Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 kwietnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z o.o. w P. jako następcy prawnego (...) Spółki z o.o. w P.

przeciwko A. S. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 30 listopada 2012 r. sygn. akt I C 2242/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 193/12

UZASADNIENIE

Powód, (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. , domagał się zasądzenia od pozwanego A. S. (2) kwoty 100 000 zł, wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu, tytułem zwrotu zaliczki wpłaconej przez powoda na poczet ceny, przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Pozwany A. S. (2) wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając w pierwszej kolejności przedawnienie roszczenia, na zasadzie art. 390 § 3 kc.

Zarzucił ponadto, iż faktyczną wolą stron – nie ujętą w akcie notarialnym – było by wpłacona przez niego kwot 100 000 zł miała zadatku, w rozumieniu art. 394 k.c., niezależnie od kary umownej, którą strony również zastrzegły. Na wypadek, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego – powoda – pozwany miał prawo zadatek zatrzymać. W niniejszej sprawie przyczyny niezawarcia umowy w istocie leżą po stronie powoda, albowiem powód nie podjął skutecznych działań zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę, od czego strony uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej.

Pozwany zarzucił wreszcie, iż brak jest przesłanki wzbogacenia po jego stronie (art. 409 kc) albowiem od uzyskanej od powoda kwoty 100 000 zł uiścił podatek dochodowy w wysokości 40 000 zł, a nadto złożył powodowi oświadczenie o potrąceniu z wierzytelności o zwrot zaliczki własnej wierzytelności o zapłatę kwoty 9 687, 67 zł, stanowiącej kwotę należną mu od powoda z tytułu odsetek od kwoty 200 000 zł, stanowiącej wyegzekwowaną w dniu 27 listopada 2009 karę umowną. Pozwany naliczył odsetki od dnia 15 lipca 2007 r, to jest od daty wymagalności roszczenia o zapłatę kary umownej.

W kolejnych wystąpieniach powód, między innymi, zaprzeczył istnieniu wierzytelności pozwanego w kwocie 9.687,67 zł, wskazując, iż pozwany bezpodstawnie wszczął przeciwko powodowi egzekucję kary umownej, ponieważ powód nie ponosi winy za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. W związku z tym powód złożył przeciwko pozwanemu pozew o zapłatę kwoty 216.039,15 zł, z tytułu bezprawnie wyegzekwowanych kar.

Powód zaprzeczył ponadto, by wpłaconą przez niego zaliczkę na poczet ceny nieruchomości, strony faktycznie rozumiały jako zadatek. Przeczy temu literalna treść umowy. Dla oceny zasadności powództwa nie ma też znaczenia okoliczność zużycia lub utraty świadczenia. Pozwany bowiem powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu kwoty uzyskanej tytułem zaliczki, w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z dnia 30 listopada 2012 r, sygn. akt IC 2242/11, uwzględnił powództwo w całości.

W uzasadnieniu Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 16.09.2008 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której pozwany A. S. (1) zobowiązał się sprzedać spółce (...) sp. z o.o. w P. – w stanie wolnym od obciążeń – następujące nieruchomości: prawo wieczystego użytkowania niezabudowanych działek nr: (...) o pow. 0,0226 ha, (...) o pow. 0,0212 ha,(...) i (...) o łącznej pow. 0,0071 ha, (...) o łącznej pow. 0,0089 ha, (...) o łącznej pow. 0,016 ha, (...) o łącznej pow. 0,1124 ha, (...)o łącznej pow. 0,0387 ha, położonych w B., objętych odpowiednio Kw nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), oraz prawo wieczystego użytkowania zabudowanych działek nr (...), o łącznej pow. 2,7006 ha, położonych w B., objętych Kw (...) a ponadto prawo własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość, tj. magazyn smarów o kubaturze 343,0 m3, i budynek administracyjny z zapleczem o pow. 278,73 m2, a także prawo własności nieruchomości niezabudowanych oznaczonych nr: działki (...) o pow. 0,0044 ha, (...) o pow. 0,0220 ha, (...)o pow. 0,0044ha i(...) o pow. 0,0134 ha, położonych w B., a objętych odpowiednio Kw nr (...), (...) i (...) – za cenę w łącznej kwocie 1.150.000 zł.

