomość zabudowana. Pierwsze założenie wynikało z ujawnienia okoliczności istnienia decyzji administracyjnych dotyczących warunków zabudowy i zezwalających na budowę obiektów tymczasowych. Jednak wobec stwierdzenia nieważności tych decyzji nie ma potrzeby szczegółowej oceny opinii w wariancie zakładającym wycenę gruntu, bez uwzględnienia wartości znajdujących się na nim budynków. Wszelkie dalsze rozważania dotyczyć będą wyłącznie wariantu drugiego wyceniającego nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami.

Integralną, wręcz główną część opinii stanowi sporządzony przez biegłą operat szacunkowy dotyczący nieruchomości przy ul. (...). Trafność ustaleń biegłej dotyczy opisu nieruchomości wycenianej, czyli nieruchomości należącej do oskarżonych, jej położenia, podziału funkcjonalnego, cech znajdujących się na niej budynków. Sąd ocenił jako prawidłowe metody przyjęte przez biegłą w celu wyceny nieruchomości należącej do oskarżonych, tj. metody porównawczej w zakresie szacowania wartości części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i metody dochodowej w zakresie części nieruchomości zabudowanej kioskiem. Z uwagi na funkcjonalny podział nieruchomości dokonany przez biegłą w celu jej wyceny i przyjęcie dwóch różnych metod celowe jest odrębne omówienie opinii w zakresie wyceny części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym oraz drugiej części zabudowanej kioskiem. W pierwszej kolejności zostanie omówiona opinia w zakresie dotyczącym części nieruchomości spełniającej funkcję mieszkalną, przy czym zostanie poddana ocenie zarówno opinia podstawowa jak i uzupełniająca.

Wycenę nieruchomości biegła oparła o rzetelną analizę rynku nieruchomości w B.. Analizując rynek biegła wzięła pod uwagę nieruchomości znajdujące się w tym samym obrębie, co nieruchomość wyceniana i w obrębach sąsiednich. Do wyceny przyjęła dziewięć transakcji, których przedmiotem były nieruchomości znajdujące się w B. w obrębach Przemysłowym i D.. Uwzględniała oferty dotyczące nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w innych częściach miasta. Na podstawie tych transakcji ustaliła cechy rynkowe nieruchomości mające największy wpływ na ich cenę. Wynikiem tego zabiegu było ustalenie wagi poszczególnych cech rynkowych ( k. 2577-2579).

Biegła dokonała również prawidłowego wyboru trzech nieruchomości przyjętych do porównania. Były to nieruchomości podobne do wycenianej – wszystkie nieruchomości były położone w pobliżu nieruchomości podlegającej wycenie, wielkość działek i wielkość znajdujących się na nich domów była również podobna. Dwie nieruchomości były zabudowane domami zbudowanymi w latach 1932 i 1965, które zostały poddane gruntownemu remontowi i modernizacji. Brak było danych dotyczących daty budowy domu na trzeciej z przyjętych do porównania nieruchomości, ale wygląd znajdującego się na niej domu wskazywał na to, że był to budynek wzniesiony kilkadziesiąt lat wstecz ( k. 2577, k. 2587).

Taki sposób analizy rynku i wyboru nieruchomości porównawczych musiał zyskać aprobatę Sądu. Jest bowiem logiczny. Należy zaznaczyć, że nieruchomości podobne nie są nieruchomościami identycznymi. O takie na rynku nieruchomości bardzo trudno. Można jednak mówić o nieruchomościach podobnych, gdy posiadają szereg zbliżonych atrybutów, takich jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, konstrukcja i stan techniczny posadowionego na niej budynku, standard jego wykończenia. Okoliczność, że niektóre z cech nieznacznie różnią się od siebie nie przeczy uznaniu, że nieruchomości są do siebie podobne.

Nie ulega wątpliwości, że cena nieruchomości w znacznym stopniu zależy od dzielnicy w jakiej jest położona. O podobieństwie nieruchomości świadczy także powierzchnia działki, a o podobieństwie nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi stanowi również podobieństwo budynków. Budynki pochodzące z podobnego okresu mają z reguły zbliżoną konstrukcję, choć w tym wypadku różnice mogą wynikać z różnych rodzajów użytego budulca, co zresztą biegła w swojej opinii uwzględniała.

Istotnym mankamentem opinii nie pozwalającym na podzielenie w pełni ustaleń biegłej były nieprawdzie założenia dotyczące stanu budynków znajdujących się na nieruchomościach przyjętych do porównania. Oskarżona dokonała wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem wzniesionym w 1915 r., ale poddanemu gruntownej modernizacji w latach 1998-2003. Do porównania przyjęła również nieruchomości zabudowane domami kilkudziesięcioletnimi. Transakcje, których przedmiotem były nieruchomości przyjęte do porównania miały miejsce w roku 2009 i 2010. Biegła sporządzając dokonała ich zewnętrznych oględzin w październiku 2012 r. Uznała, że stan nieruchomości w dacie oględzin był taki sam jak w dacie ich sprzedaży. To założenie okazało się błędne. Wszystkie te nieruchomości zostały sprzedane, po czym znajdujące się na nich domy zostały wyremontowane i zmodernizowane. Dowodem tego są zeznania W. K. (2) (właściciel nieruchomości przy Nowatorskiej k. 4210-4215), K. S. (właściciel nieruchomości przy ul. (...) k. 4237-4239) i G. K. (1) (– właścicielka nieruchomości przy ul. (...) k. 4288-4290, k. 4302-4304). Biegła przyjęła zatem do porównania cenę, jaką zapłacono za te nieruchomości przed remontem znajdujących się na nich budynków i zarazem dokonując porównania tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą, przyjęła stan tych budynków z daty oględzin. Nie ulega wątpliwości, że ceny za nieruchomości zabudowane domami po generalnym remoncie i modernizacji byłby wyższe od cen sprzed remontu, czyli cen przyjętych przez biegłą. Potwierdza to akt notarialny zawierający umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w B. ( k. 4293-4300). Nieruchomość tę małżonkowie G. i I. K. sprzedali za kwotę 520000 zł. Sprzedaż miała miejsce 30 kwietnia 2014 r. Z zeznań G. K. (1) wynika, że przed dokonaniem sprzedaży przeprowadzili gruntowny remont znajdującego się na niej domu ( k. 4288-4290, k. 4302-4304). Biegła przyjęła do porównania cenę sprzed remontu tj. 300000 zł ( k. 2577). Skoro sporządzając opinię biegła uwzględniła stan budynków wyremontowanych, to należało dokonać korekty cen transakcyjnych uwzględniając remont tych budynków i dopiero tak skorygowane ceny nieruchomości przyjąć za podstawę porównania.

Wobec ujawnienia, że budynki mieszkalne znajdujące się na nieruchomościach przyjętych do porównania w dacie sprzedaży znajdowały się w innym stanie niż w czasie, gdy oglądała je biegła w celu dokonania wyceny, należało jej opinię uzupełnić o wyliczenia mające za podstawę prawdziwe ustalenia faktyczne dotyczące stanu budynków znajdujących się na przyjętych do porównania nieruchomościach. Sporządzenie opinii uzupełniającej poprzedziło przeprowadzenie dowodów, na podstawie których ustalono stan nieruchomości w chwili ich nabycia. Zeznania świadków W. K. (2) ( k. 4210-4215), K. S. ( k. 4237-4239) i G. K. (1) ( k. 4288-4290, k. 4302-4304) pozwoliły na ustalenie w jakim stanie znajdowały się budynki na nabywanych przez nich nieruchomościach, a także jakie prace budowlane zostały wykonane przed oględzinami dokonanymi przez biegłą. Zeznania świadków stanowiły podstawę do sporządzenia nowej opinii, tym razem w całości opartej o prawdziwe ustalenia faktyczne.

Biegła w toku postępowania sądowego sporządziła wprawdzie opinię uzupełniającą ( k. 3968-3969), w której dokonała ponownego obliczenia wartości nieruchomości po wyeliminowaniu błędów pisarskich oraz poparła swoje wnioski zdjęciami budynków, ale również ta opinia oparta była o błędne przeświadczenie biegłej dotyczące stanu budynków w dacie ich sprzedaży. Biorąc pod uwagę późniejsze ustalenia dokonane na podstawie zeznań wymienionych wyżej świadków należało uznać, że opinia uzupełniająca, oparta o nieprawdziwe przesłanki jest w całości nietrafna. Dokonując ustaleń faktycznych Sąd nie brał jej pod uwagę.

Odnośnie opinii uzupełniającej

Dowodem, w oparciu o który Sąd ustalił wartość nieruchomości przy ul. (...) była druga opinia uzupełniająca sporządzona przez biegłą na piśmie ( k. 4334-4585). Wobec tego, że jest to opinia uzupełniająca należało dokonać jej oceny mając na uwadze treść opinii podstawowej sporządzonej jeszcze w toku śledztwa ( k. 2538-2541). Sporządzając tę opinię biegła dysponowała już wiedzą jaki był stan nieruchomości przyjętych do porównania w dacie transakcji. Miała również wiedzę o cenie nieruchomości przy ul. (...) uzyskaną w 2014 r. po gruntownym remoncie znajdującego się na niej domu. Wynikała ona z aktu notarialnego ( k. 4293-4300). Nieruchomość przy ul. (...) została jednak nabyta przez G. i I. K. 29 kwietnia 2010 r. Pomiędzy jej nabyciem i późniejszą sprzedażą upłynęły 4 lata. Cena jaką osiągnęli w 2014 r. mogła stanowić wskazówkę dla biegłej i zarazem umożliwia Sądowi weryfikację ustaleń zawartych w opinii uzupełniającej pod warunkiem analizy zmiany cen nieruchomości zarówno w B. jak i w obrębie, w którym znajdowała się wyceniana nieruchomość. Dlatego opinia uzupełniająca zawiera również analizę rynku nieruchomości uwzględniającą zmianę cen nieruchomości.

Opinia uzupełniająca została sporządzona przez biegłą tak jak opinia podstawowa – biegła sporządziła opinię dokonując ponownej wyceny nieruchomości, z uwzględnieniem zgodnych z prawdą cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych.

Wycenę nieruchomości biegła poprzedziła analizą rynku, na podstawie której obliczyła średnią cenę metra kwadratowego powierzchni budynków mieszkalnych ( k. 4438). Biegła szczegółowo określiła cechy porównawcze wskazując precyzyjne kryteria, każdej z cech, np. lokalizację i sąsiedztwo uznała za bardzo dobre, jeżeli hałas uliczny był mało uciążliwy, a sąsiedztwo stanowiły budynki jednorodzinne. W podobny sposób opisała każdą z cechy rynkowych tak, że możliwa jest ocena opinii poprzez pryzmat wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego ( k. 4444-4445). Następnie uwzględniając cechy rynkowe określiła procentowy wpływ każdej z tych cech na jej cenę ( k. 4445). Następnie dokonała charakterystyki nieruchomości wycenianej porównując jej cechy rynkowe z cechami rynkowymi każdej z nieruchomości porównawczych ( k. 4445-4446). Biorąc pod uwagę cechy rynkowe poszczególnych nieruchomości dokonała korekty kwotowej dodając lub odejmując kwoty, w zależności od tego, czy dana cecha nieruchomości wycenianej była lepsza czy gorsza od tej samej cechy nieruchomości porównawczej. Korekta ta dotyczyła ceny jednego metra kwadratowego każdej z nieruchomości porównawczych. Np. porównując nieruchomość A z nieruchomością wycenianą od ceny metra kwadratowego odjęła 149,3 zł, gdyż lokalizacja nieruchomości A była dobra, podczas gdy nieruchomości wycenianej średnia, a maksymalny wpływ na cenę metra kwadratowego wynosił 298,5 zł. natomiast oceniają standard wykończenia budynku porównując te same nieruchomości dodała na metra kwadratowego 389, ponieważ standard wykończenia nieruchomości porównawczej był zły, podczas gdy nieruchomości wycenianej był dobry, a maksymalny zakres wpływu kwoty na cenę wynosił właśnie 398 zł. W wyniku tych zabiegów biegła otrzymała skorygowaną poprawkami wartość jednego metra kwadratowego każdej z nieruchomości porównawczych, po czym obliczyła wartość średnią skorygowaną jednego metra kwadratowego. Tą wartość pomnożyła przez ilość metrów kwadratowych równą powierzchni domu na nieruchomości wycenianej ( k. 4446).

W ocenie Sądu tak sporządzona opinia jest kompletna, jasna i logiczna. Opinia opiera się o prawdziwe przesłanki, ponadto został uwzględniony całokształt okoliczności mających znaczenie dla wyceny nieruchomości. Opinia jest jasna, bowiem biegła szczegółowo opisała zarówno rynek nieruchomości jak i nieruchomości przyjęte do porównania parami. Przyjęła zrozumiałe kryteria oceny poszczególnych cech, co umożliwia weryfikację treści opinii poprzez pryzmat wiedzy i doświadczenia życiowego. Wreszcie opinia jest logiczna, ponieważ została sporządzona zgodnie z zasadami prawidłowego rozumowania – z przesłanek wynikają kolejne wnioski, a z nich dalsze. Konkluzje są zawsze w widoczny sposób powiązane z przesłankami.

Odnośnie drugiego wariantu opinii uzupełniającej

Biegła I. H. sporządziła również drugi wariant opinii. Dysponując wiedzą o cenie nieruchomości przy ul. (...), tj. nieruchomości porównawczej B, biegła dokonała ponownego oszacowania wartości nieruchomości wycenianej. Cenę nieruchomości ustalono na podstawie zeznań G. K. (1) ( k. 4302-4304) i aktu naturalnego ( k. 4293-4300).

Wykorzystanie wiedzy dotyczącej transakcji zaistniałej w 2014 r. było możliwe po ustaleniu w jakim stopniu zmieniły się ceny na rynku. Sąd dopuścił w tym zakresie opinię zarówno na okoliczność zmiany ceny w obrębie, w którym położona była nieruchomość wyceniana, jak również na terenie całego miasta. Takie sformułowanie postanowienia miało na celu uniknięcie sytuacji, w której niemożliwe byłoby określenie stopnia zmiany cen, w razie zbyt małej ilości transakcji w obrębie, w którym znajdowała się nieruchomość wyceniana.

Opinia biegłej zawiera jednak analizę cen nieruchomości zarówno w całym B. ( k. 4377-4428) jak i w obrębach S., (...) i D. najbliższych nieruchomości wycenianej ( k. 4430-4437). Opinia w tym zakresie jest pełna, logiczna i jasna. Autorka opinii posłużyła się bardzo liczną próbką – wykorzystała do analizy 278 transakcji, podzieliła rynek na pierwotny i wtórny, szczegółowo uzasadniła odrzucenie części transakcji. Ostatecznie ustaliła, że ceny nieruchomości zabudowanych w B. spadły o około 5 % w skali roku, jednak ceny nieruchomości w obrębach zbliżonych do nieruchomości wycenianej pozostały bez zmian ( k. 4438). Mając na uwadze to ostatnie ustalenie, Sąd uznał, że logiczne jest dalsze założenie biegłej, że gdyby w roku 2011 nieruchomość porównawcza B była zabudowana domem po przeprowadzonym remoncie, osiągnęłaby tę samą cenę, którą osiągnęła w roku 2014. Możliwe było skorzystanie z wiedzy dotyczącej transakcji zaistniałej w 2014 r. bez dokonywania korekty cen.

Dokonując ponownej wyceny nieruchomości przy ul (...) biegła posłużyła się przy tym metodą opisaną powyżej ze zmianami wynikającymi ze znajomości warunków transakcji dotyczącej nieruchomości porównawczej B. Pierwsza ze zmian dotyczyła ceny maksymalnej. Nieruchomość B osiągnęła cenę maksymalną za metr kwadratowy, wobec tego to od tej ceny należało odjąć cenę minimalną ( k. 4447). Ponadto uwzględniono lepszy stan nieruchomości porównawczej B i wyższą jej cenę za jeden metr kwadratowy. W konsekwencji biegła uzyskała wyższą cenę średnią jednego metra kwadratowego. Po przemnożeniu ceny jednego metra kwadratowego przez powierzchnię domu znajdującego się na wycenianej nieruchomości biegła uzyskała cenę nieruchomości równą kwocie 553173 zł ( k. 4448).

Sąd uznał za bardziej trafny drugi wariant opinii, bowiem znajomość ceny jednej z nieruchomości dawała w ocenie Sądu pewniejszy wynik obliczeń. Pewnym mankamentem opinii sporządzonej przez biegłą był brak uwzględnienia współczynnika eksperckiego, który to biegła zastosowała przy wycenie nieruchomości w pierwszym wariancie podnosząc jej cenę o 10 %. Mankament ten został wyeliminowany podczas przesłuchania biegłej w toku rozprawy. Biegła przyznała, że nie uwzględniła tego współczynnika przez pomyłkę ( k. 4623), po czym w trakcie rozprawy wskazała wartość, o którą należało podnieć cenę szacowanej nieruchomości. W roku rozprawy biegła wskazała, że do kwoty 600537 zł należy dodać kwotę 53173 zł. Pierwsza z wymienionych wyżej kwot to cena części nieruchomości zabudowanej domem (553173 zł) powiększona o cenę części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym (47364 zł) ( k. 4625 ).

