Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Sałamaj (sprawozdawca)

Sędziowie: SO Patrycja Baranowska

SO Robert Bury

Protokolant: st. sekr. sąd. Emilia Marchewka

po rozpoznaniu w dniu 8 września 2017 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa P. S.

przeciwko A. M.

o ochronę naruszonego posiadania

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 20 stycznia 2017 r., sygn. akt V GC 885/16

I. oddala apelację.

II. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 180 (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Patrycja Baranowska SSO Piotr Sałamaj SSO Robert Bury

Sygn. akt VIII Ga 295/17

UZASADNIENIE

Powódka P. S.. prowadząca działalność pod firmą (...), wniosła o przywrócenie jej utraconego posiadania pomieszczeń znajdujących się w budynku usługowym położonym w S. przy ul. (...), za wyjątkiem jednego stanowiska myjni samochodowej, będących w posiadaniu pozwanej A. M., poprzez nakazanie usunięcia pozwanej oraz osób jej prawa reprezentujących, wraz z ich rzeczami i oddanie tych pomieszczeń w posiadanie powódki.

W uzasadnieniu wskazała, że była posiadaczką wszystkich wskazanych pomieszczeń na podstawie umowy najmu z 18 czerwca 2015 r. zawartej z (...) sp. z o.o. w P.. W dniu 3 marca 2016 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Słubicach, działając na podstawie uzyskanych przez pozwaną tytułów wykonawczych, dokonał zajęcia wszystkich pomieszczeń, mimo że tytuł obejmował jedynie myjnię samochodów ciężarowych. Powódka powołała się na treść uzasadnienia postanowienia SR w Słubicach z dnia 30 maja 2016 r., I Co 169/16, w którym stwierdzono, że „tytuły wykonawcze nie objęły budynku myjni wraz ze wszystkimi znajdującymi się w nim pomieszczeniami, lecz - myjnię”. Podkreśliła, że za takim definiowaniem przedmiotu najmu przemawia ustalenie wysokości czynszu najmu w umowie w kwocie 2.000 zł netto miesięcznie.

W odpowiedzi na pozew pozwana A. M. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Podniosła, że Komornik Sądowy, wykonujący orzeczenie sądu w sprawie V GC 565/15 działał w ramach w nim zakreślonych, nie zostały spełnione przesłanki warunkujące sądową ochronę posiadania, a w takim przypadku konieczne było stwierdzenie samowolności – obiektywnej bezprawności. Wskazała zarazem, że twierdzenia o rzeczywistym objęciu umową najmu z dnia 1 marca 2012 r. jedynie jednego stanowiska myjni samochodowej jest bezzasadny, albowiem powódka sama dla określenia przedmiotu najmu pozwanej posługuje się pojęciem „jednego stanowiska myjni” w odróżnieniu od pojęcia „myjni samochodowej” jako określenia dla całego budynku. Ponadto, przedmiot najmu w zawartych przez pozwaną i powódkę umowach określony jest tożsamy.

Wyrokiem z 20 stycznia 2017 r. (sygn. akt V GC 885/16) Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim oddalił powództwo oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 411,30 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 320 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne.

W dniu 1 marca 2012 r. w (...) spółka z o.o. w P. zawarła z A. M. „umowę najmu myjni samochodowej”, na podstawie której spółka wynajęła pozwanej czynną myjnię samochodów ciężarowych wraz z wyposażeniem w fabrycznie nowe myjki wysokociśnieniowe - 6 sztuk typu (...) A. oraz fabrycznie nowe szczotki mobilne - 4 sztuki firmy (...), zainstalowane w przedmiotowej nieruchomości. Przedmiot najmu zlokalizowany był na nieruchomości w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słubicach prowadzi księgę wieczystą numer (...). Umowa swoim zakresem obejmowała cały budynek myjni samochodowej. Umowę zawarto na czas oznaczony do 31.12.2012 r., przedłużony aneksami do 31.12.2018 r. Pozwana A. M. w przedmiotowym miejscu prowadziła działalność gospodarczą.

W dniu 30 kwietnia 2015 r. (...) sp. z o.o. wypowiedziała umowę z 1 marca 2012 r. w trybie jednomiesięcznego wypowiedzenia ze skutkiem na 31 maja 2015 r. z uwagi na brak podpisania przez najemcę aneksu z 29 kwietnia 2015 r.

W dniu 18 czerwca 2015 r. (...) sp. z o.o. w P. zawarła z P. S. „umowę najmu myjni samochodowej”. Przedmiotem umowy była czynna myjnia samochodowa wraz z wyposażeniem, położona na nieruchomości zlokalizowanej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słubicach prowadzi księgę wieczystą numer (...). Umowa swoim zakresem obejmowała cały budynek myjni samochodowej.

W dniu 4 sierpnia 2015r. A. M. została pozbawiona posiadania nieruchomości, którą wydano P. S. 5 sierpnia 2015 r. Od tego dnia do 3 marca 2016 r. powódka prowadziła tam działalność gospodarczą.

Na podstawie tytułów wykonawczych - postanowień Sądu Rejonowego w Gorzowie Wlkp. z 28 sierpnia 2015 r. i 18 grudnia 2015 r. w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia, wydanych w sprawie V GC 565/15, zaopatrzonych w klauzulę wykonalności, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Słubicach w dniu 3 marca 2016 r. dokonał zajęcia całego budynku myjni samochodowej, przywracając posiadanie przedmiotowej nieruchomości pozwanej A. M.. Od tego czasu cały budynek myjni samochodowej znajduje się w posiadaniu pozwanej, jednak z uwagi na ograniczony dostęp do nieruchomości, oraz odcięcie od niezbędnych mediów (wody), pozwana obecnie nie prowadzi w przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej.

Powódka P. S. złożyła skargę na postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Słubicach z 8 marca 2016 r. o ustaleniu kosztów postępowania w sprawie Km 1622/15. Postanowieniem z 30 maja 2016 r. Sąd Rejonowy w Słubicach w sprawie I Co 169/16, w wyniku rozpoznania przedmiotowej skargi, zmienił częściowo zaskarżone postanowienie Komornika.

Wyrokiem z 18 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 565/15, stwierdzając samowolne naruszenie posiadania A. M. przedmiotu najmu określonego w umowie najmu z 1 marca 2012r., nakazał pozwanym (...) sp. z o.o. w P., M. S. i P. S. oraz osobom prawa ich reprezentującym, opróżnienie m.in. myjni samochodów ciężarowych wraz z wyposażeniem, stanowiącej przedmiot umowy najmu z 1 marca 2012 r., i oddanie jej w posiadanie powódce A. M.. Rozpoznający apelację od przedmiotowego wyroku Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie VIII Ga 251/16 zmienił zaskarżony wyrok w punkcie I. o tyle tylko, że oddalił powództwo wobec M. S.. W pozostałym zakresie oddalił apelację pozwanych (...) sp. z o.o. w P. i P. S..

W sprawie V GC 16/16, toczącej przed Sądem Rejonowym w Gorzowie Wlkp. (...) sp. z o.o. w P. wystąpiła przeciwko A. M. z pozwem o wydanie m.in. nieruchomości zabudowanej budynkiem myjni. Pozwana A. M. we wskazanej sprawie wystąpiła z powództwem wzajemnym. Na skutek cofnięcia pozwu na rozprawie 18 sierpnia 2016 r. Sąd umorzył postępowanie w zakresie powództwa głównego. Ponadto na rozprawie 19 sierpnia 2016r. (...) sp. z o.o. w P. złożył A. M. oświadczenie o rozwiązaniu m.in. umowy najmu myjni samochodowej na podstawie § 5 ust. 1 umowy najmu z 1 marca 2012 r.

Mając na uwadze powyższe ustalenia faktyczne, w oparciu o art. 344 § 1 k.c., Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne. Wskazał, że ochrona przewidziana przez art. 344 § 1 k.c., ma charakter prowizoryczny, albowiem zakres badania sądu ograniczony jest do ostatniego stanu posiadania i faktu jego naruszenia, bez rozpoznawania samego prawa i dobrej wiary tego, kto dopuścił się naruszenia posiadania, ani tego, czy naruszone posiadanie było oparte na prawie albo zgodne z prawem. Rozstrzygniecie wydane w konsekwencji wskazanego postępowania ma charakter tymczasowy - przedmiotem orzeczenia sądu jest jedynie orzeczenie o tym, czy posiadanie zostało naruszone samowolnie i jaka ma być sankcja za to naruszenie. Rozstrzygnięcie procesu posesoryjnego nie przesądza jednak samego prawa do posiadania, o którym może orzec sąd w postępowaniu zwykłym.

Ustaleń w sprawie Sąd Rejonowy dokonał na podstawie przedłożonych dokumentów oraz orzeczeń i dokumentów zgromadzonych w aktach spraw Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim V GC 565/15 (VIII Ga 251/16 Sądu Okręgowego w Szczecinie) oraz V GC 16/16, a także na zeznaniach świadka A. M. i pozwanej w charakterze strony, którym w całości dał wiarę. Zeznania zaś L. S. (1) oraz powódki za wiarygodne uznał częściowo, jedynie w zakresie faktu zawarcia umów, okresów posiadania nieruchomości przez strony, faktu zajęcia nieruchomości przez Komornika, faktycznego zajmowania przez pozwaną całego budynku myjni w okresie od marca 2012 do sierpnia 2015r., uznając, że w pozostałej części pozostawały w sprzeczności z zebranym w sprawie materiałem dowodowym.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że stosownie do poglądu prezentowanego przez stronę powodową - określenie „myjnia samochodowa” użyte w umowie najmu powódki z dnia 18 czerwca 2015 r. oznacza cały budynek myjni, natomiast określenie „myjnia samochodów ciężarowych” użyte w umowie najmu pozwanej z dnia 1 marca 2012 r. oznacza jedno stanowisko do mycia samochodów znajdujące się w hali myjni. Zatem dla rozstrzygnięcia w przedmiocie wniesionego powództwa konieczne było ustalenie, czy naruszenie posiadania miało charakter samowolny - czy w toku czynności podjętych przez Komornika w dniu 3 marca 2016 r. przekroczony został zakres jego uprawnień zakreślony orzeczeniami wydanymi w sprawie V GC 565/15.

Zdaniem Sądu I instancji, istotą sporu pozostawał przedmiot umowy najmu 1 marca 2012 r. oraz uprawnienie Komornika do zajęcia całej nieruchomości na podstawie orzeczeń wydanych w sprawie V GC 565/15. Przy tym Sąd zważył, że powódka powołała się w szczególności na treść „umów najmu myjni samochodowej” zawartych w dniach 18 czerwca 2015 r. (pomiędzy nią a Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o. w P.) i 1 marca 2012 r. (pomiędzy pozwaną a Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o. w P.), dwóch postanowień w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia, wydanych przez Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 565/15 w dniach 28 sierpnia i 18 grudnia 2015 r., dokumentacji z postępowania egzekucyjnego Km 1622/15 oraz postanowienia Sądu Rejonowego w Słubicach z dnia 30 maja 2016 r. wydanego w sprawie I Co 169/16, przy czym ujęcie przedmiotu najmu w obu przedłożonych umowach - poza określeniem „myjnia samochodowa samochodów ciężarowych” w umowie zawartej przez pozwaną oraz „myjnia samochodowa” w umowie zawartej przez powódkę - jest tożsame. Analiza treści § 2 obu umów w powiązaniu z treścią ich § 1, doprowadziła Sąd Rejonowy do stwierdzenia, że umowy te obejmowały swoim zakresem całe zabudowanie na nieruchomości określone w § 1. W szczególności, z zawartej w § 2 umów informacji o zainstalowanym wyposażeniu nie wynika, że informacja ta dotyczy jedynie jednego ze stanowisk w budynku myjni samochodowej (bądź myjni samochodowej samochodów ciężarowych). W żadnej z umów nie wskazano, by przedmiot najmu ograniczony był do jednego z kilku stanowisk, bądź jednego pomieszczenia myjni.

Sąd I instancji wskazał, że zakres działań Komornika Sądowego określony został w tytułach wykonawczych - postanowieniach Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim z 28 sierpnia i 18 grudnia 2015 r. (V GC 565/15). Z treści tych orzeczeń wynika obowiązek opróżnienia i oddania w posiadanie A. M. myjni samochodów ciężarowych wraz wyposażeniem, bez zawężenia zakresu zabezpieczenia do jednego z pomieszczeń - stanowisk do mycia samochodów w budynku. Gdyby zatem postanowienia Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 565/15 odnosiły się jedynie do niewielkiej części budynku myjni, okoliczność ta znalazłaby odzwierciedlenie w sentencji przedmiotowych orzeczeń poprzez precyzyjne wskazanie zakresu ochrony udzielonej pozwanej A. M.. W szczególności - w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie - gdyby orzeczenia Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim. wydane w sprawie V GC 565/15 dotyczyły jedynie jednego stanowiska myjni, (przy uprzednim przyjęciu, że określenie „myjnia samochodowa” jest tożsame znaczeniowo z pojęciem „jedno stanowisko myjni”) to wskazane orzeczenia w sprawie V GC 565/15 zawierałyby wskazanie w zakresie tego, które z kilku stanowisk zostało objęte zakresem udzielonego zabezpieczenia. W ocenie Sądu I instancji brak takiego zastrzeżenia dowodzi, że postanowienia w sprawie V GC 565/15 obejmowały cały budynek myjni, a tym samym nie wykazano w toku procesu, by czynności podjęte przez Komornika w sprawie egzekucyjnej KM 1622/15 wykraczały poza zakres wyznaczony wskazanymi orzeczeniami.

Na marginesie Sąd Rejonowy wskazał, że nawet gdyby przyjąć treść uzasadnienia postanowienia Sądu Rejonowego w Słubicach w sprawie I Co 169/16 za podstawę określenia przedmiotu ochrony udzielonej na podstawie postanowień Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 565/15, to z treści uzasadnienia w sprawie I Co 169/16 nie wynika, by tytuł wykonawczy objął jedynie „jedno stanowisko myjni”.