W § 6 przedmiotowej umowy strony postanowiły, że zostaje ona zawarta pod warunkiem rozwiązującym, że najpóźniej do dnia 10 lipca 2009 r. zostanie wydane przez właściwy organ prawomocne pozwolenie na budowę wytwórni mas bitumicznych na nieruchomościach wyżej opisanych. W § 7 strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w ciągu 30 dni od dnia uprawomocnienia się pozwolenia na budowę powyższych obiektów, nie później jednak niż do dnia 10 sierpnia 2009 r. Zgodnie z § 9 umowy , na poczet ceny sprzedaży powód zobowiązał się wpłacić pozwanemu tytułem zaliczki kwotę 100.000 zł w terminie 3 dni licząc od dnia podpisania umowy przedwstępnej, poddając się w tym zakresie egzekucji na zasadzie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Cała cena sprzedaży miała zostać zapłacona przez powoda przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, na konto depozytowe notariusza, w wysokości uwzględniającej zaliczkę.

W § 11 strony określiły sankcje za nie zawarcie umowy przyrzeczonej wyznaczonym terminie. W razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej z winy którejkolwiek ze stron, w terminie określonym w § 7 aktu, strony zobowiązały się zapłacić na rzecz przeciwnika karę umowną w wysokości 200.000 zł w terminie 7 dni licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W zakresie wykonania powyższego zobowiązania zarówno powód jak i pozwany poddali się rygorowi egzekucji na zasadzie art. 777 § 1 pkt k.p.c. Na wniosek powoda w księgach wieczystych nieruchomości objętych umową ujawniono roszczenie powoda o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pozwany wyraził zgodę na dysponowanie przez powoda w trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej działkami objętymi tą umową.

Ustalił następnie Sąd Okręgowy, iż podpisanie powyższej umowy zostało poprzedzone kilkumiesięcznymi negocjacjami stron. Powoda reprezentował Z. K., pozwany działał samodzielnie, przy czym okresowo korzystał z pomocy P. W. (1) i J. S.. Przy zawieraniu umowy obecni byli: Z. K. i radca prawny M. B. – reprezentujący powoda oraz pozwany i P. W. (2). Ten ostatni nie interesował się jednak zagadnieniami finansowymi, uwagę skupiał na prawidłowym oznaczeniu działek w akcie notarialnym i badaniu ksiąg wieczystych. Ze strony sprzedającego o wszystkim decydował pozwany, który nie zgłaszał żadnych uwagi odnośnie wpisania do umowy terminu zaliczka a nie zadatek. Przed podpisaniem aktu notarialnego J. S. doradzał pozwanemu odnośnie treści zawieranej umowy m.in. o tym iż w umowie powinny się znaleźć zapisy o gratyfikacji na rzecz pozwanego za dysponowanie przez powoda gruntem oraz odnośnie kar umownych na wypadek niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kupującego. W dniu 18.09.2008 r. powód przelał na rachunek bankowy pozwanego kwotę 100.000 zł, zaznaczając w tytule przelewu, że jest to zaliczka (...).

