Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 czerwca 2017 r.

Sąd Rejonowy w Wieluniu I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Ewelina Puchalska

Protokolant: sekr. D. S.

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2017 r. w W.

sprawy z powództwa Skarbu Państwa- Lasów Państwowych Nadleśnictwa Z.

przeciwko Kołu (...) (...) w C.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda Skarbu Państwa-Lasów Państwowych Nadleśnictwa Z. na rzecz pozwanego Koła (...) (...) w C. kwotę 3 600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu koszów zastępstwa prawnego,

3.  nakazuje pobrać od powoda Skarbu Państwa-Lasów Państwowych Nadleśnictwa Z. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w Wieluniu kwotę 40,12 zł (czterdzieści złotych 12/100) tytułem wydatków w sprawie.

Sygn. akt I C 443/17

UZASADNIENIE

Powód Skarb Państwa – Lasy Państwowe Nadleśnictwo Z. wystąpił przeciwko Kołu (...) w C. z pozwem
o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy
w W. Kw (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu II tej księgi wpisanego jako właściciela pozwanego i wpisanie
w jego miejsce powoda, a także o zasądzenie kosztów procesu.

Pozwane Koło (...) w C. wniosło
o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu na swoją rzecz.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Wskazana w pozwie księga wieczysta Kw (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w R. J., gmina O. oznaczonej numerem działki (...) o obszarze 0,1681 ha, stanowiącej grunty rolne zabudowane. W dziale II jako właściciel wpisane jest Koło (...)
w C. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 03 grudnia 2013 r. sporządzonej przed notariuszem B. B. w Kancelarii Notarialnej
w S. za nr Rep. A 2070/2013. Zawarcie tej umowy nastąpiło w trybie art. 40 a ustawy o lasach i nabywca skorzystał z bonifikaty przy zapłacie ceny, powołując się na istnienie stosunku najmu ze zbywcą. (bezsporne)

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest domem mieszkalnym murowanym i murowano-drewnianą stodołą z oborą. (bezsporne)

W okresie od 2001 r. do 2013 r. korzystającym z tej nieruchomości było pozwane Koło (...) w C., które na mocy odpłatnych umów zawieranych z powodem wykorzystywało tę nieruchomość do celów statutowych, jako magazyn na karmę do zwierząt i spotkania myśliwych. Przed objęciem nieruchomości w posiadanie w latach 70-tych w nieruchomości tej mieszkał leśniczy z rodziną. W późniejszym czasie nieruchomość nie była już wykorzystywana przez Lasy Państwowe i podjęto decyzję o oddaniu jej w posiadanie pozwanemu K.. (dowód: umowy najmu k. 10-13, k. 22-28, umowa dzierżawy k. 15-20, porozumienia k. 14, k. 21, zeznania świadków na rozprawie w dniu 29.05.2017 r.: M. S. min. 00:06-00:11, M. P. min. 00:12-00:17, P. Ł. min. 00:17:26-22:30 – płyta k. 81)

Zadania Koła (...) w C. określa statut nr 13. (dowód: statut k. 39-52)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie twierdzeń stron oraz dokumentów załączonych do akt niniejszej sprawy, a także znajdujących się w aktach Kw Nr SR1W/00108646/4. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków, gdyż nie budziły one wątpliwości co do wiarygodności.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1007) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Uprawnionym do zgłoszenia żądania z art. 10 ust. 1 jest ten podmiot, któremu przysługuje prawo w ogóle nie wpisane do księgi wieczystej lub błędnie wpisane albo dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia.

W niniejszej sprawie powód domagający się wpisana siebie jako właściciela
w miejsce ujawnionego w księdze wieczystej pozwanego, kwestionuje ważność zawartej umowy sprzedaży, na mocy której przedmiotowa nieruchomość stała się własnością pozwanego.

Analizą więc objęta musi być treść zawartej przez strony umowy w świetle art.
40 a ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r. (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 788).

Zgodnie z tym przepisem (ust. 1) Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej „lokalami”, oraz grunty z budynkami mieszkalnymi
w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym. Nie ulega zatem wątpliwości, że przedmiotem sprzedaży mogą być: nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, samodzielne lokalne mieszkalne, grunty z budynkami mieszkalnymi
w budowie stanowiące odrębną nieruchomość, pod warunkiem, iż są one nieprzydatne Lasom Państwowym.

Ustawa wprowadza konstrukcję pierwszeństwa nabycia lokali, które przysługuje:

1)  pracownikom i byłym pracownikom (...) (art. 40a ust. 4) spełniającym określone warunki,

2)  osobom bliskim (małżonkowie, wstępni, zstępni, osoby przysposobione) pozostałym po pracownikach i byłych pracownikach (art. 40a ust. 5), spełniającym określone warunki,

3)  osobom, które są lub były zatrudnione w szkołach leśnych, zakładowych przychodniach i poradniach lekarskich oraz innych jednostkach organizacyjnych leśnictwa (art. 40 ust. 6), jeżeli spełniają określone warunki,

4)  najemcom lokali nieposiadającym uprawnień, o których mowa w art. 40a ust. 4-6, jeżeli zajmują lokal na podstawie umowy najmu co najmniej od trzech lat (art. 40a ust. 7); przysługują im mniejsze preferencje niż innym korzystającym z pierwszeństwa. Najemcy nieposiadający uprawnień, o których mowa w ust. 4, 5 i 6, mogą nabywać przeznaczone do sprzedaży lokale, które zajmują co najmniej od trzech lat, na podstawie umowy najmu, zawartej na czas nieoznaczony, za cenę obniżoną za każdy rok najmu o 3%, nie więcej jednak niż o 45%,

5)  organizacjom pozarządowym, które uzyskały status organizacji pożytku publicznego; ich nie dotyczy warunek zajmowania lokalu przez co najmniej trzy lata.