Mając powyższe na uwadze Sąd, w zakresie ceny części nieruchomości zabudowanej domem, podzielił ustalenia biegłej zawarte w drugim wariancie opinii uzupełniającej, skorygowanym przez biegłą podczas rozprawy.

Określenie ceny rynkowej nieruchomości zabudowanej kioskiem

Ustalenia dotyczące ceny części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym oparto o podstawową opinię biegłej I. H.. W tym zakresie opinia nie budziła zastrzeżeń i nie było powodów dopuszczania dowodu z opinii uzupełniającej.

Biegła należycie uzasadniała przyjętą metodę wyceny. Nieruchomość przy ul. (...) spełniała dwie funkcje – podstawową funkcją była funkcja mieszkalna, dodatkowo nieruchomość służyła prowadzeniu działalności gospodarczej. Było to możliwe dzięki zbudowanemu na niej w 2001 r. kioskowi handlowemu. Kiosk miał powierzchnię użytkową 16 m² i był przez oskarżonych M. K. i A. K. (1) dzierżawiony.

Transakcje dotyczące nieruchomości pełniących podwójna funkcję są stosunkowo rzadkie. Nie oznacza to jednak, że nie można było określić wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z cytowanym już wcześniej art. 150 ust. 3 u.g.n. wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Brak transakcji na rynku, których przedmiotem są określonego rodzaju nieruchomości sam przez się nie wyklucza możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości. Powinna być jeszcze spełniona kolejna przesłanka – że nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu. Słusznie biegła przyjęła, że kiosk handlowy mógł być przedmiotem obrotu. Nie sprzeciwiały się temu przeznaczenie ani sposób jego użytkowania. Możliwe było wydzielenie części nieruchomości związanej z jego funkcjonowaniem, utworzenie nowej działki geodezyjnej i dokonanie jej sprzedaży. Biegła przyjęła, że niezbędna dla funkcjonowania kiosku była działka gruntu o powierzchni 100 m². Zważywszy na fakt, że powierzchnia kiosku wynosiła 16 m², należało uznać, iż taka powierzchnia jest wystarczająca, aby posadowić na niej kiosk i urządzić parking dla kilku samochodów. Wycena wartości rynkowej znalazła zatem logiczne uzasadnienie. Fragment nieruchomości zabudowanej kioskiem przynosił dochód, więc zgodnie z art. 153 u.g.n. uzasadnione było przyjęcie przy jego wycenie podejścia dochodowego.

Podobnie jak w przypadku wyceny części nieruchomości zabudowanej domem biegła swoją wycenę oparła o analizę rynku, przy czym dokonała analizy ofert dotyczących wynajmu lokali użytkowych. Wynikiem analizy obejmującej wynajem 12 różnych lokali użytkowych było określenie średniej stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni wynajmowanego lokalu ( k. 2579-2583). Biegła uwzględniając wielkość kiosku i jego wyposażenie realistycznie przyjęła, że zachodzą czynniki uzasadniające obniżenie czynszu w stosunku do obliczonej średniej (kiosk nie miał pomieszczeń sanitarnych). Ponadto słusznie uwzględniała, że wynajem nie musi być ciągły oraz, że właściciel ponosi pewne koszty utrzymania kiosku ( k. 2590). Warto zaznaczyć, że biegła obliczyła dochód miesięczny na poziomie nieco wyższym, ale bardzo zbliżonym do wysokości czynszu rzeczywiście uzyskiwanego przez oskarżonych. Z umów wynajmu nieruchomości wynika bowiem, że co roku zawierali umowę wynajmu kiosku, określając stawkę czynszu na kwotę 400 zł ( k. 4077). Biegła obliczyła dochód miesięczny na kwotę 451 zł. Dochód roczny określiła na pułapie niższym 4330 zł, bowiem uwzględniła pustostany i konieczność ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości ( k. 2591). Oskarżeni osiągali zbliżony dochód roczny, bo nawet jeżeli kiosk wynajmowali przez cały rok, to nie mogli uniknąć ponoszenia kosztów jego utrzymania, wynikających chociażby z obowiązków podatkowych. Roczny dochód był zatem o co najmniej 10% niższy niż roczny przychód z tytułu wynajmu kiosku, czyli niższy od kwoty 4800 zł.

Wartość nieruchomości wyceniana metodą dochodową zależy również od współczynnika kapitalizacji, przez który należy rozumieć okres, w jakim powinien nastąpić zwrot środków zainwestowanych w nabycie nieruchomości (§ 9 ust. 2 Rozporządzenia). Wartość rynkowa nieruchomości jest to zatem roczny dochód pomniejszony o koszty jego uzyskania i pomnożony przez współczynnik kapitalizacji. Możliwe jest również ustalenie wartości nieruchomości poprzez pomnożenie dochodów z tej nieruchomości przez stopę kapitalizacji. Wobec braku dostatecznych danych z rynku nieruchomości biegła nie ustaliła współczynnika kapitalizacji, lecz stopę kapitalizacji działając zgodne z regułami określonymi w § 12 i 13 Rozporządzenia. Ostatecznej wyceny części nieruchomości dokonała mnożąc strumień spodziewanych dochodów pomniejszony o koszty przez obliczoną stopę kapitalizacji ( k. 2590-2599). Postępowanie biegłej odpowiadało wymogom określonym w powyższych przepisach. Końcowym rezultatem tych czynności było określenie wartości części nieruchomości zabudowanej kioskiem na kwotę 47364 zł.

Z podanych powyżej powodów, Sąd w pełni podzielił opinię biegłej w tym zakresie i przyjął, że wartość części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym wynosiła 47364 zł. Jednocześnie operat szacunkowy sporządzony przez oskarżoną E. A. (1) należało uznać za oderwany od realiów. Kiosk handlowy z niewielką działką gruntu, który rocznie przynosił dochód na poziomie nieco wyższym niż 4000 zł miał być warty 166 251 zł. Gdyby oskarżona podobnie jak biegła przyjęła, że dla funkcjonowania kiosku niezbędna była działka o powierzchni 100 m², to wtedy wartość nieruchomości byłaby niższa i wynosiłaby 65572 zł (co wynika z przyjętej przez oskarżoną ceny jednego metra kwadratowego gruntu, tj. kwoty 394,82 zł pomnożonej przez 100, czyli kwoty 38482 zł k. 180 operatu i wartości odtworzeniowej kiosku, czyli kwoty 26090 zł k. 181 operatu). Jest to niewątpliwie kwota zdecydowanie zawyżona.

Reasumując łączna wartość rynkowa nieruchomości wynosiła zatem 653710 zł. Na tę wartość składa się obliczona przez biegłą cena części nieruchomości w wariancie drugim – kwota 553173 zł powiększona o współczynnik ekspercki – kwotę 53173 zł oraz o wartość części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym, czyli kwotę 47364 zł. Gdyby oskarżona E. A. (1) sporządziła swój operat szacunkowy rzetelnie powinna wycenić nieruchomość na zbliżoną kwotę.

W toku przesłuchania biegła I. H. stwierdziła, że rzeczoznawcy przyjmują, iż operaty wyceniające tę samą nieruchomość nie odbiegają od siebie, jeżeli różnica pomiędzy nimi nie przekracza 20%. E. A. (1) wyceniła wartość nieruchomości na kwotę 989586 zł ( k. 181). 20% do tej kwoty to (...),2 zł. Różnica pomiędzy wyceną dokonaną przez oskarżoną a biegłą wyniosła 335876 zł i dalece przekracza owe 20% różnicy, którą można uznać za dopuszczalną.

Odnośnie zarzutów do opinii

Należy odnieść się również do zarzutów stawianych opinii biegłej I. H., a pośrednio również opinii Stowarzyszenia. Przyjmowały one dwojaką formę były formułowane wprost przez oskarżonych lub ich obrońców lub były wyrażane przez oskarżonych w trakcie składania wyjaśnień. Zarzuty te sprowadzają się do wytknięcia uchybień, które zostały zawartych w piśmie procesowym z 5 maja 2016 r. ( k. 4598-4600). Sąd nie podzielił żadnego z tych zarzutów. Nie ma potrzeby cytowania pisma, wystarczy odnieść się do podniesionych w poszczególnych punktach argumentów.

Odnośnie pkt. 1. ( k. 4598). Biegła w opinii uzupełniającej zasadnie przyjęła do porównania te same nieruchomości, które przyjęła w opinii podstawowej. W toku rozprawy zakwestionowana została tylko niektóre cechy tych nieruchomości – stan techniczny budynku i standard wykończenia. Inne cechy nieruchomości pozostały niezmienione. Sporządzając opinie uzupełniającą biegła uwzględniała rzeczywisty stan nieruchomości w dacie transakcji przez przyjęcie odpowiednich współczynników korygujących.

Odnośnie pkt. 2. I pkt. 9. ( k. 4598, k. 4600). Biegła nie skorygowała zmiany ceny o 5,1%, ponieważ spadek ceny dotyczył całego miasta. Nie oznacza to jednak, że ceny spadły jednakowo we wszystkich jego dzielnicach. W jednych dzielnicach ceny spadły bardziej, w innych mniej, a w jeszcze innych wcale. W obrębie 20. Przemysłowym, w którym znajdowała się nieruchomość wyceniana i nieruchomości porównawcze spadek cen wynosił 0%, czyli nie nastąpił. Skoro materiał pozwalał na ustalenie, że nie nastąpiła zmian cen w obrębie, w którym znajdowała się nieruchomość wyceniana i w obrębach do niego zbliżonych, to nie było podstaw do korygowania ceny nieruchomości, tylko dlatego, że w innych dzielnicach miasta nastąpił spadek cen. Cena rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Skoro w tym obrębie ceny transakcyjne nie spadały, to najbardziej prawdopodobną cenę należało obliczyć nie uwzględniając spadku cen. Powyższe argumenty dotyczą również zarzutu z pkt. 9. Biegła nie powinna była podwyższać ceny nieruchomości do kwoty 734021,00 zł, obliczonej przez obrońcę oskarżonej, bowiem spadek cen nie nastąpił w tej części miasta, w której położona była wyceniana nieruchomość.

Odnośnie pkt. 3. ( k. 4598-4599). Podstawą do określenia powierzchni domu należącego do oskarżonych była dokumentacja techniczna. Powierzchnia 114,79m² jest zgodna z projektem budowlanym ( k. 3246). Dom został rozbudowany i zmodernizowany zgodnie z tym projektem, więc jego powierzchnia była taka jak w projekcie. Skoro znana była dokładna powierzchnia domu, to nie było potrzeby aby do jej obliczenia używać jakichkolwiek współczynników.

Odnośnie pkt. 4. ( k. 4599). Nie ma żadnej sprzeczności w tym, że biegła przyjęła, iż lokalizacja dla części nieruchomości z kioskiem była bardzo dobra, a dla części zabudowanej domem zaledwie średnia. Nieruchomość spełniała dwie różne funkcje – mieszkalną i handlową. Położenie w pobliżu dwóch ruchliwych ulic korzystne z punktu widzenia funkcji handlowej było niekorzystne z punktu widzenia funkcji mieszkalnej, co wynikało z konieczności znoszenia uciążliwości wynikających ze wzmożonego ruchu drogowego. Była już o tym mowa powyżej (zob. str. 28-29 uzasadnienia).

Odnośnie pkt. 5. ( k. 4599). Sporządzając opinię uzupełniającą biegła uwzględniła zeznania świadków W. K. (2) ( k. 4210-4215), K. S. ( k. 4237-4239) i G. K. (1) ( k. 4288-4290, k. 4302-4304). Skoro na podstawie tych zeznań zostały ujawnione cechy budynków dotychczas nieznane, to w opinii uzupełniającej należało je uwzględnić. Dlatego słusznie biegła uwzględniła konstrukcję budynków i podpiwniczenie, bo cechy te wpływają na cenę nieruchomości.

Odnośnie pkt. 6. ( k. 4599). Niezrozumiały jest zarzut przyjęcia niewłaściwych cen do obliczenia zakresu wag poszczególnych cech. Na tym etapie brane są pod uwagę różne nieruchomości, czyli również w różnym stanie technicznym. Dopiero do porównywania parami uwzględnia się nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej.

Odnośnie pkt. 7. ( k. 4599). W chwili dokonywania zamiany część nieruchomości zabudowana kioskiem przynosiła dochód, więc przy jej wycenie biegła była uprawniona do zastosowania podejścia dochodowego. Jest rzeczą oczywistą, że nieruchomość po przejęciu prze Gminę B. nie miała przynosić dochodu, bo na tej nieruchomości ma powstać fragment drogi. Istotą wyceny dokonywanej na podstawie u.g.n. jest określenie wartości nieruchomości w sytuacji nabywania ich lub zbywania przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Gminy nie nabywają nieruchomości po to, by wykorzystywać je w taki sam sposób jak poprzedni właściciel. Wycena nieruchomości ma na celu określenie ceny rynkowej, czyli jak już wcześniej powiedziano najbardziej prawdopodobnej ceny, która byłaby możliwa do osiągnięcia na rynku. Rzeczoznawca ma zatem przyjąć hipotetycznie, że nieruchomość byłby wykorzystywana w taki sam sposób jak do czasu nabycia przez gminę. Jest to jedyne logiczne założenie przy określaniu ceny rynkowej. Przyjęcie do celów wyceny, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z celem, dla realizacji którego ma zostać nabyta oznaczałoby, że nie można uwzględnić znajdujących się na niej budynków, bo przecież w razie budowy drogi zostaną rozebrane. Podobnie należy ocenić nieruchomości przynoszące dochód. Gdyby inna niż gmina osoba nabywała część nieruchomości z kioskiem handlowym, to brałaby pod uwagę dochód jaki może przynosić ten kiosk. Założenie stabilności dochodu jest zatem założeniem hipotetycznym, do którego przyjęcia biegła była jak najbardziej uprawniona.

Odnośnie pkt. 8. ( k. 4599-4600). Wartość części nieruchomości obliczona metodą dochodową została przez biegłą obliczona prawidłowo. Jeszcze raz należy powtórzyć, że wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość rynkowa nieruchomości nie jest sumą wartości gruntu i znajdujących się na nim budynków. Określenie wartości rynkowej może odbywać się dwoma metodami – porównawczym i dochodowym, co wynika wprost z art. 152 ust. 3 u.g.n. zdanie pierwsze („Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.”). Część nieruchomości zabudowana kioskiem mogła przynosić oskarżonym dochód. Dlatego zasadne było zastosowanie metody dochodowej. Należy jednak zaznaczyć, że osoba zainteresowana nabyciem części nieruchomości o powierzchni 100 m², zabudowanej niewielkim kioskiem, kupująca go w celu prowadzenia działalności gospodarczej byłaby zainteresowana cena całości nieruchomości, a nie jej poszczególnych składników. Dla ceny transakcyjnej nie miałoby znaczenia jakie nakłady poczynili właściciele na nieruchomość, ale jedynie to jaki dochód może ona przynosić. Z kolei osoby zbywające nieruchomość na wolnym rynku nie mogłyby oczekiwać, że cena sprzedaży będzie równa lub nawet wyższa niż poniesione przez niech nakłady. Jeżeli potencjalny dochód czerpany z nieruchomości nie był wysoki, to nie można było oczekiwać, że nieruchomość osiągnie wysoką cenę.

Inną okolicznością, która mogłaby mieć znacznie dla nabywcy byłby ceny podobnych nieruchomości. Wobec braku transakcji dotyczących podobnych nieruchomości biegła słusznie jednak przyjęła podejście dochodowe.

Nieporozumieniem jest twierdzenie, że biegła posłużyła się metodą C.. Biegła powołała się na raport firmy doradczej C.&W. ( k. 2579, 2580, 2581), który to raport opisywał wysokość czynszów. Różnica pomiędzy raportem a metodą polega na tym, że raport opisuje rzeczywistość, odnosi się do jakiegoś stanu faktycznego, zaś metoda to sposób postępowania mający doprowadzić do osiągnięcia jakiegoś celu. Raport, nie jest metodą, więc trudno zarzucać, że biegła posłużyła się metodą nie znajdującą oparcia w przepisach prawa.

Odnośnie pkt. 10. ( k. 4600). Kolejnym nieporozumieniem, jest twierdzenie, że biegła zakładała, że dom należący do oskarżonych został wzniesiony na nowo. To nie biegła I. H. twierdziła, że budynek został postawiony na nowo. Takie twierdzenie padło w pytaniu zadanym przez oskarżoną E. A. (1) ( k. 3953). Biegła podkreślała, że budynek był stary i miał ściany konstrukcji drewnianej, dlatego zastosowała poprawkę, uwzględniającą stan techniczny. Niewątpliwie to biegła ma rację. Budynek nie był całkowicie wybudowany na nowo, bo posiadał stare, drewniane ściany. Ściany są głównym elementem konstrukcyjnym budynku. Od ich stanu technicznego zależał czas trwania dalszego użytkowania budynku. Żywot budynku nie mógł być dłuższy niż pozwalało na to zużycie techniczne ścian. Nowe stropy, poddasze i dach nie mogły by być użytkowane w razie, gdyby na skutek upływu czasu nie pozwalał na to stan techniczny ścian, na których te elementy się opierały. Ściany miały w chwili sporządzania operatu szacunkowego i opinii niemal 100 lat i nie tylko w świetle opinii biegłej, ale również w świetle opinii Stowarzyszenia były już silnie zużyte technicznie. Dlatego założenie przyjęte przez biegłą odpowiada realiom. Odmiennie należy ocenić twierdzenie oskarżonej E. A. (1) – opiera się ono o niepełne przesłanki i jest nielogiczne.

