Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Woźniak

Sędziowie: SO Piotr Sałamaj (spr.)

SR del. Anna Górnik

Protokolant: st. sekr. sąd. Eliza Sandomierska

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2013 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w M.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda i pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt V GC 468/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że:

1.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powoda (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w M. kwotę 15.000 zł (piętnaście tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 4 grudnia 2009 r.,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  rozdziela stosunkowo koszty procesu między stronami przy przyjęciu, że powództwo zostało uwzględnione w 33,33 %, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym;

II.  oddala apelację powoda w pozostałym zakresie;

III.  oddala apelację pozwanego w pozostałym zakresie;

IV.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.404 zł (jeden tysiąc czterysta cztery złote) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Piotr Sałamaj SSO Agnieszka Woźniak SSR del. Anna Górnik

Sygn. akt VIII Ga 281/13

VIII Ga 282/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) M. S., J. (...) spółka jawna w M. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwoty 45.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 4.12.2009 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że strony łączyła umowa najmu zawarta 31 stycznia 2008 r., na mocy której pozwany wynajął od powoda nieruchomość o powierzchni 0,2228 ha zabudowaną budynkiem wolnostojącym przemysłowym. Dnia 23 czerwca 2008 r. pozwany skierował do powoda pismo, wypowiadając umowę najmu. W związku z wypowiedzeniem umowy, którego okres miał upłynąć w dniu 31.08.2008 r., powód w dniu 1.07.2008 r. zawarł z (...) spółką z o.o. umowę dzierżawy hali produkcyjnej, którą wcześniej wynajmował pozwany. W dniu 7.07.2008 r. powód wraz z przedstawicielem pozwanego dokonał oględzin stanu technicznego budynku, podczas którego stwierdzono, że w czasie trwania najmu zostały zniszczone posadzki betonowe w budynku i na zewnątrz - w szczególności poprzez bardzo silne zabrudzenie olejem silnikowym oraz zaniedbane pomieszczenia biurowe i socjalne. Ze względu na stan hali, powód nie mógł wywiązać się z zawartej nowej umowy dzierżawy i w konsekwencji poniósł szkodę w wysokości 75.000 zł, gdyż w tej wysokości utracił korzyści z tytułu czynszu dzierżawy w okresie pięciu miesięcy, gdy nie mógł korzystać z hali. Powód wezwał pozwanego do naprawienia szkody, ale wezwanie pozostało bez odpowiedzi. Powód wskazał, że dochodzi zapłaty części szkody w wysokości 45.000 zł, a pozostałej kwoty 30.000 zł dochodzi na podstawie weksla.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 14 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim uwzględnił powództwo.

Pozwany wniósł sprzeciw, którym zaskarżył nakaz zapłaty w całości, domagając się oddalenia powództwa oraz zasądzenie kosztów. Pozwany przyznał, że w chwili oględzin stanu technicznego budynku - hali przy ul. (...) w G. W.. w dniu 7.07.2008 r. posadzka hali była zabrudzona, m.in. olejem silnikowym, jednak zarzucił, że część tych zabrudzeń istniała wcześniej. Nadto zarzucił, że powód uniemożliwił pozwanemu skuteczne wyczyszczenie posadzki. Tym samym wszelkie koszty poniesione na wymianę posadzki oraz utrata oczekiwanych zysków powstały bez winy pozwanego, który chciał i był w stanie usunąć zabrudzenia. Wskazywał, że w żadnym pismach, czy protokołach sporządzonych po dniu 01.07.2008 r. powód nie wspomniał o zamiarze wydzierżawienia hali, a tym bardziej o zawarciu takiej umowy, ani nie wskazywał na roszczenie o odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści. Zdaniem pozwanego wątpliwym było aby powód w ciągu kilku dni znalazł dzierżawcę, który płaciłby czynsz o połowę większy niż pozwany.

Wyrokiem z dnia 23 maja 2013 r. (sygn. akt V GC 468/11) Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 34.147,40 zł z ustawowymi odsetkami od 4 grudnia 2009 r. (pkt I. sentencji), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II.) i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.986,57 zł tytułem kosztów procesu (pkt III.).

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następującym stanie faktycznym:

W dniu 31.01.2008 r. w G. W.. pomiędzy wynajmującymi M. S. (2) i J. S., wspólnikami spółki cywilnej (...) w G. W.., a najemcą (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. zawarta została umowa najmu. Na mocy tej umowy wynajmujący wynajęli najemcy magazyn położony w G. W.. przy ul. (...), na czas nieokreślony, począwszy od 1.02.2008 r. Czynsz najmu ustalono na kwotę 10.500 zł m-nie, powiększoną o podatek VAT.

Wartość wynajmowanej nieruchomości została oszacowana w listopadzie 2007 r. przez rzeczoznawcę na kwotę 947.000 zł, w tym hala na kwotę 821.000 zł, przy czym stan techniczny hali określony został jako dobry.

W czasie używania hali przez pozwanego doszło do znacznego zabrudzenia posadzki w hali z powodu wielokrotnych awaryjnych wycieków oleju z wózka widłowego używanego przez pracowników pozwanej spółki. Olej wsiąkał w posadzkę i był jedynie częściowo (śliska warstwa wierzchnia) usuwany przez pracowników pozwanej spółki.

Pismem z dnia 23.06.2008 r. pozwany wypowiedziała umowę najmu z uwagi na konieczność zmiany lokalizacji siedziby. Termin wypowiedzenia określono jako dwa miesiące od dnia 30.06.2008 r. W dniu 7.07.2008 r. przedstawiciele powoda i pozwanego dokonali oględzin stanu technicznego hali przy ul. (...) w G. W.., w wyniku których stwierdzono zniszczone posadzki betonowe w budynku, jak i na zewnątrz, w szczególności bardzo silnie zaolejone olejem silnikowym, wyciekającym z nieszczelnego układu wózka widłowego, zaniedbane pomieszczenia biurowe i socjalne wymagające odświeżenia (wysprzątania i odmalowania). (...) spółka z o.o. zobowiązała się do usunięcia wspomnianych usterek do dnia 29.08.2008 r.

Pismem z dnia 9.07.2008 r. powód wezwał pozwanego do naprawienia szkody poprzez naprawienie zniszczeń, dokonanych w czasie trwania najmu - w terminie do dnia 29.08.2008 r.

W dniu 1.07.2008 r. powód zawarł z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w K. umowę dzierżawy tej samej hali produkcyjnej położonej w G. W.. przy ul. (...). Strony ustaliły miesięczną stawkę czynszu dzierżawy na kwotę 15.000 zł netto, płatną od września 2008 r. Umowę zawarto na czas nieokreślony, z początkiem okresu wykonania umowy oznaczonym na dzień 1 września 2008 r. Hala magazynowa była potrzebna spółce (...) do przechowywania sprzętu w celu prowadzenia działalności gastronomicznej w nowo budowanym budynku przy ulicy (...) w G. W.. oraz dywersyfikacji działalności (budowlanej, handlowej, gastronomicznej). W tym czasie spółka (...) miała uruchomiony kredyt inwestycyjny i dotację unijną na inwestycję przy ulicy (...) w G. W.. i budowała domki jednorodzinne.

Pod koniec sierpnia 2008 r. posadzka hali nadal była zabrudzona w takim stopniu jak po opuszczeniu hali przez firmę (...) i hala nie nadawała się do wynajęcia.

Powód we wrześniu 2008 r. podpisał z (...) spółką z o.o. w K. aneks do powyższej umowy dzierżawy, w którym strony umowy oświadczyły, że umowa ta zostaje rozwiązana za porozumieniem stron zgodnie z § 3.3 umowy. Jesienią 2008 r. spółka (...) zaczęła mieć wewnętrzne problemy i zrezygnowała z rozszerzania działalności gospodarczej.

W dniu 4.09.2008 r. pozwany dokonał protokolarnego przekazania przedmiotu najmu powodowi. W protokole stwierdzono, że śmieci i odpady zostaną usunięte do dnia 5.09.2008 r. Ponadto w protokole wskazano na zabrudzenie posadzki olejem silnikowym. Pozwany zobowiązał się usunąć te zabrudzenia w późniejszym terminie. Klucze do bram przekazano powodowi w jednym komplecie. Tego samego dnia powód wezwał pozwanego do naprawienia szkody poprzez usunięcie z posadzki zabrudzeń, wskazanych protokołem przekazania.

W październiku 2008 r. W. S. wykonał wycenę wymiany posadzki w hali magazynowej w G. W.. przy ul. (...), określając wartość kosztorysową tej wymiany na 114.083,51 zł brutto.

Pismem z dnia 8.10.2008 r. powód ponownie wezwał pozwanego do naprawienia szkody poprzez usunięcie z posadzki zabrudzeń w nieprzekraczalnym terminie do dnia 20 października 2008 r., pod rygorem obciążenia pozwanego kosztami naprawy. W odpowiedzi pozwany uznał wezwanie za bezzasadne.

Pracownicy pozwanego Ł. W. i G. W. podjęli próbę czyszczenia posadzki po opuszczeniu hali przez pozwaną spółkę, lecz byli wyposażeni jedynie w łopaty i zmiotki, a zabrudzenia z oleju nie były możliwe do usunięcia takimi narzędziami. Podjęta przez pracowników pozwanego próba usunięcia zabrudzeń z posadzki okazała się bezskuteczna. Strony uzgodniły ponownie wizytę pracowników pozwanego, jednak podjęte próby wyczyszczenia zabrudzeń nie przyniosły oczekiwanych rezultatów, przedstawiciele powoda polecili pracownikom pozwanej zakończenie prób czyszczenia posadzki.

Z tego względu, że posadzek nie udało się wyczyścić, powód w dniu 27.10.2008 r. zawarł z firmą (...) spółką z o.o. umowę o roboty budowlane obejmujące wymianę posadzki w przedmiotowej hali za kwotę 99.603,77 zł netto. Wykonawca dokonał wymiany posadzki w hali magazynowej - prace ukończono w dniu 27.01.2009 r., a kosztorys powykonawczy opiewał na kwotę 87.297,67 zł netto. Pismem z 4.03.2009 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 106.503,16 zł tytułem kosztów wymiany posadzki.

Wobec bezskutecznych prób czyszczenia posadzki przez pozwanego i konieczności wymiany posadzek, powód w okresie od początku września 2008 r. do końca stycznia 2009 r. nie mógł korzystać z hali i zrealizować umowy dzierżawy zawartej z (...) spółką z o.o. w K., co zmusiło go do rozwiązania tej umowy. Średni czynsz najmu porównywalnych obiektów w tym okresie wynosił 11.328,47 zł miesięcznie.

Pismem z dnia 29.11.2009 r. powód wezwał pozwanego do naprawienia części szkody w wysokości 45.000 zł z tytułu braku możliwości użytkowania hali ze względu na stan, w jakim hala została przez stronę pozwaną zwrócona powodowi (żądanie powódki dotyczyło okresu 3 miesięcy - po 15.000 zł miesięcznie). Pozwany nie odpowiedział na to wezwanie.

Rzeczywista wartość szkody ponoszonej przez powoda ze względu na niemożność wynajęcia hali przez okres 5 miesięcy (utracone korzyści) wynosiła 11.382,47 zł miesięcznie.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że powództwo podlegało uwzględnieniu w zakresie kwoty 34.147,40 zł.

Stan faktyczny sprawy Sąd pierwszej instancji ustalił w oparciu o dowody z dokumentów zawnioskowanych przez strony, przy czym uwzględnił wszystkie dowody z dokumentów. Mimo zastrzeżeń strony pozwanej co do prawdziwości umowy najmu zawartej przez powoda z (...) spółką z o.o. w K. Sąd Rejonowy uznał tę umowę za rzeczywiście zawartą i uczynił dowody z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 1 lipca 2008 r. i aneksu do tej umowy podstawą ustalenia stanu faktycznego. Umowa ta nie została zawarta dla pozoru, gdyż po pierwsze pomiędzy stronami umowy nie istniały powiązania rodzinne, czy kapitałowe, które dyskredytowałyby prawdziwość tej umowy, a po drugie w 2008 r. spółka (...) prowadziła inwestycje deweloperskie w zakresie budowy domów jednorodzinnych oraz rozpoczęła inwestycję w zakresie budowy budynku wielokondygnacyjnego przy ul. (...) w G. W.. z działalnością gastronomiczną i dysponowała na tę inwestycję kredytem inwestycyjnym i dotacją unijną. W związku z tym możliwe było, że w tym czasie spółka ta miała zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię magazynową i dlatego zawarła umowę z powodem. Odnośnie przesłuchania świadków R. O. i P. T. Sąd pierwszej instancji uwzględnił ich zeznania złożone przy pierwszym rozpoznaniu sprawy, gdyż zostały złożone już po połączeniu spraw do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, a ponowne przesłuchanie tych świadków w drodze odezwy okazało się niemożliwe - napotykało na przeszkody o nieokreślonym czasie trwania. Odnośnie wniosków dowodowych o przesłuchanie pozostałych świadków Sąd Rejonowy uwzględnił ponownie złożone zeznania tych świadków jako podstawę ustalenia stanu faktycznego niniejszej sprawy, uznając te zeznania za wiarygodne i logiczne. Wprawdzie świadkowie różnili się w ocenie stopnia zabrudzenia hali i szczegółach dotyczących jej czyszczenia, niemniej jednak akurat te okoliczności ich zeznań nie miały kluczowego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Co do zasady w sprawie V GC 285/09 Sąd Rejonowy w Gorzowie W.. przesądził, że pozwany nieprawidłowo wywiązał się z umowy najmu, pozostawiając zabrudzoną posadzkę, która wymagała prac budowlanych związanych z wymianą posadzki, za co ponosi odpowiedzialność. Sąd Rejonowy w Gorzowie W.. w sprawie V GC 285/09 z powództwa (...) spółka z o.o. spółki komandytowej w M. przeciwko (...) spółce z o.o. w W. o zapłatę 87.297,67 zł (z tytułu odszkodowania za uszkodzenie posadzki i koszty jej naprawy) w I instancji uwzględnił powództwo w całości. Po rozpoznaniu apelacji Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 5 listopada 2010 r. (VIII Ga 171/10) zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego (...) spółki z o.o. w W. na rzecz powoda (...) spółka z o.o. spółki komandytowej w M. kwotę 39.656,88 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 10 marca 2010 r., a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Orzeczenie to jako prawomocne wiąże Sąd orzekający w niniejszej sprawie na podstawie art. 365 k.p.c.

Ponadto podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie stanowiła też opinia główna i opinia uzupełniająca biegłej W. G. (1), która była rzetelna, fachowa i zawierała niezbędny zasób wiadomości specjalnych. Biegła wskazała średnią miesięczną cenę najmu porównywalnych do hali powoda obiektów w okresie od września 2008 r. do stycznia 2009 r. na kwotę 11.382,47 zł miesięcznie i wartość tą Sąd pierwszej instancji uwzględnił w stanie faktycznym niniejszej sprawy jako podstawę rynkowego czynszu najmu hali we wskazanym okresie.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 471 k.c. Należy wskazać, że strony łączyła umowa najmu zawarta w dniu 31 stycznia 2008 r., na mocy której pozwany wynajął od powoda nieruchomość o powierzchni 0,2228 ha zabudowaną budynkiem wolnostojącym przemysłowym. Dnia 23 czerwca 2008 r. pozwany skierował do powoda pismo, wypowiadając umowę najmu. Okres wypowiedzenia zgodnie z § 10 ust. 1 umowy wynosił dwa miesiące. Po zakończeniu umowy najmu zgodnie z § 10 ust. 3 pozwany był zobowiązany zwrócić powodowi przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Tymczasem stan posadzki w wynajmowanej hali po zakończeniu okresu wypowiedzenia umowy najmu nie pozwalał na normalne użytkowanie hali i posadzka ta wymagała wymiany, co zostało co do zasady przesądzone w prawomocnie rozpoznanej sprawie V GC 285/09 Sądu Rejonowego w Gorzowie Wlkp. Fakt, że pozwany nie zwrócił powodowi hali w należytym stanie po zakończeniu umowy najmu i bezskuteczność podejmowanych prób wyczyszczenia posadzki spowodowały konieczność przeprowadzenia w hali prac budowlanych związanych z wymianą posadzki i co za tym idzie doprowadziły do niemożliwości wynajęcia hali przez powoda w okresie od września 2008 r. do stycznia 2009 r. jakiemukolwiek podmiotowi. Okoliczności te są zawinione przez działanie strony pozwanej polegające na uszkodzeniu posadzki, a następnie braku działań, które doprowadziłyby posadzkę do należytego stanu.

Z tych względów w ocenie Sądu Rejonowego w niniejszym procesie powód wykazał zarówno fakt powstania szkody polegającej na utracie możliwości wynajęcia hali (utracone zyski), jak też adekwatny związek przyczynowy pomiędzy działaniami pozwanego i oddaniem hali w nienależytym stanie przez pozwanego powodowi, a utratą możliwości wynajęcia hali przez powoda innemu podmiotowi. W tym miejscu należy wskazać, że to właśnie zachowanie strony pozwanej doprowadziło do tak długiego wyłączenia hali z działalności gospodarczej, gdyż po opróżnieniu hali pozwany podejmował bezskuteczne próby wyczyszczenia posadzki, a jeszcze pismem z dnia 8.10.2008 r. powód ponownie wezwał pozwanego do naprawienia szkody poprzez usunięcie z posadzki zabrudzeń w nieprzekraczalnym terminie do 20.10.2008 r., pod rygorem obciążenia pozwanego kosztami naprawy. Właśnie z tego względu, że posadzek nie udało się wyczyścić, powód w dniu 27.10.2008 r. zawarł z (...) spółką z o.o. umowę o roboty budowlane obejmujące wymianę posadzki w przedmiotowej hali za kwotę 99.603,77 zł netto. Wykonawca dokonał wymiany posadzki w hali magazynowej, przy czym prace te ukończono w dniu 27.01.2009 r., co wynika z protokołu odbioru tych prac.

Jednocześnie Sąd Rejonowy wskazał, że argumentacja strony pozwanej, iż podłoga w hali była zniszczona już wcześniej, przed awarią wózka widłowego, jest nieuzasadniona, gdyż z operatu szacunkowego przeprowadzonego w listopadzie 2007 r. przez R. N. wynika, że w tym czasie stan techniczny hali był oceniony przez tego rzeczoznawcę jako dobry.

Powód wykazał zatem co do zasady, że pozwany nieprawidłowo wywiązał się z umowy najmu, pozostawiając zabrudzoną posadzkę, która wymagała prac budowlanych związanych z jej wymianą, za co ponosi on odpowiedzialność, co z kolei spowodowało niemożność wynajęcia hali przez powoda w okresie od września 2008 r. do stycznia 2009 r., to jest przez 5 miesięcy i doprowadziło do utraty korzyści z umowy najmu hali.

Odnośnie wysokości dochodzonego roszczenia w ocenie Sądu pierwszej instancji należało przyjąć, że powodowi należy się odszkodowanie za utracone korzyści w wysokości odpowiadającej średnim cenom najmu podobnych obiektów w porównywalnym okresie, a nie w wysokości wskazanej w umowie najmu zawartej z (...) spółką z o.o. w K. jako 15.000 zł miesięcznie. Nie jest pewne czy umowa najmu z tym konkretnym podmiotem byłaby w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu zrealizowana, gdyż spółka (...) miała coraz słabszy wynik finansowy porównując lata 2008 i 2009, a ponadto w drugiej połowie 2008 r. nastąpiło znaczne załamanie rynku budowlanego. W związku z tym Sąd Rejonowy uznał, że prawidłowym będzie przyjęcie, że powód mógł uzyskać w okresie od września 2008 r. do stycznia 2009 r. czynsz najmu w średniej wysokości dla porównywalnych obiektów, wyliczony przez biegłą W. G. (1), to jest 11.382,47 zł miesięcznie i wartość tą Sąd uwzględnił jako podstawę należnego powodowi odszkodowania, przemnażając tę kwotę przez 3 miesiące, co dało 34.147,40 zł., gdyż żądanie pozwu dotyczyło zwrotu utraconych korzyści za okres trzech miesięcy.

Powód wygrał proces częściowo w 75%, dlatego też Sąd pierwszej instancji stosunkowo rozdzielił należne mu od pozwanego koszty procesu i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.986,57 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.).

Powód wniósł apelację od powyższego wyroku zaskarżając go w pkt. II i III oraz zarzucając mu:

1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia polegający na uznaniu, że rzeczywista wartość szkody poniesionej przez powoda wynosi 34.147,40 zł, podczas gdy utracone przez powoda korzyści za okres objęty pozwem wynikają z zawartej z (...) sp. z o.o. umowy dzierżawy i wynoszą łącznie 45.000 zł (15.000 zł za miesiąc);

2) naruszenia prawa materialnego art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c. poprzez ich błędną wykładnię sprowadzająca się do przyjęcia, iż wynikające z tych przepisów odszkodowanie winno być zasądzone w kwocie odpowiadającej średnim cenom rynkowym za dzierżawę obiektów o takim charakterze jak należąca do powoda hala magazynowa, podczas gdy zasądzona tytułem naprawienia szkody kwota powinna być równa utraconym przez powoda, z winy pozwanego, korzyściom zagwarantowanym w zawartej z (...) sp. z o.o. umowie dzierżawy, które za okres objęty pozwem w te sprawie wynoszą 45.000 zł.

Wskazując na powyższe powód wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez zasądzenie na jego rzecz ponad kwotę zasądzoną w pkt. I wyroku, dodatkowo kwoty 10.852,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 4.12.2009 r. do dnia zapłaty (łącznie 45.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 4.12.2009 r. do dnia zapłaty) tytułem pozostałej części odszkodowania, przy jednoczesnym zasądzeniu kosztów procesu; ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Jednocześnie wniósł o zasądzenie kosztów procesu za postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu podniósł, że na skutek działań pozwanego, tj. oddania hali w nienależytym stanie, utracił możliwość jej wynajęcia konkretnemu podmiotowi tj. (...) sp. z o.o. oraz uzyskania z tego tytułu czynszu w wysokości określonej na 15.000 zł netto miesięcznie. W tej sytuacji, nie ma racji Sąd I instancji obniżając miesięczną stawkę zagwarantowaną powodowi umową zawartą z (...) sp. z o.o. (15.000 zł miesięcznie) do średniej wysokości czynszu najmu dla porównywalnych obiektów ustalonej przez biegłą na poziomie 11.382,47 zł miesięcznie. Przyjęcie przez Sąd Rejonowy innej wysokości odszkodowania jest równoznaczne z dokonaniem błędnej wykładni art. 361 k.c., wynikiem czego jest przyznanie powodowi zaniżonego odszkodowania. Zauważyć zresztą trzeba, że kwota czynszu 15.000 zł miesięcznie tylko nieznacznie przekracza stawkę maksymalną określoną w opinii sporządzonej przez biegłą W. G., co oznacza, że stawka ta nie jest oderwana od realiów rynku. Przy czym trzeba pamiętać o tym, że przyjęta przez biegłą wartość utraconych korzyści mogła być wyższa, niż ta wskazana w opinii, bowiem jak biegła podała, stawki rynkowe najmu powierzchni za rok 2008 oraz 2009 były bardzo zróżnicowane. Powód wskazał, że sporządzona przez biegłego opinia nie uwzględnia faktu, że przedmiotem umowy dzierżawy była nie tylko hala magazynowa, ale także pomieszczenia biurowe, których dzierżawa jest droższa. Opinia nie uwzględnia tego faktu, pomimo zastrzeżeń złożonych przez pełnomocnika powoda w punkcie 3. pisma procesowego z dnia 19.12.2012 r. Jednocześnie nie ma racji Sąd I instancji wskazując, iż nie jest pewne, czy umowa najmu byłaby realizowana. Na tamten okres H. (...) Sp. z o. o była prężnie działającym podmiotem, osiągającym dochód na poziomie 600.000 zł rocznie i posiadającym dotację unijną. O powyższym świadczy także to, że otrzymała kredyt inwestycyjny.

Także pozwany wniósł apelację od powyższego wyroku zaskarżając go w pkt. I i III oraz zarzucając mu naruszenie:

1. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dowolną ocenę dowodów, w szczególności zeznań świadków A. G. (2), K. G. i M. S. (3);

2. art. 471 k.c. oraz art. 361 § 2 k.c. poprzez ich bezpodstawne zastosowanie;

3. sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez bezzasadne przyjęcie, że umowa dzierżawy (najmu) pomiędzy powodem a (...) sp. z o.o. istotnie była zawarta i nie została sporządzona na potrzeby procesu i faktycznie nie była umową pozorną;

4. naruszenie art. 328 § 1 i 2 k.p.c. poprzez:

a) brak uzasadnienia przyczyn odrzucenia przez sąd wniosku dowodowego pozwanego o przeprowadzenie dowodu z dokumentów - umów dzierżawy, najmu i użytkowania zawartych przez (...) sp. z o.o. pomiędzy 1 stycznia 2008 r. a 31 grudnia 2009 r. i wezwania spółki do ich dostarczenia,

b) brak uzasadnienia przyczyn odrzucenia przez sąd wniosku dowodowego pozwanego o przeprowadzenie dowodu z wyciągu ze sprawozdań finansowych (...) sp. z o.o. za lata 2007, 2008 i 2009 wskazujących na obroty (przychody) i wynik finansowy spółki za ten okres,

c) brak uzasadnienia, na jakiej podstawie sąd przyjął za wiarygodną wersję powoda i (...) sp. z o.o. o zawarciu umowy najmu w sytuacji, gdy jak się okazało w tym samym okresie H. (...) mogła korzystać z innego magazynu za darmo,

d) brak uzasadnienia na jakiej podstawie sąd przyjął, że pozwany mógł szybko znaleźć najemcę na przedmiotową halę, w sytuacji gdy świadek M. S. (3) wskazał, że najemców na wyremontowany lokal znaleźli dopiero od wiosny 2009 r. (remont zakończył się w styczniu 2009 r.);

5. art. 480 § 1 i 3 k.c. poprzez nie zastosowanie tego przepisu.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu wskazał, że powód nie udowodnił, że utracił korzyści. Powód powołał się na okoliczność rzekomego zawarcia umowy i utraconych korzyści (bez podawania jakichkolwiek szczegółów) dopiero w wezwaniu z dnia 29 listopada 2009 r. skierowanym do pozwanej. Wezwanie to było wystosowane po przedstawieniu przez powołanego przez Sąd Rejonowy w Gorzowie Wielkopolskim w sprawie V GC 285/09 biegłego B. S. opinii, z której jednoznacznie wynikało, że strona powodowa nie miała podstawy do wymiany posadzki, a wystarczyłoby jedynie jej wyczyszczenie. Oczywiste jest zatem, że dopiero od tego momentu powód zaczął ,,tworzyć” dokumenty uzasadniające jego rzekome roszczenie o odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści, w celu uzyskania kosztem pozwanego części kosztów poniesionych na bezpodstawną wymianę posadzki. Nie są wiarygodne wszelkie przeciwne tłumaczenia, albowiem w obrocie gospodarczym żaden podmiot nie zwleka z dochodzeniem należnych mu roszczeń.

Skarżący stwierdził, że rzekoma umowa dzierżawy jest datowana na dzień 1 lipca 2008 r. i rzekomo miała wejść w życie w dniu 1 września 2008 r. Mimo to w żadnym z pism ani protokołów sporządzonych po dniu 1 lipca 2008 r. powód nie wspomina o zamiarze wydzierżawienia ww. hali podmiotowi trzeciemu, a tym bardziej o zawarciu umowy. Za wątpliwe uznał, by w ciągu kilku dni (umowę najmu wypowiedziano 23 czerwca 2008 r.) powód znalazł dzierżawcę, który płaciłby czynsz o połowę większy niż pozwana. Świadek A. G. (2) powołuje się na rozmowę „z którymś z panów S.” oraz współpracę z powodem w zakresie dostawy okien. Tymczasem w opinii biegłego W. G. (1) wskazano wyraźnie na brak śladów kontaktów biznesowych pomiędzy (...) sp. z o.o. a powodem.

Dalej pozwany podał, że wielokrotnie wskazywał, że aneks rozwiązujący ww. umowę w ogóle sporządzony jest bez daty. Co ciekawsze nie zawiera żadnych postanowień co do rozliczeń pomiędzy stronami i ich odpowiedzialności. Skoro zatem nie wiadomo, kiedy ww. umowa uległa rozwiązaniu - powód tego nie udowodnił i nie przedstawił żadnego dokumentu i z uwagi na treść art 479 ¹² § 1 k.p.c. Sąd nie mógł skutecznie przeprowadzić w tym zakresie dowodu z przesłuchania świadków czy wyjaśnień stron.

Ponadto apelujący zarzucił, że Sąd Rejonowy nie odniósł się do złożonych przez niego wniosków o przeprowadzenie dowodów z umów dzierżawy, najmu i użytkowania zawartych przez (...) Sp. z o.o. pomiędzy stycznia 2008 r. a 31 grudnia 2009 r. oraz wyciągu ze sprawozdań finansowych (...) Sp. z o.o. za lata 2007, 2008 i 2009 wskazujących na obroty (przychody) i wynik finansowy spółki za ten okres. Tymczasem dopuszczenie takich dowodów dowiodłoby jednoznacznie, że (...) Sp. z o.o. w ogóle nie wynajęła żadnego innego magazynu na okres, w którym miała obowiązywać rzekoma umowa dzierżawy, a co za tym idzie, w ogóle nie był jej w tym okresie przydatny.

W odpowiedzi na apelację pozwanego powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Obie apelacje nie były pozbawione racji, prowadząc do wydania orzeczenia o charakterze reformatoryjnym, ale apelacja powoda podlegała uwzględnieniu ostatecznie tylko co do zasady.

Postępowanie przed sądem odwoławczym jest kontynuacją postępowania przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z regulacji tej wynika, że sąd rozpoznający apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, natomiast postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych. W pierwszej kolejności określenia wymaga więc podstawa faktyczna żądania, ponieważ dopiero po dokonaniu ustalenia podstawy faktycznej możliwe jest odniesienie się do podstawy prawnej.

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia, ze zmianami wynikającymi z poniższych rozważań. Podobnie na akceptację zasługiwały wywody prawne dotyczące podstawy prawnej powództwa. Odmiennej oceny dowodów Sąd drugiej instancji dokonał natomiast odnośnie okresu za jaki przysługiwało powodowi odszkodowanie i w zakresie jego wysokości w wymiarze miesięcznym.

Przechodząc w pierwszej kolejności do apelacji pozwanego jako daleko dalej idącej i rozpoczynając analizę zarzutów tej apelacji od głównych zarzutów, tj. naruszenia prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. (zasada swobodnej oceny dowodów) oraz sprzeczności istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, wskazać należy, że zgodnie z brzmieniem przywołanego przepisu sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Wszechstronność w tym kontekście rozumiana jest jako konieczność przeprowadzenia dogłębnej analizy każdego z przywołanych środków dowodowych z osobna, a następnie wszystkich dowodów razem i na tej podstawie dokonanie oceny ich wiarygodności, mocy dowodowej i przydatności dla wykazania określonego faktu i okoliczności. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, wyrażonym w postanowieniu z dnia 11.07.2002 r. (IV CKN 1218/00), wszechstronne rozważenie zebranego w toku postępowania materiału dowodowego winno być uzupełnione za pomocą skonkretyzowania okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Z kolei w wyroku z dnia 12.02.2004 r. (II UK 236/03) SN uznał, że „swobodna ocena dowodów dokonywana jest przez pryzmat własnych przekonań sądu, jego wiedzy i posiadanego zasobu doświadczeń życiowych, ale powinna także uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarogodność - odnosi je do pozostałego materiału dowodowego”.

Konstrukcja i brzmienie powyższego przepisu powoduje, że kierowane wobec sądu orzekającego zarzuty winny wskazywać jakich konkretnie uchybień dopuścił się sąd rozstrzygający, co spowodowało, że procesu dowodzenia przeprowadzonego przez sąd nie można uznać za wszechstronny, jakie dowody sąd pominął lub dokonał ich oceny w oderwaniu od pozostałego materiału dowodowego, a także dlaczego wbrew ustaleniom sądu nie można uznać, że niektóre fakty znajdują swe źródło bezpośrednio w innych ustalonych w procesie dowodzenia. I jakkolwiek w zarzutach pozwany wskazał jakie jego zdaniem uchybienia popełnił Sąd pierwszej instancji, to w ocenie Sądu Okręgowego konfrontacja tych zarzutów z zebranym w sprawie materiałem dowodowym nie daje podstaw do przyznania racji skarżącemu, że Sąd Rejonowy przekroczył ramy swobodnej oceny dowodów w sposób wskazywany w apelacji, w więc przez nieprawidłową ocenę zeznań świadków A. G. (2), K. G. i M. S. (3) oraz bezzasadne przyjęcie, że umowa dzierżawy (najmu) zawarta pomiędzy powodem i (...) spółką z o.o. istotnie była zawarta i nie była umową pozorną.

W zasadzie wszystkie uwagi skarżącego w zakresie przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i sprzeczności istotnych ustaleń z treścią materiału dowodowego dotyczą przyjęcia przez Sąd pierwszej instancji, że umowa zawarta w dniu 1.07.2008 r. pomiędzy powodem i (...) spółką z o.o. nie była umową pozorną i sporządzoną na potrzeby procesu. Konfrontując te zarzuty z treścią zgromadzonego materiału dowodowego Sąd Okręgowy popiera wniosek Sądu Rejonowego, że powyższa umowa nie była umową pozorną, aprobując także przytoczoną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku argumentację w tym zakresie. Uzupełniająco Sąd odwoławczy wskazuje, że oprócz fizycznego istnienia dokumentów umowy dzierżawy z dnia 1.07.2008 r. i aneksu do niej, to o ich zawarciu przekonują nadto zeznania świadków będących (...) spółki (...) (R. L. (1), K. G.), członkiem zarządu (L. Ł.), czy też prokurentem (A. G. (3)), których wiarygodności pozwany skutecznie nie zaprzeczył, próbując jedynie dyskredytować ich znaczenie np. poprzez sformułowanie „wskazał rzekomo”. Otóż wszyscy wymienieni świadkowie nie tylko potwierdzili zawarcie i rozwiązanie spornej umowy (nazwanej „dzierżawy”, lecz w istocie będącej najmem), ale również potwierdzili jej rozwiązanie w drodze porozumienia stron, jednocześnie podkreślając zapotrzebowanie spółki (...) na powierzchnię magazynową w owym czasie, a więc wtedy kiedy spółka oprócz działalności deweloperskiej postanowiła zająć się działalnością gastronomiczną. Świadkowie ci posiadali także wiedzę o przyczynach, które spowodowały niemożność korzystania z przedmiotu najmu, czyli hali. I tak: świadek K. G. zeznała, że wie, iż umowa była podpisana na dzierżawę hali, chyba za 15.000 zł miesięcznie (k. 323-324), a podczas drugiego przesłuchania wskazała, że „chodziło o to, żeby odseparować się od innej spółki, która użyczała nam miejsca na składowanie materiałów budowlanych” (k. 529); potwierdziła też, że spółkę na pewno stać było na zapłatę czynszu (k. 530). Świadek L. Ł., ówczesny prezes zarządu, również zeznała, że hala była im potrzebna bo rozszerzali działalność, ponad budowlaną, na gastronomiczną; wskazała też na polubowne rozwiązanie umowy (k. 324), a podczas ponownych zeznań dodała nadto, że w 2008 r. spółka (...) bardzo dobrze stała finansowo i stać ją było na płacenie czynszu najmu (k. 487-488). Zgodne z powyższymi zeznania złożyła też R. L. (1), drugi współwłaściciel ww. spółki, która wskazała na rozszerzanie działalności w 2008 r. i zakupywanie sprzętu gastronomicznego oraz zawarcie umowy dotyczącej hali z powodową Spółką. R. L. potwierdziła także wysokość czynszu (15 tys. miesięcznie) i fakt rozwiązania, aneksem, za porozumieniem stron tej umowy, jak również fakt prowadzenia rozmów na temat wynajęcia hali już w maju i czerwcu 2008 r. (k. 324). Przy drugim przesłuchaniu świadek L. potwierdziła powyższe zeznania, a także zeznała, że spółka korzystała dotychczas z magazynu zaprzyjaźnionej firmy (...), która potrzebowała tej hali dla swojej działalność i prosiła H. (...) o opróżnienie hali (k. 488-489). I wreszcie świadek A. G. (3), prokurent, który z ramienia spółki (...) zajmował się wynajęciem hali, także potwierdził zamierzenia swojej firmy dywersyfikacji działalności i wynajęcia w tym celu hali od powoda. A. G. wyjaśnił też, że przyczyną rozwiązania umowy były plamy na podłodze hali uniemożliwiające korzystanie z niej, a także problemy wewnętrzne i na rynku budowlanym. Świadek ten wyraźnie również podkreślił, że pomimo składowania urządzeń na terenie E. potrzebowali odrębnej hali, w tym także celem uniezależnienia się od tego podmiotu. Według A. G. cena czynszu najmu była ceną rynkową i jego spółkę stać było na jego zapłatę ( vide k. 486-487).

W świetle przytoczonych zeznań, a także zeznań świadka M. S. (3) i przedstawiciela powoda J. S., którzy jednoznacznie potwierdzili zawarcie kwestionowanej przez pozwanego umowy z 1.07.2008 r., podnoszone przez pozwanego argumenty, że przed 29.11.2009 r. powód nie podnosił w korespondencji z pozwanym, iż zawarł umowę dzierżawy magazynu z innym podmiotem, nie są wystarczające do uznania rzeczonej umowy za pozorną. Analogicznie należało ocenić twierdzenia apelującego o nieracjonalności i niewiarygodności argumentu o konieczności „odseparowania” działalności od firmy (...). Niezależnie bowiem od gołosłowności tych twierdzeń, wskazać trzeba, że dążenie przedsiębiorców do minimalizowania kosztów, a nie ich zwiększania, nie jest samo w sobie wystarczające do uznania, że niewiarygodne są zeznania świadków związanych ze spółką (...) o dążeniu do usamodzielnienia i uniezależnienia od spółki (...), zwłaszcza że jak zeznała K. G. (k. 529) – (...) spółki (...) - udało im się na dzień dzisiejszy odseparować od firmy (...), a więc te działania nie miały cech pozorności.

Kolejnymi, zupełnie gołosłownymi, twierdzeniami pozwanego pozostają te, które wskazują na tworzenie przez powoda, po otrzymaniu opinii biegłego w sprawie V GC 285/09, dokumentów uzasadniających roszczenie o odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści. Wbrew apelującemu nie jest regułą w obrocie gospodarczym niezwlekanie z dochodzeniem należnych roszczeń, które zależy od woli danego podmiotu i jest limitowane co najwyżej upływem okresu przedawnienia, który w niniejszej sprawie był daleki.

Odnosząc się do kolejnego argumentu pozwanego, iż wątpliwym jest by w ciągu kilku dni – w stosunku do daty wypowiedzenia (23.06.2008 r.) - powód znalazł dzierżawcę, Sąd Okręgowy wskazuje, że z zeznań świadków wynika, że zainteresowanie przedmiotową halą A. G. (3) wyrażał już w maju 2008 r., a więc wypowiedzenie dokonane przez pozwanego wychodziło naprzeciw temu zainteresowaniu spółki (...) i stąd tak szybko nastąpiło nawiązanie stosunku najmu z kolejnym kontrahentem. Zresztą oba podmioty znały się już wcześniej, gdyż powód wykonywał na zlecenie H. (...) stolarkę okienną ( vide zeznania K. G.). W tym kontekście zupełnie niezrozumiałe są wywody pozwanego, że w opinii biegłej W. G. (1) wskazano wyraźnie na brak śladów kontaktów biznesowych pomiędzy (...) spółką z o.o. a powodem, bowiem ani w opinii głównej (k. 699-701), ani w opinii uzupełniającej (k. 729-730) nie ma nawet jednego zdania na ten temat. Zresztą nie było to przedmiotem zlecenia dla biegłej.

Równie bezzasadne są zarzuty pozwanego dotyczące naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak uzasadnienia przyczyn odrzucenia wniosków dowodowych. Pomijając już nawet fakt, że wnioski dowodowe podlegają pominięciu albo oddaleniu przez sąd, a nie odrzuceniu (nawet gdy są spóźnione), to w świetle przywołanego wyżej przepisu sąd jest zobligowany m.in. wskazać „przyczyny, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej”. A zatem jeżeli sąd uwzględni wnioski dowodowe, to zbędne jest wskazywanie przyczyn tej decyzji. I z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż w dniu 4 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy zamkniętą rozprawę otworzył na nowo i zwrócił się do syndyka masy upadłości (...) spółki z o.o. w K. o szereg dokumentów wnioskowanych przez pozwanego w pkt. 8 lit. b), c) i d) sprzeciwu od nakazu zapłaty ( vide protokół rozprawy k. 756), a więc właśnie tych, o których jest mowa w apelacji. W wykonaniu tego zobowiązania syndyk przy piśmie z 16.04.2013 r. złożył żądane dokumenty, będące w jego posiadaniu, które zostały następnie na rozprawie w dniu 16 maja 2013 r. dopuszczone jako dowód przez Sąd Rejonowy, o czym posiadał wiedzę obecny na rozprawie pełnomocnik pozwanego (k. 827). Tym samym zupełnie chybiony okazał się zarzut apelacji braku podania w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku „przyczyn odrzucenia przez sąd wniosku dowodowego pozwanej (…)”, zaś analiza przedmiotowych dokumentów nie podważa konstatacji Sądu pierwszej instancji, że umowa dzierżawy z 1.07.2008 r. nie była pozorną. I jakkolwiek trzeba zgodzić się z pozwanym, że Sąd Rejonowy nie odniósł się do całości wskazań (wytycznych) Sądu Okręgowego w Szczecinie zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 kwietnia 2011 r. (VIII Ga 58/11), to i tak analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie pozwala uznać spornej umowy za pozorną z przyczyn przywołanych wyżej, jak i wskazanych przez Sąd Rejonowy.

Tak bardzo akcentowana przez pozwanego okoliczność bezpłatnego korzystania przez spółkę (...) z magazynu należącego do spółki (...), co miałoby czynić wynajęcie magazynu od powoda zbędnym, a tym samym umowę tego dotyczącą pozorną, została wyjaśniona w cytowanych wcześniej zeznaniach świadków – osób związanych z H. (...), którzy wskazali nie tylko na zamiar rozszerzenia działalności, ale i chęć uniezależnienia się od firmy (...). Sąd Okręgowy nie widzi w takim działaniu nic podejrzanego ani niewiarygodnego i to nawet jeżeli zarząd spółki H. (...) był gotów płacić czynsz najmu w kwocie wyższej niż pozwany. Zresztą brak jest podstaw do przyjęcia, że spółka (...) znała wysokość czynszu, który powodowi płacił pozwany i że bez zastrzeżeń zgodziła się na płacenie kwoty większej. Taka była oferta powoda i została przez przedstawicieli H. (...) przyjęta, którzy ocenili ją jako adekwatną do przedmiotu najmu i cen rynkowych oraz pozostającą w ówczesnych możliwościach finansowych spółki. Przecież strony umowy z 1.07.2008 r. nie zasięgały opinii biegłego rzeczoznawcy co do średniej wysokości czynszu w G. i okolicy. Taki dowód został przeprowadzony dopiero w niniejszym procesie ( nota bene zbędnie o czym poniżej) i nie może być odnoszony do woli kontrahentów z czerwca 2008 r., kiedy finalizowano warunki umowy.

Sąd odwoławczy dostrzega, że kwestia zawarcia przez powoda i spółkę (...) aneksu rozwiązującego umowę dzierżawy z 1.07.2008 r. (k. 67) jest istotną z punktu widzenia rozstrzygnięcia tej sprawy, ale nie zgadza się z pozwanym, że nie wiadomo kiedy aneks ten został zawarty. Bezsporne jest, że aneks nie zawiera żadnej daty (dzień-miesiąc rok) jego zawarcia, ale okoliczność ta została wyjaśniona zeznaniami świadka M. S. (3) (k. 531) oraz przedstawiciela powoda J. S. (k. 665). Wynika z nich, że do podpisania aneksu, a tym samym do rozwiązania umowy dzierżawy z dnia 1.07.2008 r. doszło za porozumieniem stron we wrześniu 2008 r., co wprost znalazło się w ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego ( vide str. 7 uzasadnienia wyroku). Wiarygodność tych zeznań nie budzi wątpliwości Sądu Okręgowego, znajdując potwierdzenie w dalszym biegu wypadków, a więc próbach usunięcia zabrudzenia posadzki i zleceniu jej remontu, co uniemożliwiało oddanie hali do użytku przez następnego najemcę, tj. (...) spółkę z o.o., w terminie wynikającym z umowy.

Pomimo takich ustaleń co do daty podpisania aneksu rozwiązującego umowę dzierżawy Sąd Rejonowy nie wyciągnął z nich prawidłowych wniosków co do okresu za jaki powodowi należy się odszkodowanie w postaci utraconych korzyści, co czyni częściowo zasadnym zarzut apelacji naruszenia art. 471 i art. 361 § 2 k.c. Otóż jak wynika z pozwu, dalszych pism procesowych, jak i apelacji powoda, żądanie zapłaty utraconych korzyści wywodzone było wyłącznie z faktu zawarcia umowy dzierżawy z 1.07.2008 r. ze spółką (...) i niemożnością jej realizacji w związku z koniecznością wymiany posadzek przez okres od września 2008 r. do stycznia 2009 r., co zmusiło powoda do rozwiązania umowy dzierżawy ( vide str. 4 pozwu). Zatem skoro strony powyższej umowy we wrześniu 2008 r. zgodnie oświadczyły, że na podstawie § 3 ust. 3 umowa zostaje rozwiązana za porozumieniem stron, a więc nastąpiło to z chwilą podpisania rzeczonego aneksu, to można mówić o utraconych korzyściach powoda tylko za wrzesień 2008 r., gdyż w kolejnych miesiącach objętych żądaniem pozwu strony nie były już tym węzłem obligacyjnym związane. Natomiast powód nie udowodnił i nawet nie twierdził, że po wrześniu 2008 r. miał innego chętnego najemcę na przedmiotowy obiekt, gotowego płacić czynsz w takiej wysokości jaką ustalono z H. (...). Zresztą jak zeznał świadek M. S. (3) nowego najemcę zaczęli szukać po renowacji posadzki i znaleźli go na wiosnę 2009 r. (k. 532). Brak jest zatem podstaw faktycznych i prawnych, aby obciążać pozwanego odszkodowaniem za okres dłuższy niż jeden miesiąc. Niezależnie od tego, że winnym niemożności korzystania z hali zgodnie z jej przeznaczeniem był pozwany, co zostało przesądzone wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 5 listopada 2010 r. (sygn. akt VIII Ga 171/10), to rozwiązanie umowy dzierżawy z 1.07.2008 r. w drodze zgodnego porozumienia stron ze skutkiem od jego zawarcia sprawiło, że powód nie miał otrzymywać dalej czynszu, a więc nie nastąpiła po jego stronie utrata korzyści w postaci czynszu, który miała płacić spółka (...), przy jednoczesnym braku innego podmiotu zainteresowanego wynajmem hali na analogicznych warunkach.

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że apelacja pozwanego podlegała częściowemu uwzględnieniu, przy czym kwestia wysokość zasądzonej ostatecznie kwoty zostanie omówiona w związku z apelacją powoda. A wyczerpując krytykę zarzutów apelacji pozwanego Sąd drugiej instancji wskazuje, że zarzut niezastosowania przepisu art. 480 § 1 i 3 k.c. nie mógł być poddany analizie, gdyż skarżący nie przytoczył żadnych okoliczności uzasadniających ten zarzut.

Przechodząc zatem do omówienia apelacji powoda Sąd Okręgowy uznaje za usprawiedliwioną argumentację zmierzającą do wykazania, że rzeczywista wartość utraconych przez powoda korzyści winna być ustalona zgodnie z treścią umowy dzierżawy z dnia 1.07.2008 r., która przewidywała miesięczny czynsz w wysokości 15.000 zł netto. Skoro bowiem Sąd Rejonowy uznał, że sporna umowa nie była pozorną i rzeczywiście została zawarta, z czym zgadza się Sąd drugiej instancji, to w konsekwencji utracone korzyści powoda stanowił czynsz w wysokości umówionej przez powoda i (...) spółkę z o.o. Nieprzekonujące jest stwierdzenie Sądu Rejonowego, że nie jest pewne czy umowa najmu z tym konkretnym podmiotem byłaby realizowana w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Przecież strony umowy z 1.07.2008 r., będącej w istocie umową najmu, zawarły ją na czas nieokreślony i podstawową powinnością najemcy było płacenie czynszu w ustalonej wysokości 15.000 zł miesięcznie i takie świadczenie powód uzyskiwałby od (...) spółki z o.o. w K., gdyby umowa nie została rozwiązana we wrześniu 2008 r. Okoliczność potencjalnych możliwości finansowych najemcy i jego wypłacalności nie miała więc tutaj znaczenia i rozstrzygające znaczenie miała treść postanowień umowy o wysokości czynszu, którą potwierdzili przesłuchani w charakterze świadków reprezentanci i (...) spółki (...).

Tym samym zbędne było dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność wysokości utraconych przez powoda korzyści, przy uwzględnieniu średnich cen najmu porównywalnych obiektów w okresie wrzesień 2008 – styczeń 2009. Jakkolwiek pozwany kwestionował żądanie pozwu w całości, to przede wszystkim fakt zawarcia umowy dzierżawy z 1.07.2008 r. pomiędzy powodem a spółką (...), traktując ją jako pozorną. A skoro Sąd Rejonowy uznał, że umowa ta została rzeczywiście zawarta, przeprowadzając także dowody zawnioskowane w punkcie 8 petitum sprzeciwu pozwanego od nakazu zapłaty, to wysokość utraconych korzyści odpowiadała umówionemu czynszowi, a nie średnim cenom najmu podobnych obiektów.

Wobec przesądzenia w wyrokach Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 14 kwietnia 2010 r. (V GC 285/09) i Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 5 listopada 2010 r. (VIII Ga 171/10) odpowiedzialności pozwanego za zabrudzenie posadzki i powstałe z tego tytułu koszty jej wymiany, zbędne było również przeprowadzenie ponownie przez Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie postępowania dowodowego odnośnie zawinienia pozwanego za poplamienie posadzki i nieudolne jej czyszczenie, zwłaszcza że i tak Sąd Rejonowy uznał się związanym powyższymi orzeczeniami. Kwestię tę dostrzegł także pozwany, przytomnie ograniczając apelację do zagadnień związanych z zawarciem umowy dzierżawy z 1.07.2008 r., usiłując wykazać jej pozorność, a w konsekwencji brak utraty przez powoda jakichkolwiek korzyści.

Wracając do apelacji powoda Sąd Okręgowy stwierdza, że okazała się ona usprawiedliwiona co do zasady, ale nie co do wysokości, gdyż wysokość utraconych korzyści za miesiąc wrzesień 2008 r. wynieść powinna 15.000 zł, a nie 11.382,47 zł jak przyjął to Sąd Rejonowy. Uwzględniając jednak okoliczność, że z trzech miesięcy objętych niniejszym pozwem, tj. od września do listopada 2008 r. (pozostałej części, tj. 30.000 zł za dwa miesiące powód dochodzi w innej sprawie), zasadne okazało się odszkodowanie tylko za wrzesień 2008 r., to ostatecznie zasądzone zaskarżonym wyrokiem odszkodowanie podlegało zmniejszeniu do utraconych korzyści za ten jeden miesiąc w wysokości 15.000 zł, a więc apelacja powoda nie doprowadziła do zasądzenia dodatkowej kwoty ponad tę przyznaną w zaskarżonym wyroku.

Biorąc pod uwagę całość przytoczonej wyżej argumentacji Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 15.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 4 grudnia 2009 r. (według wezwania do zapłaty), oddalając żądanie pozwu w pozostałej części.

Zmianie podlegało w konsekwencji orzeczenie o kosztach procesu poniesionych przed Sądem pierwszej instancji. W tym zakresie dokonano ich stosunkowego rozdzielnia pomiędzy stronami (art. 100 zdanie pierwsze k.p.c.) przy przyjęciu, że powództwo zostało ostatecznie uwzględnione w 33,33%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym (art. 108 § 1 zd. drugie k.p.c.). Konieczność pozostawienia tego rozliczenia referendarzowi sądowemu wynikała m.in. z tego, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku w części dotyczącej kosztów procesu ogranicza się jedynie do wskazania, że powód wygrał sprawę w 75% i podania kwoty należnej powodowi od pozwanego, bez wymienienia kwot cząstkowych składających się na koszty procesu poniesione przez strony.

W pozostałym zakresie obie apelacje podlegały oddaleniu (art. 385 k.p.c.) z przyczyn wyżej omówionych.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy oparł na treści art. 98 § 1 i 3 w zw. art. 100 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c.

Za postępowanie apelacyjne wywołane środkiem odwoławczym powoda, który został uwzględniony tylko co do zasady, pozwanemu nie przysługiwały żadne koszty, gdyż pomimo wygrania w tym zakresie w całości, nie poniósł on żadnych kosztów (brak złożenia odpowiedzi na apelację).

Jeżeli natomiast chodzi o postępowanie apelacyjne wywołane apelacją pozwanego, to na koszty powoda, który wygrał w 44%, złożyła się kwota 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, a na koszty pozwanego, wygrywającego w 56%, złożyły się: 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i 2.250 zł tytułem opłaty sądowej od apelacji. Stosunkowe rozdzielenie tych kosztów przy uwzględnieniu stopnia wygrania sprawy skutkowało zasądzeniem od powoda na rzecz pozwanego kwoty 1.404 zł [(3450 zł x 56%) – (1.200 zł x 44%) = 1932 zł – 528 zł].

Wyrokując Sąd Okręgowy uwzględnił zmianę nazwy strony pozwanej na (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W., która nastąpiła już po wydaniu zaskarżonego wyroku ( vide pismo procesowe pozwanego z 4.09.2013 r. i pismo z 26.09.2013 r. z załączonym odpisem pełnym z rejestru przedsiębiorców, k. 927-934).

SSO Piotr Sałamaj SSO Agnieszka Woźniak SSR del. Anna Górnik