Sąd Rejonowy podkreślił, że rzeczywisty zakres znaczeniowy pojęcia „myjnia” wywieść można z treści z protokołu zdawczo odbiorczego z dnia 5 sierpnia 2015 r. Treść dokumentu wskazuje na faktyczną tożsamość przedmiotu najmu obu umów - P. S. przekazana została w dniu 5.08.2015r. „Myjnia samochodów ciężarowych”, przy czym w tym przypadku pod wskazanym pojęciem rozumie się cały budynek. Protokół wskazuje, że budynek, w którym znajduje się myjnia (określany jako „budynek myjni”) posiada następujące pomieszczenia: myjnię i stanowisko warsztatowe, biuro, kotłownię, pomieszczenie socjalne i magazynowe. Z rysunku powykonawczego wynika zaś, że w budynku wyodrębnionych jest kilka stanowisk do mycia samochodów w ramach jednego pomieszczenia. Wskazuje to, zdaniem sądu I instancji, że pod użytym w umowach pojęciem „myjni samochodowej” dla określenia przedmiotów umów, rozumieć można faktycznie budynek z kilkoma pomieszczeniami - stanowiskami do mycia samochodów oraz pomieszczeniami gospodarczymi i pomocniczymi znajdującymi się w budynku. Zgodnie z protokołem powódce przekazana została „myjnia samochodów ciężarowych”, a więc dokładnie ten sam przedmiot, który był przedmiotem umowy najmu zawartej 1 marca 2012 r. przez pozwaną. Również w aneksie nr (...) z 4 marca 2016 r. dla odróżnienia od pojęcia „myjnia” (obejmującego cały budynek), dla określenia poszczególnych stanowisk do mycia samochodów używa się pojęcia „stanowiska myjni nr …”. Brak jest zatem podstaw dla przyjęcia, że określenie „myjnia” użyte w umowie z 1 marca 2012 r. odnosi się tylko do jednego z kilku stanowisk myjni. Samo zestawienie treści umowy z dnia 18 czerwca 2015 r. i aneksu nr (...) z 4 marca 2016 r. dowodzi, że pojęcia „myjni samochodowej” i „budynku usługowego” są również dla powódki znaczeniowo tożsame. W związku z tym, Sąd Rejonowy zważył, że nie ma podstaw by różnicować znaczenie pojęć „myjnia samochodowa” i „myjnia samochodów ciężarowych” w odniesieniu do umowy zawartej przez pozwaną. Dodatkowo podniósł, że treść wiadomości e-mail wysłanej do pozwanej przez L. S. (1) w imieniu wynajmującego - (...) sp. z o.o. w P., dowodzi rzeczywistego zakresu zawartej z pozwaną umowy najmu - obejmującego cały budynek myjni. W toku postępowania przed Sądem Rejonowym w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 565/15 kwestia ograniczenia zakresu umowy pozwanej do jednego ze stanowisk myjni nie była w ogóle podnoszona przez stronę przeciwną. Dotyczyła bowiem dwóch umów najmu zawartych przez A. M. ze spółką (...) - umowy najmu budynku baru i umowy najmu budynku myjni. Nadto w apelacji od wyroku, pełnomocnik pozwanej spółki wprost stwierdził, że bezspornym jest, iż „powódkę łączyła z (...) sp. z o.o. umowa najmu wcześniej wskazanych budynków”, co dowodzi, że żadna ze stron tego postępowania nie różnicowała przedmiotu najmu określonego w umowie z P. S. i w umowie z A. M.. Rozróżnienie w definiowaniu przedmiotów najmu w obu umowach najmu pojawia się dopiero w dacie składania skargi na czynności Komornika w sprawie Km 1622/15, co w ocenie Sądu Rejonowego jest jedynie wyrazem przyjętej taktyki procesowej. Nowe stanowisko powódki pozostaje jednocześnie w oczywistej sprzeczności tak z treścią przedłożonych dokumentów, jak i z kilkuletnią praktyką stron w zakresie wykonywania umowy najmu zawartej przez pozwaną z (...) sp. z o.o. w P..

Również różnica w wysokości czynszu najmu określonego w umowach z dnia 1 marca 2012 r. i 18 czerwca 2015 r. nie przemawia, w ocenie Sądu I instancji, za zasadnością powództwa. Ustalenie wysokości czynszu pozostaje w zakresie kształtowania przez strony łączącego ich stosunku prawnego, albowiem mają one możliwość samodzielnego kształtowania wzajemnych relacji gospodarczych, a ustawodawca zakreśla w omawianym przypadku stosunkowo szerokie granice tej swobody. Ponadto ocena wzajemnych relacji kontraktujących stron i rozstrzygniecie w zakresie zasadności ustalenia czynszu najmu w umowie z dnia 1 marca 2012 r. w wysokości 2.000 zł netto miesięcznie wykracza poza zakres przedmiotowego postępowania. Niezależnie bowiem od powyższego, ocena ta uzależniona jest od występujących konkretnych okoliczności, które winny być każdorazowo analizowane odrębnie dla danej umowy. Z tego też względu, Sąd Rejonowy uznał, że nieuzasadnione jest powoływanie się przez stronę powodową na wysokość ustalonego czynszu dla określenia przedmiotu umowy.

