Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 2 października 2017 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w VIII Wydziale Cywilnym

w składzie: przewodniczący: SSR Bartek Męcina

protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Ławniczak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2017 roku w Ł.

sprawy z powództwa Instytutu Centrum (...) w Ł.

przeciwko E. S.

o zapłatę

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda Instytutu Centrum (...) w Ł. na rzecz pozwanej E. S. kwotę 1.234 zł. (jeden tysiąc dwieście trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VIII C 2925/16

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2016 roku powód Instytut Centrum (...) w Ł., reprezentowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wytoczył przeciwko pozwanej E. S. powództwo o zapłatę kwoty 2.460,19 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 43,90 zł. od dnia 11 grudni 2013 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.060,38 zł. od dnia 11 lutego 2014 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.091,91 zł. od dnia 11 marca 2014 r. do dnia zapłaty, a od kwoty 264 zł. od dnia 11 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, że w dniu 1 sierpnia 2004 r. zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, toalety i przedpokoju. E. S. zobowiązała się do zapłaty czynszu w wysokości 398,36 zł. miesięcznie powiększonego o podatek VAT. Umowa najmu została zawarta na czas trwania stosunku pracy pozwanej u powoda. Zgodnie z § 15 umowy pozwana zobowiązała się, że jeżeli po ustaniu stosunku pracy, nie opuści przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będzie płacić podwyższony czynsz o koszty wynikające z indywidualnej kalkulacji. Stosunek pracy zawarty pomiędzy stronami ustał w dniu 31 maja 2013 r., w związku z czym powódka poinformowała E. S. o konieczności opuszczenia lokalu mieszkalnego w terminie 1 miesiąca. Pozwana przestała płacić należności czynszowe w grudniu 2013 r. Strona powodowa w dniu 30 maja 2016 r. i 20 czerwca 2016 r. wezwała pozwaną do zapłaty zaległych należności. Pozwana zdała lokal mieszkalny w dniu 7 kwietnia 2014 r.

(pozew k. 4- 7)

Nakazem zapłaty z dnia 28 września 2016 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi zasądził od pozwanej na rzecz powoda dochodzoną pozwem kwotę wraz z kosztami procesu.

(nakaz zapłaty k. 33)

Od powyższego nakazu E. S. wniosła sprzeciw, zaskarżając orzeczenie w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. Pozwana podniosła zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej jej z tytułu nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w wysokości 35.000 zł. z wierzytelnością dochodzoną przez powoda. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że wykonała w lokalu mieszkalnym wynajmowanym przez powoda prace remontowe wykazane w kalkulacji, które powód postanowił zatrzymać. W związku z tym pozwanej przysługuje wobec powoda roszczenie o zwrot nakładów na lokal mieszkalny. Oświadczenie o potrąceniu E. S. złożyła w piśmie z dnia 3 listopada 2014 r.

(sprzeciw k. 43- 47)

W odpowiedzi na sprzeciw pełnomocnik powoda podniósł zarzut przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów na przedmiot najmu. W ocenie strony powodowej zastosowanie znajdzie przepis art. 677 kc, w związku z czym skoro zwrot lokalu mieszkalnego nastąpił w dniu 7 kwietnia 2014 r. to do przedawnienia roszczenia pozwanej doszło w dniu 7 kwietnia 2015 r. Ponadto powód zakwestionował fakt istnienia przedstawionej do potrącenia wierzytelności podnosząc, że pozwana nie zgłosiła potrzeby przeprowadzenia remontu, co jest sprzeczne z § 6 zawartej między stronami umowy. W ocenie strony powodowej z przedstawionych przez pozwaną dokumentów nie wynika, czy remont został faktycznie przeprowadzony oraz jaki był jego zakres. Ponadto E. S. nie udowodniła wysokości poniesionych kosztów remontu. Na koniec powód zakwestionował, aby pozwana pismem z dnia 3 listopada 2016 r. dokonała skutecznego potrącenia wierzytelności.

(odpowiedź na sprzeciw k. 67- 70)

Na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2017 r. pozwana, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, poza dotychczas podniesionymi zarzutami podniosła również, że roszczenie powoda jest nieudowodnione co do wysokości.

(protokół rozprawy k. 84- 89)

Do zamknięcia rozprawy stanowisko stron nie uległo zmianie.

(protokół rozprawy k. 100)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 sierpnia 2004 r. Instytut Centrum (...) w Ł. zawarł z E. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, toalety i przedpokoju. E. S. zobowiązała się do zapłaty czynszu w wysokości 398,36 zł. miesięcznie powiększonego o podatek VAT. Umowa najmu została zawarta na czas trwania łączącego strony stosunku pracy. W myśl § 6 umowy najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Zgodnie z § 15 umowy pozwana zobowiązała się, że jeżeli po ustaniu stosunku pracy, nie opuści przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będzie płacić podwyższony czynsz o koszty wynikające z indywidualnej kalkulacji.

(bezsporne, umowa najmu k. 16- 22, zeznania pozwanej k. 85)

W dniu zajmowania przez E. S. powyższego lokalu mieszkalnego na podłogach znajdowały się płytki PCV, grzejniki nie posiadały obudów. Okna zespolone wymagały regulacji oraz zespolenia. Stan stolarki był zły.

(protokół zdawczo- odbiorczy k. 49- 51, zeznania pozwanej k. 86)

W 2011 r. i 2012 r. E. S. przeprowadziła w wynajmowanym lokalu mieszkalnym remont polegający na wymianie okien na dobrej klasy okna drewniane. Zamiast płytek PCV pozwana sfinansowała położenie na podłodze paneli. E. S. wymieniła wszystkie drzwi wewnętrzne i zewnętrzne, z pilśniowych na drewniane. Pozwana przeprowadziła także remont pionów kanalizacyjnych i gazowych. E. S. zleciła położenie płytek w kuchni i łazience, a także wymieniła oświetlenie na tzw. systemowe.

(zeznania pozwanej k. 86)

Zgodnie z kalkulacją sporządzoną w dniu 7 lutego 2012 r. koszt wykonania 4 sztuk okien wynosił 12.004,80 zł., koszt ich wymiany wynosił 1.069,20 zł., koszt wykonania 6 sztuk drzwi wewnętrznych wyniósł 14.022 zł., koszt wykonania drzwi zewnętrznych wyniósł 4.747,80 zł., a koszt wymiany wszystkich drzwi został oceniony na kwotę 1.976,40 zł. Pozwana zapłaciła za wymianę drzwi i okien kwotę wynikającą z powyższej kalkulacji.

(kalkulacja k. 55, zeznania pozwanej k. 86)

Stosunek pracy zawarty pomiędzy stronami ustał w dniu 31 maja 2013 r.

(bezsporne, pismo powoda k. 23)

Pismem z dnia 11 lipca 2013 r. powód poinformował E. S., że zgodnie z umową najmu pozwana była zobowiązania do opuszczenia lokalu mieszkalnego w terminie 1 miesiąca, czyli do końca czerwca 2013 r. Ponadto pozwana została poinformowana, że w przypadku nie opuszczenia lokalu jest zobowiązana do uiszczania odszkodowania w wysokości, czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

(bezsporne, pismo powoda k. 24)

Pismem z dnia 22 lipca 2013 r. powód poinformował E. S., że opłaty za zajmowany przez pozwana lokal mieszkalny wynoszą 1.065,47 zł. począwszy od lipca 2013 r.

(pismo powoda k. 25)

Pismem z dnia 14 października 2013 r. E. S. zwróciła się do Dyrektora Instytutu (...) w Ł. o zwrot części kosztów poniesionych w związku z przeprowadzonym remontem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) w wysokości 38.000 zł.

(pismo pozwanej k. 56)

Pozwana zdała lokal mieszkalny w dniu 7 kwietnia 2014 r. Na powyższą okoliczność pozwana oraz przedstawiciel powoda sporządzili protokół zdawczo- odbiorczy, w którym stwierdzili, że na podłogach w pokojach, przedpokoju oraz kuchni znajdują się panele, grzejniki zostały zabudowane, stolarka okienna i drzwiowa została wymieniona na nową, w pokojach i łazience znajdowało się oświetlenie systemowe. Ponadto w przedpokoju powódka pozostawiła szafę wnękową typu drewno- lustro, a także wymienione obudowy pionu.

(protokół zdawczo- odbiorczy k. 26- 28, zeznania pozwanej k. 86)

W piśmie z dnia 24 lipca 2014 r. E. S. ponownie zwróciła się do Dyrektora Instytutu (...) w Ł. o zwrot kosztów poniesionych w związku z remontem powyższego lokalu mieszkalnego w wysokości 35.000 zł.

(pismo pozwanej k. 60)

Pismem z dnia 3 listopada 2014 r. E. S. po raz kolejny zwróciła się do Dyrektora Instytutu (...) w Ł. o zwrot kosztów poniesionych w związku z przeprowadzonym remontem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) w wysokości 35.000 zł. pomniejszonych o zobowiązanie pozwanej z tytułu najmu powyższego lokalu mieszkalnego w kwocie 2.460,19 zł.

(pismo pozwanej k. 62)

Pismami z dnia 30 maja 2016 r. i 20 czerwca 2016 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 2.460,19 zł. z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...).

(pisma powoda k. 14 i k. 15)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, których prawdziwości ani rzetelności nie kwestionowała żadna ze stron procesu, a także na podstawie zeznań E. S..

Na rozprawie w dniu 2 października 2017 r. Sąd oddał wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny ruchomości na okoliczność ustalenia, czy nakłady poniesione przez pozwaną można odłączyć od lokalu mieszkalnego bez naruszenia jego substancji, a także na okoliczność wartości nakładów według stanu na datę zdania lokalu przez pozwaną z uwzględnieniem stanu ich zużycia, a także wniosek o udzielenie terminu 7 dni na złożenie dokumentu potwierdzającego zakup i montaż okien oraz drzwi z uwagi na jego zgłoszenie po zakreślonym terminie. Niewątpliwie uwzględnienie powyższych wniosków dowodowych spowodowałoby konieczność odroczenia rozprawy.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i nie zasługuje na uwzględnienie.

Instytut Centrum (...) w Ł. dochodził od pozwanej E. S. zapłaty kwoty 2.460,19 zł. wraz z ustawowymi odsetkami, tytułem opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) za okres od grudnia 2013 r. do kwietnia 2014 r.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że strona powodowa nie udowodniła wysokości dochodzonego roszczenia. Zgodnie z § 15 zawartej w dniu 1 sierpnia 2004 r. umowy najmu pozwana zobowiązała się, że jeżeli po ustaniu stosunku pracy, nie opuści przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będzie płacić podwyższony czynsz o koszty wynikające z indywidualnej kalkulacji. Stosunek pracy zawarty pomiędzy stronami ustał w dniu 31 maja 2013 r. Do tego czasu E. S. była zobowiązana do ponoszenia opłat wynikających z powołanej powyżej umowy najmu. Natomiast począwszy od lipca 2013 r. i przez następne miesiące wysokość opłat powinna zostać przedstawiona w indywidualnej kalkulacji. Dodatkowo na rozprawie pełnomocnik powoda potwierdził, że wysokość czynszu była określana na podstawie zarządzenia dyrektora instytutu. Należy zauważyć, że pomimo podniesionego na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2017 r. zarzutu nieudowodniona roszczenia co do wysokości, strona powodowa nie przejawiła żadnej inicjatywy dowodowej, w szczególności nie złożyła do akt indywidualnej kalkulacji opłat związanych z korzystaniem przez pozwaną z przedmiotowego lokalu za okres od lipca 2013 r. do kwietnia 2014 r., a także zarządzenia dyrektora powodowego instytutu. Powód miał możliwość uzupełnienia materiału dowodowego w tym zakresie, gdyż rozprawa została odroczona do dnia 2 października 2017 r. W ocenie Sądu nie można uznać za wystarczający w tym zakresie dowód w postaci pisma z dnia 22 lipca 2013 r., w którym powód poinformował E. S., że opłaty za zajmowany przez pozwaną lokal mieszkalny wynoszą 1.065,47 zł. począwszy od lipca 2013 r. Powyższy dokument nie zawiera indywidualnej kalkulacji opłat związanych z korzystaniem przez pozwaną z przedmiotowego lokalu, ani też nie załączono do niego zarządzenia dyrektora powodowego instytutu. Poza tym wskazana w piśmie kwota odbiega w mniejszym lub większym stopniu od wysokości kwot dochodzonych pozwem za poszczególne miesiące w okresie od grudnia 2013 r. do kwietnia 2014 r.

Zgodnie zaś z treścią przepisu art. 6 k.c., ciężar udowodnienia twierdzenia faktycznego spoczywa na tej stronie, która z tego twierdzenia wywodzi skutki prawne. W przedmiotowej sprawie to powód winien udowodnić, że pozwana powinna zapłacić mu należność w opisanej pozwem wysokości. Stosownie bowiem do treści art. 232 k.p.c. to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Oznacza to, że obecnie Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik postępowania dowodowego, a ryzyko nieudowodnienia podstawy faktycznej żądania ponosi powód. Wskazać przy tym należy, że obowiązujące przepisy (art. 207 § 6 k.p.c.) nakazują stronom postępowania przytaczanie okoliczności faktycznych i dowodów, co do zasady wraz z pierwszym pismem, w którym zajmuje stanowisko w sprawie (pozwie, odpowiedzi na pozew, sprzeciwie). Już zatem w treści pozwu powód winien niezwłocznie przedstawić wszelkie wnioski dowodowe i dowody na uzasadnienie swoich twierdzeń faktycznych (B. K., Rozważania o "braku zwłoki" jako podstawie uwzględnienia spóźnionego materiału procesowego na gruncie art. 207 § 6 oraz 217 § 2 k.p.c. Artykuł. S. P.. (...)-148), a nie zrobił tego. Wskazać bowiem należy, że § 2 art. 217 k.p.c. jasno wskazuje, że fakty i dowody winny być przytaczane „we właściwym czasie” pod rygorem ich pominięcia jako spóźnionych (por. Komentarz do art. 217 Kodeksu postępowania karnego: P. Telenga i inni, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. WKP, 2012; T. Żyznowski i inni, Kodeks postępowania karnego. Komentarz. Tom I. Artykuły 1-366. Lex, 2013; B. Karolczyk, Rozważania o "braku zwłoki" jako podstawie uwzględnienia spóźnionego materiału procesowego na gruncie art. 207 § 6 oraz 217 § 2 k.p.c. Artykuł. St.Prawn. 2012/1/123-148).

W tym miejscu należy stwierdzić, że oświadczenia pozwanej zawartego w piśmie z dnia 3 listopada 2014 r. Sąd nie może potraktować, jako uznania wysokości dochodzonego przez powoda roszczenia. W powołanym piśmie E. S. po raz kolejny zwróciła się do Dyrektora Instytutu (...) w Ł. o zwrot kosztów poniesionych w związku z przeprowadzonym remontem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) w wysokości 35.000 zł. pomniejszonych o zobowiązanie pozwanej z tytułu najmu powyższego lokalu mieszkalnego w kwocie 2.460,19 zł. Na rozprawie E. S. wyjaśniła, że nie sprawdzała, czy czynsz wskazany przez stronę powodową został naliczony prawidłowo, gdyż w jej ocenie przysługiwało jej znacznie wyższe roszczenie wobec powoda. Ponadto na rozprawie pozwana zakwestionowała wysokość naliczonych przez powoda opłat.

Strona powodowa zgłosiła wątpliwości w zakresie istnienia przedstawionej do potrącenia wierzytelności podnosząc, że pozwana naruszyła § 6 łączącej strony umowy, gdyż nie zgłosiła powodowi zamiaru przeprowadzenia remontu, jego dokonania oraz nie wskazała sposobu rozliczenia poniesionych kosztów. W myśl § 6 umowy z dnia 1 sierpnia 2004 r. najemca mógł wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Powołany przepis łączącej strony umowy jest odzwierciedleniem brzmienia art. 6 d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z przeprowadzonych dowodów wynika, że E. S. faktycznie naruszyła powołany zapis łączącej ją z powodem umowy. Co prawda pozwana zeznała, że było ogólnie wiadomo, że przeprowadza remont lokalu mieszkalnego, a poza nią takie remonty przeprowadzali inni wynajmujący. Jednak pozwana nie wskazała osoby uprawnionej do reprezentowania strony powodowej, która wyraziłaby zgodę na przeprowadzenie remontu. Nie zmienia to faktu, że E. S. przysługuje roszczenie wobec powoda o zwrot nakładów na lokal mieszkalny gdyż zgodnie z art. 6 e ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Z niekwestionowanego w tym zakresie przez strony stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że strona powodowa zatrzymała dokonane przez pozwaną ulepszenia, nie żądając ich usunięcia.

Podstawę prawną zgłoszonego przez E. S. do potrącenia roszczenia stanowi art. 6 e ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w myśl którego po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Nie można się zgodzić z twierdzeniem strony powodowej, że z przedstawionych przez pozwaną dokumentów nie wynika, czy remont został faktycznie przeprowadzony oraz jaki był jego zakres. Porównanie protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego w dniu zajmowania przez E. S. przedmiotowego lokalu mieszkalnego z protokołem zdawczo odbiorczym z dnia 7 kwietnia 2014 r. jasno wskazuje, że w lokalu zajmowanym przez powódkę dokonano szeregu istotnych ulepszeń. Zamiast znajdujących się na podłogach płytek PCV pojawiły się panele w pokojach, przedpokoju oraz kuchni, grzejniki zostały zabudowane, stolarka okienna i drzwiowa została wymieniona na nową, w pokojach i łazience znajdowało się oświetlenie systemowe. Ponadto w przedpokoju powódka pozostawiła szafę wnękową typu drewno- lustro, a także wymienione obudowy pionu. Fakt przeprowadzenia remontu znalazł też potwierdzenie w zeznaniach E. S., która wymieniła przeprowadzone prace remontowe w sposób korelujący z zapisem protokołu zdawczo odbiorczego z dnia 7 kwietnia 2014 r. Należy zauważyć, że również treść protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego w dniu przejmowania lokalu mieszkalnego przez powódkę wskazywał na konieczność przeprowadzenia remontu, gdyż znalazły się w nim zapisy o tym, że okna zespolone wymagały regulacji oraz zespolenia, a stan stolarki był zły.

Podniesiony w odpowiedzi na sprzeciw zarzut przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów na przedmiot najmu należy uznać za chybiony. Nie ulega wątpliwości, że do roszczenia zgłoszonego przez E. S. zastosowanie znajdzie przepis art. 677 kc, zgodnie z którym roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Nie było również sporu co do tego, że zwrot lokalu mieszkalnego nastąpił w dniu 7 kwietnia 2014 r. i od tego dnia rozpoczął bieg termin przedawnienia, o którym mowa w art. 677 kc. Pomimo tych uwag nie doszło do przedawnienia roszczenia zgłoszonego przez E. S., gdyż w piśmie z dnia 3 listopada 2014 r. pozwana zawarła oświadczenie o potrąceniu nakładów poniesionych w związku z przeprowadzonym remontem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) w wysokości 35.000 zł. z zobowiązaniem pozwanej z tytułu najmu powyższego lokalu mieszkalnego w kwocie 2.460,19 zł.

Dla przypomnienia instytucja potrącenia uregulowana jest w art. 498 – 505 k.c. Podstawowy w tym zakresie przepis art. 498 § 1 k.c. stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Powyższe rozwiązanie bez wątpienia wychodzi naprzeciw oczekiwaniom praktycznym i zdecydowanie ułatwia i upraszcza obrót prawny. Dzięki potrąceniu możliwym staje się regulowanie zobowiązań, a samo potrącenie w istocie rzeczy jest traktowane jako surogat świadczenia, za pomocą którego dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania. Zamiast bowiem doprowadzać do tego, że jedna ze stron będzie świadczyć na rzecz drugiej i jednocześnie od niej oczekiwać tego samego, efektywniejszym i niejednokrotnie bezpieczniejszym środkiem będzie umorzenie świadczenia wyższego o świadczenie niższe. Dopuszczalność potrącenia, wywierającego doniosłe skutki w sferze prawnej drugiej strony, musi się łączyć ze szczegółowym określeniem jego przesłanek, uwzględniających uzasadnione interesy także drugiej strony oraz osób trzecich. Wprawdzie zarzut potrącenia nie jest formą dochodzenia roszczeń, lecz środkiem obrony strony pozwanej, to jednak każdorazowo trzeba rozważyć, czy dokonane potrącenie jest skuteczne, tj. czy przedstawiona do potrącenia wierzytelność istnieje w zgłoszonym rozmiarze i zachodzą inne niezbędne przesłanki z art. 498 § 1 k.c. , warunkujące potrącenie. W świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie Sąd doszedł do konstatacji, iż E. S. udowodniła swoje roszczenie służące przeciwko powodowi tak co do zasady, jak i wysokości, z tym zastrzeżeniem, że wysokość przysługującego pozwanej roszczenia bez wątpienia w znacznym stopniu przewyższa roszczenie objęte pozwem. Nie ulega wątpliwości, że prace remontowe przeprowadzone w latach 2011- 2012, polegające chociażby tylko na wymianie podłóg, drzwi, okien i oświetlenia w znacznym stopniu przewyższały kwotę 2.460,19 zł. dochodzoną przez stronę powodową. Sama kalkulacja obejmująca wymianę okien i drzwi opiewała na kwotę 33.820,20 zł. Należy zgodzić się z powodem, że jest to wyłącznie kalkulacja, czyli propozycja przeprowadzenia prac remontowych za określoną kwotę. Jednak pozwana potwierdziła, że właśnie w takiej wysokości poniosła koszty wymiany drzwi i okien. Należy również zwrócić uwagę, że pomiędzy datą przeprowadzenia remontu, a datą oddania lokalu przez pozwaną, minęło niewiele czasu. Zatem wartość nakładów dokonanych przez pozwaną na skutek korzystania z nich, nie uległ zbyt dużemu zmniejszeniu. Przy tak znacznej dysproporcji wzajemnych wierzytelności przysługujących obu stronom, nie było konieczności dokładnego udowodnienia przez stronę pozwaną przysługującego jej roszczenia, w szczególności zbędne było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Przeprowadzenie takiego dowodu spowodowałoby tylko niepotrzebne przedłużenie postępowania sądowego oraz naraziłoby stronę powodową na konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów procesu. Z tego też względu potrącenie wywołało skutek z art. 498 § 2 k.c. , doprowadzając do wzajemnego umorzenia wierzytelności stron do wysokości wierzytelności niższej, czyli kwoty objętej pozwem.

Trzeba jeszcze wyjaśnić, że w myśl art. 505 ⁴ § 2 kpc zarzut potrącenia jest dopuszczalny jeżeli roszczenia nadają się do rozpoznania w postępowaniu uproszczonym. Co prawda w postanowieniu wydanym na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2017 r. Sąd stwierdził, że zgodnie z powołanym przepisem zgłoszenie zarzutu potrącenia jest niedopuszczalne z uwagi na rozpoznawanie sprawy w trybie uproszczonym oraz wysokość wierzytelności zgłaszanej przez pozwaną. Jednak powyższe ograniczenie wynikające z treści art. 505 4 § 2 kpc nie znajdzie zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż strona pozwana w istocie nie podniosła zarzutu potrącenia po wniesieniu pozwu, czyli procesowego zarzutu potrącenia, a faktycznie powołała się na skutki oświadczenia o potrąceniu złożonego przed zawiśnięciem sporu pomiędzy stronami, które sprowadziło się do umorzenia się wzajemnie wierzytelności obu stron do wysokości wierzytelności przysługującej stronie powodowej.

O obowiązku zwrotu kosztów procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik sprawy, na podstawie art. 98 k.p.c. Ponieważ żądanie powoda zostało oddalone w całości to pozwanej należy się zwrot niezbędnych kosztów poniesionych w celu obrony jej słusznych praw (art. 98 § 3 k.p.c.). Koszty poniesione przez pozwaną wyniosły 1.234 zł i obejmowały koszty zastępstwa adwokata w kwocie 1.200 zł. (§ 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie) i koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i substytucji w kwocie 34 zł.