Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 marca 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2017 roku w S.

sprawy z powództwa T. B. i L. B.

przeciwko R. O. (1) i D. O.

o ustalenie

na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 11 marca 2016 roku, sygn. akt II C 126/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów T. B. i L. B. na rzecz pozwanych R. O. (1) i D. O. kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Małgorzata Grzesik SSO Mariola Wojtkiewicz SSR del. Szymon Stępień

Sygn. akt II Ca 1003/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 marca 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie po rozpoznaniu sprawy z powództwa L. B. i T. B. przeciwko D. O. i R. O. (1) oddalił powództwo (pkt I) oraz zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 617 złotych tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych.

Decyzją z dnia 29.11.1957r. S. B. otrzymał przydział lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Po śmierci najemcy prawa do lokalu nabył jego syn F. B..

W dniu 5 lipca 2010 roku Syndyk masy upadłości Stoczni (...) S.A. w S. sprzedał R. O. (1) i D. O. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości - działki gruntu nr (...) w położonej przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce.

W dniu 25.10.2010r. sporządzono dokument oznaczony jako „Aneks nr (...)”, zgodnie z którym strony, czyli Gmina M. S. określająca się jako podmiot wynajmujący oraz L. B. i T. B. określeni jako najemcy wprowadzili zmiany do umowy najmu. Jednocześnie w dokumencie tym wskazano, iż najemcy wstąpili w stosunek najmu na zasadzie art. 691 § 1 i 2 k.c.

Wyrokiem z dnia 16 października 2012 roku wydanym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie o sygn. akt IC 782/11 z powództwa J. F. i K. P. przeciwko D. O. i R. O. (1) oraz Syndykowi Masy Upadłości Stoczni (...) S.A w S. ustalono, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 5.07.2010roku przez pozwanych D. O. i R. O. (1) i Syndyka Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S. jako sprzedającego, przedmiotem, której jest użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę nr (...) położona w S. przy ul. (...) oraz własność budynków mieszkalnych za cenę 750.000 złotych jest nieważna. Wyrokiem z dnia 24 października 2013 roku wydanym przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrok ten zmieniono i powództwo oddalono. W wyniku wniesionej kasacji orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2013 roku zostało uchylone a sprawa przekazana temuż Sądowi do ponownego rozpoznania.

Pismem z dnia 28 maja 2014 roku R. O. (1) wypowiedział L. B. i T. B. dotychczasową wysokość czynszu najmu i poinformował, że po upływie okresu wypowiedzenia, to jest począwszy od 1 października 2014 roku nowa wysokość czynszu najmu wyniesie 685,38 złotych.

A. F. wniósł pozew o zasądzenie od pozwanych D. O. i R. O. (1) kwoty 14 859,49 zł tytułem zwrotu wpłaconych na ich rzecz należności czynszowych za lokal przy ul. (...) w S.. W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa przyznając, że nie są współwłaścicielami nieruchomości, a jednocześnie wskazując, iż byli posiadaczami nieruchomości w dobrej wierze i mieli prawo pobierać pożytki cywilne związane z lokalem.

Mając na uwadze powyższe ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy uznał, że powództwo okazało się bezzasadne.

Sąd Rejonowy wskazał, że powodowie po zmianie swojego stanowiska procesowego zgłosili dwa żądania dotyczące tej samej czynności prawnej, stanowiącej wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu. Główne żądanie dotyczyło ustalenia nieważności tej czynności. Natomiast na wypadek nieuwzględnienia tego żądania powodowie wnieśli o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu w trybie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Dokonując oceny tych roszczeń Sąd zważył, iż znaczna część okoliczności przywołanych przez strony miała charakter bezsporny. Nie budziło wątpliwości, iż pozwani złożyli oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu. Niewątpliwie pozwani zawarli umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się lokal zamieszkały przez powodów. Na tej też podstawie uważali się za właścicieli lokalu zamieszkiwanego przez L. B. i T. B., a także za stronę umowy najmu łączącej ich poprzednika prawnego i powoda. Przy tym treść orzeczeń, których odpisy zostały przedłożone przez strony postępowania, pozwalała w ocenie Sądu stwierdzić, że umowa przenosząca prawa do nieruchomości na rzecz pozwanych uznana została w prawomocny sposób za nieważną.

