Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Elżbieta Zalewska-Statuch

Sędziowie SSO Barbara Bojakowska

SSO Iwona Podwójniak

Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2017 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) przy ulicy (...) w W.

przeciwko T. G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Wieluniu

z dnia 20 lipca 2017 roku, sygnatura akt I C 61/17

I.  zmienia punkt 1 i 2 zaskarżonego wyroku w ten tylko sposób, że:

a)  obniża zasądzoną od pozwanej T. G. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) przy ulicy (...) w W. kwotę z 5.250 złotych do 4.203,31 (cztery tysiące dwieście trzy 31/100) złotych uchylając rozstrzygnięcie w zakresie odsetek od kwot 50,60 złotych oraz trzech rat po 332,03 złotych za okres od sierpnia do listopada 2013 roku;

b)  w punkcie 2 obniża zasądzoną od pozwanej T. G. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) przy ulicy (...) w W. kwotę z 2067 złotych do 1653,60 (jeden tysiąc sześćset pięćdziesiąt trzy 60/100) złotych;

I.  oddala apelację w pozostałej części;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 50 złotych tytułem częściowego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 440/17

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 20 lipca 2017 r. Sad Rejonowy w Wieluniu zasądził od pozwanej T. G. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) przy ulicy
(...) w W. kwotę 5250 zł z odsetkami ustawowymi od poszczególnych kwot miesięcznych poczynając od 12 sierpnia 2013 r. do 11grudnia 2014 r., każda rata do dnia zapłaty oraz obciążył pozwaną kosztami procesu w wysokości 2076 zł.

Orzeczenie to zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia i wnioski:

T. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego
przy ul. (...) w W..

Jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy
ul. (...) zobowiązana jest płacić comiesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w wysokościach wynikających z corocznych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położona przy ul. (...) w W. zleciła na podstawie umowy z dnia 24 marca 2010 roku Przedsiębiorstwu (...)
Sp. z o.o. w W. wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Do obowiązków zarządcy należy m.in. prowadzenie księgowości dla nieruchomości wspólnej, w tym odrębnej ewidencji kosztów i przychodów oraz ewidencji wpłat na fundusz remontowy, a także ewidencji wnoszonych przez właścicieli opłat i zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także na pokrycie kosztów i wpłat związanych
z poszczególnymi lokalami nieruchomości, dotyczących energii cieplnej, dostawy wody ciepłej i zimnej, odbioru i unieszkodliwienia ścieków oraz odbiór i unieszkodliwienia odpadów komunalnych oraz innych kosztów obciążających właścicieli lokali i najemców.

Rozliczanie kosztów dostawy zimnej wody do budynku oraz do lokali, odprowadzenie ścieków oraz wywóz odpadów stałych, uregulowany jest w regulaminie rozliczania kosztów. Podobne regulacje obowiązują w zakresie rozliczania kosztów dostawy ciepła do lokali
oraz pobierania opłat za CO i podgrzanie wody.

Każdy z właścicieli lokali ma obowiązek uiszczać zaliczki w określonej wysokości
i w ustalonym terminie. Powyższy obowiązek wynika z obowiązujących właścicieli regulaminów. Na płatności składają się koszt zarządu nieruchomością wspólną, opłaty
za legalizację licznika ciepła, opłaty za odbiór odpadów, za legalizację wodomierzy, zaliczka na CO, zaliczka na zarząd nieruchomością wspólną, zaliczka na podgrzanie wody, zaliczka
na zimna wodę, zaliczka na odprowadzenia ścieków, opłata abonamentowa i zaliczki na fundusz remontowy. Wysokość tych opłat jest określana poprzez uchwały wspólnoty mieszkaniowej na okres roczny. Każdy z właścicieli otrzymuje systematycznie zawiadomienie o wysokości i terminie płatności zaliczek.

Pozwana w latach 2013 i 2014 dokonywała wpłat zaliczek wybiórczo
tzn. w wysokościach mniejszych niż ustalone, bądź wpłacała je po ustalonym terminie.

W takiej sytuacji dokonywane przez pozwaną po terminie wpłaty na poczet kosztów związanych z utrzymaniem lokalu i nieruchomości wspólnej były zaliczane na poczet najstarszej zaległości.

Pozwana została wezwana do dobrowolnej zapłaty w dniu 30 września 2015 roku której nie dokonała w wyznaczonym terminie.

Sąd, następnie ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, wskazując którym to przedłożonym dokumentom i twierdzeniom stron dał wiarę, a którym odmówił, podając przyczynę swojej decyzji.

Sąd, powołując się na brzmienie art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz art. 15.ust. l w/w ustawy wskazał, że skoro pozwana jest członkami wspólnoty mieszkaniowej i dlatego, zgodnie z w/w przepisami ma obowiązek uiszczać zaliczki
w terminach określonych w ustawie i w wysokościach określonych przez uchwały Wspólnoty. Ponadto z przedłożonych dokumentowych księgowych wynika, że pozwana nie zapłaciła na rzecz powodowej Wspólnoty obciążających jej zobowiązań za okres od sierpnia 2013 roku do grudnia 2014 roku. Zaległość pozwanej z tego tytułu stanowi łącznie kwotę
5 250 zł.

W świetle powyższego, Sąd zasądził na rzecz powódki od pozwanej wskazaną kwotę, orzekając jednocześnie o odsetkach za opóźnienie w spełnieniu świadczenia na podstawie
art. 455 k.c. i art. 481 § 1 i 2 k.c. w brzmieniu ustawy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz art. 481 § 1 i 2 ¹ k.c. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 09 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (…).

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia dochodzonego pozwem roszczenia zgłoszonego przez pozwaną, Sąd uznał go za bezzasadny podając, że zaliczka, o której mowa w art. 15 ustawy o własności lokali, jest świadczeniem okresowym, każda z zaliczek jest świadczeniem samoistnym ulegającym przedawnieniu w terminie 3 lat (art. 118 k.c.).

Zdaniem Sądu, powódka nie dochodzi jednak w niniejszym postępowaniu zaliczek
za poszczególne miesiące, lecz dochodzi kwoty pochodzącej z rocznych rozliczeń tych zaliczek. Zobowiązanie jakie powstało po stronie pozwanej z rocznego rozliczenia ulega
10 letniemu przedawnieniu licząc od daty wymagalności. Okresem rozliczeniowym Wspólnoty jest rok kalendarzowy. Po przeprowadzeniu rozliczenia rocznego i powstaniu niedopłaty po stronie jej członka, wspólnota dochodzi tej niedopłaty, co wynika
z art. 15 ust. 2 z ustawy o własności lokali.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., na które to koszty
składają się: opłata od pozwu - 250 zł, koszty zastępstwa procesowego powoda - 1800 zł, obliczone na podstawie § 2 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (według stanu prawnego na dzień 9 grudnia 2016 roku) oraz 17 zł z tytułu opłaty skarbowej
od pełnomocnictwa.

Apelację od wyroku wywiodła pozwana, która zaskarżyła go w całości, zarzucając mu naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez :

- brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i przyjęcie, że uchwały wspólnoty dotyczące zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i poszczególnych lokali
są wiążące i nie ma podstaw do ich podważenia na etapie niniejszego postępowania sądowego;

- przyjęcie, że nie nastąpiło przedawnienie roszczeń;

- przyjęcie, że dowody przedstawione przez stronę powodową są wystarczające
do stwierdzenia istnienia zaległości po stronie pozwanej.

W konsekwencji wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa
w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja zasługuje na częściowe uwzględnienie, chociaż zasadnicze jej zarzuty
są niezasadne.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, co było przedmiotem sporu, ponieważ wbrew twierdzeniom pozwanej oraz częściowo sądu nie było to rozliczenie zadłużenia pozwanej wobec wspólnoty w całości, a tylko żądanie zapłaty zaliczek na koszty zarządu
i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów za okres od sierpnia 2013 r. do grudnia 2014 r.

Należy wiec rozstrzygnąć, co należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Na pewno są nimi zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali wydatki na remonty i bieżącą konserwację, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Problem pojawia się przy ustaleniu wydatków związanych z dostawą energii cieplnej oraz wody, gdy lokale wyposażone są w liczniki pomiarowe, na podstawie których dokonuje się ustalenia zużycia zimnej i ciepłej wody
i centralnego ogrzewania. W tym wypadku wspólnota jest tylko pośrednikiem w uiszczaniu należności na rzecz dostawców.

W rozpoznawanej sprawie wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomości wspólnej, wynagrodzenia zarządcy oraz funduszu remontowego zostały ustalone uchwałami wspólnoty nr 2/2013 i 2/2014. Nie ma przy tym racji skarżąca, ze uchwały te są bezwzględnie nieważne, ponieważ regulują one sposób udziału wszystkich członków wspólnoty w tych kosztach zgodnie z liczbą metrów kwadratowych mieszkań, które zwykle stanowią podstawę ustalenia ułamku w nieruchomości wspólnej.

Wykaz zaległości, za żądany pozwem okres, dotyczy nie tylko wyżej wymienionych kosztów, ale także zaliczek z tytułu pozostałych opłat (zawiadomienia k 94-110). Wynika
z nich, że na zaliczkę miesięczną, którą pozwana zobowiązana jest płacić do 10 każdego miesiąca, składają się oprócz kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego, także zaliczki na podgrzanie ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, zimna woda i centralne ogrzewanie.

Zgodnie z art. 15 ust 1 właściciel lokalu jest obowiązany do uiszczania zaliczek
na koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną wymienione w art. 14 ustawy
do 10 każdego miesiąca z góry.

W rozpoznawanej sprawie dokonując analizy wpłat i zadłużenia powódki za okres dochodzony pozwem należy zauważyć, że kwoty zaliczek po 320,97 zł i 332,04 zł obejmują
nie tylko koszty zarządu, ale także opłaty za zużycie wody, CO, odbioru odpadów i legalizacji wodomierza. Kierując się treścią uchwał o wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną należy ustalić, że wynosiły one w 2013 r. - 107,47 zł, a w 2014 - 108,10 zł, a pozostałe opłaty dotyczyły już lokalu pozwanej.

Brak wymienienia w art. 15 ust 1 ustawy obowiązku pokrywania kosztów zaliczki związanej z odrębną własnością lokalu, nie oznacza jednak, że pozwana nie ma obowiązku ich uiszczania. Obowiązek pokrycia pozostałych kosztów związanych z prawem własności lokalu pozwanej wynika bowiem z regulaminu ustalenia kosztów dostawy wody, odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości i kosztów dostawy ciepła do lokalu
(k 202 – 214). Z treści tych regulaminów wynika wyraźnie obowiązek uiszczenia zaliczek
na pokrycie kosztów do dnia 10 tego każdego miesiąca z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie (k 209).

W przedmiotowej sprawie niesporne jest, że pozwana w okresie objętym pozwem, nigdy nie uiściła zaliczki w kwocie wynikającej z uchwały wspólnoty i z regulaminu
co do pozostałych kosztów ustalonych przez zarządcę nieruchomości. Z wpłat które zostały przedłożone Sądowi Rejonowemu wynika, że wpłaciła pewne kwoty w sierpniu, październiku i listopadzie 2013 r., ale nie były do wpłaty do 10 każdego miesiąca. Nie wskazano także którego miesiąca dotyczy opłata na koszty zarządu, legalizację licznika, czy odpady,
a niewątpliwie istniało na koncie pozwanej zadłużenie wobec wspólnoty. W grudniu 2013 i styczniu 2014 r. brak było jakiejkolwiek wpłaty, w lutym 2014 uiszczono 95 zł, w marcu 2014 r. brak wpłaty, w kwietniu, maju, czerwcu i lipcu 2014 r. odnotowano wpłaty
od 90,59 zł do 10,59 zł, w sierpniu 2014 r. brak wpłaty, we wrześniu wpłacono 100,59 zł , natomiast od października do grudnia 2014 r. ponownie brak było wpłat.

W tych okolicznościach nie można zgodzić się ze skarżąca, że wykonywała swoje obowiązki rzetelnie nie tylko wobec wspólnoty, ale także jako właścicielka lokalu.

Trafnie zatem przy braku oznaczenia płatności (którego miesiąca zaliczka dotyczy), powodowa wspólnota zarachowała dokonane wpłaty na poczet zadłużenia najstarszego,
co jest zgodne z treścią art. 451 § 3 k.c., czego nie dostrzega apelująca stale podnosząc,
że jej wpłaty były źle księgowane. W tym miejscu trzeba zauważyć, że jeżeli pozwana wyraźnie wskazała na jakie należności należy zaksięgować jej wpłatę lub nadpłatę,
to tak uczyniono w 2015 r.

Nie ma też racji apelująca, że w okresie objętym pozwem były nadpłaty za CO i wodę, ponieważ faktycznie pozwana tych kwot nie wpłaciła, a rozliczenie zaliczek ustalonych
a nie uiszczonych spowodowało, że nadpłaty księgowe, pomniejszyły zadłużenie pozwanej
w kosztach opłat za media nie w kosztach nieruchomości wspólnej. Wynika to wyraźnie
z przedłożonego przez powoda rozliczenia, które wbrew twierdzeniom pozwanej, odzwierciedla faktyczne wpłaty i rozliczenia zaliczek za wodę i CO. Np. na karcie
232 wynika, że we wrześniu 2013 r. pozwana uiściła 152,79 zł a reszta przypisanych jej kwot 881,85 i 12 zł, to rozliczenia za media w jej lokalu, czyli rozliczenia pomiędzy faktycznie poniesionymi kosztami a ustaloną przez zarządcę zaliczką. Podobna sytuacja zaistniała
w sierpniu 2014 r., kiedy pozwana wpłaciła 100,59 zł, a zarachowano na poczet jej zadłużenia 856,90 zł z tytułu rozliczenia ciepła, ale już za wodę brak było różnicy między faktycznym zażyciem a ustaloną zaliczką.

Pozwana jest członkiem powodowej wspólnoty, a traktuje ją jak przeciwnika.
Jako członek wspólnoty ma obowiązek uiszczać nie tylko comiesięczne zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną, ale także na koszty związane z jej lokalem, ponieważ zarządca jest zobowiązany do uiszczania co miesiąc do odpowiednich dostawców zaliczki
na koszty Co i wody.

Postepowanie apelującej wbrew podjętym uchwałom i regulaminowi, powoduje,
że pozostali członkowie wspólnoty kredytują jej opłaty za media i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Apelująca będąc członkiem wspólnoty jest obwiązana do płacenia zaliczki ustalonej przez wspólnotę i zarządcę. Jeżeli uważa, że zaliczka jest za wysoka, to może na zebraniu wspólnoty podnieć ta kwestię, a wspólnota może podjąć uchwałę w tym zakresie. Nie może natomiast sama decydować, które koszty uważa za uzasadnione, a które nie.

Trafny i skutecznie podniesiony jest zarzut przedawnienia, ale tylko co do zasady. Dotyczy on terminu płatności zaliczek, który wynosi jako świadczenia okresowe 3 lata.
Sąd nie podzielając tego zarzutu błędnie przyjął, że strona powodowa dochodzi rozliczenia
za cały okres pozostawania pozwanej we wspólnocie. Pozew wpłynął do Sądu 1 grudnia 2016r., a żądanie dotyczyło zaliczek za okres od sierpnia 2013 r., nastąpiło więc przedawnienie żądania zaliczek za okres od sierpnia 2013r. do listopada 2013r. i w tym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Nie można natomiast zgodzić się z apelującą, że zapłata za media w postaci wody|
i CO, przedawniła się w okresie 2 lat, ponieważ zarządca zapłacił już za wystawione przez dostawców faktury pieniędzmi uzyskanymi z zaliczek, które później podlegały rozliczeniu
na poszczególnych właścicieli, stąd, nadpłaty na kontach mieszkańców, jeśli kwoty zaliczki były wyższe niż faktyczne zużycie. Natomiast brak zaliczki powoduje, ze wspólnota
ma roszczenie do właściciela o uiszczenie zaliczki lub może wystąpić
z roszczeniem z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Jeszcze raz należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie przedmiotem rozstrzygnięcia był fakt uiszczania przez pozwaną zaliczek, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zaliczek na media zgodnie
z przyjętym regulaminem.

W tym zakresie niewątpliwie zostało ustalone, że pozwana nie wywiązywała się
ze swych obowiązków. Natomiast kwestia czy wskazane przez powódkę zadłużenie pozwanej wobec wspólnoty powstałe przed sierpniem 2013r. istnieje nie było przedmiotem rozstrzygnięcia sądu, ponieważ pozwana nie zaoferowała na tę okoliczność żadnych dowodów, poza wymianą pism, w których każda ze stron pozostała przy swoim stanowisku.

Pozwana w tej sprawię mogła przedstawić należność do potracenia, która mogłaby zwolnić ja z obowiązku uiszczania zaliczek, ale tego nie uczyniła, podnosząc jedynie zarzuty o nieprawidłowym rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości na lata poprzednie
bez wskazania konkretnej kwoty i złożenia na piśmie skierowanego do powódki wyraźnego oświadczenia o potrąceniu.

Fakt, że obecnie pozwanej zwrócono nadpłatę za rok 2017 nie ma żadnego wpływu
na treść rozstrzygnięcia, które dotyczyło uiszczania zaliczek za lata 2013 – 2014.

Z powyższych względów Sad Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawie
art. 386 § 1 k.p.c. w ten tylko sposób, że obniżył łączną kwotę zasądzoną na rzecz powódki
o 1046,69 zł uwzględniając zarzut przedawnienia zaliczek za okres od sierpnia 2013 r. do listopada 2013 r.

W pozostałym zakresie apelacja jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu,
na podstawie art. 385 k.p.c.

Konsekwencją zmiany wyroku była także zmiana rozstrzygnięcia kosztach procesu
za pierwszą instancję. Powódka ostatecznie wygrała proces w 80 %, co skutkowało obniżeniem zwrotu kosztów z 2067 zł do 1653,60 zł.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c.. Pozwana wygrała apelację w 20%, a poniosła koszty opłaty sądowej od apelacji, co skutkuje zasądzeniem na jej rzecz kwoty 50 zł.

Sąd nie rozstrzygał o kosztach poniesionych w postępowaniu apelacyjnym
przez stronę powodową, ponieważ na dzień zamknięcia rozprawy nie została złożona odpowiedź na apelację z podpisem pełnomocnika, a tylko pismo przesłane mailem,
które zawierało brak formalny (brak podpisu), co oznacza, że nie został skutecznie złożony wniosek o zwrot kosztów postępowania apelacyjnego. Braku tego nie można uznać
za uzupełniony, poprzez nadesłanie odpowiedzi na apelację z podpisem w dacie publikacji orzeczenia, ponieważ na dzień zamknięcia rozprawy nie było skutecznie złożonej podpowiedzi na apelację wraz z zasądzenia kosztów.