Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 kwietnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku w S.

sprawy z powództwa W. B. i A. B.

przeciwko J. C.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 25 kwietnia 2016 roku, sygn. akt II C 42/16

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a.  w punkcie 1 oddala powództwo;

b.  w punkcie 3 zasądza od powodów W. B. i A. B. na rzecz pozwanego J. C. kwotę 3.617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem kosztów procesu;

II.  zasądza od powodów W. B. i A. B. na rzecz pozwanego J. C. kwotę 6.417 (sześć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Tomasz Szaj

Sygn. akt II Ca 1376/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 56 337,28 zł wraz z odsetkami ustawowymi (a od 1 stycznia 2016 r. – ustawowymi za opóźnienie) od dnia 29 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty (pkt I); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II); zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 6670 zł tytułem kosztów postępowania (pkt III).

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Małżonkowie A. B. i W. B. byli zainteresowani nabyciem nieruchomości poza miastem w celu wybudowania na niej domu rekreacyjnego, który w przyszłości mógłby stanowić ich stałe miejsce zamieszkania. Od znajomego S. N. dowiedzieli się o ofercie sprzedaży działek przez pozwanego. Znajomy również kupił jedną oferowanych przez pozwanego działek dowiadując się o ofercie z ulotki, którą znalazł w swojej skrzynce na listy. Na stronie internetowej firmy pozwanego powodowie dowiedzieli się, że powstaje „ekopark” z terenami rekreacyjnymi, plażą, kąpieliskiem Powodowie w marcu 2013 r. udali się do S. by obejrzeć nieruchomości, na spotkanie umówili się z pełnomocnikiem sprzedającego A. S.. Pełnomocnik pokazała powodom wystawione na sprzedaż nieruchomości, przekazała informację, że są to działki o charakterze rekreacyjnym i że zostaną przekształcone na działki budowlane. Na jednej z działek pozwany postawił drewniany domek, będący domkiem pokazowym. Do tej działki, na której pozwany postawił domek, doprowadzono wodę. Pani A. S. wskazywała, że należy się spieszyć, gdyż do sprzedania pozostało jedynie 10 działek. A. S. obiecywała również, że będzie możliwość zabudowania do 25% powierzchni działki. Powodowie informowali zarówno A. S. jak i pozwanego, iż zamierzając na działce postawić dom mieszkalny. Ponieważ powód pracował jako marynarz powodowie zdecydowali się szybko zawrzeć umowę przedwstępną, którą podpisano w formie aktu notarialnego w dniu12 marca 2013 r. Powodowie uiścili kwotę 10 000 zł tytułem zadatku. Cenę sprzedaży działki strony ustaliły na kwotę 54 000 zł. W umowie przedwstępnej pozwany zobowiązał się uzbroić zbywaną nieruchomość w nośniki mediów tj. prąd i wodę do końca 2013 r. Kupujący zobowiązali się udzielić sprzedającemu pełnomocnictw niezbędnych do zawarcia umów ustanowienia służebności mediów według zaleceń podmiotów ich dostarczających. Sad Rejonowy ustalił, iż w dniu 20 maja 2013 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży pomiędzy powodami jako kupującymi a J. C. działającym przez pełnomocnika A. S.. Przedmiotem umowy była sprzedaż działki gruntu o nr 335/99 o powierzchni 0,4494 ha, składającej się na nieruchomość rolną, niezabudowaną, położoną w S., w Gminie I. oraz udziału do 1/121 części w działce gruntu numer (...) o powierzchni 4,6303 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną za kwotę 54 000 zł, w tym za działkę nr (...) 49 964,36 zł. Przed datą zawarcia umowy sprzedaży doszło do wydania przedmiotu umowy oraz do dopuszczenia kupujących do współposiadania przedmiotów umowy. Pozostałą część ceny sprzedaży, poza uiszczoną już kwotą zadatku, zobowiązali się zapłacić do dnia 24 maja 2013 r. Powodowie uiścili powyższą kwotę. W § 9 umowy A. S. działająca w imieniu na i rzecz J. C. oświadczyła, że do końca 2013 r. sprzedający zobowiązuje się uzbroić zbywaną nieruchomość w nośniki mediów prąd i wodę i w tym zakresie kupujący zobowiązali się udzielić sprzedającemu pełnomocnictwa w niezbędnym zakresie do zawarcia umów o ustanowienie służebności mediów według zaleceń podmiotów ich dostarczających oraz otrzymanych warunków technicznych. Dodatkowo w § 9 pełnomocnik sprzedającego oświadczyła, że działka gruntu nr (...) jest w trakcie przekształcania na działkę budowlaną i w dacie zawierania umowy opracowywane jest studium do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy I. a ponadto zapewniła, że z tego tytułu kupujący nie będą ponosić jakichkolwiek kosztów. Sąd Rejonowy wskazał, iż od powodów notariusz pobrał kwotę 1 970,74 zł na pokrycie opłat związanych z zawarciem umowy sprzedaży. Następnie ustalił, iż w czerwcu 2013 r. przedsiębiorstwo wodociągowe zwróciło się do powodów z pismem o wyrażenie zgody na budowę sieci wodociągowej. W dniu 8 lipca 2013 r. powodowie złożyli oświadczenia o wyrażeniu zgody na budowę sieci wodociągowej. W dniu 20 sierpnia 2014 r. powód udzielił swojej małżonkowie pełnomocnictwa w szerokim zakresie m.in. w zakresie zarządu posiadanymi nieruchomości, zawierania umów, ustanawiania ograniczonych prawa rzeczowych i reprezentowania mocodawcy. Pełnomocnictwo udzielone zostało w formie notarialnej, za co pobrano kwotę 137,76 zł. W dniu 5 stycznia 2015 r. powodowie udzielili pozwanemu pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umów o ustanowienie służebności przesyłu. Pełnomocnictwo zawarte zostało w formie notarialnej za co pobrano kwotę 137,76 zł. W dniu 5 stycznia 2015 r. powodowie udzielili adwokatowi pełnomocnictwa „do reprezentowania ich przed sądami wszystkich instancji w sprawie dotyczącej nieruchomości położonej w S. I. działka (...) w szczególności przeciwko J. C. w zakresie żądania wykonania umowy sprzedaży, odstąpienia od umowy sprzedaży i żądania zapłaty odszkodowania. Sąd I instancji ustalił, iż pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. pełnomocnik powodów wskazując, iż działa z upoważnienia powodów wezwała pozwanego do wykonania § 9 umowy oraz do odbioru udzielonego pełnomocnictwa z kancelarii notarialnej. Pełnomocnik powodów oświadczył ponadto, że odstępuje od umowy z warunkiem zawieszającym w postaci bezskutecznego upływu terminu do wykonania umowy tj. do dnia 28 stycznia 2015 r. i w takiej sytuacji wzywała do zapłaty kwoty 54 000 zł tytułem uiszczonej ceny oraz 2 612,80 zł tytułem kosztów aktów notarialnych. Wezwanie odebrane zostało przez pozwanego w dniu 26 stycznia 2015 r.