Konsekwencją oceny stanu technicznego domu znajdującego się na wycenianej nieruchomości było odrzucenie podczas badania trendu czasowego cen domów o nowoczesnej konstrukcji, powstałych na przełomie XX i XXI wieku. Był to logiczny wniosek wynikający ze zgodnej ze stanem rzeczywistym przesłanki faktycznej.

Odnośnie pkt. 11. ( k. 4600). Biegła przedłożyła szczegółowe uzasadnienie dotyczące ustalenia, że w B. w obrębach 19,20,21 średnia cena gruntu zabudowanego nie zmieniała się ( k. 4430). Dla potrzeb opinii nie miało znaczenia, czy był to trend stały, znacznie miało jedynie to, czy nie zmieniły się ceny w okresie od 11 marca 2011 r., tj. od daty zawarcia umowy zamiany nieruchomości pomiędzy małżonkami M. K. i A. K. (1) a Gminą B., a 30 kwietnia 2014 r., czyli datą sprzedaży nieruchomości przez małżonków G. i I. K.. Data tej ostatniej transakcji jest istotna, ponieważ znana była cena, jaką rzeczywiście osiągnęła nieruchomość podobna do nieruchomości wycenianej przez E. A. (1) i zarazem nieruchomość przyjęta do porównania przez biegłą I. H.. Późniejsza zmiana cen nieruchomości, o ile zaistniała, jest bez znaczenia dla ustaleń faktycznych.

Zamiar oskarżonej E. A. (1)

Rozważań wymaga również zagadnienie zamiaru z jakim działała E. A. (1). W sporządzonym operacie szacunkowym wyceniła wartość nieruchomości na kwotę o 335876 zł wyższą niż wartość rynkowa. Takie postępowanie mogło być wynikiem celowego działania lub błędu.

Oskarżona w sporządzonym operacie przedstawiła stwierdzenia nie znajdujące żadnego poparcia w dokumentacji, przeinaczyła opis nieruchomości w tym przede wszystkim znajdujących się na niej budynków, sztucznie zawyżyła powierzchnię budynku mieszkalnego a dokonując wyliczenia wartości nieruchomości oparła się o wnioski wynikające z nieprawdziwych przesłanek. Wszystkie nieprawidłowości operatu zmierzały w jednym kierunku – by pominąć cechy niekorzystne dla właścicieli wycenianej nieruchomości i zarazem wyeksponować cechy korzystne, jak chociażby wysoki standard wykończenia domu i zarazem stworzyć pozory rzetelnej analizy rynku i właściwego wyboru nieruchomości przyjętych do porównania. Nagromadzenie tych nieprawidłowości i ich jednostronne ukierunkowanie jednoznacznie wskazuje na fakt, że oskarżona nie popełniła szeregu błędów, ale umyślnie i celowo sporządziła operat nierzetelny i znacznie zawyżyła cenę szacowanej nieruchomości.

E. A. (1) nie dokonała rzetelnej wyceny nieruchomości, więc nie znała dokładnej kwoty, o jaką zawyżyła jej wartość. Z pewnością jednak wiedziała, że zawyżyła cenę o znaczną kwotę. Świadczy o tym kumulacja nieprawidłowości, z których każda wpływała na podwyższenie ceny. Szczególnie wpływać na to musiał niewłaściwy dobór nieruchomości przyjętych do porównania i jednocześnie wypaczony opis nieruchomości wycenianej, który stawiał ją w najkorzystniejszym świetle na tle nieruchomości porównawczych. Oskarżona dokonała korekt w taki sposób, że wprawdzie zmodernizowany, ale wciąż niemal stuletni budek osiągnął cenę wyższą za metr kwadratowy jego powierzchni niż każdy z trzech nowych budynków przyjętych do porównania (budynek A 4528,30 zł za m², budynek B 5178,57 zł za m², budynek C 4257,71 zł za m², budynek wyceniany 5221,89 zł za m² – k. 176-177). Tak zawyżoną cenę metra kwadratowego oskarżona pomnożyła przez sztucznie zawyżoną powierzchnię budynku. Zawyżenie powierzchni budynku mieszkalnego o 35 m² spowodowało zawyżenie ceny całej nieruchomości o kwotę 182766,15 zł. Kwota ta stanowi iloczyn ceny za metr kwadratowy budynku – 5221,89 zł i bezpodstawnie doliczonej do powierzchni budynku mieszkalnego powierzchni garażu.

Istotne było również dwukrotne uwzględnienie w wycenie działki o numerze geodezyjnym (...) zabudowanej kioskiem. Biegła wyceniła wartość jednego metra kwadratowego gruntu na kwotę 394,82 zł po czym pomnożyła ją przez powierzchnię całej działki tj. 355 m². Skoro raz uwzględniła całą powierzchnię działki nr (...) przy wycenie części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (działki nr (...)), to nie mogła ponownie dokonać jej wyceny i dodać do wartości tej działki. W tym przypadku chodzi o kwotę 140161 zł ( k. 180). Gdyby jednak przyjąć, tak jak to przyjęła biegła I. H., że dla funkcjonowania kiosku była niezbędna jedynie część działki nr (...) o powierzchni 100 m², to zawyżenie ceny całej nieruchomości byłoby nieco mniejsze – wynikałoby z niezasadnego ponownego dodania wartości 255 m² działki nr (...) do wartości działki nr (...). Zawyżenie ceny byłoby w takim przypadku równe kwocie stanowiącej iloczyn 255 m² i ceny za 1 m², tj. kwoty 394,82 zł. Wynik tego działania daje kwotę 100679,10 zł.

Inne nieprawidłowości przekładające się na zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości nie przekładają się tak jednoznacznie na wynik oszacowania. Jednak suma kwot, o które zawyżono wartość nieruchomości wynikająca z zawyżenia powierzchni budynku mieszkalnego i podwójnego uwzględniania w wycenie nieruchomości całości powierzchni działki nr (...) jest równa kwocie 283445,25 zł. Nie ulega wątpliwość, że oskarżona zdawała sobie sprawę ze skali zawyżenia ceny nieruchomości należącej do współoskarżonych. Oskarżona E. A. (1) ma wykształcenie wyższe techniczne, jest magistrem inżynierem budownictwa. Posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Nie można więc uznać, że nie rozumiała, iż zawyża cenę szacowanej nieruchomości o kwotę bliską 300000 zł. Reasumując – sporządzając operat szacunkowy oskarżona E. A. (1) świadomie dokonała sprzecznego z prawdą opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania, celem tych działań było zawyżenie ceny nieruchomości. Oskarżona wiedziała również o tym, że zawyżenie przekracza kwotę 280000 zł. Sporządzony w ten sposób operat szacunkowy stanowił wyraz woli poświadczenia nieprawdy i zawyżenia wartości nieruchomości o znaczną kwotę.

Oskarżona przekazała operat szacunkowy Urzędowi Miejskiemu w B.. Wiedziała, że będzie stanowił podstawę postanowień umowy zamiany nieruchomości. Była świadoma tego, że zawyżenie wartości nieruchomości szacowanej spowoduje wyższą dopłatę, którą uzyskają oskarżeni M. K. i A. K. (1). Świadomość tego stanu rzeczy wynika z faktu, że E. A. (1) dokonała również wyceny nieruchomości przy ul. (...), którą oskarżeni mieli otrzymać w zamian za nieruchomość przy ul. (...). Wartość tej nieruchomości oskarżona wyceniła na kwotę 297987 zł ( k. 193). Wiedziała zatem, że oskarżeni uzyskają dopłatę wyższą niż należna. Zawyżenie dopłaty miało być równe zawyżeniu wartości ich nieruchomości. Skoro, jak wykazano powyżej, oskarżona umyślnie sporządziła operat szacunkowy poświadczający nieprawdę, zawyżający cenę szacowanej nieruchomości, to jednocześnie chciała, aby oskarżeni uzyskali tę nienależną korzyść. Celem poświadczenia nieprawdy było zatem uzyskanie korzyści majątkowej przez oskarżonych M. K. i A. K. (1).

Jednocześnie oskarżona wiedziała, że M. K. i A. K. (1) zawierając umowę wyzyskają błąd urzędników reprezentujących Gminę B.. Operatowi szacunkowemu nadała pozory rzetelności, a zapytana przez I. J. (1) o wysoką wartość tej nieruchomości odpowiedziała, że nieruchomość „jej się podobała, bo była ładnie zagospodarowana i do jej wykończenia zostały użyte materiały wysokiej jakości” ( k. 3690). Oskarżona chciała w ten sposób uspokoić I. J. (1), która powzięła wątpliwości, co do trafności wyceny. Jak wynika z zeznań świadka A. N. (1) I. J. (1) nie miała w tym czasie kwalifikacji, aby dokonać merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Nie mogła też ocenić merytorycznie operatu szacunkowego nie widząc nieruchomości ( k. 3738-3739). Zachowanie oskarżonej świadczy więc o zamiarze spowodowania w świadomości urzędników błędnego przekonania co do wartości wycenianej nieruchomości i utrzymywaniu ich w tym błędzie. Błąd urzędników miał być wykorzystany przez oskarżonych M. K. i A. K. (1) przy zawieraniu oszukańczej umowy. Sporządzając poświadczający nieprawdę operat szacunkowy oskarżona ułatwiła im to.

Zamiar oskarżonej pośrednio potwierdzają zeznania świadka M. M. (2), która twierdziła, że E. A. (1) powiedziała jej, że oskarżona M. K. sugerowała jej, które nieruchomości miała przyjąć do porównania ( k. 3930-3941, w szczególności k. 3930-3931, k. 3932-3933, k. 3934-3936, k. 3937, k. 3941). M. M. (2) opisała okoliczności, w jakich doszło do tej rozmowy. Logicznie wyjaśniła przyczynę, dla której nikogo o tym fakcie nie powiadomiła – nie wiedziała, czy E. A. (1) dała posłuch tym prośbom, więc nie miała powodu nikogo powiadamiać.

Z uwagi na znajomość świadka z oskarżoną I. J. (1), chociażby wynikającą tylko z miejsca pracy, należało te zeznania ocenić ze szczególną ostrożnością. Sąd nie dopatrzył się żadnych powodów, dla których świadek miałby bezpodstawnie pomawiać oskarżoną.

Po pierwsze zeznania M. M. (2) nie obciążały bezpośrednio oskarżonej E. A. (1). M. M. (2) stwierdziła, że nie wiedziała, czy oskarżona uległa naciskom.

Po drugie zeznania te pozostawały również bez znaczenia dla kwestii odpowiedzialności karnej I. J. (1), której zarzucono przecież, że nie dopełniła obowiązku skompletowania i przekazania rzeczoznawcy wszystkich istotnych dokumentów. Sporządzenie nierzetelnego operatu szacunkowego przez E. A. (1) na skutek próśb M. K., nie uwalniałoby I. J. (1) od odpowiedzialności za zaniechanie przekazania niezbędnych dokumentów.

Zeznania świadka skonfrontowano również z treścią dokumentów wskazujących na daty, w których E. A. (1) przebywała w Urzędzie Miejskim. Z pisma Prezydenta Miasta B. wynika, że Gmina B. w 2010 r. zawarła z E. A. (1) tylko jedną umowę. Miało to miejsce 22 grudnia 2010 r. ( k. 3421) Natomiast w styczniu 2011 r. zawarto dwie umowy – obie 24 stycznia 2011 r. ( k. 3962). E. A. (1) dokonała oględzin nieruchomości przy ul. (...) w dniu 6 stycznia 2011 r. (operat szacunkowy k. 173), zaś operat szacunkowy przekazała 19 stycznia 2011 r. (protokół odbioru k. 133). W celu zawarcie dwóch kolejnych umów E. A. (1) przyszła do Urzędu Miejskiego 24 stycznia 2011 r., czyli zaledwie 5 dni po przekazaniu operatu szacunkowego. Mogła mieć wtedy świeżo w pamięci naciski ze strony zainteresowanej wyceną M. K., być tym jeszcze poruszona i z tego powodu poskarżyć się na to. Wobec braku zainteresowania ze strony świadka nie kontynuowała rozmowy i nie podała żadnych dalszych szczegółów.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka. Przemawiały za tym przedstawione powyżej argumenty, jak również treść operatu szacunkowego, który zawierał szereg nieprawdziwych stwierdzeń.

Oskarżona wyjaśniła odmiennie, przecząc że rozmowa miała miejsce. Wyjaśnienia te należało uznać za sprzeczne z prawdą. Oskarżona była jedną z dwóch osób najbardziej zainteresowanych tym, aby fakt, że rozmowa miała miejsce nie wyszedł na jaw. Należy również odwołać się ponownie do treści operatu szacunkowego. Jak wykazano powyżej E. A. (2) znacznie zawyżyła wartość szacowanej nieruchomości. Gdyby nikt jej o to nie prosił nie miałaby powodu poświadczania nieprawdy w operacie szacunkowym i narażania się na odpowiedzialność karną i zawodową.

Reasumując, Sąd uznał za zgodne z prawdą zeznania M. M. (2), której E. A. (1) powiedziała o prośbach i sugestiach ze strony oskarżonej M. K.. Należało zatem uznać, że te sugestie miały miejsce, gdyby bowiem M. K. niczego nie sugerowała, E. A. (1) nie powiedziałaby o tym M. M. (2). Nie wiadomo, czy E. A. (1) uwzględniła przy wycenie nieruchomości szacowanej nieruchomości sugerowane przez M. K., na pewno jednak wiadomo, że odczytała jej sugestie jako zmierzające do nakłonienia jej do sporządzenia operatu szacunkowego zawierającego jak najwyższą wartość nieruchomości i operat oparty o nieprawdziewe przesłanki i zawyżający wartość nieruchomości sporządziła.

Podsumowanie

Wyjaśnienia oskarżonej E. A. (1) dotyczące istoty sprawy, czyli sposobu sporządzenia operatu szacunkowego są zupełnie pozbawione waloru wiarygodności. Ich treść jest sprzeczna nie tylko z opinią Stowarzyszenia, ale niekiedy z treścią samego operatu.

Warto również zaznaczyć, że treść wyjaśnień oskarżonej złożonych podczas rozprawy w dniu 10 kwietnia 2014 r. wskazuje również na to, że przyjęła ona inną metodę szacowania niż opisana w operacie szacunkowym. Oskarżona twierdziła, że dokonując wyceny nieruchomości przy ul. (...) obliczyła najpierw wartość kosztów odtworzenia każdego z budynków, po czym przypisała im procentowo udział w wartości rynkowej ( k. 3686). Taki sposób postępowania nie mógł zostać uznany na właściwy – określenie procentowego udziału wartości odtworzeniowej poszczególnych budynków w wartości rynkowej całej nieruchomości był nietrafny choćby z tego względu, że oskarżona z powodów już powyżej obszernie opisanych źle obliczyła wartość rynkową całej nieruchomości. Skoro ta wartość była niewłaściwie obliczona to odnoszenie do niej poszczególnych części składowych nie mogło dać zgodnego z prawda wyniku.

Abstrahując od błędów natury matematycznej, należy zaznaczyć, że omawiane wyjaśnienia oskarżonej, nie mogą stanowić dowodu jej niewinności, ale wręcz przeciwnie, gdyby były zgodne z prawdą, tym bardziej potwierdzałyby jej winę. Oskarżona w operacie szacunkowym, w części dotyczącej działki zabudowanej domem mieszkalnym, opisała przecież zupełnie inną metodę szacowania wartości nieruchomości. Odwołała się do analizy rynku, wybrała do porównania nieruchomości podobne, skorygowała cenę metra kwadratowego uwzględniając cechy rynkowe i porównała nieruchomości parami. W odniesieniu do działki nr (...) stwierdziła, że wyceny dokonała metodą porównywania parami odwołując się do art. 154 u.g.n. ( k. 171-172). W operacie szacunkowym brak jakichkolwiek zapisów dotyczących wartości odtworzeniowej domu, garażu czy ogrodzenia. Opis metody szacowania sprzeczny z rzeczywiście zastosowaną metodą podlega ocenie w kategorii prawdy bądź fałszu. Odnosi się bowiem do faktów – rzeczywistego sposobu działania oskarżonej i opisu tego działania w sporządzonym dokumencie. Co więcej wartość obliczona metodą odtworzeniową nie mogłaby być uznana za wartość rynkową, a przecież oskarżona wyraźnie zaznaczyła, że określiła wartość rynkową ( k. 171, k. 181). Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, co wynika z przytaczanego już wcześniej art. 151 ust. 1 u.g.n., a nie suma nakładów poniesionych na poszczególne jej składniki. Nie ulega wątpliwości, że właściciel nieruchomości ponosi nakłady na zakup gruntu i budowę lub modernizację budynków. Nakłady te w gospodarce rynkowej są równe cenom na rynku nieruchomości i materiałów budowlanych oraz na rynku pracy. Jednak z upływem czasu cena, którą można uzyskać sprzedając nieruchomość ulega zmianie, może być niższa od poniesionych nakładów, ale może być również od nich wyższa. Decydują o tym prawa ekonomiczne – przede wszystkim prawo podaży i popytu, na które wpływa ogólna sytuacja gospodarcza, zamożność społeczeństwa, zmieniające się otoczenie a nawet moda. Dlatego ceny rynkowej nie można sprowadzić do sumy poniesionych nakładów, bo choć istnieje między nimi pewna zależność, to jednak cena rynkowa i koszty poniesione na zakup i ulepszenie nieruchomości po upływie pewnego czasu będą się od siebie znacznie różnić. Oskarżona sporządzając operat szacunkowy nie mogła zignorować definicji legalnej ceny rynkowej zawartej u.g.n., więc jeżeli w rzeczywistości zastosowała inną metodę szacowania wartości nieruchomości niż opisana w operacie, to tym bardziej operat potwierdza nieprawdę.

