Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 29 listopada 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Maria Taront

Protokolant: : st. Sekr. sąd. Katarzyna Słup- Ostrawska

po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2017 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko Miasto P.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli lub zapłatę

1.  oddala powództwo,

2.  kosztami postępowania obciąża powoda pozostawiając ich wysokość do szczegółowego wyliczenia referendarzowi sądowemu.

SSO Maria Taront

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu dnia 19 sierpnia 2015r. powód E. K. domagał się zobowiązania Miasta P. do złożenia oświadczenia woli o wyodrębnieniu w budynku posadowionym na nieruchomości położonej w P. Os. (...) L, obręb ewidencyjny W., dla której Sąd Rejonowy (...)w P. prowadzi księgę wieczystą (...) (działki nr (...)) własności lokalu użytkowego, składającego się z 12 pomieszczeń oraz 4 korytarzy, o łącznej powierzchni 223,20 m2 jako lokalu pierwszego z lewej od strony frontowej budynku, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 297/10 000 oraz udział w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela pozostałej części nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, a nadto do zobowiązania pozwanego do zawarcia umowy o przeniesieniu prawa własności powyższego lokalu.

Powód zgłosił także żądanie ewentualne o zapłatę ceny lokalu poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 669.600 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty. Powód swoją szkodę ujął jako nieuzyskanie własności lokalu i argumentował, że wobec tego pozwany powinien mu zapłacić równowartość rynkowej wartości lokalu. Nadto powód domagał się zasądzenia od pozwanego na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwany domagał się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, że roszczenie powoda nie ma podstawy prawnej. Zdaniem pozwanego roszczenie powoda o przeniesienie własności nieruchomości nie wynika z umowy, ani żadnego wyroku sądowego. Jak wskazał pozwany, powód nadal dysponuje prawem do lokalu, z którym mowa w pozwie, nada ma prawo go zajmować i używać. W przekonaniu pozwanego, żaden przepis prawa nie daje powodowi podstawy do domagania się przeniesienia na niego własności nieruchomości, ani żądania zapłaty.

W dalszej części procesu strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił, co następuje :

Pozwany Miasto P. jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...) znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomościach, składającego się z 12 pomieszczeń oraz 4 korytarzy, o łącznej powierzchni 223,20 m2 jako lokal pierwszy z lewej od strony frontowej budynku, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 297/10 000 oraz udział w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela pozostałej części nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, dla których Sąd Rejonowy(...) w P. prowadzi księgi wieczyste nr (...).

Dowód: elektroniczny wydruk treści księgi wieczystej (...) – k. 16-82.

Okoliczności bezsporne.

W dniu 27 maja 1992r. strony zawarły umowę nr (...) o zastępcze pełnienie funkcji inwestora. Na mocy tejże umowy strony w § 1 postanowiły:

„ 1. Strony zgodnie postanawiają, że (...) (Dyrekcja Rozbudowy Miasta P. – przypis Sądu) na zasadzie niniejszej umowy zobowiązuje się do wykonania w trybie zastępstwa inwestycyjnego lokalu handlowo-usługowego w budynku nr (...) wraz z infrastrukturą techniczną i społeczną w realizowanym osiedlu mieszkaniowym w rejonie ulic (...) w P..

2.  (...) działa we własnym imieniu na rachunek zamawiającego.”

Dalej strony postanowiły:

„§ 3.1. Osiedle (...) realizowane jest jako inwestycja wspólna na mocy Decyzji Koordynacji Wydziału Budownictwa (...) z tym, że w związku ze zmianą przepisów prawnych od momentu rozpoczęcia realizacji do dnia dzisiejszego p.t. lokalu zostanie przekazane bezpośrednio użytkownikowi.

2. Zamawiający otrzyma lokal handlowo-usługowy o łącznej powierzchni użytkowej 221,5 m2.

3. Lokal zostanie oddany w terminie do 30.06.1992r.”

W § 5 umowy przewidziano, że koszt udziału powoda w stosunku do otrzymanej powierzchni użytkowej wyniesie 664,5 mln starych złotych. Stosownie do § 6 umowy kwota ta miała zostać uiszczona w dwóch transzach, przy czym pierwsza w kwocie 300 mln starych złotych mała zostać przekazana do dnia 28 maja 1992r., a druga w kwocie 364,5 mln starych złotych miała zostać uiszczona po dokonaniu odbioru technicznego lokalu a przed otrzymaniem przez powoda kluczy do lokalu.

Dowód: Umowa nr (...) o zastępcze pełnienie funkcji inwestora – k. 11-13.

Okoliczności bezsporne.

W wykonaniu powyższej umowy powód w dniach 28 maja 1992r. i 8 lipca 1992r. wpłacił na rzecz Dyrekcji Rozbudowy Miasta P. odpowiednio kwoty 300 mln starych złotych i 365,5 mln starych złotych a Dyrekcja Rozbudowy Miasta P. w dniu 9 lipca 1992r. oddała powodowi do używania ww. lokal.

Okoliczności bezsporne.

Z ramienia pozwanego umowę z powodem podpisywał zastępca dyrektora w Dyrekcji Rozbudowy Miasta P. J. D. (1). Zawierając umowę strony godziły się, iż powód zapłaciwszy koszty budowy lokalu użytkowego nabywa prawo do bezterminowego użytkowania tegoż lokalu. Kwestie związane z ewentualnym przeniesieniem prawa własności nie były sprecyzowane. Treść umowy była przygotowywana przez radcę prawnego zatrudnionego przez powoda. Pracownicy powoda nie ustalali między sobą, jaki będzie dalszy los tej umowy.

Dowód: zeznania świadka J. D. (1) – k. 259.

Powód zawierając umowę z pozwanym był przekonany, iż nabywa lokal użytkowy na własność. Jego celem było prowadzenie w tymże lokalu działalności handlowej, którą powód prowadził od lipca 1992r. do marca 2005r. Cena lokalu uiszczona przez powoda jako koszty budowy odpowiadała wartości rynkowej tego lokalu w tamtym czasie. W przekonaniu powoda był on właścicielem tego lokalu. Przez 15 lat nikt nie kwestionował prawa powoda do tego lokalu, nie opłacał on także żadnego czynszu, ani odszkodowania za bezumowne korzystanie. Powód osobno uiszczał podatek od nieruchomości oraz opłaty eksploatacyjne.

Około 2002/2003 roku pozwany zaczął naliczać powodowi czynsz z tytułu przedmiotowego lokalu. Powód odmówił płacenia czynszu i po kilku latach przekazał lokal pozwanemu. Lokal został przekazany powodowi ponownie w 2014r. Obecnie nie jest on użytkowany i wymaga wysokich nakładów finansowych.

Dowód: zeznania świadka R. K. – k. 259 i 259v., zeznania powoda – k. 259v i 260.

W dniu 3 marca 2005r. powód wystąpił do Prezydenta Miasta P. o rozważenie możliwości przeniesienia na niego własności przedmiotowego lokalu. Pozwany w piśmie z dnia 28 kwietnia 2005r. podniósł, że powód nie posiada tytułu prawnego do lokalu i zaproponował zawarcie umowy najmu, a nadto wezwał powoda do zapłaty kwoty 18.853 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. Nadto zażądał zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, a w przypadku braku uregulowania należności z tego tytuły zapowiedział wszczęcie postępowania o zapłatę i eksmisję powoda z przedmiotowego lokalu.

Dowód: pismo E. K. z dnia 3 marca 2005r. – k. 83, kopia pisma pozwanego z dnia 28 kwietnia 2005r. – k. 88-90.

Powód wystąpił przeciwko pozwanemu z powództwem o ustalenie, że przysługuje mu tytuł prawny do lokalu, będącego przedmiotem niniejszej sprawy. Wyrokiem z dnia 30 stycznia 2007r. w sprawie (...)Sąd Rejonowy wP. uwzględnił żądanie pozwu i ustalił, iż powoda E. K. łączy z pozwanym Miastem P. umowa nienazwana, zgodnie, z którą E. K. zobowiązany został do uiszczenia kwoty 664.500.000 starych złotych w zamian za co uzyskał uprawnienie do bezpłatnego zajmowania i użytkowania od dnia 9 lipca 1992r. przez czas nieokreślony lokal użytkowy. Wyrok tej jest prawomocny.

Dowód: wyrok Sąd Rejonowy w P.z dnia 30 stycznia 2007r. w sprawie (...) - k. 112-123.

Pismem z dnia 21 czerwca 2007r. pozwany złożył powodowi oświadczenie zawierające wypowiedzenie umowy zawartej w dniu 9 lipca 1992r. ze skutkiem na dzień 30 września 2009r. oraz wezwał pozwanego do przekazania lokalu zarządcy nieruchomości. Nadto pozwany wskazał, że niewydanie lokalu w zakreślonym terminie skutkować będzie naliczeniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 7,07 zł/m2 miesięcznie.

W następstwie tych działań pozwanego, powód w piśmie z dnia 24 października 2007r. podjął próbę polubownego rozwiązania sprawy i ponownie zwrócił się do pozwanego o wyodrębnienie lokalu oraz nieodpłatne przeniesienie prawa własności wyodrębnionego lokalu. W piśmie z dnia 14 listopada 2007r. pozwany odmówił zadośćuczynienia roszczeniom powoda. Dowód:

Dowód: pismo pozwanego z dnia 21 czerwca 2007r. – k. 142, pismo pełnomocnika powoda z dnia 24 października 2007r. – k. 143-145, pismo pozwanego z dnia 14 listopada 2007r. – k. 146.

W piśmie z dnia 10 czerwca 2008r. pozwany po raz kolejny wezwał powoda do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. lokalu użytkowego w kwocie 9.763,89 zł za okres od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 30 kwietnia 2008r. powód odmówił zapłaty.

Wobec powyższego pozwany wystąpił przeciwko powodowi E. K. z powództwem o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu Wyrokiem Sądu Rejonowego – P. w P. z dnia 26 października 2011r. w sprawie(...)żądanie Miasta P. zostało w całości uwzględnione. Na skutek apelacji E. K. Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 30 marca 2012r. w sprawie(...) zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie oddalił.

Dowód: wyrok Sądu Rejonowego – P. w P. z dnia 26 października 2011r. w sprawie I C 768/09 – k. 187-192, wyrok Sądu Okręgowego w P. z dnia 30 marca 2012r. w sprawie(...) – k. 193-200

W sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym P. (...)w P. (sygn. akt (...)) z powództwa E. K. przeciwko Miastu P. o zapłatę powód domagał się kwoty 100.000 zł tytułem utraconego prawa korzystania z lokalu użytkowego, w wyroku z dnia 9 grudnia 2008r. Sąd oddalił powództwo. Apelację od powyższego orzeczenie wywiódł powód. Wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2009r. Sąd Okręgowy w P.w sprawie o sygn. akt(...)oddalił apelację powoda.

Dowód: wyrok Sądu Rejonowego P. (...)w P. z dnia 9 grudnia 2008r. w sprawie o sygn.. akt(...)– k. 147-155, wyrok Sądu Okręgowego wP. z dnia 23 kwietnia 2009r. w sprawie (...)k. 156-186.

Wyrokiem z dnia 9 maja 2013r. w sprawie I C 740/12 Sąd RejonowyP. (...) w P. nakazał Miastu P. wydanie powodowi E. K. przedmiotowego lokalu użytkowego.

Pozwany wydał lokal powodowi w 2014r.

Dow ód: wyrok Sądu Rejonowego P. (...) w P. z dnia 9 maja 2013r. w sprawie(...) – k. 211.

Okoliczności bezsporne.

Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej będącego własnością pozwanego Miasta P. położonego w P. przy ul. (...) znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomościach, składającego się z 12 pomieszczeń oraz 4 korytarzy, o łącznej powierzchni 223,20 m2 jako lokal pierwszy z lewej od strony frontowej budynku, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 297/10 000 oraz udział w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela pozostałej części nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, dla których Sąd RejonowyP. (...) w P. prowadzi księgi wieczyste nr (...) według stanu na dzień 20 czerwca 2016r. i poziomu cen na dzień 5 czerwca 2017r. wynosi 632.388 zł, zaś wartość rynkowa 1 m2 tegoż lokalu wynosi 2.833,28 zł/m2.

Dowód: opinia biegłego w dziedzinie szacowania nieruchomości inż. M. S. z dnia 5 czerwca 2017r. – k. 343-366.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone w toku sprawy dokumenty urzędowe i prywatne, zeznania świadków oraz powoda, a także opinię biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Dokumenty urzędowe, a za takie uznać należy wskazane wyżej decyzje administracyjne, odpis z rejestru przedsiębiorców pozwanego i odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z położeniem której związane jest niniejsze postępowanie, oceniono jako wiarygodne. Odpowiadały one dyspozycji art. 244 § 1 k.p.c., zgodnie z treścią którego dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Dokumenty prywatne, a za takie uznać należy wezwanie do zapłaty skierowane do strony pozwanej Sąd również ocenił jako wiarygodne. W postępowaniu cywilnym dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie - art. 245 k.p.c.

Autentyczność dokumentów prywatnych i urzędowych oraz prawdziwość treści dokumentów urzędowych nie była kwestionowana przez żadną ze stron w oparciu o treść art. 232 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c. Także Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby uczynić to z urzędu. Tym samym okazały się one przydatne w sprawie, stając się podstawą powyższych ustaleń faktycznych. Żadna ze stron nie kwestionowała ponadto treści kserokopii dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, a to pozwoliło na potraktowanie tych kopii jako dowodów pośrednich istnienia dokumentów o treści im odpowiadającej.

Zeznania świadka J. D. (2) (k. 259) były wiarygodne i okazały się przydatnym materiałem dowodowym. Sprawiały one wrażenie obiektywnych, były spójne i logiczne. Jako osoba zawierająca w imieniu pozwanego umowę z powodem świadek w sposób przekonujący opisał okoliczności jej podpisania, a także niewyrażone wprost w treści umowy oświadczenia i zamiary stron.

Wiarygodne okazały się także zeznania świadka R. K. (k. 259 i 259v.), syna powoda, który opisał sposób, w jaki powód rozumiał transakcję zawartą z pozwanym. Zeznania te były logiczne, rzeczowe i spójne, co pozwoliło przyznać im przymiot wiarygodności i traktować jako pełnowartościowy dowód. Korespondowały one zresztą z zeznaniami powoda.

Zeznania powoda E. K. (k. 260) były w ocenie Sądu, wiarygodne. Znalazły one potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym w toku postępowania materiale dowody. Powód w sposób jasny opisał przebieg negocjacji stron, co potwierdził w swoich zeznaniach świadek J. D. (2).

Opinię biegłego w dziedzinie szacowania nieruchomości inż. M. S. z dnia 5 czerwca 2017r. (k. 343-366) Sąd ocenił jako kompletną i rzetelną Dostarczyła ona Sądowi tzw. wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 § 1 k.p.c. jeśli chodzi o wartość rynkową lokalu użytkowego, będącego przedmiotem postępowania. Opinia cechowała się spójnością, szczegółowością i jawiła się jako konsekwentna – biegły przy jej opracowaniu uwzględnił cały dostępny materiał dowodowy, jak również posiadane doświadczenie życiowe i szczególne kompetencje (wiedzę specjalną). Uznać ponadto należy, że została ona należycie uzasadniona – art. 285 § 1 k.p.c. Opinie te zostały opracowane przez osobę obcą do stron, która nie miała interesu w tym, aby w rozpatrywanej sprawie zapadło orzeczenie na korzyść którejkolwiek z nich. Zważywszy jednak, iż Sąd oddalił powództwo ewentualne powoda o zapłatę opinia okazała się jedynie w nieznacznym stopniu przydatna.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie, powód powołując się na wiążącą go z pozwanym umowę z dnia 27 maja 1992r. domagał się zobowiązania Miasta P. do złożenia oświadczenia woli o wyodrębnieniu w budynku posadowionym na nieruchomości położonej w P. Os. (...) L, dla której Sąd Rejonowy P. (...) w P. prowadzi księgę wieczystą (...) (działki nr (...)) własności lokalu użytkowego, składającego się z 12 pomieszczeń oraz 4 korytarzy, o łącznej powierzchni 223,20 m2 jako lokalu pierwszego z lewej od strony frontowej budynku, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 297/10 000 oraz udział w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela pozostałej części nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, a nadto do zobowiązania pozwanego do zawarcia umowy o przeniesieniu prawa własności powyższego lokalu. Powód zgłosił także żądanie ewentualne o zapłatę ceny lokalu poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 669.600 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty

W przedmiocie charakteru umowy łączącej strony wypowiedział się wyrokiem z dnia 30 stycznia 2007r. w sprawie (...)Sąd Rejonowy w P.. Zapatrywania prawne przyjęte przez tenże Sąd, Sąd w sprawie niniejszej w pełni podziela. Nie budzi bowiem wątpliwości, że strony zawarły umowę nienazwaną, zgodnie z którą powód zobowiązał się uiścić kwotę 664,5 mln starych złotych w zamian za co uzyskał uprawnienie do bezpłatnego zajmowania i używania od dnia 9 lipca 1992r. przez czas nieokreślony lokalu użytkowego położonego w P. na os. (...), jako lokalu pierwszego z lewej od strony frontowej budynku o powierzchni 221,5 m2, znajdującego się na nieruchomości, dla której Sad rejonowy w P. prowadzi księgi wieczyste (...). Okoliczności powyższe wiążą Sąd w niniejszym postępowaniu na podstawie art. 365 § 1 k.p.c., według którego orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Okoliczności faktyczne w niniejszej sprawie nie były sporne pomiędzy stronami. Spornym było natomiast, czy z treści umowy z dnia 27 maja 1992r. wynika obowiązek pozwanego do przeniesienia prawa własności przedmiotowego lokalu na rzecz powoda. Sąd zatem skoncentrował swoja uwagę na ustaleniu, jakie były rzeczywiste, uzgodnione intencje stron co do skutków prawnych, jakie miały wynikać z umowy przez nie zawartej. Koniecznym było zatem przeprowadzenie wykładni oświadczeń woli złożonych przez strony w umowie z dnia 27 maja 1992r.

Reguły wykładni oświadczeń woli ustanawia art. 65 k.c. Zgodnie z § 1 tegoż przepisu oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Stosownie do treści art. 65 § 2 k.c., w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zgodnie z powyższą regułą, interpretacja umowy powinna zamierzać do odtworzenia zgodnego zamiaru obu stron, co ma na celu ustalenie, jakiej treści były składane przez strony oświadczenia woli i czy zostały one przyjęte przez stronę przeciwną. Czynności organu stosującego prawo służące zinterpretowaniu oświadczenia woli składają się zatem z dwóch etapów. Pierwszy polega na ustaleniu, jak strony rozumiały złożone oświadczenie i czy było to rozumienie zgodne (jest to więc raczej ustalanie faktów niż działalność interpretacyjna, nazywa się ją przeważnie wykładnią subiektywną). Drugi etap następuje wówczas, gdy nie da się ustalić "zgodnego zamiaru stron" i polega na ustaleniu, jakie jest obiektywnie przyjęte znaczenie danego oświadczenia (interpretacja w ściślejszym znaczeniu, tzw. wykładnia obiektywna). (tak: Legalis, Komentarz do art. 65 KC, red. Gniewek 2017, wyd. 8/Machnikowski)

W tym miejscu należy powołać wyrok Sądu Okręgowego w P. z dnia 23 kwietnia 2009r. w sprawie o sygn. akt(...) w sprawie toczącej się pomiędzy stronami, w uzasadnieniu którego Sąd wskazał, że stosunek prawny pomiędzy stronami nie wygasł, ani też nie zachodziły podstawy do jego wypowiedzenia, a zatem powód E. K. nie utracił prawa do korzystania z lokalu. Dalej Sąd ten wypowiedział się, że zawierając umowę z dnia 27 maja 1992r. strony zmierzały do oddania przez pozwanego powodowi przedmiotowego lokalu do bezpłatnego używania przez czas nie oznaczony, i to do momentu przeniesienia na powoda własności tego lokalu.

Sąd w sprawie niniejszej na mocy art. 365 § 1 k.p.c. związany jest ustaleniami Sądu Okręgowego wP. w sprawie (...)iż rzeczywistymi, uzgodnionymi intencjami stron i celem zawartej przez nie umowy było zezwolenie przez pozwanego powodowi na bezpłatne używanie oddanej mu do używania rzeczy, do czasu uregulowania własności lokalu.

Do zawartej przez strony umowy nienazwanej zastosowanie znajdują przepisy regulujące umowę użyczenia, to jest art. 710 i nast. k.c. Stosownie do treści art. 710 k.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Zgodnie natomiast z art. 715 k.c. jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Powyższe prowadzi do wniosku, że uzgodnionym przez strony użytkiem z rzeczy było bezpłatne używanie przez pozwanego lokalu do czasu przeniesienia przez powoda jego własności na pozwanego. Z ustaleń poczynionych w toku postępowania wynika także, że strony nie zawarły umowy, której przedmiotem byłoby przeniesienie na powoda własności lokalu użytkowego. Nie sposób także uznać, że łączący strony stosunek użyczenia wygasł, a nadto, iż zachodziły podstawy do jego wypowiedzenia. Powyższe prowadzi do konkluzji, że powód nie utracił prawa do korzystania z przedmiotowego lokalu, a tym samym pozwany wywiązuje się ze swojego zobowiązania. Lokal bowiem został zwrócony powodowi w 2014r. i nadal znajduje się w jego władaniu.

Całokształt okoliczności ustalonych w toku postępowania w niniejszej sprawie pozwala przyjąć, iż niewyrażony wprost w umowie zamiar stron obejmował zezwolenie powodowi na bezpłatne użytkowanie lokalu aż do czasu przeniesienia na powoda prawa własności lokalu użytkowego, o czym świadczą zeznania świadka J. D. (k. 259) oraz zeznania powoda (k. 260). Strony jednak nigdy nie przystąpiły do realizacji tego celu umowy. Powód, zawierając umowę z pozwanym był przekonany, iż nabywa lokal użytkowy na prawach zbliżonych do własności. W ocenie Sądu takie przekonanie powoda mogło być w pełni uzasadnione, zważywszy, iż wartość wpłaconego przez powoda udziału inwestycyjnego odpowiadała wartości rynkowej tego lokalu w czasie podpisania umowy (1992r.), wpłacona przez powoda kwota była tytułem sfinansowania budowy lokalu, a nie opłat związanych z jego użytkowaniem (zeznania świadka J. D. k. 259 i powoda (k. 260).

W umowie z dnia 27 maja 1992r. brak jest jednak wyrażonego wprost zobowiązania pozwanego do przeniesienia na powoda prawa własności przedmiotowego lokalu, a ponadto została ona zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego wymaganej dla ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z treścią art. 158 k.c. Zatem zbyt daleko idąca byłaby taka wykładania umowy z dnia 27 maja 1992r., która prowadziłaby do wniosku, iż z umowy tej wynika zobowiązanie pozwanego do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na powoda. Takie zobowiązanie bowiem nie wynika z żadnego z postanowień umowy, a strony nie zawarły odrębnej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu.

Sąd uznał także, że nie ma podstaw do uwzględnienia powództwa ewentualnego o zapłatę. Powód swoją szkodę ujął jako nieuzyskanie własności lokalu i argumentował, że wobec tego pozwany powinien mu zapłacić równowartość rynkowej wartości lokalu. Skoro umowa stron nie zawiera zobowiązania do przeniesienia własności lokalu, to szkoda w takim ujęciu, jak to przedstawił powód nie powstała. Nie ulega wątpliwości, iż wobec bezskutecznego wypowiedzenia przez pozwanego przedmiotowej umowy i wywiązywania się przez niego z zobowiązania oddania powodowi lokalu użytkowego do bezpłatnego używania, umowa nadal obowiązuje. Dopiero w wypadku gdyby pozwany przestał wywiązywać się ze swojego zobowiązania, to powodowi przysługiwałoby roszczenie o odszkodowanie, niewykluczone, że w wysokości rynkowej wartości lokalu.

O kosztach postepowania w niniejszej sprawie Sąd rozstrzygnął, mając na względzie przepis art. 98 § 1 k.p.c., obciążając nimi w całości powoda jako stronę przegrywającą sprawę w całości i pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu, stosując przepis art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c.

SSO Maria Taront