Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 31 maja 2016 roku powódka B. P. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego A. B. kwoty 7 999,99 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 marca 2016 roku do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia z umowy pośrednictwa.

*

Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2017 roku Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie:

I. zasądził od A. B. na rzecz B. P. kwotę 2 365,99 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 31 maja 2016 roku do dnia zapłaty;

II. oddalił powództwo w pozostałej części;

III. zniósł wzajemnie między stronami koszty procesu.

Sąd Rejonowy w Lublinie ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu l grudnia 2015 roku B. P., prowadząca działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, zawarła z A. B. umowę pośrednictwa w zakresie czynności zmierzających do znalezienia potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego należącego do pozwanego a położonego w L. przy ul. (...). Wynagrodzenie za te czynności ustalono na kwotę 8 000 zł.

W dniu 4 lutego 2016 roku doszło do podpisania przez pozwanego drugiej umowy pośrednictwa z M. Z. .Wynagrodzenie tego pośrednika ustalono na kwotę 2 000 zł, które następnie zostało zmienione na wynagrodzenie prowizyjne liczone jako 1,25 % brutto od ceny ustalonej w umowie sprzedaży.

W dniu 18 lutego 2016 roku powódka zawarła z E. C. umowę, zgodnie z którą miała podjąć działania zmierzające do nabycia przez niego lokalu mieszkalnego. Tego samego dnia została wydana mu oferta mieszkania należącego do pozwanego.

Około 10 lutego 2016 roku L. C., żona E. C., zawarła z M. Z. umowę pośrednictwa w zakupie nieruchomości. W dniu 15 lutego 2016 roku została wydana L. C. oferta sprzedaży lokalu należącego do pozwanego i tego samego dnia odbyła się prezentacja przedmiotowej nieruchomości. W prezentacji mieszkania uczestniczył pośrednik M. Z., L. C. i matka pozwanego H. B..

W dniu 18 lutego 2016 roku została dokonana prezentacja tego samego mieszkania przez pracownicę powódki B. T.. W prezentacji tej oprócz pracownicy powódki uczestniczył pozwany oraz małżonkowie C.. Po tej prezentacji pozwany przekazał całość posiadanej dokumentacji L. C., która miała załatwić wszelkie formalności związane z podpisaniem aktu notarialnego. Gdy L. C. oświadczyła M. Z., że jest zainteresowana zakupem mieszkania, odbyły się negocjacje cenowe i ustalono wstępne warunki aktu notarialnego.

Po dokonaniu prezentacji lokalu z udziałem B. T. i wyrażeniu chęci zakupu tego mieszkania przez małżonków C., przez Biuro powódki podjęte zostały działania zmierzające do sfinalizowania transakcji. Strony miały zawrzeć umowę przedwstępną w dniu 26 lutego 2016 roku, ale do tego nie doszło.

Ostatecznie, w dniu 17 marca 2016 roku w kancelarii notariusz E. B. został podpisany akt notarialny umowy sprzedaży, zgodnie z którą pozwany zbył na rzecz L. i E. małżonków C. własnościowe prawo do lokalu położonego w L. przy ul. (...). Po zawarciu umowy M. Z. wystawił pozwanemu fakturę na kwotę 4 731,39 zł i pozwany kwotę tę zapłacił.

W dniu 17 marca 2016 roku pozwany poinformował B. T. o zbyciu mieszkania i odmówił zapłacenia wynagrodzenia. Po sprawdzeniu tego faktu powódka wystawiła fakturę na kwotę 7 999,99 zł, której pozwany nie zapłacił.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny, podkreślając, że przeprowadzone w sprawie dowody wzajemnie się uzupełniają.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za częściowo zasadne.

Powódka dochodziła wynagrodzenia z umowy pośrednictwa, natomiast pozwany twierdził, że powódka wykonała umowę niezgodnie z postanowieniami § 2 ust. 4 i § 1 ust. l i ust. 2 umowy.

Sąd Rejonowy nie podzielił tego zarzutu pozwanego, natomiast podniósł, że w sprawie niniejszej mamy do czynienia z sytuacją kuriozalną, bowiem powódka zawarła umowę z pozwanym oraz z E. C., zaś M. Z. zawarł umowę z pozwanym oraz L. C.. Trudno uznać, że obaj pośrednicy nie wiedzieli o tym fakcie. Czynności, jakie wykonywali obaj pośrednicy na rzecz pozwanego, dublowały się i o tym pośrednicy doskonale wiedzieli. Przemawiają za tym zasady racjonalności, logicznego rozumowania i zasady starannego działania, do którego pośrednicy są zobligowani.

Specyfika czynności pośrednictwa zmierzająca do sfinalizowania transakcji wyraża się w tym, że określone czynności dokonywane przez pośrednika na rzecz jednej ze stron transakcji (gromadzenie dokumentacji, sprawdzenie i potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości, umawianie spotkań) stanowią czynności, z których korzysta druga strona transakcji. Pośrednik powinien postępować w taki sposób, by chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa, z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.

Przenosząc te rozważania na grunt sprawy niniejszej Sąd Rejonowy stwierdził, że postępowanie powódki i drugiego pośrednika po zawarciu umowy z pozwanym było pod względem etycznym mało profesjonalne i nie odpowiadające standardom wymaganym w tego rodzaju stosunkach.

Zobowiązanie zamawiającego do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi jest elementem przedmiotowo istotnym tej umowy, typizującym ją pod względem prawnym. Z uwagi na niewyczerpujący charakter uregulowań ustawowych, do umowy pośrednictwa zastosowanie mają również przepisy k.c.

W myśl art. 761 § l k.c. powód może żądać prowizji od umowy zawartej w czasie trwania umowy pośrednictwa, jeżeli do jej zawarcia doszło w wyniku jego działania. Bezspornym w sprawie jest to, że do umowy sprzedaży doszło w wyniku działań podjętych przez obu pośredników. W zaistniałej sytuacji powódka powinna wykazać, jakie faktycznie poniosła koszty i wydatki związane z realizacją przedmiotowej umowy. Sąd Rejonowy uznał, że pozwany powinien zapłacić powódce należność, lecz nie wynikającą z umowy pośrednictwa a z rzeczywistych kosztów związanych z podjętymi przez powódkę działaniami.

W tej sytuacji Sąd Rejonowy dokonał miarkowania należnego powódce wynagrodzenia, przyjmując za podstawę wynagrodzenie M. Z.. Zdaniem Sądu pierwszej instancji powódce należy się kwota odpowiadająca połowie wynagrodzenia M. Z., gdyż powódka jako profesjonalista w obrocie nieruchomościami działała sprzecznie z dobrymi obyczajami , zasadami uczciwego i lojalnego pośrednictwa i rzetelnego postępowania, a jej zachowanie naruszało zasady współżycia społecznego.

Od zasądzonej kwoty powódce należą się odsetki ustawowe za opóźnienie po upływie terminu 7 dni od dnia otrzymania faktury VAT (art. 481 § 1 i § 2 k.c.).

*

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w części, a mianowicie w punkcie II. oddalającym powództwo co do: kwoty 5 634 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 31 marca 2016 roku do dnia zapłaty i co do ustawowych odsetek za opóźnienie od zasądzonej kwoty 2 365,99 zł za okres od 31 marca 2016 roku do 31 maja 2016 roku, a także w punkcie III.

Powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § l k.p.c., przez dowolną, niewszechstronną, sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania ocenę materiału dowodowego zebranego w sprawie poprzez uznanie, iż:

- powódka B. P. wiedziała lub powinna wiedzieć o czynnościach podejmowanych przez drugiego z pośredników, tj. M. Z.,

- wynagrodzenie należne powódce nie powinno wynikać z zawartej między stronami umowy i wystawionej faktury VAT, a odpowiadać faktycznie poniesionym kosztom i wydatkom związanym z podejmowanymi w wykonaniu umowy działaniami i wynosić 2 365,99 zł,

- wynagrodzenie należne powódce zostało przez nią zawyżone, czym rażąco naruszyła interes pozwanego, w sytuacji, gdy wynagrodzenie to zostało określone w umowie w sposób i w wysokości odpowiadającym zasadom praktyki wolnorynkowej oraz poglądami prezentowanymi w doktrynie,

- w niniejszej sprawie należy dokonać miarkowania należnego powódce wynagrodzenia,

- w sprawie doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego, a postępowanie powódki było sprzeczne z zasadami rzetelnego obrotu, dobrymi obyczajami i zaufaniem, którym obdarzył ją pozwany, a także nieetyczne i niestaranne,

co skutkowało zasądzeniem na rzecz powódki jedynie kwoty 2 365,99 zł i oddaleniem powództwa co do kwoty 5 634 zł;

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. 328 § 2 k.p.c., poprzez brak wskazania jakiejkolwiek podstawy prawnej rozstrzygnięcia, jej wyjaśnienia i przytoczenia przepisów prawa, w szczególności co do dokonanego przez Sąd miarkowania należnego powódce wynagrodzenia;

III. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie art. 761 § l k.c., poprzez uznanie, iż wynagrodzenie należne powódce nie powinno wynikać z zawartej między stronami umowy i wystawionej faktury VAT, a odpowiadać faktycznie poniesionym kosztom i wydatkom oraz uznanie, iż wynagrodzenie powódki powinno wynosić 2 365,99 zł;

IV. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. błędną wykładnię art. 58 § 2 k.c. i art. 353 ^l k.c., poprzez uznanie, iż zawarta między powódką i pozwanym umowa jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego;

V. naruszenie prawa materialnego, tj. błędne zastosowanie art. 481 § l i § 2 k.c., poprzez zasądzenie na rzecz powódki odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 31 maja 2016 roku zamiast od dnia 31 marca 2016 roku.

Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez podwyższenie zasądzonej od pozwanego A. B. na rzecz powódki B. P. w pkt I. kwoty 2 365,99 zł do kwoty 7 999,99 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 31 marca 2016 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania według norm przepisanych za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie jest zasadna.

W zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia, dotyczącym umów pośrednictwa zawartych przez pozwanego z M. Z. oraz z powódką, umów pośredników zawartych z L. C. i E. C., a także chronologii czynności dokonywanych przez pośredników, pozwanego oraz małżonków C., ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są prawidłowe i Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał natomiast Sądowi Rejonowemu podstaw do ustalenia, że powódka jako profesjonalista w obrocie nieruchomościami działała sprzecznie z dobrymi obyczajami , zasadami uczciwego i lojalnego pośrednictwa i rzetelnego postępowania, czy jej zachowanie naruszało zasady współżycia społecznego. Dodać należy, że Sąd Rejonowy zarzucając powódce takie postępowanie, nie wyjaśnił, jaki miałoby ono mieć wpływ na wynik procesu, a mianowicie, czy uznaje umowę pośrednictwa łączącą strony za nieważną, czy też ważną, ale nienależycie wykonaną. Jeżeli przyjąć, że Sąd Rejonowy uznał, że umowa ta została przez powódkę nienależycie wykonana, to Sądowi pierwszej instancji należałoby zarzucić, że nie wskazał i nie wyjaśnił podstawy prawnej uzasadniającej obniżenie wynagrodzenia należnego powódce; nie doszło też w sprawie do potrącenia z wierzytelnością powódki ewentualnego roszczenia odszkodowawczego pozwanego, które nie było przez pozwanego podnoszone ani dowodzone. Jeżeli zaś umowa stron miałaby być nieważna w całości bądź w jej istotnej części, albo nie zostałaby wykonana, Sąd Rejonowy nie uzasadnił, dlaczego powódce należy się wobec tego jakiekolwiek wynagrodzenie.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika też, aby powódka miała świadomość, że równolegle inny pośrednik dokonuje czynności w odniesieniu do tego samego lokalu mieszkalnego i z tymi samymi osobami. B. T., pracownik powódki, zeznała, że dopiero po sprzedaży przez pozwanego prawa do lokalu dowiedziała się od niego, iż sprawę prowadziło inne biuro. Wcześniej przyszli nabywcy, którym okazywała mieszkanie, nie informowali jej o tym, że L. C. oglądała już to mieszkanie i ofertę udostępnił jej M. Z. (k. 95-97). Także E. C. ani L. C. nie wskazywali, aby udzielali takich informacji powódce bądź jej pracownikom (k. 98-102). Również pozwany nie wskazywał, aby powódka bądź jej pracownicy mieli tę świadomość przed sprzedażą przez niego prawa do lokalu mieszkalnego.

W ustalonym przez Sąd Rejonowy stanie faktycznym należało natomiast uznać powództwo za niezasadne w całości, przy czym Sąd Okręgowy orzekał jedynie w granicach zaskarżenia i z apelacji strony powodowej nie mógł zmieć zaskarżonego wyroku na jej niekorzyść w części niezaskarżonej (art. 378 § 1 k.p.c. i art. 384 k.p.c.).

Zawarta przez strony umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147, ze zm.), który stanowi jedynie, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w pozostałym zakresie strony mogą ułożyć stosunek prawny swobodnie, jednak z zastrzeżeniem, by regulacja ta nie naruszała właściwości umowy pośrednictwa i nie stanowiła naruszenia bądź obejścia prawa (art. 353 ¹ k.c.).

Umowa pośrednictwa w zakresie obowiązków pośrednika jest umową starannego działania i taki też charakter miała umowa stron. Powszechnie stosowana praktyka wiąże jednak wynagrodzenie pośrednika z wystąpieniem skutku w postaci zawarcia umowy bądź z sytuacjami uznanymi za równoznaczne. Pośrednikowi nie należy się wynagrodzenie i zwrot wydatków za same wysiłki pośrednika, które nie doprowadziły do skojarzenia zbywcy z nabywcą.

Analizując umowę stron należy stwierdzić, że nie odbiega ona od tej, powszechnie stosowanej praktyki w zakresie pośrednictwa. W § 1 pkt 2 zdefiniowano pojęcie nabywcy znalezionego przez pośrednika jako podmiot, któremu pośrednik wskazał nieruchomość, względnie osoba mu bliska bądź z nim powiązana, przy spełnieniu dalszych warunków określonych w tym postanowieniu. Z § 2 umowy wynika zaś, że niezależnie od sposobu określenia wysokości wynagrodzenia pośrednika (procentowo od ceny sprzedaży bądź kwotowo) wynagrodzenie jest płatne w sposób i w terminach odniesionych do umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy sprzedaży, co wyraźnie wskazuje na uzależnienie zasadności wynagrodzenia pośrednika od osiągnięcia efektu w postaci skojarzenia zbywcy z nabywcą. Pozostałe zapisy § 2 ust. 3 i ust. 4 umowy należy zaś odbierać za mające chronić interes pośrednika i jego wynagrodzenie w sytuacjach, kiedy jedna ze stron skojarzonej transakcji nie wywiąże się z podpisanego protokołu uzgodnień warunków transakcji albo do transakcji dojdzie w terminie roku od rozwiązania bądź wygaśnięcia umowy pośrednictwa.

Dokonując wykładni oświadczeń woli zawartych w tej umowie (art. 65 § 2 k.c.), należało zatem stwierdzić, że powódce nie należy się żadne wynagrodzenie, niezależnie od rozmiaru jej czynności, jeżeli to nie ona skojarzyła ze sobą zbywcę i nabywcę (osoby bliskie nabywcy), ale stało się tak w wyniku działania innego pośrednika lub bez udziału jakiegokolwiek pośrednika. Nie budziłoby żadnych wątpliwości to, że powódce nie należałoby się żadne wynagrodzenie w sytuacji, gdy nieruchomość (a w niniejszej sprawie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) została sprzedane osobie w ogóle przez nią niewskazanej, niepowiązanej z osobami, którym powódka udostępniała dane zbywcy. W ocenie Sądu Odwoławczego wskazane wyżej postanowienia umowy należy też interpretować w ten sposób, że jeżeli powódka udostępni kontakt ze zbywcą osobie, która wcześniej uzyskała dane zbywcy i wystawionej na sprzedaż nieruchomości z innego źródła, nie można przyjąć, że to ona skojarzyła ze sobą strony transakcji. Możliwa jest oczywiście sytuacja, że strony zawrą umowę pośrednictwa, w której przewidziane zostanie wynagrodzenie nie za skojarzenie ze sobą stron transakcji, ale za same działania pośrednika, bądź za jego wsparcie i współdziałanie przy finalizacji transakcji, ale w przedmiotowej umowie w § 1 ust. 1 wyraźnie wskazano, że rezygnacja ze wsparcia i współdziałania pośrednika nie ma wpływu na wysokość jego wynagrodzenia.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy bezsporne jest, że pośrednikiem, który pierwszy skojarzył ze sobą zbywcę i jednego z nabywców nieruchomości (drugim była osoba bliska – małżonek), był M. Z. i to z jego udziałem miała miejsce pierwsza prezentacja przedmiotowego lokalu w dniu 15 lutego 2016 roku. Fakt, że lokalu nie oglądał wówczas E. C. nie ma znaczenia, skoro pośrednik na równi z działaniami strony umowy pośrednictwa traktuje czynności osoby bliskiej. Niczego w tym względzie nie zmienia też to, że w następnych dwóch prezentacjach przedmiotowego lokalu brał udział pracownik powódki i on starał się doprowadzić do zawarcia umowy przedwstępnej, skoro to nie powódka skojarzyła jako pierwsza strony przyszłej czynności prawnej a jej wynagrodzenie było zależne od tego efektu a nie od nakładu pracy i wsparcia w doprowadzeniu do finalizacji transakcji. Wprawdzie stan faktyczny sprawy był o tyle nietypowy, że początkowo L. C. nie uświadomiała sobie, że ponownie ogląda z pracownikiem innego pośrednika ten sam lokal, ale dysponowała już wtedy danymi zbywcy i lokalu udostępnionymi jej przez M. Z., oglądała wcześniej ten lokal i rozmawiała na ten temat z mężem.

Te wywody czynią niezasadnym roszczenie powódki przeciwko pozwanemu o wynagrodzenie. Zbędne jest rozważanie, czy powódce mogą przysługiwać inne roszczenia, np. odszkodowawcze wobec stron zawartych z nią umów.

Nie ma też znaczenia dla przedstawionej wyżej analizy okoliczność, że w toku czynności zmierzających do sprzedaży prawa do lokalu pozwany próbował renegocjować z powódką wysokość jej wynagrodzenia.

Z tych względów na podstawie wyżej powołanych przepisów oraz postanowień umowy stron Sąd Odwoławczy uznał roszczenie powódki za niezasadne i na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił jej apelację.

Wobec oddalenia apelacji powódki na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. należało zasądzić od powódki na rzecz pozwanego zwrot kosztów postępowania odwoławczego w postaci wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego – adwokata w stawce wynikającej z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800, ze zm.).