Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Andrzej Dyrda (spr.)

Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk

Sędzia SO Anna Hajda

Protokolant Aldona Kocięcka

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2018 r. w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa E. G.

przeciwko Zarządowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn. akt II C 503/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Anna Hajda SSO Andrzej Dyrda SSO Magdalena Balion – Hajduk

UZASADNIENIE

Powódka E. G. domagała się zapłaty kwoty 1.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 25 marca 2015 roku do dnia zapłaty i zwrotu kosztów procesu.

Uzasadniając swoje roszczenie wskazała, że w dniu 15 marca 2002 roku zawarła z pozwaną umowę w sprawie partycypacji części kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Powódka dodała, że umowa została zawarta m.in. na podstawie regulaminu wynajmowania mieszkań w zasobach Zarządu (...) Sp. z o.o., z którego § 13 wynika, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi w dniu zawarcia umowy najmu z następnym najemcą, lecz nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Powódka podała, że wezwała pozwaną do zapłaty dochodzonej pozwem kwoty, jednakże pozwana nie uregulowała należności do chwili obecnej.

W odpowiedzi na pozew pozwana Zarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. wniosła o oddalenie powództwa w całości, a także podniosła zarzut bezzasadności roszczenia co do zasady i wysokości. Pozwana przyznała istnienie stosunku prawnego między stronami nawiązany umową z dnia 15 marca 2002 roku, lecz wskazała, że ma do niego zastosowanie regulamin z dnia 25 lutego 1999 roku, obowiązujący do dnia 6 grudnia 2002 roku. Pozwana powołała się na brak obowiązku zwrotu partycypacji na podstawie obowiązujących w dacie zawarcia umowy partycypacji przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz regulaminu wynajmowania mieszkań, gdyż do umów zawartych przed kolejnymi zmianami stosowano przepisy dotychczasowe obowiązujące na dzień zawarcia umowy oraz zarzut braku aneksowania umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania.

Pozwana powołała treść uzasadnienia do nowelizacji ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, wprowadzonej ustawą z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw a także stanowiska Podsekretarza Stanu w ówczesnym Ministerstwie Infrastruktury, uznającego zasadę niedziałania prawa wstecz, wskazała, że w niniejszej sprawie nie doszło do zawarcia aneksu w zakresie zwrotu partycypacji a nadto nie doszło do połączenia w jednej osobie roli partycypanta i najemcy, co przemawia za bezzwrotnym charakterem partycypacji.

W piśmie procesowym z dnia 19 maja 2017 roku pełnomocnik pozwanej oświadczył, że umowa najmu z dnia 14 grudnia 2002 roku zawarta z A. K. wygasła w związku z jej śmiercią w dniu 2 maja 2014 roku, a następnie w dniu 13 października 2014 roku doszło do zawarcia umowy z nowym najemcą i innym niż powódka partcypantem, tj. M. G., który dokonał ponownej wpłaty opłaty partycypacyjnej w kwocie 19.616 zł. Pełnomocnik powódki dodał, że M. G. nie był osobą wskazaną przez powódkę, gdyż zgodnie z § 7 pkt 1 umowy partycypacyjnej miała ona prawo do wskazania najemców przez 8 lat od momentu zasiedlenia pierwszego najemcy, a pierwszy najemca A. K. został zasiedlony w dniu 16 grudnia 2002 roku. Dlatego też prawo do wskazania nowego najemcy upłynęło w dniu 16 grudnia 2010 roku.

W piśmie procesowym z dnia 16 czerwca 2017 roku pełnomocnik pozwanej podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Jednocześnie zastrzegł, że żądanie powódki narusza zasadę wyrażoną w art. 354 § 2 k.c. gdyż dochodzone roszczenie traci przymiot podzielności.

