Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2017r.

Sąd Okręgowy w S. IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Curzydło

Sędziowie: SO Elżbieta Jaroszewicz, SO Mariola Watemborska (spr.)

Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Zadrożna

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2017r. w S.

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” (...) w B.

przeciwko Skarbowi Państwa – Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe Nadleśnictwo W.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Rejonowego w Miastku z dnia 21 czerwca 2017r., sygn. akt IC 334/15

I.  prostuje oczywistą omyłkę pisarską zawartą w rubrum zaskarżonego wyroku w ten sposób, że w miejsce nazwy powoda „W. (...)„Osiedle (...)” w B.” wpisuje nazwę „W. (...)„Osiedle (...)” (...) w B.;

II.  zmienia zaskarżony wyrok nadając mu nową treść:

1.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasów Państwowych Nadleśnictwa W. na rzecz powoda W. (...)„Osiedle (...) ” (...) w B. kwotę 6.415,59 zł (sześć tysięcy czterysta piętnaście złotych 39/100) z odsetkami od kwot:

a)  2306,70 zł (dwa tysiące trzysta sześć złotych 70/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 21.02.2013r. do dnia 31.12.2015r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1.01.2016r.;

b)  1.112,88 zł (jeden tysiąc sto dwanaście złotych 88/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 7.07.2015r. do dnia 31.12.2015r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1.01.2016r.;

c)  2.995,01 zł (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt pięć złotych 59/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30.01.2017r.;

2.  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego wM. kwotę 54 (pięćdziesiąt cztery złote) tytułem nieuiszczonej opłaty od rozszerzonego powództwa;

3.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.733,90 zł ( jeden tysiąc siedemset trzydzieści trzy złote 90/100) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  oddala apelację pozwanego;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 625 zł (sześćset dwadzieścia pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IV Ca 477/17

UZASADNIENIE

Powód W. (...) „Osiedle (...)” w B. wniosła o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa-Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo W. kwoty 3.419,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 2.306,58 zł od dnia 21.02.2015r. do dnia zapłaty oraz liczonymi od kwoty 1.112,88 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Jako uzasadnienie swojego żądania wskazała, że Skarb Państwa w Zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo W. jest członkiem W. Mieszkaniowej Osiedle (...)” (...), jako współwłaściciel nieruchomości gruntowej zabudowanej, składającej się z działek o nr (...), położonej w (...) i (...). Nieruchomość ta zabudowana jest dwoma budynkami, w których znajdują się wyodrębnione lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz cztery niewyodrębnione lokale użytkowe o łącznej powierzchni 54.08 m ^{( 2)}. Pozwany, jako dotychczasowy właściciel nieruchomości, dokonywał sukcesywnie ustanawiania odrębnych własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży. Przy ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży ostatniego z lokali mieszkalnych, pozwany w akcie notarialnym z dnia 24.09.2014r. złożył wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej istnienia czterech lokali niemieszkalnych o łącznej powierzchni 54,08 m ^{( 2)}. Lokale te nadal służą wyłącznie dotychczasowemu właścicielowi, tj. pozwanemu. Zdaniem powoda pozwany w zakresie zarządzanego mienia zobowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokali użytkowych, jak i uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Pomimo zbycia przez pozwanego ostatniego z lokali mieszkalnych, powódka nadal obciąża pozwanego kosztem zarządu nieruchomością wspólną, ze względu na własność czterech lokali gospodarczych. Nadto, w związku z powzięciem przez powódkę wiadomości o istnieniu dodatkowych czterech – niewyodrębnionych – lokali gospodarczych, których pozwany nadal jest właścicielem, powódka dokonała korekty wysokości opłat za rok 2014 i wezwała pozwanego do zapłaty. Pozwany pomimo przyznania, iż jest właścicielem lokali użytkowych odmówił zapłaty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wskazując, iż właściciele pozostałych lokali mieszkalnych nie płacą za powierzchnię użytkową pomieszczeń gospodarczych. Wysokość należności przysługującej wspólnocie została ustalona w związku własnością udziału w nieruchomości wspólnej oraz powierzchnią lokali gospodarczych, na podstawie obowiązujących aktów prawnych, w tym prawomocnych uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lokali. Do dnia wniesienia pozwu pozwany zalega z płatnościami w wysokości 3.419,58 zł. W toku procesu powódka rozszerzyła trzykrotnie żądanie pozwu, domagając się zapłaty kwot za dalsze okresy, ostatecznie do kwoty 6.415,39 zł.

