Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 października 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2016 roku w S.

sprawy z powództwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w S.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie

na skutek apelacji wniesionej przez pozwaną od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 18 grudnia 2015 roku, sygn. akt I C 514/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej w S. kwotę 2400 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Sławomir Krajewski SSO Małgorzata Grzesik SSO Marzenna Ernest

Sygn. akt II Ca 259/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie, sygn. akt I C 514/14:

I.  ustalił, że z dniem 01 stycznia 2013 r. wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność Gminy M. S. , składającego się z działki nr (...) o powierzchni 650m ² , położonej w obrębie ewidencji gruntów 36 Ś., ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą za numerem (...) – wynosi kwotę 24.636 zł,

II.  oddalił powództwo w pozostałej części;

III.  zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.066 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 132,20 zł tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych;

V.  nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 155,20 zł tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy powołał się na następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w S. jest wieczystym użytkownikiem nieruchomości działki gruntu nr (...) o powierzchni 650 m2, położonej w obrębie ewidencji gruntów 36 Ś. przy Placu (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą za numerem (...).

Pismem z dnia 14 lutego 2012 r Prezydent Miasta S. wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie powyższej nieruchomości i zaproponował jej nową wysokość z dniem 1 stycznia 2013 r. w kwocie 53.490 zł, co odpowiadało 3% wartości nieruchomości w kwocie 1.783.000 zł ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z decyzją Prezydenta powódka nie zgodziła się i w dniu 28 marca 2012 r. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w innej - mniejszej wysokości.

Na skutek wniosku powódki przed SKO w S. toczyło się postępowanie, które zakończyło się wydaniem orzeczenia z dnia 20 września 2012 r., którym to wniosek został oddalony. Powódka nie była jednak zawiadamiana o terminach rozpraw i o treści wydanego orzeczenia, bowiem kierowana do niej korespondencja wróciła z adnotacją doręczyciela „nie podjęto w terminie”. Do powódki nigdy nie dotarły żadne awiza o pozostawieniu przesyłek w urzędzie pocztowym.

O toczącym się przed SKO postępowaniu i o treści orzeczenia z dnia 20.09.2012 r. powódka dowiedziała się w dniu 25 lutego 2014 r., kiedy to jej pracownik będąc w siedzibie SKO odebrał kopie dokumentów z akt toczącej się sprawy.

Pismem z dnia 26 lutego 2014 r. powódka złożyła sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 20 września 2012 r., składając jednocześnie wniosek o przywrócenie terminu do jego wniesienia.

Wartość rynkowa działki numer (...) jako prawa własności niezabudowanej działki, według stanu na dzień 01.01.2013 r. i według cen na dzień 01.01.2013 r. wynosi kwotę 821.200 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż wywiedzione przez powodową spółkę powództwo o ustalenie, że podwyższenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadnione w innej - mniejszej wysokości za uzasadnione w przeważającej mierze.

W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał, iż Sąd uznał za w pełni wiarygodne i poparte znajdującymi się w aktach SKO 443/2568/2012 dokumentami twierdzenia powódki, iż orzeczenie SKO z dnia 20 września 2012 r. zostało skutecznie jej doręczone dopiero w dniu 25 lutego 2014 r. Zdaniem Sądu okoliczności te potwierdzają znajdujące się w aktach SKO zwrotne poświadczenia odbioru korespondencji oraz notatka urzędowa z dnia 25 lutego 2014 r. W świetle powyższych dokumentów Sąd uznał, iż nie sposób odmówić wiarygodności twierdzeniom powódki, iż orzeczenie kolegium doręczono jej skutecznie w dniu 25 lutego 2014 r., dlatego też wskazano, iż w tym właśnie dniu nastąpiło skuteczne doręczenie orzeczenia SKO. W tej sytuacji zaś złożony przez powódkę sprzeciw z dnia 3 marca 2014 r. od orzeczenia SKO z dnia 20 września 2012 r. Sąd uznał za złożony w terminie wskazanym w ww. przepisie.