Sąd Rejonowy w Gliwicach wyrokiem 30 czerwca 2017r. zasądził od pozwanej Zarządu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz powódki E. G. kwotę 1.000 zł wraz z odsetkami w ustawowej wysokości od dnia 25 marca 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 410 zł tytułem zwrotu kosztów procesu

Orzeczenie to poprzedził ustaleniem, że powódka E. G. zawarła w dniu 15 marca 2002 roku z pozwaną Zarządem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (poprzednikiem prawnym pozwanej) umowę numer (...) w sprawie partycypacji części kosztów budowy lokalu mieszkalnego, na mocy której- powódka zobowiązała się do poniesienia kosztów w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej mieszkania o powierzchni użytkowej 35,75 m2, a pozwana zobowiązała się w terminie 30 dni od zakończenia budowy do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, wybudowanego z udziałem środków powódki z osobą przez nią wskazaną, spełniającą w dniu podpisania umowy najmu warunki określone w przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Regulaminu Wynajmowania Mieszkań z (...) Sp. z o.o. oraz Decyzji komisji ds. rozpatrywania wniosków o najem mieszkań o umieszczeniu na liście osób, którymi Towarzystwo winno zawrzeć umowę .

Powódka uzyskała prawo do wskazania najemcy przy pierwszym zasiedleniu oraz prawo do wskazywania kolejnego najemcy w przypadku zwolnienia lokalu w okresie 8 lat. Jako najemcę lokalu powódka wskazała A. K..

Wartość obliczeniową mieszkania realizowanego z udziałem powódki jako partycypującego wyniosła 84.584 zł i została ustalona poprzez przemnożenie całkowitej powierzchni mieszkania, tj. 35,75 m ² przez ustalany co kwartał wskaźnik przeliczeniowy budowy 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, który na dzień zawarcia umowy wynosił 2.366 zł. Przy czym udział powódki jako partycypującego w kosztach budowy lokalu mieszkalnego wyniósł 12.688 zł i został obliczony poprzez przemnożenie wartości obliczeniowej mieszkania, tj. 84.584 zł przez udział powódki w partycypacji wynoszący 15 %. Powódka uiściła kwotę partycypacji w wysokości 12.688 zł.

Zasady zwrotu wpłaconej partycypacji nie zostały ustalone w regulaminie wynajmowania mieszkań z (...) Sp. z o.o. w G., stanowiącym załącznik nr 1 do aktu założycielskiego pozwanej spółki z dnia 25 lutego 1999 roku, obowiązującym do dnia 6 grudnia 2002 roku, ani w regulaminie wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G., stanowiącym załącznik nr 1 do aktu notarialnego z dnia 6 grudnia 2002 roku, obowiązującym do dnia 12 grudnia 2007 roku, jak również w łączącej strony umowie w sprawie partycypacji części kosztów budowy lokalu mieszkalnego z dnia 15 marca 2002 roku.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, położonego w G. przy ul. (...) o powierzchni 35,75 m2, w partycypacji budowy, którego uczestniczyła powódka została zawarta przez A. K. z pozwaną w dniu 14 grudnia 2002 roku, na czas nieoznaczony. Umowa najmu wygasła w dniu 2 maja 2014 roku, na skutek śmierci najemczyni.

W dniu 13 października 2014 roku doszło do zawarcia nowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, w partycypacji kosztów budowy, którego uczestniczyła powódka z M. G., który dokonał kolejnej wpłaty opłaty partycypacyjnej w wysokości 19.616 zł.

Uchwałą zgromadzenia wspólników pozwanej spółki z dnia 21 czerwca 2007 roku, z dniem 13 grudnia 2007 roku wprowadzono do regulaminu wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G. zasady dotyczące zwrotu wpłaconej partycypacji. Ustalono, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi w dniu zawarcia umowy najmu z następnym najemcą, lecz nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Wskazano, że kwota partycypacji odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równej udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

W dniu 26 marca 2015 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 12.688 zł, tytułem zwrotu kwoty partycypacji wpłaconej na rzecz pozwanej. Należność nie została zwrócona.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał umowę z dnia 15 marca 2002 roku w sprawie partycypacji w części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w związku z § 13 regulaminu wynajmowania mieszkań w zasobach pozwanej w brzmieniu wprowadzonym aktem notarialnym z dnia 21 czerwca 2007 roku.

