Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 listopada 2017 roku

Sąd Rejonowy w Szczytnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 października 2017 roku w S.,

sprawy z powództwa B. M.,

przeciwko K. P.,

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego K. P. na rzecz powódki B. M. kwotę 6.000 (sześć tysięcy) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 marca 2017 roku do dnia zapłaty,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.117 (dwa tysiące sto siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego

Sygn. akt I C 431/17

UZASADNIENIE

Powódka B. M. w pozwie przeciwko K. P. domagała się zasądzenia kwoty 6.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 16 marca 2017 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu twierdziła, że kwota objęta żądaniem pozwu stanowiła równowartość zadatku, który przekazała pozwanemu przy zawarciu w dniu 14 września 2016 roku umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości – działki nr (...) o powierzchni 3100 m ² położonej w gminie P.. Strony w umowie przedwstępnej nie wskazały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż miało to nastąpić maksymalnie w terminie 2 miesięcy tj. po wykonaniu przez geodetę, na zlecenie i koszt pozwanego, podziału nieruchomości na dwie odrębne. Powódka po upływie 5 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej z uwagi na bierność pozwanego wezwała go do zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając termin jej zawarcia na dzień 20 lutego 2017 roku. Następnie z uwagi na brak reakcji ze strony pozwanego powódka złożyła pozwanemu dnia 3 marca 2017 roku oświadczenie na piśmie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i wezwała go do zwrotu przekazanego zadatku w podwójnej wysokości. Pozwany odmówił spełnienia świadczenia i jednocześnie podniósł, że jest gotów jest zwróci zadatek w wysokości 6.000 złotych po uprzednim potrąceniu kwoty 4.500 złotych stanowiącej równowartość kosztów jakie poniósł w związku z naprawieniem drogi dojazdowej do nieruchomości.

Pozwany K. P. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew twierdził, że roszczenie powódki było niezasadne, albowiem do niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – działki nr (...) doszło z winy powódki, która odstąpiła od umowy nie czekając na wykonanie wszystkich warunków, które strony uzgodniły, a których realizacja była niezbędna do tego, aby umowy przyrzeczona mogła być zawarta. Działka będąca przedmiotem umowy przedwstępnej była działką rolną, której z uwagi na swą powierzchnię (3.100 m ²) powódka – w świetle obowiązujących obecnie przepisów - nie mogła nabyć. Wobec powyższego strony uzgodniły, że pozwany uzyska decyzję o warunkach zabudowy działki nr (...), a następnie dokona geodezyjnego podziału tej działki na dwie mniejsze. Nadto, jak twierdził pozwany powódka postawiła warunek, aby pozwany wyrównał drogę dojazdową do działki (...). Z uwagi na to, że niemożliwym było przewidzenie jak długo będą trwały powyższe czynności strony w umowie przedwstępnej nie wskazały daty, do której ma być zawarta umowa przyrzeczona. Ze względu na koszty, które pozwany miał ponieść w związku ze wskazanymi czynnościami została ustalona kwota zadatku na 6.000 złotych. Pozwany bezpośrednio po zawarciu umowy przedwstępnej przystąpił do wykonania czynności niezbędnych. Dnia 22 września 2016 roku poinformował powódkę o wykonaniu prac związanych z wyrównaniem drogi gruntowej co wiązało się z wydatkowaniem przez niego kwoty 4.500 złotych. Następnie zlecił geodecie wykonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i podziału geodezyjnego działki nr (...). Pozwany w dniu 13 lutego 2017 roku uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, zaś wniosek o zatwierdzenie podziału działki nr (...) wraz z wszystkimi niezbędnymi dokumentami został złożony w dniu 19 czerwca 2017 roku. Powódka była zaś informowana o przedłużających się czynnościach o charakterze formalnym. Pozwany podniósł również zarzut potrącenia z kwotą dochodzoną pozwem kwoty 4.500 złotych tytułem zwrotu kosztów prac związanych z wyrównaniem drogi gruntowej stanowiącej dojazd do działki gruntu nr (...), które to prace zostały wykonane na wyłącznie żądanie powódki.

Sąd ustalił, co następuje:

Na jednym z ogłoszeniowych portali internetowych mąż powódki K. A. M. znalazł ogłoszenie o sprzedaży działek rekreacyjnych w L.. W ogłoszeniu były wskazane: obszar działek oraz numer telefonu. Powódka K. M. na początku września 2016 roku skontaktowała się z pozwanym i następnie wspólnie z nim i córką oraz wnuczką pojechała na nieruchomość w L.. Nieruchomość stanowiła wtedy jedną działkę ewidencyjną o numerze (...), którą dopiero pozwany zamierzał podzielić na mniejsze. Powódka zainteresowana była nabyciem dwóch działek gruntu o powierzchni 1.500m ² każda.

