Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 maja 2017r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: st. sek. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2017r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa B. C.

przeciwko M. B. i R. G.

o zapłatę

I.  Zasądza od pozwanych M. B. i R. G. na rzecz powódki B. C. kwotę 8966 zł. 16 gr.( osiem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt sześć złotych 17/100) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 lipca 2016 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 2720 zł. 03 gr. ( dwa tysiące siedemset dwadzieścia złotych (...) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty;

II.  Oddala w pozostałym zakresie powództwo o zapłatę;

III.  Zasądza od powódki B. C. na rzecz pozwanych M. B. i R. G. kwotę 480 zł. (czterysta osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w zakresie żądania eksmisji;

IV.  Zasądza od powódki B. C. na rzecz pozwanych M. B. i R. G. kwotę 777 zł. 08 gr. ( siedemset siedemdziesiąt siedem złotych 08/100) tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie żądania o zapłatę;

V.  Zasądza od powódki B. C. na rzecz interwenienta ubocznego Gminy M. G. kwotę 520 zł. (pięćset dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w zakresie żądania eksmisji;

Sygnatura akt: I C 1198/16

UZASADNIENIE

Stan faktyczny:

W dniu 14 maja 2005r. powódka B. C. jako wynajmująca zawarła z pozwanymi M. B. i R. G. jako najemcami umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...). J. S. 1 I/1. Zgodnie z § 3 umowy najemca był zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 1.200 zł miesięcznie z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca. Nadto, najemca był zobowiązany pokrywać koszty eksploatacji obejmujące: opłaty za energię elektryczną, zużycie wody, c.o. i pozostałe administracyjne do rąk wynajmującego w ustalonym terminie według faktur. W przypadku zwłoki w płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych najemca był obowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości oraz odsetek stosowanych przez dostawców mediów. Umowa została zawarta na 24 miesiące. W dniu 15 czerwca 2008r. powódka i M. B. zawarły aneks do umowy, w którym jako wyłącznego najemcę wskazano M. B., nadto ustalono stawkę czynszu na kwotę 1.300 zł.

(dowód: umowa najmu k. 25-26, aneks k. 27)

Pismem z dnia 8 listopada 2014r. powódka wezwała M. B. do zapłaty zaległego czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i opłatami za energię elektryczną w łącznej wysokości 16.451,56 zł w terminie do dnia 25 listopada 2014r. pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu i wystąpienia na drogę sądową. Wezwanie zostało doręczone najemcy w dniu 25 listopada 2014r.

(dowód: wezwanie do zapłaty k. 28, dowód doręczenia k. 29, przesłuchanie powódki płyta CD k. 252)

Pismem z dnia 1 stycznia 2015r. powódka wypowiedziała pozwanym umowę najmu w związku z nieuiszczaniem czynszu, opłat związanych z eksploatacją lokalu i opłat za energię elektryczną. Jednocześnie powódka wezwała pozwanych do opuszczenia mieszkania w ciągu jednego miesiąca od daty otrzymania wypowiedzenia, najpóźniej do dnia 7 lutego 2015r. Pismo zostało doręczone najemcy w dniu 5 stycznia 2015r.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu k. 30, dowód doręczenia k. 31, przesłuchanie powódki płyta CD k. 252)

Pismem z dnia 19 kwietnia 2016r. powódka wezwała pozwanych do opróżnienia, opuszczania i wydania ww. lokalu oraz do zapłaty kwoty 23.999,74 zł tytułem należnego odszkodowania za zajmowanie przedmiotowego lokalu bez tytułu prawnego oraz należności za energię i pozostałe media w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 19 kwietnia 2016r. k. 32-33)

Suma nieuiszczonych przez pozwanych opłat eksploatacyjnych za okres od maja 2015r. do listopada 2016r. oraz opłat za energię elektryczną za lata 2015-2016 wynosi 11.686,19 zł. Koszty te zostały w całości pokryte przez powódkę.