Szczegółowe warunki sprzedaży określa rozporządzenie Ministra Środowiska
z dnia 01 października 2013 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. 2013 r., poz. 1206).

Analizując uprawnienia pozwanego do zawarcia umowy z powodem w 2013 r. trzeba mieć na uwadze treść art. 40a ust. 7 ustawy o lasach, a więc ustalić, czy pozwany był najemcą, który zajmował lokal na podstawie umowy najmu co najmniej od trzech lat i mógł preferencyjnie nabyć nieruchomość.

W ocenie Sądu pod pojęciem „lokal” w cytowanym ust. 7 rozumieć należy także nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, odwołując się do ust. 1 art. 40a, gdzie ustawodawca dopuścił możliwość sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i samodzielnych lokali mieszkalnych i uznać należy raczej, że oba te terminy objął jednym pojęciem „lokale”, gdyż w dalszej części tego przepisu, a także w rozporządzeniu używa już tylko pojęcia „lokal”. Gdyby więc przedmiotem zbycia w trybie art. 40 a nie miały być nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym, wówczas niecelowe byłoby zaliczenie ich w ust. 1 do kategorii nieruchomości nadających się do zbycia, ewentualnie wprowadzono by wykluczenia co do warunków pod jakimi tego rodzaju nieruchomości mogły zostać nabyte. Takich rozróżnień próżno szukać w dalszej części tego przepisu i uznać należy, że kwestia ta wynika raczej z niestaranności legislacyjnej, niż zamierzonego działania.

Przedmiotowa zaś nieruchomość, jak wynika chociażby z wypisu z rejestru gruntów stanowi użytki rolne zabudowane, a konkretnie zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Należy więc do kategorii tych nieruchomości, które na podstawie art. 40a ust. 1 mogą być zbyte przez Lasy Państwowe.

Odnosząc się z kolei do pojęcia umowy najmu, o jakim mowa w ust. 7 tego przepisu, poza literalnym brzmieniem umów łączących strony w niniejszej sprawie od roku 2001 r., trzeba mieć na uwadze przede wszystkim, jaki był zgodny zamiar stron
i cel tych umów (art. 65 § 2 k.c.).

Z okoliczności sprawy wynika, że pozwane Koło (...) wykorzystywało nieruchomość do celów statutowych, w tym spotkań myśliwych i przechowali zboża dla zwierząt. Istotą umowy najmu jest używanie rzeczy w zamian za czynsz. Jak wynika z treści art. 666 § 1 k.c. najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Z kolei istotą umowy dzierżawy jest korzystanie z rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Najczęściej dzierżawa dotyczy nieruchomości rolnych wykorzystywanych w sposób gospodarski, a czynsz dzierżawny stanowi świadczenie dzierżawcy. W doktrynie, jak
i orzecznictwie, dyskusyjna pozostaje kwestia wyboru między umową najmu a umową dzierżawy w odniesieniu do rzeczy, która przynosi pożytki. Wskazuje się też, że rzeczy przynoszące pożytki stać się mogą przedmiotem zarówno umowy najmu, jak
i dzierżawy, kluczowa jest natomiast wola stron i treść umowy. Proponowane jest by dla rozstrzygnięcia, która umowa (najmu czy dzierżawy) jest odpowiednia
w odniesieniu do rzeczy przynoszącej pożytki, ustalić, czy pobieranie pożytków stanowi podstawowy cel (sens gospodarczy) danej umowy, czy też ma jedynie znaczenie drugorzędne. Jeśli pobieranie pożytków pozostaje na drugim planie, wówczas nie ma żadnych przeszkód dla zawarcia umowy najmu rzeczy przynoszącej pożytki, najczęściej dotyczy to czynszu z podnajmu (por. Komentarz do art. 693 k.c. pod red. K. Osajdy, Legalis).

Analizując charakter umowy łączącej strony w niniejszej sprawie ocenić należy, iż istniejący między nimi stosunek prawny był umową najmu, gdyż podstawowym celem umowy było korzystanie przez pozwane K. z nieruchomości powoda w zakresie odpowiadającym celom statutowym. Pozwany nie osiągał z nieruchomości pożytków naturalnych, nie wytwarzał nic sam, ani nie pobierał z niej czynszu. To, że pozwane Koło (...) nie wykorzystywało nieruchomości na cele mieszkalne, w ocenie Sądu nie jest warunkiem jej nabycia na podstawie art. 40 a ust. 7, gdyż mowa jest
w nim jedynie o zajmowaniu lokalu, a nie zamieszkiwaniu i jeżeli nabywcą mogą być podmioty inne niż osoby fizyczne, jak np. organizacje pożytku publicznego, to naturalne jest, że one wymogu zamieszkiwania spełnić nie mogą.

Biorąc pod uwagę wszystkie omówione wyżej okoliczności uznać należało, że umowa sprzedaży zawarta przez strony w dniu 03 grudnia 2013 r. była ważna, zatem brak jest podstaw do uzgodnienia stanu prawnego księgi wieczystej Kw (...) z rzeczywistym stanem prawnym. Z tego powodu powództwo zostało oddalone.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.