Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2015 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa M. M.

przeciwko D. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (...) Skup (...) z siedzibą w D.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie

z dnia 12 grudnia 2014 roku, sygn. akt I C 234/14

1. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym sentencji w ten sposób, że zasądzoną od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.095,50 złotych obniża do kwoty 98,80 ( dziewięćdziesiąt osiem złotych 80/100) oraz w punkcie trzecim sentencji w ten sposób, że zasądzone od powoda na rzecz pozwanej koszty procesu w kwocie 158 złotych podwyższa do kwoty 600 ( sześćset) złotych;

2. oddala powództwo i apelację w pozostałym zakresie;

3. zasądza od powoda M. M. na rzecz pozwanej D. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (...) Skup (...) z siedzibą w D. kwotę 405 ( czterysta pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 153/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 grudnia 2014 roku Sąd Rejonowy w Opocznie po rozpoznaniu sprawy z powództwa M. M. przeciwko D. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą (...)..D." Skup (...) z siedzibą w D. o zapłatę

1. zasądził od pozwanej D. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (...)" (...)w D. na rzecz powoda M. M. kwotę 2.095.50 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 01 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty;

2. oddalił powództwo w pozostałej części:

3. zasądził od powoda M. M. na rzecz pozwanej D. S. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (...) Skup (...) z siedzibą w D. kwotę 158 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.

M. M. jest właścicielem nieruchomości położonej w (...) oznaczonej w ewidencji gruntów numerami ewidencyjnym (...). W kwietniu 2012 roku M. S. (1) - mąż pozwanej, jej pełnomocnik - zwrócił się do M. M. z pytaniem czy nic wydzierżawiłby mu części terenu na skup złomu około 10 arów. M. M. wraz z M. S. (1) pojechali obejrzeć teren. Wstępnie ustalili, że działalność zostanie rozpoczęta od miesiąca czerwca 2012 roku. Na terenie znajdowały się palety z cegłami, gruz oraz płyt}' nagrobkowe i kilka kamieni oraz działka była porośnięta drzewami samosiejkami. M. M. zobowiązał się do usunięcia palet z cegłą oraz do wykonania ogrodzenia od strony drogi oraz od działki sąsiada. M. S. (2) poinformował M. M., że działalność na terenie zostanie rozpoczęta trochę później. W lipcu 2012 roku M. M. postawił ogrodzenie oraz usunął palety z cegłami.

W miesiącu sierpniu 2012 roku M. S. (1) wraz z żoną przyjechali na nieruchomość i w obecności M. M. przy użyciu taśmy mierniczej dokonał wymierzenia terenu z nieruchomości jaki chcieli wydzierżawić na prowadzenie skupu złomu, było to (...) . W tym czasie na wydzielonej części zalegał gruz, płyty nagrobkowe oraz paski z piaskowca i działka była porośnięta samosiejkami. M. M. zezwolił M. S. (1) na wycięcie samosiejek i zabranie drzewa.

W dniu 30 sierpnia 2012 roku M. M. i D. S. prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą P. H...D." Skup (...) zawarli umowę dzierżawy terenu. Projekt umowy, w tym stawka czynszu dzierżawnego został zaproponowany przez męża pozwanej. M. M. nie wnosił uwag do projektu umowy i go podpisał. Przedmiotem umowy jest dzierżawa terenu o powierzchni (...) m ². w miejscowości (...) zgodnie z mapką sytuacyjną - wysokość na działce nr (...) będącą własnością pana M. M. „Wydzierżawiającego'". Przedmiot umowy Dzierżawca dzierżawy przeznacz) na prowadzenie działalności gospodarczej tj. na sprzedaż odpadów i złomu oraz składowanie wymienionych materiałów. Wydzierżawiający wyraża zgodę na posadowienie przez Dzierżawcę własnym kosztem i staraniem wiaty magazynowej nietrwale związanej z gruntem oraz wygrodzenia dzierżawionego terenu jak również umożliwi dojazd na teren punktu skupu bramą główną bez dodatkowych opłat. (§ 1 umowy ).

Umowa została zawarta na czas określony tj. od 10 września 2012 roku do 10 września 2022 roku (§ 3 umowy).

