Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 sierpnia 2018 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Izabela Kosińska – Szota

Protokolant prot. sąd. Magda Biernat

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lipca 2018 roku w Kłodzku

sprawy z powództwa R. B. i H. B.

przeciwko A. M. i H. M.

o zapłatę 60000 zł

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza solidarnie od powodów R. B. i H. B. na rzecz pozwanych A. M. i H. M. kwotę 5417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu.

(...)

UZASADNIENIE

Powodowie H. B., R. B. i K. S. wnieśli o zasądzenie od pozwanych solidarnie H. M. i A. M. kwoty 60 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 10 listopada 2016 r. oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że pod koniec sierpnia 2016 r. oglądali na sprzedaż we wsi C. dom położony na działce o powierzchni 1250 m ^{( 2)} za cenę 220 000 zł, ale okazało się, że dom położony jest na działce o powierzchni 3630 m ^{( 2)}, a właściciele byli w trakcie procesu podziału nieruchomości na dwie działki. Powodowie wskazali, że uzgodnili z pozwanymi, że najpierw kupią działkę z domem, a za rok, drugą działkę, następnie podpisali umowę przedwstępną i wpłacili pozwanym na konto kwotę 30 000 zł tytułem zadatku, a w dniu 21 października 2016 r. wpłacili na konto pozwanych tytułem zaliczki kwoty 15 000 zł i 10 000 zł. Powodowie wskazali, że pomimo ich próśb o przesłanie aktualnych dokumentów, pozwani odesłali ich do internetu, gdzie okazało się, że numer księgi wieczystej wskazany w umowie przedwstępnej dotyczy zupełnie innej nieruchomości, co ich bardzo zaniepokoiło i sprawiło, że poczuli się oszukani. Powodowie podnieśli, że pozwani przesłali im ostatecznie stare i nieaktualne odpisy ksiąg wieczystych i wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie. Powodowie podali, że ustalili, że na terenie m. in. C. nie można w planie zagospodarowania przestrzennego mieszać gruntów rolnych z budowalnymi, a więc działka opisana w umowie jest tylko i wyłącznie rolna i jej przeznaczenia nie da się zmienić. Ponadto powodowie podnieśli, że pozwani zapewniali ich, że działka leży przy granicy P., a okazało się, że leży w granicach tego P. i jakiekolwiek inwestycje mogą być prowadzone po uzyskaniu zgody Dyrektora P., ponadto trzeba byłoby zmienić system ogrzewania i wybudować biologiczną oczyszczalnię ścieków, by dostosować je do obowiązujących przepisów, o czym powodowie nie wiedzieli. Powodowie wskazali, że żadne dokumenty dotyczące podziału działki nr (...) do dnia 28 października 2016 r. nie wpłynęły i w tej sytuacji nie było mowy, by do dnia 10 listopada 2016 roku taki podział nastąpił, a sprzedający zapewniali powodów w rozmowie w dniu 19 października 2016 r., że wszystko zostało załatwione i złożone w wydziale ksiąg wieczystych i czekają tylko na wpis do ksiąg wieczystych. Powodowie podnieśli także, że budynki mieszkalne i gospodarcze nie były ujawnione w księgach wieczystych i powodowie nie bardzo byli sobie wstanie wyobrazić, że mogą być ujawnione po podziale nieruchomości. W związku z tym, że powodowie zostali wprowadzeni przez pozwanych w masę błędów, zaproponowali rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron i zwrot wpłaconej przez nich kwoty 60 000 zł i pozwani w rozmowie telefonicznej wyrazili zgodę na polubowne rozwiązanie konfliktu, wobec czego powodowie wysłali e-mailem rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron z prośbą o jej podpisanie i odesłanie.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wg norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwani przyznali, że zawarli z powodami 19 października 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomościami, na mocy której zobowiązali się do sprzedaży powodom działki nr (...), po jej wydzieleniu oraz dopełnili wszelkich innych formalności wskazanych w umowie, oraz działki (...) w terminie do 15 grudnia 2017 r., a powodowie jako zabezpieczenie wywiązania się z umowy do dnia 21 października 2016 roku wpłacili na rzecz pozwanych kwotę 60 000 zł tytułem zadatku. Pozwani wskazali, że przedmiotem sprzedaży miały być dwie działki położone w C., które miały powstać po podziale działki (...) na działki (...) i przed podpisaniem umowy, w sierpniu 2016 r., powodowie oglądali przedmiotową nieruchomość, poznali stan prawny, usytuowanie nieruchomości oraz zapoznali się ze sposobem zaopatrzenia w ciepło oraz wodę, jak również sposobem odprowadzenia i gromadzenia ścieków. Ponadto pozwani wskazali, że dom jest położony w otulinie P., co było zaznaczone w ogłoszeniach o sprzedaży jako atut, pozwani poinformowali powodów, że są w trakcie uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie i niezwłocznie po tym fakcie dokonali podziału działek. W związku z tym, że powodowie nie mieli wystarczającej kwoty na zakup całej nieruchomości strony ustaliły, że powodowie będą mogli korzystać z drugiej działki przez rok, po czym jeśli nie kupią drugiej działki, zostanie ona wystawiona do sprzedaży, a wszelkie niedogodności związane z budową biologicznej oczyszczalni ścieków i doprowadzeniem prądu do budynku mieszkalnego we własnym zakresie na własny koszt wykonają pozwani. Pozwani podali, że strony około miesiąca przed podpisaniem umowy przedwstępnej uzgadniały jej treść, projektowały jej postanowienia, a powodowie bez zastrzeżeń ją zaakceptowali. Pozwani wskazali, że po podpisaniu umowy, powodowie zaczęli wysuwać nierealne żądania niezgodne z zapisami w umowie dając wyraźne oznaki, że mogą wycofać się zamiaru kupna nieruchomości. Pozwani podali, że nie mieli jeszcze w tym czasie lokum, gdzie mogliby się wyprowadzić po sprzedaży domu i kilkakrotnie uzgadniali ze świadkiem A. K., że zamieszkają u niego na niedługi okres, dopóki nie dokończą budowy innego domu. Zdaniem pozwanych powodom nadarzyła się okazja kupna innego domu, który pod jakimiś względami bardziej im pasował i w grudniu 2016 r. już zamieszkali w innej nieruchomości, a jednocześnie nie mogli pogodzić się z zatrzymaniem przez pozwanych kwoty zadatku i w związku z tym złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z uwagi na zawarcie jej pod wpływem błędu. Pozwani zaprzeczyli, by kiedykolwiek wprowadzili powodów w błąd co do jakiejkolwiek kwestii, jak również temu, aby powodowie co do jakiejkolwiek kwestii pozostawali w błędzie, zaś umowa sprzedaży nie doszło do skutku tylko i wyłącznie z winy powodów, a zatem pozwanym stosownie do art. 394 § 1 k.c. przysługiwało prawo odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku. Pozwani przyznali, że omyłkowo został wpisany w umowie przedwstępnej numer księgi wieczystej jednakże, wszelkie inne postanowienia umowy są zgodne z prawem, a powodowie otrzymali od pozwanych jeszcze przed zawarciem umowy właściwy odpis księgi, uzyskali zatwierdzenie projektu podziału działki i wyznaczyli powodom termin stawienia się u notariusza celem podpisania umowy właściwej. Pozwani zaprzeczyli również, by działka z domem miała po podziale kosztować jedynie 200 000 zł, oraz by decyzja o odbiorze domu miała być wydana przed 15 października 2016 roku.