Z ustaleń Sądu Rejonowego wynika, iż obecnie trwa cały czas procedura przekształcenia działki z rolnej w budowlaną. Przed przekształceniem działki nie jest możliwe doprowadzenie do nich mediów. Mimo nieprzekształcenia działki pozwany na swojej stronie internetowej w dniu 14 kwietnia 2016 r. oferował działki w tym miejscu wskazując, iż są to działki rekreacyjno – budowlane. Pozwany nie informował powodów o potrzebie udzielenia jakichkolwiek dodatkowych pełnomocnictw. W połowie 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli działek z panią A. S.. Na spotkaniu umawiana była m.in. kwestia dalszego finansowania procesu przekształcenia i ew. udziału w kosztach z tym związanych przez właścicieli działek. Powodowie dowiedzieli się wówczas, że faktycznie jeszcze 50 działek nie jest sprzedanych. Poczuli się oszukani. Powód telefonicznie kontaktował się pozwanym. Pozwany obiecywał powodowi, że odkupi od niego działkę. Powód zebrał odpowiednie dokumenty, kontaktował się z notariuszem, jednakże pozwany ostatecznie do umowy nie przystąpił.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy wytoczone powództwo uznał za uzasadnione w przeważającej części. Podkreślił, iż powodowie dochodzili zapłaty od pozwanego kwoty 56 612,80 zł, w tym kwoty 54 000 zł tytułem ceny uiszczonej za działkę gruntu nr (...), składającej się na nieruchomość rolną, niezabudowaną, położoną w S., w Gminie I. oraz za udział do 1/121 części w działce gruntu numer (...) o powierzchni 4,6303 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną; i kwoty 2 612,80 zł stanowiącej równowartość poniesionych przez powodów kosztów związanych z zawarciem umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży i dwóch pełnomocnictw. Uznał, iż roszczenie pozwu zostało oparte na przepisie art. 491 § 1 k.c. w zw. z art. 494 k.c., wskazując, iż strona powodowa wywodziła podstawę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży z tego, że pozwany nie wywiązał się z zapisu określonego w § 9 umowy z dnia 20 maja 2013 r. zgodnie, z którym do końca 2013 r. zobowiązał się uzbroić zbywaną nieruchomość w nośniki mediów prąd i wodę.

