Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 grudnia 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa D. B.

przeciwko K. J.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim z dnia 5 lipca 2013 roku, sygn. akt I C 700/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną w nim od pozwanej K. J. na rzecz powoda D. B. kwotę 12.057,72zł obniża do kwoty 8.907,72 zł (osiem tysięcy dziewięćset siedem, 72/100) złotych oraz zasądzoną tytułem kosztów procesu kwotę 2.700 zł obniża do kwoty 1.998 (jeden tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt osiem) złotych i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od pozwanej K. J. na rzez powoda D. B. kwotę 810 (osiemset dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 792/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 lipca 2013 r., w sprawie I C 700/12, Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim zasądził od pozwanej K. J. na rzecz powoda D. B. kwotę 12.057,72 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 1 października 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 2.700,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego wyroku stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego:

D. B.na podstawie umowy darowizny z dnia 10 kwietnia 2009 roku stał się właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w T. (...). przy ul. (...). Dla nieruchomości tej prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

W dniu 1 października 2009 roku działający w imieniu D. B. jego ojciec S. B. zawarł z pozwaną K. S. /obecnie J./ umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 70 m2 na nieruchomości przy ul. (...). Umowa zawarta została na czas nieokreślony, zaś czynsz określono na kwotę 3.843 złotych /w tym podatek VAT/. Ustalono w umowie, że najemca wpłaci do dnia 30 października 2009 roku kaucję w wysokości 3.150 złotych, która będzie rozliczona w chwili zakończenia umowy najmu. Strony przewidziały w tej umowie termin wypowiedzenia trzy miesięczny /w sytuacjach zwykłych/.

W dniu 10 kwietnia 2009 roku D. B.udzielił pełnomocnictwa swojemu ojcu S. B.do zarządu i administrowania całym jego majątkiem, a w szczególności nieruchomością położoną w T. (...)., przy ul. (...).

Pismem z dnia 31 maja 2010 roku pozwana wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego, proponując wydanie lokalu z dniem 31 sierpnia 2010 roku.

Pismem z tej samej daty pozwana zwróciła się do powoda o potwierdzenie zawartej umowy najmu lokalu użytkowego, zagrażając odmową opłacania opłat wynikających z treści umowy za czas jej wypowiedzenia.

Pismem z dnia 27 września 2010 roku działający z upoważnienia właściciela nieruchomości S. B.wezwał pozwaną do zapłaty faktur z tytułu najmu lokalu w kwotach ; 528,72 złotych /(...)/, 3.843 złotych / (...)/, 3.843 złotych /(...)/, 3.843 złotych /(...)/ - w terminie do dnia 1 października 2010 roku.

Mając takie ustalenia Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Stan faktyczny sprawy wynika z treści dokumentów złożonych przez strony do akt sprawy. Z dokumentów tych wynika fakt zawarcia przez strony umowy najmu lokalu użytkowego, przy czym powód był reprezentowany przez swojego ojca S. B., któremu udzielił pełnomocnictwa w formie notarialnej do zarządu i administrowania jego majątkiem. Pozwana w miesiącu maju wypowiedziała umowę najmu /za 3 miesięcznym wypowiedzeniem/ i jednocześnie wezwała powoda do potwierdzenia umocowania udzielonego pełnomocnikowi. Wobec braku potwierdzenia zaprzestała dokonywania opłat wynikających z treści umowy najmu lokalu użytkowego, za okres wypowiedzenia. Wysokość tych należności wynika z zestawienia faktur . Kaucja wpłacona przez pozwaną uległa potrąceniu /zarachowaniu/ do wysokości należności pozwanej. Sąd przy tym powołał się na oświadczenie pełnomocnika powoda /k-69/.

Argumentacja pozwanej nie znajduje w ocenie Sądu I instancji racjonalnego uzasadnienia . Skoro bowiem nie budziło wątpliwości pozwanej występowanie innej osoby niż właściciel /wynajmujący/ przy zawieraniu umowy najmu lokalu użytkowego, to tym bardziej nie powinna mieć takich wątpliwości przy wypowiedzeniu umowy najmu. Poza tym występujący w imieniu powoda jego ojciec, w rzeczywistości posiadał wszelkie umocowania /zarówno pod względem prawnym jak i formalnym/ do występowania w imieniu wynajmującego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony w umowie, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz /art. 659 § 21 k.c./. Obowiązek zapłaty umówionego czynszu oraz innych świadczeń określonych w umowie najmu dotyczy również okresu wypowiedzenia umowy, aż do chwili faktycznego wydania lokalu wynajmującemu.

Ponieważ pozwana powyższych obowiązków nie wykonała /art. 471 k.c./ należało żądanie pozwu uwzględnić jako dostatecznie udowodnione.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. przyjmując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana. Zaskarżyła go w całości.

Zarzuciła brak prawidłowej interpretacji zgłoszonych faktów i przez to błędne ustalenie stanu faktycznego.

W związku z powyższym wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Apelacja w części jest zasadna.

Stan faktyczny w sprawie jest w zasadzie bezsporny poza faktem , iż powód rozliczył kaucję z pozwaną bowiem takiego ustalenia Sąd dokonał jedynie na podstawie gołosłownego twierdzenia pełnomocnika powoda . Bezspornym jest , że pozwana nie zapłaciła kwoty czynszu dochodzonej pozwem za okres wypowiedzenia bowiem w istocie od samego początku co do zasady tej okoliczności nie kwestionowała zasłaniając się jedynie faktem , iż nie wiedziała komu ma płacić i czy rzeczywiście osoba z którą zawarła umowę jest osobą upoważnioną do występowania w imieniu właściciela. Powołując się na te wątpliwości wskazała , iż w związku z tym nie ma obowiązku płacić zaległej należności . Innych zarzutów w toku procesu nie formułowała. Nie zmieniła jednak swojego stanowiska nawet wtedy gdy w toku procesu strona powodowa przedłożyła sądowi pełnomocnictwo udzielone przez właściciela w formie aktu notarialnego jeszcze przed zawarciem umowy które rozwiewało wszelkie wątpliwości.

Dlatego też co do zasady słusznie Sąd Rejonowy przyjął , iż powód wykazał , że pozwana zalega mu z kwotą dochodzoną pozwem niemniej jednak zarówno w toku postępowania jak i w apelacji strona pozwana podnosiła dodatkową okoliczność, a mianowicie nierozliczenia się przez powoda z wpłaconej kaucji której fakt wpłacenia potwierdził pełnomocnik zarówno przed I instancją jak i na rozprawie odwoławczej .

Twierdzenie pozwanej sprowadzające się do uwzględnienia tej okoliczności przy orzekaniu należy potraktować jako zgłoszenie przez pozwaną zarzutu potrącenia. Nie ulega wątpliwości , iż pozwana jest jednocześnie wierzycielką dla powoda w związku z obowiązkiem zwrotu przez powoda po ustaniu najmu wpłaconej kaucji w kwocie 3.150 zł . W takiej sytuacji zgłaszając zarzut potrącenia pozwana wykazała , iż posiada w stosunku do powoda wierzytelność w kwocie 3.150 zł , natomiast na powodzie w takiej sytuacji zgodnie z regułą zawartą w art. 6 k.c. spoczywa obowiązek przedstawienia takiego rozliczenia poszczególnych wpłat czynszu z którego wynikałoby , iż kaucja ta - jak twierdzi pełnomocnik powoda - została już rozliczona.

Powód jednak nie sprostał temu obowiązkowi , a Sąd uwzględniając ten fakt oparł się na gołosłownym twierdzeniu pełnomocnika o rozliczeniu kaucji . W tej sytuacji należy stwierdzić , iż z jednej strony pozwana nie udowodniła , iż zapłaciła dochodzone przez powoda należności czynszowe, a z drugiej strony powód nie udowodnił , iż rozliczył się z pobranej przy zawarciu umowy kaucji .

Zgodnie z art. 498§ 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

Z kolei § 2 w/w przepisu stanowi , iż wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Mając na uwadze treść tego przepisu i stanowisko pozwanej należałoby uznać , iż doszło do potrącenia wierzytelności w wyniku czego wierzytelności zostały umorzone do wysokości wierzytelności niższej w związku z czym do zasądzenia na rzecz powoda pozostaje kwota 8.907,72 zł i do takiej też kwoty Sąd dokonał obniżenia zasądzonej w wyroku Sądu I instancji kwoty 12.057,72 zł . Konsekwencją zmiany wyroku Sądu Rejonowego w tym zakresie była zmiana rozstrzygnięcia o kosztach postępowania poprzez ich obniżenie do kwoty 1.998 zł . Dlatego też na podstawie art. 386§ 1 k.p.c. należało zmienić zaskarżony wyrok jak w pkt 1 wyroku .

W pozostałej części apelacja pozwanej była bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Mając na uwadze , iż pozwana w części wygrała apelację ,a powód w toku postępowania apelacyjnego korzystał z pomocy pełnomocnika w osobie adwokata należało rozstrzygnąć o kosztach postępowania apelacyjnego . Pozwana poniosła koszty w kwocie 300 zł tytułem opłaty od apelacji natomiast powód koszty pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 1200 zł , ogółem zatem koszty postępowania apelacyjnego zamykają się kwotą 1500 zł . Powód wygrał apelacje w 74% a zatem pozwana winna ponieść 74% powstałych kosztów procesu . Pozwaną zatem obciąża 74% z kwoty 1500 zł tj. kwota 1110 zł . Pozwana poniosła kwotę 300 zł ,a zatem do zasądzenia na rzecz powoda pozostaje kwota 810 zł i taką też kwotę Sąd zasądził na rzecz powoda, a to na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108§ 1 k.p.c. orzekając jak w pkt 3 wyroku.

Na oryginale właściwe podpisy