Bez znaczenia dla bytu przestępstwa a nawet dla jego kwalifikacji prawnej pozostają wyjaśnienia oskarżonej, że za sporządzenie operatu nie otrzymała żadnej korzyści poza wynagrodzeniem wynikającym z umowy. Należy dodać, że dowody zgromadzone w toku śledztwa nie potwierdziły osiągnięcia takiej korzyści. Wskazuje na to analiza informacji nadesłanych z banków ( k. 2873, k. 2877- (...) ). Korzyść majątkowa zgodnie z art. 115 § 4 k.k. jest to zarówno dla siebie, jak i dla kogo innego. Celem działania oskarżonej było przysporzenie korzyści współoskarżonym M. K. i A. K. (1) kosztem Gminy B., więc brak korzyści po stronie oskarżonej nie ma znaczenia dla ustalenia, że przestępstwo popełniła w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

Konkludując, dowody winy oskarżonej są w pełni wiarygodne i przekonujące, zaś dowody im przeciwne sprzeczne z prawdą. Należało zatem przyjąć, że oskarżona jest winna popełnienia przestępstwa w przypisanej w wyroku postaci.

Odnośnie czynu przypisanego oskarżonym M. K. i A. K. (1)

Dowodami winy oskarżonych M. K. i A. K. (1) w odniesieniu do tego, że operat szacunkowy poświadczał nieprawdę zawyżając wartość zbywanej przez nich nieruchomości są te same dowody, które obciążają E. A. (1). E. A. (1) sporządziła operat szacunkowy, należącej do nich nieruchomości i przekazała go Urzędowi Miejskiemu. Kserokopię operatu otrzymała również M. K.. Operat stanowił podstawę postanowień umowy zamiany nieruchomości w zakresie wartości nieruchomości nabywanej przez Gminę B.. Kluczowym dla ustalenia, czy oskarżeni ponoszą winę jest ustalenie, czy mieli oni świadomość, że operat poświadczał nieprawdę zawyżając wartość ich nieruchomości i że reprezentujący Gminę B. Prezydent Miasta B. w chwili zawierania umowy zamiany o tym nie wiedział.

Dowodami winy w tym zakresie są zeznania świadków S. B. (k. 4148-4152), M. M. (2) ( k. 3930-3941, w szczególności k. 3930-3931, k. 3932-3933, k. 3934-3936, k. 3937, k. 3941), częściowo wyjaśnienia I. J. (1) i wyjaśnienia M. K., treść operatu szacunkowego sporządzonego przez E. A. (1).

Pozostaje poza sporem, że oskarżeni otrzymali kserokopię operatu szacunkowego. Wynika to zarówno z wyjaśnień I. J. (1) ( k. 3690) jak i wyjaśnień M. K. ( k. 3716). Oskarżeni M. K. i A. K. (1) kserokopię operatu otrzymali.

Oskarżona M. K. wyjaśniła, że nie analizowała szczegółowo operatów szacunkowych, bo uważała, że jest to rola zlecającego ( k. 3716). W ocenie Sądu ten fragment jej wyjaśnień jest sprzeczny z prawdą.

Nie ma bezpośrednich dowodów na to, że oskarżeni przeczytali operat szacunkowy, jednak całokształt okoliczności zawarcia umowy oceniony przez pryzmat doświadczenia życiowego wskazuje na to, że zapoznali się z jego treścią. Oskarżeni zbywali nieruchomość, która stanowiła ich życiowy dorobek, najważniejszy składnik ich wspólnego majątku. W zamian mieli otrzymać ekwiwalent w postaci nieruchomości i dopłaty. W tej sytuacji naturalne jest zapoznanie się z treścią operatu w celu weryfikacji, czy został sporządzony rzetelnie, czy wycena dokonana przez rzeczoznawcę nie zaniża wartości zbywanej nieruchomości.

Na wstępie należy zaznaczyć, że oskarżona w sprawie zamiany nieruchomości nie była stroną postępowania administracyjnego. Zawarcie umowy zamiany miało charakter czynności cywilnoprawnej, w której oskarżeni i Gmina B. występowali jako równoprawne strony. Postępowanie toczące się w Urzędzie Miejskim mające na celu podjęcie decyzji w przedmiocie nabycia nieruchomości należącej do oskarżonych miało charakter wewnętrzny. Nie została wydana w tej sprawie żadna decyzja administracyjna, która dotyczyłaby oskarżonych. Oskarżeni M. K. i A. K. (1) będąc stronami równorzędnymi dla Gminy B. mieli zachowaną autonomię swojej woli. Nie mieli obowiązku dokonywania zamiany. Gdyby zamiana ich nieruchomości była dla nich niekorzystna mogli nie zawierać umowy. Gdyby tak się stało oskarżeni mogliby się wprawdzie spodziewać, że zostaną w przyszłości pozbawieni swojej nieruchomości, ale rekompensatą za to byłoby odszkodowanie równe wartości ich nieruchomości, co wynika z art. 12 ust. 4a do 4f i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz.721). Wartość nieruchomości byłaby wtedy określona zgodnie z przepisami u.g.n. ze zmianami wynikającymi z treści art. 18 ustawy o szczególnych zasadach…., co wynika z art. 12 ust. 5 tej ustawy.

Oskarżeni mogli zatem zawrzeć umowę, albo czekać na decyzję administracyjną w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania. Trudno wyobrazić sobie, że stojąc przed takim wyborem nie dokonali oceny, czy zamiana jest dla nich korzystna i czy nieruchomość przy ul. (...) i dopłata stanowią wystarczający ekwiwalent za nieruchomość, na której znajdował się ich dom. Generalny remont i modernizację domu przeprowadzili zaledwie kilka lat wcześniej, więc musieli być zainteresowani tym, w jaki sposób ich nieruchomość została opisana i czy wartość wyceniona przez rzeczoznawcę nie jest niższa od nakładów poczynionych na modernizację domu i ulepszenie nieruchomości. Dlatego w ocenie Sądu nieprawdziwe jest stwierdzenie oskarżonej M. K., że pozostawiła ocenę operatu organowi zlecającemu ( k. 3716). Wraz z mężem była ona równorzędną Gminie B. stroną umowy i w razie stwierdzenia nieprawidłowej wyceny nieruchomości mogła zgłaszać co do tego zastrzeżenia, a w razie ich nieuwzględniania nie zawierać umowy.

Należy też zaznaczyć, że oskarżona M. K., jak wynika z wyjaśnień I. J. (1), zamówiła w Urzędzie Miejskim kserokopie operatów szacunkowych ( k. 3690). Chciała więc zapoznać się z treścią operatu dotyczącego jej nieruchomości oraz operatu dotyczącego nieruchomości przy ul. (...). Gdyby oskarżona chciała ograniczyć się do zapoznania się z wynikiem wyceny nie byłoby potrzeby zamawiania kserokopii operatów. Zamówienie ich świadczyło o woli dokładnego zapoznania się z treścią operatów w celu ich weryfikacji.

Oskarżonym niewątpliwie zależało na tym, by wynikiem wyceny ich nieruchomości było ustalenie jak najwyższej jej wartości. W tym miejscu należy ponownie odnieść się do zeznań świadka M. M. (2). Z jej zeznań wynika, że M. K. sugerowała E. A. (1), jakie nieruchomości powinna przyjąć do porównania. Zeznania te Sąd ocenił jako wiarygodne (zob. s. 61-62). Zatem M. K. nie tylko chciała by jej nieruchomość została wyceniona jak najwyżej, ale próbowała również ingerować w czynności rzeczoznawcy. Trudno uznać, że po takiej próbie nie była zainteresowana tym, w jaki sposób jej nieruchomość została wyceniona, a to wymagało przeczytania operatu szacunkowego.

Reasumując, Sąd ustalił, że oskarżeni zapoznali się z operatem szacunkowym. Oskarżeni wspólnie zbywali nieruchomość objętą współwłasnością małżeńską, więc nie sposób przyjąć, że treść operatu znana M. K. pozostała nieznana jej mężowi.

Oskarżeni po przeczytaniu operatu szacunkowego dotyczącego ich nieruchomości musieli zauważyć, że dokonany w nim opis ich nieruchomości nie odpowiada prawdzie. Nie posiadając wiedzy fachowej z zakresu wyceny nieruchomości nie musieli, a nawet nie mogli zauważyć wszystkich nieprawidłowości, ale niektóre opisane niezgodnie z prawdą cechy nieruchomości były im znane.

Przede wszystkim oskarżeni musieli zauważyć, że opis położenia nieruchomości i jej sąsiedztwa pomija całkowicie fakt, że nieruchomość znajdowała się na skrzyżowaniu dwóch ruchliwych ulic. Jedną z tych ulic – ulicą (...) przebiega droga krajowa nr (...). Oskarżeni mieszkali domu znajdującym się na granicy pasa drogowego. Musieli codziennie znosić uciążliwy hałas. Zdawali sobie sprawę również z tego, że są narażeni na wzmożone oddziaływanie spalin. Mimo tych niedogodności E. A. (1) opisała sąsiedztwo działki jako domy jednorodzinne i uznała je za korzystne. Fakt, że ten fragment operatu szacunkowego był nieprawdziwy musiał zostać przez oskarżonych zauważony.

Nie ulega również wątpliwości, że oskarżeni musieli zauważyć, że operat szacunkowy nie wskazywał na datę zbudowania domu w powiązaniu z tym, że konstrukcja zasadniczej bryły budynku jest drewniana. M. K. wyjaśniła wprawdzie początkowo, że była przekonana o tym, że dom został zbudowany w 1933 r. ( k. 3717). Później sprostowała jednak, że od poprzedniego właściciela dowiedziała, się, że był on jego właścicielem od 1933 r. ( k. 4090). Należy z tego wnioskować, że oskarżeni wiedzieli, że dom został zbudowany przed 1933 r. M. K. wiedziała również o tym, że w trakcie modernizacji budynku ściany nie zostały wymienione ( k. 4090). Musiał o tym wiedzieć również A. K. (1), który na tę okoliczność nie składał wyjaśnień. Wiedział o tym, bo był zaangażowany w remont i modernizację domu. Okoliczność, że oskarżeni byli przekonani, że dom został wzniesiony przed 1933 rokiem a nie w 1915 r. niczego nie zmienia. Oskarżeni zdawali sobie sprawę z tego, że był to stary drewniany budynek, a jego modernizacja niczego w tym zakresie nie zamieniła.

Oskarżeni wiedzieli również, że ich dom nie posiada piwnicy. E. A. (1) napisała natomiast w operacie, że „stropy nad piwnica są żelbetowe”. Stwierdzenie to oskarżeni musieli ocenić jako nieprawdzie. Podobnie rzecz się przedstawia jeśli chodzi o konstrukcję stropów nad zasadniczą bryłą budynku. Autorka operatu napisała w nim, że stropy są żelbetowe. Zasadnicza bryła budynku miała drewnianą konstrukcję. Taką samą konstrukcję miały stropy. Trzeba też zaznaczyć, że powierzchnia zasadniczej bryły budynku (starej części) była dwukrotnie większa niż powierzchnia dobudowy.

Oboje oskarżeni w tracie rozprawy przyznali, że budynek nie był podpiwniczony, a żelbetowe stropy znajdowały się tylko nad dobudowaną, nową częścią domu ( k. 4098-4090).

Trudno było nie zauważyć również tego, że powierzchnia budynku mieszkalnego została przez E. A. (1) w sztuczny sposób zawyżona. Oskarżeni wiedzieli, że ich dom i garaż nie są połączone konstrukcyjnie. Co więcej ich konstrukcja jest różna. Dom miał konstrukcję mieszaną – drewniano murowaną. Ściany starszej części były wykonane z drewnianych bali, ściany dobudowy były murowane. Wszystkie ściany zostały ocieplone styropianem. Garaż był budynkiem o lekkiej konstrukcji drewnianej, nieporównanie prostszej i tańszej niż konstrukcja domu, a mimo to został potraktowany jak część domu. Trudno było nie zorientować się, że doliczenie go do powierzchni domu niezasadnie zawyża powierzchnię przyjętą za podstawę wyceny.

Dowiedziawszy się o nieprawdziwych zapisach w operacie oskarżeni musieli uświadomić sobie, że wartość ich nieruchomości została zawyżona. Wszystkie przedstawione w operacie sprzecznie z prawdą okoliczności były z ich punktu widzenia korzystne dla wyceny nieruchomości. Niezasadnie uznane za korzystne położenie nieruchomości, lepsza niż w rzeczywistości konstrukcja i stan techniczny i sztucznie zawyżona powierzchnia domu musiały prowadzić do określenia wartości rynkowej ich nieruchomości wyższej niż rzeczywista. Pomimo tego, że oskarżeni zauważyli, że operat zawiera nieprawdziwe treści, nie powiadomili o tym drugiej strony umowy. Po zapoznaniu się z treścią operatu mogli udać się do Urzędu Miejskiego i powiadomić o tym urzędnika zajmującego się ich sprawą lub skierować odpowiednie pismo. Ponadto oskarżeni mieli taką możliwość w dniu podpisywania protokołu uzgodnień oraz ponownie 11 marca 2011 r. w dniu zawarcia umowy zamiany nieruchomości.

Drugą stroną umowy była Gmina B.. Jej urzędnicy w przeciwieństwie do oskarżonych nie wiedzieli o tym, że operat szacunkowy zawierał sprzeczne z prawdą zapisy. Wartość nieruchomości wydała się wprawdzie I. J. (1) zawyżona, ale E. A. (1) uzasadniła ustnie swoją wycenę, powołując się wybiórczo na niektóre tylko cechy nieruchomości. I. J. (1) nie miała dostatecznej wiedzy, aby te tłumaczenia zakwestionować. Dowodem wskazującym na bezkrytyczne przyjęcie, że wartość nabywanej od oskarżonych przez Gminę B. nieruchomości jest taka jak w operacie są dwa dokumenty – pierwszy z nich to protokół uzgodnień ( k. 199). W protokole tym zawarto najważniejsze postanowienia przyszłej umowy i wartość nieruchomości przy ul. (...) określono na kwotę taką jak w przedłożonym przez E. A. (1) operacie szacunkowym. Również postanowienia umowy zamiany w zakresie wartości nieruchomości należącej do oskarżonych zawartej w formie aktu notarialnego były oparte o konkluzję operatu szacunkowego, czyli wartość wycenioną przez E. A. (1). Gdyby urzędnicy odkryli, że operat szacunkowy poświadczał nieprawdę, nie sporządziliby protokołu uzgodnień. Tym bardziej nie doszłoby do podpisania umowy zamiany. Nie ulega zatem wątpliwości, że urzędnicy począwszy od I. J. (1) a skończywszy na Prezydencie Miasta B. T. T. pozostawali w błędzie, co do wartości nieruchomości nabywanej przez Gminę B.. Nie wiedzieli, że operat zawiera nieprawdzie treści, został sporządzony nierzetelnie i znacznie zawyża wartość nieruchomości nabywanej.

Oboje oskarżeni musieli uświadamiać sobie błąd istniejący po stronie kontrahentów. Zdawali sobie sprawę z tego, że Prezydenta Miasta B. zawierając umowę w imieniu gminy nie znał prawdziwej wartości rynkowej nieruchomości, którą miała nabyć gmina. Podkreślić trzeba, że zawierając umowę T. T. oświadczył, że wartości nieruchomości podlegających zamianie zostały ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z u.g.n. ( k. 144). Był przekonany o tym, że wartość nieruchomości nabywanej odpowiada wycenie dokonanej w operacie szacunkowym, podczas, gdy w rzeczywistości była o przeszło 300000 zł niższa. Przed zawarciem umowy oskarżeni nie wyprowadzili go z tego błędu. M. K. i A. K. (1) zawierając umowę wykorzystali zatem jego reprezentującego Gminę B. T. T..

