Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSO Juliusz Ciejek

Protokolant: sekr. sąd. Aleksandra Bogusz

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2017 r. w Olsztynie, na rozprawie

sprawy z powództwa M. S. (1) i A. S. (1)

przeciwko M. B., J. W., R. W., D. R. (1), H. B. i R. L. (1)

o ustalenie

powództwo oddala.

Sygn. akt I C 616/17

UZASADNIENIE

Powodowie M. S. (1) i A. S. (1) wnieśli w dniu 28 października 2016 r. pozew o ustalenie, że:

1) pozwanemu M. B. nie przysługiwało i nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonej w miejscowości J. gmina M.,

2) umowa przeniesienia własności udziałów w tej nieruchomości zawarta w dniu (...)r. w Kancelarii Notarialnej w G. przed notariuszem B. M. (1) przez powodów i J. W., R. W., D. R. (2), H. B. i R. L. (1), które swoje udziały wynoszące odpowiednio 70/112, 6/112, 6/112, 6/112 i 6/112 stanowiące łącznie 94/112 we współwłasności nieruchomości rolnej składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...) i działki nr (...) zabudowanej domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi o łącznej powierzchni 21,2404 ha położonej w miejscowości J., obręb J., gmina M., powiat (...), zapisanej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowej w Giżycki przeniosły na rzecz M. i A. małżonków S. – jest ważna.

Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania wskazali, że umową sprzedaży warunkowej nieruchomości opisanej w żądaniu, J. W., R. W., D. R. (3), H. B. i R. L. (1) sprzedały w formie aktu notarialnego swoje udziały powodom, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu. Pozwani zapewnili powodów, że M. B. będący współwłaścicielem nieruchomości nie zgłaszał się do nich z propozycją wskazania mu części nieruchomości do korzystania ani z inną propozycją współposiadania. Agencja złożyła oświadczenie, że nie będzie korzystała z uprawnienia pierwokupu. Po dokonaniu zapłaty umówionej ceny powodowie złożyli wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu ich prawa własności. Wniosek został oddalony z uwagi na figurowanie wzmianki w księdze wieczystej o prawie pierwokupu współwłaściciela M. B.. W związku z tym powodowie mają interes prawny w ustaleniu, że pozwanemu M. B. nie przysługuje prawo pierwokupu i tym samym ustalenie ważności zawartej z pozostałymi pozwanymi umowy sprzedaży co w konsekwencji umożliwi powodom dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej (k. 3-8).

Pozwani pomimo doręczenia im odpisu pozwu nie złożyli odpowiedzi na pozew, nie stawili się na rozprawę i nie zajęli stanowiska w sprawie (k. 80, 81, 82, 83, 84 i 86).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani byli współwłaścicielami gospodarstwo rolnego płożonego w miejscowości J., dla którego Sąd Rejonowy w Giżycku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Gospodarstwem tym, za zgodą pozostałych współwłaścicieli zajmowana się J. W., będąca współwłaścicielem i mająca największy udział w nieruchomości. Na nią były wystawiane decyzja związane z dopłatami unijnymi. Podejmowała także wiążące decyzje w sprawie gospodarstwa, które nie były przez innych współwłaścicieli podważane. Opłacała podatek od nieruchomości. Zalecała osobom trzecim wykonywanie określonych czynności na gospodarstwie.

(dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) k. 45-47, decyzje k. 16-23, 24-29, 30-31, 32-34, 35-36, 40-42)

W dniu (...) r. J. W., R. W., D. R. (3), H. B., R. L. (1) i M. S. (1) działający w imieniu własnym i żony A. S. (1) zawarli w formie aktu notarialnego przed notariuszem B. M. M. w Kancelarii Notarialnej w G. warunkową umowę sprzedaży. Przedmiotem umowy była sprzedaż nieruchomości rolnej zabudowanej składająca się z działek oznaczonych nr ewidencyjnymi (...)o łącznej powierzchni 21,2404 ha, położonej w miejscowości J., obręb (...) J., gmina M., dla której Sąd Rejonowy w Giżycku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Właścicielami byli:

a)  J. W. w udziale do 70/112,

b)  R. W. do 6/112,

c)  D. R. (3) do 6/112,

d)  H. B. do 6/112,

e)  R. L. (2) do 6/112.

