Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 listopada 2018 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Daria Ratymirska

Protokolant: p.o. prot. sąd. Zbigniew Klepacki

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2018 roku w Kłodzku

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

przeciwko E. D.

o zapłatę kwoty 4870,90 zł

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. na rzecz pozwanej E. D. kwotę 917 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu.

(...)

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) (...) ul. (...) w K. wniosła pozew przeciwko E. D. o zapłatę kwoty 4870,90 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu (25.07.2018r.), tytułem odszkodowania na bezumowne korzystanie z terenu o pow. 15,90 m2, stanowiącego część wspólną nieruchomości przy ul. (...) (...), ul. (...) w K., przylegającego do lokalu nr (...), przeznaczonego na ogródek piwny, w okresie od 1.05.2016r. do 1.08.2017r. Odnośnie wysokości opłaty za bezumowne korzystanie strona powodowa powołała się na uchwałę zarządu Wspólnoty nr (...) z dn. 14.07.2016r., która przewidywała stawkę 1 zł/m2 dziennie, co wynika z aktualnych stawek czyszu za dzierżawę nieruchomości gruntowych, będących własnością Gminy, wynikających z zarządzenia Burmistrza K. z dn. 10.09.2015r. Strona powodowa wskazała, że miesięczna opłata za bezumowne korzystanie wynosi 477 zł.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, kwestionując wysokość żądania, obliczoną na podstawie dołączonych do pozwu faktur i uchwały zarządu Wspólnoty, z uwagi na brak wiarygodności i zasadności wyliczenia. Zarzuciła, że kwota, której żąda powód, nie została ustalona w oparciu o hipotetyczny czynsz, możliwy do uzyskania w przypadku wydzierżawienia rzeczy na podstawie stosunku prawnego. Kwota, której domaga się powód, znacznie przewyższa wartość czynszu rynkowego, płaconego przez pozwaną na rzecz powoda w oparciu o wcześniejszą umowę dzierżawy.

Stan faktyczny:

Strony łączyła umowa dzierżawy przedmiotowego terenu z dn. 29.12.2005r., gdzie pozwana prowadziła ogródek piwny. W umowie strony przewidziały czynsz w wys. 4 zł za m2 miesięcznie przez okres 6 miesięcy. Umowa uległa rozwiązaniu w dniu 30.04.2016r. (po wypowiedzeniu przez stronę powodową). Prawomocnym wyrokiem z dn. 6.03.2017r. tut. Sąd nakazał pozwanej aby opuściła, opróżniła i wydała powodowej Wspólnocie przedmiotowy grunt (...)

Od dnia 1.05.2016r. do 1.08.2017r. (16 miesięcy) pozwana w dalszym ciągu korzystała bezumownie z tego terenu. W dniu 3.03.2017r. pozwana dokonała wpłaty w kwocie 2600 zł na poczet zadłużenia. Częściowo, tj. w kwocie 300 zł, wpłata ta została zaliczona na zaległość z tytułu reklamy, zaś w pozostałym zakresie, tj. w kwocie 2300 zł – na poczet zadłużenia z tytułu bezumownego korzystania ze spornego terenu.

Bezsporne.

Sąd ustalił:

W uchwale nr (...) z dn. 14.07.2016r. Zarząd powodowej Wspólnoty upoważnił zarządcę (...) w K. do naliczania za bezumowne korzystanie z przedmiotowego terenu przez pozwaną w wys. 1 zł/m2 dziennie, miesięczna opłata została ustalona na kwotę 477 zł (15,90 m2 x 30 dni), począwszy od 1.05.2016r.

Dowód: uchwała nr (...) (k-23)

Zarządzeniem z dn. 10.09.2015r., nr 242.0050.2015, Burmistrz Miasta K. ustalił minimalną stawkę czynszu za dzierżawę nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy, odnośnie gruntu przeznaczonego na cele usługowe w wys. 5 zł za m2 miesięcznie.