Pozwany Skarb Państwa-Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo W. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Przyznał, że posiada w zarządzie (...) lokale użytkowe o łącznej powierzchni 54,08 m ^{( 2)}, nie posiada natomiast żadnego lokalu mieszkalnego. Aktualnie Nadleśnictwo posiada (...)pomieszczenia gospodarcze o powierzchni użytkowej 13,52 m ^{( 2)} każde. Dotychczas Nadleśnictwo było obciążane za powierzchnię lokalu bez wliczana powierzchni piwnicy i pomieszczeń gospodarczych, tj. za 65,40 m ^{( 2)}. Właściciele lokali mieszkalnych we W. (...) „Osiedle (...)” płacą miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu od powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego bez powierzchni pomieszczeń przynależnych. Zgodnie z umową o przekazanie nieruchomości w administrację z dnia 30.06.2003r. administrator przyjął obowiązki administracji nieruchomością, tj. działki gruntu o powierzchni 7000 m ^{( 2)} oraz domu mieszkalnego, w którym łączna powierzchnia użytkowa lokali wynosi 1.376,76 m ^{( 2)}. Opłata za administrowanie pobierana jest od powierzchni użytkowej lokali. Aneksem do umowy z dnia 10.10.2014r. wprowadzono zmiany dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz zmieniono § 6 ust. 1, który otrzymał brzmienie: Administrator z tytułu wynagrodzenia za swoje czynności będzie otrzymywał kwotę wynikającą z przemnożenia stawki uchwalanej przez właścicieli lokali corocznie w planie finansowo-gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej przez ilość m ^{( 2)} powierzchni użytkowych lokali (z wyłączeniem pomieszczeń przynależnych i gospodarczych). Skoro zatem umowa z administratorem wyłącza pomieszczenia przynależne i gospodarcze z wyliczeń wysokości wynagrodzenie administratora, to nie ma podstaw aby obciążać pozwanego jakąkolwiek opłatą z tytułu administrowania. Pomieszczenia gospodarcze będące w zarządzie pozwanego nie są przez powoda remontowane czy konserwowane, nie ma tam energii elektrycznej, gazu czy wody ani nie są sprzątane przez powoda. Wspólnota nie ponosi żadnych opłat związanych z utrzymaniem pomieszczeń pozwanego. Z pomieszczeniami pozwanego nie jest związany żaden koszt wskazany w planie finansowo-gospodarczym na 2014r., tj. na utrzymanie lokali rozliczanych przez wspólnotę za centralne ogrzewanie, suszarnie i biuro, zimną wodę, ścieki, podgrzanie wody.

Wyrokiem z dnia 21 czerwca 2017 roku Sąd Rejonowy wM. zasądził od pozwanego Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasów Państwowych Nadleśnictwa W. na rzecz powoda W. (...) "Osiedle (...)" w B. (punkt 1 sentencji) kwoty:

⚫

2.267,63 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 21 lutego 2015r. do dnia 31.12.2015r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01.01.2016r. do dnia zapłaty;

⚫

2.180,19 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 1.112,88 zł od dnia 06 lipca 2015r. do dnia 31.12.2015r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01.01.2016r. do dnia zapłaty;

⚫

1.168,46 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 314,70 zł od dnia 30 stycznia 2017r. do dnia zapłaty;

i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2 sentencji). Nadto zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.815,17 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 3 sentencji) i nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w M. tytułem nieuiszczonej opłaty sądowej od rozszerzonego powództwa od powoda W. (...)"Osiedle (...)" w B. kwotę 6,73 zł, a od pozwanego Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasów Państwowych Nadleśnictwa W. kwotę 47,27 zł (pkt 4 sentencji).

Przedmiotowe orzeczenie zostało oparte na następujących ustaleniach:

Pozwany jest właścicielem czterech lokali użytkowych o łącznej powierzchni 54,08 m ². Do dnia 24.09.2014r. pozwany był również właścicielem co najmniej jednego lokalu mieszkalnego. Wysokość opłat poszczególnych właścicieli lokali na rzecz wspólnoty regulują uchwały, na podstawie których dokonywane są stosowne wyliczenia. Wspólnota posiada zawartą umowę o administrowanie nieruchomością, zaś w administracji sporządzane są sprawozdania. W lokalach użytkowych należących do pozwanego brak jest wody, ogrzewania, energii elektrycznej.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwany, pomimo wzywania go do zapłaty, nie regulował opłat częściowo za 2014 rok, za 2015 rok i za 2016 rok. Zadłużenie pozwanego za rok 2014 wyniosło 2.267,63 zł, za rok 2015 – 2.180,19 zł, za rok 2016 – 1.168,46 zł.

Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy przez pryzmat art. 13-15 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali, Sąd I instancji uznał żądanie strony powodowej za w części zasadne. Stwierdził przy tym, że nie można czynić rozróżnienia na lokale użytkowe i mieszkalne w sposób, jak robi to strona pozwana. Rozumowanie takie prowadziłoby do wniosku, że pomimo posiadania lokali użytkowych pozwany byłby zwolniony z ponoszenia jakichkolwiek opłat i partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z kolei w art. 14 ustawy wskazano przykładowo co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jak wynika zatem z przywołanego artykułu na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Sąd I instancji wskazał, iż cytowany przepis nie ma istotnego waloru normatywnego. Nawet bowiem w jego braku wymienione w nim przykładowo wydatki podlegałyby zaliczeniu do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż wynika to z ich istoty. Obowiązki związane z obciążeniem kosztami oraz ich kształt wynikają bowiem z art. 12, 13 oraz 15 ustawy.

Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej, Sąd I instancji stwierdził, że co do zasady koszt dostarczania mediów do lokalu stanowi wydatek związany z jego utrzymaniem i obciąża jego właściciela. Taka sytuacja ma jednak miejsce wówczas, gdy jest możliwe wyodrębnienie opłat związanych z dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali stanowiących odrębny przedmiot własności od kosztów dostarczania mediów do części wspólnej nieruchomości. Wniosek ten znajduje swoje oparcie pośrednio w art. 14 punkt 2 ustawy, w którym wskazano wyraźnie, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Tym samym należy przyjmować, iż w przypadku braku możliwości wyodrębnienia kosztów dostarczania mediów do poszczególnych lokali z wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej opłaty te należy zaliczać do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy Sąd Rejonowy zauważył, że bezspornym było, iż lokale należące do pozwanego nie są wyposażone w media, jak też nie są ogrzewane. Można zatem rozdzielić koszty dostarczania mediów zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej – budynku z lokalami mieszkalnymi oraz w części odnoszącej się do przedmiotu odrębnej własności pozwanego. Szczególna sytuacja w niniejszej sprawie wynika z tego, że na nieruchomości są dwa budynki – jeden z lokalami mieszkalnymi i drugi, w którym wyłącznie są lokale użytkowe, przy czym część z nich jest przypisana do poszczególnych lokali mieszkalnych.

