Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 sierpnia 2017r.

Sąd Okręgowy w S. IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Curzydło

Sędziowie: SO Jolanta Deniziuk, SO Mariola Watemborska (spr.)

Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Zadrożna

po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2017r. wS.

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.

przeciwko B. J.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 4 kwietnia 2017r., sygn. akt IC 2298/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok :

a)  w punkcie 1 w ten sposób, że oddala powództwo;

b)  w punkcie 2 w ten sposób, że zasądza od powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz pozwanej B. J. kwotę 60 zł (sześćdziesiąt ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

2.  zasądza od powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz pozwanej B. J. kwotę 320 zł (trzysta dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IV Ca 355/17

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. w dniu 23.10.2015 r. wniosła do Sądu Rejonowego w S. pozew przeciwko pozwanej B. J. o eksmisję z pomieszczenia znajdującego się w piwnicy budynku przy ul. (...) w S. (segment (...)) o powierzchni 14,56 m ^{( 2)}. Powódka podniosła, iż strony postępowania zawarły w dniu 15.11.2013 r. umowę najmu dotyczącą dwóch pomieszczeń piwnicznych (wydzielonych z korytarza piwnicznego), położonych w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S., o łącznej powierzchni 21,43 m ^{( 2)} (pomieszczenie w segmencie (...) o powierzchni 14,56 m ^{( 2)} i w segmencie (...)o powierzchni 6,87 m ^{( 2)}) z przeznaczeniem na cele własne tj. związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego przez pozwaną. Powódka wskazała, iż Zarząd powodowej Spółdzielni pismem z dnia 5.12.2014r. wypowiedział wobec pozwanej zawartą w dniu 15.11.2013 r. umowę najmu dwóch pomieszczeń piwnicznych zlokalizowanych w budynku przy ul. (...) w S. na podstawie § 7 pkt. 1 umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31.01.2015 r., natomiast pozwana kwestionowała zasadność wypowiedzenia i nie wydała powódce wspominanych pomieszczeń.

Pozwana B. J. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana zakwestionowała wypowiedzenie umowy najmu pomieszczeń z dnia 15.11.2013 r. Wskazywała, iż sporne pomieszczenie użytkowała i zagospodarowywała przez około dwadzieścia lat, poniosła koszty urządzenia piwnicy. W trakcie użytkowania spornego pomieszczenia wchodziła do niego sporadycznie (2-3 razy w roku) traktując je jako magazyn domowych rzeczy m.in. zabawek, książek i odzieży znoszonej tam i wynoszonej sezonowo. Podnosiła, iż zajmowanie przez nią lokali nie zostało w sprzeczności w dobrem lokatorów a powódka nie mogła wypowiedzieć umowy.

Z ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że Administrator osiedla (...) SM pismem z dnia 1.08.1995 r. wyraził zgodę M. J. na przegrodzenie korytarza piwnicznego w części, gdzie nie ma komórek piwnicznych.

W dniu 24.09.2009 r. B. J. wraz z mężem M. J. nabyła od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. lokal mieszkalny o numerze (...) w budynku położonym przy ulicy (...) w S..

Ustalił także Sąd Rejonowy, że w dniu 15 listopada 2013 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w S. a B. J. została zawarta umowa najmu dwóch pomieszczeń piwnicznych (wydzielonych z korytarza piwnicznego) położonych w budynku mieszkalnym przy ulicy (...) o łącznej powierzchni 21,43 m ² (14,56 m ² + 6,87 m ²), których Spółdzielnia jest współwłaścicielem, z przeznaczeniem na cele własne tj. związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego przez najemcą. Za używanie wymienionego pomieszczenia najemca zobowiązał się do wnoszenia opłaty za dodatkową piwnicę wynikającą z uchwały Rady Nadzorczej w sprawie opłat za lokale, tj. 7 zł/szt./m-c × 2 = 14 zł miesięcznie (§ 3 ust. 1 umowy).

