Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 lutego 2017 roku

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2017 roku w Inowrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. K.

przeciwko M. S. (1)

o wydanie nieruchomości

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 737,00 zł (siedemset trzydzieści siedem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Marcin Sroczyński

Sygn. akt I C 2735/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 września 2016 roku powód A. K. wniósł na podstawie art. 222§1k.c. w zw. z art. 209 k.c. o nakazanie pozwanej M. S. (1) aby wydała powodowi A. K. i J. K. (1) nieruchomość gruntową położoną w miejscowości P., stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych (...), dla której Sąd Rejonowy w Inowrocławiu prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej własność powoda w 3/16 części oraz J. K. (1) w 13/16. W uzasadnieniu pozwu wskazał, iż jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P., stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych (...) dla której Sąd Rejonowy w Inowrocławiu prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej własność powoda w 3/16 części oraz J. K. (1) w 13/16. W dniu 4 listopada 2014 roku pomiędzy J. K. (1), a pozwaną doszło do zawarcia umowy dzierżawy na mocy której pozwanej oddano w dzierżawę grunty rolne o łącznej powierzchni 4,89 ha stanowiące działki ewidencyjne nr (...) objęte księgą wieczystą (...). Powyższa umowa została zawarta na okres 10 lat począwszy od 4 listopada 2014 roku. Powód nie miał wiedzy o zawarciu umowy dzierżawy z dnia 4 listopada 2014 roku i nie wyrażał na nią żadnej zgody. Nikt również nie poinformował go o zawarciu takiej umowy. Powód również nie potwierdził ważności powyższej umowy. W takiej sytuacji zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości przez matkę powoda było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem do jej dokonania wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takiej sytuacji zawarcie umowy bez zgody współwłaścicieli było czynnością bezwzględnie nieważną. O istnieniu umowy zawartej w dniu 4 listopada 2014 roku powód dowiedział się w 2015 roku na etapie postępowania prowadzonego przed tutejszym Sądem w sprawie I C 4461/14 w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu obejmującej urządzenia przesyłowe znajdujące się na nieruchomości będącej współwłasnością powoda, a będące własnością (...) S.A. Nieruchomość, której wydania żąda powód była przedmiotem dzierżawy w latach ubiegłych. Na mocy umowy z dnia 4 stycznia 2000 roku nieruchomość została oddana w dzierżawę K. S.. Umowa ta została zawarta na okres 10 lat. Również matka powoda J. K. (1) zawarła kolejną umowę dzierżawy z K. S. w dniu 17 lutego 2010 roku przy czym przedmiot umowy nie uległ zmianie. O istnieniu umowy dzierżawy z dnia 4 stycznia 2000 roku powód wiedział, albowiem została zawarta jeszcze za życia jego ojca J. K. (2). W stosunku do umowy z zawartej w dniu 17 lutego 2010 roku powód przypuszczał, że jest to kontynuacja poprzedniej umowy zawartej jeszcze za życia ojca. Powód wówczas nie zamierzał czerpać korzyści z odziedziczonego w międzyczasie udziału w nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Powód o zawarciu umowy przez pozwaną z J. K. (1) dowiedział się na etapie postępowania w przedmiocie ustanowienia na nieruchomości służebności przesył w 2015 roku. Wówczas powód pozyskał wiedzę, że na podstawie porozumienia z dnia 4 listopada 2014 roku dotychczasowy dzierżawca K. S. i J. K. (1) rozwiązali umowę dzierżawy zawartą w dniu 17 lutego 2010 roku ze skutkiem na dzień zawarcia porozumienia tj. na dzień 4 listopada 2014 roku. W tym samym dniu została zawarta umowa dzierżawy z pozwaną. Powód niezwłocznie po powzięciu wiedzy o zawarciu umowy dzierżawy między pozwaną a J. K. (1), na którą nie wyrażał zgody, pismem z dnia 7 sierpnia 2015 roku oświadczył pozwanej, że umowa ta jest nieważna w oparciu o art. 199 k.c. i że nie potwierdza ważności umowy zawartej w dniu 4 listopada 2014 roku. Dodatkowo powód zażądał wydania nieruchomości po zbiorach przeprowadzonych przez pozwaną w 2015 roku. W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwana przyznała fakt zawarcia umowy z J. K. (1) w dniu 4 listopada 2014 roku kwestionując przy tym nieważność umowy, sugerując bierne zachowanie powoda i milczącą zgodę co do treści umowy dzierżawy. Z kolejnym żądaniem wystosowanym do pozwanej o wydanie nieruchomości powód wystąpił pismem z dnia 9 września 2015 roku wskazując, że pozwana posiada wiedzę, że spadkobiercą J. K. (2), a tym samym współwłaścicielem nieruchomości będzie powód. O powyższym fakcie pozwaną informowała matka powoda J. K. (1). W treści pisma z dnia 9 września 2015 roku powód ponownie wskazał, iż umowa zawarta w dniu 4 listopada 2014 roku jest nieważna żądając wydania nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko, błędnie utrzymując, że powód posiadał wiedzę o istnieniu spornej umowy dzierżawy oraz godził się z nią. Z kolejnym i ostatnim wezwaniem pozwanej do wydania nieruchomości wystąpił w piśmie z dnia 21 marca 2016 roku. Pozwana w odpowiedzi na pismo z dnia 4 kwietnia 2016 roku podtrzymała swoje stanowisko.

