Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2016 roku w S.

sprawy z powództwa P. O.

przeciwko Gminie M. S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 2 lipca 2015 roku, sygn. akt I C 112/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powoda P. O. kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Mariola Wojtkiewicz SSR del. Julia Ratajska

Sygn. akt II Ca 1430/15

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie wyrokiem z dnia 2 lipca 2015 roku wydanym w sprawie I C 112/13 w pkt I zasądził od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powoda P. O. kwotę 56.569,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 listopada 2012 roku do dnia zapłaty, w pkt II oddalił powództwo w pozostałym zakresie, w pkt III zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6524,81 zł tytułem kosztów procesu, w pkt IV i V orzekł o nieuiszczonych kosztach sądowych.

Powyższy wyrok został wydany wskutek pozwu z dnia 29 listopada 2012 roku wniesionego przez powoda P. O. przeciwko pozwanej Gminie M. S. o zapłatę kwoty 65.700 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 11 września 1996 roku w S. Gmina M. S. zawarła z P. O. umowę najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. S., a położonego w S. przy ul. (...). Przedmiotowy lokal składał się z dwóch pokojów, kuchni, łazienki, przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 65,19 m ² i przeznaczony był do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. Zgodnie z treścią §1 umowy lokal wyposażony był w instalację wodno- kanalizacyjną, elektryczną, gazową oraz domofon.

Budynek mieszkalny stanowi część składową nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr (...), z obrębu 20 Ś. o powierzchni 947 m ² . Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie KW o nr SZ1 (...).

Obiekt przy al. (...) jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym czterokondygnacyjnym frontowym, jest całkowicie podpiwniczony z nieużytkowym poddaszem.

Strony określiły w umowie obowiązki najemcy w zakresie płatności czynszu najmu ( §4 -6 umowy).

Umowa najmu przewidywała obowiązek wynajmującego w zakresie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. Zgodnie z treścią §8 ust. 2 pkt. 3 lit. a i b. Do wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokali, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego, w zakresie nie obciążającym Najemcy, a zwłaszcza:

a)  napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez urządzeń odbiorczych, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, telefonicznej oraz anteny zbiorczej z wyjątkiem osprzętu;

b)  wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwi oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Zgodnie z treścią umowy najemca miał prawo dokonywać ulepszeń lokalu tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tergo tytułu. W przypadku dokonania przez najemcę ulepszenia z naruszeniem powyższego wymogu wynajmujący mógł żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W dniu 30 września 1996 roku przedmiotowy lokal wydano powodowi, sporządzając przy tym protokół zdawczo — odbiorczy w którym wskazano m.in. że: zużycie urządzeń instalacji wodno - kanalizacyjnej kształtowało się na poziomie: od 70%-100% zużycia urządzeń; instalacja elektryczna: zużycie od 20%-40%; instalacja gazowa: zużycie kuchenki 60%. W protokole wskazano również, że ów lokal wymaga malowania ścian, sufitów, stolarki okiennej i drzwiowej.

W dacie sporządzenia umowy najmu przedmiotowy lokal był w fatalnym stanie technicznym. Okna w kuchni były pojedyncze, popękane, najprawdopodobniej przedwojenne. Natomiast od frontu okna były podwójne ale od dołu były tak przegnite, że przechodziła przez me wilgoć. Ponadto tynki na ścianach odpadały. W kuchni był zamontowany jeszcze przez poprzedniego najemcę piec koksowy, do którego zbiornik ciepłej wody znajdował się w łazience. Ogrzewania nie było sprawne. Do łazienki i kuchni doprowadzona była zimna woda. Łazienka i przedpokój były wspólne z drugim lokatorem. Instalacja elektryczna była stara, aluminiowa.

Wobec powyższego powód uczynił szereg nakładów umożliwiających zamieszkanie w powyższym lokalu. W pierwszej kolejności powód wymienił w mieszkaniu okna. W dalszej kolejności powód przystąpił do zmiany sposobu ogrzewania, wykonał nową instalacje wodną, żeby doprowadzić do mieszkania ciepłą wodę. Ponadto wykonał nową kanalizację. Powód położył również nowe tynki na ścianach oraz wymienił przestarzałą instalację elektryczną, nadto pokrył sufity płytami kartonowo - gipsowymi. Część podłóg, które były pognite i zniszczone zostały wymienione, natomiast podłoga w pokojach została wycyklinowana i polakierowana.

Powód uzgodnił również z drugim lokatorem mieszkania, że rozdzielą zajmowane przez nich części mieszkania poprzez podział wspólnej łazienki. Przebudowa mieszkania przeprowadzona przez powoda polegała na wybudowaniu podłużnej ścianki działowej murowanej z cegły dziurawki oddzielającej od sąsiada i zamurowaniu otworu wejściowego z kuchni. Mieszkanie oddzielono od wspólnego korytarza ścianką z podwójnych płyt G-K, w której zamontowano drzwi. W kuchni i łazience wykonano częściowo podwieszany sufit. Istniejące ściany obłożono z jednej strony płytami G-K. Na istniejącej podłodze drewnianej ułożono izolację z folii (...), szlichtę samopoziomującą i ułożono terakotę, a na ścianach glazurę.

W dniu 24 czerwca 2008 roku strony zawarły aneks numer (...) do umowy, w oparciu o który określono powierzchnię użytkową lokalu na 71,75 m ² oraz określono nową stawkę czynszu najmu.

P. O. w czasie trwania umowy najmu nieruchomości na wykonanie części remontów uzyskiwał zgodę pozwanej. Decyzją Urzędu Miejskiego w S. z dnia 28 lutego 1997 roku powodowi udzielono pozwolenia na przebudowę instalacji gazowej w związku z przyłączeniem pieca c.o., przestawieniem kuchenki gazowej i wymianę istniejącego gazomierza 3G 2,5 na gazomierz G4 w lokalu położonym w S. przy ul. (...).

