Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 sierpnia 2018 roku

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Radosław Florek

Protokolant: Marta Chęcińska

po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2018 roku w Dzierżoniowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko A. Z. i L. S. oraz małoletniemu J. S.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

I.  oddala powództwo;

II.  oddala wniosek strony powodowej (...) Spółki Akcyjnej w W. o zasądzenie kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) Spółka Akcyjna w W. wystąpiła o nakazanie pozwanym A. Z., L. S. oraz małoletniemu J. S., aby opuścili, opróżnili i wydali jej lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku mieszkalnym numer 4a przy ulicy (...) w Ł..

Na uzasadnienie żądania pozwu wskazała, że sporne mieszkanie oddala pozwanej A. Z. do korzystania w zamian za regulowanie należności czynszowych, a pozostali pozwani zajęli ten lokal wraz z pozwaną A. Z.. Podała, że z uwagi na powstałe zaległości czynszowe w dniu 21 lutego 2013 roku wezwała pozwaną A. Z. do zapłaty tych zaległości pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, a następnie, wobec bezskuteczności tego wezwania, w dniu 27 kwietnia 2017 roku wypowiedziała przedmiotową umowę najmu. Podkreśliła, że do tej pory pozwani nie wydali jej tegoż lokalu mieszkalnego.

Na rozprawie w dniu 5 grudnia 2017 roku, pozwana A. Z. oświadczyła, że złożyła wniosek o wykup spornego lokalu i zyskała informację od pracowników strony powodowej, że będzie mogła wykupić to mieszkanie po spłacie zadłużenia czynszowego w kwocie około 7.000 złotych i za cenę wykupu w kwocie około 30.000 złotych. Z kolei pozwana L. S. podała, że nie mieszka w tym lokalu od 21 lat, gdyż przebywa u córki, jednakże nie wymeldowała się ze spornego lokalu.

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2018 roku, pozwana A. Z. podała, że spłaciła całe zadłużenie czynszowe oraz wskazała, iż poniosła znaczne koszty na remont przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a strona powodowa zobowiązała się zaliczyć je na poczet czynszu najmu, czego nie uczyniła.

W piśmie procesowym z dnia 6 marca 2018 roku, strona powodowa zarzuciła, że do zapłaty pozostała jeszcze kwota 957 złotych i 58 groszy zaległego czynszu oraz kwota 3.663 złotych i 97 groszy bieżących opłat.

Powództwo nie jest zasadne i nie podlega uwzględnieniu.