W pozostałym zakresie współwłaścicielami byli (...) Sp. z o.o., sk. z/s w W. w udziale do 9/112 i M. B. w udziale do 9/112.

Na dzień sporządzania powyższego aktu w dziale III i IV tej księgi nie było żadnych wpisów i wzmianek.

Na mocy tej umowy J. W., R. W., D. R. (3), H. B. i R. L. (1) sprzedały powodom swoje udziały wynoszące łącznie 94/112 o powierzchni 21,2404za kwotę łącznie 650.000 zł, przy czym udziały J. W. wynosił 484.044 zł, a pozostałych współwłaścicieli po 41.489 zł. Umowa została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Powód M. S. (2) oświadczył, że wyraża na powyższe zgodę i dokonuje kupna nieruchomości pod wskazanym warunkiem za podaną w akcie cenę. Nabycie nieruchomości nastąpiło ze środków pochodzących z majątku wspólnego z żoną A. S. (2).

Nadto właściciele:

1)  oświadczyli, że działka o nr ewidencyjnym (...) wchodząca między innymi w skład nieruchomości zabudowana jest budynkiem mieszkalnym murowanym, nadającym się do rozbiórki lub do generalnego remontu wraz z czterema budynki gospodarczymi,

2)  przedłożyli zaświadczenie z Urzędu Gminy M. o tym, że działka nr (...) stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo-pensjonatowej i letniskowej, zaś działki nr (...) nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

3)  oświadczyli, że nieruchomość sprzedawana nie jest obciążona żądnymi długami niż roszczeniami osób trzecich i nie występują jakiekolwiek ograniczenia natury prawnej lub faktycznej, które mogłyby spowodować ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością – oprócz prawa pierwokupu przysługującego ANR,

4)  oświadczyli także, że ich udziały nie są objęte umowami dzierżawy i że gospodarstwo rolne w całości prowadzi jedynie J. W..

(dowód: akt notarialny rep. A (...) z dnia 24 listopada 20014 r. k. 55-58)

Za zgodą sprzedających notariusz B. M. (2) z Kancelarii Notarialnej w G. wysłała do Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O., Filia w S. zawiadomienie o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu.

(dowód: akt notarialny rep. A (...) z dnia 24 listopada 20014 r. k. 55-58, w szczególności k. 57)

Pismem z dnia 9 grudnia 2014 r. o znaku (...), powyższa Agencja postanowiła nie wykonywać przysługującego jej praw pierwokupu.

(dowód: akt notarialny z dnia 17 sierpnia 2015 r. Rep,. A (...) k. 51-54, w szczególności k. 52)

W dniu 17 sierpnia 2015 r. przed tym samym notariuszem pomiędzy J. W., R. W., D. R. (3), H. B. i R. L. (1) doszło w formie aktu notarialnego do sprzedaży nieruchomości opisanej w warunkowej umowie sprzedaży.

W § 5 umowy sprzedający zapewnili powodów, że M. B. będący współwłaścicielem nieruchomości nie zgłaszał się do nich z jakąkolwiek propozycją wskazania mu części nieruchomości do korzystania, ani z jakąkolwiek inną propozycją współposiadania. Nieruchomość została powodom wydana, a cena zapłacona.

(dowód: akt notarialny z dnia 17 sierpnia 2015 r. Rep. A (...)k. 51-54)

W dniu 20 sierpnia 2015 r. o godzinie 10:44 powodowie złożyli wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Giżycku o dokonanie wpisu ich prawa własności zakupionej nieruchomości na prawie wspólności ustawowej małżeńskiej.

Tego samego dnia, o godzinie 12:51 wpłynął do ww. Sądu wniosek M. B. o dokonanie wpisu przysługującego mu prawa pierwokupu na podstawie art. 166 k.c. Jednocześnie M. B. złożył oświadczenie o osobistym prowadzeniu przez niego gospodarstwa rolnego w J. o ogólnej powierzchni 21,2404, poświadczone przez Wójta Gminy M..

(dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) k. 45-47, postanowienie Referendarza Sądowego Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 2 października 2015 r. k. 48, oświadczenie k. 44)

Postanowieniem z dnia 2 października 2015 r. Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego w Giżycku oddalił wniosek o dokonanie wpisu. W uzasadnieniu wskazał, że złożony wniosek M. B. o dokonanie jego uprawienia pierwokupu wywołał wątpliwości co do ważności zawartej umowy sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2015 r. mającej stanowić podstawę wpisu powodów jako współwłaścicieli. W związku z tym Referendarz odmówił dokonania wpisu.

(dowód: postanowienie Referendarza Sądowego Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 2 października 2015 r. k. 48)

Postanowieniem z dnia 30 listopada 2015 r. Referendarz Sądu Rejonowego w Giżycku oddalił wniosek M. B. o dokonanie wpisu o przysługującym mu prawie pierwokupu nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). W uzasadnieniu Referendarz wskazał, że M. B. nie wykazał żadnymi dokumentami, że istnieją ustawowe przesłanki do ujawnienia prawa pierwokupu wynikające z art. 166 k.c. Powyższe postanowienie nie było zaskarżone przez M. B..

(bezsporne w zakresie braku zaskarżenia roztryśnięcia Referendarza Sądowego, dowód: odpis postanowienia z dnia 30 listopada 2015 r. k. 13)

Postanowienie oddalające dokonanie wpisu prawa własności na rzecz powodów zostało zaskarżone przez z nich. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2016 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie apelację powodów oddalił.

(bezsporne, skarga k. 37-39)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na jego wadliwe skonstruowanie i w konsekwencji brak interesu prawnego w żądaniu ustalenia z racji możliwości ochrony praw powodów w trybie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Podstawą prawną żądania wywodzonego przez powodów stanowił art. 189 k.p.c., zgodnie z którym, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż warunkiem dopuszczalności powództwa o ustalenie jest istnienie po stronie powodowej interesu prawnego w ustaleniu konkretnego stosunku prawnego lub konkretnego prawa. Interes prawny stanowi przesłankę merytoryczną powództwa o ustalenie i zachodzi wówczas, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, przy czym niepewność ta powinna być obiektywna, tj. zachodzić według rozumianej oceny sytuacji, a nie tylko według odczucia wnioskodawcy. Przyjmuje się też powszechnie w orzecznictwie i doktrynie, iż interes prawny, w rozumieniu art. 189 k.p.c., jest to obiektywna (czyli rzeczywiście istniejąca), a nie tylko hipotetyczna (czyli w subiektywnym odczuciu strony) potrzeba prawna uzyskania wyroku odpowiedniej treści, występująca wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia naruszenia określonej sfery prawnej. Praktycznie rzecz biorąc, interes prawny występuje wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka.

Dominująca linia orzecznicza postrzega proces cywilny jako oparty na założeniu, że realizacja praw na drodze sądowej powinna być celowa i możliwie prosta, a w związku z tym udzielana bez mnożenia postępowań. Założenie to realizuje wymaganie wykazania interesu prawnego w wypadku żądania ustalenia istnienia (nieistnienia) stosunku prawnego lub prawa i przyjęcie zasady, że możliwość uzyskania skuteczniejszej ochrony w drodze innego powództwa podważa interes prawny w żądaniu ustalenia.

Skuteczne powołanie się na interes prawny wymaga wykazania, że oczekiwane rozstrzygnięcie wywoła takie skutki w stosunkach między stronami, w następstwie których ich sytuacja prawna zostanie określona jednoznacznie i tym samym wyeliminowane zostanie ryzyko naruszenia w przyszłości praw powoda. Interes prawny musi być nie tylko skonkretyzowany, ale i wykazany. Interes prawny istnieje zatem wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego pozwoli powodowi na ochronę jego prawnie chronionego interesu. Oznacza to, iż wydane orzeczenie zakończy istniejący spór lub prewencyjnie zapobiegnie jego powstaniu. Dlatego, w przypadku, gdy dojdzie już do naruszenia prawa, w związku z którym stronie służy dalej idące roszczenie np. o świadczenie (danie, czynienie, zaniechanie lub znoszenie), wyłączona jest możliwość skutecznego wystąpienia z powództwem o ustalenie, skoro sfera podlegająca ochronie jest w takiej sytuacji szersza. W takich sytuacjach brak jest bowiem interesu prawnego, gdyż ustalenie jest także przesłanką do uwzględnienia roszczenia o świadczenie.

W przypadku, gdy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, a taką niewątpliwa ma nieruchomość w J., która była przedmiotem sprzedaży, istnieje możliwość wytoczenia powództwa w trybie art. 10 u.k.w.h. Tym samym możliwość wytoczenia powództwa w trybie art. 10 u.k.w.h. co do zasady wyłącza istnienie interesu prawnego do wniesienia powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c.

W związku z zawartą umową sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2015 r., z częścią właścicieli nieruchomości położonej w J., w gminie M. powodowie są czynnie legitymowani do wystąpienia z powództwem, o którym mowa w art. 10 u.k.w.h. Powództwo to wprawdzie nie jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie, lecz powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia rzeczowego – ustalenie prawa własności i tym samym żądania dokonania wpisu o ujawnienie swojego prawa.

Sąd Rejonowy w ramach właściwości rzeczowej posiada kompetencję do rozpoznanie sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Postępowanie to prowadzi do definitywnego usunięcie niepewności co do tego, kto jest właścicielem nieruchomości.

Jak wynika z materiału dowodowego powodowie dążyli do ujawniania ich prawa w księdze wieczystej. Z uwagi na niemalże równoczesne złożenie wniosku współwłaściciela nieruchomości w miejscowości J. M. B. o ujawnienie jego prawa do pierwokupu, uniemożliwiło uwzględnienie wniosku o wpisu prawa własności powodów. W postępowaniu wieczystoksięgowym oba wnioski zostały oddalone. Przy czym podstawą oddalenia było brak możliwości przeprowadzenia postępowania dowodowego, który niewątpliwie rozwiałby wątpliwości, a mianowicie, czy M. B. służy prawo pierwokupu, a tym samym, czy umowa sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2015 r. jest ważna.

W istocie zatem żądanie powodów ma na celu ujawnienie ich prawa w zakresie własności nieruchomości będącej przedmiotem aktu notarialnego z dnia 17 sierpnia 2015 r. Powodowie reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika nie wykazali innego, dodatkowego interesu prawnego np. odpowiedzialność za szkody, który mógłby czynić zasadnym powództwo wytoczone w trybie art. 189 k.p.c. Właściwym bowiem powództwem jest powództwo wynikające z art. 10 u.k.w.h. To ono bowiem udziela pełniejszej ochrony właścicielom nieruchomości i w pełni zaspokajać będzie roszczenie, za pomocą którego powodowie dążą do ustalenia prawa własności ale i wpisanie ich prawa w księdze wieczystej. Jednocześnie powództwo to ostatecznie kończy spór co do tego, kto jest właścicielem nieruchomości objętej umową z dnia 17 sierpnia 2015 r. Orzeczenie wydane w tym trybie jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej.

Mając na uwadze powyższe rozważania, powództwo zostało oddalone z uwagi na brak wykazania interesu prawnego, jako przesłanki materialnoprawnej, o którym mowa w art. 189 k.p.c.