(dowód: zeznania świadka E. M. k. 35v, zeznania świadka A. M. k. 43v – nagranie 00:03:19-00:16:29, dowód z przesłuchania stron – k. 44-45 – nagranie 00:30:43-01:10:54)

W dniu 14 września 2016 roku strony zawarły na piśmie umowę przedwstępną sprzedaży działki nr (...) o powierzchni 3.100 m ² położonej w miejscowości L. gmina P. za cenę 46.000 złotych. Powódka na poczet ceny tytułem zadatku przekazała pozwanemu w dniu zawarcia umowy przedwstępnej kwotę 6.000 złotych. Strony w umowie przedwstępnej nie wskazały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem przed jej zawarciem koniecznym było dokonanie podziału nieruchomości na dwie działki.

(dowód: umowa przedwstępna k. 7, zeznania świadka E. M. k. 35v, zeznania świadka A. M. k. 43v – nagranie 00:03:19-00:16:29, dowód z przesłuchania stron – k. 44-45 – nagranie 00:30:43-01:10:54)

Pozwany po zawarciu umowy przedwstępnej wykonał prace związane z wyrównaniem drogi dojazdowej do nieruchomości. Następnie, w dniu 13 października 2016 roku złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr (...) położonej w miejscowości L., gmina P..

( dowód: decyzja o warunkach zabudowy k. 31, dowód z przesłuchania stron – k. 44-45 – nagranie 00:30:43-01:10:54)

Powódka po zawarciu umowy przedwstępnej telefonicznie kontaktowała się z pozwanym w przedmiocie uzyskania informacji o postępach w podziale nieruchomości. Pozwany podczas jednej z rozmów przekazał powódce numer telefonu do geodety M. W., któremu zlecił sporządzenie niezbędnej dokumentacji w celu dokonania podziału działki. Powódka kilkukrotnie telefonicznie kontaktowała się geodetą, od którego uzyskała informację, że czynności związane z podziałem nieruchomości są czasochłonne, wiążą się z koniecznością sporządzenia map geodezyjnych, uzyskania opinii i dokonywania uzgodnień z innymi właściwymi organami.

(dowód: zeznania świadka E. M. k. 35v, zeznania świadka M. W. k. 43v-44 – nagranie 00:16:29-00:29:42, dowód z przesłuchania stron – powódki k. 44-44v – nagranie 00:30:43-00:52:36)

Powódka wyznaczyła pozwanemu dzień 20 lutego 2017 roku jako termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie powódki w tym zakresie zostało złożone pozwanemu w dniu 6 lutego 2017 roku.

(dowód: oświadczenie powódki o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wraz z potwierdzeniem odbioru k. 8-10)

Burmistrz Miasta P. w dniu 13 lutego 2017 roku wydał decyzję o warunkach zabudowy, która uprawomocniła się w dniu 3 kwietnia 2017 roku.

( dowód: decyzja o warunkach zabudowy k. 31)

Powódka w dniu 3 marca 2017 roku złożyła pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i jednocześnie wezwała do zapłaty kwoty 12.000 złotych stanowiącej dwukrotność przekazano zadatku w terminie do dnia 15 marca 2017 roku.

(dowód: oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 11-13)

Pozwany w dniu 19 czerwca 2017 roku złożył wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości – działki (...)

(dowód: wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości k. 32)

Pozwany po otrzymaniu odpisu pozwu złożył powódce oświadczenie o potrąceniu kwoty 4.500 złotych z kwotą 6.000 złotych dochodzoną w przedmiotowej sprawie.

(dowód: oświadczenie o potrąceniu k. 34)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo co do zasady i co do wysokości zasługuje na uwzględnienie.

Sąd ustalenia stanu faktycznego poczynił na podstawie dokumentów, które nie były przez żadną ze stron kwestionowane i których prawdziwość i autentyczność nie budziły także wątpliwości Sądu. Nadto, Sąd opierał się również o zeznania świadków i stron, które w zasadniczej części były ze sobą zgodne i spójne.

W ocenie Sądu zeznania pozwanego w zakresie w jakim wskazywał on, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej informował powódkę o tym, że nieruchomość leży poza obszarem ochronnym oraz w zakresie w jakim wskazywał on na uzależnianie przez powódkę zawarcia umowy przyrzeczonej od uprzedniego wykonania przez pozwanego wyrównania drogi dojazdowej do nieruchomości i zastrzeżenie z tego powodu przez pozwanego zadatku w wysokości 6.000 złotych nie są wiarygodne.