Sąd Rejonowy podniósł także, że zgodnie z § 5 ust. 1 umów najmu zawartych przez pozwaną i przez powódkę wynika obowiązek ubezpieczenia przedmiotu najmu od ognia i innych zdarzeń losowych. Z kolei analiza stanowiska procesowego prezentowanego przez powódkę/pozwaną wzajemną ( (...) sp. z o.o. w P.) w sprawie V GC 16/16, dowodzi, że wynajmujący żądał od pozwanej/powódki wzajemnej A. M. objęcia ubezpieczeniem całego budynku myjni. Stanowisko takie pozostaje zatem w oczywistej sprzeczności z twierdzeniami podnoszonymi w niniejszej sprawie. Skoro bowiem przedmiotem najmu z umowy z 1 marca 2012 r. miałoby być jedynie jedno stanowisko myjni, to i umowa ubezpieczenia wymagana być winna przez wynajmującego jedynie w takim zakresie. Ponadto, jak wskazała pozwana - wszystkie stanowiska myjni podłączone są zbiorczo do jednego licznika prądu, wody i kanalizacji, co byłoby nieuzasadnione w przypadku wynajmowania przez pozwaną jedynie jednego stanowiska myjni. Za zasadnością powyższego stanowiska, zdaniem Sądu Rejonowego, przemawia również doświadczenie okresu od marca 2012 do sierpnia 2015 r., w których pozwana faktycznie obejmowała posiadaniem cały budynek myjni. Od dnia zawarcia umowy do momentu wyzucia pozwanej z posiadania wyłącznie pozwana zajmowała cały budynek myjni, korzystała ze wszystkich pomieszczeń, w tym ze wszystkich stanowisk do mycia samochodów. Stan taki nie spotkał się z żadnym sprzeciwem ze strony wynajmującego lub powódki. W toku procesu nie wykazane zostało, by pozwana wzywana była do opuszczenia bezprawnie zajmowanej części budynku, by była obciążana z tego tytułu dodatkowymi kosztami, lub by wynajmujący w jakikolwiek sposób kwestionował uprawnienie pozwanej do korzystania z całego budynku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 ­ 1-3 k.p.c.

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok w całości zarzucając mu:

1. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, które miało wpływ na wynik sprawy, polegające na:

a) uznaniu zeznań powódki oraz świadka L. S. (1) za częściowo niewiarygodne, a w konsekwencji nie oparcie się przez sąd na zeznaniach tych osób w zakresie ustalenia zakresu przedmiotu umów najmu łączących pozwaną i powódkę z wynajmującym Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o., przy jednoczesnym uznaniu za wiarygodne zeznań świadka A. M. w całości, który miał jedynie pośrednią i niepełną wiedzę na temat stosunków gospodarczych łączących pozwaną z wynajmującym Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o.,

b) braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie poprzez pominięcie zeznań świadka L. S. (1) w części, w której świadek zeznała, iż nie godziła się na korzystanie przez pozwaną ze stanowisk myjni samochodów ciężarowych ponad jedno stanowisko tejże myjni oraz podejmowane starań o zawarcie w tym przedmiocie aneksu do umowy najmu, z których to zeznań wynikają wnioski sprzeczne z ustaleniami sądu,

c) sprzecznym z zasadami logiki i doświadczenia życiowego przyjęciu przez sąd, iż porównanie kwot czynszu najmu należnych wynajmującemu (...) sp. z o.o. z umowy najmu zawartej z pozwaną dnia 1 marca 2013 r. oraz z umowy najmu zawartej z powódką dnia 18 czerwca 2015 r. nie dowodzi odmiennego zakresu przedmiotu najmu w obu tych umowach, podczas gdy jest to okoliczność mająca kluczowe znaczenie dla ustalenia zakresu przedmiotu najmu w umowie zawartej z pozwaną,

d) sprzecznym z zasadami logiki i doświadczenia życiowego przyjęciu przez sąd, iż zapis w § 5 ust. 1 umowy najmu z dnia 1 marca 2013 r. zawartej pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o. a pozwaną, zawierający warunek zawarcia przez pozwaną umowy ubezpieczenia całego budynku myjni od ognia i innych zdarzeń losowych określa zakres przedmiotu najmu tej umowy, w sytuacji gdy chodziło tu o ubezpieczenie całego budynku myjni, a obowiązek ten był niezależny od zakresu przedmiotu umowy najmu wynajmującego z pozwaną;

2. sprzeczność ustaleń sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez ustalenie, iż przedmiot najmu określony w umowie najmu pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) sp. z o.o. a pozwaną z dnia 1 marca 2012 r. obejmował swym zakresem cały budynek myjni samochodów ciężarowych.