Sąd wskazał, że do umowy w sprawie partycypacji części kosztów budowy lokalu mieszkalnego zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz.U z 2107 poz.49) oraz wskazał, że sporne było istnienie po stronie pozwanej obowiązku zwrotu kwoty uiszczonej opłaty partycypacyjnej w 2002 roku przez powódkę E. G. w wysokości 12.688 zł.

Sąd stwierdził, że zasady zwrotu wpłaconej partycypacji nie zostały ustalone w regulaminie wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G. obowiązującym w dacie zawarcia umowy ani w treści samej umowy.

Ustawowe zasady zwrotu tej opłaty zostały wprowadzone ustawą z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 213, poz. 2157 z późn. zm) wprowadzającą do ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego art. 29 a , w myśl którego w przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu . Sąd uznał, że przepis ten nie ma zastosowania wobec umowy w sprawie partycypacji w części budowy kosztów budowy lokalu mieszkalnego z dnia 15 marca 2002 łaczącej strony z uwagi na treść art. 4 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 27 sierpnia 2004 roku, który jednoznacznie wskazuje, że art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ma zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi z zachowaniem terminów określonych w przepisach wykonawczych, począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r.

Sąd uznał, iż obowiązek zwrotu opłaty partycypacyjnej wynika nie z reżimu ustawowego, lecz z treści stosunku umownego łączącego strony postępowania, który na skutek wprowadzenia nowego brzmienia § 13 regulaminu aktem notarialnym z dnia 21 czerwca 2017 roku przewiduje obowiązek zwrotu kwoty partycypacji w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu.

Sąd wskazał, że z treści łączącej strony umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego wynikało prawo powódki do wskazania najemcy przy pierwszym zasiedleniu oraz prawo do wskazywania kolejnego najemcy w przypadku zwolnienia lokalu w okresie 8 lat, na warunkach wynikających z treści umowy oraz powołanych w umowie przepisów (§ 7 pkt 1, § 8 pkt 2, § 9 umowy). Wobec faktu, że czasu trwania łączącej strony umowy nie dało się z góry określić w sposób ostateczny, należało zakwalifikować ją jako stosunek umowny o charakterze ciągłym wskazany w art. 384 ¹ k.c.

Sąd wskazał, że regulaminy tworzące ogóle zasady wynajmowania mieszkań stanowią wzorce umowy, do których znajduje zastosowanie art. 384 § 1 i 2 k.c. Wzorzec umowy wiąże strony również wtedy, gdy strona mogła się o nim z łatwością dowiedzieć, w sytuacji gdy posługiwanie się wzorcem w stosunkach danego rodzaju jest zwyczajowo przyjęte.

Sąd wskazał, że pozwana w regulaminie wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G., wprowadzonym uchwałą Zgromadzenia Wspólników pozwanej spółki z dnia 21 czerwca 2007 roku, obowiązującym od dnia 13 grudnia 2007 roku, jak również obowiązującym w dacie wygaśnięcia umowy z dnia 14 grudnia 2002 roku najmu lokalu mieszkalnego, w partycypacji budowy, którego uczestniczyła powódka , zawartej z wskazanym przez powódkę najemcą A. K. a pozwaną, tj. w dniu 2 maja 2014 roku. W Regulaminie ustalono, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi w dniu zawarcia umowy najmu z następnym najemcą, lecz nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Wskazano, że kwota partycypacji odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równej udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu (§ 13 Regulaminu).

Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że do treści łączącej strony umowy z dnia 15 marca 2002 roku znajduje zastosowanie art. 384 ¹ k.c., zgodnie z którym wzorzec wydany w czasie trwania stosunku umownego o charakterze ciągłym wiąże drugą stronę, jeżeli zostały zachowane wymagania określone w art. 384 k.c. a strona nie wypowiedziała umowy w najbliższym terminie wypowiedzenia.