Odnosząc się do żądania głównego Sąd stwierdził, iż przy uwzględnieniu przywołanych powyżej faktów, nie było podstaw do ustalenia, że czynność wypowiedzenia wysokości czynszu była nieważna. Jako przesłankę nieważności powodowie wskazali fakt dokonania czynności przez osobę nieuprawnioną. Pozwani akceptując wyrok ustalający nieważność umowy sprzedaży, przyznawali, że nie byli właścicielami nieruchomości. Z pewnością więc nie stali się stroną stosunku najmu lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowym budynku w trybie art. 678 § 1 k.c. Ponieważ brak było innych podstaw do uznania ich za stronę wynajmującą, Sąd uznał, iż strony procesu nie były nigdy związane stosunkiem najmu.

Sąd uznał, iż pomimo tego dokonanie przez nich czynności prawnej, mającej zmierzać do zmiany treści umowy najmu nie mogło być uznane za nieważne z mocy prawa. Powodowie nie odwoływali się do treści czynności prawnej, tylko do braku umocowania pozwanych, którzy złożyli kwestionowane oświadczenie nie będąc stroną umowy. Sąd podniósł, iż nie jest to jednak przesłanka nieważności czynności prawnej, albowiem dokonanie czynności przez osobę nieuprawnioną stanowi naruszenie ustawy, tylko o ile ustawodawca stworzył w danym zakresie wyraźne uregulowania dotyczące zasad reprezentacji danego podmiotu lub sposobu umocowania danej osoby do jej podjęcia określonej czynności. Natomiast dokonanie czynności prawnej przez osobę niedysponującą legitymacją wynikającą z określonego prawa podmiotowego, nie stanowi naruszenia dyspozycji przepisu ustawy, tylko próbę wywołania skutku prawnego przy braku ustawowej lub umownej normy kompetencyjnej. Taka sytuacja nie jest więc obwarowana sankcją nieważności, właściwą dla tych przypadków, w których ustawa wyraźnie określa dopuszczalną treść czynności prawnej lub reguły i tryb jej dokonywania. Jeśli jednak dochodzi do złożenia oświadczenia woli w zakresie prawa, które stronie nie przysługuje, jest to przypadek zbliżony do określonego w regule nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Czynność prawa nie jest więc wówczas nieważna, tylko osoba jej dokonująca nie osiąga zamierzonego skutku w postaci przekształcenia treści prawa.

Powyższe wywody doprowadziły Sąd do wniosku, iż żądanie ustalenia nieważności spornej czynności było nieuzasadnione, a zarazem potwierdzały, iż czynność ta była bezskuteczna. Powodowie na gruncie niniejszej sprawy nie wystąpili jednak z żądaniem ustalenia bezskuteczności podwyżki czynszu.

Nadto wskazano na drugą przyczynę oddalenia powództwa o ustalenie nieważności czynności polegającej na wypowiedzeniu wysokości czynszu, związaną z sama konstrukcją takiego roszczenia. Podstawą rozpoznania żądania był art. 189 k.p.c. Zatem wykazanie interesu prawnego w ustaleniu określonego prawa jest równorzędną przesłanką uwzględnienia powództwa. Powodowie zmieniając treść swojego powództwa powoływali się na niepewność, co do wysokości czynszu oraz na konsekwencje wynikające z faktu uiszczania go z wysokości niższej niż wskazana w wypowiedzeniu. Wskazywali także na fakt kwestionowania przez pozwanych obowiązku zwrotu czynszu i wynikający z tego stan niepewności.

W ocenie Sądu nie sposób jednak uznać, że istnienie interesu prawnego zostało przez powoda wykazane.