W rozpoznawanej sprawie strona powodowa zażądała eksmisji pozwanych ze spornego lokalu mieszkalnego wskazując, że nie przysługuje im obecnie żaden tytuł prawny do korzystania z tego lokalu, gdyż skutecznie wypowiedziała pozwanej A. Z. umowę najmu tegoż lokalu. W związku z tym Sąd ustalił na podstawie dowodu z odpisu umowy najmu z dnia 1 października 2010 roku znajdującego się na karcie 3. akt sprawy i dowodu z przesłuchania pozwanej A. Z., że w dniu 1 października 2010 roku strona powodowa zawarła z pozwaną A. Z. umowę najmu spornego lokalu na czas nieoznaczony, przy czym strony tej umowy określiły wysokość czynszu najmu i innych opłat na poziomie 165 złotych i 86 groszy, a także przyjęły, iż do zamieszkania z najemcą w tym lokalu uprawnieni są pozwani L. S. i J. S.. Zgodnie z przepisami artykułu 11. ustępu 1. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobnie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zwanej dalej „ustawą o ochronie lokatorów”, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, tak jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w przepisach tegoż artykułu, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei przepis artykułu 11. ustępu 2. punktu 2. ustawy o ochronie lokatorów stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okres płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W rozpoznawanej sprawie należy w pierwszym rzędzie podkreślić, że strona powodowa na poparcie swojego żądania wskazała, iż przed wypowiedzeniem umowy najmu pozwanej A. Z., pismem z dnia 21 lutego 2013 roku wezwała ją do spłaty zadłużenia w terminie 30 dni od daty doręczenia tegoż pisma i zapowiedziała, że brak wpłaty w tym terminie spowoduje rozwiązanie umowy najmu na podstawie zacytowanych wyżej przepisów. Opisana okoliczność znalazła potwierdzenie w dowodzie z odpisu tego dokumentu znajdującym się na karcie 4. akt sprawy. Z dowodu z odpisu potwierdzenia odbioru z dnia 25 lutego 2013 roku znajdującego się na kartach od 4. do 5. akt sprawy wynika, że pismo to zostało odebrane przez pozwaną A. Z. w dniu 25 lutego 2013 roku. Wszystkie przedstawione okoliczności potwierdziła także w trakcie przesłuchania pozwana A. Z.. Należy jednak wskazać, że strona powodowa nie udowodniła, iż w momencie doręczenia tegoż pisma pozwana A. Z. pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, co jest warunkiem skutecznego wypowiedzenia umowy najmu i który to warunek w ocenie składu orzekającego musi być spełniony już na etapie uprzedzania o możliwości jej wypowiedzenia. Tymczasem strona powodowa przedłożyła wykaz sald znajdujący się na karcie 7. akt sprawy, z którego wynika jedynie, że we wrześniu 2014 roku zadłużenie pozwanej wynosiło 2.969 złotych i 77 groszy przy opłatach miesięcznych wynoszących 294 złote i 7 grosze. Nie przedstawiła natomiast żadnego dokumentu, który określałby wysokość zadłużenia pozwanej A. Z. w lutym 2013 roku. Warto przy tym zauważyć, że takie zadłużenie mogło powstać w wyniku braku opłat za 10 miesięcy poprzedzających wrzesień 2014 roku, czyli od listopada 2013 roku, a więc nie musi potwierdzać, aby zadłużenie pozwanej A. Z. w lutym 2013 roku osiągnęło pułap wymagany przez ustawę o ochronie lokatorów. Co istotne pozwana A. Z. w trakcie przesłuchania przyznała, że w 2013 roku miała zadłużenie z tytułu czynszu najmu, ale zaprzeczyła, aby przekraczało ono 3 pełne okresy płatności, gdyż starała się tego uniknąć. Wskazała, że dopiero w późniejszym okresie to zadłużenie zwiększyło się i przekroczyło podaną wysokość. Oznacza to, że powodowa Spółka nie dokonała prawidłowego uprzedzenia o możliwości wypowiedzenia umowy najmu, co z kolei skutkuje tym, iż późniejsze wypowiedzenie umowy najmu z dnia 27 kwietnia 2017 roku nie jest skuteczne i nie spowodowało wygaśnięcia stosunku najmu łączącego stronę powodową i pozwaną A. Z. co do przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji powoduje to oddalenie powództwa, gdyż pozwanym nadal przysługuje tytuł prawny do korzystania ze spornego lokalu skuteczny względem strony powodowej. Na marginesie należy wskazać, że w orzecznictwie przyjmuje się, iż wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić również przez doręczenie najemcy wniesionego przez pełnomocnika procesowego pozwu o opróżnienie tego lokalu powołującego się na okoliczności uzasadniające takie wypowiedzenie. Przykładem tego może być Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 roku wydana w sprawie o sygnaturze akt III CZP 39/97. Pozew nie może jednak jednocześnie zastępować uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego oraz wezwania do zapłaty zaległych i bieżących należności w dodatkowym miesięcznym terminie, albowiem w takim przypadku ochrona najemcy przewidziana w cytowanych powyżej przepisach byłaby iluzoryczna, a wynajmujący mógłby uchylić się do obowiązków nałożonych na niego przez ustawę o ochronie lokatorów.