Wskazując na powyższe zarzuty powódka wniosła o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości, zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania za I instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wg norm przepisanych, a także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy jako sąd meriti w granicach wniesionej apelacji, co wynika z dyspozycji art. 378 § 1 k.p.c., rozważa na nowo zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym dokonuje jego samodzielnej oceny prawnej. Powyższa analiza pozwala stwierdzić, że stanowisko Sądu drugiej instancji, zarówno w zakresie ustaleń faktycznych oraz ich oceny prawnej w całości pokrywa się z argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, tym samym niecelowym jest jej powtarzanie. Wywody zaprezentowane w apelacji, w tym podniesione zarzuty, nie stanowiły wystarczającej podstawy do weryfikacji orzeczenia Sądu Rejonowego w postulowanym przez apelującą kierunku, zwłaszcza że Sąd ten przeprowadził postępowanie dowodowe w sposób wyczerpujący, a zebrany w sprawie materiał poddał wszechstronnej i wnikliwej ocenie, z zachowaniem granic swobodnej oceny dowodów.

I właśnie rzekomego naruszenia tej zasady i sprzeczności ustaleń sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie dotyczyły zarzuty apelacji, nie kwestionując jednocześnie zastosowanych przez Sąd pierwszej instancji norm prawa materialnego.

Odnosząc się zatem do tak zredagowanych zarzutów apelacji Sąd Okręgowy podkreśla, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału. Przepis art. 233 § 1 k.p.c., przy uwzględnieniu treści art. 328 § 2 k.p.c., nakłada na sąd orzekający obowiązek: po pierwsze – wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, po drugie – uwzględnienia wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, po trzecie – skonkretyzowania okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności, po czwarte – wskazania jednoznacznego kryterium oraz argumentacji pozwalającej wyższej instancji i skarżącemu na weryfikację dokonanej oceny w przedmiocie uznania dowodu za wiarygodny, bądź też jego zdyskwalifikowanie, po piąte – przytoczenia w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia dowodów, na których sąd się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności. Jak trafnie przyjmuje się przy tym w orzecznictwie sądowym, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 27.09.2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906). Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (tak SN m.in. w orzeczeniach: z 23.01.2001 r., IV CKN 970/00, LEX nr 52753, z 12.04.2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347, z 10.01.2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136).

Odnosząc powyższe wywody do realiów niniejszej sprawy, stwierdzić należało, że powódka ograniczyła się w apelacji do polemiki z twierdzeniami Sądu Rejonowego i przedstawienia w istocie własnej wersji oceny zgromadzonego w sprawie materiału, nie odnosząc się do logicznej oceny tego materiału przez Sąd pierwszej instancji i w efekcie nie podważając skutecznie dokonanej przez tenże Sąd oceny dowodów, w pełni mieszczącej się w ramach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Tej konstatacji nie zmienia także dowód dopuszczony na rozprawie apelacyjnej, o czym będzie mowa poniżej.

Przechodząc do pierwszej, z podniesionych przez powódkę kwestii, a więc uznaniu zeznań powódki i świadka L. S. (1) za częściowo niewiarygodne, przy jednoczesnym uznaniu za wiarygodne zeznań świadka A. M., to skarżąca nie przedstawiła żadnego argumentu, który podważałby logiczny wywód Sądu Rejonowego odnoście przedmiotu umowy najmu myjni samochodowej, a więc że pozwanej oddany został w najem cały budynek wraz z wyposażeniem w postaci myjek. Sąd pierwszej instancji dokonał bardzo wnikliwej i wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, szeroko i przekonująco ustosunkowując się do wszystkich argumentów powódki mających przekonać organ orzekający, że przedmiotem umowy najmu było jedno stanowisko do mycia samochodów ciężarowych, w szczególności co do porównania treści umów najmu z 1 marca 2012 r. i z 18 czerwca 2015 r., rzekomej woli stron i porównania wysokości czynszu z tychże umów. Wypływające z tej oceny wnioski Sąd Okręgowy w całości aprobuje i przyjmuje za własne, nie znajdując powodów do ich powielania, zwłaszcza że apelująca ogranicza się wyłącznie do polemiki z tą oceną.