Dzierżawca będzie płacił na rzecz Wydzierżawiającego czynsz miesięczny w wysokości 930 złotych (§ 4 pkt.l umowy).

Dzierżawca zastrzega sobie prawo rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem rozwiązania na ostatni dzień miesiąca kalendarzowego, w przypadku zakończenia działalności gospodarczej lub zamknięcia punktu skupu, którego dotyczy niniejsza umowa jak również bez podawania Wydzierżawiającemu przyczyn rozwiązania niniejszej umowy dzierżawy terenu (§ 5 pkt.3 umowy).

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 6 umowy).

Na terenie wydzierżawionym pozwana posadowiła kontener na złom, który to kontener był własnością firmy (...) z K.. D. S. korzystała również z posadowionego na gruncie budynku tzw. portierni. Po odbiór złomu przyjeżdżały samochody, które odbierały złom za pomocą chwytaków zamontowanych na samochodach. Samochody miały problemy z załadunkiem złomu z uwagi na zalegające na działce płyty nagrobkowe, kawałki piaskowca. Elementy te usytuowane były w części działki oznaczone kolorem różowym na mapie sytuacyjnej. Raz było zdarzenie, że samochód wjechał na działkę powoda i przez płot za pomocą chwytaków przenosił złom z kontenera na samochód.

Pismem z dnia 5 lutego 2013 roku D. S. zwróciła się do M. M. o zmianę stawki czynszu na 0.50 złotych za l m ² .W piśmie wskazała, że konieczność zmiany stawki czynszu wynika z braku przewidywanych przychodów w punkcie złomu w S. wynikające ze zbyt dużego kosztu dzierżawy terenu oraz bardzo drogiej energii elektrycznej.

W odpowiedzi na powyższe pismo M. M. pismem z dnia 22 lutego 2013 roku uwzględniając argumenty zawarte w w/w piśmie zaproponował zmniejszenie stawki czynszu za 1 m do 0,75 złotych. Dowód: pismo z dnia 22 lutego 2013 roku k.23

Na przełomie roku 2012 i 2013 w budynku portierni wykonywany był remont, były wymieniane okna i drzwi. Remont budynku przeprowadzał powód. Jedne drzwi od strony działki zostały zamurowane i przeniesiono je z drugiej strony od strony ulicy. W pomieszczeniu portierni pozwana przechowywała miedź. Pracownik powoda R. P. (1) wykonywał remont budynku. Swoje narzędzia przechowywał w przedsionku wejścia do budynku. Miał do tych drzwi klucze. Za przedsionkiem były drzwi, do których klucz miał M. S. (1). Po zakończeniu remontu R. P. (2) oddał klucz M. S. (1). Natomiast klucze od nowych drzwi został}' przekazane przez M. M. córce pozwanej. Pod koniec lutego 2013 roku kontener został zabrany z dzierżawionego terenu i złom był przewożony z S. do skupu złomu w D. samochodem F. (...).

Pozwana opłacała czynsz dzierżawny w terminach. Za miesiąc luty i marzec zapłaciła czynsz w zmniejszonej stawce, przyjmując 0,75 złotych za 1 m .

Pismem z dnia 26 marca 2013 roku D. S. wypowiedziała umowę dzierżawy terenu z dniem 31 marca 2013 roku, zawartą w dniu 30 sierpnia 2012 roku pomiędzy M. M. a panią D. S. właścicielka firmy PHU (...).

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika pozwanej o przesłuchanie świadka S. S. na okoliczności braku przekazania kluczy przez powoda do budynku na dzierżawionej posesji po zamurowaniu wejścia w grudniu 2012 r. uznając, iż wniosek ten jest spóźniony. Zgodnie z treścią art. 503 § 1 k.p.c. sąd pomija dowody nie zgłoszone w sprzeciwie. W ocenie Sądu pozwana podnosząc zarzuty dotyczące niemożliwości korzystania z budynku portierni mogła już w sprzeciwie powołać w/w dowód. Nie można bowiem przyjąć, że o okoliczności tej nie wiedziała wnosząc sprzeciw i dowiedziała się dopiero w toku sprawy. Z tego samego powodu Sąd oddalił wniosek pełnomocnika pozwanej zgłoszony na rozprawie w dniu 9 września 2014 roku (k.56v) o zwrócenie się do operatora telefonii komórkowej celem uzyskania bilingów rozmów z numeru M. S. (1) na okoliczności wielokrotnych prób kontaktowania się z powodem.

