Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

K., dnia 15 maja 2018 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Wojciech Vogt

Sędziowie: SSO Barbara Mokras

SSO Janusz Roszewski (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2018 r. w Kaliszu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...) S. A. w W.

z udziałem dłużnika (...) – Myjnia Sp. z o.o. w K.

na skutek skargi dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym
w K. E. M. w sprawie Km 1232/16 – opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...)

w przedmiocie zażalenia dłużnika

na postanowienie Sądu Rejonowego w K.
z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I Co 3064/17

p o s t a n a w i a :

1.  oddalić zażalenie,

2.  przyznać od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w K. na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. wynagrodzenie w kwocie 150,00 zł (sto pięćdziesiąt złotych) tytułem wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych w postępowaniu zażaleniowym.

SSO Barbara Mokras SSO Wojciech Vogt SSO Janusz Roszewski

Sygn. akt II Cz 193/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 8 lutego 2018 r. Sąd Rejonowy w K. oddalił skargę dłużnika (...) – Myjnia Sp. z o.o. z siedzibą w K. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. E. M. w sprawie Km 1232/16 - opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...).

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie, Sąd Rejonowy wskazał, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w K. E. M. na podstawie wniosku wierzyciela (...) SA w W. prowadzi postępowanie egzekucyjne, w tym także egzekucję z nieruchomości zapisaną w księdze wieczystej (...). W dniu
3 czerwca 2017 r. komornik sądowy dokonał opisu i oszacowania ww. nieruchomości na kwotę 510.600,00 zł. Organ egzekucyjny zgodnie z art. 948 k.p.c. powołał biegłego sądowego celem sporządzenia oszacowania nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania odpowiada wymogom z art. 948 k.p.c., a wycenę komornik zlecił uprawnionemu do tej czynności biegłemu sądowemu z dziedziny szacowania nieruchomości. Komornik sądowy uznał operat szacunkowy za przydatny do ustalenia wartości nieruchomości. Biegły sądowy w opinii w sposób jasny przedstawił metodę zastosowaną przy wycenie nieruchomości. W analizie nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny biegły uwzględnił nieruchomości na terenie miasta K.. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska dłużnika co do twierdzeń, że wycena jest rażąco zaniżona, uznając, że opinia biegłego sporządzona została w sposób rzetelny, pełny oraz prawidłowy i nie budziła ona wątpliwości. Biegły sądowy wezwany do ustosunkowania się do zarzutów skargi w sposób szczegółowy i wyczerpujący wyjaśnił pisemnie swoje stanowisko, które podtrzymał podczas przesłuchania. Biegły wskazał, że zastosował podejście porównawcze, co jest zgodne z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 15.1774 tj. ze zm.). Wobec treści złożonych wyjaśnień przez biegłego sądowego na piśmie i podczas przesłuchania, oraz tego, iż dłużnik nie wskazał żadnych konkretnych zarzutów i dowodów na potwierdzenie zarzutów skargi, których przeprowadzenie potwierdziłoby zasadność jego twierdzeń, Sąd Rejonowy uznał, że nie ma przesłanek, aby podważać sporządzony operat szacunkowy i oddalił skargę.

Od powyższego orzeczenia dłużnik wniósł zażalenie, zaskarżając postanowienie
w całości.

Skarżący zarzucił zaskarżonemu postanowieniu naruszenie prawa materialnego,
a mianowicie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Podnosząc powyższy zarzut, skarżący wniósł o u chylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania w celu dokonania aktualizacji sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości, oraz o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. wynagrodzenia zgodnie
z § 1 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476) według norm przepisanych, jak również o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476) kwoty 30,00 zł tytułem zwrotu wydatków w sprawie w zakresie uiszczonej opłaty od zażalenia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Należy wskazać, że nie jest zasadny zarzut naruszenia przez zaskarżone postanowienie przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147) poprzez jego niezastosowanie
i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego po upływie
12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wynika to z faktu, że przepis ten znajduje zastosowanie jedynie w sytuacji, w której operat szacunkowy ma dopiero posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.01.2018 r., II CSK 117/17, Legalis Nr 1715897). Tymczasem w realiach niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 17 lutego 2017 r., a dokonanie przez komornika opisu i oszacowania nieruchomości nastąpiło w dniu 3 czerwca 2017 r., a zatem przed upływem 12 miesięcy od jego sporządzenia.

W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, mógłby zostać uwzględniony jedynie na podstawie przepisu art. 951 k.p.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Oznacza to, że dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania ma jedynie fakultatywny charakter i jest zależny od uznania, że zachodzą podstawy do dokonania tej czynności.

Tymczasem na rozprawie w dniu 8 lutego 2018 r. biegły sądowy – rzeczoznawca majątkowy sporządzający przedmiotowy operat - wyjaśnił, że nie ma przesłanek do uznania, iż w stanie szacowanej nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zaszły istotne zmiany i że dokonana wycena jest aktualna. Nadto biegły wyjaśnił, że szacowane nieruchomości nie są typowymi i powszechnymi na rynku nieruchomościami.
W sytuacji braku na rynku takich nieruchomości możliwe jest poszerzenie obszaru poszukiwań obiektów użytych do porównania. W tym stanie rzeczy nie można uznać także za zasadny, podnoszony w uzasadnieniu zażalenia zarzut, że w przypadku wyceny dwóch działek (nr (...) i biegły dokonał analizy transakcji pomocniczych sprzed okresu dwu lat przed dniem oszacowania, tj. także z 2014 r. W tej konkretnej sytuacji poszerzenie zakresu transakcji o te dokonane w 2014 r., przy uwzględnieniu faktu, że biegły przybrał do porównań także aktualne transakcje, należy zatem poczytać jako zaletę i czynnik zwiększający merytoryczną wartość przedmiotowej opinii.

Wobec powyższego, zdaniem Sądu Okręgowego, nie zachodzi w niniejszej sprawie konieczność ponownego sporządzenia opisu i oszacowania, albowiem argumenty podnoszone przez skarżącego w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego. Dokonana wycena jest kompletna, jasna, należycie uzasadniona i weryfikowalna, a opis i oszacowanie nieruchomości przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami, tak w aspekcie rzetelności zawodowej, jak i w świetle ww. obowiązujących przepisów prawa, w konsekwencji czego wnioski końcowe opinii biegłego sądowego zasługują na uwzględnienie.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.
i art. 13 § 2 k.p.c., orzeczono, jak w punkcie 1. sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476)

SSO Barbara Mokras SSO Wojciech Vogt SSO Janusz Roszewski