Bezsporny pozostawał fakt, że umowa zamiany nieruchomości wywołała zamierzone przez jej strony skutki prawne. Gmina B. nabyła nieruchomość przy ul. (...), zaś oskarżeni M. K. i A. K. (1) otrzymali w zamian nieruchomość przy ul. (...) o wartości 297987 zł oraz dopłatę w kwocie 691599 zł. Nabycie przez oskarżonych własności nieruchomości przy ul. (...) wynika wprost z umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego ( k. 140-148). Wypłatę kwoty stanowiącej dopłatę potwierdziła S. K. ( k. 3900, k. 3506-3507). Żadna ze stron tych ustaleń nie kwestionowała.

Wobec ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości nabywanej przez Gminę B. wynosiła 653 710 złotych, a nie jak wyliczyła oskarżona E. A. (1) 989 586 złotych, oskarżeni M. K. i A. K. (1) uzyskali nienależną im kwotę dopłaty w wysokości 335876 złotych. Taką szkodę poniosła na skutek ich działania Gmina B..

Zamiar oskarżonych M. K. i A. K. (1)

Oskarżeni działali umyślnie. Wiedzieli o tym, że wartość ich nieruchomości została zawyżona. Wprawdzie nie byli w stanie zauważyć wszystkich nieprawidłowości operatu szacunkowego, to jednak orientowali się w skali zawyżenia. Nie trzeba było posiadać wiedzy specjalistycznej, by ustalić, że zawyżenie powierzchni domu o 35m², przy ustalonej przez oskarżoną cenie metra kwadratowego na kwotę około 5200 zł prowadzi do zawyżenie wartości całej nieruchomości o kwotę 182000 zł. Do pomnożenia ceny metra kwadratowego przez bezzasadnie zawyżoną powierzchnię wystarczała wiedza wyniesiona ze szkoły. Oskarżeni wiedzieli również o innych nieprawidłowych ustaleniach operatu szacunkowego – nieprawidłowej ocenie lokalizacji i sąsiedztwa ich nieruchomości i nieprawdziwym opisie konstrukcji domu. Trudno im było precyzyjnie obliczyć, w jakim stopniu te nieprawidłowości wpłynęły na zawyżenie wartości ich nieruchomości, jednak mogli je szacować na co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Oskarżeni zataili również fakt, że decyzje dotyczące warunków zabudowy ich nieruchomości oraz decyzje zatwierdzające projekty budowlane i udzielające pozwolenia na budowę dotyczyły obiektów tymczasowych i zawierały ograniczenia dotyczące wypłaty odszkodowań. W późniejszym okresie stwierdzono nieważność decyzji administracyjnych albo w części dotyczącej tymczasowości obiektów budowlanych, albo nawet w całości. Zagadnienia te były już przedmiotem szczegółowej analizy (zob. s. 21-25 uzasadnienia). W tym miejscu należy wskazać, że stwierdzenie nieważności miało miejsce już w toku postępowania sądowego – przeszło 3 lata po zawarciu umowy zamiany. W dacie zawarcia tej umowy nie stwierdzono jeszcze nieważności decyzji administracyjnych i funkcjonowały w obrocie prawnym. Wprawdzie obiektywnie nie mogły mieć znaczenia dla dokonanej wyceny nieruchomości, to jednak fakt zatajenia ich istnienia i złożenia oświadczenia o braku jakichkolwiek obciążeń nieruchomości przy ul. (...) (pkt. 12 protokołu uzgodnień k. 199v) świadczy o woli oskarżonych zawarcia umowy z Gminą B. z pokrzywdzeniem tej ostatniej. W chwili zawierania umowy oskarżeni nie wiedzieli, że decyzje są częściowo lub w całości nieważne, nie wszczęli nawet postępowania w celu stwierdzenia nieważności. Okoliczność, że oskarżeni byli zobowiązani do przedłożenia dokumentów, które mogły wpłynąć na ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością wynika również z zeznań świadka A. N. (1). Urzędnicy zajmujący się sprawą zamiany nieruchomości, nie żądali wprawdzie dostarczenia tych decyzji administracyjnych, jednak A. N. (1) słusznie podnosiła, że niemożliwe było żądanie dokumentów, o których istnieniu nie wiedzieli ( k. 3730). Oskarżeni, chcąc zachować się uczciwe, z własnej inicjatywy powinni byli ujawnić posiadane decyzje administracyjne, których treść mogła mieć wpływ na wartość ich nieruchomości.

Świadomość oskarżonych M. K. i A. K. (1), że modernizacja domu w myśl pierwotnie wydanych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę miała mieć charakter tymczasowy wynika nie tylko z treści decyzji, ale również z zeznań S. B., który zeznał, że „A. K. (1) chciał budować nowy dom, ale zgodnie z wydaną urzędową decyzją miasta B. to tam nie było dopuszczone”. Świadek wiedział o tym z decyzji o warunkach zabudowy, która była dla niego podstawą do sporządzenia projektu ( k. 4148). Okoliczność, że oskarżeni nie kwestionowali decyzji o warunkach zabudowy przed rozpoczęciem inwestycji wskazuje na to, że byli przeświadczeni o ich zgodności z prawem. Takie przeświadczenie towarzyszyło im w chwili zawierania umowy. Czynności zmierzające do stwierdzenia nieważności decyzji zostały podjęte już w tracie śledztwa po tym jak biegła I. H., uwzględniając treść decyzji sporządziła opinię również w wariancie zakładającym wycenę samego gruntu, tak jakby nie był zabudowany.

Wycena dokonana przez E. A. (1) powinna była uwzględniać znany M. K. i A. K. (1) stan prawny. E. A. (1) nie wiedząc o tych decyzjach administracyjnych nie uwzględniała ich w sporządzonym operacie szacunkowym. Oskarżeni zdawali sobie sprawę z tego, że stan prawny ich nieruchomości powinien był zostać uwzględniony i zarazem z powodu niewiedzy rzeczoznawcy uwzględniony nie został. Nie poinformowali o tym urzędników przygotowujących zawarcie umowy. Nie wiedząc jeszcze o tym, że decyzje są nieważne, byli przeświadczeni, że gdyby wycena nieruchomości uwzględniała treść tych decyzji, mogliby uzyskać za swoją nieruchomość ekwiwalent, którego wartość byłaby niższa nawet o kilkaset tysięcy złotych. Dlatego tego faktu nie ujawnili.

Zatajenie wiedzy o niezgodności operatu szacunkowego z istniejącym w dacie umowy stanem prawnym ostatecznie okazało się bez znaczenia dla wartości nieruchomości. Świadczy jednak o oszukańczym zamiarze oskarżonych, ich woli doprowadzenia Gminy B. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Gdyby operat szacunkowy sporządzony przez E. A. (1) nie zawierał sprzecznych z prawdą twierdzeń dotyczących opisu nieruchomości, zachowanie oskarżonych można by potraktować wyłącznie w kategoriach usiłowania nieudolnego. Jednak, jak już wyżej zostało to wykazane, operat szacunkowy zawyżał wartość nieruchomości nie dlatego, że nie uwzględniał stanu prawnego istniejącego w czasie jego sporządzania. Zawierał sprzeczny z prawdą opis atrybutów nieruchomości, a sprzeczność z prawdą elementów jej opisu była oskarżonym znana.

Reasumując, brak reakcji na nieprawdziwe twierdzenia zawarte w operacie i zawyżenie przez rzeczoznawcę ceny nie może zostać ocenione jako zachowanie uczciwe. Oskarżeni zawierając umowę, chcieli by T. T. pozostawał w błędzie co do wartości działki i zarazem chcieli uzyskać za swoją nieruchomość ekwiwalent wyższy niż jej wartość rynkowa. Działali z zamiarem bezpośrednim wykorzystania błędu T. T. i doprowadzenia go do niekorzystnego rozporządzenia mieniem Gminy B.. Celem ich działania było osiągnięcie korzyści majątkowej w postaci uzyskania nieruchomości i dopłaty o łącznej wartości przekraczającej o przeszło 300000 zł, wartość zbywanej nieruchomości.

Ocena wyjaśnień oskarżonych M. K. i A. K. (1)

Oskarżeni M. K. i A. K. (1) składali wyjaśnienia podnosząc argumenty mające świadczyć o ich niewinności. Część tych wyjaśnień została już omówiona podczas analizy dowodów odnoszącej się do poszczególnych ustaleń faktycznych. W tym miejscu należy odnieść się nie do całości złożonych wyjaśnień, ale do tych fragmentów, które nie były dotychczas przedmiotem rozważań i zarazem które mogły być istotne dla odpowiedzialności karnej oskarżonych.

Nie można dać wiary temu, że oskarżony A. K. (1) był przeświadczony o tym, że wycena zawarta w operacie dotyczyła całości nieruchomości bez wyszczególniania poszczególnych rzeczy, a pieniądze otrzymali za nieruchomość a nie za zabudowę. Wyjaśnieniom tym przeczy treść operatu szacunkowego, w którym E. A. (1) opisała nieruchomość. Z operatu wynika, że określając nieruchomości uwzględniał znajdujące się na niej budynki. W przypadku kiosku handlowego określiła wartość odtworzeniową.

Wyjaśnieniom, jakoby nie pamiętał o warunkach wynikających z decyzji administracyjnych przeczą powoływane już powyżej zeznania S. B.. Oskarżony chciał budować nowy dom, co musiało stanowić ważną decyzję życiową. Na przeszkodzie tym zamiarom stanęła treść wydanych decyzji administracyjnych. Trudno uwierzyć, że oskarżony nie pamiętał dlaczego przeprowadził tylko rozbudowę starego domu, a nie zrealizował zamiaru budowy nowego.

Pozostałe wyjaśnienia tego oskarżonego, albo były zgodne z ustalonym stanem faktycznym, albo nie miały znaczenia dla jego odpowiedzialności karnej.

Znacznie bardziej obszerne wyjaśnienia złożyła oskarżona M. K.. Wyjaśniła, że rozbudowę na działce rozpoczęli wraz z mężem dopiero po uzyskaniu informacji o rezygnacji z planowanej przebudowy skrzyżowania ( k. 2943-2945). Wyjaśnieniom tym przeczą zeznania B. Z., która zaprzeczyła temu, że rozbudowa skrzyżowania przy ul. (...) mogła zastąpić rozbudowę skrzyżowania ul. (...). Wskazała, że te skrzyżowania służą dwóm różnym układom ruchu drogowego ( k. 3812-3816). Oskarżona nie mogła uzyskać informacji o zaniechaniu planów rozbudowy skrzyżowania, bo nigdy takich planów nie podjęto.

Oskarżona twierdziła również, że kwota wynikająca z operatów szacunkowych i kwota faktycznie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomości nie jest za duża bowiem dom został wybudowany w 2004 roku. Wyjaśnienia te nie odpowiadają prawdzie, bowiem dom nie został wybudowany w roku 2004, a jedynie zmodernizowany. Konstrukcja zasadniczej bryły budynku pozostała starą konstrukcją drewnianą.

M. K. podkreśliła, że nie oszukała Gminy B., gdyż miasto przejęło nieruchomość, której wartość wcześniej znało i jej nie kwestionowało. To nie ona ustalała cenę i nie miała żadnego wpływu na wycenę wartości nieruchomości. Powyższy argument jest chybiony – Gmina B. przejęła nieruchomość, której wartość została ustalona na zlecenie gminy. Jednak działający w imieniu gminy urzędnicy nie wiedzieli o tym, że operat szacunkowy nierzetelnie opisywał nieruchomość, co doprowadziło do zawyżenia jej ceny rynkowej. Nieświadomość urzędników powodowała, że nikt operatu nie kwestionował. W przeciwieństwie do urzędników zajmujących się sprawą oskarżeni wiedzieli o rozbieżnościach pomiędzy opisem nieruchomości a jej rzeczywistym stanem i tej wiedzy przed zawarciem umowy nie ujawnili.

Oskarżona kwestionowała wyrządzenie Gminie B. szkody. Wskazała, że gmina nie została pokrzywdzona finansowo bo przekazała działkę z budynkiem, który się rozpadał a otrzymała zabudowaną i zagospodarowana nieruchomość za niewygórowaną cenę. Twierdzenie to jest wręcz oczywiście nieprawdziwe. Gmina przekazała oskarżonym nie tylko działkę „z domem który się rozpadał”, ale również dopłatę wynoszącą niemal 700.000 zł. Warto dodać, że działka przekazana przez gminę miała bardzo dobrą lokalizację dla celów mieszkaniowych i została wybrana spośród kilku zaproponowanych im działek.

Kwestionując opinię biegłej I. H. oskarżona zarzuciła, iż biegła trzymała się obrębu w którym jest położna nieruchomość na ul. (...), nie patrząc na inne dzielnice, a ceny są bardzo zróżnicowane w B.. Zarzut ten jest nielogiczny. Właśnie dlatego, że ceny są zróżnicowane również w zależności od miejsca położenia nieruchomości, należało w pierwszej kolejności brać pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości położnych w tym samym obrębie, bo z uwagi na zbliżoną lokalizację są do siebie bardziej podobne. Dopiero w razie braku transakcji dotyczących podobnych nieruchomości położnych w tym samym obrębie należało sięgnąć po transakcje dotyczące nieruchomości znajdujących się w innych dzielnicach miasta.

Ponadto oskarżona zarzucała biegłej, iż dobrała nieruchomość do porównania w złym stanie technicznym, zakładając, że istotną wartość jej nieruchomości stanowi tylko grunt. Oskarżona wyjaśniała, że przyjęcie do porównania nieruchomości starych i tanich pokazywało obniżoną cenę średnią, co spowodowało, że jakakolwiek metoda przyjęta do wyliczenia ceny nieruchomości nie jest adekwatna do ich wartości. Wyjaśnienia tej treści oskarżona złożyła już po sporządzeniu opinii uzupełniającej stanowiącej podstawę ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd. Zarzut doboru nieruchomości starych i tanich był zasadny w odniesieniu do pierwszej opinii biegłej. Jest natomiast niezasadny w odniesieniu do opinii uzupełniającej sporządzonej po przesłuchaniu świadków, którzy nieruchomości porównawcze nabyli i przeprowadzili modernizację znajdujących się na nich budynków. Sporządzając kolejną opinię biegła uwzględniła rzeczywisty stan budynku w czasie transakcji przyjętych do porównania.

Oskarżona M. K. twierdziła również, że oskarżenie jej jest zemstą ze strony (...). Wyjaśnienia te są całkowicie gołosłowne. Nawet jeżeli w urzędzie kierowanym przez oskarżoną przeprowadzono kontrolę, która nie wykazała żadnych nieprawidłowości, to niezrozumiałe jest podejrzenie, działania funkcjonariuszy (...) z tak niskich pobudek jak zemsta. Warto też zaznaczyć, że skierowanie aktu oskarżenia do Sądu nie było decyzja funkcjonariuszy (...), lecz Prokuratora prowadzącego śledztwo.

Obrońcy oskarżonych przedłożyli też dwie opinie prawne. Sąd nie ma wprawdzie obowiązku dokonywania oceny takich ekspertyz, ale nie zaszkodzi odnieść się do zawartych w nich argumentów. Ekspertyzy wskazują na to, że zamiana nieruchomości była zgodna z przepisami prawa, w tym u.g.n. i prawem lokalnym, dopuszczalna była również dopłata stanowiąca część umowy. Wobec tego Gmina B. nie poniosła szkody ( k. 3009-3050, k. 3476-3484). Ekspertyzy są częściowo trafne – i zamiana i dopłata były dopuszczalne w świetle obowiązujących przepisów prawa administracyjnego, cywilnego i lokalnego. Szkoda w mieniu Gminy B. nie wynikła z dokonania niedopuszczalnej czynności prawnej, ale z tego, że operat szacunkowy poświadczał nieprawdę co do cech jednej z nieruchomości i co do jej wartości. Gmina B. poniosła szkodę, na skutek błędu urzędników wywołanego celowo przez rzeczoznawcę majątkowego i wykorzystanego przez właścicieli nieruchomości nabywanej przez gminę. W zakresie poniesienia przez gminę szkody ekspertyza opiera się o niepełne przesłanki i dlatego jest nietrafna.

Odnosząc się do innych zagadnień należy wskazać, że oceny opinii biegłej nie mogły zmieć inne operaty szacunkowe. Operaty dotyczące innych nieruchomości niekoniecznie podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie mogły podważyć zaufania do opinii sporządzonej przez biegłą.

Zbliżając się do końca rozważań dotyczących materiału dowodowego należy zaznaczyć, że znaczna część dowodów miała jedynie znacznie pomocnicze. Ta uwaga dotyczy aktów notarialnych odnoszących się do transakcji wybranych do porównania przez biegłą. Na podstawie ich treści możliwe było ustalenie nabywców nieruchomości ( k.4053-4058, k.4061-4062, k. 4109-4113). Z kolei zeznania właścicieli nieruchomości umożliwiły ustalenie w jakim stanie znajdowały się budynki na kupionych przez nich nieruchomościach w dacie nabycia. Zeznania te posłużyły weryfikacji opinii biegłej I. H. sporządzonej podczas śledztwa i dokonaniu przez biegłą nowych ustaleń służących sporządzeniu opinii uzupełniającej.