(dowód: faktury za energię elektryczną k. 150-156, 181-186, 248, zawiadomienia o wysokości kosztów eksploatacyjnych k. 157-206, potwierdzenia przelewów k. 158-207, kartotekę finansową k. 225-228, przesłuchanie powódki płyta CD k. 252)

Ocena dowodów:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z przesłuchania stron: powódki B. C. i pozwanego R. G.. Przedłożone przez strony dokumenty są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. W zasadzie brak było podstaw do kwestionowania zeznań stron. W ocenie Sądu zeznania powódki i pozwanego są szczere, logiczne i nie budzą wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania.

Kwalifikacja prawna:

W niniejszej sprawie powódka domagała się zapłaty łącznie kwoty 32.000,49 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz z tytułu zaległych opłat za eksploatację lokalu i energię elektryczną.

Podstawę prawną roszczenia o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu stanowił przepis art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U.2016.1610 ze zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, natomiast w myśl art. 18 ust. 2 z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Zdaniem Sądu powództwo o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu nie zasługiwało na uwzględnienie, albowiem w spornym okresie pozwani nie zajmowali spornego lokalu bez tytułu prawnego. Bezsporne było, że strony w dniu 14 maja 2005r. zawarły umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...). J. S. 1 I/1, która następnie była aneksowana. Na podstawie umowy najmu pozwani byli zobowiązani do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat eksploatacyjnych i opłat za energię elektryczną. Nie ulega zatem wątpliwości, że pozwani byli lokatorami w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016r. poz. 1610 z późn. zm.), co oznacza, że skuteczne rozwiązanie umowy najmu było uzależnione od zachowania szczególnych wymogów określonych w tej ustawie. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie natomiast z treścią z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Na podstawie przedłożonych dowodów Sąd doszedł do przekonania, że umowa najmu nie została skutecznie rozwiązana przez powódkę w drodze wypowiedzenia. Co prawda pozwani posiadali znaczne zaległości w opłatach czynszowych i innych opłatach związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu, co stanowi jedną z ustawowych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu, niemniej powódka nie dochowała określonego w przywołanych powyżej przepisach trybu rozwiązania umowy. Zważyć należy, iż w dniu 8 listopada 2014r. powódka wezwała najemcę lokalu do zapłaty zaległego czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i opłatami za energię elektryczną w łącznej wysokości 16.451,56 zł, jednakże nie zakreśliła mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W wezwaniu jako termin zapłaty wskazano dzień 25 listopada 2014r. Mało tego, samo wezwanie zostało najemcy doręczone w dniu 25 listopada 2014r. Powyższe zaniechanie oznaczało, że dalsze czynności w postaci wypowiedzenia umowy były już bezskuteczne. Z uwagi na powyższe umowa najmu nie została skutecznie rozwiązana i w spornym okresie pozwanym nadal przysługiwał tytuł prawny do przedmiotowego lokalu. Podkreślić przy tym należy, iż w niniejszym postępowaniu powódka była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który w pozwie jednoznacznie określił podstawę faktyczną powództwa (odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego). Podkreślić należy, iż Sąd nie może uwzględnić roszczenia w oparciu o inną podstawę faktyczną niż podana w pozwie, gdyż byłoby to dokonaniem przez sąd zmiany powództwa, do czego sąd nie jest uprawniony (por. orzeczenie SN z dnia 30 grudnia 1954r., I C 1729/53, L.). Będąc zatem związany podstawą faktyczną roszczenia Sąd nie mógł zasądzić powyższego świadczenia na podstawie umowy najmu. Z powyższych przyczyn powództwo o zapłatę odszkodowania za zajmowanie ww. lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł na mocy art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego a contrario.