Sąd uznał, iż niewątpliwie sytuacja, w której doszło do wypowiedzenia wysokości czynszu przez osoby błędnie uznające się za właścicieli lokali może rodzić po stronie najemcy interes prawny w wytoczeniu powództwa w trybie art. 189 k.p.c., celem zniesienia zagrożenia związanego z niepewnością, co do faktycznej wysokości czynszu, czyli skuteczności dokonanej podwyżki. Można bowiem zakładać, że rzekomy właściciel będzie starał się wywodzić określone skutki prawne z dokonane przez siebie czynności prawnej. Wówczas można więc mówić o obiektywnym zagrożeniu interesu prawnego najemcy, uzasadniającym podjęcie wyprzedzających i zabezpieczających działań, w tym wytoczenie powództwa o ustalenie bezskuteczności takiej podwyżki. W takim przypadku przedmiotem oceny sądu stałaby się kwestia legitymacji pozwanych do dokonywania czynności związanych z treścią stosunku najmu, poprzez weryfikację ich tytułu prawnego do nieruchomości. W ocenie Sądu nie sposób jednak nie zauważyć, że takie właśnie zagadnienie było już przedmiotem prawomocnego rozstrzygnięcia. Zgodnie z tym, co zostało wcześniej szczegółowo omówione, pozwani prawomocnie przegrali sprawę o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, co przesądzało o tym, że nie byli właścicielami między innymi lokalu zamieszkiwanego przez powoda. W tej sytuacji kwestia braku legitymacji pozwanych do kształtowania treści stosunku najmu przedmiotowego lokalu została jednoznacznie rozstrzygnięta.

Co więcej – dalej wskazywał Sąd I instancji - w toku niniejszej sprawy pozwani wyraźnie oświadczyli, że nie negują stanu prawnego przedmiotowego lokalu i nie uważają się za jego właścicieli. Co istotne z twierdzeń obu stron wynikało, że powodowie nie uiścił należności wynikających z faktu podwyższenia wysokości czynszu. Pozwani zaś wskazywali, że nie zamierzają dochodzić należności w tym przedmiocie. Nie wystąpili też nigdy z żądaniem zapłaty w tym zakresie, ani nie zapowiadali podjęcia takich działań. Trudno więc zdaniem Sądu uznać, że powodowie wykazaki, iż aktualnie nadal istnieje obiektywne i realne zagrożenie ich interesu prawnego w związku z kwestionowanym oświadczeniem woli pozwanych. Oceny tej nie zmieniał fakt, iż pozwani negowali w toku innego procesu obowiązek zwrotu kwoty uzyskanej tytułem czynszu od innych lokatorów. Po pierwsze nie dotyczyło to czynszu w wysokości wynikającej z podwyżki dokonanej przez pozwanych. Dlatego też kwestia ewentualnych podstaw do zachowania pobranych pożytków nie jest związana ze skutecznością podwyżki czynszu. Ponadto zagadnienie to zostanie rozstrzygnięte w przedmiotowej sprawie o zapłatę. Dla stwierdzenia interesu prawnego w niniejszej sprawie o ustalenie, należałoby więc wskazać na konieczność usunięcia niepewności prawnej na innym polu.

Na zakończenie Sąd wskazał, że interesu prawnego w ustaleniu nieważności podwyżki czynszu powód nie mógł również upatrywać w ewentualnym, przyszłym posłużeniu się oświadczeniem woli pozwanych przez rzeczywistego właściciela nieruchomości lub jego następcę prawnego. Po pierwsze bowiem tego rodzaju konstrukcja uzasadnienia ma charakter wyłącznie teoretyczny pozbawiony podstaw w istniejących obecnie okolicznościach mogących świadczyć o realności takiego niebezpieczeństwa. Po drugie zagrożenie praw powodów, któremu ci chcą zapobiec wytoczeniem powództwa o ustalenie musi być realne i pochodzić od osób, które powód w sprawie o ustalenie pozywa (orzeczenie SN z dnia 5 kwietnia 1955 r., II CR 291/55, OSNC 1956, nr 4, poz. 90). Wreszcie zaś w przypadku urzeczywistnienia się stanu niepewności w stosunkach między powodem a właścicielem lokalu, powód będzie mógł wykazywać bezskuteczność wypowiedzenia wynagrodzenia dokonanego przez pozwanych wytaczając sprawę przeciwko aktualnemu właścicielowi.