Inne dowody

Szereg dowodów w postaci zeznań świadków oraz zgromadzonych w sprawie dokumentów wobec stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych dotyczących warunków zabudowy i pozwoleń na budowę utraciło znacznie. Rodzi się zatem pytanie, dlaczego te dowody przeprowadzono.

Prawomocne rozstrzygnięcia dotyczące decyzji administracyjnych zapadły dopiero z chwilą oddalenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. ostatniej ze skarg prokuratora, co nastąpiło 12 maja 2015 r. Do tego czasu nie było wiadomo jakie rozstrzygnięcia zapadną w postępowaniu administracyjnym, więc nie było podstaw do rezygnacji z przeprowadzania wnioskowanych przez prokuratora dowodów. Ostatni świadek wnioskowany do przesłuchania w akcie oskarżenia – D. K. został przesłuchany ponownie 24 kwietnia 2015 r., czyli na krótko przed zakończeniem ostatniego z postępowań przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. Warto nadmienić, że inne postępowania zakończyły się 21 kwietnia 2015 r. Zatem dowody, które w czasie wyrokowania należało już uznać za nieistotne zostały przeprowadzone zanim Sąd mógł się zapoznać z prawomocnym rozstrzygnięciem dotyczącym zagadnień prawno-administracyjnych. Należy też zaznaczyć, że zeznania szeregu świadków miały znaczenie dla dokonania ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym czynu zarzucanego oskarżonej I. J. (1). Te dowody, oczywiście wyłącznie w zakresie istotnym dla odpowiedzialności karnej I. J. (1) zostaną omówione w dalszej części wywodu.

W toku rozprawy ujawniono również dowody zebrane w toku śledztwa, które zmierzało początkowo do ustalenia, czy urzędnicy Urzędu Miejskiego w B. przyczynili się do powstania szkody w mieniu Gminy B.. Prowadzenie czynności w tym kierunku nie może dziwić – ujawniono przecież, że gmina nabyła nieruchomość za znacznie zawyżoną cenę. Podejrzenie mogły budzić również okoliczności jej nabycia. Nieruchomość przy ul. (...) gmina nabyła na długo przed rozpoczęciem inwestycji, której miała służyć, bezpośrednio przed podjęciem decyzji w tej sprawie uchwalono nową uchwałę dotyczącą gospodarowania nieruchomościami i zmieniono zasady nabywania nieruchomości, a nabycie tej nieruchomości pod rządami wcześniej obowiązującej uchwały byłoby niemożliwe. Zajmujący stanowisko wiceprezydenta miasta M. W. skierował sprawę do jednej z komisji Rady Miejskiej, w czasie gdy nowa uchwała jeszcze nie obowiązywała. Ten sam wiceprezydent był wcześniej autorem poprawki do uchwały, dzięki której transakcja była możliwa. Oskarżona E. A. (1) złożyła ofertę wykonania operatu szacunkowego za wynagrodzenie czterokrotnie niższe niż kolejna oferta. Wszystkie te okoliczności razem wzięte mogły budzić podejrzenie popełnienia przestępstwa polegającego na wspólnym i objętym porozumieniem działaniem kilku osób, w tym, również zarządzających gminą. Dlatego w toku śledztwa gromadzono dokumenty w postaci:

-: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – osiedle (...) ( k. 3552-3573),
-: kserokopii Projektu dotyczącego skrzyżowania ul. (...) z ul. (...) i całości materiałów Urzędu Miejskiego w B. związanych z przedmiotową inwestycją ( k. 95-218),
-: kserokopii decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia 28.10.2010 roku ( k. 521-536),
-: informacji z Urzędu Miejskiego w B. dotyczącej przeznaczenia działek przy N. 95 ( k.760-766),
-: informacji z Urzędu Miejskiego w B. dotyczącej zasad wyboru rzeczoznawców ( k. 767-768),
-: kserokopii dokumentacji przetargowej nr S..II.341-73/10 tom I ( k.769-800- (...) ),
-: protokołu z posiedzenia Komisji Infrastruktury (...) Rady Miejskiej B. Nr 40/10 wraz z pozostałymi materiałami ( k.1818-1830),
-: pisma Urzędu Miejskiego w B. wraz z załącznikami – Uchwałą Rady Miasta mająca zastosowanie przy zamianie nieruchomości ( k.1833-1864),
-: informacji z Urzędu Miejskiego w B. o odmowie zatwierdzenia przez Wojewodę (...) projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie skrzyżowania ulic (...) w B. ( k. 2878).

Powyższe dokumenty stanowiły dowód czynności administracyjnych dokonanych w związku z planowaną budową skrzyżowania i pozyskaniem na ten cel nieruchomości należącej do oskarżonych. Dowody te nie wykazały żadnych nieprawidłowości w zakresie podejmowania decyzji administracyjnych zarówno związanych z budową skrzyżowania jak i czynności związanych bezpośrednio z nabyciem w drodze zamiany nieruchomości przy ul. (...). Gmina B. nabyła ją zgodnie z obowiązującym prawem, przy czym chodzi tu zarówno o ustawę o gospodarce nieruchomościami jak przepisy prawa miejscowego.

Ten sam wniosek wynika z zeznań świadków M. W. (k. 3792-3802, k. 3499, k. 3895-3899, k. 754-757, k. 2659-2660), M. Ł. – (k. 3803-3811, k. 746-751 k. 3488-3489), R. R. (k. 3816-3818, k. 1867-1870), E. K. (k. 3829-3840, k. 734-740, k. 2662-2663), W. K. (1) (k. 3841-3842), A. J. (k. 3843-3844), A. D. (1) (k. 3845-3846, k. 3474), W. B. (k. 3847-3848, k. 3492-3493), D. K. (k. 3900-3902, k. 3131, k. 4152-4153) i E. Z. (k. 3903-3904, k. 3133). Wymienieni wyżej świadkowie opisali przebieg czynności zmierzający do zamiany nieruchomości. Część z nich zeznawała na okoliczności wydania decyzji administracyjnych, co do których stwierdzono ich nieważność.

Konkludując dowody zbierane w toku śledztwa mające na celu wyjaśnienie, czy urzędnicy Gminy B. działali wspólnie i w porozumieniu z E. A. (1), M. K. i A. K. (1) podejrzeń dotyczących działania urzędników na szkodę gminy nie potwierdziły. Prokurator, z wyjątkiem I. J. (1), nie postawił zarzutów działania na szkodę gminy innym osobom a i zarzut postawiony I. J. (1) nie dotyczył przestępstwa popełnionego wspólnie i w porozumieniu z pozostałymi oskarżonymi. Dlatego znaczna część zgromadzonych dowodów przeprowadzonych w toku postępowania sądowego okazała się nieistotna dla dokonanych ustaleń faktycznych.

Zeznania G. K. (2) nie wniosły do sprawy niczego istotnego. Potwierdzały jedynie, że starała się nabyć od Gminy B. nieruchomość przy ul. (...), ale nie nabyła jej, gdyż gmina przeznaczyła ją na realizację innych celów ( k. 3728-3729).

Podsumowanie

Reasumując, ocena dowodów przeprowadzonych w toku rozprawy prowadzi dni wniosku, że oskarżeni M. K. i A. K. (1) popełnili zarzucany im czyn zabroniony.

Podstawa prawna wyroku

Kwalifikacja prawna czynu E. A. (1)

W ocenie Sądu E. A. (1) swoim zachowaniem wypełniła znamiona przestępstwa fałszerstwa intelektualnego oraz pomocnictwa do oszustwa w stosunku do mienia znacznej wartości popełnionego przez A. K. (1) i M. K..

Czynność sprawcza przestępstwa określonego w art. 271 k.k. (zwanym fałszem intelektualnym) polega na poświadczeniu nieprawdy przez funkcjonariusza publicznego lub inną osobę upoważnioną do wystawienia dokumentu – co do okoliczności mającej znaczenie prawne. (...) to stwierdzenie (potwierdzenie), poręczenie prawdziwości, wiarygodności, tożsamości. Poświadczenie jest stwierdzeniem stanu istniejącego. Natomiast zachowanie sprawcy przestępstwa z art. 271 kk polega na poświadczeniu stanu nieistniejącego, czyli nieprawdy, przy czym musi się ono odnosić do okoliczności, która ma znaczenie prawne, a wystawiający dokument musi być uprawniony do ich potwierdzania.

E. A. (1) niewątpliwie nie jest funkcjonariuszem publicznym w rozumieniu kodeksu karnego. Jest natomiast inną osobą uprawnioną do wystawienia dokumentu – działała jako rzeczoznawca majątkowy i sporządziła operat szacunkowy nieruchomości położonej przy ul. (...) (o numerach geodezyjnych (...)). Jej uprawnienie do wynika z art. 7 u.g.n. Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Zawiera on informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym także wskazanie sposobu dokonania wyceny nieruchomości. Ponad wszelką wątpliwość oskarżona była świadoma, że ustalenia przyjęte w operacie (i w konsekwencji ustalona wartość nieruchomości) stanowią okoliczności mające znaczenie prawne a operat będzie stanowił podstawę do ustalenia ceny nieruchomości stanowiącej przedmiot zamiany dokonanej między M. K. i A. K. (1) a Gminą B..

Oskarżona dokonywała oględzin nieruchomości zatem musiała znać rzeczywisty stan nieruchomości. Ponadto dysponowała także dokumentacją dotyczącą wycenianej nieruchomości. Pomimo tego przyjęła w swoim operacie niezgodne z prawdą ustalenia a samą wycenę przeprowadziła nierzetelnie. Doprowadziło to do ustalenia ceny nieruchomości położonej przy ul. (...) (niezgodnie z jej rzeczywistością wartością) na kwotę 989586 zł zawyżając wartość wycenianej nieruchomości o kwotę 335 876 zł.

Wprawdzie rzeczoznawca ma pewien zakres swobody przy sporządzaniu wyceny należy jednak podkreślić, że odpowiedzialność karna oskarżonej dotyczy poświadczenia faktów, które poddają się weryfikacji z punktu widzenia ich prawdziwości lub fałszu ( por. wyrok SN z 7 grudnia 2001 r. IV KKN 563/97, OSNKW 2002/3-4/17, Prok.i Pr.-wkł. 2002/6/2, Biul.SN 2002/2/19, Lex 50495 ). Do takich z pewnością należy opis nieruchomości wycenianej jak również opis nieruchomości porównawczych. Wskazanie, że nieruchomość powsiada cechy nieistniejące lub zatajenie istniejących stwarza fałszywy całej nieruchomości, który ma wpływ na jej wycenę. Dotyczy to nie tylko nieruchomości wycenianej, ale w razie przyjęcia metody porównawczej, również nieruchomości przyjętych do porównania.

Kontrowersje może budzić jedynie to, czy wycena, będąca wynikiem analizy dokonywanej przez rzeczoznawcę może poświadczać nieprawdę, czy też stanowi wyłącznie opinię niepoddającą się ocenie według kryterium prawdy. Operat szacunkowy powinien stanowić dokument, w którym jedno wynika z drugiego, czyli wnioski są oparte o określone przesłanki. Celowe dokonanie nieprawdziwego opisu nieruchomości wycenianej stanowi podstawę dalszego postępowania. Nieprawdziwe przesłanki powodują, że sprzeczne z prawdą są oparte o nie wnioski. Jednak kryterium prawdziwości może dotyczyć również innych okoliczności. I tak np. wybór metody szacowania zależy od tego, czy na rynku zaistniała dostateczne ilość transakcji, których przedmiotem były nieruchomości podobne do wycenianej. Istnienie tych transakcji lub ich brak poddaje się ocenie pod kątem prawdziwości. Niektóre oceny, których dokonuje rzeczoznawca również mogą być oczywiście sprzeczne z cechami nieruchomości. W niniejszej sprawie dotyczy to np. podziału funkcjonalnego nieruchomości. Ocena, że każda z działek składające się na nieruchomość może funkcjonować odrębnie, wbrew oczywistym faktom, takim jak brak dojazdu do jednej z nich, czy też istnienie na jednej z działek urządzeń niezbędnych do funkcjonowania domu znajdującego się na drugiej z nich, również poddaje się ocenie pod kątem prawdziwości. Podobnie rzecz się przedstawia, jeśli chodzi o lokalizację działki. Ocena, że jest ona korzystna, tzn. wpływa na podwyższenie wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy liczne transakcje na rynku nieruchomości dowodzą czego innego, jest również możliwa do zweryfikowania jako prawdziwa lub fałszywa.

W niniejszej sprawie końcowy wyceny nieruchomości został zawyżony w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości na skutek umyślnego naruszenia przez rzeczoznawcę obowiązujących zasad wyceny. Dlatego należało uznać, że operat szacunkowy potwierdzał nieprawdę, nie tylko w zakresie opisanych w nim atrybutów nieruchomości, ale również jej wartości rynkowej. Również ten aspekt operatu szacunkowego należy oceniać pod kątem prawdziwości (por. wyrok SN z 13 maja 2008 r., V KK 428/07, LEX nr 398537 )

Zachowanie oskarżonej było wynikiem jej woli. Oskarżona chciała sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, by określić wartość nieruchomości znacznie powyżej jej wartości rynkowej i jednocześnie nadać operatowi pozory prawdziwości i rzetelności. Oskarżona zawyżyła wartość wycenianej nieruchomości o kwotę 335 876 zł dzięki czemu właściciele tej nieruchomości otrzymali dopłatę w znacznie zawyżonej wysokości. Niewątpliwie taki właśnie był cel działania oskarżonej. Oskarżona dokonała ustaleń niezgodnych z prawdą za to bardzo korzystnych dla właścicieli działki. Cel działania sprawcy jakim jest dążenie do osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej (dla siebie lub kogoś innego – art. 115 § 4 k.k.) uzasadnia zakwalifikowanie jego działania z art. 271 § 3 kk.

Zachowanie oskarżonej wypełniło jednocześnie znamiona pomocnictwa do przestępstwa oszustwa popełnionego przez M. K. i A. K. (1) na szkodę Gminy B..

E. A. (1) wskazując nieprawdziwą wartość nieruchomości położonej przy ul. (...) ułatwiła właścicielom tej nieruchomości doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem gminę B.. Wzajemne rozliczenia z tytułu zamiany nieruchomości oparte były o operat sporządzony przez oskarżoną o czym oskarżona wiedziała. Dokonując niezgodnej z prawdą wyceny nieruchomości przyczyniła się do wprowadzenie w błąd Prezydenta Miasta B. odnośnie rzeczywistej wartości działki. Bez wyceny dokonanej przez oskarżoną małżonkowie K. nie odnieśliby takiej korzyści finansowej wynikającej z zamiany nieruchomości. Oskarżona wiedziała, że jej operat będzie miał podstawowe znaczenie dla treści umowy zamiany nieruchomości i chciała aby taka wartość nieruchomości została w umowie przyjęta. Dlatego należało uznać, że chciała ułatwić jej zawarcie oskarżonym (i w konsekwencji otrzymanie przez nich stosowanej dopłaty), a co za tym idzie pomagając im w popełnieniu przestępstwa działała z zamiarem bezpośrednim. Mając na uwadze, że zawyżyła wartość nieruchomości o kwotę przekraczającą 200000 zł, należało uznać, że chciała ułatwić oskarżonym dokonanie przestępstwa oszustwa w typie kwalifikowanym, co uzasadnia powołanie art. 294 § 1 k.k.

Przestępstwo pomocnictwa do oszustwa oraz przestępstwo poświadczenia nieprawdy w celu osiągnięcia korzyści majątkowej pozostają w realnym zbiegu. W znamionach przestępstwa oszustwa, (również pomocnictwa do tego przestępstwa) nie mieści się bowiem wystawianie dokumentów poświadczających nieprawdę. Żadna z reguł wyłączania wielości ocen nie prowadzi do redukcji kwalifikacji prawnej czynu do jednego tylko przepisu. Dlatego zgodnie z art. 11 § 2 k.k. Sąd zakwalifikował zachowanie oskarżonej E. A. (1) na podstawie wszystkich zbiegających się przepisów.

Podstawą skazania i wymiaru orzeczonej wobec oskarżonej kary jest art. 19 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. W okresie pomiędzy popełnieniem przez oskarżoną przestępstwa, a datą wydania wyroku Kodeks karny był wielokrotnie nowelizowany. Sąd dokonując wyboru ustawy, będącej podstawą orzekania uznał, że najwzględniejszą dla oskarżonej ustawą jest ustawa obowiązująca w dacie popełnienia czynu zabronionego. Wprawdzie zagrożenie karą w sankcji art. 294 § 1 k.k. nie zmieniło się, to jednak nowelizacja Kodeksu karnego dokonana ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy - Kodeks karny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r., poz. 396) zmieniła treść art. 69 § 1 k.k. Przepis ten w aktualnym brzmieniu umożliwia warunkowe zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności w wymiarze nieprzekraczającym roku. Już choćby z tego względu względniejszy dla oskarżonej był stan prawny obowiązujący przed nowelizacją.

Kwalifikacja prawna czynu oskarżonych M. K. i A. K. (1)

Kwalifikacja prawna czynów oskarżonych A. K. (1) i M. S. - K. jest tożsama. Oboje oskarżeni działali wspólnie i w porozumieniu, a sposób ich działania był jednakowy.