W dniu 27 kwietnia 2011 roku umowa najmu została wypowiedziana przez pozwaną, ze skutkiem na dzień 30 listopada 2011 roku. Pozwana wezwała powoda do opróżnienia lokalu i wydania go w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 15 grudnia 2011 roku.

W dniu 6 grudnia 2011 roku sporządzono protokół zdawczo — odbiorczy lokalu, w którym określono procentowe zużycie instalacji oraz wyposażenia w spornym lokalu na poziomie 10-30 %.

Pismem z dnia 10 lutego 2012 roku pozwana poinformowała powoda, że ten dokonywał wszelkich nakładów dot. lokalu przy ul. (...) we własnym zakresie i na własny koszt bez zgody wynajmującego. Ewentualne rozpatrzenie możliwości zwrotu poniesionych nakładów pozwana uzależniła od dostarczenia przez powoda kosztorysów i faktur dot. przeprowadzonych przez powoda prac.

Powód zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. P. w celu sporządzenia operatu szacunkowego określenia tynkowej wartości nakładów najemcy dot. lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S.. Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny na kwotę 244 000 zł, natomiast wartość nakładów poczynionych przez najemcę wyniosła 65 000 zl. Koszt sporządzonego operatu szacunkowego określono na kwotę 700,01 zł.

Pismem z dnia 20 lutego 2012 roku, powód poinformował pozwaną, że domaga się zwrotu kwoty 65 000 zł tytułem nakładów poczynionych na sporny lokal oraz kwoty 700 zł za wykonanie operatu. Pozwana podważyła sporządzony operat szacunków)' wzywając ponownie powoda do przedłożenia stosownych faktur dokumentujących wykonanie prac remontowych, leżących po stronie wynajmującego.

Pismem z dnia 10 kwietnia 2012 roku powód poinformował pozwaną, że większość prac wykonał w systemie gospodarczym przez niego osobiście oraz przy pomocy znajomych i rodziny wobec czego nie posiada rachunków, wycen i kalkulacji o które wnosiła powódka.

Powód P. O. zwracał się do pozwanej o zwrot poczynionych nakładów. W tym celu udał się osobiście do ówczesnego dyrektora (...) w S. A. J., z zapytaniem kiedy i w jaki sposób miałyby zostać rozliczone nakłady poczynione na sporne mieszkanie. Ww. rozpytał powoda jakie nakłady zostały poczynione i jaki był ich zakres, wskazując, że za poczynione prace należy się powodowi świadczenie pieniężne, po wcześniejszym oszacowaniu wartości tych prac przez inspektorów ze (...) i sporządzeniu przez nich odpowiedniej wyceny. A. J. stwierdził, że nakłady będą rozliczone. W trakcie rozmowy nie było mowy o tym, aby powód miał przywrócić lokal do stanu pierwotnego.

Z chwilą przyjęcia lokalu przy ul. (...) przez powoda P. O. punktacja za lokal wynosiła 34 punkty. Punktacja zweryfikowana została ponownie w 2008 r. w związku z aneksem dotyczącym legalizacją robót budowlanych i wynosiła 33 punkty. Punktacja nie została zwiększona z uwagi na nakłady dokonane przez powoda, z uwagi na fakt, iż gdy nakładów dokonuje najemca punktacja pozostaje niezmieniona przez czas trwania umowy najmu z tym najemcą. Gdyby pozwana zwiększyła punktację z uwagi na nakłady dokonane przez najemcę, to ta punktacja powinna wzrosnąć o 10 punktów.

Wartość odtworzeniowa nakładów powoda według cen z 6 grudnia 2011 roku wynosi 65 898,42 zł, w tym:

-

nakłady stanowiące obowiązek najemcy: 3 821,64 zł;

-

nakłady konieczne 55 185, 77 zł;

-

nakłady użyteczne 4 945,99 zł;

-

nakłady zbytkowne 1 945,02 zł;

Wartość nakładów koniecznych i użytecznych z uwzględnieniem stanu technicznego na dzień 6 grudnia 2011 roku i cen z tej samej daty z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego w wysokości 10% wynosi 54 118,58 zł. (55 185,77 zł + 4 945,99 zł) x 0,9 = 54 118,58 zł.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy ocenił, że powództwo jest uzasadnione w przeważającej części.

W niniejszej sprawie przedmiotem rozpoznania Sądu Rejonowego było roszczenie powoda o zwrot nakładów dokonanych na lokal mieszkalny położony w S. przy ul. (...), w okresie jego wynajmowania. Powód jako podstawę prawną żądania pozwu wskazał przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokalu, w szczególności art. 676 k.c. oraz zapisy umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 11 września 1996 roku, w szczególności zaś §11 umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 11 września 1996 roku.

W ocenie Sądu Rejonowego zaś w zawisłej sprawie mają zastosowanie przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. (Dz.U.2014.150 j.t. ), bowiem jak stanowi sama nazwa oraz materia ustaw, ma ona pierwszeństwo przed regulacjami zawartymi w kodeksie cywilnym. Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, remontów i ponoszenie nakładów na przedmiot najmu - z wyjątkiem tych, które obciążają najemcę. Zasady określone w art. 662 § 2 k.c. nie mają zastosowania do najmu lokali wchodzących w skład publicznych zasobów mieszkaniowych w rozumieniu ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdyż w odniesieniu do takich lokali stosuje się do obowiązków najemcy i wynajmującego przepisy art. 6a i 6b. {vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie ~ dnia 29 sierpnia 2012 r. I ACa 429112).

Sąd Rejonowy zauważył, że przepis art. 6d ustawy powinien mieć na uwadze brzmienie art. 684 k.c., zgodnie z którym najemcy przysługuje uprawnienie do założenia w lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, chyba, że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Zgodnie z tym przepisem najemcy przysługuje uprawnienie do dokonania wskazanych w nim ulepszeń bez zgody wynajmującego. Ulepszeniem lokalu jest bowiem dokoname każdej zmiany, która podnosi standard zajmowanego przez najemcę lokalu. W zakresie instalacji, o których mowa w art. 684 k.c. i innych im podobnych, najemca nie musi uzyskiwać zgody wynajmującego. Zgoda wynajmującego nie musi być udzielona w formie pisemnej. Art. 6e ust. 1 ustawy wypowiada nadto regułę, dotyczącą uprawnienia wynajmującego do żądania, by ulepszenia dokonane z naruszeniem art. 6 d zostały usunięte oraz został przywrócony stan poprzedni, pod warunkiem że nie naruszy to substancji lokalu, albo uprawnienie do zatrzymania ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Obecnie obowiązujący art. 6e w pewny dość istotny sposób modyfikuje treść art. 676 k.c. Według art. 676 k.c. kiedy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zakres pierwszego uprawnienia tj. do zatrzymania ulepszenia, jest identyczny jak w art. 6e u.o.l. Jednakże w odniesieniu do drugiego, alternatywnego, istnieją już pewne różnice. W art. 6e u.o.l. ustawodawca przewidział możliwość usunięcia dokonanych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, ale tylko wtedy, gdy nie doprowadzi to do naruszenia substancji lokalu. W art. 676 k.c. ustawodawca w ogóle nie uzależnił wykonania tego uprawnienia od możliwości naruszenia substancji lokalu. Wobec tego aktualnie do uprawnienia wynajmującego odnośnie do możliwości usunięcia dokonanych wbrew jego woli ulepszeń należałoby stosować art. 6e, który literalnie zawęża jego zakres. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującego zwiększają jej wartość lub użyteczność (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2008 r., V CSK 418/07). Ulepszenie zatem traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, a użytkowy. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest zwrócić te nakłady, które zwiększają wartość lokalu w chwili wygaśnięcia umowy najmu (vide: wyrok Sądu (...) dnia 15 lipca 1988 r., I CR 159/88, LEX nr 78222). W orzecznictwie ugruntowany został również pogląd wedle którego, o tym za które ulepszenia najemca może domagać się zapłaty po zakończeniu najmu, decyduje to, czy są one korzystne dla wynajmującego, zwykle właściciela nieruchomości (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.10.2007 r., sygn. akt I ACa 741/07, opublik. w R. z 2007 r., nr 10, po- 175).

W niniejszej sprawie pomiędzy stronami nie było sporu, że P. O. w dniu 11 września 1996 roku zawarł z pozwaną Gminą M. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego, to że w trakcie trwania umowy powód poczynił szereg nakładów na lokal, w konsekwencji czego stan lokalu uległ znacznemu polepszeniu w porównaniu do stanu w chwili wydania lokalu powodowi przez pozwaną oraz fakt wypowiedzenia umowy najmu lokalu ze skutkiem na dzień 15 grudnia 2011 roku. Kwestią sporną stanowił fakt, iż w ocenie pozwanej powód dokonywał ulepszeń bez jej zgody. Ponadto pozwana podważyła wysokość i zakres nakładów poczynionych przez powoda, które zostały przedstawione w operacie szacunkowym przedłożonym wraz z pozwem. Pozwana nadto wskazała, że dokonanie ulepszeń bez zgody pozwanej oraz niedopełnienie przez powoda obowiązku odświeżenia lokalu przed jego wydaniem pozwanej, należy uznać za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy najmu, co w ocenie pozwanej rodzi roszczenie odszkodowawcze względem powoda i w tym zakresie pozwana podniosła również ewentualny zarzut potrącenia. Pozwana podniosła również, że żądanie powoda jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ponadto zdaniem pozwanej samo roszczenie jest przedwczesne, bowiem aby powstało roszczenie powoda o zwrot wartości poczynionych nakładów pozwana winna najpierw złożyć oświadczenie (w jakiejkolwiek formie) o tym, że korzysta z prawa zatrzymania nakładów i nie żąda przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Pozwana nadto zakwestionowała żądanie w zakresie zwrotu kwoty 700 zł tytułem sporządzenia operatu szacunkowego w sprawie.

Z ustalonego stanu faktycznego sprawy zdaniem Sądu I instancji wynika jednoznacznie, że powód P. O. mógł domagać się od pozwanej zwrotu poczynionych przez siebie nakładów na lokal mieszkalny w S. przy ul. (...) przeprowadzonych w okresie obowiązywania umowy najmu tegoż lokalu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do treści art. 6e ust. 2 u.o.l. w przypadku gdyby najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może według swojego wyboru żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez zgody wynajmującego i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Wskazany przepis dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. W ocenie Sądu poczynione przez P. O. w spornym lokalu mieszkalnym pozwanej w czasie trwania umowy najmu nakłady, przekraczały zakres nakładów koniecznych i należy je traktować jako nakłady użyteczne, które nie obciążają najemcy. W razie powstania sporu w zakresie rozliczenia poczynionych nakładów, obowiązkiem Sądu jest dokonanie oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Dokonując oceny, czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (vide : wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.06.2005 roku sygn. akt V CK 751/04, opublik. w Monitor Prawny z 2005 r.y nr 17, s. 828).

Na gruncie niniejszej sprawy istotną kwestię stanowi fakt, iż wynajmujący mając możliwość skorzystania ze swojego uprawnienia sprowadzającego się do żądania usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, tego nie uczynił. Przeprowadzone postępowanie dowodowe w sprawie wykazało bowiem, iż wynajmujący co do zasady zamierzał zatrzymać dokonane przez najemcę ulepszenia, nie uiszczając tym samym świadczenia pieniężnego stronie powodowej tytułem zwrotu ich wartości. Wynika to bowiem z bogatej korespondencji prowadzonej między stronami, ponadto okoliczność tą potwierdzono w toku postępowania w oparciu o osobowe źródła dowodowe, w tym po przeprowadzeniu dowodu z przesłuchania samego powoda. Niemniej jednak wskazać również należy, że nawet gdyby pozwana chciała skorzystać z drugiego uprawnienia dot. żądania usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego lokalu mieszkalnego, to w ocenie Sądu żądanie to nie mogłoby zostać zrealizowane, bowiem naruszyłoby to substancję lokalu. Wskazać bowiem należy, że lokal wynajmowany przez powoda P. O. po podpisaniu przez mego umowy najmu nadawał się w zasadzie do generalnego remontu. Okoliczność tą potwierdza nie tylko protokół zdawczo — odbiorczy z dnia 30 września 1996 roku, który został podpisany przez przedstawiciela pozwanej, ale również potwierdzono to w toku postępowania dowodowego. Zeznając w charakterze świadka na rozprawie w dniu 14 maja 2013 roku M. O. wskazał, że mieszkanie w zasadzie nadawało się do kapitalnego remontu. Świadek podał, że na ścianach w mieszkaniu były tynki, ale częściowo odpadały, była instalacja elektryczna, ale w takim stanie, że trzeba było ją wymienić, bo robiły się zwarcia, przepalały się przewody elektryczne. Na podłogach były deski, ale one były stare i częściowo spróchniałe, przede wszystkim na ścianie zewnętrznej, która była zawilgocona, także pod oknami. W mieszkaniu była instalacja wodna, ale rury były niedrożne i woda słabo leciała. Była kanalizacja i muszla klozetowa ale w złym stanie. Ponadto lokal był ogrzewany piecem węglowym, który był w kuchni. Nadto w jednym pokoju były grzejniki, a w drugim piec kaflowy. Mieszkanie wymagało natychmiastowego remontu. W podobnym tonie wyjaśniał również sam powód.

Powód przystąpił do remontowania przedmiotowego mieszkania aby móc tam zamieszkać w godnych warunkach. W trakcie tego remontu wykonał szereg prac, na które otrzymywał zgodę pozwanej, a na które poniósł znaczne wydatki. P. O. wymienił w mieszkaniu okna, przystąpił do zmiany sposobu ogrzewania, wykonał nową instalacje wodną, żeby doprowadzić do mieszkania ciepłą wodę. Wykonał nową kanalizację, położył również nowe tynki na ścianach oraz wymienił przestarzałą instalację elektryczną, nadto pokrył sufity płytami kartonowo- gipsowymi. Część podłóg, które były pognite i zniszczone zostały wymienione, natomiast podłoga w pokojach została wycyklinowana i polakierowana. P. O. całkowicie przebudował również łazienkę, którą dotychczas dzielił wspólnie z drugim sąsiadem. Przeprowadzone przez powoda prace zostały również dostrzeżone przez pozwaną co znalazło odzwierciedlenie choćby w protokole zdawczo odbiorczym z dnia 6 grudnia 2011 roku sporządzonym w dacie zwrotu spornego mieszkania. W protokole tym określono procentowe zużycie instalacji oraz wyposażenia na poziomie nie przekraczającym 10-30%, z więc niewielkiego zużycia.

Wobec powyższego wskazać należy, że zakres prac przeprowadzony przez powoda w wynajmowanym lokalu był na tyle znaczny i kosztowny oraz obejmował przebudowę tak wielu elementów, iż nieracjonalnym byłoby żądanie usunięcia poczynionych ulepszeń a poza tym, spowodowałoby to niewątpliwie naruszenie substancji lokalu. Dokonane ulepszenia bez wątpienia przyczyniły się do zwiększenia wartości i użyteczności mieszkania, co przyznała przesłuchiwana w charakterze świadka I. P., pracownik pozwanej gminy. Świadek bowiem wskazała, że gdyby pozwana zawierała kolejną umowę najmu na sporny lokal z nowym najemcą, to z uwagi na stan techniczny tego lokalu, punktacja zostałaby podwyższona o około 10 punktów.

W ocenie Sądu powód mógł zatem domagać się zapłaty za poczynione ulepszenia, bowiem były one korzystne dla wynajmującego. Wobec powyższego wskazać należy, że chybiony okazał się zarzut pozwanej jakoby roszczenie powoda było przedwczesne oraz że w zasadzie pozwana nie wyraziła zgody na dokonywanie ulepszeń w spornym lokalu przez powoda.

Stanowisku temu przeczy bowiem zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Rozpatrując żądanie powoda na gruncie art. 6e u.o.l. nie można mówić o tym, iż roszczenie powoda jest przedwczesne. W pierwszej kolejności wskazać należy, że pozwana miała wystarczająco wiele czasu aby skorzystać z przysługujących jej uprawnień wynikających z tego przepisu. Pozwana miała alternatywnie do wyboru albo zatrzymanie ulepszeń bądź żądanie przywrócenia stanu poprzedniego, jednakże nie skorzystała z tego drugiego uprawnienia. Analiza przedłożonych dokumentów, a w szczególności korespondencji między stronami nasuwa wniosek, iż pozwana zaakceptowała fakt dokonania ulepszeń w lokalu. Potwierdzone to zostało m. in. w protokole zdawczo - odbiorczym z dnia 6 grudnia 2011 roku, w którym wprost stwierdzono, że zużycie instalacji i innych elementów zabudowy w poszczególnych pomieszczeniach lokalu kształtuje się na poziomie pomiędzy 10%-30 % zużycia. Wskazać jedynie należy, że w dacie sporządzenia analogicznego protokołu z dnia 30 września 1996 roku wynika, że zużycie eksploatacyjne urządzeń kształtowało się średnio na poziomie 60%, a dochodziło nawet do 100%. Ponadto w protokole wskazano, że ów lokal wymaga malowania ścian, sufitów, stolarki okiennej i drzwiowej oraz wymianę części okien. Zatem pozwana po pierwsze miała pełną świadomość faktu dokonywanych ulepszeń w lokalu, a po wtóre w ocenie Sądu nie sprzeciwiała się dokonywaniu w nim ulepszeń przez powoda. Żądanie do przywrócenia stanu poprzedniego nie zostało również zawarte w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 27 kwietnia 2011 roku, w którym pozwana wezwała powoda za pośrednictwem jego pełnomocnika w osobie L. O. do opróżnienia lokalu i jego wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 15 grudnia 2011 roku.

Wobec faktu, iż w zasadzie do dnia wydania lokalu pozwana nie zwróciła się do P. O. z żądaniem usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego można przyznać rację powodowi, że pozwana wyraziła chęć zatrzymania ulepszeń za określoną zapłatą sumy pieniężnej, odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu.

W ocenie Sadu Rejonowego chybiony okazał się nadto zarzut pozwanej jakoby powód dokonywał ulepszeń bez zgody pozwanej. Przeczy temu chociażby przedłożona przez powoda dokumentacja w postaci decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 28 lutego 1997 roku, w której udzielono mu zgody na przebudowę instalacji gazowej w związku z przyłączeniem pieca centralnego ogrzewania, a nadto projekt budowlany ze stycznia 1997 r. , dziennik budowy nr 200/97 czy też zawiadomienie o zakończeniu budowy z dnia 8 kwietnia 1997 roku. Wskazać również należy, że przesłuchiwana w charakterze świadka M. F. pracownik gminy, wskazała m.in., że łazienka w lokalu zajmowanym przez powoda została przez niego wykonana, a następnie zalegalizowana, gdyż jak wskazała, początkowo w tym lokalu była wspólna łazienka dla dwóch najemców zajmujących wspólnie lokal. Przedłożone przez powoda dokumenty w sposób jasny i wyczerpujący wskazują, że pozwana nic tylko wiedziała o fakcie dokonywania ulepszeń przez powoda, ale sama wyrażała zgodę na ich dokonywanie.

Chybiony okazał się również zarzut dotyczący naruszenia przez powoda art. 3 k.p.c., z uwagi na przedłożenie przez powoda jedynie wycinka umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 11 września 1996 roku, bowiem powód przedłożył do pozwu przedmiotową umowę w całości, a nadto przedstawił ocenę stanu technicznego lokalu w chwili wydania mu go przez pozwaną.

W ocenie Sądu uwzględniony nie może zostać również podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia, sprowadzający się do uznania, iż z uwagi na nienależyte zdaniem pozwanej wykonanie przez powoda łączącej strony umowy najmu, pozwanej przysługuje roszczenie odszkodowawcze.

Przepis art. 498 §1 k.c. stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed Sądem lub przed innym organem państwowym, a § 2 stanowi, iż wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Do dokonania potrącenia może dojść zarówno w ramach postępowania sądowego, jak i poza nim. Fakt, że określona wierzytelność jest objęta postępowaniem sądowym, nie wyklucza jej skutecznego potrącenia w jakiejkolwiek fazie tego postępowania. Dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci wygaśnięcia wzajemnych wierzytelności, nie wystarcza samo powoływanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia. Istnienie tej wierzytelności w myśl art. 6 k.c. musi udowodnić. Niewątpliwie również warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu składanego drugiej stronie, jeżeli chodzi o wzajemną wierzytelność potrącającego jest jej skonkretyzowanie pod względem rodzajowym, terminowym i wartościowym, w tym dokładne określenie kwoty pieniężnej w jakiej ta wierzytelność się wyraża. Pozwana gmina w sprzeciwie od nakazu zapłaty podniosła zarzut potrącenia w żaden sposób go nie precyzując. Wskazać bowiem należy, że pozwana podnosząc zarzut potrącenia winna po pierwsze wskazać do jakiej kwoty ów zarzut podnosi, a nadto poza wszelką wątpliwość winna wykazać fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez powoda, szkodę i jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy szkodą a jej nienależytym wykonaniem. Pozwana poza dość ogólnym stwierdzeniem, iż powód dokonał ulepszeń dot. spornej nieruchomości bez zgody pozwanej, co zostało omówione powyżej, nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie swoich twierdzeń. Podniesiony przez pozwaną zarzut jakoby przedmiotowy lokal podnajmowany był bez zgody pozwanej osobom trzecim, również nie został potwierdzony w toku postępowania. Powód bowiem wyraźnie przyznał, że z uwagi na charakter swojej pracy, często przebywał poza S., co w żaden sposób nie oznacza, iż w przedmiotowym lokalu nie mieszkał. Zawsze bowiem po zakończonej pracy i powrocie do S. P. O. wracał do owego mieszkania stanowiącego jego centrum spraw życiowych, w którym nadto na stałe znajdowały się jego rzeczy osobiste. Ponadto powód wskazał, że kuzyn jego żony nigdy w owym lokalu nie mieszkał, a jedynie czasem tam nocował.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy uznał, iż roszczenie powoda jest słuszne co do zasady. Ustalenie zaś wysokości poniesionych przez powoda P. O. i zatrzymanych przez pozwaną nakładów na lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. w czasie trwania umowy najmu Sąd I instancji dokonał w oparciu o opinię biegłego z zakresu budownictwa lądowego i szacowania nieruchomości T. W., w skorygowanym przez biegłą wariancie zgodnie z treścią postanowienia Sądu z dnia 2 grudnia 2014 roku, tj. według stanu na dzień 6 grudnia 2011 roku i według cen na dzień 6 grudnia 2011 roku, a więc cen obowiązujących w chwili wydania lokalu przez powoda pozwanej. Biegła w oparciu o sporządzony przez siebie kosztorys ustaliła, że wartość odtworzeniowa nakładów poczynionych przez powoda według cen z 6 grudnia 2011 roku wynosi 65 898,42 zł. Ponadto biegła wskazała, że nie wszystkie nakłady winny obciążać wynajmującego. Biegła sporządziła szczegółowe wyliczenia w których dokonała rozdziału nakładów, dzieląc je na: nakłady obciążające najemcę, nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Ze sporządzonego przez biegłą zestawienia wynikało, że na ogólną kwotę w wysokości 65 898,42 zł składały się następujące nakłady i ich kwoty:

-

nakłady stanowiące obowiązek najemcy: 3 821,64 zł;

-

nakłady konieczne 55 185, 77 zł;

-

nakłady użyteczne 4 945,99 zł;

-

nakłady zbytkowne 1 945,02 zł;

Biegła w swej opinii uwzględniła również stopień zużycia technicznego urządzeń w spornym lokalu na poziomie 10 %.

Wartość nakładów koniecznych i użytecznych według stanu na dzień 6 grudnia 2011 roku z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego w wysokości 10% w ocenie biegłej wyniosła 54 118,58 zł (55 185,77 zł + 4 945,99 zł)x 0,9 = 54 118,58 zł.

Wnioski z opinii biegłego zawarte w opinii uzupełniającej wydanej z uwzględnieniem wytycznych wynikających z postanowienia Sądu z dnia 2 grudnia 2014 roku nie zostały ostatecznie skutecznie zakwestionowane przez żadną ze stron. Sąd Rejonowy ustalając wysokość należnego powodowi świadczenia oparł się właśnie w znacznej mierze na dowodzie z opinii biegłej oceniając, że stanowi ona w pełni wartościowy środek dowodowy, bowiem zawiera odpowiedzi na wszystkie przedstawione przez Sąd Rejonowy pytania, jest wewnętrznie spójna, zaprezentowane w niej wnioski szczegółowo, logicznie, przekonywująco uzasadnione, w pełni koresponduje z pozostałym materiałem dowodowym sprawy i rzetelnie się do niego odnosi. Biegła wyczerpująco i przekonywująco ustosunkowała się również do uwag do opinii zgłoszonych przez strony, w szczególności przez stronę pozwaną. Treść opinii pisemnej jest zgodna z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Biegła w sposób jednoznaczny i zrozumiały motywuje sformułowane w opinii stanowisko. Ponadto ostateczne, końcowe stanowisko biegłego jest wyrażone w sposób stanowczy. Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, brak jest więc podstaw do zakwestionowania opinii biegłego sądowego .

Uznając opinię biegłego za w pełni miarodajny dowód w sprawie Sąd Rejonowy wskazał, że przy ustaleniu wysokości należnego świadczenia na rzecz powoda, Sąd uznał za zasadne zasądzenie również na rzecz powoda kosztów związanych z nakładami określonymi w opinii jako zbytkownymi w kwocie 1 945, 02 zł. Wskazać bowiem należy, że art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów traktuje o tzw. ulepszeniach do których zaliczamy zarówno nakłady użyteczne jak i zbytkowne. Brak jest tu zatem rozróżnienia jak to ma miejsce przy zastosowaniu art. 676 k.c. na nakłady zwiększające wartość lub użyteczność rzeczy tj. nakłady użyteczne, jak również nakłady, które nadają rzeczy cechy odpowiadające upodobaniom najemcy tj. nakłady zbytkowne. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że wysokość ulepszeń dokonanych przez powoda w oparciu o wyliczenia biegłego według stanu na dzień 6 grudnia 2011 roku z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego w wysokości 10% w ocenie biegłej wyniosła 55 869,10 zł ( 55 185,77 zł + 4 945,99 + 1 945, 02 zł)x 0,9 = 55 869,10 zł. Za zasadne zatem zdaniem Sądu Rejonowego należy uznać roszczenie w zakresie zwrotu wartości wydanych pozwanej nakładów w wysokości 55 869,10 zł. Dalej zaś idące żądanie zwrotu nakładów wobec ich bezzasadności podlegało oddaleniu.

Sąd Rejonowy nadto uznał za zasadne przyznanie powodowi kwoty 700 zł tytułem zwrotu kosztów sporządzenia operatu szacunkowego stwierdzonego fakturą VAT nr (...). Powód bowiem w celu wykazania wysokości poniesionych nakładów miał prawo korzystać z wszelkich możliwych i dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Oceniając przy powyższym założeniu przedłożony przez powoda operat szacunkowy stwierdzić należało, że w postępowaniu sądowym dokument taki jako, że został sporządzony na zlecenie strony postępowania ma walor dokumentu prywatnego. W sytuacji więc gdy strona przeciwna kwestionuje walor dowodowy takiego dokumentu prywatnego, a dla oceny zasadności roszczenia niezbędne są wiadomości specjalne, strona na której spoczywa ciężar dowodu winna dowodzić zasadności swego roszczenia, zgodnie z dyspozycją art. 278 k.p.c., opinią biegłego sądowego, wnioskując o przeprowadzenie takiego dowodu.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którymi w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powód wygrał sprawę w 86 % w stosunku do zgłoszonego roszczenia. W pozostałym zakresie wygrała strona pozwana. Strona powodowa domagała się zwrotu kosztów postępowania według załączonego do akt sprawy ⁷ spisu kosztów (k. 447). Na koszty powoda według tego spisu złożyło się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, ustalone w podwójnej stawce minimalnej na podstawie § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz.U. z 2013 roku, poz. 490 t.j.) w kwocie 7 200 zł, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty dojazdów na rozprawę powoda na trasie W. - S. - W. w kwocie 956,04 zł, tj. kwotę 8 173,04 zł. Łączna wysokość kosztów jakich powód mógł się domagać od pozwanej wyniosła zatem 7 028,81 zł [(7 200 zł + 17 zł+ 956,04 zł zł) x 86%]. Wskazać jedynie należy, że Sąd uwzględnił żądaną przez pełnomocnika powoda opłatę za czynności w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej, ponieważ uzasadniał to zarówno stopień skomplikowania sprawy jak i nakład pracy pełnomocnika powoda.

Natomiast na koszty strony pozwanej złożyło się wynagrodzeniem zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, ustalone jak wyżej, w kwocie 3.600 zł. Wysokość kosztów jakich pozwana mogła się domagać od powoda wyniosła zatem 504 zł (3 600 zł) x 14 %. Dokonując stosunkowego rozdzielenia kosztów należało przeto zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6 524,81 zł (7 028,81 zł -504 zł). Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w punkcie III wyroku. Jednocześnie zaliczka wpłacona przez powoda w kwocie 1 000 zł nie pokryła całości wydatków sądowych związanych z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego. Za przeprowadzone w sprawie opinie Sąd przyznał łącznie biegłej kwotę 7 780,59 zł. Zaliczka wpłacona przez powoda w sprawie nie pokryła całości tych wydatków. Do pobrania pozostała jeszcze kwota 6 780,59 zł. Sąd zatem obciążył strony stosunkowo nieuiszczonymi kosztami sądowymi. Powód został zobowiązany do uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa kwoty 949,29 zł, natomiast pozwana kwoty 5 831,30 zł tytułem nieuiszczonych wydatków w sprawie. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł odpowiednio jak w punkcie IV i V wyroku.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, nadto zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem II instancji; ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, z jednoczesnym poleceniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za obie instancje.

Pozwana zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

1.naruszenie przepisów postępowania, w tym:

a/art. 233 § 1 k.p.c. polegające na dowolnej ocenie dowodów zgromadzonych w sprawie i naruszeniu zasady wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności poprzez przyjęcie za całkowicie wiarygodne zeznań powoda i jego świadka M. O., a także pominięcie zarzutów pozwanej dotyczących treści opinii biegłego sądowego, szczegółowo opisanych w uzasadnieniu apelacji, bez ich wcześniejszego rozważenia i uzasadnienia, a w konsekwencji błędnego ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie i podstaw rozstrzygnięcia,

b/ art. 328 § 2 K.p.c. polegające na zaniechaniu wskazania podstawy prawnej rozstrzygnięcia, wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia i pominięcia zarzutów pozwanej dotyczących opinii biegłego sądowego,

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym:

a/art. 6e ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) poprzez jego nieprawidłową interpretację i błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, że określona w tym przepisie zasada rozliczenia prac dokonanych w lokalu przez najemcę dotyczy wszelkich ulepszeń, w tym nakładów koniecznych, podczas, gdy przepis ten mówi jedynie o wymianie urządzeń w lokalu;

b/ art. 6e ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) poprzez jego błędną wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że przepis ten określa, że nakłady konieczne dokonane przez najemcę w lokalu podlegają wycenie według stanu na dzień wydania lokalu wynajmującemu, podczas, gdy przepis ten odnosi się jedynie do stanu nakładów, a nie do sposobu ich wyceny.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd I instancji nie dopuścił się naruszenia wskazywanych przez apelującego przepisów prawa materialnego i procesowego. Dokonane przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne i wyprowadzone na ich podstawie wnioski są trafne, wobec czego należało przyjąć je za własne bez potrzeby procesowej ponownego ich przedstawiania w niniejszym uzasadnieniu. Odnieść natomiast należało się jedynie do tych ustaleń i ocen, które zostały zakwestionowane w apelacji.

Apelujący podniósł zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wyrażającego zasadę swobodnej oceny dowodów, zgodnie z którą Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie "wszechstronnego rozważenia zebranego materiału", a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 r., sygn. II CR 423/66, niepubl.; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 r., sygn. I PKN 632/98, opubl.: OSNAPiUS 2000/10/382; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 r., sygn. IV CKN 1218/00, niepubl.; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 r., sygn. IV CKN 1256/00, niepubl.). Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (tak Sąd Najwyższy min. w orzeczeniach z dnia: 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, LEX nr 52753, 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347, 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136). Innymi słowy, zarzut obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu swoich ustaleń faktycznych, opartych na własnej, korzystnej dla skarżącej ocenie materiału dowodowego, które miałyby być konkurencyjnymi w stosunku do ustaleń Sądu orzekającego w sprawie.

Taka zaś sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie, w której stanowisku Sądu Rejonowego skarżący przedstawił wyłącznie własne stwierdzenia w zakresie stanu faktycznego i jego oceny. Dokonując oceny zgromadzonych dowodów Sąd Rejonowy wskazał, że z jakich przyczyn i w jaki sposób ocenił każdy z nich, zaś stanowisko pozwanego stanowi jedynie polemikę z wnioskami wysnutymi przez Sąd Rejonowy na podstawie prawidłowo zgromadzonego materiału dowodowego. Ocena dokonana przez Sąd I instancji w ocenie Sądu Okręgowego odpowiada wszystkim wskazanym wyżej kryteriom, wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez Sąd Rejonowy przywołane i omówione w sposób obiektywny, rzetelny i wszechstronny. Wymaga podkreślenia prawidłowość ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego w zakresie stanu technicznego lokalu w chwili zawarcia umowy najmu pomiędzy stronami, jak też w zakresie prac poczynionych w lokalu przez powoda i przyczyn podejmowania przez P. O. tych działań. Apelujący podnosi, że w swych ustaleniach faktycznych Sąd I instancji nieprawidłowo przyjął, że stopień zużycia instalacji kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej uzasadniał wymianę tych instalacji. Tymczasem Sąd I instancji prawidłowo oparł się na zgodnych zeznaniach świadków i powoda, którzy opisywali, że stan instalacji elektrycznej powodował częste zwarcia i przepalanie się przewodów elektrycznych, instalacja wodno-kanalizacyjna była niedrożna i w związku z tym ciśnienie wody w tej instancji było bardzo słabe. Dodatkowo należało uwzględnił, że wskutek niesprawności ogrzewania będącego w lokalu powód dokonał wymiany całej instancji grzewczej. Nie sposób zgodzić się z pozwanym, iż powód po objęciu lokalu w posiadanie nie mógł kwestionować stanu technicznego lokalu, skoro podpisał protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 30 września 1996 roku. Doświadczenie życiowe wskazuje, iż dopiero w trakcie użytkowania można w sposób należyty ocenić stan lokalu, w tym stan instalacji znajdujących się w nim.

Dalej Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do zakwestionowania mocy dowodowej opinii sądowej sporządzonej przez T. W. podzielając ocenę dokonaną przez Sąd I instancji uznającą opinię biegłej za w pełni przekonywującą, albowiem sporządzona została w oparciu o całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego przez osobę kompetentną i dysponującą odpowiednią wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym, zaś zawarte w nich wnioski zostały logicznie uzasadnione, a proces rozumowania biegłej skutkujący sformułowaniem przedstawionych w sprawie wniosków został szczegółowo, logicznie i racjonalnie przez nią wyjaśniony. W ocenie Sądu Okręgowego, biegła odparła wszelkie zgłoszone przeciwko przedstawionej przez nią w sprawie opinii zarzuty, a zatem Sąd Rejonowy słusznie uznał, iż ustalenia zawarte w tej opinii mogą stanowić podstawę dokonania kluczowych w sprawie ustaleń w zakresie stanu faktycznego. Opinia została sporządzona zgodnie ze zleceniem Sądu, uzupełnionym pytaniem postawionym postanowieniem z dnia 2 grudnia 2014 roku, co związane było ściśle z podstawę prawną żądania ustaloną przez Sąd Rejonowy. Zgodzić należy się z apelującym, że kwalifikacja nakładów jako nakładów koniecznych, użytecznych i zbytkownych jest kwalifikacją dokonywaną przez Sąd. Analiza uzasadnienia zaskarżanego wyroku wskazuje, że Sąd orzekający w niniejszej sprawie dokonał takiej kwalifikacji, przy czym dokonując jej oparł się na dowodzie z opinii sądowej, co było jak najbardziej zasadne.

Ocena wartości dowodowej opinii sądowej sporządzonej w sprawie zaprezentowana przez pozwanego wiąże się ścisłe z zarzutami apelującego dotyczącymi interpretacji przepisu art. 6e ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „l.Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. 2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.”. Systematyzując przepisy wskazanej ustawy, należy zauważyć, że w art. 6a ustawodawca wskazał naprawy lokalu i znajdujących się w nim instalacji obciążające wynajmującego, w art. 6b – naprawy obciążające najemcę, w art. 6d uregulował zasady wprowadzanie ulepszeń w lokalu przez najemcę, zaś w art. 6e – zasady zdania lokalu przez najemcę oraz zasady rozliczeń poczynionych ulepszeń. W świetle wskazanej wyżej ustawy, które odmiennie niż Kodeks cywilny reguluje kwestie wzajemnych rozliczeń stron najmu po zakończeniu stosunku najmu, ulepszeniem lokalu jest dokonanie każdej zmiany, która podnosi standard lokalu, a która nie została wymieniona w katalogu napraw i konserwacji obciążających wprost najemcę na mocy art. 6b ust. 2 wskazanej ustawy. Poza sporem było, iż strony nie zawarły pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń dokonanych przez powoda ulepszeń, o czym stanowi art. 6d omawianej ustawy. W takiej sytuacji zastosowanie znajdował przepis art. 6d ust. 2 tej ustawy, a zatem pozwany jako wynajmujących zatrzymał ulepszenia, jednak miał obowiązek zwrócić ich wartość, przy czym wartość tę należało ustalić, jak wprost stanowi przepis, z uwzględnieniem stopnia zużycia ulepszenia istniejącego w dniu opróżnienia lokalu przez najemcę. Przepis ten prawidłowo zastosował Sąd Rejonowy, zasądzając od pozwanego jako wynajmującego na rzecz powoda jako najemcy wartość tych ulepszeń wg stanu istniejącego na dzień opróżnienia lokalu przez powoda, przy uwzględnieniu stopnia zużycia tych ulepszeń. Ze wszech miar zasadnie Sąd Rejonowy w tej mierze oparł się na dowodzie z opinii sądowej biegłego z zakresu budownictwa.

Następnie oceniono, iż uzasadnienie wyroku spełnia wszystkie wymagania określone treścią art. 328 § 2 k.p.c., bowiem zawierało ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Wbrew zarzutom apelującego, Sąd Rejonowy wyraźnie wskazał przepisy prawa będące podstawą rozstrzygnięcia, a mianowicie wyraźnie odwołał się do przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.), wskazując, iż ta ustawa w niniejszej sprawie ma ona pierwszeństwo przed regulacjami zawartymi w kodeksie cywilnym.

Z tych przyczyn apelację pozwanego należało oddalić na podstawie art. 385 kpc jako bezzasadną.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kpc i § 2 ust. 2, § 6 pkt 6 i § 13 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, przyznając powodowi jako wygrywającemu postępowanie odwoławcze w całości kwotę 1800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego przez Sądem II instancji.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Mariola Wojtkiewicz SSR (del.) Julia Ratajska