Sąd zwrócił przy tym uwagę, że powódka powołała się w pozwie na regulamin wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G., obowiązujący od dnia 13 grudnia 2007 roku, który został jej doręczony, a powódka nie wypowiedziała łączącej strony umowy. Sąd uznał, że oznacza to, że była związana jego treścią do chwili wygaśnięcia, wynikającej z łączącego strony stosunku prawnego umowy najmu, czyli do dnia 2 maja 2014 roku. Sąd wskazał, że zgodnie z § 13 Regulaminu w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi w dniu zawarcia umowy najmu z następnym najemcą, lecz nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Stwierdzając zatem, że umowa najmu lokalu mieszkalnego w partycypacji budowy, którego uczestniczyła powódka z nowym najemcą została zawarta przez pozwaną w dniu 13 października 2014 roku do ustalenia wartości kwoty partycypacji należało przyjąć jego wartość ustaloną Obwieszczeniem Wojewody (...) z dnia 30 września 2014 roku na czwarty kwartał 2014 roku i pierwszy kwartał 2015 roku, na 3.658 zł.

Sąd uznał, że powódka uprawiona jest do zwrotu kwoty partycypacji w wysokości 19.616 zł, odpowiadającej kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu ustalonej, na dzień zawarcia mowy najmu z nowym najemcą, tj. kwotą 3.658,00 zł, pomnożoną przez całkowitą powierzchnię mieszkania, tj. 35,75 m2, a następnie przez udział powódki w partycypacji w kosztach budowy lokalu tj, 15%. Sąd wskazał, że powódka dochodziła niniejszym pozwem kwoty 1.000 zł stanowiącej cześć świadczenia podzielnego, do którego była uprawniona, dlatego uznał bezzasadność zarzutu naruszenia art. 354 k.c.

O kosztach postępowania Sad orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od tego orzeczenia wniosła pozwana zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

a)  art. 3841 k.c. - poprzez jego zastosowanie w stanie faktycznym sprawy i przyjęcie, iż regulamin wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o., wprowadzony uchwałą Zgromadzenia Wspólników spółki (...) Sp. z o.o. z dnia 21 czerwca 2007r., został doręczony powódce;

b)  art. 3841 k.c. w zw. z art. 3853 pkt 10 k.c. - poprzez zastosowanie w stanie faktycznym sprawy art. 3841 k.c. i przyjęcie, że regulamin wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o., wprowadzony uchwałą Zgromadzenia Wspólników spółki (...) Sp. z o.o. z dnia 21 czerwca 2007 r., a przewidujący obowiązek zwrotu kwoty partycypacji, zmienia skutecznie treść łączącej Strony umowy nr (...) z dnia 15 marca 2002r. - pomimo braku w treści przywołanych dokumentów stosownej klauzuli modyfikacyjnej i w konsekwencji bezpodstawne zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki obowiązku zapłaty kwoty dochodzonej pozwem;

c)  art. 76 zd. pierwsze k.c. w zw. z art. 65 k.c. poprzez przyjęcie, że zmiana postanowień łączącej strony umowy nr (...) z dnia 15 marca 2002 r. możliwa jest w jakikolwiek inny sposób, niż poprzez, zawarcie pisemnego aneksu do umowy-jak zostało to zastrzeżone w § 13 w/w umowy;

Nadto zarzuciła naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. - polegające na wyprowadzeniu z materiału dowodowego, tj. faktu powołania się przez powódkę w pozwie na regulamin wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G. obowiązujący od dnia 13 grudnia 2007r. wniosków z niego niewynikających, a na dodatek sprzecznych wymaganiami prawa procesowego, z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego - a mianowicie, że pozwana doręczyła przedmiotowy regulamin powódce przy braku innych dowodów na tę okoliczność; przy czym uchybienia te miały istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Na tych podstawach wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenia powoda, przyjmując podstawę prawną swego rozstrzygnięcia przywołane przepisy prawne, a następnie ustalił wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Poczynione ustalenia dotyczące okoliczności faktycznych mają podstawę w zgromadzonym w sprawie materialne dowodowym, który w zakresie dokonanych ustaleń jest logicznych i wzajemnie spójny, natomiast informacje zawarte w poszczególnych źródłach dowodowych nawzajem się uzupełniają i potwierdzają, przez co są w pełni wiarygodne.

Ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.

Sąd Okręgowy podziela również w pełni rozważanie prawne dotyczące zakresu zastosowania ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Przepis art. 233 k.p.c. którego naruszenie zarzucił pozwany Sądowi Rejonowemu odnosi się wprost do oceny dowodów wskazując, według jakich kryteriów winna być ona przeprowadzona. Wyraża mianowicie zasadę swobodnej oceny dowodów stanowiąc w § 1, że Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002r., II CKN 817/00). Z tego wynika, że do skutecznego postawienia zarzutu naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. nie jest więc wystarczające

doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo- skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002r., II CKN 817/00). Z tego wynika, że do skutecznego postawienia zarzutu naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. nie jest więc wystarczające przekonanie strony o ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 3 lutego 2012r., I ACa 1407/11).

Pozwana uchybienia tym zasadom przez Sąd Rejonowy wskazywała w przyjęciu przez Sąd, iż z faktu powołania się przez powódkę w pozwie na regulamin wynajmowania mieszkań z zasobu (...) Sp. z o.o. w G. obowiązujący od dnia 13 grudnia 2007r. to został on doręczony powódce.

Niemniej jednak poczynienie takich ustaleń, pomimo, iż brak jest dowodów potwierdzającą jednoznacznie zaistnienie tej okoliczności, nie może być zakwalifikowane jako sprzeczne z wymogami art. 233 k.p.c. Wskazać bowiem należy, że ustalenia faktyczne nie wskazywały na zaistnienie tej okoliczności. Tym samym, przyjęcie tego faktu wynika jedynie z zastosowania domniemania z art. 231 k.p.c., co nie stoi w sprzeczności z zasadami postępowania dowodowego, jak również z podstawy faktycznej powództwa.

Powódka domagała się zwrotu (części) opłaty partycypacyjnej a jej roszczenie miało źródło w stosunku prawnym wynikającym z umowy nr (...) z dnia 15 marca 2002r. w sprawie partycypacji w części kosztów budowy lokalu mieszkalnego.

Jak wynika ze wstępu tej umowy, podstawę prawną jej zawarcia stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz regulamin wynajmowania mieszkań stanowiących zasoby (...) sp. z o.o. w G..

Regulamin wynajmowania mieszkań w zasobach (...) sp. z o.o. w G., pełni funkcję akcesoryjną do treści umowy nr (...) z dnia 15 marca 2002r. w sprawie partycypacji w części kosztów budowy lokalu mieszkalnego i reguluje kwestie porządkowe, uzupełniając zasadnicze obowiązki obu stron wynikające z łączącego je stosunku prawnego.

W tym miejscu wskazać należy, że wbrew twierdzom strony pozwanej, nie doszło do naruszenia § 13 umowy nr (...) z dnia 15 marca 2002r. a w konsekwencji art. 76 zd. pierwsze k.c. w zw. z art. 65 k.c. albowiem treść samej umowy nie została zmieniona. Brak było zatem podstaw do stosowania przewidzianej prawem sankcji niezachowania prawidłowej formy zmiany treści umowy.

Nie budzi również wątpliwości, że na podstawie powyższego stosunku prawnego powstało zobowiązanie o charakterze ciągłym. W trakcie trwania tego stosunku prawnego, nastąpiła zmiana treści regulaminu wynajmowania mieszkań.

Zgodnie zatem z art. 384' k.c., wzorzec wydany w czasie trwania stosunku umownego o charakterze ciągłym wiąże drugą stronę, jeżeli zostały zachowane wymagania określone w art. 384, a strona nie wypowiedziała umowy w najbliższym terminie wypowiedzenia. Jak wynika natomiast z art. 384 § 1 k.c., ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy.