Dalej Sąd Rejonowy podniósł, iż spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do wysokości wartości rynkowej spornej nieruchomości, będącej podstawą podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Sąd wskazał, iż z przeprowadzonych w sprawie opinii pisemnej biegłego sądowego ds. (...) z dnia 27 lipca 2015 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 23 listopada 2015 r. wynika, że wartość spornej działki numer (...) stanowiąca podstawę do ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości to kwota 821.200 zł. Do tak ustalonej wartości żadna ze stron postępowania ostatecznie nie zgłosiła już zarzutów. Mając na uwadze powyższe oraz fakt, iż opinia została sporządzona przez kompetentny podmiot Sąd uznał, iż zasługuje ona na uwzględnienie w całości. Mając zaś na uwadze ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości w kwocie 821.200 zł oraz fakt, iż opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości winna odpowiadać 3 % tej wartości, nie budziło wątpliwości Sądu, iż prawidłowa wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości z dniem 1 stycznia 2013 r winna wynosić kwotę 24.636 zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

Z uwagi na fakt, iż roszczenie powódki opiewało na kwotę 8.000 zł - bezzasadne roszczenie powyżej tej kwoty podlegało oddaleniu, o czym Sąd Rejonowy orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł w punkcie III wyroku, kierując się ogólną odpowiedzialnością stron postępowania za jego wynik, w oparciu o dyspozycję art. 98 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c.

Sąd Rejonowy obciążył nieuiszczonymi kosztami sądowymi strony w stosunku w jakim partycypowały one w kosztach procesu, orzekając jak w punkcie IV i V wyroku.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła pozwana i zaskarżyła wyrok w części tj.:

1.  dotyczącej punktu I wyroku w zakresie różnicy pomiędzy wysokością opłaty rocznej zaproponowanej przez organ w wypowiedzeniu z dnia 14 lutego 2012 r., której domagał się pozwany, a ustaloną przez Sąd wysokością opłaty rocznej tj. w kwocie 28.854,00 zł;

2.  dotyczącej zasądzonych kosztów procesu i kosztów sądowych tj. w zakresie punktu III, IV i V.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie:

- art. 233 § 1 k.p.c., poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie za w pełni wiarygodną dla potrzeb rozstrzygnięcia opinię biegłego sądowego dotyczącą nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) położonej w obrębie ewidencji gruntów 36 Ś., ul. (...) IB, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - P. i Zachód X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) na dzień 1 stycznia 2013 roku, pomimo że została wydana z naruszeniem przepisu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co w konsekwencji spowodowało przyjęcie, że opinia sporządzona przez biegłego sądowego K. B. nie zawiera błędów i stanowić może podstawę do wydania wyroku w przedmiotowej sprawie, podczas, gdy prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, iż opinia jest wadliwa i nie powinna stanowić podstawy wydania wyroku,

- art. 231 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości została sporządzona w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami, a w konsekwencji uznanie, że:

a)  opinia biegłego w zakresie przyjętym do porównania przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej została sporządzona w sposób właściwy, pomimo, że z tabeli zawartej w opinii wynika, że faktycznie tylko jedna z nieruchomości przyjętych do porównania jest podobna do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie, pomimo, że wszystkie pozostałe nieruchomości znajdowały się w dzielnicy S. - tj. P. która swoim uwarunkowaniem znacząco odbiega od nieruchomości położonych w centrum, zwłaszcza w zakresie cen tych nieruchomości;

b)  opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości jest wystarczającą podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, z pominięciem oceny opinii biegłego zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego i w konsekwencji przyjęcie, że nieruchomość powoda jest warta tyle na ile wycenił ją biegły sądowy, wobec ewidentnych zastrzeżeń i wad sporządzonej w sprawie opinii oraz wobec braku jakichkolwiek innych dowodów na poparcie twierdzeń biegłego.

- art. 286 k.p.c. w związku z art. 232 zd. 2 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie i niepowołanie w sprawie opinii z drugiego biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, pomimo, że analiza zgromadzonego materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, że sporządzona przez biegłego opinia w sprawie jest wadliwa i tym samym nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w przedmiotowej sprawie.

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej u.g.n.) przez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że metoda podejścia porównawczego zastosowana przez biegłego przy wycenie nieruchomości była dokonana w sposób prawidłowy z pominięciem faktu, że nieruchomości przyjęte do porównania przez biegłego nie były nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

- art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i błędne uznanie, że nieruchomości przyjęte do porównania przez biegłego w celu wyceny nieruchomości są nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

- § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że metoda, którą biegły przyjął jako podstawa do wyceny nieruchomości została przez niego zastosowana w sposób prawidłowy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na dzień 1 stycznia 2013 roku w wysokości 53.490,00 zł, zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego wg norm przepisanych, przeprowadzenie dowodu z dokumentów, przywołanych w treści pisma na okoliczności w nim wskazane oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego, wg norm przepisanych. Ewentualnie wniesiono o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego wg norm przepisanych.