Ponieważ więc powód nie wykazał w żaden sposób, że w aktualnie istniejącym stanie faktycznym brak wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności podwyżki czynszu w sposób obiektywny naraża go na działania pozwanych stanowiące naruszenie jego interesu prawnego, Sąd Rejonowy uznał, że nie wykazał przesłanki wymaganej treścią art. 189 k.p.c.

Wobec oddalenia żądania głównego Sąd odniósł się do ewentualnego żądania ustalenia niezasadności podwyżki. Wskazano dwa zasadnicze powody oddalenia powództwa w tej części. Po pierwsze powodowie konsekwentnie odwoływali się do treści art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jako podstawy swojego roszczenia. W ocenie Sądu uwzględnienie żądania wymagało więc zaistnienia przesłanek określonych w tym przepisie. Zakres przewidzianej w nim kontroli sądowej został wyraźnie ograniczony do sytuacji, o których mowa w art. 8a ust. 4 ustawy, czyli do podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Tymczasem z treści wypowiedzenia jednoznacznie wynikało, że nowa wysokość czynszu ma być równa 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Powodowie nie wykazali, iż podwyżka zmierzała do przekroczenia pułapu określonego w ustawie i nie powołali żadnych wniosków dowodowych w tym zakresie. Nie odnieśli się nawet do zarzutów strony pozwanej, która w odpowiedzi na pozew wyraźnie zakwestionowała, aby wypowiedzenia wysokości czynszu mogło podlegać kontroli sądowej, w związku z wskazaną w nim wartością czynszu. Ponieważ zaś strona powodowa wywodziła skutki prawne z faktu dokonania podwyżki w warunkach określonych w ustawie, powinna wykazać okoliczności w tym zakresie. Brak stosownych dowodów prowadził do ustalenia przez Sąd, że nie ziściła się ustawowa przesłanka weryfikacji zasadności wypowiedzenia.

Po drugie Sąd wskazał, iż kontrola zasadności podwyżki może być dokonana tylko o ile, faktycznie do niej doszło. Chodzi o przypadki, gdy oświadczenie o wypowiedzeniu zostało skutecznie złożone, jednak doszło naruszenia zasad określonych w ustawie, co uprawniało najemcę do wystąpienia z powództwem zmierzającym do zniweczenia skutków wypowiedzenia. Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy brak było oświadczenia złożonego przez właściciela lokalu, które mogłoby podlegać merytorycznej kontroli. Wskazano zresztą, iż zgodnie z treścią art. 8a ust. 4 wzmiankowanej ustawy powództwo o ustalenie bezzasadności podwyżki czynszu powinno być skierowane przeciwko właścicielowi, który wypowiedział dotychczasową stawkę. W tej sytuacji Sąd uznał, że pozwani, jako osoby, które właścicielami lokalu nigdy nie były, nie są biernie legitymowani w zakresie tego rodzaju roszczenia.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód i zaskarżając wyrok w całości zarzucił mu naruszenie:

1)  art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 103 § 1 i art. 104 k.c. lub ewentualnie w zw. z art. 8a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, co doprowadziło do błędnego uznania, że brak przepisu prawa, który stanowi o nieważności oświadczenia woli złożonego bez umocowania albo z przekroczeniem jego zakresu, jak również przepisu, który ustanawia zasady reprezentacji przy składaniu oświadczeń woli o podwyżce (wypowiedzeniu wysokości) czynszu, a w konsekwencji uznanie przez Sąd, że niezależnie od podmiotu składającego oświadczenie woli z dnia 28 maja 2014 r. jest ono ważne,

2)  błąd w ustaleniach faktycznych i jednocześnie naruszenie dyspozycji art. 189 k.p.c. poprzez uznanie, że powodowie nie mają interesu prawnego w ustaleniu nieważności dokonanego przez pozwanych wypowiedzenia wysokości czynszu, co doprowadziło do stwierdzenia braku podstaw do orzeczenia nieważności wypowiedzenia wysokości czynszu z dnia 28 maja 2014 r.,

3)  art. 231 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. przez pominięcie faktu, że pozwani nie odwołali złożonego powodom oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości czynszu oraz w dalszym ciągu domagają się zapłaty wyższego czynszu, przez co powodowie nadal posiadają interes prawny w domaganiu się stwierdzenia nieważności tego wypowiedzenia, które to naruszenie spowodowało oddalenie powództwa z przyczyn formalnych, tj. z powodu braku interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.

4)  art. 8a ust. 1 i ust 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego - sprowadzającą się do ustalenia, że zasadność wypowiedzenia wysokości czynszu należy oceniać jedynie wówczas, gdy wysokość czynszu przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, co skutkowało odmową weryfikacji podwyżki czynszu i oddaleniem powództwa, pomimo złożenia oświadczenia woli przez „nie-właściciela” i pomimo zawarcia w treści wypowiedzenia określenia wysokości czynszu najmu innego lokalu mieszkalnego.

Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości tj. ustalenie, że oświadczenie pozwanych o wypowiedzeniu wysokości czynszu z dnia 28 maja 2014 r. jest nieważne. Ewentualnie zaś, że wypowiedzenie wysokości czynszu dokonane przez pozwanych ww. oświadczeniem woli jest niezasadne w rozumieniu art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wniesiono także o zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu za pierwszą oraz drugą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji w całości jako bezzasadnej oraz zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanych R. O. (1) i D. O. solidarnie kosztów procesu przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

Sąd Okręgowy na wstępie wskazuje, że ustalenia faktycznie dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe i nie budzą żadnych wątpliwości, zaś rozważania prawne odpowiadają obowiązującym przepisom, w związku z czym Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne.

W rozpoznawanej sprawie zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa głównego miało ustalenie czy powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia, że dokonane przez stronę pozwaną wypowiedzenie stawek czynszu z dnia 28 maja 2014 roku było nieważną czynnością prawną. Powództwo oparte o treść tego przepisu wymagało od powoda wykazania, iż posiada interes prawny w uzyskaniu orzeczenia, którym sąd stwierdzi, że R. O. (2) i D. O. nie dokonali skutecznego wypowiedzenia stawek czynszu z dnem 1 października 2014 roku.

W tym miejscu Sąd Okręgowy wskazuje, że Sąd Rejonowy dokonał trafnej i wyczerpującej analizy i wyjaśnienia pojęcia „interes prawny”, co znalazło swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Nie ma zatem konieczności powielania w tym miejscu obszernych rozważań sądu pierwszej instancji w tym zakresie. Dla porządku jedynie należy wskazać, iż interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.

W przedmiotowej sprawie bezsporny był fakt, że Syndyk masy upadłości Stoczni (...) Spółki Akcyjnej w S. sprzedał R. O. (1) i D. O. działkę gruntu nr (...) w użytkowaniu wieczystym położoną przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce. Istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia ma fakt, a czego nie kwestionowała ani strona powodowa, ani pozwana, że wyrokiem z dnia 16 października 2012 roku wydanym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 782/11 z powództwa J. F. i K. P. przeciwko D. O. i R. O. (1) i Syndykowi Masy Upadłości Stoczni (...) S.A w S. ustalono, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 5 lipca 2010 roku przez pozwanych D. O. i R. O. (1) i Syndyka Masy Upadłości Stoczni (...) Spółki Akcyjnej w S. jako sprzedającego, przedmiotem, której jest użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę nr (...) położona w S. przy ul. (...) oraz własność budynków mieszkalnych za cenę 750.000 złotych jest nieważna. Ostatecznie wyrokiem z dnia 10 czerwca 2015 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił apelację pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 roku, co uczyniło go prawomocnym. Na skutek wydania tego orzeczenia nie może budzić wątpliwości, że umowa sprzedaży, na podstawie której pozwany nabył nieruchomość, w której znajduje się lokal zajmowany przez powodów została uznana za nieważną. W efekcie tego pozwany R. O. (1) nie miał legitymacji do składania skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu stawek czynszu. W polu widzenia musi zatem pozostawać fakt, że doszło do definitywnego ustalenia, że pozwani nie są stroną umowy najmu zawartej z powodem, albowiem umowa, na podstawie której nabyli nieruchomość i wstąpili w prawa i obowiązki przysługujące wobec najemców lokali, była umową nieważną. W konsekwencji nie wstąpili w stosunek najmu tego lokalu w miejsce zbywcy.

W oparciu o powyższe ustalenia należy podzielić stanowisko Sądu Rejonowego o braku wykazania przez powodów interesu prawnego w żądaniu ustalenia. W chwili obecnej nie ma zatem podstaw do udzielenia obiektywnej ochrony prawnej w zakresie rozstrzygnięcia sporu w zakresie wysokości czynszu najmu należnego pozwanym, gdyż obiektywnie rzecz ujmując taki spór faktycznie nie istnieje. Prawomocnym wyrokiem Sądu ustalono, że pozwani nie są stroną najmu umowy zawartej z powodami i stanowisko to wiąże zarówno sąd w niniejszej sprawie, jak i strony stosownie do treści art. 365 § 1 k.p.c. Na skutek zmiany okoliczności, związanych z uprawomocnieniem się wyroku w przedmiocie nieważności umowy najmu, w oparciu o tę umowę pozwani nie mogą domagać się zapłaty czynszu od powodów. Biorąc przy tym pod uwagę, że pozwani dochodzili swoich roszczeń tylko ze stosunku najmu, a w chwili obecnej nie istnieje żadna inna podstawa prawna w oparciu, o którą kreowaliby swoje roszczenia wobec powodów, to rozstrzygnięcie sporu co do ważności umowy sprzedaży (a tym samym niewstąpienia przez pozwanych w stosunek najmu) na skutek wydania wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I Aca 180/15 przesądziło fakt, że wypowiedzenie stawek czynszu jako dokonane przez osobę nieuprawnioną było nieskuteczne. Co za tym idzie, powód nie wskazał na żaden uzasadniony interes prawny do dalszego dochodzenia roszczeń w tym zakresie.

Nie można bowiem mówić o tym, aby obecnie istniała obiektywna niepewność stanu prawnego lub prawa w zakresie możliwości wypowiadania stawek czynszu przez pozwanych. Z całą pewnością powodowie nie wykazał również, aby istniało realne zagrożenie żądania od nich czynszu w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu pozwanych przez zupełnie inny podmiot - Syndyka Masy Upadłości Stoczni (...) S.A. w S..

Z podobnych względów, jak najbardziej uzasadnione było stanowisko Sądu Rejonowego o braku zasadności powództwa ewentualnego. Rzecz w tym, że nie można dochodzić uznania niezasadności podwyżki stawek czynszu dokonanych wypowiedzeniem z dnia 28 maja 2014 roku za niezasadne, w sytuacji gdy zostało ono dokonane przez osobę nieuprawnioną do zawarcia umowy czynszu i jego pobierania. Niekwestionowany stan faktyczny w zakresie ustalenia nieważności umowy sprzedaży działki gruntu nr (...) w użytkowaniu wieczystym położoną przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce, implikuje przyjęcie że umowa ta nie wywoła skutków prawnych w zakresie powstania obowiązku zapłaty czynszu. Powództwa w zakresie ustalenia niezasadności podwyżki czynszu, można byłoby dochodzić w sytuacji, gdyby wypowiedzenie stawek zostało dokonane przez stronę stosunku prawnego, ale z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Nie istniała zatem potrzeba analizy relacji stron poprzez pryzmat art. 8a ust. 1 i ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego albowiem pozwani, w związku ze stwierdzeniem nieważności nabycia nieruchomości, nie mogli dokonać skutecznego wypowiedzenia czynszu najmu.