Sąd nie zezwolił również pełnomocnikowi pozwanej na złożenie pisma przygotowawczego zawierającego stanowisko strony pozwanej w związku z twierdzeniami zawartymi w piśmie powoda (k.49). Jak wynika z przepisu art. 207 § 3 k.p.c. w toku sprawy złożenie pism przygotowawczych następuje tylko wtedy, gdy sąd tak postanowi, chyba że obejmuje wyłącznie wniosek o przeprowadzenie dowodu. Pismo złożone przez powoda (k. 46) było odpowiedzią na sprzeciw, do złożenia którego Sąd zobowiązał powoda zarządzeniem z dnia 25 maja 2014 roku (k. 16). W ocenie Sądu pismo przygotowawcze złożone przez stronę pozwaną zawierającą odpowiedź na twierdzenia powoda uznać należało za zbędne. Zauważyć bowiem należy, że strona pozwana zgłosiła w sprzeciwie dowody, za pomocą których winna obalić twierdzenia powoda, a nie poprzez wniesienie kolejnego pisma przygotowawczego zawierającego odpowiedź na twierdzenia powoda.

Sąd oddalił również wniosek strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, z uwagi na okoliczność, iż powód M. M. przyznał, że nieruchomość w chwili obecnej znajduje się w takim stanie jak opuściła ją pozwana (k.43v.). W tych okolicznościach wobec faktu, że stan nieruchomości został utrwalony na zdjęciach, a powód przyznał, iż nieruchomość w dalszym ciągu tak wygląda, w ocenie Sądu zbędnym było przeprowadzenie oględzin nieruchomości.

Sąd oddalił również wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka G. W. na okoliczności ilości kontenerów usytuowanych na placu, z uwagi na okoliczność, że kwestie dotyczące liczby kontenerów posadowionych na nieruchomości w okolicznościach niniejszej sprawy mają drugorzędne znaczenie.

Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo jest częściowo zasadne.

Zgodnie z art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków7 przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych (art. 694 k.c).

Strony wiązała umowa dzierżawy terenu z dnia 30 sierpnia 2012 roku. Należy wskazać, że stroną inicjującą zawarcie umowy była pozwana, która działała poprzez pełnomocnika swojego męża M. S. (1). To M. S. (1) skontaktował się z powodem w kwestii dzierżawy terenu z przeznaczeniem na skup złomu. M. S. (1) zaproponował stawkę czynszu za 1 m2 , on też sporządził projekt umowy. Fakty te wynikają zarówno z zeznań powoda jak i powódki oraz zeznań świadka M. S. (1).

Zauważyć należy, że M. S. (1) wraz z żoną dokonywali obmiaru terenu jaki chcieli wydzierżawić na prowadzenie skupu złomu. W tym czasie na nieruchomości znajdowały się płyty nagrobkowe, kamienie oraz działka porośnięta była samosiejkami. Zatem pozwana widziała jaki jest stan działki i mimo tego była zainteresowana w dalszym ciągu dzierżawą tego terenu. Pozwana jako przedsiębiorca, która od kilku lat trudni się działalnością związaną ze skupem złomu i metali kolorowych winna wiedzieć jaki obszar jest jej niezbędny aby posadowić na nim dwa kontenery. M. S. (1) zeznał, że nie zobowiązał powoda do uprzątnięcia terenu przed zawarciem umowy dzierżawy gdyż „my jak najszybciej chcieliśmy rozpocząć tę działalność gospodarczą, dlatego też nie postawiłem warunku aby powód uprzątnął teren przed zawarciem umowy" (k.55v.).

Zgodnie z art.664 § 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Zgodnie z art.664 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 k.c).

W ocenie Sądu D. S. w chwili zawarcia umowy dzierżawy terenu wiedziała o wadach rzeczy. Była bowiem na nieruchomości, widziała co znajduje się na niej i mimo tego oceniła, że grunt nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej związanej ze skupem złomu i metali kolorowych.

