Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 grudnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 28 grudnia 2015 roku w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa C. C. E. G., T. W., (...) Spółki jawnej w S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nr 062 w S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 31 lipca 2015r., sygn. akt I C 1355/13 upr.

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu następującą treść:

1.  uchyla wyrok zaoczny Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 14 listopada 2013r. w sprawie III C 1355/13 upr. i oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda C. C. E. G., T. W., (...) Spółki jawnej w S. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 062 w S. kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów procesu;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 129 (sto dwadzieścia dziewięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1542/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem zaocznym z dnia 14 listopada 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie:

I. zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 062 w S. na rzecz powoda C. C. E. G., T. W., (...) Spółka jawna z siedzibą w S. kwotę 770 złotych z ustawowymi odsetkami w wysokości 13% w stosunku rocznym od dnia 01 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;

II. zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 062 w S. na rzecz powoda C. C. E. G., T. W., (...) Spółka Jawna z siedzibą w S. kwotę 227 złotych, tytułem kosztów procesu;

III. nadał wyrokowi w punkcie I-szym rygor natychmiastowej wykonalności.

Pozwany wniósł sprzeciw od powyższego wyroku.

Wyrokiem z dnia 31 lipca 2015r. (sygn. III C 1355/13 upr.) Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie utrzymuje w mocy wyrok zaoczny wydany przez Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie dnia 14 listopada 2013 roku, w sprawie III C 1355/13 upr.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy oparł rozstrzygnięcie na podstawie art. 410 § 2 k.c. Zdaniem Sądu Rejonowego wspólnota nie miała w momencie podpisywania i w czasie realizowania przez 7 miesięcy umowy uchwały uprawniającej do pobierania czynszów za reklamy wynajmowanych przez indywidualnych właścicieli lokali. Skoro takiej uchwały nie było można uznać, że każdy z mieszkańców mógł realizować swoje indywidualne uprawnienia właścicielskie i określać czynsz najmu dla siebie, w tym także obejmujący prawo do wyeksponowania przez najemcę informacji handlowej lub logotypu.

Wspólnota powinna uregulować wewnętrzną uchwałą zagadnienie uzyskiwania pożytków z nieruchomości wspólnej zanim zarządca uznał swoje uprawnienie do pobierania osobnych czynszów. Dopiero taka uchwała mogła stanowić podstawę do żądania zawarcia umowy ze Spółką dotyczącą czynszu za logotypy. Brak przedmiotowej uchwały w zbiorze prawa wewnętrznego Wspólnoty prowadzi do stwierdzenia, że Spółka mogła uznać, że umowa jaką zawarła nie jest skutkiem wyrażenia woli przez członków Wspólnoty i dodatkowo nie opiera się na obiektywnych kryteriach stawek czynszu. Nieujawnienie tego faktu przez podmioty działające przy zawieraniu umowy na rzecz Wspólnoty prowadzi do powstania znamion błędu po stronie kontrahenta. Spółka mogła zatem po ustaleniu tej okoliczności złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków zawarcia umowy przewidującej uiszczanie osobnego czynszu na rzecz Wspólnoty.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo dysponować swoim lokalem i realizować uprawnienie korzystania. W obrębie tych uprawnień znajduje się również możliwość wynajęcia własnego lokalu na rzecz indywidualnego kontrahenta

Wspólnota uznała potrzebę wprowadzenia takiej spójnej i precyzyjnej regulacji świadczy fakt, że po zakończeniu sporu o zapłatę dalszego czynszu za reklamę, przegłosowano i wprowadzono taką uchwałę. Wcześniej obowiązujące uchwały nie mogły stanowić podstawy do żądania dodatkowych czynszów od podmiotów wynajmujących lokale od członków Wspólnoty. Firma zarządzająca nieruchomością - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. otrzymała jedynie pełnomocnictwo do „zawierania w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej umów na dzierżawę części wspólnych nieruchomości łącznie z negocjowaniem stawek”. Jest to uchwała kompetencyjna do realizowania uprawnień w imieniu Wspólnoty – bez wskazania jakich uprawnień dotyczy. Przytoczone orzeczenie sądu wskazuje, że „uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia”. Takie ścisłe ujęcie przedmiotu uchwały nie pozwala uznać, że uchwała 4/2001 była wewnętrznym prawem Wspólnoty regulującym na korzyść Wspólnoty zagadnienie czynszów i że mieszkańcy przesądzili kwestię, że ich kontrahenci płacą dodatkowe czynsze na rzecz Wspólnoty. Nadto zasadna jest uwaga, że w sprawie logotypu firmy (...) nie zastosowano tej uchwały, bowiem negocjacje odnośnie wysokości czynszu prowadził członek zarządu Wspólnoty M. S., a nie firma (...). Powyżej określony stan prowadził do możliwości uchylenia się przez Spółkę od skutków oświadczenia woli w postaci umowy czynszu za logotypy. Wobec skutecznie złożonego oświadczenia o uchyleniu się od skutków umowy obowiązek zapłaty nie istniał ex tunc, a zatem dokonane przez Spółkę świadczenie było nienależne. Termin z art. 88 par. 2 k.c. został zachowany, bowiem umowa została zawarta w dniu 7 lutego 2012 roku, a oświadczenie o uchyleniu się od jej skutków zawarto w piśmie z listopada 2012 roku, a więc przed upływem roku od jej zawarcia. Na marginesie należy wskazać, że pozwana nie może skutecznie podnosić zarzutu spożytkowania uzyskanego świadczenia z tytułu czynszu, bowiem były to środki przeznaczone na fundusz remontowy i kumulowane na ten cel – a zatem nie zużyte. Zasądzając świadczenie Sąd określił także odsetki od terminu jaki powódka wskazała do zwrotu świadczenia przez Wspólnotę – od tego terminu powstała jego wymagalność i obowiązek uiszczenia odsetek.

W wywiedzionej apelacji pozwana zaskarżyła powyższy wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału wskutek naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 233 § 1 K.p.c. przez dokonanie oceny dowodów:

- w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego w odniesieniu do uchwały pozwanej wspólnoty nr (...), którą wspólnota upoważniła podmiot nią zarządzający do zawierania umów na dzierżawę części wspólnych nieruchomości, poprzez odmowę uznania tej uchwały za podstawę zawarcia umowy dzierżawy z powódką, podczas gdy z uchwały tej jasno wynika wola wszystkich właścicieli lokali do pobierania wynagrodzenia od osób korzystających z części wspólnych budynku;

- w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania. W świetle tych zasad nie można zaakceptować stanowiska, iż właściciel lokalu ma jakiekolwiek uprawnienie do zwolnienia najemcy swojego lokalu od należnego wszystkim właścicielom lokali wynagrodzenia za komercyjne korzystanie z części wspólnych budynku;

- w ocenie pozwanej, niezgodnie z zasadami logicznego rozumowania są również ustalenia Sądu dotyczące istnienia w sprawie po stronie powódki błędu co do treści czynności prawnej. Powódka jako profesjonalny przedsiębiorca od samego początku miała wiedzę o obowiązku ponoszenia wynagrodzenia za komercyjne wykorzystywanie części wspólnych budynku. Podstawą uzasadniającą zaś jej stanowisko odnośnie do możliwości uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli było oświadczenie wynajmującego o przejęciu odpowiedzialności za obowiązek ponoszenia kosztów komercyjnego wykorzystywania elewacji, którego nie można uznać za okoliczność uzasadniającą istnienie błędu co treści zawieranej umowy.

2) naruszenie prawa materialnego – art. 84 k.c. - poprzez niewłaściwą wykładnię i zastosowanie, podczas gdy, w ocenie pozwanej, w sprawie nie można uznać, iż powódka jako profesjonalny przedsiębiorca w ogóle mogła działać w jakimkolwiek błędnym przeświadczeniu co do okoliczności zawarcia umowy dzierżawy elewacji do komercyjnego jej wykorzystywania oraz, ze w sprawie powódka miała uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli.

Wobec powyżej podniesionych zarzutów wniosła o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości;

2) zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Powódka zwróciła uwagę, że przedmiotem sprawy jest komercyjne korzystanie z części wspólnej przynależnej wszystkim członkom wspólnoty. Takie korzystanie z nieruchomości wykracza poza ramy wyznaczone dyspozycją art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego nie budzi wątpliwości fakt obowiązku ponoszenia wynagrodzenia za komercyjne korzystnie z części wspólnych budynku, nawet w przypadku, gdy część wspólną i wykorzystuje jeden z właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. W sprawie nie może więc być mowy o błędzie co do treści czynności prawnej po stronie powódki. Uregulowania stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem lokalu, a powódką, w ocenie pozwanej, nie mogą mieć wpływu na obowiązki wobec wszystkich innych współwłaścicieli części wspólnej budynku.

Odnośnie zaś do uchwały pozwanej nr 4/2001 z dnia 27 lutego 2001 r., to stwierdzić należy, że z uchwały tej, która istnieje w obrocie prawnym, zauważając wszystkie jej braki, można odczytać w pełni wolę wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Wolą tą jest pobieranie wynagrodzenia od wszystkich osób wykorzystujących części wspólne nieruchomości. W ocenie pozwanej ww. uchwała była podstawą prawidłowego zawarcia umowy dzierżawy z powódką, a na pewno nie była okoliczności powodującą, iż powódka mogła być w błędzie co do treści dokonywanej czynności prawnej.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji pozwanej oraz oz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna.