W piśmie procesowym z dnia 13 marca 2018 r. powodowie podtrzymali swoje stanowisko.

W związku ze śmiercią powódki K. S., sąd zawiesił postępowanie, po czym podjął je po przedstawieniu przez powódkę aktu poświadczenia dziedziczenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani H. M. i A. M. zamieścili ogłoszenie o sprzedaży ich nieruchomości w C.. W ogłoszeniu wskazali, że dom położony jest na działce o powierzchni 1 250 m ^{( 2)}, nieruchomość leży w otulinie P..

Dowód:

ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości – k.123

odpis księgi wieczystej (...) – k. 103 i k.133 – 134

wypis i wyrys z ewidencji gruntów – k.104 i k. 32

zeznania pozwanego - k.187 verte - 188

W otulinie p., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla nowych inwestycji budowlanych obowiązuje odprowadzanie ścieków do przydomowych oczyszczalni ścieków lub oczyszczalni zbiorczych oraz w przypadku braku innych możliwości do szczelnych zbiorników (szamb), ogrzewanie budynków paliwami sprzyjającymi środowisku – ogrzewanie gazowe, energia elektryczna, energia odtwarzalna, olej opałowy itp.

Dowód: wydruk z postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego – k.105

Powodowie H. B. i R. B. byli zainteresowani nabyciem domu na D.. Przeglądając ogłoszenia natknęli się na ogłoszenie pozwanych. W sierpniu 2016 r. powodowie oglądali nieruchomość i bardzo im się podobała. Powodowie zapoznali się z dokumentami dotyczącymi wstępnego projektu podziału działki nr (...), ponieważ pozwani wystąpili o podział działki (...) (...) na działki o numerach (...) i uzyskali pozytywną opinię o wstępnym projekcie podziału nieruchomości.

Dowód:

postanowienie nr (...) – k.131

zeznania powódki – k.187

zeznania pozwanego - 187 verte - 188

Pozwani tłumaczyli powodom, na czym polegała kwestia najpierw uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, a następnie ostatecznego podziału działki.

Dowód: zeznania pozwanego – k.188

Powodowie w dniu 7 września 2016 r. wpłacili na rzecz pozwanych kwotę 5 000 zł oznaczając tę wpłatę jako zaliczkę.

Dowód: potwierdzenie transakcji – k.91

Pozwana przesłała powódce e – mailem w dniu 11 września 2016 r. wstępną treść umowy przedwstępnej z możliwością dokonania korekt.

Dowód: wydruki korespondencji e – mail z dnia 07.09.2016 r., 11.09.2016 r., 12.09.2016 r., 12.09.2016 r., 19.09.2016 r. – k.119 - 122

W dniu 17 października 2016 r. przedstawiciel Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. przeprowadził kontrolę budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego na działce pozwanych nr (...) w C. i ustalił zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki, z projektem architektoniczno – budowlanym.

Dowód: protokół kontroli obowiązkowej po zakończeniu budowy obiektu z dnia 19.10.2016 r. – k.127 - 128

W dniu 19 października 2016 r. powodowie i pozwani podpisali umowę przedwstępną, zgodnie z którą pozwani oświadczyli, że są właścicielami nieruchomości zabudowanej składającej się z działki nr (...) o powierzchni 3 630 m ² położonej w C., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) i w dziale IV tej księgi widnieje wpis o hipotece umownej na rzecz banku, działka wg planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę. Pozwani oświadczyli także, że są w trakcie realizacji czynności mających na celu oddanie budynku jednorodzinnego i gospodarczego do użytkowania i czynności te zostaną zakończone w terminie przed 15 października 2016 r. Ponadto pozwani wskazali, że są w trakcie podziału nieruchomości na dwie działki o nr (...) o powierzchniach odpowiednio 0,1228 ha i 0,2402 ha i czynności te zostaną wykonane niezwłocznie po oddaniu w/w budynków do użytkowania, a podział spowodowuje, że na działce nr (...) znajdować się będzie budynek mieszkalny, a na działce nr (...) budynek gospodarczy. Powodowie oświadczyli, że kupują działkę o nr (...) za kwotę 220 000 zł i zadatek w wysokości 30 000 zł wpłacają w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Jednocześnie powodowie zobowiązali się do zakupu działki o nr (...) w terminie do dnia 15 grudnia 2017 r. za ustaloną przez obie strony kwotę 60 000 zł, którą zapłacą po podpisaniu drugiego aktu notarialnego. Ponadto pozwani zobowiązali się, że w okresie od chwili podpisania pierwszego aktu notarialnego dot. działki nr (...) (...) do 15 grudnia 2017 r. powodowie korzystać będą nieodpłatnie z działki nr (...) i budynku gospodarczego położonego na tej działce. W sytuacji, gdyby powodowie nie dokonali zakupu działki nr (...) w wyznaczonym terminie, pozwani zobowiązali się we własnym zakresie wybudować na działce nr (...) biologiczną oczyszczalnię ścieków oraz rozdzielić doprowadzenie prądu do budynku mieszkalnego, ponieważ w chwili podpisania umowy prąd przepływał przez budynek gospodarczy. Powodowie drugą transzę zadatku w kwocie 30 000 zł zobowiązali się wpłacić do dnia 10 listopada 2016 r. przelewem.

Dowód:

przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 19.10.2016 r. – k.93

potwierdzenie transakcji z dnia 19.10.2016 r. – k.94 i 95

Decyzją nr (...) z dnia 20 października 2016 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. udzielił pozwanym pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wybudowanych w miejscowości C. nr (...) na działce nr (...).

Dowód: decyzja nr (...) – k.106 - 107

Niezwłocznie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozwani wystąpili o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości i w dniu 17 listopada 2016 r. Burmistrz S. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej we wsi C. oznaczonej geodezyjnie jako nr (...) (...) polegający na wydzieleniu działek w sposób przedstawiony w projekcie podziału nieruchomości oraz załączonej mapie, które to dokumenty stanowiły integralną część decyzji. Burmistrz S. wskazał, że działka nr (...) to działka budowlana zabudowana budynkiem mieszkalnym, zaś działka nr (...) to działka budowlana zabudowana budynkiem gospodarczym, a projekt podziału nieruchomości zgodny jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi C..

Dowód:

decyzja nr (...) z dnia 17.11.2016 r. – k.129

mapa z projektem podziału nieruchomości – k.129 verte i 130

postanowienie nr (...) z dnia 06.10.2015 r. - k.131

W dniu 21 października 2016 r. powodowie wpłacili łącznie kwotę 25 000 zł tytułem drugiej transzy zadatku na zakup nieruchomości.

Dowód: potwierdzenie transakcji z dnia 21.10.2016 r. – 96 i 97

Po podpisaniu umowy przedwstępnej okazało się, że numer księgi wieczystej oznaczony w umowie jest błędny, ponieważ dotyczył nieruchomości stanowiącej własność tylko pozwanej i działkę nr

Dowód: wydruk treści księgi wieczystej (...)