Zarówno A. K. (1) jak i M. K. – właściciele nieruchomości przy ul. (...) w B. wiedzieli, że operat szacunkowy określający wartości ich nieruchomości zawiera sprzeczny z prawdą opis tej nieruchomości i jest nierzetelny. Wskazać przy tym należy, iż rodzaj nieprawdziwych ustaleń (jak choćby położenie nieruchomości, opis konstrukcji domu czy jego powierzchnia) wykluczała możliwość, aby nie mieli oni świadomości co nierzetelności operatu i w konsekwencji wadliwej wyceny wartości nieruchomości. Wiedzieli zatem, że wartość ustalona w operacie jest znacznie zawyżona i nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości. Wiedzieli też, że operat posłuży do określenia warunków umowy zamiany nieruchomości zawieranej z Gminą B., a wartości nieruchomości zostanie ustalona na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Pomimo tego małżonkowie nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń do operatu właściwie na żadnym etapie postępowania i w efekcie zawarli notarialną umowę zamiany nieruchomości mając świadomość o działaniu Prezydenta Miasta B. pod wpływem błędu dotyczącego rzeczywistej wartości ich nieruchomości.

Zachowanie sprawcy przestępstwa oszustwa polega na doprowadzeniu innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez wprowadzenie w błąd albo wyzyskanie błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania. W przedmiotowej sprawie oskarżeni sami nie wywołali mylnego wyobrażenia o rzeczywistości (wartości nieruchomości) u przedstawicieli Gminy B.. Wyobrażenia te powstały na podstawie sporządzonego w postępowaniu dotyczącym zamiany nieruchomości operatu szacunkowego. Oskarżeni natomiast wyzyskali błąd (tzw. oszustwo bierne) co polegało na wykorzystaniu już istniejących, niezgodnych z rzeczywistością opinii lub wyobrażeń pokrzywdzonego co do wartości nieruchomości.

Zawarcie umowy zamiany nieruchomości i w konsekwencji wypłata kwoty dopłaty stanowiła rozporządzenie mieniem przez Gminę B.. Rozporządzenie to było niekorzystne dla Gminy ponieważ rzeczywista wartość nieruchomości przejmowanej była o wiele mniejsza. Tym samym wysokość kwoty dopłaty przekazanej małżonkom K. nie znajdowała uzasadnienia.

Celem działania oskarżonych było osiągnięcie korzyści majątkowej. Oskarżeni działali umyślnie chcąc aby sporządzony przez rzeczoznawcę E. A. (1) nierzetelny operat wskazujący nieprawdziwą wartość ich nieruchomości stanowił podstawę wzajemnych rozliczeń z tytułu zamiany nieruchomości i wykorzystując błąd działającego w imieniu Gminy B. Prezydenta Miasta B. jak i wywołać skutek w postaci otrzymania nieuzasadnionej kwoty dopłaty. Ich zachowanie było objęte zamiarem bezpośrednim. Oskarżeni wypełnili wszystkie znamiona strony przedmiotowej i podmiotowej przestępstwa określonego w art. 286 § 1 k.k. a wartość mienia nakazuje zakwalifikowanie ich czynu w związku z art. 294 § 1 kk.

Podstawą skazania i wymiaru orzeczonych wobec oskarżonych M. K. i A. K. (1) kar jest art. 294 § 1 k.k. Z analogicznych jak w przypadku oskarżonej E. A. (1) względów zastosowano ustawę w kształcie obowiązującym przed nowelizacją.

Zagadnienie zawinienia

Sąd nie dopatrzył się okoliczności wyłączających winę oskarżonych. W tym stanie rzeczy możliwe było postawienie im zarzutu z powodu popełnienia czynu zabronionego. Popełnione przez nich czyny zabronione są zawinione i stanowią przestępstwa.

Uzasadnienie wymiaru kary i środków karnych

Wymiar kary wobec E. A. (1)

Wymierzając oskarżonej karę Sąd miał na uwadze stopień społecznej szkodliwości czynu i stopień zawinienia. Sąd uwzględnił również właściwości i warunki osobiste oskarżonej.

Stopień szkodliwości społecznej czynu oskarżonej był znaczny. Przestępstwo, którego się dopuściła było skierowane przeciw mieniu i wiarygodności dokumentów (jak też zaufaniu obywateli do prawdziwości dokumentów wystawianych przez osoby specjalnie do tego powołane) a zatem dobrom które niewątpliwie są istotne.

Oskarżona działała umyślnie, z zamiarem kierunkowym, co przemawia na jej niekorzyść. E. A. (1) działała w sposób przemyślany wykorzystując znane jej mechanizmy związane z ustaleniem ceny nieruchomości. Wprawdzie nie ustalono aby ona sama na skutek przestępstwa odniosła nieuprawnioną korzyść majątkową jednakże pomogła w osiągnięciu znacznej korzyści innym osobom kosztem Gminy (de facto społeczności lokalnej). Miała przy tym zapewnioną swobodę postępowania, to od niej zależała treść operatu. Oskarżona działała jako rzeczoznawca gwarantujący rzetelność i profesjonalizm. Od wielu lat zajmuje się sporządzaniem operatów szacunkowych. Zdecydowanie była świadoma konsekwencji swego działania dla ustalenia ostatecznych postanowień umowy zamiany nieruchomości.

Natomiast na korzyść oskarżonej przemawiały właściwości i warunki osobiste.

Przed popełnieniem czynu oskarżona prowadziła przykładne życie. Nie była karana. Wykonywała zawód powszechnie uznawany za prestiżowy i nie stwierdzono, aby co do jej pracy były jakiekolwiek zastrzeżenia. We właściwy sposób wywiązywała się z ról społecznych.

Przy wymiarze kary Sąd uwzględnił również, iż przestępstwo oszustwa oskarżona zrealizowała w formie pomocnictwa. W doktrynie podkreśla się, iż przy pomocnictwie zwykle jest mniejsze nasilenie bezprawia przemawiające za łagodniejszym traktowaniem pomocników niż sprawców głównych.

Biorąc pod uwagę wskazane okoliczności Sąd uznał za adekwatną karę 1 roku i 8 miesięcy pozbawienia wolności. Dodatkowo Sąd wymierzył oskarżonej grzywnę w wysokości 160 stawek dziennych ustalając wysokość jednej stawki za równoważną kwotę 100 złotych. Sąd miał przy tym na względzie, iż oskarżona działała w zamiarze kierunkowym – osiągnięcia korzyści majątkowej przez współoskarżonych M. K. i A. K. (1). Grzywna, którą oskarżona została ukarana ma unaocznić ekonomiczną nieopłacalność przestępstwa. Wymiar grzywny ma uczynić karę rzeczywiście dolegliwą a nie tylko symboliczną przy uwzględnieniu sytuacji finansowej oskarżonej. Ilość stawek dziennych jest adekwatna do stopnia szkodliwości społecznej czynu. Wysokość jednej stawki dziennej uwzględnia stosunki majątkowe oskarżonej. Oskarżona nie uzyskuje obecnie wysokich dochodów, a po uprawomocnieniu wyroku straci możliwość wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, co spowoduje pogorszenie jej możliwości zarobkowych, jednak posiada majątek w postaci nieruchomości, które może spieniężyć by zapłacić grzywnę. Ma więc możliwość zapłacenia grzywny. Uszczuplenie majątku oskarżonej będzie stanowiło realną dolegliwość, którą niesie za sobą kara grzywny.

W ocenie Sądu wobec oskarżonej istnieje pozytywna prognoza kryminologiczna uzasadniająca zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności. Przemawia za tym jej dotychczasowa linia życia wskazująca na incydentalny charakter czynu przestępczego. Okres próby wyznaczony na trzy lata będzie w ocenie Sądu wystarczający do zweryfikowania postawy oskarżonej.

Rzeczoznawcy majątkowi wykonują zawód wymagający publicznego zaufania. Uczciwość i rzetelności zasadnicze znaczenie, bowiem skomplikowany charakter operatów szacunkowych, czyni niezrozumiałymi dla osób nieposiadających wiedzy fachowej. Trafność wyceny rzeczoznawcy trudno jest zweryfikować nie posiadając takiej wiedzy. Mając na uwadze, iż oskarżona popełniła przestępstwo pozostające w związku z wykonywanym przez nią zawodem rzeczoznawcy majątkowego zasadnym było orzeczenie zakazu wykonywania tego zawodu na okres 4 lat. Z pewnością orzeczony zakaz będzie dla oskarżonej dolegliwy jednakże należy przy tym zauważyć, iż popełniając przestępstwo sprzeniewierzyła się ona etyce zawodowej i regulacjom dotyczącym wykonywania zawodu. Podkreślić przy tym należy, iż osoby wykonujące zawód rzeczoznawcy majątkowego powinny wykazywać się profesjonalizmem i rzetelnością w swojej pracy natomiast oskarżona umyślnie poświadczyła nieprawdę a celem jej działania była korzyść majątkowa.

Wymiar kar orzeczonych wobec M. K. i A. K. (1)

Wymierzona oskarżonym kara pozbawienia wolności jest adekwatna do stopnia szkodliwości społecznej przestępstwa, a jej dolegliwość nie przekracza stopnia zawinienia. Przy wymiarze kary Sąd uwzględnił również właściwości i warunki osobiste oskarżonych.

Czyn oskarżonych godził w mienie. Na niekorzyść oskarżonych przemawia wyrządzenie znacznej szkody w mieniu oraz okoliczności popełnienia czynu zabronionego. Oskarżeni działali umyślnie, z zamiarem bezpośrednim a celem ich działania było osiągnięcie korzyści majątkowej dla siebie. W wyniku przestępstwa uzyskali znaczną korzyść majątkową, która oznacza jednocześnie taką samą wysokość szkody Gminy B..

Oskarżona M. K. była urzędnikiem państwowym i piastowała wysokie stanowisko. A. K. (1) prowadził działalność gospodarczą. M. K. na co dzień miała do czynienie z regulacjami prawnymi. Również A. K. (1) nie raz musiał mieć do czynienia z przepisami prawnymi.

Swoją wiedzę i doświadczenie wykorzystali do popełnienia przestępstwa podczas gdy ich pozycja (zawodowa, społeczna) oraz doświadczenie wymagałyby od nich raczej większej skrupulatności i uczciwości.

Okolicznością łagodzącą była natomiast wcześniejsza niekaralność sprawców i ich dotychczasowa linia życia. Prowadzili oni ustabilizowane życie. Wypełniali swoje zadania zawodowe i rodzinne. Właściwie funkcjonowali w społeczeństwie a M. K. zajmowała stanowisko, które z pewnością wymagało wytężonej pracy i przykładnego zachowania.

Uwzględniając powyższe okoliczności, w ocenie Sądu, adekwatną będzie kara w wymiarze określonym w treści wyroku. Będzie ona stanowić sprawiedliwą odpłatę za popełnione przestępstwo i powinna być wystarczająca dla wypracowania postawy oskarżonych nastawionej na przestrzeganie porządku prawnego w przyszłości.

Obok kary pozbawienia wolności Sąd wymierzył oskarżonym grzywnę w wysokości po 330 stawek dziennych ustalając wysokość jednej stawki za równoważną kwotę 100 złotych. Sąd miał przy tym na względzie, iż oskarżeni działali w zamiarze osiągnięcia korzyści majątkowej. Grzywna ma wykazać nieopłacalność przestępstwa a jej wymiar ma uczynić karę rzeczywiście dolegliwą a nie tylko symboliczną przy uwzględnieniu sytuacji finansowej oskarżonych. Ilość stawek dziennych odpowiada stopniowi szkodliwości społecznej czynu, przy czym Sąd uwzględnił głównie wysokość osiągniętej korzyści majątkowej. Wysokość jednej stawki uwzględnia ogół stosunków majątkowych oskarżonych. Oskarżeni są osobami zdolnymi do pracy. Aktualnie nie mają nikogo na utrzymaniu. Sytuacja majątkowa M. K. w razie uprawomocnienia się wyroku ulec może pogorszeniu, gdyż nie będzie ona mogła wykonywać aktualnego zawodu, jednak posiadany przez oboje oskarżonych majątek czynił zasadnym przyjęcie stawki dziennej jak w sentencji wyroku. Również w ich przypadku dolegliwość kary grzywny będzie polegała na uszczupleniu posiadanego majątku.

W ocenie Sądu wobec oskarżonych istnieje pozytywna prognoza kryminologiczna uzasadniająca zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności. Przemawia za tym ich dotychczasowa linia życia. Czyn przestępny oskarżonych zdecydowanie ma charakter wpadkowy. Za takim wnioskiem przemawia fakt, że w czasie popełnienia przestępstwa oskarżeni pozostawali osobami niekaranymi. Również po popełnieniu przestępstwa prowadzili nienaganny tryb życia, w szczególności żadne z nich nie popełniło kolejnego czynu zabronionego. Ponadto, zdaniem Sądu, świadomość prawna oskarżonych (w tym konsekwencji popełnienia kolejnego przestępstwa) skutecznie powstrzyma ich przed ponownym naruszeniem porządku prawnego.

Okres próby wyznaczony na trzy lata będzie, w ocenie Sądu, wystarczający do zweryfikowania postaw oskarżonych.

Obowiązek naprawienia szkody

Zachowanie E. A. (1) oraz M. K. i A. K. (1) doprowadziło Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie 335 876 złotych. Wobec powyższego Sąd orzekł wobec oskarżonych obowiązek naprawienia szkody poprzez zapłatę solidarnie na rzecz Gminy B. takiej właśnie kwoty. Szkoda powstała na skutek czynów niedozwolonych dlatego należało orzec ten obowiązek wobec wszystkich oskarżonych solidarnie. Orzeczenie obowiązku naprawienia szkody ma przede wszystkim skompensować spowodowaną przez oskarżonych szkodę, ale powinno również wzbudzić w nich poczucie odpowiedzialności za własne czyny i uświadomić konieczność ponoszenia konsekwencji własnego działania.

Odnośnie czynu zarzucanego I. J. (1)

I. J. (1) stanęła pod zarzutem tego, że w okresie czasu od 16 września 2010 roku do 19 stycznia 2011 roku w B., będąc funkcjonariuszem publicznym, co wynikało z zatrudnienia w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B., w związku z procedurą zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B., nie dopełniła swoich obowiązków służbowych w ten sposób, że będąc zobowiązaną do skompletowania całości dokumentacji, dotyczącej wskazanych nieruchomości podlegającej zamianie, wraz z wymaganymi opiniami, a następnie przeanalizowania stanu prawnego wskazanych nieruchomości, nie dostarczyła wyznaczonemu przez Prezydenta Miasta B. rzeczoznawcy, który sporządzał operat szacunkowy w/wymienionych nieruchomości, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji o pozwolenie na budowę z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...)-1/98, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...), oraz dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...), na podstawie których wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...), w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, tym samym powodując wydanie operatu szacunkowego niezgodnego ze stanem faktycznym i prawnym, czym działała na szkodę interesu publicznego, doprowadzając swoim zachowaniem do szkody w wysokości 667 422 złotych, na rzecz Gminy B. tj. popełnienia czynu z art. 231§1 k.k.

Oskarżona konsekwentnie zaprzeczała popełnieniu przestępstwa. W postępowaniu przygotowawczym wyjaśniła, że sprawę w przedmiocie zamiany nieruchomości przy. Ul. (...) zleciła jej do prowadzenia kierownik referatu A. N. (1). Oskarżona wystąpiła do Departamentu Urbanistyki o opinię dotyczącą przeznaczenia nieruchomości. Z uchwały intencyjnej wynikało, że obie działki (przy N. 95) są przeznaczone pod rozbudowę skrzyżowania. W Zarządzie Dróg i Inwestycji Miejskich ustaliła, że planowane jest wydanie zezwoleń na realizację inwestycji drogowej. Poinformowała wówczas małżonków K. o działaniach Gminy zmierzających do wytypowania nieruchomości zastępczej. Propozycję nieruchomości zastępczej wskazała M. K. i została ona pozytywnie zaopiniowana przez Komisję Infrastruktury. Rzeczoznawcę do sporządzenia wyceny nieruchomości wyłoniono w trybie ofertowym gdyż dwukrotnie do przetargu nikt się nie zgłosił.

Oskarżona zaprzeczyła aby małżonkowie K. przedstawili dokumenty dotyczące warunków zabudowy, przy czym jednocześnie stwierdziła, że przedmiotowe decyzje (m.in. wykluczające odszkodowanie za poniesione nakłady) powinni oni przedstawić. Wskazała, że w protokole uzgodnień małżonkowie K. oświadczyli, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ciężarami. Po sporządzeniu operatu szacunkowego opracowano protokół ustalający warunki zamiany i podpisano akt notarialny ( k. 2764-2765).

Podczas kolejnego przesłuchania wyjaśniła, że referat w którym pracowała nie miał żadnego związku z wyborem rzeczoznawcy. Rzeczoznawca przyniosła operat, który oskarżona sprawdziła pod kątem formalnym. Na jej pytanie o wysoką wartość nieruchomości rzeczoznawca odpowiedziała, iż jest ona wynikiem wysokiego standardu nieruchomości.