Ustalił też Sąd Okręgowy, że po zawarciu umowy przedwstępnej powód wnioskiem z dnia 19 września 2008 r, uzupełnionym w dniu 27 października 2008 r, powód zwrócił się do Wójta Gminy B. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedmiotowego przedsięwzięcia. W trakcie postępowania, organ je prowadzący wystąpił do Starosty (...) i do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w O. o opinię, co do potrzeby sporządzenia ewentualnego raportu oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko. W dniu 25 listopada 2008 r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w O., a w dniu 24 listopada 2008 r Starosta (...) określili, iż przedmiotowe przedsięwzięcie wymaga opracowania takiego raportu. W związku z tym, w dniu 9 grudnia 2008 r. Wójt Gminy B. wydał postanowienie stwierdzające obowiązek sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko dla inwestycji pn. „ Budowa wytwórni mas mineralni – bitumicznych wraz z zapleczem technicznym w postaci kontenerów biurowych i socjalnych w miejscowości B.”. Odpis tego postanowienia powód otrzymał w dniu 15 grudnia 2008 r. Następnie, w dniu zaś 24 kwietnia 2009 r. Wójt Gminy B. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Powód o treści tej decyzji dowiedział się w dniu 8 maja 2009 r. Pismem z dnia 12 maja 2009 r. powód zwrócił się do (...) sp. z o.o. we W., w celu zlecenia pracowni sporządzenia projektu budowlanego. Pismem z dnia 25 maja 2009 r Prezes zarządu w/w pracowni poinformował powoda, iż niemożliwe jest wykonanie projektu na przedmiotowej inwestycji oraz uzyskanie pozwolenia na budowę w oczekiwanym przez powoda terminie do dnia 9 lipca 2009 r. Wyjaśnił, że prace nad przygotowaniem projektu budowlanego oraz przygotowanie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę potrwają co najmniej 3 miesiące, a okres oczekiwania na pozwolenie to kolejne 2 miesiące. Ostatecznie powód nie złożył wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na budowę wytwórni mas bitumicznych w B., przypuszczając, że planowany termin jej wydania będzie późniejszy niż termin zawarcia umowy przyrzeczonej zakreślony w umowie przedwstępnej. Pismem z dnia 23 czerwca 2009 r. pozwany wezwał powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczając termin tej czynności na dzień 8 lipca 2009 r. precyzując ponadto godzinę i miejsce czynności. Na wyznaczony termin przedstawiciel powoda się nie stawił, a strony nie zawarły umowy przyrzeczonej. W związku z powyższym, w dniu 6 listopada 2009 r. pozwany złożył wniosek do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pruszkowie o wszczęcie przeciwko powodowi egzekucji kary umownej w kwocie 200 000 zł, na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 września 2008 r, zaopatrzonego wcześniej w tym zakresie przez Sąd Rejonowy w Pruszkowie w klauzulę wykonalności. Przedmiotową kwota została wyegzekwowana w następstwie podjętych przez komornika czynności w dniu 26 listopada 2009 r. a następnego dnia środki te zostały przekazane przez komornika na konto pozwanego. W dniu 2 sierpnia 2011 r. powód wniósł do Sądu Okręgowego w Krakowie pozew przeciwko pozwanemu o zwrot powyższej kwoty wraz z kosztami egzekucyjnymi. Sprawa toczy się do sygn. I C 960/12. Pismem z dnia 13 maja 2011 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty m.in. kwoty 100.000 zł w terminie 10 dni od dnia otrzymania wezwania, w związku z niedojściem do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. W latach 2008 i 2009 pozwany uiszczał wszelkie opłaty i podatki związane z działkami objętymi umową przedwstępną. Ponadto od otrzymanej od powoda kwoty 100.000 zł, w 2010 r. uiścił podatek dochodowy od osób fizycznych. Powód natomiast poniósł pewne nakłady związane z przygotowaniem inwestycji pod budowę polegające na wyciagnięciu dokumentów, map, uiszczeniu opłat urzędowych oraz opłat za sporządzenie raportu środowiskowego. Pozwany nie pierwszy raz zawierał umowę sprzedaży nieruchomości. Przed 2008 r. kupił kilka działek od osób prywatnych w czym pomagał mu P. W. (1).

Oceniając powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione.