Nie może być mowy o naruszeniu art. 189 k.p.c. w sytuacji gdy powód nie sprostał obowiązkowi wykazania interesu prawnego tzn. wykazania, że została zagrożona jego sfera prawa, bądź też istnieje niepewność prawa, którego ustalenia żąda. Żądanie ustalenia zakwestionowanie ważności wypowiedzenia jest w obecnej sytuacji nieuzasadnione, zbędne, skoro jak wyżej wskazano zostało ono dokonane przez osobę nieuprawnioną do tego z tytułu umowy najmu, a co za tym idzie jest nieważne. Nie można przyjąć, aby obecnie sfera praw powoda najemcy lokalu mogła zostać naruszona w przyszłości przez pozwanego. Powód nie wskazał przekonująco, dlaczego domaga się ustalenia nieważności i jak sfera jego praw uzyska dzięki temu odpowiednią ochronę prawa.

Odnosząc się jeszcze do stawianego w apelacji zarzutu naruszenia art. 103 § 1 k.c. i art. 104 k.c. wskazania wymaga, iż również one nie mogły wpłynąć na treść wydanego w sprawie rozstrzygnięcia.

Zgodnie z treścią art. 103 § 1 k.c. § 1 k.c. jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Komentowany przepis reguluje prawne konsekwencje dokonania w imieniu mocodawcy dwustronnej czynności prawnej przez "fałszywego" (rzekomego) pełnomocnika ( falsus procurator). Konsekwencją dokonania takiej czynności prawnej jest jej bezskuteczność zawieszona ( negotium claudicans) do czasu potwierdzenia, odmowy potwierdzenia albo upływu czasu na potwierdzenie. Po potwierdzeniu czynności przez osobę, w której imieniu działał fałszywy pełnomocnik, jest ona traktowana jako ważna od chwili dokonania. W przypadku odmowy potwierdzenia lub upływu czasu na potwierdzenie czynność jest kwalifikowana jako bezwzględnie nieważna od chwili dokonania ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23.5.2014, I ACa 1793/13). Fałszywym pełnomocnikiem jest zarówno podmiot w ogóle nieposiadający umocowania do reprezentowania mocodawcy, jak i pełnomocnik dokonujący czynności prawnej przekraczającej zakres umocowania.

Uregulowanie to nie może jednakże znaleźć, nawet w drodze analogii, zastosowania w niniejszej sprawie bowiem pozwani wystosowując pismo z dnia 28 maja 2014 roku działali w przeświadczeniu co do przysługujących im względem spornego lokalu uprawnieniach właścicielskich. Tym samym brak jest podstaw do uznania ich za działających w cudzym imieniu, jako rzekomych pełnomocników. Pozwani wystosowując pismo do powoda wyrażali swoją wolę jako właściciele nieruchomości, zmierzając do osiągnięcia celu w tym piśmie wyrażonego - na swoją rzecz. Nie można zatem działania we własnym imieniu, popartego ówcześnie występującym u nich przekonaniem o posiadanych w stosunku do nieruchomości uprawnieniach właścicielskich, uznać za działanie dokonywane jako pełnomocników rzeczywistego właściciela. W związku z tym nie może być również mowy nieważności czynności na podstawie art. 104 k.c., który to dotyczy jedynie jednostronnych czynności prawnych dokonanych w cudzym imieniu.

Reasumując, zarzuty apelacyjne nie mogły skutkować zmianą bądź uchyleniem zaskarżonego wyroku, zatem w oparciu o treść art. 385 k.p.c. apelację należało oddalić, o czym orzeczono w punkcie 1 sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2. sentencji w oparciu o treść art. 98 k.p.c. Jako stronę przegrywającą powodów obciążały koszty wynagrodzenia pełnomocnika strony pozwanej określone na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015r., poz. 1804).

SSO Małgorzata Grzesik SSO Mariola Wojtkiewicz SR del. Szymon Stępień