Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 maja 2018 r.

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Powalska

Protokolant : st. sekr. sąd. Iwona Bartel

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2018 r. w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M. (1) i P. M.

przeciwko (...) Przedsiębiorstwo Budowlane (...) – Spółka Jawna z (...) w S.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powodów M. M. (1) i P. M. solidarnie na rzecz pozwanego (...) Przedsiębiorstwo Budowlane (...) – Spółka Jawna z (...) w S. kwotę 10.817 ( dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 280/17

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 28 lipca 2017 r. pełnomocnik powodów M. M. (1), P. M. złożył do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym, w którym wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Sp. jawna z siedzibą w S. kwoty 250.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 01 sierpnia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych .

Postanowieniem z dnia 02 sierpnia 2017 r. Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny przekazał sprawę do Sądu Okręgowego w Sieradzu, stwierdzając brak podstaw do wydania nakazu zapłaty (postanowienie SR w Lublinie-Zachód w Lublinie k. 9).

W uzasadnieniu dochodzonego roszczenia powodowie wywodzili jego zasadność z łączącej ich z pozwaną spółką umowy przedwstępnej obejmującej zobowiązanie do nabycia przez pozwaną od nich lokalu mieszkalnego nr (...), położonego we W. przy ulicy (...) i ustalonego w jej treści zobowiązania do zapłaty pełnej ceny w wysokości dochodzonej kwoty.

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanego (...) Sp. jawna z siedzibą w S. wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podniósł zarzut nieistnienia roszczenia wobec odstąpienia przez pozwanego od umowy przedwstępnej, zarzut nieważności umowy przedwstępnej wobec tego, że żądanie zapłaty kwoty 250.000 złotych zmierza do wykonania umowy przyrzeczonej oraz zarzut przedawnienia roszczenia.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

W dniu 22 marca 2012 r. powodowie M. i P. M. zawarli z pozwaną (...) Przedsiębiorstwo Budowlane Sp. jawna w S. umowę, mocą której pozwana zobowiązała się do wybudowania domu mieszkalnego wielorodzinnego na nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą (...), ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...), położonego na trzecim piętrze przedmiotowego budynku oraz lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny- hali garażowej (...), położonego w piwnicy oraz przeniesienia na rzecz M. i P. M. własności lokalu mieszkalnego nr (...) oraz udziałów w lokalu niemieszkalnym- hali garażowej (...), odpowiadającego jednemu miejscu postojowemu i pomieszczeniu gospodarczemu wraz z przynależnymi do lokalu udziałami w nieruchomości wspólnej odpowiadającymi stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przeniesienie własności miało nastąpić bez jakichkolwiek obciążeń do dnia 30 kwietnia 2013 roku. Powodowie zaś mieli obowiązek uiszczenia na rzecz pozwanej ceny w wysokości 215.000 złotych, płatnej w dwóch ratach: pierwsza w kwocie 70.000 złotych do dnia 23 marca 2012 r. i druga w wysokości 145.000 złotych do dnia 19 kwietnia 2012 roku. Dział IV księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości był wolny od wpisów, (dowód: kserokopia wypisu z umowy z dnia 22 marca 2012 r. akt notarialny Rep. A nr (...) k. 46-49, załączniki do umowy k. 50-55, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 02 marca 2018 r. 00:04:25-00:29:54 w zw. z k. 104-104v, zeznania świadka M. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:07:26-00:34::28 w zw. z k. 149v-150, zeznania świadka N. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:34:28-01:07:36 w zw. z k. 150, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 01:09:31-01:33:25 w zw. z k. 150v).

W dniu 9 października 2015 r. powodowie M. i P. M. zawarli z pozwanym (...) Sp. jawna przed notariuszem J. S. umowę sprzedaży Repertorium A numer (...). Umowa przeniesienia własności stanowiła realizację postanowień umowy deweloperskiej zawartej w dniu 22 marca 2012 r. Zgodnie z umową (...) sp. jawna z siedzibą w S. zbyła na rzecz M. i P. M. lokal mieszkalny nr (...) położony przy ulicy (...) objęty księgą wieczystą (...) wraz z przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (...) oraz udziałem w lokalu mieszkalnym- hali garażowej A objętą księgą wieczystą (...) wraz z przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (...). Przed zawarciem tej umowy i podpisaniem aktu notarialnego notariusz ujawnił nabywcom, że w księdze wieczystej wpisane były ostrzeżenia o toczącej się egzekucji na udziale 2 ( Km 1741/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wejherowie J. Ś. ), o przyłączeniu do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie Km 955/15 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wejherowie- M. M. (3) . W dziale IV księgi wieczystej (...) był wpis hipoteki umownej łącznej do kwoty 1.400.000 złotych na rzecz D. Nam jako zabezpieczenie roszczeń pożyczki, wpis hipoteki przymusowej do kwoty 5.320.657,80 złotych na rzecz M. i A. W., nadto wzmianka o wniosku o wpis hipoteki przymusowej w kwocie 165.050 złotych na rzecz P. i I. C.. Zbywca oświadczył także, że cena w całości została zapłacona, zaś co do wpisanych obciążęń zapewniał nabywców o chwilowym istnieniu ich podstaw, i wykreśleniu wpisów w ciągu kilku miesięcy (dowód: kserokopia umowy sprzedaży z dnia 09 października 2015 r. akt notarialny Rep. A nr (...) k. 56-60, kserokopia protokołu przejęcia lokalu mieszkalnego k. 127-132, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 02 marca 2018 r. 00:04:25-00:29:54 w zw. z k. 104-104v, zeznania świadka M. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:07:26-00:34::28 w zw. z k. 149v-150, zeznania świadka N. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:34:28-01:07:36 w zw. z k. 150, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 01:09:31-01:33:25 w zw. z k. 150v ).

Zaledwie miesiąc później, bo w dniu 04 listopada 2015 r. strony zawarły w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę sprzedaży, mocą której powodowie M. M. (1) oraz P. M. zobowiązali się sprzedać lokal mieszkalny nr (...) składający się z pokoju z aneksem kuchennym, sypialni, garderoby, łazienki i korytarza o łącznej powierzchni 51,07 m ² położony na czwartej kondygnacji budynku we W. przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wejherowie oraz udział do 120/10.000 części w lokalu mieszkalnym- hali garażowej o powierzchni 2.116,66 metrów kwadratowych, położonej na kondygnacji podziemnej budynku we W. przy ulicy (...), objętego księgę wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wejherowie Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. na rzecz (...) Spółki Jawnej w terminie do dnia 31 lipca 2016 r. za cenę 250.000 zł tj. lokal mieszkalny 240.000 zł oraz udział w lokalu niemieszkalnym za cenę 10.000 zł, a (...) Spółka Jawna z siedzibą w S. zobowiązała się do zakupu tego lokalu wraz z udziałami w częściach wspólnych i gruncie za ustaloną cenę. (...) Spółka Jawna z siedzibą w S. zobowiązało się do zapłaty całości ceny na rzecz powodów w terminie do dnia 31 lipca 2016 r. przelewem na rachunek bankowy wskazany w umowie. Strony zawarły w tej umowie zapis umieszczony w § 3 ust. 1, zgodnie z którym w przypadku niespełnienia przez pozwaną świadczenia pieniężnego polegającego na zapłacie całości ceny w łącznej kwocie 250.000 zł powodowie uprawnieni będą do żądania zapłaty tej kwoty jako natychmiast wymagalnej. Jednocześnie w treści ust. 2 § 3 zawarto zapis o tym, że sprzedającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r. bez podania przyczyny. Jako zabezpieczenie roszczenia powodów o zapłatę wskazano weksel własny in blanco M. G., który wraz z deklaracją wekslową stanowił integralną część porozumienia. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, mimo upływu terminu (dowód : kserokopia umowy przedwstępnej umowy sprzedaży k. 17-19,weksel wraz z deklaracją wekslową k.20, wypis z księgi wieczystej k. 23-29, kserokopia wypisu z aktu notarialnego k. 114-115, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 02 marca 2018 r. 00:04:25-00:29:54 w zw. z k. 104-104v, zeznania świadka M. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:07:26-00:34::28 w zw. z k. 149v-150, zeznania świadka N. R.- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 00:34:28-01:07:36 w zw. z k. 150, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 08 maja 2018 r. 01:09:31-01:33:25 w zw. z k. 150v, bezsporne).

Pismem z dnia 04 lipca 2017 r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 266.157,53 złotych jako równowartości ceny przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu niemieszkalnym, powołując się na zobowiązanie (...) Sp. z o.o. zawarte w umowie przedwstępnej i terminu jego spełnienia do dnia 31 lipca 2016 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczonymi na dzień 04 lipca 2017 r., (dowód: kserokopia ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty k. 21 ).

W dniu 17 listopada 2017 roku pełnomocnik procesowy pozwanej spółki (...) złożył na piśmie oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 4 listopada 2015 r. ( pismo k. 78).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie powołanych przy nim dowodów. Dla ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia decydujące znaczenie miały dokumenty, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo M. M. (1) i P. M. nie zasługuje na uwzględnienie.

Bezsporne jest, że roszczenie objęte pozwem powodowie wywodzili z treści zawartej z pozwaną spółką umowy przedwstępnej z dnia 4 listopada 2015 roku, obejmującej zobowiązanie do nabycia przez pozwaną lokalu mieszkalnego, która została zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Stosownie do art. 389 k.c. przez umowę przedwstępną jedna ze stron lub obie mogą zobowiązać się do zawarcia oznaczonej umowy; umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Nie znajduje podstaw w świetle powyższego unormowania zarzut pozwanego co do nieważności umowy przedwstępnej, podniesiony na gruncie twierdzenia o złożeniu przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy, a niezależnie od tego wobec niezachowania formy aktu notarialnego tego porozumienia. Przede wszystkim jeśli idzie o skuteczność odstąpienia od umowy, to niezależnie od uchybienia terminowi odstąpienia przewidzianego w treści § 2 umowy z dnia 4 listopada 2015 roku, gdzie wskazano na 31 grudnia 2016 roku, a oświadczenie w tym przedmiocie pozwany złożył w dniu 17 listopada 2017 roku, to stronie pozwanej nie przysługiwało samo prawo odstąpienia od umowy.

Strony przewidziały bowiem prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej w treści zapisu § 3 ust. 2 wyłącznie dla sprzedającego czyli dla powodów. Zatem pozwany nie może wywodzić jakichkolwiek skutków ze złożonego oświadczenia w przedmiocie odstąpienia z dnia 17 listopada 2017 roku.

Jeśli zaś idzie o skutki niezachowania dla umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego, zarzut ten także nie wpływa na ważność samej umowy. Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje forma aktu notarialnego, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych w przepisach form. Jednakże strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej ( np. gdy umowa przedwstępna kupna – sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego) – art. 390 § 1 k.c. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 maja 2015 roku, I ACa 1717/14, Lex nr 1747514).

Zatem zgodnie z tym poglądem powszechnie akceptowanym w orzecznictwie, niezachowanie dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości formy aktu notarialnego ma znaczenie jedynie dla dopuszczalności dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie dla kwestii ważności samej umowy przedwstępnej.

Z tych powodów zarzuty pozwanego prowadzące do uznania nieważności umowy z dnia 4 listopada 2015 roku, zawartej pomiędzy stronami, nie mogą odnieść zamierzonego przez pozwanego skutku w postaci uznania, że zobowiązanie nie istnieje.

Nie znajduje podstaw także zarzut przedawnienia roszczenia o zapłatę. Rację ma bowiem pełnomocnik pozwanej spółki, przywołując w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew treść art. 390 § 3 k.c. ,zgodnie z którym bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu terminu rocznego przedawnienia także roszczenia o odszkodowanie ( por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, III CZP 102/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 104). W przedmiotowej sprawie zatem termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony przewidziały na czas do 31 lipca 2016 roku. Pozew w sprawie o zapłatę kwoty 250.000 złotych wpłynął w dniu 28 lipca 2017 roku, zatem przed upływem roku , powodując przerwanie biegu rocznego terminu przedawnienia ( art. 123 ust. 1 k.c. ).

Stosownie do treści art. 390 §1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §2 k.c.). Zatem jeśli uprawniony nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej chociażby z powodu niezachowania formy czynności prawnej umowy przedwstępnej wymaganej dla umowy przyrzeczonej, wówczas ma prawo dochodzić odszkodowania czyli naprawienia szkody, jaką poniósł wskutek tego, że do zawarcia takiej czynności prawnej nie doszło. Zakres takiego odszkodowania zamyka się zaś w granicach tzw. negatywnego interesu umowy, czyli wydatków i nakładów potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji.

Przechodząc do istoty niniejszej sprawy należy podkreślić, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w dniu 04 listopada 2015 r., mocą której powodowie M. M. (1) oraz P. M. zobowiązali się sprzedać lokali mieszkalny nr (...) o powierzchni 51,07 metrów kwadratowych położony na czwartej kondygnacji budynku we W. przy ulicy (...) objęty księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wejherowie Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczysty w P. oraz udziału 120/10.000 części w lokalu niemieszkalnym hali garażowej o powierzchni 2.116,66 metrów kwadratowych położonej na kondygnacji podziemnej budynku we W. przy ulicy (...), objętego księgą wieczystą (...) za cenę 250.000 zł tj. lokal mieszkalny za cenę 240.000 zł oraz udział w lokalu niemieszkalnym za cenę 10.000 zł, a pozwany (...) Sp. jawna zobowiązał się do zakupu tego lokalu oraz wskazanego udziału w lokalu niemieszkalnym w terminie do 31 lipca 2016 r. za wskazaną cenę 250.000 zł została w formie zwykłej pisemnej, a zatem stronom nie przysługiwało roszczenie z art. 389 § 2 k.c. o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ponieważ niespornym pozostaje, że strona pozwana uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, niewątpliwie zgodnie z treścią art. 390 § 1 k.c. powodowie mieli prawo domagać się naprawienia szkody, którą ponieśli przez to, że liczyli na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Znamiennym w niniejszej sprawie pozostaje, że w § 3 zawartej umowy przedwstępnej z dnia 04 listopada 2015 r. strony postanowiły, że w przypadku niespełnienia przez pozwaną świadczenia pieniężnego polegającego na zapłacie całości ceny w łącznej kwocie 250.000 zł opisanego w § 2 ust. 2 niniejszej umowy lub opóźnienia w jego spełnieniu na rzecz sprzedających, świadczenie to staje się natychmiast wymagalne, a sprzedający uprawniony jest żądać od kupującego zapłaty ceny w pełnej kwocie. Literalna wykładnia tego zapisu stanowi o wymagalności zapłaty całej ceny sprzedaży, niezależnie od przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Tak też swoje roszczenie o zapłatę określili powodowie w przedsądowym wezwaniu do zapłaty z dnia 4 lipca 2017 roku. Dopiero w toku niniejszego procesu podnieśli, iż dochodzoną pozwem należność należy oceniać w kategoriach odszkodowania. Na tym gruncie wolą stron nie było więc ustalenie w umowie odszkodowania, ale przyjęcia możliwości dochodzenia przez sprzedających zapłaty pełnej ceny za lokal, którego miała dotyczyć umowa przyrzeczona, a która nie została zawarta. Zresztą zarówno świadkowie M. R. i N. R., będący w analogicznej do powodów sytuacji prawnej, jak i sam P. M. twierdzili, że zawarte w treści § 3 umowy przedwstępnej zobowiązanie do zapłaty miało stanowić zabezpieczenie odkupu przez pozwaną lokalu w razie gdyby nie doszło do wykreślenia z księgi wieczystej wpisów hipotek. Takie zobowiązanie nie może zaś podlegać ocenie w kategoriach zakresu odszkodowania odmiennie ukształtowanego przez strony w ramach swobody umów ale na gruncie normy art. 390 § 1 kc,, bo jest niczym innym jak zrealizowaniem świadczenia z wzajemnej umowy sprzedaży tylko przez jedną jej stronę. To zaś godzi w zasadę ekwiwalentności świadczeń umów wzajemnych i stanowi przedmiot bezpodstawnego wzbogacenia. W przypadku bowiem uzyskania od kontrahenta całej ceny lokalu objętego umową przedwstępną przy jednoczesnym braku skutku rozporządzającego tym składnikiem majątkowym, strona powodowa jest nadal właścicielem lokalu i otrzymuje pełną jego cenę. Stanowiłoby to zatem również obejście przepisów o niedopuszczalności dochodzenia skutku silniejszego z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, bo oznaczałoby zaistnienie takiego samego skutku dla zbywcy dodatkowo bezpodstawnie wzbogaconego o cenę. Dlatego zdaniem sądu świadczenie określone przez strony w treści § 3 umowy z dnia 4 listopada 2015 r. nie jest przewidzianym tam odszkodowaniem.

Niezależnie jednak od tego, nawet jeśli strony nie uregulują w sposób szczególny zakresu odszkodowania to i tak na zasadzie przepisów ogólnych art. 390 § 1 k.c. jest ono należne stronie na zasadach tam określonych.

Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika uchylającego się od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.) określają zaś ogólne reguły odpowiedzialności z art. 471 i n. k.c. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Ciężar dowodu istnienia wyżej wymienionych przesłanek, faktu aktualizującego odpowiedzialność z art. 471 k.c., istnienia związku przyczynowego oraz powstania szkody, w świetle art. 6 k.c. spoczywa na wierzycielu, jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne. Musi on zatem najpierw udowodnić istnienie ważnego zobowiązania o określonej treści, w stosunku do którego czyni dłużnikowi zarzuty jego naruszenia, a następnie niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, fakt poniesienia szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. O ile strona powodowa niewątpliwie udowodniła istnienie ważnego zobowiązania w postaci umowy przedwstępnej z dnia 04 listopada 2015 r. łączącej strony o tyle, w ocenie Sądu, nie wykazała w żaden sposób faktu poniesienia szkody oraz jej wysokości odpowiadającej żądanej kwocie 250.000 zł. W piśmie inicjującym postępowanie strona powodowa określając wartość dochodzonej szkody podała, że ponieważ z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ulicy (...) toczą się egzekucje komornicze, wobec tego lokal nie posiada obecnie żadnej wartości rzeczywistej, co w pełni odzwierciedla wysokość szkody poniesionej przez powodów. Z kolei definiując wartość szkody na rozprawie w dniu 08 maja 2018 r. powód P. M. podał, że jego szkoda polega na tym, iż dysponuje lokalem ale zobowiązany jest ponosić stałe koszty jego utrzymania oraz że pomimo, iż ma klucze do nieruchomości to jednak lokal ten nie do końca należy do niego. Swoją szkodę powód zdefiniował jako stan obawy przed utratą lokalu wobec toczącej się z niego egzekucji. W przekonaniu Sądu, nie sposób tak zdefiniowanej przez stronę powodową szkody zrównać ze szkodą, o której ustawodawca stanowi w treści art. 390 § 1 k.c. tj. szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Powodowie winni byli w tym postępowaniu udowodnić wysokość poniesionej szkody w granicach ujemnego interesu umowy przedwstępnej (tak też wyrok Sądu Najwyższego z 24 marca 1998 roku I CKN 562/97 Lex Polonica Maxima). Oznacza to, że w ramach odszkodowania mogli domagać się od pozwanego tylko zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś takich, które wiązałyby się z wykonaniem umowy przyrzeczonej. Niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie może bowiem powodować tylko odpowiedzialność za szkodę, która wyraża się w skutkach nie zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś w jej niezrealizowaniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2007 r. I PK 356/2006). Można w konkretnych okolicznościach przyjmować, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 390 § 1 kc (w granicach ujemnego interesu umownego) obejmuje także utracone korzyści ( lucrum cessans), choć możliwość ich dochodzenia jest mało realna, jeżeli zważy się, że szkoda polega tylko na nie zawarciu umowy przyrzeczonej, a nie na jej niewykonaniu. Odpowiedzialność odszkodowawcza zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej obejmuje więc rzeczywistą stratę i utracone korzyści (art. 361 § 2 kc), ale nie dotyczy to korzyści, które by strona osiągnęła w razie zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza tak niewymiernych jak wyzbycie się obawy utracenia lokalu. Podlegająca naprawieniu szkoda obejmuje tylko takie utracone korzyści jak np. zarobek utracony podczas prowadzenia negocjacji albo korzyści, które zostałyby uzyskane wskutek przyjęcia innej, faktycznie odrzuconej oferty. Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy przyrzeczonej obejmuje tym samym również rekompensatę nieuzyskanych korzyści, ale nie podlega naprawieniu utrata korzyści, które by strona uzyskała w razie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej i jej wykonania. Dlatego powodom nie przysługuje rekompensata w wysokości wartości nieruchomości, co wskazywali w pozwie, czy wysokości czynionych na nieruchomość nakładów, czego domagał się P. M. na rozprawie w dniu 08 maja 2018 r., bo powodowie nadal są właścicielami lokalu i ponoszą koszty jego utrzymania. Rozważając fakt i zakres ewentualnej szkody, na którą powołują się powodowie warto zwrócić również uwagę na fakt, iż zawierając z pozwaną (...) sp. jawna z siedzibą w S. w dniu 09 października 2015 r. umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) we W. powodowie mieli świadomość, że w dziale III księgi wieczystej (...) widnieją ostrzeżenia o toczących się egzekucjach ze wskazanej nieruchomości, że w dziale IV księgi (...) są wpisy wielomilionowych hipotek, a mimo to zdecydowali się na nabycie. Musieli zatem jako przedsiębiorcy funkcjonujący na rynku zdawać sobie sprawę co do skutków nabycia majątku objętego egzekucją. Co najmniej zaś w kategoriach małej staranności o własny interes należy traktować twierdzenia, że powodowie mieli podstawy liczyć na wykreślenie wielomilionowych hipotek i unicestwienie postępowań egzekucyjnych w ciągu kilku miesięcy tj. od zawarcia umowy przedwstępnej 4 listopada 2015 roku do 31 lipca 2016 roku.

Wszystko to prowadzi do uznania, że brak jest po stronie powodów jakiejkolwiek podstawy prawnej do żądania od pozwanej odszkodowania z tytułu nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wysokości odpowiadającej wartości zakupu nieruchomości.

Z tych wszystkich względów powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c. i art. 99 k.p.c., kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwana wygrała proces w całości i dlatego zasadnym było zasądzenie od powodów solidarnie zwrotu kosztów procesu na jej rzecz. Na koszty procesu powstałe po stronie pozwanej złożyły się koszty zastępstwa procesowego według stawki minimalnej od wartości przedmiotu sprawy – 10.800,00 zł (§ 2 ust 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych [Dz. U. 2018, poz. 265 j.t.) oraz opłata skarbowa od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa ustalona na podstawie załącznika (wykazu przedmiotów opłaty skarbowej, stawek tej opłaty i zwolnienia) do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2006 roku, Nr 225, poz. 1635) w kwocie 17,00 zł.