Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 grudnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2017 r. w Giżycku na rozprawie

sprawy z powództwa J. D.

przeciwko H. O.

o zapłatę

1.Oddala powództwo.

2.Zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

SSR Anna Kurzynowska-Drzażdżewska

UZASADNIENIE

Powódka J. D. domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanej H. O. kwoty 20.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanej odpisu pozwu do dnia zapłaty. Nadto wnosiła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podała, iż zamieszkiwała w lokalu mieszkalnym stanowiącym własność pozwanej od listopada 2004 r. do końca października 2016 r. W tym czasie powódka ponosiła wszelkie koszty związane z utrzymaniem lokalu typu czynsz oraz opłaty za media. Dodatkowo powódka dokonała szeregu nakładów na lokal pozwanej. Przeprowadziła między innymi gruntowny remont łazienki z wymianą wanny na prysznic , wymieniła armaturę oraz ułożyła nową terakotę i glazurę w kuchni i łazience. Ponadto powódka wymieniła instalację elektryczną , pomalowała ściany, położyła panele podłogowe i wymieniła okna w całym mieszkaniu montując na nich jednocześnie rolety przeciwsłoneczne. Większa część remontu wykonywana była sposobem gospodarczym przez byłego konkubenta powódki. Koszt zakupu materiałów zamknął się kwotą 9.845,32 zł . Wymiana okien to kwota 4380 zł zaś rolety 1400 zł. Ponadto w związku z wykupem mieszkania przez pozwaną powódka poniosła koszty aktu notarialnego w wysokości 2000 zł i wpłaciła 1/10 część wartości mieszkania w wysokości 974,68 zł. W sumie poniesione przez powódkę koszty to 20 000 zł , których zwrotu domagała się w niniejszym powództwie. Na skutek konfliktu z pozwaną powódka opuściła jej mieszkanie z końcem października 2016 r. po blisko 14 latach zamieszkiwania w nim wraz z dziećmi. Powódka przyznała , że od 2004 r. zamieszkiwała w lokalu pozwanej na podstawie umów użyczenia zawieranych co pół roku na czas określony. W listopadzie 2013 r. pozwana wypowiedziała umowę użyczenia , zamieniając ją na umowę najmu, na którą powódka nie wyraziła zgody chociaż zamieszkiwała w lokalu pozwanej jeszcze przez trzy lata.

Pozwana H. O. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu kwestionowała zasadność roszczeń powódki wywodząc ,że nigdy nie wyrażała zgody na większość prac wykonanych przez powódkę w lokalu mieszkalnym. Natychmiast po uzyskaniu wiedzy że powódka wymienia okna pozwana wyraziła swój sprzeciw pisemnie. Większość nakładów zużyło się i obecnie mieszkanie wymaga ponownego remontu. Pozwana przyznała że powódka poniosła koszty notarialne i uiściła 1/10 wkładu mieszkaniowego ale zdaniem pozwanej była to darowizna na jej rzecz.

Argumentując jak powyżej pełnomocnik pozwanej powoływał się na przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i najemców(….)

Dodatkowo podniósł zarzut potrącenia wierzytelności powódki z przysługującą pozwanej wierzytelnością, a wynikającą z zalegania przez powódkę z zapłatą za bezumowne korzystanie z lokalu od 1 listopada 2013 r. do 31 października 2016 r. w wysokości po 500 zł miesięcznie. Wierzytelność pozwanej z tego tytułu wynosi 18 000 zł.

Podał, iż wprawdzie czynsze najmu za wynajem lokali o podobnym standardzie i metrażu w G. wynoszą od 600 zł do 800 zł miesięcznie, jednakże z uwagi na to, iż pozwana jest matką powódki zaproponowała czynsz na poziomie 500 zł miesięcznie.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka jest córką pozwanej.

Sporny lokal mieszkalny stanowił kwaterę wojskową przydzieloną M. O. (1) , który zmarł 20.X.2004 r. w W.. Spadek po nim nabyła żona H. O., córka J. D. i syn M. O. (2)

(zob. post. SR w Giżycku k.25 akt I Ns 730/16).

Na prośbę powódki pozwana zameldowała powódkę w tym lokalu po śmierci ojca tj . w 2004 r. i w tym samym roku powódka zamieszkała w mieszkaniu rodziców na podstawie umowy użyczenia. Kolejne umowy były zawierane zawsze na czas określony, co pół roku aż do października 2013 r. W tym czasie powódka ponosiła wyłącznie zwykłe koszty związane z korzystaniem z lokalu, a więc czynsz na rzecz WAM, opłatę za media.

(okoliczności bezsporne, wyjaśnienia informacyjne stron k.89 zeznania stron k.170, przykładowe umowy użyczenia k.100-102).

Mieszkanie rodziców wymagało odnowienia. Powódka poinformowała matkę, że przystosuje mieszkanie do własnych potrzeb i wykona remont lokalu. Pozwana nie sprzeciwiła się . W trakcie prac remontowych powódka wymieniła glazurę i terakotę w łazience i kuchni, wannę zastąpiła prysznicem, wymieniła instalację elektryczną położyła panele na podłogach i wymalowała całe mieszkanie. Powyższe prace zostały wykonane przez konkubenta powódki we własnym zakresie sposobem gospodarczym.

(dowód- jak. wyżej)

W tym czasie pozwana jedynie okresowo przebywała w swoim lokalu. Jej centrum życiowe przeniosło się bowiem do wiejskiej nieruchomości położonej w J. gm . K., gdzie zamieszkiwała razem z synem, a bratem powódki. Lokal mieszkalny w G. przy ulicy (...) pozostawał więc do dyspozycji powódki w całości.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 29.06.2010 r. pozwana nabyła na własność wymieniony lokal. Pieniądze na 1/10 wkładu mieszkaniowego tj. 974,68 zł przekazała powódka. .Podobnie ona pokryła koszty aktu notarialnego- 2000 zł. Fakt ten nie wywołał żadnych zmian w stosunkach między stronami.

(bezsporne, zob. akt notarialny k.21-28 akt).

Latem powódka J. D. wniosła do SR w Giżycku sprawę o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu. Orzeczenie zapadło 24.IX.2013 r.

(zob. post. k.25 akt I Ns 730/16).

Z dniem 31 października 2013 r. wygasła ostania umowa użyczenia, która łączyła strony.
(zob. k. 102)

Pozwana przedstawiła powódce umowę najmu lokalu od dnia 01.XI.2013 r. do 30.04.2014 r. z czynszem w wysokości 500 zł. Ani tej umowy , ani kolejnych 5 powódka nie podpisała i nie uiściła na rzecz pozwanej żadnej kwoty. Z jej punktu widzenia w stosunkach z matką w sprawie mieszkania nic się nie zmieniło. W dalszym ciągu uiszczała jedynie należności na rzecz zarządcy nieruchomości i media.

(bezsporne , zob. kopie umów k.49-54 akt).

W styczniu 2016 r. powódka dokonała wymiany okien w całym mieszkaniu, natomiast w kwietniu tego samego roku zamontowała na oknach rolety. Przed wymianą okien powódka nie konsultowała tego faktu z pozwaną , co więcej z jej oświadczenia wynika ,że miała świadomość braku zgody matki na powyższe działania. Mimo to dokonała kosztownego remontu.

(zob.89 i k.170 ).

Pozwana powziąwszy wiedzę o wymianie okien natychmiast wyraziła swój sprzeciw w formie pisemnej.

(zob. pismo k.56).

W dniu 27 września 2016 r. J. D. wystąpiła o dział spadku po ojcu. Sprawa została zarejestrowana pod nr I Ns 730/16 tut. Sądu. W dniu 2 grudnia 2016 r. strony zawarły ugodę sądową na mocy, której powódka otrzymała spłatę swojego udziału w majątku spadkowym w wysokości 40.834 zł.

(zob. protokół k. 63-64 akt I Ns 730/16).