Dalej Sąd Rejonowy odwołał się do wyliczeń na k. 165, jako że zawierają one wyszczególnienie, co składa się na należne opłaty. I tak, w związku tym, że w lokalach pozwanego brak jest energii elektrycznej, ogrzewania, czy wody, za niezasadne Sąd uznał naliczanie opłat przez stronę powodową w zakresie energii elektrycznej do części wspólnych, napraw instalacji oraz utrzymania technicznego kotłowni. W tej części pozwany bowiem nie korzysta w żaden sposób z w/w elementów i nie powinien być obciążany kosztami. Sąd I instancji uznał również, że strona powodowa nie może żądać wymaganych zaliczek ponad poniesione koszty (kwota 653,40 zł za rok 2016). Nie można bowiem wymagać od strony pozwanej, by uiszczała zaliczki w wyższej wysokości niż wynika to ze stosownych uchwał i umów, nawet jeżeli pozostali właściciele poszczególnych lokali, w takiej, wyższej wysokości uiścili zaliczki. Pozostałe pozycje w rozliczeniu należało uznać za zasadne. Jeżeli chodzi o spłaty kapitału i odsetek kredytów na remonty, należy zauważyć, że kredyty te były zaciągane jeszcze w czasie, gdy pozwany posiadał lokal mieszkalny (bądź lokale), a zatem wyremontowanie nieruchomości wspólnej wpływało też na wartość lokali mieszkalnych, które były jeszcze w zarządzie pozwanego. Ponadto strona pozwana nie wykazała, aby całość zaciągniętego kredytu przeznaczona była wyłącznie na część mieszkalną. Sąd zauważył również, że wykonanie tzw. małej architektury, zrobienie chodnika, czy chociażby wykonanie nasadzeń, wpływa na wartość całej nieruchomości, w tym na wartość poszczególnych lokali, bez względu na to czy są to lokale mieszkalne, czy użytkowe. Jeżeli były lub będą wykonywane prace tego rodzaju, wówczas strona pozwana winna uczestniczyć w kosztach ich poniesienia. Zasadnym jest też udział pozwanego w kosztach przeglądów okresowych budynków, brak tutaj jest bowiem rozróżnienia tych kosztów na poszczególne budynki wchodzące w skład nieruchomości wspólnej. Nie budziła w ocenie Sądu wątpliwości zasadność naliczania wynagrodzenia administratora, podatku od nieruchomości, kosztów bankowych czy ubezpieczenia nieruchomości. Tutaj też brak jest możliwości rozdzielenia tych kosztów w zależności od przeznaczenia budynku. Za zasadne żądanie pozwu Sąd meriti uznał także wydatki na ogrzewanie biura. W biurze tym, pomimo że znajduje się ono w budynku mieszkalnym, wspólnota przechowuje dokumenty, a pomieszczenie takie jest konieczne do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w tym do zarządu (...). Nie budzą w ocenie sądu wątpliwości należności związane z kosztami korespondencji, czy windykacji, jak tez zakup narzędzi do sprzątania, czy środków do deratyzacji. Także w tym wypadku nie można rozdzielić tych kosztów na poszczególne lokale, czy budynki wchodzące w skład nieruchomości wspólnej.

Odnośnie wysokości należności Sąd I instancji stwierdził, że wysokość miesięcznych opłat została wyliczona i przedstawiona w sposób prawidłowy w oparciu o stosowne uchwały i powierzchnię lokali. Zauważył, że strona pozwana nie kwestionowała wysokości poszczególnych wyliczeń, a kwestionowała roszczenie co do zasady.

Jeżeli chodzi o wyliczenie należności za 2014 rok, Sąd Rejonowy przyjął, że za okres od stycznia do września 2014r. pozwany winien uczestniczyć w opłatach zgodnie z zestawieniem jak na k. 165, gdyż do dnia 24.09.2014r. posiadał w zarządzie jeden lokal mieszkalny, zaś za okres od października do grudnia 2014r., w zakresie energii elektrycznej do części wspólnych, napraw instalacji i utrzymania technicznego kotłowni, pozwany nie powinien ponosić tych kosztów. Kwoty ze wskazanych pozycji Sąd ujął w należnej kwocie na poziomie 75% (za 9 miesięcy roku 2014).

Jeżeli chodzi o odsetki od dochodzonego roszczenia Sąd I instancji wskazał, że powódka kilkukrotnie rozszerzała żądanie pozwu, jednakże w pismach stanowiących rozszerzenie powództwa, nie domagała się odsetek, wyjątkiem ostatniego rozszerzenia powództwa, w którym domagała się odsetek od kwoty 314,70 zł od dnia wniesienia pisma, tj. 30.01.2017r. W tym stanie rzeczy odsetki mogły być zasądzone jedynie od kwot wskazanych w pozwie (w części uwzględniającej żądanie) oraz od wspomnianej powyżej kwoty.

O kosztach sądowych orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 kpc.

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok apelacją, domagając się jego zmiany, poprzez uwzględnienie powództwa w całości. Nadto wniosła o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje, z uwzględnieniem spisu wydatków złożonego przez pełnomocnika. Skarżonemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie:

1)  art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, że możliwe jest ponoszenie przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w innym stopniu, niż w stosunku do przypadających im udziałów, co skutkowało oddaleniem powództwa w części dotyczącej dostarczania energii elektrycznej, ogrzewania, napraw instalacji oraz utrzymania technicznego kotłowni;

2)  art. 13 ust. 1 u.w.l., poprzez przyjęcie, że właściciel lokalu może uchylić się od ponoszenia niektórych kosztów związanych z nieruchomością wspólną, w sytuacji, gdy z danej części nieruchomości wspólnej nie korzysta;

3)  art. 15 ust. 1 u.w.l., poprzez przyjęcie, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa;

4)  art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez kwestionowanie treści niezaskarżonych uchwał wspólnoty i przyjęcie, że pozwana zobowiązana jest do zapłaty zaliczek w innej wysokości niż wynika to z niezaskarżonych uchwał wspólnoty;

5)  art. 328 § 2 kpc, poprzez niewyjaśnienie podstawy prawnej wyroku, z przytoczeniem przepisów w zakresie oddalenia powództwa, w części dotyczącej dostarczania energii elektrycznej, ogrzewania, napraw instalacji, utrzymania technicznego kotłowni oraz zaliczki na fundusz remontowy w 2016 roku w kwocie 653,40 zł.

Z kolei pozwany zaskarżył powyższy wyrok apelacją, domagając się jego zmiany, poprzez uwzględnienie powództwa jedynie w zakresie kwoty 1.054,77 zł wraz z odsetkami liczonymi od kwot: 903,68 zł od dnia 21 lutego 2015 roku do dnia zapłaty; 81,47 zł od dnia 6 lipca 2015 roku do dnia zapłaty; 69,62 zł od dnia 30 stycznia 2017 roku do dnia zapłaty; ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Nadto wniósł o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje. Skarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie:

1)  art. 227 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c., poprzez błędne przyjęcie, że

- pozwany winien partycypować w kosztach ponoszonych na wynagrodzenie administratora, mimo iż sama umowa z administratorem wyłącza pomieszczenia gospodarcze i przynależne oraz na tzw. fundusz remontowy, podczas gdy budynki gospodarcze pozostające we władaniu pozwanego nie korzystają z remontów i nigdy nie były remontowane;

- pozwany winien partycypować w kosztach poniesionych na spłatę kapitału i odsetek od kredytów na remonty, podczas gdy remont nie dotyczył budynków gospodarczych pozostających w zarządzie pozwanego oraz

- wykonanie tzw. małej architektury, nasadzenie drzewek itp. wpływa na wartość całej nieruchomości, mimo iż w tym zakresie nie przeprowadzono dowodów, a pozwany kwestionował, jakoby jakiekolwiek kwoty zostały przeznaczone na remont budynków gospodarczych;

2)  art. 5 kc, poprzez uznanie, że pozwany ma partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, z uwagi na udział w tej nieruchomości związany z posiadaniem (...) pomieszczeń gospodarczych, podczas gdy pozostali członkowie wspólnoty, którzy posiadają lokale mieszkalne i gospodarcze położone w tych samych budynkach, nie płacą od ich powierzchni kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Powódka w odpowiedzi na apelację pozwanego wniosła o jej oddalenie i zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Skoro apelacja powódki była zasadna w sposób skutkujący uznaniem jej powództwa w całości za zasadne, to apelacja wywiedziona przez pozwanego nie mogła zostać uwzględniona.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że, mając na uwadze treść art. 382 kpc, sąd apelacyjny ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, OSNC 1998 nr 12, poz. 214). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli Sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, rozważając wyniki postępowania przed sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił Sądowi rozpoznającemu apelację na konstatację, że dokonane przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcie, jak i wnioski wywiedzione z przeprowadzonego postępowania dowodowego prowadzące do wydania zaskarżonego wyroku nie były całkowicie prawidłowe, a w każdym razie nie były prawidłowe w zakresie, na jaki wskazywała na to apelująca powódka. Sąd Okręgowy władny był zatem dokonać innej, niż Sąd Rejonowy, oceny okoliczności przywoływanych przez strony w toku postępowania sądowego przed obiema instancjami.

Na wstępie wskazać jeszcze należało, że wbrew zarzutowi apelacyjnemu strony powodowej dotyczącemu naruszenia przepisu art. 328 § 2 kpc, orzeczenie Sądu Rejonowego poddawało się jednak kontroli instancyjnej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1998r., I CKN 949/97, LexPolonica nr 2050372). Uzasadnienie orzeczenia wydanego przez Sąd I instancji, jako intelektualne i prawne podłoże decyzji sądowej, przedstawiało jasno proces myślowy składu orzekającego, jaki miał miejsce przed wydaniem zaskarżonego wyroku.

Powyższe nie oznacza jednak, że Sąd II instancji w pełni akceptuje rozstrzygnięcie wydane przez Sąd Rejonowy. Przeciwnie, w ocenie Sądu II instancji oddalenie powództwa w niniejszej sprawie, w pozostałej części, jak to uczynił Sąd Rejonowy, nie miało żadnego oparcia prawnego. Rację ma przy tym apelująca strona powodowa, że w przedmiotowej sprawie doszło, w części, w jakiej powództwo zostało oddalone, do naruszenia przepisów prawa materialnego.

Zważyć należało, że apelacja wywiedziona przez powodową W. (...) jest wyrazem jej sprzeciwu wobec konstatacji Sądu Rejonowego, który stanął na stanowisku, że skoro w lokalach pozwanego brak jest energii elektrycznej, ogrzewania czy wody, niezasadne jest naliczanie opłat przez powódkę w zakresie energii elektrycznej do części wspólnych, napraw instalacji oraz utrzymania technicznego kotłowni, jak również że powódka nie może żądać wymaganych zaliczek na fundusz remontowy ponad poniesione koszty. Tymczasem przepis art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 1892 ze zm., zwanej dalej „uwl”) jest jasny i nie powinien budzić wątpliwości. Stanowi on bowiem, że Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zdaniem Sądu II instancji okoliczność, że pozwany nie korzysta z oświetlanych i ogrzewanych części nieruchomości wspólnych nie oznacza, że tych kosztów nie ma, albo że pozwany nie ma obowiązku partycypowania w ponoszeniu tych kosztów. Obowiązek ten wprost wynika z treści przepisu art. 12 ust. 2 uwl, który to przepis, stanowiąc, iż Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, nie warunkuje obowiązku ponoszenia tego rodzaju wydatków i ciężarów od faktu korzystania z części wspólnych.

Rację ma ponadto apelująca strona powodowa, wskazując, że pozwany nie zaskarżył nigdy uchwał wspólnoty określających wysokość przedmiotowych opłat, mimo że takie uprawnienie mu przysługuje w świetle art. 25 uwl. Co więcej, pozwany, mimo posiadania prawa i obowiązku współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (por. art. 27 uwl) nie uczestniczył w zebraniach ogółu właścicieli lokali. Podnoszenie zatem w pismach procesowych składanych przed Sądem Rejonowym, iż „w ocenie pozwanego inaczej winny się rozkładać koszty zarządu…” (k. 103v) wskazuje na całkowicie błędne stanowisko pozwanego. Nic przecież nie stało na przeszkodzie, aby pozwany, jako członek wspólnoty nie mógł forsować na zebraniu właścicieli swojej koncepcji rozkładu kosztów zarządu. Niezależnie jednak od tych stwierdzeń, zważyć należało, że podważanie w istocie przez Sąd Rejonowy obowiązków pozwanego, nadto obowiązków wynikających z obowiązujących i niezaskarżonych uchwał wspólnoty, nie jest w żaden sposób uprawnione. Skutkować to de facto mogło autorytarnym przerzuceniem przez Sąd I instancji omawianych opłat na pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, co nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego.

Podzielić należało również racje apelującej W. (...), w jakiej kwestionowała ona stanowisko Sądu I instancji odmawiającego jej prawa do skutecznego żądania zapłaty przez pozwanego zaliczek na fundusz remontowy w kwocie 653,40 zł. Godzi się wskazać, że wysokość zaliczek na fundusz remontowy została ustalona w uchwale wspólnoty i jeśli uchwała ta nie została skutecznie zaskarżona, nie ma podstaw do modyfikowania wysokości tychże zaliczek. Podnoszone przez pozwanego okoliczności, iż jego pomieszczenia nie są remontowane, nie mają żadnego znaczenia dla oceny zasadności żądania powódki. Pozwany zdaje się pomijać istotę funduszu remontowego. Oprócz bowiem comiesięcznych opłat na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej czy media, członkowie wspólnot mieszkaniowych opłacają też tzw. fundusz remontowy. Są to pieniądze przeznaczone na remont wspólnych części nieruchomości. Pomieszczenia należące natomiast do pozwanego przecież nie mają takiego charakteru – stanowią bowiem jego własność (o czym szczegółowo jeszcze poniżej). Ponadto każdorazowo wydatek na fundusz musi być zatwierdzony przez wspólnotę uchwałą. Fundusz remontowy stanowi swoisty budżet wspólnoty, w którym regularne odkładana określona suma pieniędzy umożliwia wspólnocie sprawne wykonanie zaplanowanych remontów. W praktyce wygląda to tak, że członkowie wspólnoty najczęściej co miesiąc wpłacają na fundusz określoną sumę pieniędzy, każdy według własnego udziału w nieruchomości. O wysokości wpłacanych przez poszczególnych członków zaliczek decyduje wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowną uchwałę. Pieniądze na funduszu remontowym są własnością wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązkiem zarządcy jest pilnowanie, aby zostały wydane na to, co było zaplanowane. Oczywiście, każdy z członków wspólnoty może zaproponować, jakie prace jego zdaniem należy wykonać, jednak o tym, czy tak się stanie, zadecyduje większość na zebraniu wspólnoty. Ponadto każda wspólnota tworzy tzw. plan gospodarczy i uwzględnia w nim spis koniecznych w najbliższym czasie remontów i napraw. Środki z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej mogą być przeznaczane przykładowo na remont dachu, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej, odwilgocenie lub osuszenie fundamentów, wymianę instalacji gazowej, elektrycznej czy kanalizacji, ale tylko takiej, która jest częścią wspólną nieruchomości, termomodernizację budynku, zagospodarowanie terenu zewnętrznego, który jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, itp. Raz jeszcze wypada wspomnieć, że członek wspólnoty zobowiązany jest ponosić koszty napraw i remontów wszystkich części wspólnych nieruchomości, nawet wtedy, jeśli w ogóle z nich nie korzysta (jak np. w przypadku pralni, suszarni czy windy). Utrzymanie części wspólnych nieruchomości jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty. Jakkolwiek oczywistym jest, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, zgodnie z którą za korzystanie z pewnych części wspólnych płacą tylko niektórzy jej członkowie, albo o uwolnieniu od opłat niektórych właścicieli (jak np. w sytuacji, gdy za windę nie płacą mieszkańcy parteru i pierwszego piętra), niemniej wszystko w tym zakresie zależy od decyzji i zgodności członków wspólnoty. Kwota gromadzona natomiast na funduszu remontowym tworzy rezerwę na przyszłe wydatki wspólnoty, a jej zapłata jest co do zasady obowiązkiem każdego jej członka i to w wysokości ustalonej w uchwale wspólnoty, tym bardziej w sytuacji, gdy uchwała taka nie została, jak w niniejszej sprawie, zaskarżona.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy, uznając apelację powódki za zasadną w całości, orzekł, jak w pkt II sentencji, na podstawie art. 386 § 2 kpc. Uwzględnienie apelacji skutkowało uznaniem powództwa w całości za uzasadnione. W tej sytuacji, Sąd ad quem, mając jednocześnie na uwadze fakt, że powódka kilkakrotnie rozszerzała powództwo, zmienił zaskarżony wyrok nadając mu nową treść, tj.:

4.  zasądził od pozwanego Skarbu Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasów Państwowych Nadleśnictwa W. na rzecz powoda W. (...) „Osiedle (...) ” (...) w B. kwotę 6.415,59 zł z odsetkami od kwot:

d)  2306,70 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 21.02.2013r. do dnia 31.12.2015r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1.01.2016r.;

e)  1.112,88 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7.07.2015r. do dnia 31.12.2015r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1.01.2016r.;

f)  2.995,01 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30.01.2017r.;

W efekcie powyższego rozstrzygnięcia oddaleniu podlegała apelacja wywiedziona przez pozwanego. Apelacja ta już na wstępie zasadzała się na błędnym założeniu, że pozwany „posiada (...)pomieszczenia gospodarcze o powierzchni użytkowej 13,52 m ^{( 2)} każdy”. Tymczasem stan faktyczny jest taki, że pozwany posiada nie pomieszczenia gospodarcze, lecz(...) lokale użytkowe. Z aktu notarialnego z dnia 24.09.2014r. (Repertorium A numer (...)) wynika w szczególności, że na działce gruntu nr (...) posadowione są m.in. dwa inne budynki niemieszkalne, w których znajduje się po dwanaście pomieszczeń gospodarczych oraz po „dwa niewyodrębnione lokale niemieszkalne o powierzchni użytkowej 27,04 m ^{( 2)} przysługujące dotychczasowemu właścicielowi Skarbowi Państwa w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo W. (k. 17). Godzi się zauważyć, że w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew sam pozwany stwierdził, że jest właścicielem (...) niewyodrębnionych lokali użytkowych o łącznej powierzchni 54,08 m ^{( 2)} (k. 55). Podobne stanowisko zajął w piśmie procesowym z dnia 8.08.2016r., w którym stwierdził, że „posiada w zarządzie (...) niewyodrębnione lokale użytkowe o łącznej powierzchni 54,08 m ^{( 2)}” (k. 103v). Stanowisko pozwanego należało skorygować także w zakresie jego stwierdzenia, że posiada te lokale w zarządzie. Niewątpliwie lokale te stanowią własność pozwanego. Nie są natomiast częściami wspólnymi nieruchomości (nie są też pomieszczeniami przynależnymi), a w tej sytuacji nie może budzi jakichkolwiek wątpliwości zasadność naliczania wynagrodzenia administratora. Z treści umowy o przekazanie nieruchomości w administrację, a zwłaszcza z aneksu do niej (k. 63) jednoznacznie wynika, że obejmuje ona również(...) lokale niemieszkalne, a wyłączeniu spod obowiązku wynagradzania administratora podlegały jedynie pomieszczenia przynależne i gospodarcze - takowymi zaś nie są pomieszczenia stanowiące własność pozwanego.

Już przeto tylko dodatkowo, zgadzając się z argumentacją strony powodowej, wskazać należało, że pozwany nie jest uprawniony powoływać się zasady współżycia społecznego i wywodzić dla siebie na podstawie art. 5 kc, korzystne skutki prawne, w sytuacji, gdy, mimo faktu, że jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie brał udziału w zebraniach właścicieli, a w efekcie i nie zaskarżał podejmowanych na tych zebraniach uchwał dotyczących w szczególności wysokości jego własnych zobowiązań.

Mając to na uwadze, orzekł Sąd II instancji, jak w pkt III sentencji, poprzez oddalenie apelacji pozwanego na podstawie art. 385 kpc.

Zmiana orzeczenia pierwszoinstancyjnego skutkowała koniecznością zreformowania również rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, przy uwzględnieniu jednoczesnym, że do kosztów procesu nie wlicza się nieuiszczonych kosztów sądowych, o których rozstrzyga się osobno. Na nieuiszczone koszty sądowe przed Sądem pierwszej instancji składa się niepobrana opłata od rozszerzonego powództwa w kwocie 54 zł (obliczona jako iloczyn 5% z 1070,77 zł, od której to kwoty rozszerzenia powództwa nie została opłata uiszczona). Na podstawie art. 113 ust. 1 uksc należało kwotę tą pobrać od powódki (pkt I ppkt 2 sentencji), a jednocześnie zasądzić, jak w pkt I ppkt 3, według zasady z art. 98 § 1 kpc, kwotę 1.733,90 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na wymienioną kwotę składają się: uiszczona opłata od pozwu (172 zł), opłata od pozwu, której ściągnięcia nakazał Sąd II instancji w orzeczeniu reformatoryjnym (54 zł), opłata od rozszerzonego powództwa, jak na k. 102 (97 zł), opłata od pełnomocnictwa (17 zł), koszty dojazdu pełnomocnika powódki do sądu (193,90 zł), wynagrodzenie pełnomocnika powódki będącego radcą prawnym (1200 zł), ustalone zgodnie z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013r. poz. 490 ze zm.).

Skoro pozwany w całości przegrał apelację, to zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy określoną w art. 98 § 1 kpc należało zasądzić od niego na rzecz powódki, jak w pkt IV sentencji, na podstawie art. 108 § 1 kpc i przy uwzględnieniu art. 99 kpc oraz § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 2, jak i § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015r., poz. 1804 ze zm.) kwotę 625 zł obejmującą: 40 zł – opłata od apelacji, 135 zł – wynagrodzenie pełnomocnika powódki w zw. z wygraniem własnej apelacją i 450 zł wynagrodzenie za wygraną apelację przeciwnika.