Pozwana M. S. (1) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, iż faktem bezspornym jest, że pozwaną łączy z matką powoda J. K. (1) umowa dzierżawy gruntów rolnych położonych w miejscowości P., gmina J., oznaczonych numerami działek (...) zawarta w dniu 4 listopada 2014 roku. Wcześniej tj. od 2000 roku przedmiotowe grunty rolne dzierżawione były na podstawie umowy dzierżawy zawartej z matką powoda J. K. (1) przez teścia pozwanej K. S.. Zaprzeczyła jakoby matka powoda J. K. (1) podpisała umowę pod presją, wprowadzona świadomie w błąd co do okresu jej trwania. Wręcz przeciwnie to matka powoda wprowadziła pozwaną w błąd oświadczając w § 1 umowy najmu z dnia 4 listopada 2014 roku, iż jest właścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni 5,26 ha. Również umowa dzierżawy każdorazowo przygotowana była przez matkę powoda J. K. (1). Wskazała, iż błędne jest stanowisko powoda który z samego faktu śmierci męża J. K. (1) oraz uczestnictwa pozwanej w pogrzebie, wywodzi domniemanie jakoby pozwana doskonale zdawała sobie sprawę z przysługującego powodowi prawa własności. Matka powoda zarówno w umowie z dnia 4 stycznia 2000 roku oraz z dnia 17 lutego 2010 roku jak i w umowie z dnia 4 listopada 2014 roku, oświadczała iż jest właścicielem gospodarstwa rolnego, nie wskazując ewentualnego udziału w prawie własności czy też innych współwłaścicieli. Tym samym pozwana nie miała żadnych powodów aby przypuszczać, że matka powoda nie jest jedynym i wyłącznym właścicielem dzierżawionej nieruchomości. Powód bezpośrednio po zawarciu umowy przez pozwaną był informowany przez K. S., iż dzierżawcą gruntów jest M. S. (1). Znał treść umowy i nie zgłaszał co do tego żadnego sprzeciwu aż do dnia 7 sierpnia 2015 roku, kiedy to wystosował pierwsze pismo do pozwanej wzywające do wydania nieruchomości. Do tego czasu pozwana płaciła czynsz dzierżawny i ani powód ani jego matka J. K. (1) nie zgłaszali żadnego sprzeciwu co do ważności zawartej umowy dzierżawy. Sytuacja uległa radykalnej zmianie w chwili gdy pozwanemu została złożona propozycja wydzierżawienia przedmiotowych gruntów za wyższą cenę. Powód kierowany tylko i wyłącznie chęcią zysku, nagle zaczął kwestionować ważność znanej mu od samego początku umowy dzierżawy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny

Powód w udziale 3/16 części i J. K. (1) w udziale 13/16 części są współwłaścicielami nieruchomości położonej w P. gmina J. o powierzchni 5,26 ha oznaczonych jako działki (...).