W dniu 31.X.2016 r. powódka wyprowadziła się z lokalu mieszkalnego stanowiącego własność pozwanej.

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

W przedmiotowej sprawie okres posiadania przez powódkę lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...) tj. od listopada 2004 r. do 31.X.2016 r. należy podzielić na dwa etapy :

Pierwszy kończy się w dniu 31.X.2013r. Przez te dziewięć lat strony łączyły umowy użyczenia zawierane na czas określony. Do tego okresu znajdą zastosowanie przepisy art.710 i nast. kc.

W myśl art. 710 kc przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu , przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie rzeczy .

Z kolei art.713 kc stanowi , że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne nakłady lub wydatki na rzecz stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Zgodnie z art.755 kc jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w mieniu osoby, której sprawę prowadzi, bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby albo wbrew wiadomej mu jej woli, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nakłady może zabrać z powrotem, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy.

W tym pierwszym okresie powódka przy braku protestów ze strony pozwanej zmieniła terakotę i glazurę w kuchni i łazience. Wymieniła instalację elektryczną, usunęła wannę i zastąpiła ją kabiną prysznicową, położyła panele w mieszkaniu i po wyrównaniu ścian – pomalowała je. Wartość jej nakładu na mieszkanie pozwanej według opinii biegłego E. A. zamyka się kwotą 7.724 zł. Podana wartość uwzględnia amortyzację jakiej uległy nakłady oraz fakt, że wykonywane były sposobem gospodarczym ( zob. opinia biegłego k. 111 akt). Wprawdzie powódka kwestionowała opinię biegłego ale po jego zeznaniach na rozprawie dnia 14.XII.2017 r., w czasie których biegły w całości podtrzymał opinię sporządzoną w formie pisemnej- nie wniosła o powołanie innego biegłego, godząc się z wnioskami płynącymi z przedłożonej opinii. Na marginesie Sąd tylko zauważa, że z zasad doświadczenia życiowego wynika, że znaczna część tych nakładów uległa z pewnością amortyzacji, zważywszy na długi okres zamieszkiwania powódki w spornym lokalu i to z dziećmi. Ponadto faktem powszechnie znanym, stąd nie wymagającym dowodzenia jest fakt naturalnego zużywania się zarówno pokrycia ścian jak i podług oraz armatury łazienkowej.

Remont, o którym mowa, powódka, co jednoznacznie wynika z jej przesłuchania informacyjnego potwierdzonego następnie w zeznaniach w trybie art. 299 kpc, przeprowadziła z uwzględnieniem własnych potrzeb ( cyt. z k 89 akt: „ powiedziałam, że remont będę robiła pod siebie”).

Drugi okres posiadania przez powódkę spornego lokalu rozpoczął się po wygaśnięciu ostatniej umowy użyczenia tj. z dniem 01.XI.2013 r. i trwał do dnia 31.X.2016 r. Ze zgodnych twierdzeń stron wynika , że z dniem 01.XI.2013 r. pozwana przedstawiła powódce umowę najmu na czas określony.

W tym kontekście wskazać należy , iż zawarcie umowy wymaga złożenia zgodnych oświadczeń woli przez strony. W razie zastosowania trybu ofertowego oznacza to, że umowa dochodzi do skutku wówczas, gdy każda ze stron złoży swoje oświadczenie woli drugiej stronie w taki sposób, by mogła zapoznać się z jego treścią ( art.61 par.1 i 2 kc) Taką też regułę interpretacyjną zawiera art. 70 par.1 kc. Jako moment zawarcia umowy przepis ten wskazuje chwilę otrzymania przez oferenta oświadczenia o przyjęciu oferty. Wprawdzie przepis art. 69 kc zawiera wyjątki od tej zasady, ale dotyczy to sytuacji, gdy dojście do oferenta oświadczenia woli o przyjęciu oferty nie jest wymagane według ustalonego w danych stosunkach zwyczaju , bądź dojście do oferenta oświadczenia o przyjęciu oferty nie jest wymagane według treści oferty – co nie miało miejsce w analizowanym stanie faktycznym. W tym stanie rzeczy, Sąd - mając na uwadze fakt, iż powódka nie zawiadomiła pozwanej o przyjęciu oferty - uznał, iż nie doszło pomiędzy nimi do zawarcia umowy najmu. Oznacza to, iż powódka korzystała z nieruchomości należącej do pozwanej bez tytułu prawnego.

Powyższe ustalenie jest istotne w kontekście zgłoszonego przez powódkę żądania zwrotu nakładów poniesionych na wymianę okien i zamontowanie rolet.

Do stosunków bezumownych gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego ,że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby znajdą zastosowanie przepisy art. 224-226 kc w zw. z art.230 kc.

Sąd uznał - biorąc pod uwagę okoliczności rozpoznawanej sprawy – a mianowicie fakt, iż powódka była świadoma tego, że nie jest właścicielką lokalu, z którego korzystała, iż była ona posiadaczem w złej wierze.

W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, iż dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami danego przypadku. W świetle przedstawionych wyżej okoliczność brak byłoby podstaw do uznania przekonania powódki za usprawiedliwione. Fakty te w sposób oczywisty przesądzają o bezzasadności roszczenia powódki.

Zgodnie z art. 226 § 2 kc samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Innymi słowy powódka chcąc uzyskać pozytywny dla siebie efekt powinna była wykazać po pierwsze, że wymiana okien była konieczna, a ponadto, że pozwana wzbogaciła się jej kosztem. Powyższemu obowiązkowi powódka nie sprostała, a jedynie ograniczyła się do stwierdzenia, że wymiana okien była konieczna bo miały już 40 lat. Niezależnie od powyższego w sprawie jest oczywistym, że powódka dokonała rzeczonej wymiany całkowicie wbrew woli właścicielki, a więc jednak na własne ryzyko.

Reasumując, powódka wniesionym powództwem dochodziła od pozwanej zapłaty 20 000 złotych, obejmującej nakłady na lokal pozwanej wykonywane na przestrzeni 14 lat w wysokości 15.625,32 zł, zwrotu kosztów notarialnych i w związku z wyceną mieszkania oraz 1/10 wkładu ceny mieszkania tj. 974,68 zł.

Uwzględniając opinię biegłego E. A., który nakłady te ocenił na 7724 zł (z oknami i roletami-13.504 zł ) oraz pozostałe kwoty wyżej wymienione- wszystkie one łącznie są mniejsze od zgłoszonej przez pozwaną do potrącenia własnej wierzytelności w wysokości 18 000 zł.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 498 § 1 i 2 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. W myśl art. 499 k.c. potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004r., IV CK 273/03, LEX nr 183707) stwierdził, iż o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe, za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (wyrok SN z dnia 15 kwietnia 2004r., IV CK 273/03, LEX nr 183707).

Kwota wynagrodzenia powinna zatem odpowiadać kwocie jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi gdyby jego posiadanie opierało się na prawie przy uwzględnieniu warunków miejscowych. Z uwagi jednak na mogące występować w tym zakresie zróżnicowanie zasadniczo stosuje się średnią stawkę rynkową.

W ocenie sądu żądana przez pozwaną kwota 500 zł miesięcznie nie jest wygórowana biorąc pod uwagę powierzchnię lokalu (około 47 m ²), standard wyposażenia oraz atrakcyjną pod względem turystycznym lokalizację. Także powódka słuchana jako strona przyznała, że 500 zł miesięcznie to nie jest stawka za wysoka za sporny lokal. W ocenie Sądu zasadnym jest również pomnożenie tej kwoty przez ilość miesięcy liczonych od daty 01.XI.2013 r. do wydania pozwanej lokalu przez powódkę- 31.X.2016 r. czyli 36 miesięcy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia powództwa i po myśli przytoczonych przepisów orzekł jak w pkt I sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc – obciążając nimi powódkę. Zgodnie bowiem z tym artykułem strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na owe koszty w niniejszej sprawie składa się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3.600 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.