Pozwana mailem z dnia 26 października 2016 roku przesłała powódce skany dokumentów i poinformowała, że odpis księgi wieczystej i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są ogólnie dostępne internecie po wpisaniu numeru księgi wieczystej lub numeru działki. Ponadto pozwana wskazała, że nie rozumie, czego dotyczy dalsza treść maila powódki i poinformowała powódkę, że w chwili obecnej nie ma działki nr (...), w związku z czym nie można dokonać żadnej transakcji. Nadto wskazała, że z informacji uzyskanej od geodety dokończy on podział przed 10 listopada 2016 roku. Pozwana poinformowała również powódkę, że licznik prądu nie może być zainstalowany przed podziałem, zaś spawa dodatkowego prądu i szamba będzie realizowana w momencie, gdy powodowie zrezygnują z zakupu drugiej działki.

Powódka przesłała pozwanej e-mail z prośbą o ponowne przesłanie skanów dokumentów, ponieważ maile od nieznanych adresatów usuwa bez sprawdzania. Ponadto powódka wskazała, że nie może rozmawiać przez telefon, gdyż z jej słuchem dzieje się coś niedobrego. Pozwana ponownie przesłała skany dokumentów, lecz powódka poinformowała pozwaną w mailu z dnia 27 października 2016 roku, że otrzymała decyzję i zwróciła się o wypis z rejestru gruntów, wypis planu zagospodarowania przestrzennego i odpis księgi wieczystej wskazując, że księgę wieczystą można dostać od ręki, a na pozostałe dokumenty czeka się maksymalnie tydzień. Powódka poprosiła o przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów maksymalnie na przyszły piątek i wskazała, że resztę należnej ceny powodowie wpłacą w chwili podpisania aktu notarialnego maksymalnie 10 listopada 2016 r. i do tego dnia musi być przeniesiony licznik prądu do domu i wybudowane osobne szambo. Jednocześnie powódka zasugerowała, że jeśli pozwani uznają, że nie dadzą rady z tymi czynnościami, proponują rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron ii wtedy pozwani zwrócą wpłacone przez powodów pieniądze.

Dowód: wydruk korespondencji e – mail z 26.10.2016 r., 27.10.2016 r. i z 28.10.2016 r. – k.136

Powodowie przesłali pozwanym e-mailem w załączniku projekt pisma o rozwiązaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w C. za porozumieniem stron z dniem 31 października 2016 r., na mocy której pozwani mieliby zwrócić powodom zadatek oraz opłatę rezerwacyjną w łącznej kwocie 60 000 zł.

Okoliczność bezsporna

Pozwani nie zgodzili się na podpisania pisma o rozwiązaniu umowy uznając, że spełnili wszystkie warunki konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej i poinformowali, że w razie braku chęci zawarcia przez powodów umowy przyrzeczonej, odstąpią od umowy zachowując prawo do zatrzymania zadatku. Powodowie w odpowiedzi z 6 listopada 2016 r. wyrazili swe niezadowolenie, zarzucili pozwanym mijanie się z prawdą i z rzeczywistością oraz, że początkowo obie strony wyraziły wolę rozwiązania umowy.

Dowód: e-mail z dnia 03.11.2016 r. i z dnia 06.11.2016 r. – k.108

Następnie powodowie przesłali pozwanym oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli – umowy zawartej pod wpływem błędu podnosząc w nim, że w chwili podpisywania umowy przedwstępnej działali pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, ponieważ dom wystawiony do sprzedaży położony był na działce o powierzchni 1250 m ^{( 2)} za cenę 220 000 zł, a okazało się że dom położony jest na działce o powierzchni 3630 m ^{( 2)}, a właściciele są w trakcie procesu podziału nieruchomości na dwie działki. Powodowie podnieśli błąd w § 2 umowy przedwstępnej wskazując, że cena działki nr (...) miała wynosić 200 000 zł, a zadatek za działkę (...) kwotę 20 000 zł, razem 220 000 zł. Ponadto wskazali na błąd w § 1 umowy przedwstępnej dotyczący numeru księgi wieczystej (...), który dotyczył zupełnie innej nieruchomości, a powodowie mimo licznych próśb mailowych i telefonicznych o przesłanie aktualnych dokumentów dotyczących nabywanej nieruchomości, otrzymali stare i nieaktualne dokumenty. Powodowie wskazali też, że w § 1 umowy decyzja o odbiorze budynków mieszkalnego i gospodarczego miała być wydana przed 15 października 2016 roku, tymczasem jest z dnia 20 października 2016 roku oraz, że działka opisana w umowie jest tylko i wyłącznie działką rolną i jej przeznaczenia nie da się zmienić, jak również, że działka leży w granicach P., a właściciele zapewniali powodów o tym, iż działka leży przy granicy P.. Powodowie wskazali, że w związku z tym na terenach rolnych obowiązuje zakaz zabudowy, zakaz lokalizowania nowych inwestycji, a istniejące budynki mogą być remontowane bez możliwości ich rozbudowy i budynki można ogrzewać tylko i wyłącznie gazowo, elektrycznie, energią odtwarzaną lub olejem opałowym, zaś odprowadzenie ścieków ma być realizowane za pomocą przydomowych oczyszczalni lub ewentualnie szczelnych szamb, budynek mieszkalny, który zamierzali kupić nie spełnia warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i trzeba byłoby zmienić system ogrzewania i wybudować biologiczną oczyszczalnie ścieków, by dostosować go do obowiązujących w granicach p.. Ponadto powodowie wskazali, że zamierzali na nabytej nieruchomości prowadzić działalność gospodarczą polegającą m.in. wytwarzaniu z metali mebli artystycznych. Powodowie zarzucili również w oświadczeniu, że żadne dokumenty dotyczące podziału działki nr (...) do dnia 28 października 2016 roku nie wpłynęły i w tej sytuacji nie było mowy o tym, by do dnia 10 listopada 2016 roku taki podział nastąpił, a sprzedający (pozwani) zapewnili powodów w rozmowie z 19 października 2016 roku, że wszystko jest już załatwione i złożone w wydziale ksiąg wieczystych. Powodowie wskazali również, iż budynki mieszkalny i gospodarczy nie są ujawnione w księgach wieczystych i nie bardzo są w stanie sobie wyobrazić, że mogą być ujawnione po podziale, gdyż z ustnych zapewnień właścicieli wynika, iż budynek mieszkalny znajdzie się na jednej działce, a gospodarczy z szambem i energią elektryczną na drugiej. W takiej sytuacji budynek mieszkalny będzie niezdatny do użytkowania, czyli pozostanie bez odbioru, bo będzie pozbawiony podstawowych wymaganych mediów. Powodowie podnieśli, że błąd ten został wywołany przez pozwanych i w związku z tym uchylają się od skutków prawnych oświadczenia woli i wezwali pozwanych do zwrotu otrzymanego zadatku w wysokości 60 000 zł w terminie do 10 listopada 2016 roku.

Okoliczności bezsporne

W piśmie z dnia 10 listopada 2016 r. pozwani wskazali powodom, że nie ma podstaw do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, ponieważ powodowie nie pozostawali w błędzie co do czynności prawnych, a wszystkie okoliczności dotyczące stanu faktycznego wynikają z podpisanej umowy. Pozwani podali, że działka nie leży w granicach p., a w jego otulinie, zaś przedstawione dokumenty mimo, ze stare, są aktualne.

Dowód: pismo pozwanych do powodów z dnia 10.11.2016 r. – k.135

W dniu 21 listopada 2016 r. powodowie nabyli inną nieruchomość.

Dowód: zeznania powódki – k.187

Teren działki nr (...) obręb C. przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych hodowlanych i ogrodniczych, a dopuszczalne kierunki przekształceń pozwalają na adaptację istniejących budynków zagrodowych bna cele zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej oraz usług towarzyszących , zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi.

Dowód:

wypis nr (...) z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 1.12.2016 r. – k.125

Pozwani ustalili w kancelarii notarialnej U. M. termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 9 grudnia 2016 roku na godzinę 11.00, lecz na wskazany wyżej termin zawarcia umowy stawili się tylko pozwani, natomiast powodowie nie stawili się.

Dowód: pismo kancelarii notarialnej z dnia 9. 12.2016 r. – k.139

Pozwani pismem z dnia 18 grudnia 2016 roku odstąpili od umowy przedwstępnej i oświadczyli, że zatrzymują zadatek w kwocie 60 000 zł. Pozwani wskazali, że początkowo uznali, iż jedynie 30 000 zł stanowi kwotę zadatku, a resztę uznawali, jako zaliczkę na poczet ceny, ale ponieważ sami powodowie wskazywali, że cała kwota 60 000 zł stanowi zadatek, oświadczyli, że zatrzymując całą tę kwotę. Pozwani wskazali, że wszystkie warunki umowy przedwstępnej zostały przez nich spełnione i wezwali powodów do stawienia się u notariusza w dniu 9 grudnia 2016 roku celem podpisania umowy właściwej.

Dowód: oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z potwierdzeniem odbioru – k.140

Działka nr (...) przez (...) oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane i posiada powierzchnię 1 228 m ²

Dowód: wydruk treści księgi wieczystej (...) – k.141 - 149

Na wniosek pozwanego, Burmistrz S. zaświadczył, że działki o numerach nr (...) obręb C. nie leżą w granicach P., a jedynie w otulinie tego parku oraz, że wyrok w sprawie (...) Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. z dnia 19 września 2012 r. w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w obrębach Z., C., N., podjętego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w S. z dni a 27 października 2011 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) dnia 16 maja 2012 r. poz.1788, nie dotyczy działek o numerach (...) obręb C..

Dowód: zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia 03.02.2017 r. – k.124

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu, ponieważ oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożone przez powodów jest bezskuteczne ze względu na brak błędu co do treści czynności prawnej po stronie powodów.

Sąd dokonał ustalenia stanu faktycznego w oparciu o dowody zawnioskowane przez strony. Dowody z dokumentów nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i prawdziwości. Zeznania powódki i pozwanego podlegały natomiast wnikliwej ocenie w kontekście pozostałych dowodów. W ocenie sądu, przeważająca cześć zeznań powódki nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ pozostaje w sprzeczności z dowodami z dokumentów, również pochodzącymi m. in. od niej.

Wskazać należy, że powodowie dokonali błędnej interpretacji przepisu art.84 k.c. i art.88 k.c.

W myśl przepisu art.84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Natomiast przepis art. 84 § 2 k.c. stanowi, że można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej. Chodzi tu w zasadzie o każdy składnik treści czynności prawnej (zob. Wolter, Prawo cywilne, s. 327–328), a więc zarówno o jej elementy przedmiotowo istotne ( essentialia negotii), jak też podmiotowo istotne ( accidentalia negotii) i nieistotne ( naturalia negotii), a także o okoliczności dotyczące przedmiotu czynności prawnej ( Lewaszkiewicz-Petrykowska, Wady, s. 111–114). Błąd może dotyczyć zarówno treści całej umowy, jak też jej poszczególnych postanowień, np. ceny ( Rajski, Prawo o kontraktach, s. 69). (K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 1-2, Wyd. 3, Warszawa 2003).

W pierwszej kolejności należało dokonać wykładni oświadczenia woli zawartego w treści umowy przedwstępnej z dnia 19 października 2016 r. W ocenie sądu, postanowienia tej umowy nie nasuwają żądnych wątpliwości.

Przepis § 2 umowy przedwstępnej jednoznacznie wskazuje cenę działki nr (...) na kwotę 220 000 zł i działki nr (...) na 60 000 zł. Nie sposób w tym zakresie dostrzec jakiegokolwiek błędu wywołanego przez pozwanych u powodów tym bardziej, że z treści maili wymienianych między stronami we wrześniu 2016 r. te właśnie ceny były wymieniane. Również sformułowania dotyczące zadatku nie budzą zastrzeżeń. W § 2 umowy przedwstępnej wskazano, że zadatek w wysokości 30 000 zł kupujący (powodowie) wpłacają w chwili podpisania umowy i potwierdzają to dwa potwierdzenia transakcji w kwotach 10 000 zł i 20 000 zł. Zauważyć należy, że powódka na końcu umowy dopisała również dodatkowe postanowienie, iż drugą transzę zadatku w kwocie 30 000 zł wpłacą do 10.11.2016 r. Zatem powodowie zobowiązali się wpłacić tytułem zadatku łącznie kwotę 60 000 zł i taka też kwota została faktycznie pozwanym wpłacona. Zwrócić należy uwagę, że jako zadatek powodowie potraktowali wpłatę kwoty 5 000 zł oznaczoną w transakcji 7 września 2016 r. jako zaliczka. Powodowie w żaden logiczny sposób nie uzasadnili, na czym miałby w tym zakresie polegać ich błąd, skoro mieli wpływ na formułowanie postanowień umowy przedwstępnej od 11 września 2016 r., co wynika z treści e-mailów z 7, 11, 12 i 19 września 2016 r. Zeznania powódki w tym zakresie nie są wiarygodne, wszak sama powódka dopisała na końcu umowy przedwstępnej postanowienie o drugiej transzy zadatku.

W odniesieniu do kwestii wpisania w treści umowy przedwstępnej błędnego numeru księgi wieczystej stwierdzić należy, że nie sposób zakwalifikować jako błędu pozwalającego na uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli. Stosowanie przepisów o błędzie może być wyłączone także wówczas, gdy jedna ze stron, formułując treść oferty zawarcia umowy, popełniła oczywistą pomyłkę, zauważalną dla drugiej strony (tak E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 8, Warszawa 2017). Skoro pozwani przedstawiali powodom dokumenty związane z projektem podziału nieruchomości, a nieprawidłowy numer księgi wieczystej został już wskazany w e-mailu z dnia 11 września 2016 r., to wpisanie przez obie strony innego numeru księgi wieczystej niż prawidłowy nie może być uznane za błąd istotny. Obie strony w sposób niewątpliwy wiedziały, jaka konkretnie działka ma być przedmiotem sprzedaży. Rzeczą powodów było zapoznanie się z treścią księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości, którą chcieli nabyć. W ocenie sądu, na podstawie przeprowadzonych dowodów, stwierdzić należy, że do chwili podpisania umowy przedwstępnej powodowie nie mieli żadnych wątpliwości co do nieruchomości, którą chcą nabyć, a pozwani nie żądali od nich nabycia nieruchomości, którą omyłkowo wskazali w umowie przedwstępnej.

Powodowie wskazali również błąd w § 1 umowy przedwstępnej, ponieważ, ich zdaniem, decyzja o odbiorze budynków mieszkalnego i gospodarczego miała być wydana przed 15 października 2016 r., a w istocie jest z 20 października 2016 r. Jest to na tyle dowolna interpretacja, że budzi zdziwienie, z jakich względów powodowie jako osoby, które z założenia dbają o swe interesy, podpisali umowę przedwstępną w dniu 19 października 2016 r., skoro pozwani nie przedstawili im decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków wydanej najpóźniej 15 października 2016 r. Gdyby pozwani obowiązani byli uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynków do dnia 15 października 2016 r., to powodowie nie powinni byli podpisywać umowy przedwstępnej. W ocenie sądu, powoływanie się przez powodów w treści pism procesowych, jak i w zeznaniach powódki na ten błąd miało jedynie na celu przedstawienie faktów w sposób zupełnie dowolny, ale korzystny dla powodów. Brzmienie zdania drugiego § 1 umowy przedwstępnej w żadnym fragmencie nie zawiera sformułowania, że do dnia 15 października 2016 r. pozwani uzyskają pozwolenie na użytkowanie budynków, lecz, że przed dniem 15 października 2016 r. pozwani zakończą czynności mające na celu oddanie budynku do użytkowania. Zeznania powódki w tym zakresie są nielogiczne i nie odnoszą się zupełnie do treści postanowienia umownego. Słusznie wskazał w zeznaniach pozwany, że na czynności Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. nie mieli wpływu, więc nie mogli zawrzeć w tym zakresie daty. Zwrócić należy uwagę, że niewątpliwie pozwani musieli dopełnić wszelkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynków, ponieważ w dniu 17 października 2016 r. przedstawiciel (...) w K. przeprowadził obowiązkową kontrolę po zakończonej budowie obiektu, w dniu 19 października 2016 r. sporządził protokół, a decyzja (...) w K. jest z dnia 20 października 2016 r. Dowody te świadczą o tym, że pozwani zgodnie z przepisem zdania drugiego § 1 umowy przedwstępnej przed dniem 15 października 2016 r. dopełnili wszystkich czynności, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Również kwestia podziału działki nr (...) do dnia 10 listopada 2016 r. podniesiona przez powodów jest zupełnie nieuprawniona i sprzeczna z postanowieniami umowy. Z zeznań pozwanego A. M. wynika, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie miał zostać dokonany podział działki nr (...) na działki o numerach (...) i to też zostało wpisane w umowie przedwstępnej, przy czym nie określono w niej terminu podziału do 10 listopada 2016 r., lecz czynność ta miała być dokonana niezwłocznie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Jak wynika z decyzji nr (...) projektowany podział został zatwierdzony 17 listopada 2016 r. Skoro decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana 20 października 2016 r., doręczona kilka dni później, to nie sposób uznać, że pozwani ze zwłoką wystąpili o zatwierdzenie projektu podziału działki nr (...), tym bardziej, że strony nie mają wpływu na szybkość podejmowanych czynności przez organy. W związku z tym powoływanie się przez powodów na błąd w tym zakresie jest także chybione.

Powodowie wbrew regułom wynikającym z przepisu art. 6 k.c. i art.232 zd. 1 k.p.c. nie przedstawili żadnych dowodów na potwierdzenie kwestii dotyczących braku możliwości zmiany przeznaczenia działki opisanej w umowie, złożenia dokumentów dotyczących podziału w wydziale ksiąg wieczystych celem wpisu, czy położenia działki w granicach P.. Twierdzenia powodów w tym zakresie pozostają w oczywistej sprzeczności z dowodami przedstawionymi przez pozwanych, a tym samym nie zostały przez powodów udowodnione w niniejszym procesie. W ogłoszeniu o sprzedaży nieruchomości pozwani wskazali, że nieruchomość położona jest w otulinie p., a nie w granicach parku. Powodowie z sobie tylko znanych względów powołują się na położenie nieruchomości w granicach P., nie przedstawili jednak żadnego dokumenty, który potwierdziły położenie działki nr (...), czy też działek (...) w granicach P.. Konsekwencją tego mylnego przekonania jest inny zarzut powodów, a dotyczący zakazu zabudowy, zakazu lokalizowania nowych inwestycji, a więc braku spełniania przez budynek warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powodowie zupełnie nie wzięli pod uwagę treści decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w dniu 26 października 2016 r. Wg tej decyzji budynki mieszkalny i gospodarczy zostały wybudowane zgodnie z projektem architektoniczno – budowlanym oraz projektem zagospodarowania terenu, które to dokumenty wydawane są przez wszczęciem procesu inwestycyjnego. Gdyby projekty nie odpowiadały warunkom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to pozwani nie uzyskaliby pozwolenia na użytkowanie. Zauważyć zresztą należy, że z uzasadnienia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wynika, że wcześniej pozwani zastosowali odstępstwa od projektu budowlanego dotyczącego budynku gospodarczego, o czym zeznawał pozwany, i wówczas wszczęto postępowanie naprawcze. Powoływany przez powodów wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. z dnia 19 września 2012 r. w sprawie (...) nie został przez powodów zawnioskowany, natomiast z zaświadczenia Burmistrza s. z dnia 3 marca 2017 r,. wynikają przeciwne okoliczności, niż wskazywane przez powodów.