Z powyższych przepisów zatem jednoznacznie wynika, że określają one kwestie związania stron treścią nowego regulaminu (wzorca umownego). Ze względu na funkcję ochronę dla strony przeciwnej (wobec autora wzorca umownego, regulaminu), Sąd I instancji zasadnie uznał, że skoro strona powodowa znała treść zmienionego regulaminu, to winien on wiązać obie strony. Dla rozstrzygnięcia istoty sporu kwestie związane z możliwością i terminem wypowiedzenia stosunku prawnego, miały natomiast znaczenie drugorzędne.

Nadto nie można pominąć, że w umowie w sprawie partycypacji w części kosztów budowy lokalu mieszkalnego powołano się jednoznacznie na regulamin wynajmowania mieszkań stanowiących zasoby (...) sp. z o.o. w G. nie określając konkretnej wersji tego regulaminu. We zwrotu umownym nie została zawarta również klauzula modyfikacyjna.

Podkreślić jednak należy, że kwestia dopuszczalności zmiany regulaminu (wzorca) w trakcie trwania stosunku zobowiązaniowego o charakterze ciągłym od uprzedniego zawarcia w takim wzorcu klauzuli modyfikacyjnej oraz brzmienia tej klauzuli, jest sporna zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Wątpliwości te wynikają stąd, że literalna wykładnia przepisu art. 3841 k.c. prowadzi do wniosku, że do zmiany wzorca w czasie trwania stosunku zobowiązaniowego o charakterze ciągłym nie są konieczne jakieś dodatkowe podstawy, w szczególności klauzule. Wymagane jest jedynie zapewnienie stronie przeciwnej możliwości wypowiedzenia umowy,

W orzecznictwie przyjmuje się jednakże, że zmiana treści stosunku zobowiązaniowego przez związanie wzorcem wydanym w czasie trwania tego stosunku dopuszczalna jest tylko wtedy, gdy taka możliwość została przewidziana w umowie lub we wzorcu poprzez zastrzeżenie klauzuli modyfikacyjnej (porównaj: uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1992 r., sygn. akt III CZP 141/91, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1992 r., sygn. akt III CZP 50/92, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2002 r., sygn. akt II CKN 933/99, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2013r., sygn. akt I CSK 303/12).

W doktrynie wyrażono natomiast pogląd, że sposób sformułowania art. 384' k.c. jest wadliwy, gdyż jego literalna wykładnia prowadziłaby do pozwolenia na poważne naruszenie zasady pacta sunt sewanta (każda ze stron stosunku umownego o charakterze ciągłym mogłaby w dowolnej chwili wydać wzorzec o dowolnej treści, a druga strona mogłaby jedynie albo podporządkować się temu, albo wypowiedzieć umowę). Z tego też względu, przyjmuje się wykładnię celowościową tego przepisu, zgodną z zaprezentowanym powyżej orzecznictwem (porównaj: Grzegorz Karaszewski, Komentarz do art. 3841 k.c., System Informacji Prawnej LEX; Małgorzata Bednarek w Systemie Prawa Cywilnego - Prawo zobowiązań- część ogólna- System Prawa Cywilnego, tom 5, Legalis 2013), przy czym w doktrynie prezentowany jest również pogląd, że wystarczająca jest tzw. generalna klauzula modyfikacyjna uzależniająca dopuszczalność wydania nowego lub zmienionego wzorca umownego jedynie od słusznego uznania proponenta, podlegającego in casu weryfikacji przez sąd albowiem w wielu przypadkach ścisłe określenie okoliczności upoważniających do wydania nowego lub zmienionego wzorca może być wysoce utrudnione lub nawet niemożliwe (T. Szczurowski „Wydanie wzorca umownego w trakcie trwania stosunku o charakterze ciągłym- zagadnienia wybrane” - Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej pod. red W.Katner, U. Promińska, Warszawa 2010).

Wreszcie, należy także wskazać, że pojawiają się również głosy podważające obligatoryjność zastrzegania takich klauzul (jako warunku zmiany umowy) albowiem nie znajdują w obecnym stanie prawnym wystarczających podstaw (tak: K. Kohutek, Klauzula modyfikacyjna: faktyczna ochrona konsumenta czy bezpodstawny formalizm?, Przegląd Prawa Handlowego 2017 nr 12, s. 13-22).

Nie można również pominąć, że literalna wykładnia art. 384^ k.c. prezentowana jest również w orzecznictwie (porównaj: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 sierpnia 201 lr., sygn. akt VI ACa 259/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2013r., sygn. akt VI ACa 1323/12). W orzeczeniach tych stwierdzono, że „istotą stosunku prawnego o charakterze ciągłym jest możliwość jego zmiany i wypowiedzenia. Nierealne jest bowiem i ograniczałoby to swobodę gospodarczą utrzymywanie stanu wprowadzonego pierwotną umową, a niemożliwe jest w stosunku o charakterze ciągłym przewidzenie przyczyn

jego zmiany. Dlatego ustawodawca w art. 384 ^ k.c. wprowadził możliwość zmiany również wzorca umowy stawiając tylko ten warunek, aby stronie przeciwnej przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy.”

Uwzględniając wskazane powyżej poglądy, Sąd Okręgowy uznał, że w niniejszym stanie faktycznym, brak takiej klauzuli w regulaminie nie był sprzeczny z art. 3841 k.c. w zw. z art. 3853 pkt 10 k.c. Po pierwsze, zgodzić się należy, że sam art. 3841 k.c. nie stanowi wystarczającej normatywnej podstawy do zawierania klauzuli w każdym wzorcu umownym albowiem gdyby taki był wymóg ustawowy, ustawodawca winien go wprost zawrzeć, natomiast wyinterpretowany wymóg zawierania takiej klauzuli zwraca przede wszystkim uwagę na obowiązek dochowania zasady pacta sunt seruanda przy czym wiązać go należy z zasadą swobody ustalenia treści stosunku umownego, która w niniejszym stanie faktycznym została ograniczona wolą ustawodawcy. Po drugie, nie można pominąć, że regulamin wynajmowania mieszkań stanowiących zasoby (...) sp. z o.o. w G. powiela w wielu kwestiach wymogi ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (z uwzględnieniem późniejszych zmian tego aktu prawnego), jak również pełni przede wszystkim funkcję organizacyjną określając sposób wynajmowania lokali mieszkalnych z zasobów TBS.

Tym samym, pomimo braku klauzuli modyfikacyjnej w regulaminie, co wynikać może z podstawy prawnej do jego wydania jak również treści obowiązków nim ujętych, nie można uznać, że zmodyfikowana treść regulaminu nie mogła mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Jak bowiem wskazał Sąd Rejonowy, ustawodawca wyłączył stosowanie art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego do wniosków złożonych przed 1 stycznia 2005r. Pozwana jednakże, dostosują treść regulaminu do zmienionych przepisów prawa, nie zawarła tego ograniczenia. Zatem uznać, należało, że jej wolą było również związanie treścią regulaminu z 2007r. również stosunków nawiązanych przed 2005r. Skoro zatem zaistniały przesłanki wskazane w § 13 w/w regulaminu, roszczenie powódki było uzasadnione, albowiem ochronny charakter przepisów dotyczących wzorców umownych, nie został tutaj naruszony.

Z tych względów, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawie art. 385

k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 391 § 2 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, a to wobec oddalenia apelacji pozwanej i braku podstaw do zastosowania art. 102 k.p.c.

Koszty te ustalono przy uwzględnieniu § 2 pkt 2 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r. poz. 1800 z późniejszymi zmianami.

SSO Anna Hajda SSO Andrzej Dyrda SSO Magdalena Balion – Hajduk