Jednocześnie wniesiono o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...) IB, z uwzględnieniem nieruchomości faktycznie podobnych do nieruchomości wycenianej położonej w centrum S..

Ewentualnie, o zwrócenie się przez Sąd Okręgowy do Stowarzyszenia (...) o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego K. B. na zlecenie Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie w przedmiotowej sprawie.

W uzasadnieniu apelująca wskazała, iż biegły przyjął do porównania z nieruchomością wycenianą położoną w centrum miasta tj. przy ul. (...) - w zdecydowanej większości nieruchomości, które położone są w dzielnicy P., która w znaczący sposób odbiega swoim uwarunkowaniem i położeniem od nieruchomości znajdujących się w centrum miasta. Faktycznie tylko jedna z przyjętych do porównania działek mogłaby zostać porównana z nieruchomością wycenianą, zgodnie z definicją nieruchomości podobnych z u.g.n., tj. działka położona w centrum przy ul. (...). Co więcej zauważono, że przedłożony przez biegłego operat na stronie 27 zawiera tabele porównawcze do obliczeń wartości rynkowej, z której jednoznacznie wynika, że jedynie dziewięć z siedemnastu porównywanych przez biegłego nieruchomości jest faktycznie nieruchomością komercyjną. Zaś biegły dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości nie wziął pod uwagę celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie, choć cel ten jasno wynika m.in. z zawiadomienia o wypowiedzeniu obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 26 października 2011 r. wskazując, że przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste celem wzniesienia na niej domów wielokondygnacyjnych. Na dzień aktualizacji działka (...) zabudowana była budynkiem biurowo - usługowym, pięciokondygnacyjnym. Nie pozostawia zatem wątpliwości, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z niniejszej nieruchomości gruntowej powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Stąd też zdaniem apelującej do porównania z działką nr (...) powinny zostać przyjęte działki przeznaczone na cele biurowo - usługowe.

Dalej apelująca wskazała, iż w przypadku wycenianej nieruchomości mowa jest nie tylko o jej położeniu, przeznaczeniu, ale również atrakcyjności inwestycyjnej i konkurencyjności otoczenia, w zależności od odległości od centrum. Tym bardziej wszystkich wymienionych atrybutów nie można przypisać nieruchomościom położonym w dzielnicy P., a mimo to właśnie one stały się podstawą określenia ceny minimalnej osiąganej za nieruchomości podobne i zastosowanie poprawek kwotowych.

Nadto pozwana podkreśliła, że biegły wskazał, że w przyjętych do porównania nieruchomościach różnica pomiędzy ceną max a ceną minimalną wynosi aż 1.117,46 zł za m ², co w sposób jednoznaczny zdaniem skarżącej przesądza o braku cechy podobieństwa pomiędzy wycenią działką, a przyjętymi do porównania. Sąd orzekający nie wziął zatem pod uwagę, tak rażącej różnicy w cenach nieruchomości przyjętych do porównania, a przełożenie tej wielkości na wynik wyceny jest oczywiste, gdyż od rozpiętości zakresu poprawek kwotowych zależy następnie poziom zróżnicowania cen nieruchomości podobnych i wycenianej.

W ocenie apelującej argumentacja ta wskazuje jednoznacznie na naruszenie przez Sąd przepisu art. 233 k.p.c.

Niezależnie od powyższego, skarżąca wskazała, że Sąd przy dokonywaniu analizy prawidłowości opinii biegłego powinien zastosować art. 153 ust. 1 u.g.n., czego wyraźnie zaniechał.

W świetle przytoczonej argumentacji również zauważono, że Sąd orzekający dopuścił się także naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie.

Mając na uwadze powyższe zdaniem apelującej, uzasadniony jest wniosek o powołanie na etapie postępowania apelacyjnego innego biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości lub też zwrócenie się przez Sąd II instancji do Stowarzyszenia (...) o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego K. B. na zlecenie Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie w przedmiotowej sprawie.

Skarżąca wskazała, iż co prawda Sąd zobowiązał biegłego do ustosunkowania się do zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną, w której biegły jedynie powielił zapisy znajdujące się w opinii właściwej wskazując, że wszelkie zarzuty poczynione przez stronę są chybione. Zauważono, że świetle stanowiska nauki i praktyki przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego nie może zostać ograniczone do złożenia jej w formie pisemnej do akt sprawy. Biegły powinien w każdym wypadku zostać wezwany na rozprawę, aby strony mogły mu zadawać pytania. W przedmiotowej sprawie zaś biegły złożył wyłącznie opinie pisemne.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Ponadto wniesiono o pominięcie dowodu z załączonego do apelacji zawiadomienia o wypowiedzeniu stawki opłat, opinii innego biegłego sądowego oraz wniosku o zwrócenie się do Stowarzyszenia (...), jako spóźnionych w postępowaniu przed Sądem II instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Motywując powyższe twierdzenie rozpocząć należy od wskazania, że Sąd Okręgowy w pełni podziela przeprowadzoną przez Sąd Rejonowy ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, tym samym akceptuje poczynione w oparciu o tę analizę ustalenia faktyczne, uznając je za własne, bez konieczności ich ponownego przytaczania. W ocenie Sądu Odwoławczego w sporządzonym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, Sąd Rejonowy w sposób wyczerpujący wskazał tok rozumowania, którym kierował się wydając zaskarżone orzeczenie, umożliwiając tym samym kontrolę jego prawidłowości, tak stronom postępowania, jak i obecnie Sądowi II instancji. W ramach instancyjnej kontroli zaskarżonego orzeczenia Sąd Odwoławczy nie dopatrzył się w postępowaniu Sądu I instancji żadnych uchybień prawa materialnego czy procesowego.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania zarzutów zawartych w apelacji rozpocząć wypada, więc od stwierdzenia, że wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie - jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2008 r. (sygn. akt. V CSK 569/07) - jest funkcją dwóch czynników, a mianowicie wartości nieruchomości oraz stawki procentowej ustalonej w art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz., 651 ze zm.). Oba te czynniki są zmienne. Wpływ na zmienny charakter nieruchomości ma sytuacja rynkowa.

U podstaw apelacji leży zaś zapatrywanie, iż w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy opierając się na sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania opinii biegłego sądowego doszedł do niewłaściwych wniosków co do prawidłowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości.

Wskazania w tym miejscu wymaga, iż specyfika dowodu z opinii biegłego polega na tym, że biegły zapoznaje się z materiałem i przedstawia jego wyniki Sądowi. Sąd nie dysponując wiadomościami specjalnymi ocenia wydaną opinię pod kątem art. 233 § 1 k.p.c. tj. według właściwych dla przedmiotu opinii kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2002 r., V CKN 1354/00). W efekcie specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej.

Opinia wydana przez biegłego sądowego K. B. przedstawia moc dowodową i jako taka może stanowić podstawę dokonanych przez Sąd ustaleń. Wskazania bowiem wymaga, iż opinia ta w sposób rzeczowy i jednoznaczny odpowiada za kwestie będące jej przedmiotem. Wnioski w niej zawarte zostały uzasadnione w sposób wyczerpujący oraz logiczny, stanowiący zwieńczenie przedstawionego w niej procesu rozumowania. Biegły przedstawił bowiem cały proces badawczy, a następnie szczegółowo wskazał, jak doszedł do wyrażonych w niej wniosków.

Nade wszystko należy zatem wskazać, iż nie zyskał aprobaty podniesiony przez apelującą zarzut, jakoby Sąd pierwszej instancji z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. w sposób dowolny ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Jak stanowi przepis art. 233 § 1 k.p.c., sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Co istotne, skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia przez sąd swobodnej oceny dowodów może mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych. Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 czerwca 2008 r. (I ACa 180/08, LEX nr 468598), jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia w/w przepisu nie wystarcza samo stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. Skarżący powinien wskazać jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, ustaleń stanu faktycznego opartej na własnej ocenie, lecz konieczne jest posłużenie się argumentami wyłącznie jurydycznymi i wykazywanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy ( tak SA w Warszawie, wyrok z dnia 10 lipca 2008 r., VI ACa 306/08).

Uwzględniając powyższe Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż dokonana przez Sąd I instancji ocena zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w żadnym razie nie nosi znamion dowolności. Sąd ten dokonał bowiem wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, poddał go analizie a przyjęte przez siebie stanowisko szeroko i wyczerpująco uzasadnił. Brak jest podstaw do formułowania twierdzeń, iżby wnioski przezeń zawarte były nielogiczne czy sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Odmienna ocena strony apelującej przeprowadzonych w sprawie dowodów nie może podważyć uprawnienia sądu do dokonania oceny tego materiału według swego przekonania, przy zachowaniu reguł wynikających z art. 233 § 1 k.p.c., co też w okolicznościach niniejszej sprawy niewątpliwie miało miejsce. W tej sytuacji uznać należało, iż wywiedziona przez powoda apelacja ma w tym zakresie charakter li tylko polemiczny z prawidłowym stanowiskiem Sądu, wobec czego twierdzenia apelującego i podniesiona argumentacja, nie mogły skutecznie podważyć zapadłego w sprawie rozstrzygnięcia w sposób przezeń postulowany, w szczególności nie sposób było przyjąć jak chce tego apelująca, by w oparciu o tak prawidłowo oceniony materiał dowody, Sąd Rejonowy poczynił wadliwe ustalenia faktyczne w sprawie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy uznał również, iż opinia biegłego sądowego jest wiarygodna i opierając się na niej Sąd Rejonowy wyciągnął słuszne wnioski. Z opinii wydanej przez biegłego sądowego K. B. z dnia 27 lipca 2015 roku oraz opinii uzupełniającej z dnia 23 listopada 2015 roku wynika, iż wartość spornej działki stanowiąca podstawę do ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 821.200 zł. Wskazać należy, że wydana w sprawie opinia stanowi ocenę dokonaną przez biegłego na podstawie wyliczeń dokonanych w oparciu o obowiązujące przepisy. Jeśli biegły podaje kryteria oceny, która nie jest rażąca, to należy uznać, że wykazuje on okoliczności, na które operat został sporządzony. Tak też było w analizowanej sprawie. W konsekwencji prawidłowo Sąd I instancji wyliczenia biegłego uznał za rzetelne.

Biegły dokonał oględzin wycenianej nieruchomości, o czym świadczą dołączone do opinii fotografie. Wycenę przedmiotu opinii dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomości podobne - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni. Nie jest to jednak kryterium ścisłe i rzeczoznawca ma pewną swobodę w dokonaniu doboru nieruchomości porównawczych, jednakże nie może to być dobór dowolny. Obiekt podobny, to obiekt mający pewne cechy zbieżne z obiektem porównywanym (wielkość, położenie, przeznaczenie).

Biegły wskazał, że dla określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości dokonał analizy rynku nieruchomości na obszarze Miasta S.. Podniósł przy tym, iż w przypadku przedmiotowej nieruchomości brak jest obszernej bazy danych, dlatego też rozszerzono bandany rynek o kilka miesięcy, a ceny po dacie wyceny zostały uaktualnione na datę 01.01.2013 roku, co jest zgodne z zapisem standardów zawodowych. Biegły przyjął do porównania nieruchomości niezabudowane spełniające warunki podobieństwa z uwagi na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania czy powierzchnię.

Analiza akt sprawy skłania tym samym do uznania, iż nie doszło do naruszenia przez Sąd I instancji art. 286 k.p.c., zgodnie z którego treścią sąd może zażądać ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, może też w razie potrzeby zażądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych.

W ocenie Sądu odwoławczego bowiem jedynie wyczerpujące odniesienie się do opinii biegłego - z przytoczeniem istotnych zastrzeżeń i argumentacji podważającej przyjęte przez biegłego założenia, bądź metodę lub sposób przeprowadzanych badań, a także wysunięte wnioski - może prowadzić do konieczności zażądania dodatkowej opinii złożonej na piśmie. Sąd Okręgowy stoi w tym względzie również na stanowisku, iż w przypadku uznania opinii biegłego za niedostateczną lub też pojawienia się zarzutów do opinii biegłego, sąd w pierwszej kolejności powinien zażądać od biegłego stosownych wyjaśnienia, a dopiero w razie potrzeby zażądać przedstawienia dodatkowej opinii od tego samego lub innego biegłego. W przedmiotowej sprawie jednak, na co zwrócił uwagę Sąd I instancji, biegły szczegółowo ustosunkował się w wydanej przez siebie opinii uzupełniającej do wywiedzionych przez stronę pozwaną zarzutów do opinii, nie dając tym samym podstaw do podważenia jej wiarygodności i rzetelności.

Co warte podkreślenia - według art. 286 k.p.c. - to od uznania sądu zależy konieczność przedstawienia dodatkowej opinii od tego lub innego biegłego (wyrok SN z dnia 10 lutego 2000 r., II UKN 399/99).

Nie istnieją bowiem, zdaniem Sądu Okręgowego, podstawy do przyjęcia, że sąd jest zobowiązany dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. W wyroku z dnia 18 października 2001 r. (IV CKN 478/00) Sąd Najwyższy nadto wskazał, że przepisy art. 286 i 290 k.p.c. nie nakładają na sąd obowiązku dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego w każdym wypadku, gdy wydana opinia jest niekorzystna dla strony składającej wniosek o dopuszczenie dowodu z innego biegłego. Zatem jeżeli opinia biegłego jest tak kategoryczna i tak przekonywająca, że sąd określoną okoliczność uznaje za wyjaśnioną to nie ma obowiązku dopuszczenia dowodu z dalszej opinii biegłych (wyrok SN z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 639/74, OSPiKA 1975, z. 5, poz. 108).

Sąd I instancji w sporządzonym przez siebie uzasadnieniu szczegółowo wskazał na okoliczności, które spowodowały uznanie przedmiotowej opinii za wystarczającą, a tym samym nie powodującą konieczności powoływania w sprawie dowodów z opinii sporządzanych przez innych biegłych. Stąd też w świetle powyższego oraz przywołanego art. 233 § 1 k.p.c. należało uznać, iż przy zróżnicowanym i sprzecznym co do treści materiale dowodowym, o treści ustaleń decyduje ostateczne przekonanie sądu. Sąd orzekający w ramach i granicach swobodnej oceny dowodów ma prawo eliminacji pewnych dowodów, poprzez uznanie, że nie są one istotne. Jeżeli przy tym – jak uczynił to Sąd Rejonowy w rozpoznawanej sprawie – stanowisko swoje w zakresie dokonanych wyborów uzasadni w sposób zgodny z intencją art. 233 § 1 k.p.c., to nie dopuszcza się jego naruszenia. Dla skuteczności podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. apelujący winien był wykazać, że w następstwie pominięcia wskazanych przez niego dowodów, które prowadzą do wniosków odmiennych, niż przyjęte przez sąd orzekający, ocena dowodów była błędna i rażąco wadliwa, czego jednak nie uczyniono.

Prawidłowość dokonanej oceny dowodów potwierdza również uzupełniająca opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości położonej przy Pl. (...) w S., który to dowód przeprowadził Sąd Okręgowy. Słuchany na rozprawie z dnia 10 października 2016 roku biegły wskazał, iż dobór nieruchomości podobnych jest uzależniony od ilości transakcji dokonywanych na danym obszarze. Stąd też z uwagi na znikomość transakcji tego typu nieruchomościami, jak ta będąca podstawą wyceny spowodowała, iż musiał posiłkować się tymi dotyczącymi nieruchomości położonych w dzielnicy P.. Biegły podniósł bowiem, iż w takich sytuacjach konieczne jest posiłkowanie się nieruchomości z inną lokalizacją, niż ta będąca przedmiotem wyceny. Biegły podniósł, iż przyjął transakcje z obszaru Miasta S., a to że więcej z przyjętych do porównania transakcji jest zlokalizowanych na terenie P. wynika jedynie z faktu, iż więcej tam było tego rodzaju transakcji z udziałem nieruchomości spełniających warunki podobieństwa. Jedynie zaś to, iż w centrum miasta bardzo niewiele takich transakcji było przeprowadzanych, spowodowało, że biegły musiał analizować transakcje, które miały miejsce w innych dzielnicach miasta.

Biegły podkreślił, iż wskazane w opinii nieruchomości położone w centrum nie zostały ujęte w wyliczeniu bowiem priorytetem było przyjęcie do porównania nieruchomości z uwzględnieniem ich stanu prawnego jako prawa własności. W przypadku zaś przedstawionych do analizy transakcji nieruchomości położonych w pobliżu wycenianej nieruchomości dwie z nich znajdują się w użytkowaniu wieczystym wobec czego w ogóle nie zostały przyjęte do analizy. Biegły wskazał, iż transakcje te zostały przedstawione w formie graficznej na stronie 33 opinii. Co istotne przy tym biegły podniósł, iż analizując cenę za metr kwadratowy ustaloną przez niego dla spornej nieruchomości na poziomie 1.263,36 zł i porównując tak uzyskaną kwotę z cenami nieruchomości położonych w centrum, gdzie ceny te wynosiły odpowiednio: 757,58 zł, 1.104,17 zł, 1.391,29 zł oraz 3.416,62 zł (po odrzuceniu cen skrajnych) uznać należy, iż wskazana przez niego cena i tak jest wyższa niż średnia cen z przedstawionych przez niego transakcji.

Biegły ustosunkował się również do zarzutu apelacji odnoszącego się do zbyt dużej, w ocenie pozwanej, różnicy pomiędzy ceną max a cena minimalną, która wynosi 1.117,46 zł za m2. W tym względzie biegły wskazał, iż dokonując wyceny wziął pod uwagę transakcje dostępne na danym rynku i to z nich korzystał. Biegły podkreślił, iż transakcje na badanym rynku nieruchomości należą do rzadkości, co powoduje iż automatycznie jedną z charakteryzujących ich cech jest duża rozpiętość cenowa dokonanych transakcji. Właśnie z uwagi na to, ze transakcji tego typu jest bardzo mało wpływ na ostatecznie uzyskaną cenę sprzedaży mają różne czynniki, nie tylko związane z tym co dyktuje rynek nieruchomości.

Biegły wskazał jeszcze, iż nie ma granic podobieństwa i trzeba bazować na tym co jest dostępne na rynku transakcji. Biegły zaś analizując zebrany materiał musi dojść do ukształtowania jak najbardziej prawdopodobnej ceny sprzedaży, bazując na dostępnych danych. W tym względzie biegły wskazał jeszcze, iż z tabeli nr 1 na stronie 27 i tabeli nr 2 na stronie 28 wynika, iż dokonał selekcji poprzez odrzucenie cen skrajnych – najniższych i najwyższych, stąd też było możliwe dokonanie analizy przy uwzględnieniu cen najbardziej zbliżonych.

Tak złożone przez biegłego wyjaśnienia Sąd Okręgowy uznał za w pełni wystarczające do uznania prawidłowości dokonanych przez biegłego K. B. wyliczeń.

Sąd Okręgowy dostrzega, że jest oczywiste, że opinia o treści sprzecznej z twierdzeniami danej strony, nigdy nie będzie satysfakcjonująca dla tej strony, nie jest to jednak jeszcze podstawą do tego, aby w każdym przypadku dopuszczać kolejne opinie biegłych. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, iż specyfika dowodu z opinii biegłego polega m.in. na tym, że jeżeli taki dowód już został przez sąd dopuszczony, to stosownie do treści art. 286 k.p.c. opinii kolejnego biegłego można żądać jedynie „w razie potrzeby”. Potrzeba taka nie może być jedynie wynikiem niezadowolenia strony z niekorzystnego dla niej wydźwięku konkluzji opinii. W innym wypadku bowiem sąd byłby zobligowany do uwzględniania kolejnych wniosków strony dopóty, dopóki nie złożona zostałaby opinia w pełni ją zadowalająca, co jest niedopuszczalne.

Podkreślenia w tym miejscu zatem wymaga, iż pozwana w toku postępowania apelacyjnego nie podniosła żadnych takich zarzutów, które mogłyby skutecznie prowadzić do podważenia trafność wniosków zawartych w opinii biegłego, a tym samym by uzasadnionym było przyjęcie wartości spornej nieruchomości w wysokości postulowanej przez nią.

Na marginesie należy też zauważyć, iż pozwana przed Sądem I instancji nie podważała wniosków biegłego zawartych w opinii uzupełniającej. Co więcej pełnomocnik pozwanej wyraźnie oświadczył, iż nie wnosi zastrzeżeń do opinii uzupełniającej doręczonej mu na rozprawie w dniu 10.12.2015r.

Podzielając zatem w tej materii stanowisko Sądu pierwszej instancji, Sąd Okręgowy uznał za prawidłowe i zasługujące na aprobatę ustalenie wartości nieruchomości na kwotę 821.000 zł oraz fakt, iż opłata z tytułu użytkowania wieczystego winna odpowiadać 3% jej wartości, a zatem z dniem 01 stycznia 2013 roku winna wynosić kwotę 24.636 zł.

Mając na uwadze powyższe, nie znajdując podstaw do zmiany zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w punkcie 1 sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego wydano w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) uznając, iż pozwana przegrała niniejsze postępowanie w całości. Na koszty postępowania odwoławczego złożyło się jedynie wynagrodzenie reprezentującego powoda pełnomocnika w wysokości 2.400 zł (§ 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1).

SSO Sławomir Krajewski SSO Małgorzata Grzesik SSO Marzenna Ernest