Umowa została zawarta na czas nieokreślony i mogła być rozwiązana w przypadkach określonych w § 7 umowy:

pkt 1 a) po uprzednim miesięcznym okresie wypowiedzenia - wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i biegnie od 1-go dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie wpłynęło do Spółdzielni;

pkt 1 b) na podstawie obopólnego porozumienia.

Spółdzielnia mogła rozwiązać umowę natychmiast i żądać zwrotu opróżnionego pomieszczenia, gdy Najemca:

§ 7 pkt 2 a) używa pomieszczenia w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub dokonuje zmian naruszających substancję pomieszczenia lub budynku;

§ 7 pkt b) wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciw obowiązującemu porządkowi domowemu;

§ 7 pkt c) nie reguluje w terminie opłat lub dopuszcza się zwłoki z zapłatą za co najmniej dwa miesiące kalendarzowe (§ 7 ust. 2)

Zgodnie z § 8 umowy w przypadku rozwiązania umowy, najemca zobowiązany jest zwrócić pomieszczenie Spółdzielni w stanie niepogorszonym. Podstawę ustalenia stanu w jakim pomieszczenie zostało przekazane stanowi protokół zdawczo - odbiorczy.

Z dalszych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że pismem z dnia 19.11.2014 r. grupa mieszkańców bloku przy ul. (...) wystosowała do Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. pismo z żądaniem cofnięcia zgody B. J. na użytkowanie dodatkowego pomieszczenia piwnicznego położonego w segmencie (...)tego budynku. Mieszkańcy podnosili, iż osoba ta wykorzystuje to pomieszczenie w sposób uciążliwy dla mieszkańców (wszystkie mieszkania są własnościowe). Dodatkowo wskazali, iż pomieszczenie można zagospodarować w inny sposób.

W piśmie z dnia 24.11.2014 r. B. i M. J. zwrócili się do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o umożliwienie korzystania z pomieszczenia piwnicznego w ich klatce obok ich mieszkania. W odpowiedzi Spółdzielnia poinformowała, iż klucz do głównych drzwi wejściowych do pomieszczeń piwnicznych w klatce (...) bliku mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) zostanie im dostarczony do dnia 23.12.2014 r. Natomiast pismem z dnia 5.12.2014 r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (...) wypowiedział B. J. zawartą w dniu 15.11.2013 r. umowę najmu dwóch pomieszczeń piwnicznych, zlokalizowanych w budynku przy ul. (...) w S., na podstawie § 7 ust. 1 umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31.01.2015 r.

W treści pisma zaproponowano pozwanej zawarcie nowej umowy obowiązującej od dnia 1.02.2015 r. na najem jednego pomieszczenia piwnicznego o pow. 6,87 m ^{( 2)}, znajdującego się w (...) klatce budynku przy ul. (...). Wyznaczono termin przekazania opróżnionego pomieszczenie w (...) klatce budynku o pow. 14,56 m ^{( 2)} na dzień 2.02.2015 r. godz. 12:00.

W piśmie z dnia 26.01.2015 r. B. J. podniosła niezasadność wypowiedzenia umowy najmu przez Spółdzielnię. B. J. nie stawiła się na wyznaczony termin przekazania pomieszczenia.

Ustalił ponadto Sąd Rejonowy, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wyznaczyła B. J. termin przekazania pomieszczenia na dzień 15.07.2015 r. godz. 14:00., a kolejny na dzień 17.08.2015 r. godz. 14:00. Pomieszczenie nie zostało przekazane w wyznaczonym terminie.

Ustalił również Sąd I instancji, że uchwałą z dnia 29 października 2004 r. nr (...) Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. określił m.in. powierzchnie użytkowe poszczególnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi przyporządkowanymi do tych lokali w budynku położonym w S. przy ul. (...). Do lokalu nr (...) o powierzchni 74,30 m ² przyporządkowano pomieszczenie przynależne (piwnicę) o powierzchni 7,47 m ².