W tych okolicznościach nie służy jej prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Złożone przez nią w dniu 26 marca 2013 roku wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem na dzień 31 marca 2013 roku uznać należy za nieskuteczne.

W ocenie Sądu do rozwiązania umowy dzierżawy terenu doszło w dniu 30 czerwca 2013 roku, po upływie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, zgodnie z § 5 pkt. 3 umowy dzierżawy z dnia 30 sierpnia 2012 roku.

Powoływanie się zaś obecnie przez pozwaną na okoliczności, że przyczyną wypowiedzenia umowy dzierżawy była niemożność korzystania z nieruchomości z uwagi na nieuprzątnięcie gruntu przez powoda uznać należy niezasadne. Podkreślić trzeba, że pozwana w piśmie z dnia 5 lutego 2013 roku (k.53). kiedy to zwracała się z prośba o zmianę stawki wysokości czynszu. Swój wniosek uzasadniła brakiem przewidywanych przychodów w punkcie skupu w S. spowodowali} dużym kosztem dzierżawy i drogą energią elektryczną, nie zaś niemożnością korzystania z nieruchomości.

Zauważyć należy, że strony w umowie dzierżawy z dnia 30 sierpnia 2012 roku nie zawarły postanowień, które zobowiązywały by powoda do uprzątnięcia terenu. Twierdzenia pozwanej, że kwestuje te są regulowane w protokole zdawczo -odbiorczym nie są przekonywujące. Jak zeznała pozwana takie protokoły zdawczo -odbiorcze z innymi kontrahentami to podpisuje w ciągu miesiąca lub trzech miesięcy od zawarcia umowy dzierżawy (k.68). Jak wskazuje sama nazwa ., protokoły zdawczo - odbiorcze" sporządza się bądź przy zdawaniu rzeczy lub przy obejmowaniu rzeczy w posiadanie. Zatem przy podpisaniu umowy lub po zakończeniu trwania umowy. Prowadzenie działalności gospodarczej w sposób wskazany przez pozwaną uznać należy za wysoce lekkomyślny i w konsekwencji działający na jej szkodę. Powód bowiem zaprzecza aby miał sporządzać jakiś protokół zdawczo - odbiorczy (k.44).

Zgodnie z § 6 umowy dzierżawy terenu z dnia 30 sierpnia 2012 roku zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W ocenie Sądu forma pisemna w zakresie zmiany umowy dotyczącej stawki czynszu dzierżawnego została zachowana. Wbrew twierdzeniom powoda do zmiany umowy nie jest konieczne zawarcie aneksu. Pozwana w piśmie z dnia 5 lutego 2013 roku wniosła o zmianę umowy dzierżawy i przyjęcie stawki czynszu dzierżawnego na 0,50 złotych za 1 m" (k.53). Pozwany w piśmie z dnia 22 lutego 2013 roku w odpowiedzi na pismo dotyczące zmiany warunków umowy dzierżawy gruntu zawartej w dniu 30 sierpnia 2012 roku zaproponował stawkę czynszu na 0,75 złotych za 1 m2(k. 23).

Zgodnie z art. 78 § 1 k.c. do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treści oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

Zatem w ocenie Sądu przyjąć należy, ze doszło do zmiany umowy dzierżaw} terenu w zakresie stawki czynszu. Pozwana za miesiąc luty i marzec 2013 roku dokonała zapłat}' czynszu dzierżawnego przy przyjęciu stawki 0.75 złotych za 1 m 2.

Mając powyższe na względzie uznać należy, że powodowi należy się czynsz za okres trzech miesięcy tj. kwiecień, maj i czerwiec 2013 roku. albowiem dopiero po upływie okresu wypowiedzenia umowa uległa rozwiązaniu. W związku z obniżeniem stawki czynszu do kwoty 0.75 złotych za 1 nr M. M. należy się czynsz w łącznej kwocie 2.095,50 złotych, którą to kwotę Sąd zasądził od pozwanej.

Pozwana zgłosiła zarzut potrącenia, wskazując do potrącenia wierzytelności obejmujące roszczenie o obniżenie wysokości czynszu - od września do marca - za niekorzystanie z części powierzchni gruntu oraz od stycznia do marca za nie korzystanie z części budynku, po zamurowaniu wejścia w grudniu 2012 roku, łącznie w kwocie 2.017 złotych. Oprócz kwoty wierzytelności z tytułu obniżenia czynszu dzierżawnego na zarzut potrącenia składa się również koszt transportu zgromadzonego złomu do drugiego punktu położonego w D. w kwocie 1.997,12 złotych.

Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 k.c.).

Zarzut potrącenia jest zasadny tylko w części. Odnosi się to do wierzytelności przysługującej pozwanej z tytułu obniżenia stawki czynszu za okres trzech miesięcy, kiedy to umowa dzierżawy była w okresie wypowiedzenia. Jak bowiem wskazano wyżej doszło do zmiany umowy w zakresie czynszu dzierżawnego. Dlatego też pozwana zobowiązana jest do zapłaty czynszu dzierżawnego przy przyjęciu stawki za 1 m w kwocie 0,75 złotych, a nie jak dochodził powód po 1,00 złotych.

Natomiast okoliczności, iż pozwana ponosiła koszty transportu złomu z S. do D. oraz kwestuje podnoszone przez pozwaną związane z niewykorzystaniem terenu z uwagi na jego nieuprzątnięcie przez powoda nie mogą odnieść skutku. Zauważyć bowiem należy, co już wskazano wyżej pozwana przed podpisaniem umowy wiedziała o wadach rzeczy. Natomiast jak wynika z zeznań powoda oraz świadka R. P. (2) pozwana mimo zamurowania drzwi i przeniesienia ich z drugiej strony miała dostęp do budynku portierni, klucze zostały przekazane M. S. (1) oraz córce pozwanej.

O odsetkach orzeczono w myśl art. 481 par. 1 k. c. Czynsz jest świadczeniem okresowym i powodowi należałyby się odsetki po upływie 14 dni od wystawienia przez powoda rachunku uproszczonego za kolejne miesiące (kwiecień, maj i czerwiec 2013 roku) - § 4 pkt.3 umowy dzierżawy z dnia 30 sierpnia 2012 roku. Skoro jednak powód określił żądanie zapłaty odsetek na dzień 1 sierpnia 2013 roku. to należało to uwzględnić.

Zarządzenie. Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć peł. pozwanej.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k. p. c. Powód wygrał proces w 64 %. (3255 zł - wartość przedmiotu sporu). Koszty poniesione przez stronę powodową wyniosły 100 zł. (opłata sądowa). Koszty poniesione przez stronę pozwaną wynosiły 617 zł (wynagrodzenie radcy prawnego wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa). Koszty postępowania stanowiły kwotę 717 zł. Powoda zgodnie z podaną zasadą winny obciążać koszty w jakich przegrał sprawę (717 zł x 34 %). Dlatego też Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 158 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana

1. naruszenie -prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

a/ art. 227 kpc w zw. z art. 217§2 kpc w zw. z art. 505§ 1 k.p.c. poprzez niedopuszczenie dowodu z zeznań świadka S. S. na okoliczność braku możliwości korzystania przez pozwanego z części budynku znajdującego się na dzierżawionym terenie w świetle sprzecznych i niewiarygodnych zeznań świadka, R. P. (2) oraz powoda, mimo że konieczność jego powołania powstała dopiero po rozprawie w dniu 27 czerwca 201 Ir., a jednocześnie jego uwzględnienie nie powodowałoby zwłoki w rozpoznaniu sprawy, co w konsekwencji -kulkowało biednymi ustaleniami w zakresie możliwości korzystania z części dzierżawionego budynku o pow. 80 m ² od grudnia 2012r. i miało wpływ na wynik sprawy.

b/ art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328§ 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodne) oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadą logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na zupełnym pominięciu dla oceny zasadności skorzystania przez, pozwaną z, uprawnień rękojmi za wady przedmiotu dzierżawy oraz zasadności jej roszczeń odszkodowawczych względem powoda, faktu dokonania przez strony wiążących ustnych ustaleń w przedmiocie uprzątnięcia terenu dzierżawie mego i ich niedotrzymania przez powoda, a w konsekwencji błędne przyjęcie, zarówno na etapie subsumpcji, jak i wyrokowania, ze pozwana nie miała podstaw do skorzystania z uprawnień określony w art. 664 k.c. oraz że nie udowodniła przesłanek odpowiedzialności kontraktowej powoda;

c/ art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328§ 2 k.p.c nieuzasadnione przyznanie większej wartości dowodowej wyjaśnieniom powoda mili spójnym, logicznym t wiarygodnym zeznaniom pozwane), je) pełnomocnika M. S. (1) oraz świadków K. D., P. S. i J. A. co do niemożliwości korzystania z dzierżawionego przez pozwaną terenu w celu prowadzenia działalności gospodarczej wynikająca, z braku możliwości odbierania złomu z powodu nieuprzątnięcia terenu przez powoda i mewy wiązania się z. ustnego zobowiązania złożonego przy zawarciu umowy z pozwaną;

d/ art. 227 kpc w zw. z art. 233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego z pominięciem istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności dotyczących przekazania pozwanej przez powoda kluczy do budynku znajdującego się na dzierżawionej posesji, utrudnień w manewrowaniu pojazdami ciężarowymi na dzierżawionej nieruchomości oraz nieuprzątnięcia terenu przez powoda wbrew ustnym ustaleniom przy zawarciu umowy, co rzutowało na ustalenie błędnego stanu taktycznego a w konsekwencji błędną subsumpcję przepisu art. 664§ 2 i 3 kc w7 zw. z art. 694 kc a także art. 471kc;

e/ art. 100 k.p.c. i 98 § 1 k.p.c poprzez ich niewłaściwe zastosowanie w sprawie i obciążenie pozwanej kosztami procesu w sytuacji, gdy powództwo winno zostać oddalone w całości;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

a/ art. 664§ 2 i 3 k.c;. w zw. z art. 694 k.c. poprzez, ich niezastosowanie do ustalonego stanu taktycznego, pomimo, ze z zebranego materiału dowodowego wynika, że przedmiot dzierżawy miał wady, które dawały podstawę do rozwiązania przez pozwana umowy w trybie natychmiastowym, jak t żądania obniżenia czynszu;

b/ art. 662§ I k.c. w zw. z art. 694 k.c. w zw. z 471 k.c. poprzez ich niezastosowanie do ustalonego stanu faktycznego pomimo, że z zebranego materiału dowodowego wynika, że powód był obowiązany do uprzątnięcia terenu dzierżawy, czego me uczynił, co powinno skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą powoda;

c/ art. 498 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że z wierzytelności powoda pozwana może potrącić jedynie wierzytelność związaną z umownym obniżeniem stawki czynszu.

Mając na uwadze powyższe wnosiła o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku w części zasądzające) od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.095,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty i oddalenie powództwa w tym zakresie;

2. zasądzenie od powoda na rzecz, pozwanego kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych w zdecydowanej części odnosi skutek.

Trafny jest zarzut obrazy wskazanych w apelacji przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z treścią art. 662 § 1 kc wynajmujący ( dzierżawca) powinien wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego pożytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy. Obowiązek ten jest określony przez ustawę niezależnie od tego jak dalece umowa dzierżawy została uszczegółowiona. Zaniechanie tej powinności przesądza o tym, iż obowiązki wydzierżawiającego wobec drugiej strony nie zostały w całości wykonane.

Powyższe oznacza, iż zobowiązanie powoda wobec pozwanej nie zostało wykonane w sposób należyty ( art. 471 kc). Rodzi to odpowiedzialność za szkodę powstałą w wyniku takiego zaniechania powoda.

W sprawie niespornym jest, że zawarcie umowy poprzedzone było rozmowami. Dotyczyły one areału, który zostanie zajęty pod dzierżawę oraz części działki, która miałaby być uprzątnięta z gruzu, płyt nagrobkowych i cegieł przez powoda.

Jest oczywistym, że przedmioty te nie zostały usunięte przez wydzierżawiającego.

Złożone do akt sprawy ilustracje graficzne i zdjęciowe nie nasuwają w tej mierze żadnych zastrzeżeń ( por. zdjęcia k.25-30).