Dodatkowo należy wskazać, że nawet gdyby doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, to i tak powództwo o eksmisję pozwanych należałoby uznać za nadużycie prawa i oddalić. Zgodnie z przepisami artykułu 5. Kodeksu cywilnego nie można czynić ze swojego prawa użytku, które by było sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego, a takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Cytowane unormowanie służy łagodzeniu rygoryzmu przepisów prawnych i dostosowaniu ich do konkretnych okoliczności faktycznych. Zawiera ono klauzule generalne, które należy traktować, jako ogólne normy społeczne odnoszące się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz nadużywania, które nie jest społecznie aprobowane i w związku z tym nie korzysta z ochrony. Jeśli chodzi natomiast o pojęcie zasad współżycia społecznego to trzeba przyjąć, że wyrażają one ideę słuszności w stosunkach międzyludzkich oraz odwołują się do powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości. Są to po prostu podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania. W rozpoznawanej sprawie, na podstawie dowodu z przesłuchania pozwanej A. Z., Sąd ustalił, że kilkanaście lat temu, gdy pozwana zamieszkała w tym lokalu wraz z partnerem nie nadawał się on do użytku i został w zasadzie w całości przez nią wyremontowany, gdyż jej partner zginął w 2005 roku. Z tego dowodu wynika także, że pozwana wymieniła w nim wszystkie okna i podłogi, wyremontowała ściany, zrobiła łazienkę i założyła centralne ogrzewanie, a łączny koszt tych prac wyniósł około 60.000 złotych. Oznacza to, że pozwana przywróciła do użytkowania ten lokal i to na własny koszt, bez jakiejkolwiek pomocy strony powodowej. W ten sposób niewątpliwie zapewniła dalsze jego funkcjonowanie jako lokalu mieszkalnego i zwiększyła jego wartość. Nie uszło przy tym uwadze Sądu, że w toku przesłuchania pozwana A. Z. wskazała, że strona powodowa wiedziała o tych nakładach na to mieszkanie, gdyż przyjeżdżał zatrudniony przez nią administrator budynku i tym się interesował, a co istotne zapewniał ją, że skoro inwestuje w to mieszkanie, to nie musi płacić czynszu. Należy także podkreślić, że sama pozwana przesyłała do strony powodowej informacje o wykonanych remontach i ich kosztach oraz przedkładała jej rachunki, a także występowała o uregulowanie tych należności. Jednakże powodowa Spółka nie podjęła w tym zakresie żadnych decyzji, pomimo zapewnień jej administratora. Z tych też powodów pozwana A. Z. nie płaciła czynszu i wpadła w zadłużenie. W tych okolicznościach należy zachowanie strony powodowej ocenić jako naganne i naruszające zasadę zaufania i lojalności we wzajemnych stosunkach. Skoro bowiem strona powodowa odniosła korzyści majątkowe w wyniku działań pozwanej A. Z. polegające na przywróceniu lokalu mieszkalnego do należytego stanu, to powinna się z nią rozliczyć, chociażby przez potrącenie tych należności z czynszu najmu. Ponadto nie powinna jej pozbawiać tego mieszkania wykorzystując brak opłat czynszowych, skoro był to efekt złej organizacji tej Spółki i braku zdolności do podejmowania jakiejkolwiek decyzji, a także wprowadzenia w błąd pozwanej A. Z., która słusznie mogła się spodziewać, że powodowa Spółka zaliczy jej koszty remontu na poczet należności czynszowych. Nie uszło także uwadze Sądu, że w toku procesu pozwana prawie w całości spłaciła zadłużenie z tytułu czynszu najmu, co potwierdziła strona powodowa. Główna więc przyczyna żądania jej eksmisji straciła na znaczeniu. Należy także podkreślić, że w toku postępowania strona powodowa w zasadzie nie ukrywała, że zamierza pozbyć się tego mieszkania, a pozwana A. Z. z kolei deklarowała chęć nabycia tego lokalu. Bezskutecznie ze względu na brak właściwej organizacji tej Spółki oczekuje na decyzję w tej sprawie. Co bardzo istotne pozwana A. Z. i jej syn J. S. od lat zamieszkują w tym lokalu i jest to ich dom rodzinny, trudno więc z tego punktu widzenia akceptować zachowanie strony powodowej, która żąda jej eksmisji i nie podejmuje żadnej decyzji co do sprzedaży im tego lokalu mieszkalnego. Strona powodowa nie wykazała przy tym, aby zaistniały jakieś powody uzasadniające takie jej postępowanie w tych okolicznościach. Przytoczone wyżej okoliczności świadczą o tym, że działanie strony powodowej jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego, a w szczególności z zasadami wzajemnego zaufania, lojalności, życzliwości i uczciwości. Na tych wartościach powinny natomiast opierać się wzajemne relacje między podmiotami prawa cywilnego w obrocie cywilnoprawnym. Nie może być uznane za wykonywanie swojego prawa sprzeczne z nimi zachowanie.

Z tych względów, na podstawie przytoczonych przepisów, orzeczono jak w punkcie I sentencji.

Odnośnie rozliczenia kosztów procesu poniesionych przez strony należy wskazać, że w świetle przepisów artykułu 98. paragraf 1. Kodeksu postępowania cywilnego, strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W niniejszej sprawie strona powodowa przegrała w całości niniejszy proces, a tym samym nie było podstaw do obciążenia pozwanych obowiązkiem zwrotu na jej rzecz kosztów procesu. W związku z tym należało oddalić wniosek strony powodowej o zasądzenie kosztów procesu.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu o przytoczone przepisy, Sąd orzekł jak w punkcie II wyroku.