W realiach niniejszej sprawy bezspornym był fakt, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), a przy jej zawarciu powódka tytułem zadatku przekazała pozwanemu kwotę 6.000 złotych. W umowie tej strony nie wskazały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś pozwany zobowiązał się do dokonania podziału nieruchomości tak, aby w wyniku podziału powstały 2 odrębne nieruchomości, które następnie miały być przedmiotem sprzedaży.

Strony w odmienny sposób relacjonowały okoliczności towarzyszące zawarciu umowy przedwstępnej w zakresie przewidywanego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz jej warunków. Powódka twierdziła, że pozwany zapewniał ją, że zawarcie umowy przyrzeczonej będzie możliwe po dokonaniu podziału nieruchomości, co nastąpić miało w okresie ok. 2 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej i zaprzeczyła jakoby uzależniała zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego wykonania przez pozwanego prac związanych z wyrównaniem drogi dojazdowej do nieruchomości będącej przedmiotem zawartej umowy. Pozwany twierdził zaś, że w rozmowach z powódką nie określał czasu trwania postępowania administracyjnego związanego z podziałem nieruchomości i twierdził, że powódka uzależniała zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego wyrównanie drogi dojazdowej. Pozwany w celu wypełnienia tego warunku wykonał pracę na drodze dojazdowej do nieruchomości i na ten cel wydatkował kwotę 4.500 złotych.

Strony zarzucały sobie nawzajem, że to ich zawinione działanie spowodowało nie zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże w ocenie Sądu takie stanowiska nie zasługują na podzielenie.

Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości obejmującej dwie nieruchomości było uzależnione od tego czy i kiedy podział nieruchomości nastąpi, a powyższe uzależnione było od przebiegu postępowania administracyjnego dotyczącego podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Pozwany, co wynika z części wstępnej decyzji Burmistrza Miasta P. o warunkach zabudowy stosowny wniosek złożył w dniu 13 października 2016 roku, a więc prawie miesiąc od zawarcia umowy przedwstępnej. Tym samym rozpoczął postępowanie, którego efektem finalnym miał być podział nieruchomości. Jednakże przebieg tego postepowania, czas jego trwania w żaden sposób nie był uzależniony, poza złożeniem stosowanych wniosków i załączników, od zachowania pozwanego. W toku postępowania administracyjnego organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany był do dokonywania uzgodnień ze Starostą Powiatu (...), Zarządem Melioracji i (...) oraz Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, na co wskazuje w samej decyzji o warunkach zabudowy Burmistrz Miasta P.. Tym samym, nie sposób uznać za wiarygodne twierdzeń pozwanego jakoby nieruchomość ta leżała poza obszarem objętym ochroną o czym jak zeznał pozwany miał on wprost informować powódkę. Świadek M. W. na rozprawie w dniu 31 października 2017 roku nie był w stanie jednoznacznie stwierdzić czy działka objęta podziałem była położona na obszarze objętym ochroną, jednakże przyznał, co wynika również z przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że położenie nieruchomości na takim obszarze wpływa na czas trwania postępowania administracyjnego o podział tej nieruchomości albowiem konieczny jest dokonywanie dodatkowych uzgodnień. Każdy organ uprawniony do zajęcia stanowiska ma na to przewidziany termin 21 dni (art. 53 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Abstrahując od tego powyższego nie sposób uznać, że nawet zachowanie pozwanego polegające na zatajeniu przed powódką informacji o położeniu nieruchomości na obszarze objętym ochroną stanowiło zawinione zachowanie pozwanego. Niekwestionowanym jest fakt, że po złożeniu przez pozwanego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie miał on wpływu na przebieg postepowania administracyjnego zmierzającego do wydania tej decyzji. Jednocześnie nie sposób też wymagać, aby powódka w nieskończoność oczekiwała na uregulowanie formalności i nie miała podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Zdaniem Sądu w sytuacji, gdy w momencie zawierania umowy przedwstępnej nie istnieje wyodrębniona geodezyjnie nieruchomość mająca stanowić przedmiot sprzedaży i niezbędne jest dokonanie czynności podziałowych połączonych z wydaniem decyzji administracyjnej i obie strony są tego świadome, to nawet jeśli pozostają w błędnym przekonaniu, że formalności takie zostaną załatwione w ciągu paru miesięcy, to obie strony umowy sprzedaży podejmują ryzyko, że w przewidywanym przez nie terminie może nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z przepisem art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (§ 1), w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (§ 2), a w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W realiach niniejszej sprawy niewykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, a zatem zgodnie z przepisem art. 394 § 3 k.c. pozwany winen zwrócić powódce otrzymany zadatek wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 marca 2017 roku do dnia zapłaty.

Podkreślić należy, że strona powodowa miała prawo, oprócz żądania należności głównej, żądać za czas opóźnienia, jako że zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, przy czym dłużnik jest w opóźnieniu jeżeli nie spełnia świadczenia w określonym terminie. Termin spełnienia świadczenia była zaś określony w wezwaniu do zapłaty, jakie pozwany otrzymał w dniu 3 marca 2017 roku. Jeżeli zaś stopa odsetek za opóźnienie, jak w niniejszej sprawie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie. Uwzględniając więc termin zapłaty określony przez powódkę w wezwaniu do zapłaty doręczonym pozwanemu 3 marca 2017 roku Sąd zasądził odsetki za opóźnienie zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwany w toku postępowania sądowego podniósł zarzut potrącenia z kwotą dochodzoną przez powódkę tytułem zwrotu zadatku kwoty 4.500 złotych tytułem kosztów jakie poniósł pozwany w związku z wyrównaniem drogi dojazdowej do nieruchomości objętej umową przedwstępną.

W myśl art. 498 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Zgodnie z art. 499 k.c. potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Od materialnoprawnego oświadczenia o potrącenia odróżnić należy zgłoszenie procesowego zarzutu potrącenia. Zarzut potrącenia jest formą dochodzenia roszczenia zrównaną w skutkach z powództwem. Podlega zatem wymaganiom stawianym wobec pozwu co do określenia żądania, przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz wskazania dowodów. Zgłaszający zarzut potrącenia w procesie ma obowiązek obok wyrażenia w kategoryczny sposób woli potrącenia w celu wzajemnego umorzenia wierzytelności, określić tą wierzytelność, wykazać jej istnienie oraz przesłanki powstania. Oświadczenie o potrąceniu, aby wywołało skutek prawny, musi dotyczyć wierzytelności istniejącej, skonkretyzowanej co do kwoty i wymagalnej.

Wprawdzie powódka nie kwestionowała, co podkreślał pełnomocnik pozwanego wysokości wierzytelności zgłoszonej przez pozwanego do potracenia, ale podważała jej istnienie.

Pozwany przesłuchany w charakterze strony twierdził, że kwota 4.500 złotych stanowiła równowartość kwoty wydatkowanej przez niego na koszty związane z wyrównaniem drogi dojazdowej i tylko z uwagi na konieczność poniesienia tych kosztów zażądał zadatku w wysokości 6.000 złotych. Jednakże strony w treści umowy przedwstępnej nie wskazywały na zastrzeżenie przez powódkę warunku polegającego na wykonaniu przez pozwanego prac związanych z wyrównaniem drogi dojazdowej, a materiał dowodowy zaproponowany w tym zakresie przez stronę pozwaną powyższego również nie potwierdził. Samo twierdzenie strony pozwanej jest w tym zakresie niewystarczające, wysłanie zaś wiadomości o ukończeniu drogi i uzyskanie informacji zwrotnej o treści: „dzięki za wiadomość super” nie stanowi dowodu, że powódka uzależniała zawarcie umowy przyrzeczonej od wykonania takich prac.

Pozwany twierdził, że właśnie z uwagi na konieczność wykonania tych prac zastrzegł zadatek w wysokości 6.000 złotych. W umowie przedwstępnej strony w sposób jednoznaczny ustaliły, iż powódka przekazuje pozwanemu kwotę 6.000 złotych tytułem zadatku, takie postanowienie wyraźnie wskazuje, że intencją stron było potraktowanie tej kwoty jako zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. Jeżeli postanowienia umowy są sformułowane jednoznacznie, to inne ich rozumienie niż wynika z przyjętych reguł uznawanych w języku, w którym umowę zredagowano, dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy. Takich wyjątkowych okoliczności brak w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. regulującego zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu. Powódka wygrała proces w całości, a zatem należy jej się od strony pozwanej zwrot kosztów procesu w pełnej wysokości. Na koszty procesu złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 300 złotych, koszty zastępstwa procesowego powódki w wysokości 1.800 złotych (§ 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U. poz. 1800 ze zm.), a ponadto 17 złotych z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

S.,(...)

ZARZĄDZENIE

1)(...)

3)(...)

S., (...)