Kwestia dotycząca położenia budynku mieszkalnego na działce nr (...), zaś szamba i licznika energii na innej działce nr (...) i pozbawienia budynku mieszkalnego mediów jest sprzeczna z zapisami umowy przedwstępnej dotyczącymi zakupu działki nr (...) przez powodów do 15 grudnia 2017 r., bądź zobowiązania pozwanych do budowy we własnym zakresie biologicznej oczyszczalni ścieków i rozdzielenia doprowadzenia prądu. Z treści dowodu zawnioskowanego przez powodów wynika, że na działce dopuszczalne są szamba.

Zdaniem sądu, analiza treści korespondencji e-mailowej pozwala na stwierdzenie, że powodowie z sobie tylko znanych przyczyn, wkrótce po podpisaniu umowy przedwstępnej z pozwanymi, zmienili zdanie, co do woli nabycia nieruchomości od pozwanych i zaczęli zarzucać pozwanym niewywiązywanie się przez nich z zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej. Szczególnego znaczenia nabiera też okoliczność nieodbierania przez powódkę telefonów od pozwanej i powoływanie się na problemy ze słuchem, przy czym powódka zarzucała, że po podpisaniu umowy przedwstępnej pozwani unikali kontaktu i nie przedstawiali dokumentów, o które powodowie prosili. Z maila z 26 i 27 października 2016 r. wynika jednoznacznie, że pozwana przesłała decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i wskazała na jawność ksiąg wieczystych. Korespondencja e-mailowa nie pozwala na stwierdzenie, że pozwani nie chcieli ujawnić prawidłowego numeru księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości, która miała być przedmiotem umowy sprzedaży. Wskazać w tym miejscu należy na treść tezy pierwszej uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia z dnia 4 czerwca 2014 r. w sprawie o sygn. V ACa 232/14: Strona czynności prawnej mającej za przedmiot nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej, nie może poprzestać na oświadczeniu kontrahenta umowy o stanie prawnym nieruchomości, w szczególności na jego oświadczeniu o nieistnieniu obciążeń na nieruchomości na rzecz osób trzecich, a powinna zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej, a jeżeli tego zaniechała, poprzestając na oświadczeniu kontrahenta, nie może powoływać się na wprowadzenie jej w błąd co do stanu prawnego nieruchomości i nieświadomość istnienia hipoteki obciążającej nieruchomość, jeżeli była ona wpisana do księgi wieczystej przez strony kwestionowanej czynności prawnej. Nie jest więc błędem w rozumieniu art. 84 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego nieznajomość stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej.

Zwrócić należy także uwagę, że powodowie nie przedstawili żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że zamierzona przez nich działalność gospodarcza z zakresu metaloplastyki nie może być prowadzona w C.. Brak jest jakiegokolwiek dowodu, z którego ograniczenia co do tego rodzaju działalności wynikają, a zeznania powódki nie znalazły potwierdzenia w tym zakresie. Tylko z przepisów szczególnych, których powodowie nie przedłożyli, wynika, jaki rodzaj działalności może być na terenie C. prowadzony. Ponadto, powodowie podnosili, że chodzi o działalność na terenie P., a nie w otulinie. Powodowie powinni byli zresztą przed podpisaniem umowy przedwstępnej zapoznać się z ewentualnymi ograniczeniami w tym zakresie

Ustalony stan faktyczny wskazuje jednoznacznie, że pozwani wywiązali się z wszelkich zobowiązań zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, natomiast powodowie, by uniknąć zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo jednoznacznych zapisów tej umowy, zarzucili pozwanym wprowadzenie ich błąd, choć w żadnej mierze żaden z wymienionych przez nich błędów nie został przez powodów udowodniony. Zdaniem sądu, powodowie takie wątpliwości, jak wskazywane w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, powinni mieć przed zawarciem umowy przedwstępnej i liczyć się z konsekwencjami przyjętego zobowiązania, nie zaś traktować je jako „honorowe”, jak wskazywali na treść umowy przedwstępnej.

Zgodnie z przepisem art.88 § 1 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

W związku z tym, że powodowie nie działali pod wpływem błędu w chwili podpisywania umowy przedwstępnej w dniu 19 października 2016 r., to nie mogli skutecznie uchylić się od skutków prawnych tego oświadczenia woli. Pozwani mieli prawo odstąpić od umowy, skoro powodowie nie stawili się w kancelarii notarialnej w dniu 9 grudnia 2016 r. i zatrzymać zadatek w kwocie 60 000 zł. Przepis art.394 § 1 k.c. stanowi: w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Mając na względzie powyższe, sąd oddalił powództwo o zwrot zadatku w całości.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając je solidarnie od powodów jako przegrywających proces na rzecz pozwanych w kwocie 5 417 zł. Na koszty te składają się opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł i koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika będącego adwokatem ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.).