Natomiast na uwzględnienie zasługiwało roszczenie o zapłatę opłat eksploatacyjnych oraz opłat za energię elektryczną. Co prawda w kolejnych pismach procesowych pełnomocnik powódki zamiennie operował pojęciami opłat oraz odszkodowania, niemniej należało uznać, że powyższe roszczenie strona powodowa wywodziła z umowy najmu. W związku z powyższym podstawę prawną roszczenia stanowiły przepisy art. 659 § 1 k.c. i art. 688 ¹ k.c. Wedle art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast zgodnie z treścią art. 688 ¹ k.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, jednakże odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Zauważyć należy, iż w trakcie stosunku najmu powódka zawarła z M. B. aneks, w którym jako jedynego najemcę wskazano pozwaną, jednocześnie powódka nie złożyła pozwanemu R. G. oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Powyższe okoliczności mogły budzić wątpliwości co do tego, czy oboje pozwani byli najemcami lokalu. Okoliczność ta nie ma jednak znaczenia w świetle art. 688 ¹ k.c., albowiem pozwany także stale zamieszkiwał w tym lokalu i w związku z tym ponosi solidarną odpowiedzialność z pozwaną za zapłatę należności wynikających z umowy najmu. Podkreślić należy, iż obowiązek pokrywania przez najemcę kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów zużycia energii elektrycznej wynikał z § 3 ust. 3 umowy najmu, gdzie wskazano, że najemca jest zobowiązany pokrywać koszty eksploatacji obejmujące: opłaty za energię elektryczną, zużycie wody, c.o. i pozostałe administracyjne do rąk wynajmującego w ustalonym terminie i według faktur. W ocenie Sądu strona powodowa należycie wykazała wysokość powyższych kosztów przedkładając zawiadomienia o wysokości opłat eksploatacyjnych wystawione przez wspólnotę mieszkaniową oraz faktury VAT za energię elektryczną wystawione przez dostawcę (...) S.A. z siedzibą w G.. Pozwani nie kwestionowali autentyczności przedmiotowych dokumentów. Nadto, należało mieć na uwadze, że pozwani wbrew obowiązkowi wynikającemu z zawartej w powódką umowy najmu nie ponosili przedmiotowych należności, albowiem zostały one w całości uiszczone przez powódkę, na dowód czego przedstawiono potwierdzenia dokonanych przelewów. Uznając przedstawione przez powódkę wyliczenie za prawidłowe należało uznać, że łączna kwota opłat eksploatacyjnych za okres od maja do grudnia 2015r. – po zaliczeniu na ich poczet nadpłaty w wysokości 2.304,97 zł – wynosiła 1.384,01 zł. Z kolei, suma nieuiszczonych przez pozwanych kosztów za zużycie energii elektrycznej za 2015r. wynosiła 1.713,85 zł. Z kolei suma nieuiszczonych opłat eksploatacyjnych za 2016r. wynosi 6.199,89 zł, zaś kosztów energii elektrycznej 2.388,45 zł. Łącznie zatem zadłużenie pozwanych stanowi kwotę 11.686,20 zł. Taką też kwotę Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki na mocy art. 659 § 1 k.c. i art. 688 ¹ k.c. Nadto – na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. – od kwoty 8.966,17 zł Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. dnia 26 lipca 2016r. do dnia zapłaty, albowiem przed wniesieniem pozwu powódka wezwała pozwanych do zapłaty powyższych należności pismem z dnia 19 kwietnia 2016r. Natomiast, od kwoty 2.720,03 zł Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia następnego po dniu doręczenia pełnomocnikowi pozwanych pisma zawierającego rozszerzenie powództwa tj. od dnia 12 kwietnia 2017r., zgodnie z treścią art. 455 k.c.

Koszty procesu:

O kosztach procesu w zakresie żądania eksmisji Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i uznając, że w tym zakresie powódka uległa w całości zasądził od niej solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 480 zł, którą stanowi opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej. Na tej samej podstawie prawnej Sąd zasądził od powódki na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 520 zł, na którą składały się opłata za czynności fachowego pełnomocnika (480 zł) oraz opłata sądowa od interwencji (40 zł).

Natomiast, w zakresie żądania zapłaty o kosztach Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i rozdzielił koszty stosunkowo, uznając, że powódka wygrała w 36 %, zaś pozwani w 64 %. Strona powodowa poniosła koszty w łącznej wysokości 6.405 zł, na co składa się opłata sądowa od pozwu (1.412 zł) i rozszerzonego powództwa (176 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika (4.800 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Z tej kwoty powódce należy się od przeciwnika zwrot kwoty 2.305,80 zł. Z kolei pozwani ponieśli koszty zastępstwa procesowa w łącznej wysokości 4.817 zł, z czego powódka winna im zwrócić kwotę 3.082,88 zł. Po wzajemnym skompensowaniu należności należało zasądzić od powódki solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 777,08 zł.