Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 12 października 2017 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Janusz Roszewski

Sędziowie: SO Barbara Mokras

SR del. Mariusz Drygas (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 12 października 2017 r. w Kaliszu

na posiedzeniu niejawnym

wniosku wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

przeciwko dłużnikowi P. P.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

na skutek zażalenia dłużnika

na postanowienie Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 13 lipca 2017 r. w sprawie o sygn. akt I Co 610/17

postanawia:

oddalić zażalenie.

SSO Barbara Mokras SSO Janusz Roszewski SSR del. Mariusz Drygas

Sygn. akt II Cz 650/17

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 13 lipca 2017r. Sąd Rejonowy w Kaliszu oddalił skargę dłużnika P. P. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kaliszu L. T. w postaci opisu i oszacowania lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w budynku położonym w K. przy ul. (...).

Sąd ustalił, iż podstawą zaskarżonej czynności była opinia biegłej U. Ż.. Biegła przy wykonywaniu wyceny zastosowała podejście porównawcze i porównała parami lokal będący przedmiotem wyceny z lokalami podobnymi. Przyjęte do porównania obiekty nie budziły wątpliwości Sądu I instancji, bowiem biegła w pierwszej kolejności wytypowała do porównania 27 transakcji wybranych z obszaru miasta K. w tym jeden z tej samej co lokal wyceniany okolicy. Z powyższego zbioru odrzuciła transakcje skrajne, a następnie z pozostałych wybrała 3. Wytypowane zostały lokale o zbliżonej lokalizacji, stanie technicznym budynku, powierzchni użytkowej oraz standardzie. W dalszej kolejności biegła porównała cechy wycenianego lokalu z cechami charakteryzującymi porównywane lokale. Przy każdej z wskazanych cech określiła, jaki jest jej udział w cenie finalnej. Wszystkie przyjęte do porównania lokale (poza obiektem nr 16 w zakresie standardu wykończenia) miały parametry korzystniejsze od lokalu wycenianego. Następnie znając ceny uzyskanie za porównywane lokale, biegła przy pomocy działania arytmetycznego wyliczyła cenę za metr kwadratowy, którą następnie pomnożyła przez powierzchnie lokalu. Czynności dokonano zatem zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 948 k.p.c., przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami. W powyższym stanie Sąd Rejonowy uznał operat szacunkowy za rzeczowy, szczegółowy, wewnętrznie spójny i zupełny. Tym bardziej, iż biegła w sposób przekonujący odpowiedziała na wszystkie zarzuty skarżącego.

Na przedmiotowe postanowienie zażalenie złożył dłużnik P. P., wnosząc o ponowne rozpoznanie sprawy i powołanie innego biegłego do sporządzenia dodatkowego lub ponownego opisu i oszacowania. Zdaniem dłużnika, przyjęte przez biegłą dane odbiegają od rzeczywistych cen rynkowych. Dłużnik powołał się na załączoną do zażalenia umowę sprzedaży lokalu z dnia 7 lutego 2008r. Umowa ta ma dowodzić, iż lokal ten w gorszym stanie został zbyty za wyższą kwotę niż wyszacowana przez biegłą. Zdaniem skarżącego, sprzedaż według szacunku biegłej, doprowadziłaby do poniesienia przez niego niepowetowanych strat.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie jest bezzasadne.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły sądowy, zgodnie z wymogami art. 948 k.p.c. , stosując ściśle określone zasady sformułowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2016r. poz. 2147 ze zm.) rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 ze zm.), czy też w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Regulacje te określają m.in. sposób doboru nieruchomości podobnych przy podejściu porównawczym. Sporządzony operat szacunkowy został wnikliwie oceniony przez Sąd I instancji także w zakresie zastosowanego przez biegłą podejścia. Skarżący nie formułuje zarzutów wobec prawidłowości tej oceny, natomiast dla wykazania zaniżenia wyceny odwołuje się do zawartej przed ponad 9 laty umowy sprzedaży będącego przedmiotem obecnego postępowania lokalu za kwotę o 56 000 zł wyższą niż oszacowana obecnie przez biegłą (154 000 zł). Jest to jednak zabieg z góry skazany na niepowodzenie, gdyż wycena wartości opiera się na sformalizowanych kryteriach, a przede wszystkim odnosi się do aktualnego stanu lokalu oraz panujących obecnie warunków na rynku nieruchomości, kształtowanych m.in. przez popyt i podaż. Tylko zatem wykazanie naruszenia reguł wyceny mogłoby doprowadzić do zakwestionowania operatu, a w konsekwencji podważyć oszacowanie nieruchomości, do czego jednak w przedmiotowym postępowaniu nie doszło.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. , orzeczono jak w sentencji.

SSO Barbara Mokras SSO Janusz Roszewski SSR del. Mariusz Drygas