Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 sierpnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2018 r. w Gdyni

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko D. W., A. B., K. W., B. B.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanym D. W., A. B., K. W., B. B., aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi Gminie M. G. lokal mieszkalny nr (...), położony w G., przy ul. (...),

II.  orzeka, że pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego,

III.  wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia pozwanym przez Gminę M. G. oferty najmu lokalu socjalnego,

IV.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 440 zł (czterysta czterdzieści złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania.

Sygnatura akt: I C 588/18

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko D. W., B. B. oraz małoletnim A. B. i K. W. domagając się nakazania pozwanym opuszczenia, opróżnienia oraz wydania powódce lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., a także wniosła o nie orzekanie o prawie do lokalu socjalnego oraz o zwrot kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż jest właścicielem spornego lokalu, natomiast pozwani nie posiadają tytułu prawnego do tego lokalu z uwagi na rozwiązanie umowy najmu. Na przestrzeni lat pozwani wielokrotnie zalegali z zapłatą czynszu znacznie przekraczając trzy okresy płatności. Wezwania do zapłaty należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Na skutek dokonanego w trybie na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów (…) wypowiedzenia umowy, doszło do jej rozwiązania w dniu 31 stycznia 2018r. Pozwani mimo otrzymania wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu nie wydali go powódce i nadal zamieszkują w nim. Powódka oświadczyła, iż nie są jej znane okoliczności uzasadniające przyznanie pozwanym prawa do lokalu socjalnego, poza małoletnością wymienionych pozwanych.

(pozew k. 3-5)

Pozwani nie złożyli odpowiedzi na pozew, nie złożyli wyjaśnień ustnie, nie stawili się na rozprawę ani też nie zażądali przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...). Pozwany D. W. był najemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 4 lipca 2006r. Wraz z pozwanym w lokalu mieszka jego konkubina B. B., małoletni syn konkubiny A. B. i małoletni syn pozwanych K. W..

(dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...) k. 7, umowa najmu z dnia 4 lipca 2006r. k. 8-9v, notatka służbowa z dnia 19 kwietnia 2018r. k. 14)

Pozwani posiadali zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej należności za trzy pełne okresy płatności. Pismami z dnia 15 listopada 2012r., 20 marca 2013r. i 11 października 2017r. powódka wezwała pozwanego D. W. do zapłaty zaległości w terminie miesiąca pod rygorem wystąpienia z powództwem o zapłatę na drogę sądową oraz rozwiązania umowy najmu. Ostatnie z wezwań z dnia 11 października 2017r. zostało pozwanemu doręczone w dniu 13 października 2017r.

(dowód: wezwania do zapłaty wraz z dowodami doręczenia k. 10-12v)

Pismem z dnia 23 listopada 2017r. powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) z powodu zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu 28 listopada 2017r. Zaległość pozwanych na koniec listopada 2017r. wynosiła 15.985,76 zł. Stawka czynszu w 2017r. kształtowała się w przedziale 397,17 – 523,53 zł.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu k. 13 wraz z dowodem doręczenia k. 13v, dane syntetyczne za rok 2017 k. 16)

Pozwani korzystają z pomocy społecznej z tytułu bezrobocia, ubóstwa i bezradności opiekuńczo – wychowawczej w formie obiadów szkolnych, zasiłku celowego z przeznaczeniem za zakup żywności w kwocie 200 zł (styczeń – kwiecień 2018r.), zasiłku celowego z przeznaczeniem na dofinasowanie wypoczynku letniego w kwocie 300 zł.

(dowód: pismo MOPS z dnia 12 lipca 2018r. k. 25)

Sąd zważył, co następuje:

Z uwagi na fakt, iż wydany w niniejszej sprawie wyrok ma charakter zaoczny, powyższy stan faktyczny został ustalony w całości na podstawie dowodów z dokumentów, przedłożonych przez stronę powodową oraz wezwane instytucje. Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. Zważyć bowiem należy, iż przedłożone przez powoda dokumenty nie budzą żadnych wątpliwości Sądu co do ich autentyczności, nie noszą żadnych śladów podrobienia czy przerobienia ani innej ingerencji w ich treść.

Podstawę prawną roszczenia powódki o wydanie przedmiotowego lokalu stanowi przepis art. 222 § 1 kc, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są:

1)własność podmiotu podnoszącego roszczenie;

2)faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie;

3)brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (por. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449 ¹¹ , wyd. 1, 2016).

W świetle przedłożonych dokumentów uznać należało, że powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...). Okoliczność ta została wykazana za pomocą dokumentu w postaci wydruku z aktualnej treści księgi wieczystej. Z kolei, w świetle treści notatki służbowej z dnia 19 kwietnia 2018r. nie ulegało również wątpliwości, że pozwani faktycznie władają spornym lokalem mieszkalnym.

Przesądziwszy powyższe należało ustalić, czy pozwani posiadają skuteczny względem powoda tytuł prawny do władania lokalem. Dla rozstrzygnięcia tej kwestii konieczne było odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 1234), które regulują m.in. zasady nawiązania i rozwiązania stosunku najmu lokali mieszkalnych. Na wstępie, zauważyć należy, iż z przedłożonych dokumentów wynika, że pozwany D. W. był najemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 4 lipca 2006r., a więc był stroną odpłatnego stosunku prawnego.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w przepisie tego artykułu, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 wypowiedzenie z powodu zalegania z zapłatą czynszu powinno nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego pod warunkiem, że lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W świetle przedłożonych przez stronę powodową dokumentów uznać należało, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostały spełnione. Zważyć należy, iż pozwani posiadali zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej należności za trzy pełne okresy płatności. Z dokumentu w postaci danych syntetycznych za rok 2017 wynika, że w październiku 2017r. zadłużenie pozwanych przekraczało kwotę 15.000 zł, podczas gdy stawka czynszu w 2017r. kształtowała się w przedziale 397,17 – 523,53 zł. Zgodnie z powołaną powyżej procedurą, pismem z dnia 11 października 2017r. powódka wezwała najemcę tj. pozwanego D. W. do zapłaty zaległości w terminie miesiąca pod rygorem rozwiązania umowy najmu. Wezwanie zostało pozwanemu doręczone w dniu 13 października 2017r. Wobec bezskuteczności wezwania, pismem z dnia 23 listopada 2017r. powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) jako przyczynę wypowiedzenia wskazując zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu 28 listopada 2017r. Wypowiedzenie zostało prawidłowo skierowane jedynie do D. W., albowiem tylko on był stroną stosunku najmu, natomiast pozostali pozwani wywodzili swój tytuł od tego pozwanego na podstawie stosunków prawnorodzinnych. Z chwilą rozwiązania umowy najmu, ustał również tytuł prawny pozostałych pozwanych. Bez wątpienia zatem, powódka wykazała, iż dokonała wypowiedzenia pozwanym stosunku najmu z zachowaniem rygorów, o których mowa w art. 11 pkt. 2 ust. 2 wskazanej wyżej ustawy, co w konsekwencji pobawiło pozwanych tytułu prawnego do zajmowania lokalu i zrodziło po stronie powodowej skuteczne roszczenie windykacyjne. Z tych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanym nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, to żądanie powódki zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 222 § 1 kc orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

W świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 kc może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 kc oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: orzeczenie SN z 22.11.1994r. II CRN 127/94 niepublikowany; wyr. SN z 27.01.1999r. II CKN 151/98, wyrok SN z 22.03.2000r. I CKN 440/98). Sąd Najwyższy trafnie stwierdził w orzeczeniu z dnia 25 maja 1973r. III CRN 86/73, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności. Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie daje żadnych podstaw do uznania sytuacji życiowej pozwanych za szczególną w rozumieniu art. 5 kc. Nie ma żadnych danych ku temu, by stwierdzić, że pozwani są osobami obłożnie chorzy, wymagającymi stałej opieki osób trzecich, czy też aby w stosunku do nich zachodziły inne szczególne okoliczności.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Sąd zobowiązany był z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Przepis art. 14 ust. 4 ustawy stanowi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 756 i Nr 162, poz. 1118 i 1126, z 1999 r. Nr 20, poz. 170, Nr 79, poz. 885 i Nr 90, poz. 1001 oraz z 2000 r. Nr 12, poz. 136 i Nr 19, poz. 238) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) bezrobotnych,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W niniejszej sprawie istniały przesłanki obligatoryjne do przyznania pozwanym lokalu socjalnego. Zważyć bowiem należy, iż A. B. i K. W. są osobami małoletnimi, a opiekę nad nimi sprawują ich przedstawiciele ustawowi tj. D. W. i B. B., którzy wspólnie zamieszkują w spornym lokalu. Nadto, należy zauważyć, że pozwani korzystają z pomocy społecznej z tytułu bezrobocia, ubóstwa i bezradności opiekuńczo – wychowawczej w formie obiadów szkolnych, zasiłku celowego z przeznaczeniem za zakup żywności w kwocie (styczeń – kwiecień 2018r.), zasiłku celowego z przeznaczeniem na dofinasowanie wypoczynku letniego w kwocie 300 zł. Biorąc pod uwagę kryteria dochodowe określone w przepisach o pomocy społecznej należy stwierdzić, że pozwani spełniają również przesłanki określone w uchwale Rady Miasta G..

Wobec powyższego, skoro pozwani spełniają przesłanki obligatoryjne o jakich mowa w art. 14 ust. 4 pkt 2 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to Sąd zobowiązany był do ustalenia im uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zaś na podstawie art. 14 ust. 6 wyżej cytowanej ustawy, Sąd nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanym przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od przegrywających niniejszy spór pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 440 zł, na którą składa się opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (240 zł), stosownie do § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata sądowa od pozwu (200 zł).