Argumentacja zaprezentowana przez stronę apelująca okazała się dużej mierze słuszna i spotkała się z aprobatą Sądu Odwoławczego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu I instancji co do tego, że H. W. i A. W. – właściciele i wynajmujący lokal użytkowy - mieli uprawnienie do wyrażenia zgody na wykorzystanie przez spółkę przestrzeni na elewacji budynku „na zewnątrz” . W aktach sprawy brak bowiem dowodów na to, aby powyższe osoby dysponowały uchwałą wspólnoty, która zezwalałaby im z wyłączeniem innych osób w sposób komercyjny wykorzystywać elewację budynku w obrębie ich własnościowego lokalu. Wskazać w tym miejscu należy, iż elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Tut. Sąd stoi na stanowisku, że zgoda umieszczenie reklamy należy do ogółu właścicieli nie może być zastępczo podejmowana przez pojedynczych właścicieli lokalu. Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem.

W efekcie, umowa najmu zawarta pomiędzy powodami, a właścicielami lokalu przy ul. (...) – wbrew stanowisku strony powodowej – nie mogła stanowić o skutecznym upoważnieniu powodów do wywieszenia reklamy na elewacji (fasadzie) budynku. Takie korzystanie z nieruchomości wspólnej wykracza poza ramy art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali, gdyż nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej (por. min. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012r. sygn. I ACa 544/12).

Spór w przedmiotowej sprawie ogniskował się na wykazaniu przez stronę powodową, że zawarła z pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową działającą przez J. Z. prezesa zarządu (...) Sp. z o.o. umowę dzierżawy pod wpływem błędu, gdyż pozwana w istocie nie legitymowała się uchwałą, która uprawniałaby ją do wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. W efekcie należało rozważyć czy umowa dzierżawy zawarta przez powódkę z działającym w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej J. Z. była skuteczna. Po dokonaniu analizy całokształtu materiału dowodowego Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że przywołana uchwała spełniała warunki do tego, aby uznać ją za zawierającą prawidłowe umocowanie (...) Sp. z o.o. do zawarcia umowy dzierżawy z powodem.

Bezspornym jest, że w aktach spawy znajduje się uchwała nr 4/2001 z dnia 27 lutego 2001r.w sprawie udzielenia upoważnienia do podejmowania czynności związanych z zawieraniem w imieniu i na rzecz wspólnoty umów o dzierżawę części wspólnych nieruchomości. Z uchwały tej wynika, ze ogół właściciel stanowiących wspólnotę mieszkaniową udzielił (...) Sp. z o.o. pełnomocnictw do podejmowania czynności wykraczających poza zwykły zarząd w odniesieniu do m.in. zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów na dzierżawę części wspólnych nieruchomości łącznie z negocjowaniem stawek. W ramach tej uchwały w sposób niewątpliwy mieściło się upoważnienie (...) S p. z o.o. do zawierania umów z osobami i podmiotami, które chciały umieść na elewacji budynku reklamy, a zatem wydzierżawić cześć wspólną nieruchomości. Niewątpliwie uchwała udzieliła też podmiotowi zewnętrznemu pełnomocnictwa do negocjowania stawek za dzierżawę części wspólnej. Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że chociaż podmiotowa uchwała miała charakter dość ogólnikowy (w zakresie czynności przekraczającej zwykły zarząd), to jednak w sposób niebudzący wątpliwości dawała podmiotowi upoważnionemu prawo do zawierania umów dzierżawy. Możliwe przy tym jest ustalenie odpłatności za korzystanie z elewacji budynku zarówno przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, jak i podmioty zewnętrzne. Wspólnota może też upoważnić zarząd wspólnoty do zawierania umów na wykorzystanie elewacji budynku, ale uchwała tego rodzaju musi spełnić co najmniej podstawowe wymagania co do konkretyzacji takiej indywidualnej umowy, bądź określać szczegółowe warunki, na jakich będą zwierane z zainteresowanymi podmiotami. Zdaniem Sądu Okręgowego takie podstawowe elementy przedmiotowa uchwała zawierała, gdyż właściciele upoważniali podmiot zewnętrzny nie tylko do zawierania umów dzierżawy na w ramach części wspólnych budynku, ale również uprawnienie do negocjowania stawek, zatem mógł on w tym zakresie prowadzić czynności w imieniu Wspólnoty.

Idąc dalej, wskazać należy, że bez znaczenia dla ważności umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Ł. J. działającym w imieniu C. C., a Prezesem Zarządu „Zarządcy „ Sp. z o.o. (...), jest fakt, iż rozmowy w sprawie stawek za czynsz dzierżawny oraz miejsca zamontowania logotypu prowadził członek zarządu Wspólnoty M. S..

W kontekście powyższych rozważań uznać należy, że stanowisko Sądu Rejonowego o wystąpieniu po stronie powódki błędu co do znaczenia czynności prawnej są niezasadne. Przede wszystkim zauważyć należy, że reprezentujący spółkę byli dobrze zorientowani w temacie najmu lokali użytkowych, prowadzenia działalności gospodarczej, a w tym również zasad umieszczania reklam i banerów na elewacjach części wspólnych budynków. Nie ulega wątpliwości, że powinna być im (jako profesjonalistom w branży) wiadoma kwestia, że umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Co więcej, zazwyczaj możliwość taka wiąże się z koniecznością zawarcia odpowiedniej umowy z ogółem właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jak i ponoszenia opłaty dzierżawnej. Sami powodowie wskazali, że początkowo nie dziwił ich fakt, że (...) Sp. z o.o. zwrócił się do nich ze wskazaniem na konieczność zawarcia takiej umowy. Wobec powyższego nie może być mowy, aby podpisali oni umowę dzierżawy w dniu 7 lutego 2012r. pod wpływem błędu. Stanowisko powodów opiera się na mylnym założeniu, że prawo do wywieszenia przez nich logotypu wynika z umowa najmu zawartej w dniu 6 listopada 2010r z H. i L. W. i w efekcie nie było potrzeby zawierania kolejnej umowy ze Wspólnotą Mieszkaniową, szczególnie ze reprezentujący ja (...) Sp. z o.o. nie był odpowiednio umocowany. Jednakże, zgodnie z utrwalonym poglądem komercyjne wykorzystywanie elewacji budynku przez osobę trzecią, której jeden z członków wspólnoty wynajął swój lokal, nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem, nawet wtedy gdy reklama nie narusza konstrukcji budynku. W tej sytuacji zawarcie przez powoda umowy z pozwaną Wspólnotą było ze wszech miar prawidłowe, albowiem dawało powodowi prawo do korzystania z elewacji budynku w sposób określony umową dzierżawy. Zarzuty zaś podniesione przez powoda odnośnie braku właściwego umocowania (...) Sp. z o.o. nie mogły uzasadniać zarzutu wprowadzenia powoda w błąd, co do możliwości zawarcia przez pozwaną umowy dzierżawy. Powód jako profesjonalista mógł przecież w razie wątpliwości zweryfikować legitymację (...) Sp. z o.o. do zawarcia umowy dzierżawy. Zdaniem Sądu Okręgowego z treści uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...) wypływało dostatecznie doprecyzowane upoważnienie (...) Sp. z o.o. do zawierania umów w zakresie dzierżawy części wspólnej budynku, jak również prawo do negocjowania stawek za dzierżawę, zatem twierdzenia powoda, jakoby pozostawał w uzasadnionym błędzie co do możliwości zawarcia umowy dzierżawy, są bezpodstawne. W powyższym kontekście stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy dokonał błędnej wykładni art. 84 k.c., a podniesione w tym zakresie zarzuty apelującego okazał się słuszne. Nie można bowiem uznać, aby to pozwany przyczynił się do powstania błędnego przekonania u osoby składającej oświadczenie. Zresztą sam Ł. J. wskazał, że początkowo miał pewność co do potrzeby zawarcia umowy ze Wspólnotą. Powzięte przez niego później wątpliwości w tym zakresie w postaci braku odpowiedniego umocowania i konieczności podwójnego opłacania czynszu za wywieszenie reklamy okazały się zupełnie nieuzasadnione.

Wobec powyższego Sąd II instancji w całości podzielił argumentację skarżącego o wadliwości wydanego przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcia. W efekcie w oparciu o art. 386 § 1 kpc dokonał w punkcie I sentencji jego zmiany w ten sposób, że uchylił wyrok zaoczny Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 14 listopada 2013r. w sprawie III C 1355/13 upr. i oddalił powództwo. Spowodowało to również konieczność zmiany orzeczenia Sądu I instancji w zakresie kosztów postępowania i zgodnie z zasadą z art. 98 § 1 kpc zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr 062 w S. kwoty 197 złotych tytułem kosztów procesu. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 180 zł ustalone na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł w punkcie II sentencji wyroku mając na uwadze przepis art. 98 k.p.c., który statuuje zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Zgodnie z tą zasadą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Apelacja została uwzględniona w całości zatem powód musi zwrócić stronie pozwanej koszty postępowania odwoławczego, jakie ta poniosła do ochrony swoich interesów, a na te składa się wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 90 zł ustalone na podstawie § 6 ust. 2 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, jak również opłata od apelacji w wysokości 39 zł (k. 195).