Sąd Rejonowy wskazał, iż oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało złożone w piśmie z dnia 9 stycznia 2015 r. przez pełnomocnika powodów na podstawie udzielonego mu przez powodów pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo obejmowało umocowanie także do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy mogło zostać złożone pod warunkiem zawieszającym (art. 89 k.c.) uzależniającym powstanie skutków odstąpienia od przyszłego i niepewnego warunku niewykonania przez pozwanego nałożonego na niego obowiązku, do którego jednocześnie wezwano go pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy wskazał, iż powodowie uznali, że podstawą do odstąpienia od umowy sprzedaży działki gruntu z dnia 20 maja 2013 r. jest właśnie niewykonanie przez pozwanego zobowiązania w zakresie uzbrojenia nieruchomości w media. W ocenie Sądu I instancji w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, należało przyjąć, że dodatkowe zobowiązanie pozwanego zawarte w akcie notarialnym stanowiło istotny element zawieranej umowy. Nie ma znaczenie zdaniem Sądu Rejonowego to czy powodowie znali stan faktyczny i prawny zbywanej nieruchomości czy też nie. Istotnym jest, iż pozwany wprost jednoznacznie zobowiązał się do uzbrojenia działek. Podkreślił, iż powodowie zdawali sobie sprawę, że działka ma charakter działki rolnej w chwili zbywania jednakże niewątpliwie nie zamierzali prowadzić na niej działalności rolniczej, a zatem w ocenie Sądu do niewykonania istotnego obowiązku umownego doszło na skutek zwłoki pozwanego. Sąd Rejonowy wskazał, iż lakoniczna obrona pozwanego sprowadzała się do zarzutu, iż nie otrzymał on od powodów stosownego pełnomocnictwa. Jeżeli pozwany uważał, że termin przekształcenia nie zależy od niego a jednocześnie deklarował, że doprowadzi media w określonym terminie, to w takim układzie przyjąć należy, iż działał co najmniej nieprofesjonalnie a Sąd zauważył, iż z zeznań świadków wynika, iż dokumentacja nie była gotowa pół roku po deklarowanym terminie przekształcenia. Pozwany nie zdołał wykazać aby stało się to na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Przy czym Sąd I instancji podkreślił, iż przesłanką skutecznego odstąpienia od umowy po myśli art. 491 k.c. jest także wyznaczenie drugiej stronie odpowiedniego terminu. Wskazał, że o ile w niniejszej sprawie termin jaki faktycznie został wyznaczony pozwanemu liczył tylko 2 dni przy czym powołując się na stanowisko doktryny Sad Rejonowy uznał, iż nie ma przeszkód, aby odstąpić od umowy bez uprzedniego wyznaczenia dodatkowego terminu, jeżeli kontrahent na to zgodził się w sposób wyraźny albo jeśli jednoznacznie odmówił wykonania. Przyjmuje się, iż to jaki termin będzie odpowiedni zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Sąd Rejonowy podkreślił, że w sytuacji gdy przez blisko 2 lata procedura przekształcenia nie wyszła poza etap przygotowywania dokumentacji planistycznej, a przez kilka miesięcy przed odstąpieniem pozwany deklarował wolę odkupienia nieruchomości od powoda, to zdaniem Sądu Rejonowego wyznaczanie jakiegokolwiek terminu uznać należało za działanie czysto iluzoryczne. Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego. Pozwany został wezwany celem przesłuchania na termin rozprawy w dniu 23 listopada 2015 r. pod rygorem pominięcia dowodu. Pozwany, który osobiście odebrał wezwanie, nie stawił się na termin posiedzenia bez usprawiedliwienia. W takiej sytuacji zdaniem Sądu Rejonowego zachodziła podstawa do pominięcia dowodu z jego przesłuchania i bez znaczenia pozostaje okoliczność, że na rozprawie tej Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania stron a uczynił to dopiero na jednym z kolejnych posiedzeń. Dodatkowo Sąd Rejonowy podkreślił, iż powodowie oprócz żądania zwrotu uiszczonej ceny mogli domagać się również odszkodowania. W ocenie Sądu I instancji poniesienie wydatków na sporządzenie umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży pozostaje w związku przyczynowym z bezprawnym i zawinionym zachowaniem pozwanego, który swoją zwłoką doprowadził do niewykonania zobowiązania. Brak jednakże podstaw do domagania się kwoty 2 razy po 137,76 zł tytułem udzielonych pełnomocnictw.