Dowód: odpis księgi wieczystej (...) k. 9-13

Działki (...) były przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w dniu 4 stycznia 2000 roku i w dniu 17 lutego 2010 roku między J. K. (1), a K. S.. Umowa z dnia 4 stycznia 2000 roku została zawarta samodzielnie przez J. K. (1) bez udziału J. K. (2) współwłaściciela nieruchomości, a jej męża. J. K. (2) zmarł w 2008 roku. Umowa z dnia 17 lutego 2010 roku została również samodzielnie zawarta przez J. K. (1) bez udziału powoda – spadkobiercy J. K. (2). Fakt, iż powód jest synem J. K. (2) był znany we wsi P..

Dowód: umowa z dnia 4 stycznia 2000 roku k. 17-19, umowa z dnia 17 lutego

2010 roku k. 20-22, zeznania świadków J. K. (1) k. 60-63, L.

J. k. 64-66, A. W. k. 66-67, E. K. k.67-68,

L. P. k. 68, M. F. k. 68-69, D. O.

k. 69, K. S. k. 89-91

W dniu 3 listopada 2014 roku odbyło się spotkanie J. K. (1) z pozwaną i A. S.. W trakcie tego spotkania doszło do porozumienia między J. K. (1), a pozwaną w zakresie rozwiązania umowy dzierżawy zawartej w dniu 17 lutego 2010 roku między J. K. (1), a K. S. i zawarciem umowy dzierżawy między J. K. (1), a pozwaną. W wyniku dokonanych ustaleń doszło do rozwiązania umowy dzierżawy z dnia 17 lutego 2010 roku i zawarcia w dniu 4 listopada 2014 roku w Urzędzie Miejskim w J. kolejnej umowy między J. K. (1), a pozwaną. Przyczyną rozwiązania umowy dzierżawy z dnia 17 lutego 2014 roku i zawarcia kolejnej umowy w dniu 4 listopada 2014 roku był udział pozwanej w programie unijnym ,,młody rolnik” i konieczność posiadania gruntów rolnych o powierzchni 15 ha. Przed zawarciem przedmiotowej umowy pozwana nie dokonała weryfikacji treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej żądaniem pozwu.

Dowód: zeznania świadków J. K. (1) k. 60-63, A. S. k. 87-89,

M. S. (2) k. 85-87, zeznania M. S. (3) k. 83-64

pozwanej M. S. (1) w charakterze strony k.94-96, rozwiązane umowy

dzierżawy z dnia 4 listopada 2014 roku k. 23, umowa dzierżawy z dnia

4 listopada 2014 roku k. 14-15

Powód A. K. na stałe zamieszkuje S., które stanowi jego centrum życiowe, a zarząd nieruchomością położoną w P. wykonuje J. K. (1).

Dowód: zeznania świadka J. K. (1) k. 60-63, I. K. k. 63-64, zeznania

powoda A. K. w charakterze strony k. 92-94

Pismem z dnia 7 sierpnia 2015 roku powód wezwał pozwaną do wydania nieruchomości objętej umową dzierżawy z dnia 4 listopada 2014 roku z uwagi na brak jego zgody na jej zawarcie. Pozwana pismem z dnia 14 sierpnia 2015 roku odmówiła wydania nieruchomości. Między stronami prowadzana była dalsza korespondencja lecz nie przyniosła ona rozwiązania. W lutym 2016 roku doszło do spotkania stron lecz nie przyniosło ono skutku.

Dowód: pisma stron k. 27-37, zeznania powoda A. K.

w charakterze strony k. 92-94, zeznania pozwanej M. S. (1) w

charakterze strony k.94-96

Sąd zważył co następuje

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przedłożone dokumenty, których wiarygodności żadna ze stron nie kwestionowała oraz w oparciu o zeznania świadków i stron postępowania. Odnosząc się do zeznań świadków to Sąd dał im wiarę, albowiem osoby w sposób jasny i logiczny prezentowały swą wiedzę w zakresie przedmiotowego postępowania. W stanie faktycznym sprawy powód jako podstawę swego roszczenia wskazał na regulację art. 199 zdanie pierwsze k.c. zgodne z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym zakresie podnosił, iż do zawarcia umowy dzierżawy z dnia 4 listopada 2014 roku doszło bez jego zgody i tym samym umowa ta jest nieważna. Odnosząc się do tej kwestii to wskazać należy, iż zgodnie z poglądem judykatury ocena charakteru umowy dzierżawy na gruncie art. 199 k.c. wymaga każdorazowo uwzględnienia konkretnych okoliczności towarzyszących zawarciu takiej umowy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 1964 roku wydany w sprawie II CR 192/62 publik. OSN 1/65/9). Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego powód zamieszkuje w S., który stanowi jego centrum życiowe i zawodowe. Z wykształcenia jest mgr inż. mechaniki. Kilka razy w roku odwiedza swoją matkę J. K. (1) i w tym czasie wykonuje prace przydomowe. Natomiast kwestia gruntów rolnych, których jest współwłaścicielem na podstawie dziedziczenia po swym ojcu J. K. (2) oraz sposobu ich wykorzystania nie była przedmiotem jego zainteresowania, co sam przyznał w toku przesłuchania w charakterze strony k.93. Natomiast J. K. (1) zamieszkuje w P., które stanowi jej centrum życiowe. Samodzielnie podejmowała decyzje w zakresie sposobu wykorzystania gruntów położonych w P. poprzez zawieranie umów dzierżawy mimo objęcia tych gruntów współwłasnością. Umowa dzierżawy z dnia 4 stycznia 2000 roku została zawarta samodzielnie przez J. K. (1) bez udziału J. K. (2) współwłaściciela nieruchomości. J. K. (2) zmarł w 2008 roku. Umowa z dnia 17 lutego 2010 roku została również samodzielnie zawarta przez J. K. (1) bez udziału powoda – spadkobiercy J. K. (2). Również umowę z dnia 4 listopada 2014 roku J. K. (1) zawarła samodzielnie. Powód w żadne sposób nie ingerował w treści umowy dzierżawy z 2010 roku i jej warunki, która zawarta została bez jego udziału i była wykonywana przez okres 4 lat. Jak wskazała J. K. (1) przez ten okres powód nie interesował się co z tą ziemia się dzieje i nie oglądał tego pola k.61,63. Również to J. K. (1) określała warunki zapłaty czynszu dzierżawnego, który był płatny w zbożu albo w postaci tucznika. Ponadto to J. K. (1) nie chciała, aby pole to leżało odłogiem i rosły nim chwasty k.62. Tym samym w ocenie Sądu doszło do powierzenia J. K. (1) zarządu przedmiotową nieruchomością. Jak wskazuje się w judykaturze skuteczność umowy ustanawiającej określony sposób sprawowania zarządu nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy dla tej czynności. Umowa powierzająca wykonywanie zarządu jednemu ze współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu określone w art. 199-202 k.c. ( tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2006 roku wydany w sprawie o sygn. akt II CSK 218/06 publik. L.). Natomiast powód jako przyczynę wniesienia powództwa do Sądu wskazał nie fakt zawarcia umowy bez jego udziału lecz okres na jaki ona została zawarta tj. na okres lat dziesięciu i wyłączenie dysponowania nieruchomością przez ten okres, a w planach powód i J. K. (1) mają sprzedaż nieruchomości k.92. Odnosząc się do stanowiska pozwanej, iż powód wiedział i akceptował umowę dzierżawy z dnia 4 listopada 2014 roku to w ocenie Sądu brak jest przesłanek do przyjęcia takiego stanowiska. Powód nie interesował się przedmiotową nieruchomością powierzając jej zarząd swojej matce J. K. (1). Odnosząc się z kolei do stanowiska powoda, iż z faktu powszechnie znanego że jest on synem J. K. (2) wynika okoliczność, iż pozwana wiedziała że jest on współwłaścicielem nieruchomości to nie zasługuje ono na uwzględnienie. Z samego faktu bycia synem nie można przyjąć, iż jest on od razu współwłaścicielem nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 7 pkt.2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych i Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 737,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Marcin Sroczyński