W ocenie Sądu Okręgowego strony, zastrzegając w umowie przedwstępnej dla powoda obowiązek zapłaty kwoty 100 000 zł, rozumiały, iż powód wpłaci zaliczkę tj. kwotę, która podlega zaliczeniu na poczet ceny kupna, a nie zadatek rozumiany, jako znak zawarcia umowy i szczególna sankcja na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron (funkcja zabezpieczająca), w rozumieniu art. 394 § 1 kc. W ocenie Sądu postanowienia umowy w tym przedmiocie są jasne, jednoznaczne i nie pozostawiają żadnych wątpliwości. Dokument został sporządzony w formie aktu notarialnego, przed osobą zaufania publicznego. Pozwala na odtworzenie woli kontrahentów według reguł znaczeniowych w nim zawartych. W § 9 umowy przedwstępnej strony postanowiły, że na poczet ceny sprzedaży powód wpłaci na rzecz pozwanego tytułem zaliczki kwotę 100.000 zł w terminie 3 dni licząc od dnia podpisania umowy przedwstępnej na konto bankowe pozwanego, co też uczyniono w dniu 18.09.2008 r. Strony nie mogły mieć wątpliwości co do charakteru tej kwoty, skoro postanowiły również też, że przy wpłacie ceny nabycia na wskazane w umowie konto notariusza kupujący odliczy wcześniej wpłaconą zaliczkę. Charakter spornej obecnie kwoty pokrywał się więc z nazewnictwem oznaczonym w umowie. W żadnym zaś z postanowień analizowanej umowy nie zostało wskazane, że kwota 100.000 zł miała pokrywać koszty poniesione przez pozwanego z tytułu użytkowania wieczystego i innych opłat czy podatków. W żadnym też z jej zapisów nie zostało przewidziane, że kwota ta, w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlegać będzie zatrzymaniu – tak jak zadatek. Na zaliczkowy charakter spornej kwoty wskazuje też warunkowy charakter umowy. Celem nabycia działek od pozwanego było zrealizowanie przez powoda zamierzonej inwestycji, na którą musiał uzyskać pozwolenie odpowiednich władz, w terminie określonym w umowie. Uchybienie temu terminowi niweczyło możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność, a ewentualna wina powoda pociągała za sobą sankcje w postaci zapłaty pozwanemu ustalonej umową kary w kwocie 200.000 zł. Przyznanie racji w rozpoznawanym sporze pozwanemu prowadziłoby do wniosków nieracjonalnych, a mianowicie, iż w jednej umowie strony przewidziały dwie kary za jedno zdarzenie. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, że kwota dochodzona w niniejszym procesie nie miała charakteru sankcyjnego, gdyż strony nie nadały jej takiej właściwości. Obowiązek zwrotu zaliczki nie jest zależny od przyczyn nie zawarcia umowy ostatecznej, tj. obowiązek jej zwrotu przez pozwanego istniałby nawet w przypadku, gdyby niedojście do skutku umowy przyrzeczonej spowodowane było przyczynami leżącymi po stronie powoda.

Sąd Okręgowy uznał następnie za nietrafny zarzut przedawnienia roszczenia. Roszczenie o zwrot zaliczki, tj. kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c., lecz z upływem terminu ogólnego przewidzianego w art. 118 k.c.

Sąd uznał za bezskuteczny zarzut potrącenia wierzytelności pozwanego w kwocie 9.687,67 zł, z kwotą dochodzoną w niniejszym procesie. Wątpliwa jest zarówno kwestia wymagalności jak i samego istnienia wierzytelności pozwanego, skoro obecnie powód kwestionuje w postępowaniu sądowym wyegzekwowaną od niego wierzytelność z tytułu kary umownej. Sąd, który nadał aktu notarialnemu klauzulę wykonalności w odniesieniu do kwoty 200 000 zł, nie badał merytorycznych podstaw i zasadności roszczenia, objętego tytułem egzekucyjnym. W ocenie Sądu Okręgowego pozwany w trakcie trwania procesu nie udowodnił by nie zawarcie umowy nastąpiło z winy strony powoda, jako kupującego. Sąd Okręgowy uznał za bezzasadny nieistnienia wzbogacenia po stronie pozwanego. W ocenie Sądu, okoliczność zużycia czy też utraty świadczenia przez pozwanego nie ma znaczenia dla oceny zasadności niniejszego powództwa. Nawet gdyby tak było, to i tak pozwany wydatkując kwotę otrzymanej zaliczki powinien był liczyć się z obowiązkiem jej zwrotu ( art. 409 k.c.).

Z przyczyn wyżej przedstawionych Sad Okręgowy uwzględnił powództwo w całości, również jak chodzi o odsetki ustawowe, które zasądzono zgodnie z żądaniem od daty wniesienia pozwu. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 98 § 1 k.p.c.

Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżył w całości pozwany, zarzucając co następuje:

1/ naruszenie art. 233 § 1 kpc przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie błędnych ustaleń w zakresie ustalenia, że:

a/ niemożliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę w okresie do dnia 10 sierpnia 2009 r,

b/ strony nie ustaliły, że wpłacona przez powoda kwota jest zaliczką podlegającą zwrotowi w razie niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej;

2/ naruszenie art. 233 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału oraz przez brak odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do problemu braku złożenia przez powoda wniosku o pozwolenie na budowę jak też do kwestii odstąpienia przez powoda od zamiaru zawarcia umowy z pozwanym,

które to naruszenia spowodowały błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, że pozwany nie wykazał winy po stronie powoda związanej z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej;

3/ naruszenie art. 233 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału i odniesienia się w uzasadnieniu pozwu do podnoszonych przez pozwanego okoliczności związanych z faktem braku wezwania pozwanego do zwrotu kwoty przez okres ponad dwóch lat, pomimo przeprowadzenia jesienią 2009 r postępowania egzekucyjnego przeciw powodowi a także pomimo tego, że pozwany uiścił podatek dochodowy od uzyskanej w 2008 r kwoty, dopiero na wiosnę 2010 r – co powinno wskazywać na to, że pozwany ze względu na zachowanie powoda nie mógł liczyć się z obowiązkiem zwrotu dochodzonych w niniejszym postępowaniu kwot w momencie, kiedy przestał być wzbogacony;

4/ naruszenie przepisów postępowania, a to art. 177 § 1 pkt 1 kpc, przez brak zawieszenia postępowania pomimo wpływu postępowania toczącego się do sygn. IC 960/12, na wynik niniejszej sprawy – w zakresie zgłoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia;

5/ naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 498 § 1 i 2 k.c. przez brak zastosowania tej regulacji i w konsekwencji nieuwzględnienie zgłoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia;

6/ naruszenie art. 409 k.c. w zw. z art. 410 § 1 kc, przez ich niezastosowanie;

7/ naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. przez jego nieprawidłowe zastosowanie i błędne uznanie zasadności roszczenia powoda, pomimo iż faktyczną wolą stron w związku z uiszczeniem przy zawarciu umowy przedwstępnej kwoty 100 000 zł miało być – niezależnie od zastrzeżonej kary umownej – zabezpieczenie pozwanego w ten sposób, że w razie niedojścia umowy do skutku z przyczyn leżących po stronie powoda, uiszczona kwota miała nie podlegać zwrotowi;

8/ naruszenie art. 390 § 3 kpc przez zasądzenie roszczenia przedawnionego;

9/ naruszenie przepisów postępowania, a to art. 321kpc w zw. z art. 200 § 1 kpc, przez zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 20 czerwca 2011 r do dnia zapłaty, podczas gdy z żądania pozwu wynika, że powód wnosi o zasądzenie odsetek ustawowych od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty a pozew należy uznać za wniesiony dopiero w dniu 16 listopada 2011 r.

Podnosząc powyższe zarzuty pozwany domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku przez zmianę zaskarżonego wyroku w sposób uwzględniający zarzut potrącenia (9 687, 67 zł) oraz zarzut braku wzbogacenia (łącznie do kwoty 59 204, 72 zł) i odpowiednie oddalenie powództwa w tej części oraz o zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 16 listopada 2011 r.

SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ CO NASTĘPUJE.

Apelacja pozwanego jest bezzasadna.