Od powyższego orzeczenia apelację wniosła strona pozwana zaskarżając ww. orzeczenie w części, tj. w zakresie rozstrzygnięć zawartych w punktach I i III sentencji. Sądowi Rejonowemu zarzucając :

- naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na treść zaskarżonego wyroku, tj.:

-art. 302 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. - poprzez pominięcie dowodu z przesłuchania pozwanego J. C. w charakterze strony w sytuacji braku zaistnienia przyczyn natury faktycznej i prawnej do podjęcia takiej decyzji procesowej,

-art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez wadliwą ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności zaś zawartej przez strony postępowania umowy sprzedaży nieruchomości oraz zeznań powoda i świadka A. S., przejawiającą się w uznaniu, że zobowiązanie pozwanego zawarte w § 9 umowy sprzedaży nieruchomości stanowiło istotny element zawartej umowy, zaś jego niewykonanie uprawniało powodów do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z pozwanym,

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 491 k.c. w zw. z art. 494 k.c. - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i usankcjonowanie odstąpienia przez powodów od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z pozwanym w sytuacji, w której zobowiązanie wynikające z § 9 tej umowy nie stanowiło takiego elementu umowy, którego niewykonanie mogło skutkować odstąpieniem od niej przez powodów, zaś wyznaczony przez powodów dodatkowy termin do uczynienia zadość ich żądaniu (tj. uzbrojeniu nabytej przez powodów nieruchomości) nie został dostosowany do obciążającego pozwanego świadczenia.

Mając na uwadze wskazane powyżej zarzuty, wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji rozwinął zarzuty wskazując, iż jako zbyt daleko idący uznać należy zastosowany przez Sąd I instancji w zarządzeniu o wyznaczeniu rozprawy rygor pominięcia dowodu z przesłuchania stron w przypadku niestawiennictwa na pierwszym terminie wyznaczonym przez Sąd Rejonowy na rozprawę. Wskazał, iż warunkiem przeprowadzenia dowodu z przesłuchania tylko jednej strony procesowej jest wyłączona możliwość przesłuchania jej przeciwnika procesowego. W przedmiotowej sprawie Sąd meriti pominął dowód z przesłuchania pozwanego w charakterze strony jedynie z tej przyczyny, że pozwany nie stawił na pierwszy termin posiedzenia, choć podczas tego terminu Sąd nie przeprowadzał w ogóle dowodu z przesłuchania stron postępowania, ograniczając się jedynie do informacyjnego wysłuchania samej powódki oraz przesłuchania jednego świadka. Co więcej - rozprawa ulegała jeszcze dwukrotnemu odroczeniu i ostatecznie pominięcie dowodu z przesłuchania pozwanego (z opisanych powyżej przyczyn) oraz ograniczenie się w tym zakresie jedynie do przesłuchania powoda nastąpiło dopiero 14 kwietnia 2016 r. Apelujący nadto podkreślił, iż nie zgadza się z argumentacją Sądu I instancji, zgodnie z którą zobowiązanie pozwanego wyrażone w § 9 umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy stronami w dniu 20 maja 2013 r. (tj. zobowiązanie do uzbrojenia zbywanej nieruchomości w nośniki mediów, prąd i wodę) stanowiło istotny element ww. umowy, którego niewykonanie uprawniało powodów do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z pozwanym. Podkreślił, iż zobowiązania stron polegały odpowiednio na zapłacie ceny i przeniesieniu własności nieruchomości. Każda ze stron wykonała wszystkie swoje zobowiązania w ramach stosunku podstawowego. Zobowiązanie pozwanego do uzbrojenia przedmiotowej nieruchomości w media stanowiło natomiast dodatkowy element umowy funkcjonalnie jedynie połączony ze świadczeniem głównym. Powodowie mieli świadomość, że nieruchomość rolna z możliwością jej przekształcenia w przyszłości w działkę budowlaną (co stanowi zdarzenie przyszłe i niepewne) jest o wiele tańsza od nieruchomości już przygotowanej pod zabudowę i z takiego stanu rzeczy powodowie zdawali sobie sprawę, akceptując to. Dalej apelujący wskazał, iż zastrzeżenia budzi stanowisko Sądu I instancji, w myśl którego za wystarczające do skutecznego odstąpienia przez powodów od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z pozwanym było wyznaczenie pozwanemu jedynie 2-dniowego terminu do wywiązania się ze zobowiązania określonego w § 9 tej umowy, tj. do uzbrojenia nabytej nieruchomości w media (prąd i wodę). Podkreślił, iż treść art. 491 § 1 k.c. w zakresie, w jakim warunkuje skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy wzajemnej od wyznaczenia dłużnikowi odpowiedniego terminu do wykonania zobowiązania, jest wysoce rygorystyczna, zaś w sytuacji, w której wyznaczony termin nie jest odpowiedni, tj. nie zostaje dostosowany do obciążającego dłużnika świadczenia, oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest bezskuteczne.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kosztów postępowania odwoławczego, w tym koszów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego doprowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa.

Sąd Okręgowy aprobuje i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, nie podziela natomiast oceny prawnej dokonanej przez tenże Sąd.

Chybiony jest zarzut naruszenia przepisów postępowania poprzez brak przeprowadzenia dowodu z zeznań pozwanego. Pozwany został prawidłowo przez Sąd wezwany na termin rozprawy, na który nie stawił się i nie usprawiedliwił swej nieobecności. Trafnie zatem Sąd Rejonowy przyjął, że zrezygnował z przedstawienia swojej wersji wydarzeń przed Sądem. Dowód z przesłuchania stron w postępowaniu cywilnym ma charakter subsydiarny i dobrowolny, tzn. strona samodzielnie decyduje czy chce być przesłuchana czy też nie. Jeżeli strona nie stawia się na wyznaczony celem przesłuchania termin wyraźnie manifestuje swoją wolę nie przeprowadzania tegoż dowodu.

Nie ulega wątpliwości, iż strony niniejszego sporu łączyła umowa wzajemna. Jak wynika bowiem z treści umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 maja 2013 roku przedmiotem umowy była sprzedaż działki gruntu o nr 335/99 o powierzchni 0,4494 ha, składającej się na nieruchomość rolną, niezabudowaną, położoną w S., w Gminie I. oraz udziału do 1/121 części w działce gruntu numer (...) o powierzchni 4,6303 ha, stanowiącej drogę wewnętrzną. Łączną cenę strony ustaliły na kwotę 54 000 zł, w tym za działkę nr (...) - 49 964,36 zł. W § 9 umowy sprzedający oświadczył, iż drogi wewnętrzne zostaną utwardzane po zakończeniu inwestycji, kąpielisko i plaża położne na terenie inwestycji będą ogólnodostępne dla wszystkich właścicieli działek, nadto z zapisu tego paragrafu wynika, iż sprzedający do końca 2013 r. zobowiązuje się uzbroić zbywaną nieruchomość w nośniki mediów prąd i wodę i w tym zakresie kupujący zobowiązali się udzielić sprzedającemu pełnomocnictwa w niezbędnym zakresie do zawarcia umów o ustanowienie służebności mediów według zaleceń podmiotów ich dostarczających oraz otrzymanych warunków technicznych. Dodatkowo § 9 zawiera oświadczenie sprzedającego, że działka gruntu nr (...) jest w trakcie przekształcania na działkę budowlaną i w dacie zawierania umowy opracowywane jest studium do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy I., a ponadto zapewniono, że z tego tytułu kupujący nie będą ponosić jakichkolwiek kosztów. Analiza postanowień umowy, a w szczególności § 9 prowadzi do wniosku, że pozwany złożył oświadczenie co do dalszych losów nieruchomości w szczególności planowanych działań prawnych i faktycznych związanych po pierwsze z odrolnieniem zbywanych gruntów i przekształceniem w grunty rekreacyjno-budowalne, nadto z zagospodarowaniem terenu umożliwiającym pożądane przez kupujących wykorzystanie działek. O ile zatem kwestie związane z utwardzeniem dróg wewnętrznych, kąpieliskiem czy plażą nosiło charakter deklaracji wiedzy, deklaracji woli, o tyle w zakresie oświadczenia dotyczącego uzbrojenia nieruchomości (tiret 3) jest to konkretne zobowiązanie sprzedającego do uzbrojenia terenu w nośniki mediów – prąd i wodę do końca roku 2013. Co istotne w tym zakresie strony postanowiły o współdziałaniu, poprzez zobowiązanie się również i przez kupującego do udzielenia sprzedającemu wszelkich pełnomocnictw umożliwiających wykonanie rzeczonego obowiązku. Przy czym wbrew wywodom pozwanego Sąd I instancji prawidłowo przyjął, iż wypełnienie obowiązku wskazanego w § 9 umowy zakwalifikować należy nie inaczej jak do istotnych postanowień umowy. Nie jest bowiem tak jak wskazuje apelujący, iż celem umowy przyświecającym powodom był zakup nieuzbrojonej działki rolnej. Zarówno z zeznań świadków, jak i strony powodowej wyraźnie wynika, iż dążyli do uzyskania własności działki o charakterze rekreacyjno – budowalnym. Bez znaczenia jest czy na terenie tym chcieli wybudować dom, posadowić kemping czy altanę rekreacyjną. Istotne jest bowiem to, że z pewnością ich celem nie było nabycie działki (nawet o charakterze rolnym) w celu prowadzenia działalności rolniczej, uprawy ziemi. Zważywszy na charakter całego terenu wynikający z oferty, która została wydrukowana przez Sąd Rejonowy i wciągnięta w poczet materiału dowodowego, za oczywiste uznać należy oczekiwanie kupujących, iż staną się właścicielami elementu kompleksu mieszkaniowo-rekreacyjnego S., w pełni zagospodarowanego, a co istotne uzbrojonego w prąd i wodę. W konsekwencji obowiązek uzbrojenia nieruchomości, a co z tym się wiąże wcześniejsze przekształcenie gruntów rolnych w grunty budowalne leżący po stronie pozwanego - był istotnym elementem umowy i powodowie posiadali uprawnienie do egzekwowania jego wykonania. Ponownie podkreślić należy, iż wbrew wywodom apelującego był to właśnie składnik przedmiotowo istotny umowy – essentialia negotii – albowiem niezbędny do powstania w ogóle omawianej czynności prawnej. Nie budzi wątpliwości tutejszego Sądu Odwoławczego, że gdyby nie zapewnienie sprzedającego znajdujące swój wyraz w oświadczeniu z § 9 umowy powodowie nigdy do aktu by nie przystąpili, albowiem brak jest jakichkolwiek racjonalnych argumentów, że zainteresowani byli zakupem nieuzbrojonej działki rolnej, nie zaś działki rekreacyjno-budowlanej, którą zobowiązał się ostatecznie przekształcić pozwany. Co więcej powszechnie wiadomym jest, że uzbrojenie nieruchomości wiąże się ze znacznymi kosztami. Co za tym idzie cena działki uzbrojonej jest wyższa od takiej samej nieuzbrojonej. Uzbrojenie i położenie determinuje przede wszystkim cenę nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę. Cenę zaś nieruchomości rolnej determinuje przede wszystkim klasa gleby. Ta okoliczność zaś w tej sprawie nie miała znaczenia. Gdyby przyjąć, że kwestia uzbrojenia nie była dla stron istotna (jak twierdzi pozwany), niezrozumiały byłby zapis § 9 aktu notarialnego. Brak byłoby bowiem racjonalnych przesłanek, dla których pozwany na własny koszt miałby prowadzić dużą inwestycję w uzbrojenie kompleksu działek. Chybiony jest tym samym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Nie ulega również wątpliwości, iż do dnia wniesienia niniejszego pozwu pozwany z obowiązku przekształcenia gruntu się nie wywiązał. Omawiana umowa sprzedaży nie przewidywała żadnej sankcji za nieterminowe wykonanie obowiązków. Nie zawierała zwłaszcza jakiejkolwiek kontraktowej podstawy do odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, w szczególności kupujących powodów. W związku z czym należy jej upatrywać w przepisach ustawy, a konkretnie art. 491 § 1 k.c. Otóż zgodnie z treścią tego przepisu jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

W kontekście wyżej przytoczonego przepisu, ale również stanowiska judykatury przyjąć należy, że przepis art. 491 § 1 k.c. uzależnia odstąpienie od umowy od wyznaczenia dodatkowego terminu do wykonania umowy z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu strona będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Mając na uwadze powyższe, uznać należy że wezwanie z 09 stycznia 2015 r. do wykonania § 9 umowy sprzedaży w terminie do dnia 28 stycznia 2015 r., zawierające jednocześnie oświadczenie o odstąpieniu od umowy z warunkiem zawieszającym w postaci bezskutecznego upływu terminu do wykonania umowy tj. do dnia 28 stycznia 2015 r. – jest nieskuteczne. Strona aby odstąpić od umowy wzajemnej musi poprzedzić oświadczenie o odstąpieniu odrębnym, wcześniejszym wezwaniem do wykonania zobowiązania z wyznaczeniem dodatkowego i to odpowiedniego, realnego terminu. W wyroku z dnia 4 grudnia 2015 r. w sprawie I ACa 1079/15 Sąd Apelacyjny w Warszawie wyraził pogląd, iż koniecznym warunkiem późniejszego, osobnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, jest uprzednie, oddzielne wyznaczenie drugiej stronie dodatkowego terminu na wykonanie umowy z zastrzeżeniem, w każdym wypadku, złożenia w późniejszym terminie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd ten podkreślił, iż składanie oddzielne obu oświadczeń, które zostały w nim (art. 491 § 1 kc) przewidziane gwarantuje uprawnionej stronie możliwość uzyskania czasu niezbędnego na refleksję, która winna poprzedzać podjęcie decyzji o nieodwracalnym w zasadzie rozwiązaniu umowy w sposób przewidziany w powołanym przepisie, jak też stanowcze jego wyrażenie w stosunku do drugiej strony, która powinna zostać uprzedzona o możliwości skorzystania z tego uprawnienia przez kontrahenta. Wynikająca z powołanego przepisu konieczność rozdzielenia obu wskazanych oświadczeń jest więc rozwiązaniem racjonalnym. Sprzyja wykonywaniu umów. Sprzeciwia się więc warunkowemu składaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy, oraz jego łączeniu z oświadczeniem o wyznaczeniu drugiej stronie dodatkowego terminu na jej prawidłowe wykonanie.

Reasumując, analiza pisma z dnia 9 stycznia 2015 r. wskazuje na nieskuteczność oświadczenia woli powodów. Po pierwsze, oświadczenia o odstąpieniu od umowy, nawet warunkowe, nie poprzedzili oddzielnym wcześniejszym wezwaniem pozwanego do wykonania umowy z wyznaczeniem dodatkowego terminu. Po drugie abstrahując już nawet od powyższego, sam wyznaczony termin pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. - nie okazuje się odpowiedni. Przy czym wskazać należy, że nie jest tak jak podnosi apelujący, iż strona miała 2 dni na wykonanie wezwania. Jak wynika bowiem z wydruku ze strony Poczty Polskiej Śledzenie Przesyłek (k.53) przesyłka została pierwszy raz awizowana 12 stycznia 2015 r., a zatem już dnia 13 stycznia 2015 r. pozwany mógł zapoznać się z jego treścią. Zgodnie bowiem z art. 61 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Okoliczność, że pozwany zwlekał z odbiorem przesyłki do ostatniego dnia wskazanego w powtórnym awizo, nie powoduje, że to powodowie pozbawili go możliwości zapoznania się wcześniej z ich oświadczeniem woli. Nie mniej jednak termin zakreślony przez stronę liczony nawet od 13 stycznia 2015 r. uznać należy za zbyt krótki na realne umożliwienie wykonania zobowiązania.

Zauważyć należy, iż dodatkowy termin wyznaczony przez jedną ze stron umowy wzajemnej powinien umożliwić drugiej stronie realizację świadczenia, w spełnieniu którego pozostaje w zwłoce. Termin ten jako dodatkowy powinien pozwolić drugiej stronie – dłużnikowi – wywiązać się ze zobowiązania przez jego wykonanie po ustalonym umownie terminie. Aby uchronić dłużnika przed wyznaczeniem mu terminów nierealnych, w których nawet przy dołożeniu należytej, usilnej staranności nie mógłby wywiązać się ze swego obowiązku, ustawodawca stanowi, że termin ten powinien być odpowiedni. Rzecz jasna, że chodzi tu o termin realny, odpowiedni w sensie obiektywnym. Przy jego ustaleniu należy się kierować zasadami dobrej wiary i uczciwego obrotu i uwzględniać interesy obu stron. Należy uwzględniać przede wszystkim rodzaj i treść obowiązku dłużnika oraz stopień przygotowania do jego realizacji. Winien to być taki termin, który obiektywnie daje możliwość realizacji zobowiązania, będzie dostosowany do konkretnych okoliczności danego stosunku obligacyjnego. Termin ten nie może być zbyt krótki. W takim bowiem przypadku, gdy nie jest on dostosowany do zobowiązania, nie jest odpowiedni, nie wywołuje żadnych skutków z nim związanych, a co za tym idzie – na jego bezskutecznym upływie wierzyciel nie może bazować, składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Obowiązek pozwanego sprowadzał się do uzbrojenia działek przy wcześniejszym przekształceniu gruntów w budowalne. O ile Sąd Okręgowy zauważa, iż działania pozwanego od podpisania umowy w 2013 r. do dnia wyroku – nie doprowadziły do znacznego progresu wszczętej procedury administracyjnej, to jednakże zakreślenie mu terminu 14 dni, jest iluzoryczne i w rzeczywistości nie daje jakiejkolwiek możliwości realnego wykonania § 9 umowy.

Przyjąć zatem należy, iż powodowie nie złożyli skutecznie oświadczenia o odstąpieniu od umów łączących strony. Nie nabyli więc uprawnień, które ze złożeniem takiego oświadczenia zostały połączone w art. 494 k.c.

Mając na uwadze powyższe na mocy 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy dokonał zmiany zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa o czym orzeczono w pkt 1 ppkt a) wyroku.

Konsekwencją zmiany orzeczenia była modyfikacja rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego – o czym orzeczono pkt 1 ppkt b). Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając powyższe unormowanie na względzie Sąd Okręgowy wskazuje, iż w rozpatrywanej sprawie postepowanie w I instancji w całości wygrała strona pozwana. Na koszty tego postępowania po stronie pozwanej złożyła się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie adwokata w wysokości 3600 zł ustalone w oparciu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. nr 163 poz. 1349)- § 6 pkt 6.

Zasada odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażona w art. 98 k.p.c., znajdująca zastosowanie również w postępowaniu apelacyjnym, determinowała zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, na które złożyły się: opłata od apelacji w kwocie 2817 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w stawce 3600 zł - ustalone w oparciu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zawarto w pkt II wyroku.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Tomasz Szaj