Uzupełniając zatem tylko argumentację Sądu Rejonowego – w kontekście zarzutów apelacji – trzeba podkreślić, że interpretacja postanowień umowy została dokonana w postępowaniu pierwszoinstancyjnym z uwzględnieniem w pierwszej kolejności wykładni literalnej, słusznie pozostawiając bez waloru wiarygodności zeznania świadka L. S. (1) w tym zakresie. Fakt, że była ona autorem postanowień tych umów i nie przygotowała ich przez pomocy prawnika nic tutaj nie zmienia, gdyż tożsamość zakresowa pojęć: „czynna myjnia samochodów ciężarowych” i „czynna myjnia samochodowa”, w świetle pozostałej treści §§ 1 i 2 umów nie budzi wątpliwości. Niedorzecznie brzmią zeznania świadka L. S. (1), że mieli aneksować umowę w stosunku do kolejnych stanowisk i innych pomieszczeń i że pozwana odmawiała zawarcia aneksów, gdyż racjonalnie działający przedsiębiorca korzysta z instytucji przewidzianych prawem i umową, a więc w tym przypadku możliwości wypowiedzenia przewidzianej w § 8 ust. 3, jeżeli kontrahent (najemca) nie dotrzymuje ustaleń. Niewiarygodność świadka L. S. (1) pogłębia fakt, że jest bliską krewną (matką) powódki, a więc osobą bezpośrednio zainteresowaną pozytywnym dla powódki rozstrzygnięciem sprawy. Jeszcze w kwietniu 2015 r. L. S. (1) nie miała wątpliwości, że pozwanej wynajęto „nowe budynki baru i myjni z nowymi urządzeniami na myjni” ( vide mail na k. 91), zaś poruszony w tym mailu wątek nieadekwatności czynszu najmu, jakkolwiek ekonomicznie obiektywny, nie jest dowodem na wynajęcie pozwanej w marcu 2012 r. zaledwie jednego stanowiska do mycia samochodów ciężarowych. Wprost przeciwnie, rzeczony mail pokazuje, że (...) spółka z o.o. dostrzega, że czynsz najmu nie pokrywa ponoszonych przez spółkę kosztów, w tym obsługi kredytu, żądając urealnienia umowy (m.in. wpłaty wysokiej kaucji), ale w żadnym miejscu tej wiadomości nie ma mowy o wynajęciu A. M. zaledwie jednego stanowiska. Co charakterystyczne to tylko z zeznań L. S. (1) wynika, które to stanowisko miałoby być tym jedynym wynajętym, przy zupełnym braku wskazania tej jakże istotnej okoliczności w petitum pozwu.

Konfrontując zeznania świadka L. S. z treścią umów najmu i innych dokumentów nie sposób przyjąć – wbrew twierdzeniom apelacji – że zgodnym zamiarem stron umowy najmu z 1 marca 2012 r. było uczynienie jej przedmiotem wyłącznie jednego stanowiska w myjni. „Zgodnego zamiaru” próżno szukać w zeznaniach pozwanej, która konsekwentnie przez całe postępowanie przeczyła aby wynajęła tylko jedno stanowisko, logicznie uzasadniając swoje stanowisko. Tak akcentowana przez powódkę różnica w wysokości czynszu najmu płaconego przez nią (30.000 zł netto) i pozwaną (2.000 zł netto) nie daje wystarczających podstaw do uznania, że kwota 2.000 zł dotyczyła tylko jednego stanowiska w myjni. Po pierwsze, jak wynika z maila z 29 kwietnia 2015 r. (k. 91), taka wysokość czynszu w marcu 2012 r. wynikała z „rozkręcania” interesu przez pozwaną. Po drugie, kwota czynszu pozostaje w gestii stron umowy i jest uzależniona od szeregu czynników, kształtujących dany węzeł obligacyjny. Po trzecie, zawarcie umowy najmu w czerwcu 2015 r. z powódką nastąpiło krótko po wyzuciu pozwanej z posiadania i miało za zadanie uwiarygodnić wersję o wynajęciu powódce tylko jednego stanowiska w myjni.

Wreszcie Sąd Okręgowy podkreśla, a co przyznaje skarżąca, że w dacie naruszenia posiadania A. M. przez spółkę (...) na korzyść P. S., pozwana użytkowała wszystkie stanowiska. Rzekome ustne nalegania L. S. (1) na zawarcie aneksu regulującego tę sytuację nie zasługują na wiarę, będąc wersją przyjętą na potrzeby tej sprawy. Podobnie należy ocenić naiwne tłumaczenia apelującej dotyczące przyczyn obciążenia pozwanego najemcy obowiązkiem ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości w postaci całego budynku myjni samochodów ciężarowych, chociaż jakoby wynajęto pozwanej tylko jedno stanowisko.

Forsowanych przez apelującą twierdzeń o objęciu umową najmu tylko jednego stanowiska, a tym samym przekroczeniem przez Komornika sądowego uprawnień wynikających z postanowienia Sądu Rejonowego w Gorzowie Wlkp. z dnia 28 sierpnia 2015 r. w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia (sygn. akt V GC 565/15) nie uzasadnia korespondencja mailowa z 2-4.09.2017 r. pomiędzy L. S. (1) a pozwaną, złożona do akt na rozprawie apelacyjnej, którą Sąd Odwoławczy dopuścił w poczet materiału dowodowego. Otóż pozwana wprost pisze o „5 stanowiskach tak jak w umowie”, a pozostałe dywagacje dotyczą ilości pomieszczeń z punktu widzenia należnej Komornikowi sądowemu opłaty egzekucyjnej, a nie z punktu widzenia zakresu zabezpieczenia o przywrócenie posiadania udzielonego ww. postanowieniem.

W tym zakresie Sąd Okręgowy uważa za konieczne przypomnienie skarżącej, że w sprawie V GC 565/15, w której A. M. żądała przywrócenia jej posiadania baru oraz myjni samochodów ciężarowych i tak sformułowane powództwo został w całości uwzględnione prawomocnym wyrokiem z 18 grudnia 2015 r., a wcześniej zabezpieczone, żadna ze stron, w szczególności pozwana (...) spółka z o.o. i dopozwana P. S., nie miała wątpliwości co należy rozumieć przez „myjnię samochodów ciężarowych wraz z wyposażeniem (…)”. Konfrontując treść orzeczeń w sprawie V GC 565/15 z rysunkiem powykonawczym na k. 16 nie sposób nie zauważyć, że oprócz głównego pomieszczenia – hali składającej się ze stanowisk myjących i stanowiska warsztatowego, znajdują się jeszcze w tym budynku inne pomieszczenia o charakterze technicznym i socjalnym. Pomieszczenia te nie zostały przywołane wprost w żądaniu pozwu w sprawie V GC 565/15, ani w wydanym w tej sprawie wyroku, ale nie sposób przyjąć, że pozwanej wynajęto „gołe” stanowiska myjące bez tych dodatkowych pomieszczeń, które są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania myjni samochodowej (np. kotłownia, magazyn, szatnie, umywalnia i WC). I jeśli nawet pozwana z tych wszystkich pomieszczeń faktycznie nie korzystała, to Komornik sądowy otrzymując do wykonania postanowienie z 28 sierpnia 2015 r., w którym było mowa o kilku pomieszczeniach stanowiących bar i o myjni samochodów ciężarowych, nie miał podstaw do uznania, że myjnia to wyłącznie stanowiska z myjkami i stanowisko warsztatowe.

Podnoszona na rozprawie apelacyjnej argumentacja strony powodowej, wywodzona z przedłożonej korespondencji mailowej, z przyczyn wyżej wskazanych w żadnym razie nie daje podstaw do uznania, że przedmiotem najmu było tylko jedno stanowisko do mycia pojazdów ciężarowych. Jeżeli natomiast w ocenie którejkolwiek ze stron, a zwłaszcza powódki P. S., Komornik przekroczył swoje uprawnienia wynikające z tytułów wykonawczych – postanowień z 28 sierpnia i z 18 grudnia 2015 r. (V GC 565/15) wprowadzając pozwaną A. M. w posiadanie pomieszczeń dodatkowych w budynku myjni, z których pozwana miałaby nie korzystać przed naruszeniem jej posiadania przez (...) spółkę z o.o., to powódce przysługiwały środki prawem przewidziane, a więc skarga na czynności komornika. Powódka takową drogę wykorzystała, ale odnośnie opłat egzekucyjnych żądanych przez Komornika i chociaż w ramach rozpoznawanej skargi Sąd Rejonowy w Słubicach w uzasadnieniu postanowienia z dnia 30 maja 2016 r. (I Co 169/16) zasugerował, że „Tytuły wykonawcze nie objęły budynku myjni wraz ze wszystkimi znajdującymi się w nim pomieszczeniami, lecz – myjnię”, to w ocenie Sądu Okręgowego treść rzeczonych tytułów, jak i finalizującego sprawę V GC 565/15 prawomocnego wyroku z dnia 18 grudnia 2015 r., nie dają podstaw do takowego rozróżnienia, a zwłaszcza co Sąd Rejonowy – uwzględniając w całości żądanie pozwu – rozumiał pod pojęciem „myjni samochodów ciężarowych wraz z wyposażeniem (…)”. Wątpliwości stron w tym zakresie mogą być ewentualnie rozstrzygnięte w drodze wykładni orzeczeń w sprawie V GC 565/15, co oczywiście wykracza poza ramy niniejszej sprawy.

Mając na względzie całokształt powyższych rozważań Sąd Okręgowy - na podstawie art. 385 k.p.c. - oddalił apelację powódki jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. obciążając nimi w całości powódkę jako stronę przegrywającą postępowanie w drugiej instancji, a na koszty te złożyło się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika reprezentującego pozwaną (§ 5 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).

SSO Patrycja Baranowska SSO Piotr Sałamaj SSO Robert Bury