Dowód: zarządzenie Burmistrza (k-24).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem, w razie „bezumownego posiadania" cudzej rzeczy, regulują przepisy art. 224 § 1 kc i art. 225 w zw. z art. 224 § 2 kc. Zgodnie z ich treścią, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy obowiązany jest zaś posiadacz w złej wierze, bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę.

Według utrwalonego poglądu, posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy. W przypadku posiadania samoistnego chodzi tu o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności, a w przypadku posiadania zależnego, z którym mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie, że przysługuje mu inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, np. na podstawie umowy dzierżawy (art. 336 kc). W złej wierze pozostaje natomiast posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe do posiadanej rzeczy. Domniemanie istnienia dobrej wiary (art. 7 kc) może być obalone przez same okoliczności faktyczne, wskazujące w niewątpliwy sposób na istnienie złej wiary posiadacza.

W niniejszej sprawie pozwana była posiadaczem zależnym części nieruchomości, stanowiącej własność strony powodowej. Zgodnie bowiem z przepisem art. 336 kc, posiadaczem zależnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Powód domagał się zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres od 1.05.2016r. do 1.08.2017r. W tym czasie pozwana, wykonując zależne posiadanie tych nieruchomości, działała w złej wierze. Wiedziała, że na skutek wypowiedzenia umowy dzierżawy, umowa uległa rozwiązaniu i nie przysługuje jej już tytuł do władania nieruchomością, co było bezsporne. Wobec tego, zgodnie z powołanym przepisem, obowiązana była do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości od chwili rozwiązania umowy do dnia wydania nieruchomości.

W kwestii wysokości wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wskazać należy, że co do zasady obejmuje ono wszystko, co uzyskałby właściciel rzeczy, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego ( por. wyrok SN z dn. 11.02.2010r., I CSK 312/09; uchw. SN(7) z 10.7.1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209; uchw. SN z 7.1.1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, Nr 6, poz. 91; wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00, Legalis oraz wyr. SN z 15.4.2004 r., IV CSK 273/03, niepubl.). Wysokość wynagrodzenia jest niezależna od rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści, odniesionych przez posiadacza.

Strona powodowa, uzasadniając wysokość roszczenia, powołała się na uchwałę zarządu Wspólnoty nr (...) z dn. 14.07.2016r., która przewidywała stawkę 1 zł/m2 dziennie, co miało wynikać z aktualnych stawek czynszu za dzierżawę nieruchomości gruntowych, będących własnością Gminy, wynikających z zarządzenia Burmistrza K. z dn. 10.09.2015r. Tymczasem, z dołączonego do pozwu zarządzenia Burmistrza (k-24) wynika, że stawka czynszu za dzierżawę gruntu przeznaczonego na cele usługowe została określona na 5 zł za m2 miesięcznie. Zastosowanie takiej stawki do obliczenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystania z przedmiotowego terenu w okresie, objętym pozwem, daje sumę 1272 zł (5 zł x 15,90 m2 = 79,50 zł x 16 miesięcy = 1272 zł). Przyjmując, że w dniu 3.03.2017r. pozwana wpłaciła na rzecz powoda kwotę 2300 zł z tego tytułu, należało uznać, że świadczenie pozwanej zostało już spełnione (a nawet nadpłacone) przed wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie. Dlatego powództwo, jako niewykazane co do wysokości (art. 6 kc), podlegało oddaleniu. Strona powodowa nie udowodniła, że jej żądanie jest zgodne ze stawkami rynkowymi za korzystanie z tego rodzaju rzeczy.

Odnosząc się do faktur, dołączonych do pozwu, wystawionych przez stronę powodową, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego terenu, należy wskazać, że jako dokumenty prywatne, nie korzystają z domniemania prawdziwości zawartych w nich twierdzeń i nie mogły stanowić skutecznego dowodu na wysokość należnego wynagrodzenia (art. 245 kpc).

Orzeczenie w pkt II wyroku oparto na przepisach art. 98 § 1 i 3 kpc. Strona powodowa, jako przegrywająca sprawę, powinna zwrócić pozwanej koszty procesu, w skład których wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym, w stawce minimalnej, uzależnionej od wartości przedmiotu sporu, oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (900 zł + 17 zł).