Oskarżona wyjaśniła, że nie była uprawniona do kwestionowania operatu ani do jego weryfikacji merytorycznej. Sporządziła projekt protokołu dotyczącego warunków zamiany i razem ze wszystkimi dokumentami przekazała kierownikowi. Po jego akceptacji sprawa trafiła do Zastępcy D. Departamentu a następnie do Zastępcy Prezydenta Miasta i samego Prezydenta Miasta.

Oskarżona wyjaśniła, że początkowo przygotowała projekt przejęcia nieruchomości K. za odszkodowaniem, jednakże nie został on zaakceptowany przez przełożonych. Wiceprezydent wydał wytyczne dotyczące zamiany nieruchomości. Podkreśliła, że nie była uprawniona do podejmowania decyzji, te bowiem podejmowali jej przełożeni. Nikt nie wydawał poleceń co do szybkości postępowania ( k. 2851-2853).

Przed Sądem przedstawiła zakres swoich obowiązków. Opisała też czynności podejmowane po wpłynięciu wniosku państwa K. dotyczącego zamiany nieruchomości. Wskazała też na uchwałę dotyczącą możliwości pozyskania przez gminę nieruchomości na realizacje celów publicznych, która jednakże jeszcze nie obowiązywała. Oskarżona opisała procedurę zamiany i osoby w niej uczestniczące, w tym także sposób pozyskania rzeczoznawcy do oszacowania nieruchomości. Po złożeniu operatu koleżanka przygotowała projekt uzgodnień dotyczących warunków zamiany zaakceptowany przez przełożonych. Następnie oskarżona przygotowała projekt zarządzenia Prezydenta Miasta B., który po akceptacji szeregu osób został wraz z innymi dokumentami przedstawiony notariuszowi. Oskarżona wyjaśniła, że w toku sprawy jej przełożeni zapoznawali się ze zgromadzoną dokumentacją i nikt nie wskazywał na potrzebę jej uzupełnienia. Według oskarżonej to rzeczoznawca przy szacowaniu nieruchomości decyduje o wyborze metody, techniki i podejścia szacowania i dokonuje wyboru dokumentów niezbędnych do prawidłowego wykonania operatu. Ani przepisy prawne ani zapisy umowy z rzeczoznawcą nie nakładały na oskarżoną obowiązku zgromadzenia i przekazania niezbędnej dokumentacji rzeczoznawcy. Oskarżona podkreśliła, że to rzeczoznawca powinien wystąpić do właściwych instytucji o potrzebne mu dokumenty; mógł ich również zażądać od właścicieli nieruchomości. Właściciele także byli uprawnieni do zwrócenia się o wydanie dokumentów w postaci pozwolenia na budowę do właściwego Wydziału. Oskarżona wskazała, iż nie ma specjalistycznej wiedzy pozwalającej stwierdzić, które dokumenty są istotne w procesie szacowania nieruchomości.

Wyjaśniła, że nie było sformalizowanego dokumentu regulującego procedurę dotyczącą zamiany a w żadnym z wcześniejszych przypadków zamiany nie występowano do właściwego Wydziału o pozwolenia na budowę. Nie istnieje spis dokumentów niezbędnych dla danego postępowania. Ponadto właściciele nieruchomości złożyli oświadczenie o braku jakichkolwiek ograniczeń ich prawa własności.

Oskarżona wyjaśniła, że wszystkie dokumenty, które zgromadziła przekazała rzeczoznawcy a ta nie żądała od niej żadnych innych.

I. J. (2) nie potrafiła określić intencji zmian uchwały z dnia 24 czerwca 2010 roku umożliwiającej między innymi nabycie (także zamianę) nieruchomości na „inne cele”. Według niej takie nabycie na podstawie starej ustawy nie było możliwe.

Wycena miała dotyczyć nieruchomości zabudowanej. Oskarżona wyjaśniła, że po otrzymaniu operatu miała wątpliwości co do wskazanej ceny, nie pamięta jednakże czy je zgłaszała przełożonymi, którzy przecież zapoznawali się z operatem. Wyjaśniła możliwość oceny operatu przez komisję arbitrażową przy Stowarzyszeniu (...), z czego w przedmiotowej sprawie nie korzystano. Potwierdziła, że na dzień procedowania wniosku o zmianę nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego i nie ma go do chwili obecnej ( k. 3688-3700, k. 3749 ).

Oskarżona zaprzeczyła aby przekazała M. K. okazane przez nią dwie kserokopie uchwały gminy B., kartkę z zapisem odręcznym z wykazem nieruchomości, wydruk komputerowy z wykazem nieruchomości, folder dotyczący nieruchomości znajdujących się w Gminie B. oraz kopię mapki geodezyjnej, choć wskazała, że mapę wykonała osobiście.

Dowody

Sąd oparł ustalenia faktyczne o dowody w postaci wyjaśnień oskarżonej I. J. (1), zeznania świadków A. N. (1) ( k. 3729-3747, k. 725-730, k. 3517-3519), M. W. ( k. 3792-3802, k. 3499, k. 3895-3899, k. 754-757, k. 2659-2660), M. Ł. – ( k. 3803-3811, k. 746-751 k. 3488-3489), E. K. ( k. 3829-3840, k. 734-740, k. 2662-2663), A. J. ( k. 3843-3844) i W. B. ( k. 3847-3848, k. 3492-3493). Ponadto Sąd wziął pod uwagę dokumenty w postaci stanowiskowej karty zadań I. J. (1) (k. 548-550).

Sąd zważył, co następuje:

Oskarżonej zarzucono popełnienie przestępstwa określonego w art. 231 § 1 k.k. Nie ulega wątpliwości, że oskarżona spełniała warunki aby być podmiotem tego przestępstwa. Kluczowe znaczenie dla ustalenia jej odpowiedzialności karnej ma zatem ocena, czy jej zachowanie wypełniło znamiona określające czynność sprawczą.

Przestępstwo nadużycia władzy może zostać popełnione przez działanie – przyjmuje wtedy formę nadużycia uprawnień. Może ono jednak zostać popełnione również przez zaniechanie – polega ono wtedy na niedopełnieniu obowiązku.

W niniejszej sprawie zarzut dotyczył niedopełnienia obowiązków służbowych polegających na skompletowaniu i dostarczeniu rzeczoznawcy całości dokumentacji niezbędnej do sporządzenia operatu szacunkowego. Oskarżona zdaniem Prokuratora miała obowiązek uzyskania z odpowiednich jednostek urzędu miejskiego i przekazania rzeczoznawcy dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji o pozwolenie na budowę z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...)-1/98, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...), oraz dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 1 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...). W pierwszej kolejności należy zatem skoncentrować się na źródłach i treści obowiązków służbowych oskarżonej.

I. J. (1) zajmowała stanowisko referenta w Referacie (...) stanowiącym jednostkę Departamentu Skarbu Urzędu Miejskiego w B.. Podstawowym dokumentem określającym zakres jej zadań była stanowiskowa karta zadań ( k. 548-550). Z treści karty wynika, że do obowiązków oskarżonego należało prowadzenie spraw z zakresu nabywania nieruchomości na rzecz miasta w drodze umów sprzedaży lub zamiany ( k. 548, k. 550). Obowiązek ten został sformułowany w sposób ogólny i stanowiskowa karta zadań nie może rozstrzygać jakie konkretnie czynności miała wykonywać oskarżona prowadząc sprawy dotyczące zamiany nieruchomości.

Kluczowe znaczenie dla ustalenia zakresu jej obowiązków, w szczególności rodzaju przekazywanych rzeczoznawcom dokumentów miały zatem zeznania świadków kierujących pracami Referatu (...) lub nadzorujących jego pracę. Na podstawie zeznań tych świadków ustalono przede wszystkim, że nie został sporządzony żaden dokument, w formie instrukcji czy okólnika, który precyzowałby jakie dokumenty należy przekazywać rzeczoznawcom.

Świadkowie pytani o taki dokument twierdzili, że takiego dokumentu nie było. Kierownik Referatu (...) zaprzeczyła by istniał ( k. 3746), podobnej treści zeznania złożyli ówczesny D. Departamentu Skarbu M. Ł. ( k. 3810) i ówczesny wiceprezydent miasta M. W. ( k. 3794). Wszyscy przełożeni oskarżonej, świadkowie, którzy w Urzędzie Miejskim w B. byli odpowiedzialni za obrót nieruchomościami zaprzeczyli istnieniu dokumentu precyzującego obowiązki w zakresie przekazywania dokumentów. Jednocześnie wszyscy ci świadkowie stwierdzili, że źródłem obowiązku miała być utarta praktyka. M. Ł. zeznał, że odbywało się to na podstawie akt poprzednich spraw i odwoływał się do doświadczenia urzędników ( k. 3810), M. W. w ogóle istniejącej praktyki nie uzasadniał. Jedyną osobą, która potrafiła uzasadnić istnienie takiej a nie innej praktyki była A. N. (1). W swoich zeznaniach wyjaśniła, dlaczego rzeczoznawcy dostarczane były określone dokumenty – brano przy tym pod uwagę dokumenty wymagane przez notariusza ( k. 3746).

Mając na uwadze treść stanowiskowej karty zadań i powyższe zeznania Sąd ustalił, że nie było pisemnego źródła określającego, które dokumenty referenci mają przekazywać rzeczoznawcom w związku z wyceną nabywanych przez Gminę B. nieruchomości. Wobec tego, należało ustalić, jaka była praktyka dotycząca przekazywania dokumentów rzeczoznawcom.

Również w tym wypadku należy odwołać się w pierwszej kolejności do zeznań A. N. (1) , która szczegółowo opisała praktykę postępowania w podległym jej referacie. Wymieniła dokumenty, które oskarżona powinna była przekazać rzeczoznawcy i stwierdziła, że oskarżona je przekazała ( k. 3732).

Nikt z jej przełożonych nie widział potrzeby uzupełniania dokumentów ponad te, które zgromadzono ( k. 3733).

Podkreślała, że to na rzeczoznawcy ciąży obowiązek sporządzenia operatu i to on decyduje, które dokumenty w danej sprawie są potrzebne, bo posiada wiedze fachową. Przekazywanych dokumentów nie traktowano jako kompletu, na podstawie którego mogła być dokonana wycena. Gdyby rzeczoznawca żądał uzupełnienia dokumentów o dokumenty z Departamentu Architektury, to do tego departamentu by się zwrócono. Nie znała żadnej sprawy w jakiej by się o to zwracano ( k. 3734-3735).

Jej zeznania znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadka E. K. , która nadzorowała Referat (...), Zaprzeczyła by obowiązkiem urzędników tego referatu było przekazywanie rzeczoznawcy pozwolenia na budowę dotyczącego budynków na wycenianej nieruchomości. Nigdy nie słyszała o przypadku, by Departament Skarbu interesował się takimi dokumentami ( k. 3834-3835).

M. Ł. nie był w stanie wskazać sytuacji, w której akta wskazywały na potrzebę zwrócenia się z pytaniem do Departamentu Architektury dotyczącej nieruchomości nabywanej. ( k. 3809).

Jedynym świadkiem, który wśród przekazywanych rzeczoznawcy dokumentów wymienił decyzję o warunkach zabudowy był M. W.. Zaznaczył jednak, że należało je przekazać wtedy, kiedy było to wymagane przeznaczeniem. Nie przypominał sobie, by kiedykolwiek potrzebna była do wyceny decyzja o pozwoleniu na budowę ( k. 3794).

Odnosząc się do zeznań tego świadka należy wskazać, że są one odosobnione. Świadek jako wiceprezydent nie zajmował się bezpośrednio pracą urzędników w Referacie (...). Jego wiedza na temat istniejącej praktyki była zdecydowanie mniejsza niż kierownika referatu, czy dyrektora departamentu. Nawet jednak gdyby o decyzje o warunkach zabudowany należało się zwracać, to jedynie w tych przypadkach, gdy wskazywało na to przeznaczenie nabywanej nieruchomości. W niniejszej sprawie nie było takiej potrzeby, przeznaczenie nabywanej nieruchomości – pod budowę drogi, nie wymagało przekazywania decyzji o warunkach zabudowy aktualnej na datę nabycia nieruchomości. Nieruchomość miała służyć innym niż dotychczasowe celom i planowano wydać decyzję o jej przeznaczeniu na budowę drogi. Dotychczasowy sposób użytkowania i związane z nim warunki zabudowy traciły swoje znaczenie.

Warto zaznaczyć, że świadek W. B. – począwszy od 1 października 2011 r. D. Departamentu Skarbu zaprzeczył by kiedykolwiek w związku z zamianą nieruchomości zwracano się do Departamentu Architektury o przekazanie dokumentów dotyczących nieruchomości. Takiej praktyki nie wprowadzono nawet do czasu składania przez świadka zeznań, bo jak wyjaśnił blokowałoby to podejmowanie decyzji ( k. 3847-3848).

Warto też przytoczyć zeznania A. D. (2) Departamentu A., która nie przypominała sobie, by kiedykolwiek Departament Skarbu zwracał się do podległego jej departamentu o przekazanie dokumentów w związku z wykupem lub zamianą nieruchomości ( k. 3843).

Wszystkie te zeznania jednoznacznie wskazują, że istniejąca w referacie (...) praktyka nie zakładała przekazywania rzeczoznawcom decyzji wydawanych przez Departament Architektury, czyli decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie można zatem uznać, że obowiązek przekazania dokumentów wymienionych w akcie oskarżenia wynikał z praktyki.

Należy podkreślić, że oskarżona nie zajmowała samodzielnego stanowiska, nie podejmowała decyzji, nie miała wpływu na określenie zakresu swoich obowiązków. Ze stanowiskowej karty zadań wynikało, że dokument ten został opracowany przez A. N. (1), sprawdzony przez E. K., zatwierdzony przez M. Ł.. Oskarżona I. J. (1) przyjęła go tylko do realizacji ( k. 548-550).

Konkludując, oskarżona nie miała obowiązku przekazywania rzeczoznawcy dokumentów wymienionych w akcie oskarżenia. Taki obowiązek nie został na nią nałożony żadnymi dokumentami w postaci instrukcji, czy okólników ani nie wynikał z przyjętej praktyki. Żaden z przełożonych do niej tego nie wymagał. Prawdopodobnie do czasu postępowania w niniejszej sprawie żaden z urzędników nie przewidział, że przekazywanie rzeczoznawcom decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę może mieć znaczenie dla wyceny szacowanej nieruchomości. Po ujawnieniu nieprawidłowości nie uznano za celowe zmienić tego stanu rzeczy, bo jak zeznał W. B., zwracanie się do Departamentu Architektury zbytnio przedłużałoby wydawanie decyzji.

Analiza powyższych dowodów prowadzi zatem do konstatacji, że I. J. (1) nie wypełniała znamienia niedopełnienia obowiązku, bo skoro obowiązek przekazania dokumentów wymienionych w akcie oskarżenia na niej nie ciążył, to nie mogła go nie dopełnić.

Warto jednak rozważyć, czy gdyby oskarżona miała taki obowiązek, jego niedopełnienie mogło zagrażać interesom Gminy B.. Decyzje, które nie trafiły do oskarżonej E. A. (1) były sprzeczne z prawem i stwierdzono ich nieważność (zob. str. 21-25 uzasadnienia). Gdyby oskarżona dokonując wyceny wzięła je pod uwagę i zarazem operat szacunkowy sporządziła rzetelnie, to zaniżyłaby wartość szacowanej nieruchomości. Późniejsze stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych stanowiłoby podstawę do zmiany umowy i sporządzenia nowego operatu szacunkowego uwzględniającego taki stan prawny nieruchomości jaki w swoim operacie rzeczywiście uwzględniła E. A. (1). Należy jeszcze raz podkreślić, że zawyżenie wartości nieruchomości przy ul. (...) nie wynikało z nieznajomości decyzji administracyjnych, ale ze świadomego jej działania mającego na celu sporządzenie operatu szacunkowego, który nieprawdziwie opisywał nieruchomość i w konsekwencji zawyżał jej wartość.

Mając na uwadze, że oskarżona I. J. (1) swoim zachowaniem nie wypełniła znamion przestępstwa określonego w art. 231 § 1 k.k., Sąd uniewinnił ją od popełnienia zarzucanego jej czynu.

Koszty sądowe

Oskarżonych E. A. (1), M. K. i A. K. (1) Sąd obciążył opłatą sądową zgodnie z art. 2 ust. 1 i art. 3 ustawy z dnia 23 czerwca 1973 r. o opłatach sądowych w sprawach karnych, mając na uwadze wysokość orzeczonych wobec poszczególnych oskarżonych kar pozbawienia wolności i kar grzywny. O pozostałych kosztach orzeczono na mocy art. 627 k.p.k. uznając, że sytuacja materialna oskarżonych umożliwia im ich uiszczenie. Wprawdzie A. K. (1) obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej i nie ma innej pracy zarobkowej jednakże jego stan posiadania uzasadnia obciążenie kosztami również jego.

O kosztach procesu w części dotyczącej I. J. (1) orzeczono na mocy art. 632 ust. 2 kpk zgodnie z którym w przypadku uniewinnienia oskarżonego koszty procesu ponosi Skarb Państwa.

Spis treści

III K 1/14

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE