Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 grudnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Lesku, Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSR Wojciech Hejnar

Protokolant: sekr. sadowy Magdalena Tretowicz

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2017r. w Lesku na rozprawie sprawy

z powództwa B. K.

przeciwko Gminie B.

o stwierdzenie nieważności umowy i zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 5.400 ( pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 113/17

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 grudnia 2017r.

Powódka B. K. w pozwie przeciwko Gminie B. wniosła o:

-stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr 4999/2015 w dniu 30.12.2015r., której przedmiotem było przeniesienie własności działek nr (...) oraz udziałów w działkach (...) w miejscowości B., z powodu błędu,

- zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 48.300zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28.02.2017r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu ceny nabycia,

- zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 1.690zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28.02.2017r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu wydatków, jakie powódka poniosła w związku z odstąpieniem od umowy,

- zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 7.200,57zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 28.02.2017r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu wydatków, jakie powódka poniosła w związku z zawarciem umowy sprzedaży i zakupem drewna na prace stolarskie, jakie miały być wykonane w zakupionym budynku.

Uzasadniając swoje żądanie powódka wskazała, że w grudniu 2015r. kupiła od pozwanej nieruchomość zabudowaną budynkiem letniskowym. Przed zawarciem umowy przy udziale pracowników Gminy oraz W. W. (1) dokonała oględzin nieruchomości, przy czym do działki doprowadzono ją przez działki sąsiednie i nic nie wskazywało w terenie, że są to działki już posiadające właścicieli. Nie pokazano powódce proponowanej służebności drogowej. Dopiero po zakupie okazało się, że droga służebna nie jest przejezdna, gdyż prowadzi nią chodnik, a dojazd przez działki sąsiednie nie jest możliwy bo są to grunty prywatne. Interwencje w Gminie oraz Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego nie doprowadziły do urządzenia prawidłowego dojazdu.

Ponadto powódka dostała decyzję odmowną w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a tymczasem przy zakupie nieruchomości jej intencją była przebudowa domku letniskowego i przekształcenie go na budynek mieszkalny. Powódka uznała, że wcześniej została wprowadzą w błąd, gdyż w ogłoszeniu o przetargu zawarto zapis, że dla kupowanej działki dopuszcza się modernizację i uzupełnienia oraz lokalizację usług, za wyjątkiem przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej dla właścicieli i funkcji magazynowych i transportowych.

W dniu 17.02.2017r. odstąpiła od umowy, w związku z czym jej roszczenie o stwierdzenie nieważności umowy jest uzasadnione.

Ponadto domagała się zwrotu ceny nabycia, wydatków związanych z zawarciem umowy oraz kosztów zakupu drewna, które miało być przeznaczone na remont zakupionego budynku.

Pozwana Gmina B. wniosła o oddalenie powództwa i zarzuciła, że umowa sprzedaży została zawarta w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w drodze przetargu. W ogłoszeniu i protokole zawarto wpis, że do działki istnieje utrudniony dostęp służebnością drogową.

Z żadnych zapisów nie wynikało, że istniejący domek letniskowy można przeznaczyć na budynek mieszkalny.

W dniu 20.06.2017r powódka zmieniła żądanie w zakresie odsetek i wniosła o ich zasądzenie od dnia 30.12.2015r do dnia zapłaty (k.110).

Pozwana konsekwentnie wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka B. K. nosiła się z zamiarem zakupu nieruchomości w B., ale z racji tego, że zamieszkiwała w dużej odległości od tego terenu, to czynności związane ze znalezieniem odpowiedniej działki zleciła W. W. (1) i udzieliła mu pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Ten jesienią 2015r. dokonał oględzin działek i domków letniskowych położonych w miejscowości B.. Jest to kompleks po dawnych ośrodkach wypoczynkowych, z których część stała się własnością Powiatu (...), a na części skomunalizowała się Gmina B.. Ośrodki położone są obok siebie, na dość stromym zboczu schodzącym w kierunku drogi L. – C.. Po przejęciu ośrodków podzielono je na małe działki i rozpoczęła się procedura sprzedaży, ale przez okres około 10 lat nie znaleziono nabywców na wszystkie domki.

/dowód: przesłuchanie powódki k.153-154, zeznania świadka W. W. k.106, odpis mapy k.31, 82/

Po obejrzeniu ośrodków W. W. udał się do Urzędu Gminy B., gdzie poinformowano go, że są jeszcze wolne trzy domki oraz zaopatrzono w mapkę terenu z zaznaczonymi działkami przeznaczonymi do sprzedaży. Następnie razem z pracownikiem urzędu J. Z. (1) pojechał obejrzeć nieruchomości, otworzono domek nr 10 położony na górze działki i dokonano oględzin wnętrza. Pracownica urzędu poinformowała W., że dojazd do domków prowadzi służebnością poprowadzoną pomiędzy nimi, jednakże w tym dniu szlakiem służebnym nie schodzili.

/dowód: zeznania świadków W. W. k.106, J. Z. k.104-105, przesłuchanie powódki k.153-154/

W. W. (1) poinformował powódkę, że znalazł dla niej domek, więc ta początkiem grudnia 2015r przyjechała do B. i następnie w towarzystwie (...) udała się do B.. W okolice domku dojechali drogą prowadzącą przez działki nr (...), a następnie zaparkowali bezpośrednio przy działce (...), na której jest położony domek nr 5 i z którą bezpośrednio graniczy działka nr (...) zabudowana domkiem nr 10. Powódka pooglądała domek i zdecydowała się na jego zakup.

/dowód: zeznania świadków W. W. k.106, J. Z. k.104-105, przesłuchanie powódki k.153-154/

Ogłoszenie o przetargu zamieszczono w prasie, wywieszono na tablicy ogłoszeń oraz na stronie internetowej urzędu w okresie od 2.11 od 8.12.2015r.

W treści ogłoszenia zaznaczono, że do działki istnieje utrudniony dojazd od strony proponowanej służebności przechodu i przejazdu pasem drożnym o szerokości 2,5 metra dla każdoczesnych właścicieli działki (...) przez działki (...) do drogi oznaczonej nr (...). Ponadto zaznaczono, że Gmina B. nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ale opracowane zostało Studium (...) zagospodarowania Przestrzennego Gminy B. zgodnie z którym ww. działki położone są w obszarze zorganizowanej działalności turystyczno – usługowej. W obszarze tym dopuszcza się lokalizację różnego rodzaju usług tj. pensjonaty, małe hotele, pola biwakowe, campingowe, schroniska, gospodarstwa agroturystyczne i inne z pełnym wyposażeniem w infrastrukturę sanitarną oraz usługi uzupełniające tj. handel, gastronomia, sport, a także obiekty towarzyszące np. parkingi, przy czym zaleca się nie lokalizować inwestycji pogarszających stan środowiska. Dopuszcza się modernizacje i uzupełnienia oraz lokalizację usług za wyjątkiem przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej dla właścicieli i funkcji magazynowych i transportowych. Dla tych terenów istnieje obowiązek lokalizacji miejsc postojowych w granicach poszczególnych usług oraz wprowadzania elementów zieleni. W obszarach tych dominować będą inwestycje o charakterze turystyczno – wypoczynkowym.

/dowód: odpis ogłoszenia o przetargu k.78/

W dniu 8.12.2017r odbył się dziesiąty przetarg na sprzedaż działki (...), w którym jako pełnomocnik powódki uczestniczył W. W. (1). W protokole przetargu zawarto dokładny opis sprzedawanej nieruchomości oraz informacje o utrudnionym dojeździe i zapisie w studium identyczne jak w ogłoszeniu o przetargu. Wadium jako jedyny wpłacił pełnomocnik powódki i zaoferował cenę 48.300zł. Ponadto oświadczył do protokołu, że granice ewidencyjne nabytej nieruchomości są mu znane.

/dowód: odpis protokołu przetargu k. 69-77, zeznania świadków T. T. k.104, A. S. k. 105, W. W. k.106/

Akt notarialny został sporządzony w dniu 30.12.2015r. przed notariuszem M. U. w L., a umowę zawierali osobiście powódka oraz pozwana Gmina B., którą reprezentował Wójt R. S.. Powódka kupiła do pozwanej działkę nr (...) oraz udziały w działkach (...) (droga) i 237/34 (ujęcie wody). Ponadto w § 5 ustanowiona została nieodpłatna i bezterminowa służebność przechodu i przejazdu przez działki (...) pasem drożnym o szerokości 2,50 metra do drogi (...) oznaczonym na mapie z dnia 22.06.2011r. linią przerywaną i powódka oświadczyła, że służebność tę nabywa.

W akcie notarialnym wpisano również, że działka (...) posiada prawo przejazdu i przechodu przez działki, które Gmina już sprzedała tj. 237/50, 237/46, 237/49, 237/47, 237/52, 237/48, 237/53, zaś działka (...) obciążana jest taka samą służebnością na rzecz właścicieli działek (...) (§ 1 punkt A umowy).

/dowód: odpis umowy sprzedaży k. 60-68, przesłuchanie powódki k.153-154 i pozwanego k.160/

Po zawarciu umowy powódka zaczęła przygotowywać się do remontu domku, a pracami miał zajmować się świadek W. W. (1). W dniu 26.02.2016r. kupiła drewno jodłowe za kwotę 7.200,57zł.

/dowód: odpis faktury k.58/

Próbowała także przejechać droga służebną, ale okazało się, że jest to niemożliwe, gdyż prowadzi tam chodnik, który ze względu na znaczny spadek terenu w kilku miejscach ma stopienie i wysokości około 30 cm. Dojeżdżanie i dochodzenie innym szlakiem, a w szczególności przez działkę (...) było niemożliwe, gdyż nie zgadzał się na to jej właściciel, a ponadto wybudował ogrodzenie swojej nieruchomości.

W sprawie dojazdu powódka interweniowała w Urzędzie Gminy, gdzie poinformowano ją, że służebność prowadzi przez działki osób trzecich i Gmina nie może nakazać im budowy drogi, ani też sama takiej czynności nie wykona. Wtedy, w kwietniu 2016r., zwróciła się o pomoc do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w L., który w dniu 7.09.2016r. przeprowadził kontrolę i nakazał usunięcie usterek i nieprawidłowości przy chodniku wykonanym z płytek chodnikowych o szerokości około 1 metra wraz z wykonanym ciągiem pieszym odwadniającym o szerokości 0,60metra przez wykonanie stosownych napraw. Wszyscy właściciele wykonali zalecenia pokontrolne, ponadto wysokość progów została obniżona. Korzystanie z chodnika przez pieszych stało się bezpieczniejsze, ale przejeżdżanie szlakiem służebnym w dalszym ciągu jest niemożliwe.

/dowód: zeznania świadków K. T. k. 105, D. K. k.106-107, W. W. k.106, A. Ł. k.111, odpis pisma (...) w L. k. 20 i protokołu kontroli k.21-25, 37-39, przesłuchanie powódki k.153-154, koresposndecja prowadzona pomiędzy stronami k.35-36, 41-44, dokumentacja fotograficzna k. 45-57, oględziny przedmiotu postępowania k. 118/

Równocześnie, w kwietniu 2016r, powódka wystąpiła do pozwanej z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia inwestycyjnego pod nazwą: zmiana sposobu użytkowania budynku letniskowego na budynek mieszkalny w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej przewidzianego do realizacji na działce (...). Projekt decyzji został sporządzony przez urbanistę M. P.. Powódka zapoznała się z projektem po czym rozmawiała z telefonicznie z urbanistą, która wyjaśniła, że nie ma podstaw do uwzględniania wniosku. Decyzja została wydana w dniu 1.08.2016r. i wobec niezaskarżenia stała się ostateczna.

/dowód: zeznania świadka M. P. k. 106, odpis decyzji k. 159, odpis projektu decyzji k. 26-30/

W dniu 17.02.2017r powódka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Pozwana Gmina nie uznała odstąpienia powódki i zarzuciła, że oświadczenie zawarte w umowie sprzedaży było zgodne z jej rzeczywista wolą i nie jest dotknięte wadą błędu. Wtedy powódka zdecydowała się złożyć pozew do Sądu.

/dowód: odpis oświadczenia k. 17-18, odpowiedź pozwanego k.19/

W związku ze zgłaszanymi przez powódkę wątpliwościami co do przejezdności służebności, osoba przygotowująca ogłoszenia o kolejnych przetargach w celu uniknięcia późniejszych nieporozumień, przy informacji o utrudnionym dojeździe do działki dodała zapis „(brak bezpośredniego dojazdu)”

/dowód: odpis ogłoszenia k. 32/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane dowody.

Wszystkie dokumenty okazały się wiarygodne i nie budziły żadnych zastrzeżeń Sądu i stron.

Zeznania świadków i stron Sąd uznał wiarygodne w całości, gdyż były spójne i logiczne, wzajemnie się uzupełniały i nie zawierały żadnych sprzeczności, które mogłyby podważać ich wartość dowodową. Drobne nieścisłości wynikły z upływu czasu, bądź też były spowodowane znikomym zaangażowaniem świadków w sporny problem.

Sąd zważył co następuje:

Podstawą roszczenia powódki były przepisy kodeksu cywilnego dotyczące błędu jako wady oświadczenia woli. Samo działanie pod wpływem błędu nie powoduje nieważności czynności prawnej, a dopiero skuteczne złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeni woli skutkuje nieważnością (tzw. nieważność względna).

W niniejszym przypadku powódka podnosiła dwie okoliczności, które jej zadaniem powodowały, że działała w błędzie w rozumieniu art. 84 k.c.

Pierwsza z nich to błędne przekonanie, że dojazd do zakupionej działki prowadzi w inny sposób niż według ustanowionej służebności. Zarzut ten jest błędny i niezrozumiały. Przed zawarciem umowy powódka oraz jej pełnomocnik otrzymali dokumenty dotyczące przetargu, a także mapę z działkami i wrysowanym przebiegiem służebności przechodu i pojazdu. Dokładny opis przebiegu służebności został zawarty w ogłoszeniu o przetargu, w którym wskazano wszystkie działki przez które szlak drożny przebiega, opisano jego szerokość oraz zaznaczono, że dojazd jest utrudniony.

Działka powódki ze wszystkich stron otoczona jest innymi działkami prywatnymi, z których większość zabudowana jest podobnymi budynkami letniskowymi. Nie sąsiaduje z żadnym szlakiem drożnym, a w terenie nie istnieje żadna inna droga. Dlatego nie wiadomo skąd wzięło się przekonanie powódki, że będzie miała prawo przejeżdżać przez sąsiednia działkę nr (...) do drogi nr (...). Faktycznie podczas oględzin z udziałem pracownika Gminy powódka została doprowadzona do swojej działki w ten sposób, jednakże nie oznaczało to, że istnieje tam stały dojazd. Działka nr (...) jest zabudowana domkiem letniskowym i jest oczywiste, że bezpośrednio przy tym domku nie ustanowionoby kolejnej drogi dojazdowej. Przy zawarciu umowy sprzedaży powódka potwierdziła nabycie służebności (§5 aktu notarialnego) i posiadała mapę z zaznaczonym szlakiem drożnym, w związku z czym jej twierdzenia, że została wprowadzona przez pozwaną w błąd są po prostu nielogiczne.

Wbrew twierdzeniom powódki dojazd do działki zapewniony. Jest to działka rekreacyjna, zabudowana budynkiem turystycznym, a nie mieszkalnym, więc szlak o szerokości 2,5 metra jest wystarczający i odpowiedni. Odrębną kwestię stanowi jego aktualny stan, a przede wszystkim brak możliwości przejazdu. Jednakże to nie na pozwanym, ani nie na właścicielach poszczególnych działek obciążonych ciąży obowiązek wykonania szlaku i ponoszenia kosztów jego utrzymania, ale właśnie na samej powódce (art. 289§1 k.c.).

Drugi zarzut, to brak możliwości przekształcenia domku letniskowego w mieszkalny.

Zdaniem powódki z ogłoszenia o warunkach przetargu wynikało, że na działce jest dopuszczona możliwość zabudowy mieszkalnej. Nie jest to prawdą, a strona powodowa za podstawę swojego twierdzenia podaje jeden, w zasadzie wyrwany z kontekstu fragment ogłoszenia. Zarówno w ogłoszeniu jak i samym protokole przetargu wskazano, że w Gminie B. nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ale opracowane zostało Studium (...). Zgodnie z nim działki stanowiące przedmiot sprzedaży położone są w obszarze zorganizowanej działalności turystyczno – usługowej. Następnie wymienione zostały dopuszczalne inwestycje czyli np. pensjonaty, małe hotele, pola biwakowe, campingowe, schroniska, gospodarstwa agroturystyczne i inne z pełnym wyposażeniem w infrastrukturę sanitarna oraz usługi uzupełniające tj. handel, gastronomia, sport, a także obiekty towarzyszące np. parkingi. Już z tych zapisów wynika, że opisywana nie jest dokładnie działka będąca przedmiotem sprzedaży, ale większy teren o niesprecyzowanej powierzchni na której położona jest nieruchomość powódki. Oczywistym jest, że dokładne ustalenie sposobu zagospodarowania poszczególnych działek, a więc np. czy maja być przeznaczone pod zabudowę pensjonatową, pola kempingowe, czy też pod drogi i sklepy, zapadnie w przyszłości w innym postępowaniu. W przypadku zmiany budynku z rekreacyjnego na mieszkalny ustalenie takie następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Powódka złożyła stosowny wniosek, ale Wójt wydał ostateczna decyzję odmowną. Zauważyć należy, że działka powódki zabudowana jest budynkiem rekreacyjnym na terenie dawnego ośrodka wypoczynkowego, a cały teren dalej sprawia wrażenie jakby był to jeden, duży, zaniedbany ośrodek z domkami kempingowymi. Budynek powódki sąsiaduje z podobnymi obiektami, więc przekonanie, że istnieje możliwość przekształcenia przeznaczenia budynku w mieszkalny było obarczone dużym ryzykiem. Późniejsze niespełnienie się oczekiwań osoby dokonującej czynności prawnej co do określonego rozwoju zdarzeń nie może być uznane za błąd w rozumieniu art. 84 k.c. (patrz: wyrok SN z 15.10.1997r. III CKN 214/97).

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 84 § 1 k.c.

W zakresie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 i 3 kpc.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć powódce do rąk adw. J. K.