Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2017 r.

Sąd Rejonowy w Olsztynie, I Wydział Cywilny,

w składzie:

Przewodniczący: SSR Joanna Bieńkowska-Kolarz

Protokolant: stażysta Emilia Kowalczyk

po rozpoznaniu w dniu 25 października 2017 r., w O., na rozprawie,

sprawy z powództwa Krajowego Ośrodka (...) w W. Oddział Terenowy w O. (Agencji Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w O.)

przeciwko I. H. (1)

o zapłatę

I  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 45 566,56 zł (czterdzieści pięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt sześć złotych 56/100 groszy) zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 44.115,82 od dnia 20 listopada 2015 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 1.450,74 od dnia 8 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty;;

II  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6.096 (sześć tysięcy dziewięćdziesiąt sześć) zł tytułem zwrotu kosztów procesu tym kwotę 4.800 zł tytułem zastępstwa procesowego.

SSR Joanna Bieńkowska-Kolarz

Sygn. akt I C 3199/16

UZASADNIENIE

Powód w momencie wniesienia pozwu Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa w W. Oddział Terenowy w O., a obecnie Krajowy Ośrodek (...) w W. Oddział Terenowy w O., wniósł o zapłatę przez pozwaną I. H. (1) kwoty 45.566,56 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 44.115,82 zł od dnia listopada 2015 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 1.450,74 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pełn. powoda wskazał, że strony w dniu 3 października 2005r. zawarły umowę sprzedaży nieruchomości położonej w W., między innymi działek (...), dla których Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą (...). W treści umowy pozwana zobowiązała się do poniesienia w latach 2005-2009 nakładów inwestycyjnych w wysokości 89.498,79 zł na nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków pod rygorem wypowiedzenia postanowień zawartych w §5 tej umowy.

Pozwana nie wywiązała się z dokonania nakładów inwestycyjnych na zabytkowy pałac i park przez co powód w dniu 28 października 2010 r. wezwał pozwaną do zapłaty 124.436,42 zł. Na skutek wzajemnych ustaleń (wniosek pozwanej o rozłożenie należności na raty, decyzja powoda o rozłożeniu na raty całej dodatkowej należności) uzgodniono rozłożenie należności na raty. W dniu 16 lutego 2015r. wystosowano do pozwanej pismo, w którym wskazano, że pozwana nie wywiązuje się z porozumienia ratalnego i pozostaje w opóźnienie z zapłatą ponad dwóch rat

(pozew k. 2-4)

W dniu 26 kwietnia 2016 r. wydany został nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, na podstawie którego zasądzono całą należność opisaną w pozwie z dnia 7 kwietnia 2016 r.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty, po przywróceniu terminu do jego wniesienia, pozwana reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości wskazując początkowo, że wywiązała się z ustaleń umownych i poniosła nakłady inwestycyjne w kwocie przekraczającej ustalenia stron zawarte w umowie z 2005 r. Wniosła także o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Wskazała, że już od 2005 r. czyniła starania o uzyskanie warunków zabudowy, najpierw przeprowadzając badania konserwatorskie, następnie wykonując projekt architektoniczny (lato 2006r.), by w 2010 r. złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, na który czekała do marca 2011 r. Ostatecznie w czerwcu 2012 r. została wykonana jeszcze jedna ekspertyza stwierdzająca utratę funkcji użytkowej nieruchomości na skutek nadmiernego stopnia zużycia technicznego a w konsekwencji brak podstaw do jej remontu.

(sprzeciw pozwanej k. 188-189)

W piśmie z dnia 21 czerwca 2017 r., już po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, pełn. pozwanej zgłosił zarzut przedawnienia, podniósł zarzut nieważności zapisu stanowiącego podstawę do dochodzenia należności wskazanej w pozwie, wniósł o zobowiązanie do złożenia rozliczenia umowy, a w przypadku nieuwzględnienia tych zarzutów pełn. wniósł o miarkowanie kary umownej dochodzonej przez powoda.

W uzasadnieniu pełnomocnik wskazał, że roszczenie powódki, które wynika roszczenia ze sprzedaży w zakresie przedsiębiorstwa przedawnia się w okresie dwuletnim. W przedmiotowej sprawie oznacza to zdaniem pełn. pozwanej, że po 30 września 2013 r. nastąpiło przedawnienie roszczenia, albowiem pierwszą ratą niezapłaconą przez pozwaną była rata, która stała się wymagalna 1 września 2011 r. i skoro pozwana jej nie zapłaciła to całe roszczenie stało się wymagalne i rozpoczął bieg termin do przedawnienia.

Pełnomocnik wskazał też, że zapisy umowy łączącej strony są nieważne, gdyż dług pozwanej miał charakter pieniężny i jako taki nie jest objęty reżimem kary umownej.

Ponadto strona pozwana wniosła, by w przypadku nie uwzględnienia powyższych argumentów, zmiarkować karę umowną z uwagi na fakt nie poniesienia przez powoda żadnej szkody, okoliczność, ze kara jest wynikiem niejasnej procedury uzyskiwania właściwych dokumentów, a obowiązek ma charakter poboczny wobec konieczności dokonania nakładów inwestycyjnych. Wskazano też rażąco wygórowaną wysokość kary, błędne wyliczenie wysokości kary, a nadto wykonanie przez pozwaną w znacznej części obowiązków wynikających z §11 umowy sprzedaży.

(pismo k. 316-318)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód Krajowy Ośrodek (...) (następca prawny Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa) zawarła z pozwaną I. H. (1) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej, a wraz z nią nieruchomości, na której położony był pałac w W. (działka (...)) oraz park przypałacowy (działka (...)), objęte nadzorem konserwatorskim.

(umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 3 października 2005 r. k.5-24)

W treści umowy strony ustaliły, że pozwana uzyska 50% upustu ceny działek, na których położony jest pałac wraz z parkiem wpisane do rejestru zabytków (cena pierwotna 198.886,10 zł), w zamian za co I. H. (1) zobowiązała się w latach 2005-2009 ponieść nakłady inwestycyjne w wysokości 89.498,79 zł na tą część nabywanych nieruchomości, stosownie do zaleceń Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (§4 i §6 aktu notarialnego).

Przed przystąpieniem do przetargu na zakup nieruchomości, obejmującego zabudowania pałacowe wraz z parkiem Wojewódzki Konserwator Zabytków pozytywnie zaopiniował i zaakceptował program użytkowy przedstawiony przez pozwaną dotyczący założenia pałacowo-parkowego w W. (zapis w akcie notarialnym str.8 ostatni akapit).

Był to jeden z dodatkowych wymogów dla osób ubiegających się o możliwość zakupu, objętych umową sprzedaży, nieruchomości.

(zapis §11 umowy, wytyczne do sprzedaży nieruchomości SP, ogłoszenia o przetargu ustnym nieograniczonym dot. w/w nieruchomości)

Pozwana w latach 2005-2009 nie poczyniła żadnych nakładów inwestycyjnych na kompleks pałacowo-parkowy w W.. W żaden sposób nie zabezpieczyła budynku pałacu przed dewastacją osób trzecich, nie zabezpieczyła go także przed działaniem zjawisk atmosferycznych, za co wyrokiem zaocznym z dnia 30 stycznia 2009 r. Sądu Rejonowego w Kętrzynie VI Wydziału Grodzkiego zastała skazana na karę grzywny. Wyrok ten został utrzymany w mocy po apelacji przez Sąd Okręgowy w Olsztynie.

(akta sprawy o wykroczenie sygn. akt VI W 772/08 Sądu Rejonowego(...), pisma k.252-257, zeznania świadków G. Ś. k.295—295v, M. W. k.306-308, J. B. k. 308-309)

Brak jakichkolwiek nakładów w tym względzie zobrazować może także fakt, że w ekspertyzie wykonanej na zlecenie pozwanej w 2012 r. mowa jest o utracie funkcji użytkowej nieruchomości na skutek nadmiernego stopnia zużycia technicznego, a w konsekwencji brak podstaw do remontu.

(ekspertyza k. 104-108)

Przez okres lat 2005-2009 (pięcioletni okres kiedy pozwana zobowiązała się ponieść nakłady inwestycyjne) pozwana I. H. (1) ograniczyła się do wykonania ekspertyzy technologicznej tynków i warstw malarskich w zespole pałacowym w W. (2005 r.) i wykonania prac projektowych dla nowej inwestycji (2006 r.). Prace te nie uzyskały akceptacji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

(pismo Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków k.258, pismo pozwanej k. 261)

Pozwana przyznała się do zaniedbań w zakresie działań na zakupionym obiekcie pismem z dnia 15 lipca 2010 r., zaś powód przedłużył termin do wykonania dokumentacji określającej zakres rzeczowy i wartościowy poniesionych nakładów wraz z potwierdzeniem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków do 31 grudnia 2010 r. pod rygorem obciążenia pozwanej należnościami wskazanymi w §11 umowy.

(pismo k.261, odpowiedź na pismo k.262-263)

I. H. (2) nie wywiązała się z w/w terminu i wystąpiła o rozłożenie należności w kwocie 89.498,79 zł z odsetkami na raty, na co przystał powód.

(pisma wzajemne k.25-31)

Pozwana dokonywała spłat należności nieregularnie, ostatniej wpłaty dokonała 30 czerwca 2014 r., co spowodowało, po nieopłaceniu dwóch rat kwartalnych pozostałych w 2014 r., postawienie przez powoda całej należności w stan wymagalności i wezwanie pozwanej pismem z dnia 16 lutego 2015 r.

(pisma i rozliczenie k. 32-36)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W sprawie sam materiał dowodowy w postaci przedłożonych dokumentów nie był sporny w sensie istniejących dokumentów, sporna była niewątpliwie interpretacja tych dokumentów, przez każdą ze stron, dokonywana w sposób dla siebie korzystny.

W zakresie wykonania konkretnych nakładów rzeczowych, zabezpieczenia budynku przed dewastacją, wpływem złych warunków atmosferycznych Sąd oparł się także na zeznaniach świadków, a nadto związany był w tym względzie wyrokiem Sądu Rejonowego w Kętrzynie, które potwierdzały także inne dokumenty przedłożone przez stronę powodową, potwierdzane także przez pisma pozwanej do powoda.

Strony wiązała umowa sprzedaży nieruchomości obwarowana dodatkowo zapisami związanymi ze sprzedażą obiektu objętego nadzorem konserwatora zabytków, z upustem w wysokości 50% wartości tych działek.

Obniżenie wartości działek (...) – pałac wraz z parkiem – zostało uwarunkowane poniesieniem nakładów inwestycyjnych na tę część sprzedawanych nieruchomości w kwocie 89.498,79 zł (45% wartości), stosownie do zaleceń służby konserwatorskiej dotyczących tej nieruchomości, określonych w zaakceptowanym pismem z dnia 18 października 2004 r. przez (...)- (...) Konserwatora Zabytków programie użytkowym - §11 umowy.

Bezspornie pozwana nie uczyniła zadość zobowiązaniu, którego się podjęła (vide umowa), co sama przyznała w pismach, a także później realizując spłatę ratalną w/w należności. Zdaniem Sądu nastąpiło tutaj uznanie długu.

Zdaniem Sądu nałożenie na pozwaną takiego zobowiązania w umowie miało za zadanie dodatkowo wzmocnić postanowienia umowy obligujące pozwaną do dokonania nakładów inwestycyjnych i utrzymanie substancji pałacu, a następnie odrestaurowania go.

W tym zakresie postępowanie dowodowe wykazało, że po 2006 r. nastąpił zastój co do dalszych starań pozwanej o uzyskanie stosownej dokumentacji i przystąpienie do działań zabezpieczająco-konserwujących istniejące zabudowania pałacowe.

Z całą pewności do 3 października 2009 r. pozwana brakiem działania w najprostszy możliwy sposób, choćby poprzez zamknięcie dostępu do budynku i zabezpieczenie go przed warunkami atmosferycznymi, spowodowała postępującą i przyspieszoną przez zaniechania, degradację pałacu. W tym względzie wystąpienie o dalsze pozwolenia na początku 2010 r. jawią się jako markowanie ruchów dla potrzeb utrzymania upustu cenowego w wysokości 45% wartości z umowy sprzedaży.

Mając to na uwadze stwierdzić należy, że pozwana zasadnie zobowiązana była do zwrotu pozostałej części ceny. Zapisy umowy łączącej strony nie są zdaniem Sądu obwarowane w tym względzie przepisami bezwzględnie obowiązującymi i nakazującymi stronom określone zachowania, obowiązuje tu swoboda umów z tym tylko ograniczeniem, że podmiot sprzedający władający zasobem nieruchomości Skarbu Państwa musi spełnić dodatkowo inne wymogi (art.353 ¹ k.c.).

Niewątpliwie też pozwana wykonywała warunki uzgodnione pomiędzy stronami o ratalnej spłacie 45% ceny wraz z odsetkami od dnia zawarcia umowy (§11 umowy, pismo o rozłożeniu na raty, rozliczenie spłat).

Bezsporne także jest, że pozwana regulowała w/w zobowiązanie nieregularnie, a w gestii powoda było czy uzna takie postępowanie za „wystarczające” do postawienia należności w całości w stan wymagalności.

Bezspornie też pozwana jako ostatnią uregulowała ratę kwartalną na 30 czerwca 2014 r.

W ocenie Sądu należność wyliczona przez powoda znajduje odzwierciedlenie w umowie łączącej strony, zarówno co do należności głównej (45% upustu z ceny) jaki i co do odsetek uregulowanych w §11 pkt 5 umowy.

Dalsze odsetki ustawowe znajdują podstawę w art. 481 §1 k.c., albowiem roszczenie powoda na etapie żądania zwrotu upustu cenowego miało charakter pieniężny.

Mając to na uwadze Sąd orzekł jak w pkt I wyroku.

Na marginesie tylko wskazać należy, iż podniesione przez pełn. pozwanego argumenty z pisma 21 czerwca 2017 r. jako spóźnione nie podlegały rozpoznaniu przez Sąd (art. 217§1 i 2 k.p.c.), zresztą żaden z przedstawionych argumentów nie był trafny, nie doszło bowiem do przedawnienia roszczenia, należność nie miała charakteru kary umownej przez co nie podlegała tez miarkowaniu, a sposób wyliczenia należności został opisany w umowie i zaakceptowany przez pozwaną poprzez ratalne spłaty.

O kosztach Sąd orzekł w pkt II na podstawie art. 98 §1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w związku z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. o opłatach za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.).

SSR Joanna Bieńkowska-Kolarz