Okoliczność ta wynika z relacji obu stron ( por. k.67 w zw. z k. 43 i z k. 44 oraz k. 54v).

Prawidłowo również ustalił Sąd Rejonowy, że odbiór złomu z zajmowanej działki dokonywał się przy użyciu samochodów, które wyposażone były w chwytaki do konteneru złomu. Przesłuchani w sprawie świadkowie – także wskazani w apelacji jednoznacznie stwierdzili, że samochody miały problemy z załadunkiem złomu z uwagi na zalegające na działce płyty nagrobkowe i gruz.

Przedstawione okoliczności muszą zatem prowadzić do wniosku, że wydzierżawiający oddając przedmiot dzierżawny w stanie nie do końca zdatny do umówionego użytku w sposób należytej wykonał zobowiązanie. W tej sytuacji nie może budzić wątpliwości jego odpowiedzialność odszkodowawcza za wyrządzoną szkodę. W realiach rozpoznawanej sprawy szkodę tę stanowi koszt przetransportowania kontenera w inne miejsce. Kwota zgłoszona w tej mierze przez pozwaną nie była kwestionowana i znajduje potwierdzenie w złożonym do akt sprawy oświadczeniu. Czyni ją suma 1.997,12 złotych.

Zgłoszony więc w sprawie od nakazu zapłaty zarzut potrącenia ( art. 498 § i § 2 kc) w tej części okazał się skuteczny doprowadzając do umorzenia wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej tj. do kwoty 1.997,12 złotych.

Reasumując stan zajętej działki w znaczny sposób utrudniał prowadzenia na niej działalności gospodarczej przez pozwaną, co wywołało u niej potrzebę zaniechania dalszego prowadzenia skupu złomu w umówionym przez strony miejscu. Szkoda zaś wyrażająca się kosztem transportu kontenera pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez powoda.

Odrębną kwestią są rozważania Sądu meriti czynione na tle art. 664 kc.

Ma rację Sąd Rejonowy, że wiedza o wadach rzeczy dzierżawionej w chwili zawarcia umowy wyłącza możliwość obniżenia ceny dzierżawy. ( por. § 3 powołanego przepisu). Stwierdzić jednakże należy, iż czym innym jest roszczenie o obniżenie czynszu a czym innym roszczenie o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Wiedza dzierżawcy o wadach przedmiotu dzierżawy nie wyłącza odpowiedzialności odszkodowawczej wydzierżawiającego.

Strona ponosi odpowiedzialność za szkodę jeżeli jej zachowanie podczas wykonania zobowiązania było obiektywnie nienależyte. Kontrahent jest obowiązany do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność, art. 355 kc). Tych aktów staranności wymaga się również w współdziałaniu stron umowy podczas jej realizacji. Zebrany w sprawie materiał dowodowy dostarcza natomiast argumentów, że wezwania kierowane do powoda o usunięcie gruzu oraz nagrobków okazały się bezskuteczne.

Z tych przyczyn i na podstawie art. 386 § 1 kpc należało orzec jak w sentencji.

Apelacja w pozostałej części nie jest uzasadniona. Zgłoszone w ramach zarzutu potrącenie powołane roszczenie nie zostało udowodnione. Na stronie pozwanej formułującej zarzut potrącenia spoczywał ciężar ( por. art. 6 kc) wykazania, że wszystkie objęte nim roszczenia są uzasadnione. Czyniło to potrzebę zaoferowania sądowi dowodu, który tę okoliczność potwierdzałby.

Brak jest dokumentów, że zalegające gruz i inne rzeczy na przedmiotowej działce uniemożliwiały prowadzenie skupu złomu, Jak wynika z prawidłowych ustaleń Sądu ów stan rzeczy czyni jedynie dużą niedogodność i utrudnienia w skupie złomu. Jest to jednak niewystarczające do uznania, że po stronie pozwanej w tej mierze powstała szkoda.

Z tych więc przyczyn na podstawie art. 385 kpc należało w tej części apelację pozwanej oddalić.

Biorąc pod uwagę, że pozwana wygrała sprawę prawie w całości należało na jej rzecz zasądzić koszty procesu – na podstawie art. 98 kpc.

Na oryginale właściwe podpisy