Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2017r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: st. sek. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2017r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko Ł. M.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego Ł. M. na rzecz powoda A. S. kwotę 70 000 zł. ( siedemdziesiąt tysięcy złotych) tytułem należności głównej oraz kwotę 38 273 zł. 70 gr.( trzydzieści osiem tysięcy dwieście siedemdziesiąt trzy złote 70/100) tytułem odsetek ustawowych za opóźnienie;

2.  nakazuje ściągnąć od pozwanego Ł. M. na rzecz Skarbu Państwa –Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 3500 zł. ( trzy tysiące pięćset złotych) tytułem opłaty od pozwu, od której obowiązku uiszczenia powód był zwolniony;

3.  w pozostałym zakresie kosztami sądowymi obciąża pozwanego;

Sygnatura akt: I C 985/14

UZASADNIENIE

Powód A. S. wniósł pozew przeciwko Ł. M. domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 70.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 13 stycznia 2012r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, iż w dniu 17 czerwca 2011r. zawarł z pozwanym umowę pożyczki, której zabezpieczeniem było przewłaszczenie lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) w G. wraz ze związanym z tym udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Termin zwrotu pożyczki został ustalony na dzień 16 grudnia 2011r. W dniu 13 stycznia 2012r. pozwany sprzedał lokal swoim rodzicom za cenę 55.000 zł. Zdaniem powoda przedmiotowa czynność prawna nosi znamiona umowy pozornej, zaś wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Jak wskazuje powód, zgodnie z § 7 umowy stron pozwany winien zwrócić mu nadwyżkę pomiędzy wartością rynkową mieszkania a wysokością długu.

(pozew k. 2-6)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, kwestionując roszczenie zarówno co zasady jak i wysokości.

(pismo procesowe pozwanego k. 113-114)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 17 czerwca 2011r. przed notariusz B. K. prowadzącą kancelarię notarialną w G. pozwany Ł. M. oraz powód A. S. zawarli umowę pożyczki oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Na mocy przedmiotowej umowy pozwany udzielił powodowi pożyczki w kwocie 50.000 zł. Pożyczka była nieoprocentowana. Ostateczny termin zwrotu pożyczki został ustalony na dzień 16 grudnia 2011r. (§ 2). Celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności z tytułu pożyczki powód przeniósł na rzecz pozwanego prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gdyni wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w użytkowaniu wieczystym działki i we współwłasności części domu wynoszącym 118/10.000 części (§ 3). Pozwany zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia prawa własności ww. lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem na rzecz powoda w dniu zwrotu pożyczki tj. najpóźniej dnia 16 grudnia 2011r. (§ 4). W przypadku niezwrócenia przez pożyczkobiorcę całej udzielonej mu pożyczki w kwocie 50.000 zł w ww. terminie, powód zobowiązał się w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania pisemnego wezwania przez pożyczkodawcę do opuszczenia, opróżnienia i wydania przedmiotowej nieruchomości lokalowej pozwanemu, zaś w przypadku gdyby do wydania nie doszło – pozwany był uprawniony do dowolnego rozporządzania nieruchomością (§ 6). Strony wyraziły zgodę na zaliczenie wartości lokalu mieszkalnego nr (...) na poczet zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki, przy czym ustaliły, że wartość lokalu zostanie oceniona według cen rynkowych z dnia dokonywania rozliczenia, zaś w przypadku, gdy wysokość zobowiązania powoda będzie niższa od wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego, pozwany zwróci powodowi powstałą różnicę w terminie 14 dni od dnia wydania mu nieruchomości lub też jej sprzedaży osobom trzecim (§ 7).

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o umowę pożyczki oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie rep. A 4684/2011 k. 7-12)

W umówionym terminie powód nie zwrócił pożyczki.

(okoliczność bezsporna)

Na mocy umowy zawartej w dniu 13 stycznia 2012r. przed notariuszem J. S. prowadzącym kancelarię notarialną w G., pozwany sprzedał swoim rodzicom M. i J. M. lokal mieszkalny nr (...) wraz ze związanym z nim udziałem w użytkowaniu wieczystym i udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 55.000 zł.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o umowę sprzedaży z dnia 13 stycznia 2012r. k. 13-16)

Pismem z dnia 30 grudnia 2013r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 70.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 13 stycznia 2012r. do dnia uiszczenia zaległości, powołując się na § 7 umowy pożyczki. W odpowiedzi, pismem z dnia 9 stycznia 2014r. pozwany uznał roszczenie co do kwoty 5.000 zł, zaś w pozostałym zakresie uznał roszczenie za bezzasadne i odmówił zapłaty.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o pismo powoda z dnia 30 grudnia 2013r. k. 17, pismo pozwanego z dnia 9 stycznia 2014r. k. 18)

Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) według stanu i cen na dzień 16 grudnia 2011r. i 13 stycznia 2012r. wynosi 120.000 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania (...) k. 225-253)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadka B. M. (obecnie S.), a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania (...).

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy w postaci umowy pożyczki, umowy sprzedaży nieruchomości czy też korespondencji stron wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodne należało uznać także zeznania B. M. (obecnie S.). W ocenie Sądu świadek zeznawał szczerze i zgodnie z swoją najlepszą wiedzą.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłego sądowego do spraw szacowania (...). W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłego została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów i stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Strona pozwana zakwestionowała opinię biegłego, podnosząc, że biegły nie zawiadomił pozwanego o terminie oględzin mieszkania na wskazany adres korespondencyjny (...) (brak dowodów doręczenia takiego zawiadomienia) i w związku z tym pozwany nie mógł uczestniczyć w oględzinach i zgłaszać swoich uwag. Wobec powyższego zarzutu Sąd dopuścił dowód z oględzin lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) przez biegłego z udziałem stron. Postanowienie dowodowe w tym przedmiocie zostało ogłoszone na rozprawie w dniu 15 grudnia 2016r., na której obecni byli zarówno pozwany jak i jego pełnomocnik. Nadto, z załączonego przez biegłego pisma wynika, że o terminie oględzin został powiadomiony także pełnomocnik pozwanego. Mimo skutecznego powiadomienia o terminie oględzin ani pozwany ani też pełnomocnik pozwanego nie stawili w wyznaczonej przez biegłego dacie. Wobec powyższego, nie sposób przyjąć, że zostało naruszone prawo pozwanego do udziału w oględzinach. Nadto, należy zauważyć, że do opinii biegły załączył dokumentację fotograficzną przedstawiającą stan lokalu z daty pierwszych oględzin, a także zawarł dość dokładny opis tego lokalu w samej opinii (str. 7-8 opinii). Przedmiotowe materiały bez wątpienia umożliwiały weryfikację opinii, w tym skonfrontowanie ustalonej wartości rynkowej lokalu ze stanem tego lokalu, widocznym na załączonych zdjęciach. Mimo powyższego strona pozwana nie wniosła żadnych merytorycznych uwag do opinii biegłego.

Na mocy art. 217 k.p.c. i art. 227 k.p.c. Sąd oddalił wniosek strony powodowej o powołanie biegłego z zakresu psychiatrii sądowej i neurologii, albowiem wniosek ten był spóźniony, zaś okoliczności, na jakie miał zostać przeprowadzony nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Uwzględnienie wniosku powoda spowodowałoby jedynie nieuzasadnioną zwłokę w rozpoznaniu sprawy, zaś strony naraziło na dodatkowe, znaczne koszty.

W niniejszej sprawie powód domagał się od pozwanego zapłaty kwoty 70.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 13 stycznia 2012r. do dnia zapłaty. Swoje roszczenie powód opierał na § 7 umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie zawartej w dniu 17 czerwca 2011r. W myśl powołanego postanowienia umowy wartość lokalu mieszkalnego nr (...) miała być zaliczona na poczet zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki, przy czym strony zgodnie ustaliły, że wartość lokalu zostanie oceniona według cen rynkowych z dnia dokonywania rozliczenia, zaś w przypadku, gdy wysokość zobowiązania powoda będzie niższa od wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego, pozwany zwróci powodowi powstałą różnicę w terminie 14 dni od dnia wydania mu nieruchomości lub też jej sprzedaży osobom trzecim. Nie budzi wątpliwości, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową zawieraną na podstawie art. 353 ¹ k.c. pomiędzy dłużnikiem - właścicielem rzeczy a jego wierzycielem, stosownie do której dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy w celu zabezpieczenia wykonania jakiegoś zobowiązania. Jak podnosi się w judykaturze zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmie czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności (…). O ile zaspokojenie wierzyciela wierzytelności zabezpieczonej przewłaszczeniem na zabezpieczenie następuje przez zatrzymanie rzeczy na własność po wygaśnięciu roszczenia o zwrotne przeniesienie jej własności, to nadwyżka wartości rzeczy przewłaszczonej nad wartością pokrywającą zabezpieczony dług, podlega zwróceniu przewłaszczającemu. Niezależnie od sposobu zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile zatrzymuje on kwotę przekraczającą wartość wierzytelności pokrywanej z przewłaszczonej rzeczy, to ta zatrzymana kwota stanowi jego korzyść uzyskaną bez podstawy prawnej kosztem ustanawiającego zabezpieczenie dłużnika. Obowiązek wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej przy zastosowaniu któregoś ze sposobów zaspokojenia się z przewłaszczonej rzeczy nad wartością pokrytego długu może wynikać z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, o ile strony uzgodnią w niej nie tylko samo zastosowanie zabezpieczenia, ale i sposób zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia na wypadek, gdyby dług nie został zaspokojony dobrowolnie oraz kwestie rozliczeń z tego tytułu pomiędzy nimi. Jeśli jednak strony nie umówią się co do tego, w jaki sposób wierzyciel ma się zaspokoić z przewłaszczonej rzeczy, i w jaki sposób ma się rozliczyć z dłużnikiem ze zrealizowanego zabezpieczenia, to żądanie wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej z przewłaszczonej rzeczy nad kwotą pokrywającą dług zabezpieczony prawem jej własności, znajduje podstawę w art. 405 k.c. Rozliczenie dokonane powinno być w pieniądzu, bowiem brak jest podstaw ku temu, by przewłaszczoną rzecz dzielić i zwracać dłużnikowi ewentualną nadwyżkę jej wartości w formie jakiejś wydzielonej części przewłaszczonej rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2011r., V CSK 360/10, L.).

W przedmiotowej sprawie strony umownie ustaliły sposób rozliczenia nadwyżki, stąd podstawą ustaleń w tym przedmiocie winien być § 7 umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. W niniejszej sprawie bezsporne było, że w dniu 17 czerwca 2011r. pozwany udzielił powodowi nieoprocentowanej pożyczki w wysokości 50.000 zł, której zabezpieczeniem było przewłaszczenie stanowiącego własność powoda lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...). Powyższa okoliczność wynika jednoznacznie z przedłożonego dokumentu w postaci aktu notarialnego rep. A (...) sporządzonego przez notariusz B. K. prowadzącą kancelarię notarialną w G.. Zgodnie z treścią umowy pożyczka miała zostać zwrócona w terminie do dnia 16 grudnia 2011r. W tym terminie powód jednak nie zwrócił pożyczki. Wobec niewykonania przez dłużnika zobowiązania w umówionym terminie, wygasło zobowiązanie wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności przewłaszczonej rzeczy na powoda, a tym samym pozwany nabył uprawnienie przewidziane w § 6 umowy do dowolnego rozporządzania nieruchomością. Wykonując przedmiotowe uprawnienie, w dniu 13 stycznia 2012r. przed notariuszem J. S. prowadzącym kancelarię notarialną w G. pozwany zawarł ze swoimi rodzicami M. M. i J. M. umowę sprzedaży, zbywając prawo własności przedmiotowej nieruchomości lokalowej za cenę 55.000 zł. Strona powodowa konsekwentnie kwestionowała wysokość ceny sprzedaży, wskazując, że z uwagi na fakt, że umowa została zawarta pomiędzy osobami bliskimi to cena została znacząco zaniżona. Zważyć jednak należy, iż w świetle § 7 umowy stron podstawą ustalenia wysokości nadwyżki, podlagającej zwrotowi pożyczkobiorcy nie była cena sprzedaży określona w umowie sprzedaży, lecz wartość lokalu oceniona według cen rynkowych z dnia dokonywania rozliczenia. Zatem, cena sprzedaży mogła być podstawą wzajemnych rozliczeń stron tylko i wyłącznie w przypadku, gdyby odpowiadała wartości rynkowej lokalu. W związku z tym zarzut zaniżenia ceny sprzedaży był całkowicie irrelewantny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Nie ulega wątpliwości w świetle zapisów umowy stron, że w wypadku zaspokojenia się pozwanego Ł. M. z przedmiotu zabezpieczenia, wymagane było rozliczenie się stron. Obowiązek ten nabierał szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy wartość przedmiotu przewłaszczonego przewyższała wysokość długu. Nie ulega wątpliwości, że pozwanemu powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes - to jest wartość odpowiadająca wysokości wierzytelności, związanych z nią roszczeń dodatkowych i wartość pokrywająca koszty zaspokojenia. Strona powodowa podnosiła, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem. Wartość podlegającej zwrotowi nadwyżki powód oszacował na kwotę 70.000 zł. W oparciu o zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy należało podzielić stanowisko powoda w całości. Z treści opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości wynika bowiem, że wartość rynkowa lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) według stanu i cen na dzień rozliczenia tj. 16 grudnia 2011r. i na dzień sprzedaży lokalu 13 stycznia 2012r. wynosi 120.000 zł. Jednocześnie w świetle opinii biegłego należało uznać za pozbawione uzasadnienia zarzuty pozwanego, iż z uwagi na niedogodne położenie i małą powierzchnię nie ma możliwości uzyskania wyższej aniżeli zaoferowana przez jego rodziców kwota 55.000 zł. Przy wycenie spornej nieruchomości lokalowej biegły przyjął bowiem, że lokal znajduje się w złej lokalizacji (w sąsiedztwie drogi o zwiększonym natężeniu ruchu, na IV piętrze), a mimo to uzyskał kwotę większą aniżeli cena za jaką pozwany zbył sporną nieruchomość na rzecz rodziców. Poza zarzutem braku powiadomienia o terminie oględzin lokalu przez biegłego, pozwany nie zgłosił żadnych zarzutów merytorycznych dotyczących wyceny lokalu przez biegłego. Sąd także nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawidłowości wyceny lokalu przez biegłego. W związku z tym należało przyjąć, że na dzień rozliczenia wartość rynkowa przedmiotowego lokalu wynosiła 120.000 zł. Stąd różnica pomiędzy ustaloną przez biegłego wartością lokalu a kwotą pożyczki wynosi 70.000 zł.

W tym stanie rzeczy – na mocy art. 353 ¹ k.c. w zw. z § 7 umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie – Sąd w całości uwzględnił powództwo i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 70.000 zł tytułem należności głównej. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził od powyższej kwoty skapitalizowane odsetki od dnia 28 stycznia 2012r. do dnia 30 marca 2017r. w wysokości 38.273,70 zł. Podkreślić bowiem należy, iż zgodnie z umową stron pozwany był zobowiązany do zwrotu różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a kwotą pożyczki w terminie 14 dni od dnia sprzedaży osobom trzecim. Skoro lokal został zbyty w dniu 13 stycznia 2012r., to ww. termin upłynął z dniem 27 stycznia 2012r., a od dnia następnego pozwany popadł w opóźnienie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i obciążył nimi pozwanego. Nadto, na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnięcie od pozwanego kosztów sądowych od uiszczenia których powód był zwolniony (opłata sądowa od pozwu w wysokości 3.500 zł).