Wbrew zarzutom apelującego ustalenia faktyczne Sądu I instancji nie budzą zastrzeżeń sygnalizowanych w apelacji. Sąd Apelacyjny uznaje je za własne. Sąd Okręgowy szczegółowo przedstawił treść umowy stron, a w szczególności, te jej postanowienia, które dotyczyły zapłaty zaliczki. Kluczowe znaczenie w sprawie miało przesądzenie – w oparciu o ustalenia faktyczne, dokonane na podstawie o zaoferowanego przez strony materiału dowodowego – jaki charakter prawny miało spełnione przez powoda, w wykonaniu umowy przedwstępnej, świadczenie pieniężne w wysokości 100 000 zł. Powód twierdził, iż przedmiotowa wpłata miała w intencji stron charakter zaliczki i podlegała zaliczeniu na poczet ceny w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej, zaś w razie jej niezawarcia – niezależnie od przyczyn – podlegała zwrotowi na rzecz powoda. Pozwany przypisywał tej wpłacie funkcję zadatku, twierdząc, iż ma prawo ją zatrzymać, skoro do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie powoda. Sąd Okręgowy bezbłędnie rozstrzygnął ten spór na korzyść powoda. Stanowisko Sądu – oparte w głównej mierze o analizę zapisów samej umowy – jest trafne i wyczerpująco uzasadnione. W szczególności rację ma Sąd Okręgowy wskazując na to, iż umowa została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Gdyby zatem strony traktowały w/w kwotę 100 000 zł, jako zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 kpc, notariusz użyłby w umowie słowa „zadatek” a nie „zaliczka”. Tego rodzaju rozróżnienie należy do rutynowej wiedzy notariusza. Jeśli w akcie wpisano „zaliczka” należy domniemywać, iż tak właśnie strony rozumiały wpłatę, której powód miał dokonać. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż „danie zadatku” w rozumieniu art. 394 § 1 kc jest czynnością prawną realną, nie wystarczy samo uzgodnienie jego wysokości, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca – powód zobowiązał się wpłacić kwotę 100 000 zł w terminie 3 dni. Również ten element przemawia za tym, że intencją stron było zastrzeżenie zaliczki a nie zadatku. Wreszcie, na co też zwrócił uwagę Sąd I instancji, znaczenie zadatku polega na wzmocnieniu stanowiska strony, która dąży do wykonania umowy. Zadatek wzmacnia umowę, jego zastrzeżenie pozwala łatwiej i skuteczniej stosować represję wobec dłużnika, który bezpodstawnie nie wykonuje zobowiązania. Zadatek pełni więc funkcje zbliżone do kary umownej a pozostaje poza sporem, że strony w umowie z dnia 16 września 2008 r, zastrzegły karę umowną na wypadek nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kontrahenta (§ 11 umowy). Trudno więc przyjąć, że strony jednocześnie zastrzegły karę umowną i przepadek zadatku, jako finansową konsekwencję tego samego zdarzenia. Przeczył temu stanowczo i wiarygodnie przedstawiciel powoda P. D., słuchany w charterze strony na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2012 r. (k. 170). Zeznania pozwanego w tym przedmiocie są pokrętne. Pozwany podał, że nie przypomina sobie, by notariusz informował go o prawnym rozumieniu pojęcia zaliczki i zadatku. Wszystko to przemawiało za przyjęciem za prawdziwe twierdzeń powoda, iż wpłacona przez niego pozwanemu kwota 100 000 zł. stanowiła zaliczkę podlegającą zwrotowi, bez względu na to, która ze stron ponosi odpowiedzialność za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. Należną w takiej sytuacji rekompensatą dla kontrahenta, który był gotów do zawarcia umowy przyrzeczonej, była kara umowna. Dlatego też roszczenie powoda należało uznać za usprawiedliwione co do zasady.

Oczywiście bezzasadny jest zarzut przedawnienia tego roszczenia – podtrzymany przez pozwanego w apelacji. Pozwany nie odniósł się jednak w żaden sposób do argumentacji Sądu Okręgowego w tym przedmiocie, popartej odwołaniem się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r, (III CZP 3/07, Lex nr 230987). Sąd Apelacyjny w całej rozciągłości podziela to stanowisko. Roszczenie o zwrot zaliczki nie jest roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej, w rozumieniu art. 390 § 3 k.c., lecz roszczeniem o zwrot świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 § 2 kc. Pogląd ten jest w orzecznictwie sądowym utrwalony. Tym samym termin przedawnienia liczy się według przepisów ogólnych, to jest art. 118 kc. Roszczenie powoda nie uległo więc przedawnieniu, nawet przy przyjęciu, iż jako roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, przedawnia się z upływem lat trzech. Roszczenie powoda mogło stać się wymagalne najwcześniej z bezskutecznym upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, co miało miejsce 11 lipca 2009 r – tym samym w żadnym razie nie mogło dojść do jego przedawnienia.

Twierdzenia pozwanego, jakoby zaliczka była mu potrzebna na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości będącej już w posiadaniu powoda (po zawarciu umowy przedwstępnej) są wiarygodne, jednakże nie mają żadnego znaczenia. Brak bowiem dowodu na to, iż powód wyraził zgodę na bezzwrotne finansowanie świadczeń obciążających nieruchomość, której nie był jeszcze właścicielem. Nie stanowią dostatecznego potwierdzenia stanowiska pozwanego zeznania świadków J. S. i P. W. (1) (k. 129-131). Relacje te nie są precyzyjne. J. S. miał doradzać pozwanemu by ten uzyskał zabezpieczenie rzędu „100-200 tysięcy złotych” i takie zabezpieczenie pozwany uzyskał w formie kary umownej. Z kolei świadek W. wspomina o tym, iż powód chciał, by cena za nieruchomość obejmowała też koszt jej utrzymania – jakie to były koszty i czy cena ostatecznie wynegocjowana rzeczywiście je obejmowała świadek nie zeznaje. W ocenie Sądu Apelacyjnego, gdyby strony dokonały jakichś konkretnych ustaleń w tym przedmiocie (na przykład co do możliwości potrącenia kosztów utrzymania nieruchomości z zaliczki zwracanej powodowi) zawarłyby takie ustalenie w akcie notarialnym. Brak takiego ustalenia niweczy żądnie pozwanego, zawarte „z ostrożności procesowej” w apelacji, by pomniejszyć sumę zaliczki o kwotę 59 204, 72 zł. Trafnie też przyjął Sąd Okręgowy, iż pozwany nie może zatrzymać tej kwoty powołując się na brak wzbogacenia, w rozumieniu art. 409 kc. Zgodnie z tym przepisem obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją albo utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją winien był liczyć się z obowiązkiem jej zwrotu. Wbrew stanowisku powoda przepis ten może znaleźć odpowiednie zastosowanie w wypadku zwrotu tzw. świadczeń nienależnych. Wynika to wprost z treści art. 410 § 1 kc. Nie oznacza to jednak, iż w okolicznościach niniejszej sprawy pozwany może, powołując się na w/w normę, zwolnić się choćby częściowo z obowiązku zwrotu świadczenia. Z istoty zaliczki – która jest świadczeniem podlegającym zwrotowi w razie nie spełnienia się określonych warunków – wynika możliwość zaistnienia obowiązku jej zwrotu. Każdy uczestnik obrotu prawnego winien się z takim obowiązkiem liczyć, nawet jeśli uznaje kontrahenta od którego zależy spełnienie się warunku, za zdolnego do jego realizacji.