Ustalono także, że w Sądzie Rejonowym w S. pod sygn. akt I C 1054/16 toczyło się postępowanie z powództwa B. J. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu w postaci dwóch pomieszczeń piwnicznych znajdujących się w budynku położonym przy ul. (...) w S. z dnia 15.11.2013 r. dokonane przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w S. w dniu 5.12.2014 r. było bezskuteczne. W dniu 27.07.2016 r. Sąd Rejonowy w S. wydał wyrok, w którym w pkt. I oddalił powództwo. Wyrok uprawomocnił się z dniem 7.09.2016 r.

Bezsporne jest przy tym, że pomieszczenia piwniczne do czasu orzekania nie zostały przekazane Spółdzielni.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny, Sąd Rejonowy uznał, że powództwo Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. zasługiwało na uwzględnienie i wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2017r. uwzględnił żądanie w całości nakazując pozwanej opróżnić, opuścić i wydać powódce sporne pomieszczenie w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Zauważył Sąd Rejonowy, że w niniejszej sprawie spór sprowadzał się do oceny, czy powodowi przysługiwało uprawnienie do rozwiązania z pozwaną umowy najmu z dnia 15.11.2013 r. na podstawie § 7 pkt 1 a) tej umowy, a tym samym czy doszło do skutecznego jej rozwiązania.

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawało, iż pozwana B. J. zawarła z powodową Spółdzielnią w dniu 15.11.2013 r. umowę najmu pomieszczeń piwnicznych (wydzielonych z korytarza piwnicznego), położonych w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S.. Spór w sprawie niniejszej koncentrował się natomiast wokół kwestii, czy wypowiedzenie złożone pozwanej w dniu 5.12.2014 r. było skuteczne albowiem pozwana kwestionowała skuteczność wypowiedzenia wskazując, iż zostało dokonane bez podstawy prawnej. W toku postępowania pozwana próbowała wykazać, iż działania w postaci wieloletniego zajmowania pomieszczeń piwnicznych nie stały w sprzeczności z dobrem lokatorów i nikomu nie przeszkadzały.

W treści wypowiedzenia umowy Spółdzielnia wskazała, iż zostaje ono dokonane na podstawie § 7 ust. 1 umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31.01.2015 r. Pozwana argumentowała, iż zgodnie z § 7 umowy powódka nie mogła wypowiedzieć umowy albowiem strony zawarły zapis „w którym wypowiedzenie wpłynęło do Spółdzielni”, który sugeruje, iż prawo wypowiedzenia przysługuje jedynie najemcy. Sąd Rejonowy zważył przy tym, iż strony przedstawiły odrębne interpretacje § 7 ust. 1 a) umowy i w konsekwencji upatrywały z treści paragrafu inne (korzystne dla siebie) skutki prawne.

W ocenie Sądu przy dokonywaniu interpretacji treści § 7 ust. 1 umowy zawartej pomiędzy stronami należało w pierwszej kolejności odnieść zawartą między stronami umowę, do obowiązujących przepisów prawa w zakresie umowy najmu. Wskazał, iż zgodnie z art. 673 § 1 i 2 k.c. jeżeli czas najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowy termin - przy czynszu płatnym miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zgodnie natomiast z przepisem art. 688 kc dotyczącym najmu lokalu, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzeń najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zauważył więc Sąd Rejonowy, że już z ustawy wynika, iż każda ze stron ma prawo do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem, bez podawania przyczyny. Sąd zważył, iż mimo, że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z wyodrębnionym lokalem, okres wypowiedzenia upłynął - zarówno 1 miesięczny, jak i 3 miesięczny (bez względu na to, czy zastosowany zostanie przepis ogólny dotyczący najmu, czy też szczególny dotyczący najmu lokali), a do wypowiedzenia doszło skutecznie. Odmienna interpretacja postanowień umownych przedmiotowej umowy prowadziłaby do konstatacji, iż właściciel - tj. spółdzielnia pozbawiłaby się prawa (jako właściciela lokalu) do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem bez konieczności wskazywania przyczyny wypowiedzenia. Prowadziłaby to do niemożliwości odzyskania zajmowanego pomieszczenia.

Sąd wskazał następnie na treść art. 222 § 1 kc, z którego wynika, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Stwierdził Sąd przy tym, że powód jako właściciel przedmiotowego pomieszczenia miał prawo do domagania się oparciu o art. 222 § 2 kc. wydania jego własności, na skutek ustania umowy najmu, zatem należało orzec eksmisję pozwanej z zajmowanego pomieszczenia. Zgodnie natomiast z treścią art. 320 kpc w szczególnie uzasadnionych wypadkach Sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, w sprawach o wydanie nieruchomości lub opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia.

Uwzględniając powództwo o eksmisję Sąd zgodnie z art. 320 kpc ustalił termin na opróżnienie, opuszczenie i wydanie pomieszczenia na 3 miesiące od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Z taki rozstrzygnięciem Sądu I instancji nie zgodziła się pozwana wnosząc apelację, w której zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając mu obrazę zarówno przepisów prawa procesowego jak i naruszenie prawa materialnego.

Apelująca zarzuciła wyrokowi:

1.  obrazę przepisów prawa procesowego, mającą istotny wpływ na treść wyroku, tj.:

a)  art. 233 § 1 K.p.c. – poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i oparcie rozstrzygnięcia na stanowisku prezentowanym przez stronę powodową, bez uwzględnienia wyjaśnień składanych przez pozwaną, która wskazywana na brak podstaw po stronie powódki do wypowiedzenia jej umowy najmu oraz poparcie w tym zakresie innych mieszkańców, wynikające z przedłożonej listy zawierającej ich podpisy,

b)  art. 217 oraz art. 227 K.p.c. polegające na oddaleniu wniosków dowodowych zgłoszonych przez stronę pozwaną w postaci zeznań świadków S. K., J. D., S. L., A. N., L. L. i I. K. oraz lokatorów segmentu (...) ul. (...) w S., pomimo, że prowadziły one do wykazania bezpodstawności wypowiedzenia, które było sprzeczne z celami, dla jakich powoływane są spółdzielnie, a zatem do wykazania okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy.

2.  obrazę przepisów prawa materialnego:

a)  art. 1 ust. 1 i 1 ¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, podczas gdy jej wypowiedzenie i nakazanie pozwanej opróżnienia zajmowanego pomieszczenia jest niezgodne z celami, dla jakich powołane są spółdzielnie mieszkaniowe, w szczególności w sytuacji, w której pozostali mieszkańcy popierają pozostawienie piwnicy w posiadaniu pozwanej,

b)  art. 5 k.c. – poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, podczas gdy nakazanie pozwanej opróżnienia zajmowanego pomieszczenia jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego, co potwierdza zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym lista mieszkańców, którzy popierają utrzymanie przez pozwaną piwnicy, co świadczy o tym, że decyzja zarządu jest sprzeczna z wolą członków spółdzielni.

Podnosząc powyższe zarzuty apelująca pozwana wniosła o zmianę wyroku Sądu I instancji i oddalenie powództwa w całości, rozpoznanie oraz poddanie kontroli niezaskarżalnego postanowienia Sądu I instancji w zakresie oddalenia wniosków dowodowych pozwanej poprzez ich uwzględnienie i w rezultacie dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność niezasadności i nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, poparcia mieszkańców dla dalszego posiadania piwnicy przez pozwaną. Pozwana w apelacji domagała się także zasądzenia od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, stwierdzając, że zaskarżony przez pozwaną wyrok odpowiada prawu i powinien ostać się w porządku prawnym w pierwotnym kształcie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja pozwanej zasługuje na uwzględnienie, choć z innych przyczyn niż wskazane w treści złożonej apelacji.

W pierwszej kolejności wskazać jednak należy, że mając na uwadze treść art. 382 kpc, sąd apelacyjny ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, OSNC 1998 nr 12, poz. 214). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a rozważając wyniki postępowania przed sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Zgodnie z treścią art. 378 kpc Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji (…). Przepisy dotyczące apelacji nic nie mówią o rozpoznawaniu sprawy w granicach podniesionych przez skarżącego zarzutów lub powołanych nowych dowodów. Wynika to z istoty rozwiązań dotyczących apelacji. Podniesione zatem w apelacji zarzuty nie wyznaczają granic apelacji, podobnie wnioski apelacji podlegają tylko rozważeniu przez sąd II instancji. Sąd II instancji, kontrolując prawidłowość zaskarżonego orzeczenia, pełni również funkcję sądu merytorycznego, który może rozpoznać sprawy od początku, uzupełnić materiał dowodowy lub powtórzyć już przeprowadzane dowody, a także poczynić samodzielnie ustalenia na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w I instancji. Nie jest związany granicami zarzutów podniesionych w apelacji, winien natomiast brać z urzędu pod rozwagę naruszenie prawa materialnego i naruszenie przepisów postępowania, usuwając w postępowaniu apelacyjnym braki wynikające z błędów popełnionych przez sąd I instancji. Granice apelacji wyznacza więc oznaczenie zaskarżonego wyroku oraz zakres zaskarżenia wyroku sądu I instancji.

Mając na uwadze powyższe teoretyczne rozważania, w ocenie Sądu Okręgowego należało, w oparciu o materiał dowodowy zebrany przez Sąd I instancji, dokonać nowych ustaleń faktycznych istotnych dla rozpoznania sprawy, uznając, że w/w ustalenia dokonane przez Sąd I instancji nie są wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd I instancji, mimo tego, że dopuścił dowód z umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu zawartej w dniu 24 września 2009r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w S. oraz B. i M. J. nie wziął w/w okoliczności pod uwagę, co zdaniem Sądu Okręgowego, miało bardzo istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Nie ulega bowiem wątpliwości, że pozwana B. J. ( i jej mąż M. J.) z momentem ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w budynku numer (...) w S. i przeniesienia na nich własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem przynależnym wraz z udziałem wynoszącym (...) w prawie własności wspólnych części budynków oraz w prawie własności działek gruntu o numerach wskazanych w akcie notarialnym z dnia 24.09.2009r., stali się współwłaścicielami niewydzielonych części wspólnych w całym budynku położnym w S. przy ul. (...).

W takiej sytuacji należało rozważyć kwestię, czy skuteczna była umowa najmu zawarta przez strony w dniu 15.11.2013r., skoro pozwana była współwłaścicielką pomieszczenia stanowiącego przedmiot umowy – bezsporne bowiem jest, że pomieszczenia piwniczne będące przedmiotem umowy najmu nie stanowiły samodzielnego, wyodrębnionego lokalu. W ocenie Sądu Okręgowego zawarcie takiej umowy nie było dopuszczalne, a zawarta przez strony umowa w świetne art. 58 kodeksu cywilnego winna być uznana za nieważną. Stąd też za bezprzedmiotowe należało uznać rozważania Sądu I instancji dotyczące interpretacji treści § 7 ust. 1 umowy zawartej pomiędzy stronami i możliwości jej wypowiedzenia.

Co prawda ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000r. nie reguluje w sposób samodzielny kwestii dotyczącej sposobu korzystania z części wspólnej nieruchomości lecz w art. 27 pkt 1 w zakresie nieuregulowanym w ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 – stanowiącym o zarządzaniu nieruchomością wspólną wykonywanym przez spółdzielnię jak zarząd powierzony oraz stosowaniu przepisów o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli). Artykuł natomiast 12 ustęp 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali stanowi, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem .

Pozwana zatem jako współwłaściciel części wspólnych budynku położonego w S. przy ul. (...), ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Pozostaje jedynie pytanie, w jakim zakresie może ona z tych części wspólnych korzystać w sposób wyłączny.

Na kanwie określenia zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 59/07 w dniu 19 czerwca 2007r. podjął uchwałę, w której stwierdził, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. W/w sprawa dotyczyła wspólnoty mieszkaniowej lecz zdaniem Sądu II instancji stanowisko to znajduje zastosowania także w przedmiotowej sprawie , w której powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomościami wspólnymi. Nie ma wątpliwości co do tego, że pozwana korzysta od wielu lat z nieruchomości wspólnej w zakresie przekraczającym jej udział w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy w w/w uchwale stwierdził, że zakres korzystania z rzeczy wspólnej nie musi odpowiadać udziałowi we współwłasności, o zakresie korzystania ze współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Nie jest zatem wykluczona umowa dotycząca korzystania z części wspólnych. Zwrócił przy tym uwagę Sąd Najwyższy, że przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość uregulowania relacji obligacyjnych dotyczących zarządu pomiędzy jednym ze współwłaścicieli a pozostałymi (art. 205 k.c.). Podobne uregulowanie zawiera art. 28 ustawy o własności lokali. Oba te przepisy wyraźnie wskazują na możliwość stworzenia stosunku umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a jednym z nich.

W zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej należącej do wspólnoty mieszkaniowej wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 29 września 2015r. w sprawie I ACa 435/15 uznając, że: reguły określone w art. 206 k.c. uzupełnia przepis art. 12 u.w.l., zgodnie z którym, zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 powołanej wyżej ustawy). Właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości a nie tylko z części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w sposób określony w powołanych wyżej przepisach. W sytuacji, gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele (czy też Spółdzielnia sprawująca zarząd nieruchomościami wspólnymi) mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Taką formę korzystania winna regulować umowa na podstawie, której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystania z cudzej rzeczy.

Umowa, o której mowa wyżej oparta jest na stosunkach wynikających z prawa współwłasności i w żadnym razie na jej podstawie nie powstaje stosunek najmu. Pomiędzy umownym uzgodnieniem sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości a umową najmu nie zachodzą żadne analogie.

W takiej sytuacji, uznając zawartą pomiędzy stronami umowę najmu za sprzeczną z prawem zatem nieważną, przyjąć należało, że dla rozstrzygnięcia sprawy jej ewentualne wypowiedzenie nie miało żadnego znaczenia.

Jako podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy wskazał art. 222 kc, stwierdzając, że powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa jako właściciel przedmiotowego pomieszczenia miała prawo do domagania się wydania jej własności wobec czego należało orzec eksmisję pozwanej z zajmowanego pomieszczenia.

Z treści natomiast art. 222 § 1 kodeksu cywilnego wynika, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Pozwana jako współwłaścicielka części wspólnych budynku położnego w S. przy ul. (...) nie jest osobą trzecią, pozbawioną prawa do władania przedmiotowym pomieszczeniem.

Inną kwestią jest uregulowanie sposobu korzystania z w/w pomieszczenia i ewentualne dopuszczenie pozostałych uprawnionych osób do jego współposiadania lecz to zagadnienie nie jest przedmiotem orzekania w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze powyższe rozważania żądanie powódki jako bezzasadne podlegało oddaleniu, wobec czego na podstawie art. 386 § 1 kpc zaskarżone orzeczenie należało zmienić i orzec jak w punkcie 1 a i b wyroku, kosztami procesu na podstawie art. 98 kpc obciążając powódkę jako przegrywająca sprawę w pierwszej instancji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 i 108 kpc w zw. z § 7 pkt 3, § 2 pkt 1 i § 10 pkt 1 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.