Nie sposób zgodzić się z apelującym, iż Sąd Okręgowy winien był uwzględnić zarzutu potrącenia kwoty 9 687, 67 zł. Trafnie Sąd Okręgowy przyjął, że pozwany nie wykazał, iż to powód ponosi odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej. Ciężar dowodu okoliczności pozwalających na taka ocenę obciążał pozwanego Pozwany twierdził, iż nieuzyskanie pozwolenia na budowę było konsekwencją opieszałości powoda w załatwianiu spraw urzędowych, oraz wyboru niewłaściwego projektanta. Twierdzenia pozwanego w tym przedmiocie nie zostały poparte żadnymi wnioskami dowodowymi. Tymczasem stanowcze ustalenie czy to powód ponosi odpowiedzialność za nieuzyskanie pozwolenia na budowę w terminie zastrzeżonym w umowie wymagałoby dokonania stosownych ustaleń w tym przedmiocie Tymczasem pozwany nie zgłosił adekwatnych wniosków dowodowych. Na skutek inicjatywy dowodowej pozwanego Sąd Okręgowy powziął wiadomość, iż powód zwrócił się do Wójta Gminy B. o wydanie decyzji w sprawie uwarunkowań środowiskowych zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie wytwórni mas mineralno-bitumicznych wraz z zapleczem technicznym – wnioskiem z dnia 19 września 2008 r, uzupełnionym w dniu 27 października 2008 r. Fakt ten nie jest jednak wystarczający dla ustalenia rzeczywistych przyczyn nie wydania w określonym czasie pozwolenia na budowę. Konieczna byłaby tu analiza pozostałych wniosków powoda składanych w postępowaniu administracyjnym, podobnie jak treści zapadłych tam decyzji. W tym przedmiocie pozwany złożył jedynie mało precyzyjny wniosek o dopuszczenie dowodu z akt postępowania administracyjnego Oś 7624/13/08, nie wskazując, jakie dokumenty winny być przedmiotem analizy Sadu i jaka okoliczność miałaby być w ten sposób udowodniona. Sąd Rejonowy wniosku tego nie zrealizował, zaś powód ani go nie uzupełnił w sposób odpowiadający wymogom proceduralnym, ani też nie zgłosił zastrzeżenia w trybie art. 162 kpc. W tej sytuacji Sąd Okręgowy był uprawniony do przyjęcia, iż powód nie wykazał przesłanek faktycznych przesądzających o jego odpowiedzialności za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej, bez narażenia się na zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc. Bezzasadny jest związany z omawianym zagadnieniem zarzut naruszenia art. 177 § 1 punkt 1 kpc. Zawieszenie niniejszego postępowania mogłoby mieć miejsce jedynie wtedy, gdyby rozstrzygnięcie niniejszej sprawy było zależne od sprawy toczącej się przed Sądem Okręgowym do sygn. IC 960/12. Zależność taka nie istnieje albowiem wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy fakty mogły zostać wykazane przez pozwanego w niniejszym procesie.

Uwzględnieniu zarzutu potrącenia sprzeciwia się również fakt niewykazania przez pozwanego wysokości odsetek, które miałyby się mu należeć z uwagi na opóźnienie powoda w wykonaniu zobowiązania zapłaty kary umownej. Brak jest podstaw do ustalenia daty od jakiej pozwany miałby prawo do naliczenia takich odsetek. Wierzytelność o zapłatę kary umownej jest bez wątpienia zobowiązaniem bezterminowym. W takiej sytuacji dłużnik powinien spełnić swoje świadczenie po wezwaniu go do tego przez wierzyciela (art. 455 kc). Od daty bezskutecznego upływu terminu wskazanego w takim wezwaniu dłużnik pozostaje w opóźnieniu, uprawniającym wierzyciela do naliczenia odsetek (art. 481 § 1 kc). Tymczasem pozwany policzył odsetki od daty upływu siedmiodniowego terminu od dnia w którym, w jego ocenie winna być zawarta umowa przyrzeczona. Pozwany nie wykazał zatem od kiedy powód pozostawał w opóźnieniu w spełnieniu swojego zobowiązania z tytułu kary umownej i tym samym, od kiedy pozwanemu należą się z tego tytułu odsetki ustawowe. Pozwany nie zgłosił dowodów dla wykazania, ze jego wierzytelność z tytułu odsetek jest równoważna kwocie przedstawionej do potrącenia.

Niezasadny jest również zarzut, jakoby Są Okręgowy w zaskarżonym wyroku niewłaściwie określił termin początkowy odsetek ustawowych od zasądzonego na rzecz powoda świadczenia. Powód domagał się odsetek od daty wniesienia pozwu, rozumiejąc tę datę, jako wniesienie pozwu do tego Sądu do którego pozew skierował. Chodzi tu o przyjętą przez Sąd Okręgowy datę 20 czerwca 2011 r. Tym samym, mimo iż skutki związane z wytoczeniem wyrok Sądu I instancji w zakresie odsetek ustawowych nie wymaga korekty. Powód domagał się bowiem odsetek od dnia 20 czerwca 2011 r i miał do tego prawo, gdyż roszczenie o zwrot zaliczki stało się wymagalne wcześniej, to jest w dacie doręczenia pozwanemu przedsądowego wezwania o zapłatę (k. 38-39).

Wszystkie przedstawione wyżej argumenty prowadzą do wniosku o bezzasadności apelacji pozwanego. Dlatego też Sąd Apelacyjny orzekł jak na wstępie biorąc za podstawę art. 385 kpc, zaś co do kosztów postępowania apelacyjnego – art. 98 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc.