Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 lutego 2019 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2019 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) położonej przy

Al. (...) w S.

o ustalenie lub uchylenie uchwał

I.  umarza postępowanie co do uchwały nr (...) z 2 marca 2018 r.;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie.

Sygnatura akt: I C 231/18

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. pozwała Wspólnotę Mieszkaniową (...) położonej przy Al. (...) w S. o uchylenie uchwał z 14 marca 2018 r. nr (...), nr (...), nr (...), a następnie także o ustalenie, że nie zostały podjęte (k. 104).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

1. Ustalenia faktyczne

Powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty.

Jest to wspólnota wielolokalowa, którą reprezentuje zarząd wybrany spośród jej członków. A samo zarządzanie w zakresie administrowania wspólnotą - powierzono profesjonalnemu zarządcy.

(bezsporne)

Na zebraniu Wspólnoty 2.03.2018 r. przedstawiono 4 uchwały do głosowania, które zostało zakończone w drodze indywidualnego zbierania głosów:

- (...) o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2017 i udzieleniu zarządowi wspólnoty absolutorium,

- (...) o przyjęciu planu finansowego i stawek opłat, w tym spornej,

- (...) o pracach remontowych w 2018 r. (wyszczególnienie prac k. 21),

- (...) o wynagrodzenie dla członków zarządu (z tym że ta nie uzyskała dostatecznej liczby głosów).

(fakty przyznane, a nadto dowód : uchwały – k. 13-24)

Wspólnota przesłała do podpisu powódce zaskarżone uchwały w trybie głosowania poprzez indywidualne zbieranie głosów, gdy opowiedziała się za nimi większość właścicieli (poza uchwałą nr 4). Dlatego powódka od daty doręczenia uchwał, liczyła termin do wniesienia powództwa. Powódka miesięcznie, mając udział 40,19 %, na fundusz musiała wpłacać 780,95 zł.

(fakty przyznane)

W okresie poprzedzającym poddawano we Wspólnocie pod głosowanie obniżenie stawki na fundusz remontowy do 0,50 zł za m kw, ale nie przyjęto tej uchwały (k. 42). Dlatego wcześniej obowiązywała także stawka jak obecnie zaskarżona.

Wspólnota stara się zabezpieczyć środki, gdyż budynek jest stary i remont, któremu został poddany, nie był wystarczający. Pojawiają się nowe mankamenty, co rodzi obawy, że w nieoczekiwany sposób może powstać konieczność nagłych prac, by było możliwe zamieszkiwanie. Poza tym realizowane są uchwalone plany remontowe. Wspólnota stara się realizować remonty etapami, w najbardziej niezbędnym zakresie, jak i stopniowo zapewniając należyty stan budynku.

Na corocznych zebraniach Wspólnoty omawiane są sprawy planu zarządzania i finansowania.

Powódka generalnie na bieżąco nie interesuje się sprawami Wspólnoty, ale systematycznie zaskarża uchwały. Powódka także w tej sprawie nie skorzystała z możliwości bezpośredniego zapoznania się z dokumentacją, poprzez którą pozwana ustala i rozlicza koszty. W efekcie Wspólnota w swoich kalkulacjach musi liczyć się z brakującymi wpłatami od powódki i innych dłużników i stara się zabezpieczyć poprzez gromadzenie środków. Przy tym w bilansach wykazuje należne środki mimo, że faktycznie nie wszystkie wpływają i stąd stara się mieć także przygotowaną rezerwę, w tym na nieoczekiwane wydatki. Bilansowanie w oparciu o te założenia prowadziły do stwierdzenia we Wspólnocie, że posiadane faktycznie środki i prognozy co do ściągalności wpłat bieżących, zakres planowanego remontu i prognozy co do prac, które mogą być szybciej niezbędne niż zakładano, uzasadniają utrzymanie spornej stawki. Dopiero od września 2018 r. (gdyż już trwała niniejsza sprawa) sporna stawka została obniżona do 1 zł za mm kw po zrobieniu analizy z przebiegu realizacji planu założonego w marcu.

Członka - W. N. reprezentuje od lat ta sama pełnomocnik w oparciu o stosowne pełnomocnictwo stałe (k. 196), co nie budzi wątpliwości we Wspólnocie.

(dowód: zeznania I. S. – k. 156 v -158, M. D. – k. 214-216, przedstawiciela pozwanej – k. 220-222, dokumenty złożone w sprawie)

3. Ocena dowodów

Spór wpierw sprowadzał się do oceny, czy zasadne i celowe było ustalenie zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 1,50 zł za m kw w sytuacji, gdy Wspólnota miała zgromadzone znaczne środki na koniec poprzedniego okresu i rezerwa ta miała nadal utrzymać się na koniec nowego roku obrachunkowego, a nawet powiększyć mimo prowadzenia remontu. Kwestionowany był przy tym zakres i koszt remontu, który uwzględniano przy szacowaniu zaliczki.

Następnie zakres sporu powiększył się o zarzut nieistnienia uchwał, gdyż za właściciela trzech lokali W. N. z udziałem 12,60 % podpisał się ktoś inny i z dokumentów głosowania nie wynika, że osoba ta miała odpowiednie pełnomocnictwo.

Sąd dokonał ustaleń głównie na podstawie zeznań, gdyż informowały one, czym kierowała się Wspólnota, podejmując kwestionowane uchwały w oparciu o dokumenty poddane w sprawie analizie przez powódkę. Przy tym jej zarzuty do złożonego materiału dowodowego, jak i w ogóle stawiane w sprawie, sprowadzały nawet nie do własnej oceny sytuacji, gdyż nie przedstawiła swojego stanowiska, jak według niej należy gospodarować wspólną nieruchomością, a głównie negowała działania Wspólnoty, powołując się przy tym także na przedłożenie przez Wspólnotę niepełnych informacji. Dlatego samo określenie stawki, którą uznawała za właściwą czy wyrażenie poglądu o zbędności remontu nie prowadziły do podważenia wniosków zawartych w zeznaniach, nawiązujących do dokumentów (ich wiarygodność nie budziła wątpliwości). Sąd zasygnalizował powódce wobec jej zarzutów, ewentualność dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, ale nie zgłosiła takiego wniosku. Sąd nie widział podstaw do przeprowadzenie dowodu z urzędu, gdyż dla wykazania okoliczności niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy, wystarczający był zgromadzony materiał dowodowy. Dopiero podważanie go, mogłoby nastąpić w drodze opinii biegłego, a w tym zakresie powódkę obciążał art. 6 kc. Zaznaczyć należy, że biegły może dostarczyć tylko wiadomości specjalnych o pracach finansowanych z funduszu remontowego, ale ocena, czy decyzja o ich prowadzeniu jest zasadna, nie należy do biegłego. Tymczasem powódka nawet w trybie zeznań nie podważyła zeznań pozwanej. Zeznania świadków i strony w ocenie sądu były naturalne, niepokrętne, logiczne, a więc – wiarygodne. Oczywiście należało mieć na uwadze, że powiązane były z ocenami, a do sądu - w trybie badanych przesłanek prawnych- należało poddanie ocenie prawnej i faktów, i związanych z nimi ocen.

4. Ocena prawna

Powódka cofnęła powództwo co do dwóch uchwał (k. 199). Na podstawie art. 355 § 1 w zw. z art. 203 kpc sąd umorzył postępowanie co do uchwały (...), gdyż pozwana wyraziła zgodę, a przyczyna cofnięcia nie budziła wątpliwości (pozwana przyznała, że nie uzyskano większości w głosowaniu, więc powództwo było bezprzedmiotowe).

Sąd na podstawie § 4 art. 203 kpc uznał za niedopuszczalne cofnięcie pozwu co do uchwały nr 2, gdyż uzasadnienie powódki nie potwierdzało, że definitywnie cofa roszczenie. Jej decyzja była wynikiem zmniejszenia spornej stawki w toku postępowania, mimo że zmiana nastąpiła od dnia nowej uchwały bez weryfikacji wcześniejszej. Tymczasem wypowiedź powódki wskazywała, że rozciąga skutek na cały czas obowiązywania uchwały. Powódka była reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, zatem sąd ocenił całą czynności za bezskuteczną, uznając dalsze dopytywanie za zbędne, gdyż oświadczenie powinno być klarowne (co do treści takie było), a nie kreujące pożądany przez powódkę stan, którego pozwana nie akceptowała (skoro nadal istniała sporność co do okresu poprzedzającego uchwałę obniżającą stawkę). Taka redakcja pisma narażała pozwaną, działającą bez zawodowego pełnomocnika, na nadużycie tego typu, że wyrażenie zgody na cofnięcie pozwu w tym zakresie, mogłoby być przyjęte przez powódkę jako podstawa weryfikacji wcześniejszych naliczeń (mimo upływu wykorzystanego terminu na zaskarżenie uchwały), skoro powódka kwestionuje wszystko w rozliczeniu stron.

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali1 właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zarzut nieistnienia uchwał był niezasadny, gdyż ważność i skuteczność podważanego pełnomocnictwa została wykazana (art. 95, 98 kc). Przy tym sąd nie podziela stanowiska powódki co do zbytnio sformalizowanych poglądów odnośnie pełnomocnictwa na kanwie sprawy z dość szczególnym rodzajem zmiany zasad głosowania, skoro w pozwanej Wspólnocie od lat nie budzi wątpliwości stała reprezentacja jednego z członków, a nie ma nawet wymogu pisemnego złożenia pełnomocnictwa. 2 Przy tym przy analizie tego zagadnienia dostrzega się, że na względzie należy mieć rodzaj czynności, a w tej sprawie chodziło o doroczne głosowania co do działalności Wspólnoty (choć także z zakresu przekraczającego zwykły zarząd, co nie zmienia wcześniejszej konstatacji, w tym zwłaszcza wobec treści stałego pełnomocnictwa do głosowania).3

Nie był też skuteczny zarzut niepowiadomienia powódki o podjęciu uchwały i to tylko zakładając, że faktycznie tak było. W literaturze potwierdza się, że kwestia ta ma znaczenie przy ocenie terminu do zaskarżenia uchwały, co nie było sporne w sprawie. 4 Nie była to też sprawa o zapłatę, a gdyby nawet – to zakwestionowana stawka była aktualna także poprzednio.

Dlatego powództwo co do ustalenia nieistnienie uchwał, nie podlegało uwzględnieniu.

Następnie rozpoznawane w dalszym ciągu żądania pozwu podlegały merytorycznej ocenie - na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali - czy uchwały naruszają interes powódki lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną. Naturalność konieczności łącznej oceny obu przesłanek w wielu typowych sporach między wspólnotą a jej członkiem jest zauważana w komentarzu do art. 25 w systemie L. (pod red. K. O.).

Najpierw należy jednak zaznaczyć, że ingerencja sądu w działalność wspólnoty może nastąpić tylko w przypadku naruszeń praw. Oczywistym jest, że to właściciele lokali decydują o wspólnocie, którą tworzą. Ingerencja sądu ma przede wszystkim charakter gwarancyjno-ochronny5. Przede wszystkim to członkowie wspólnoty decydują o niej. Dlatego - gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały - jak w niniejszej sprawie - to sąd podziela pogląd wyrażony przez J. I. (cytowane za ww. Komentarzem), że : ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się w przytaczanym komentarzu, który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa, że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie – por. wyrok SA Szczecin (...).

Przekładając powyższe założenia zakresu oceny decyzji Wspólnoty, jaką może podejmować sąd, należało stwierdzić, że szczegółowe i wszechstronne wypowiedzi zawarte w zeznaniach przekonywały sąd do tego stopnia, że poprzestanie tylko na tym podsumowaniu. Inaczej musiałby w całości zacytować zeznania, gdyż nie znajduje dodatkowej argumentacji, jak i potrzeby jej dalszego poszukiwania. Zdaniem sądu Wspólnota podjęła przemyślane, racjonalne decyzje, możliwe na danym etapie wiedzy o potrzebie wydatków, ich zakresie, zasobach, na jakich może się oprzeć. Założenia budżetowe i jego realizacja polegają na szacowaniu, które indywidulanie mogą prowadzić do różnych działań. W przypadku decyzji członków Wspólnoty uzyskujemy pewną wypadkową wyniku, która tutaj nie budziła wątpliwości, że narusza cytowane regulacje. Przy tym powódka podnosiła także zarzuty dotyczące prawidłowości związanej z codziennym prowadzeniem praw Wspólnoty (jak np. przeglądy techniczne i inne), ale kwestie te podlegać mogły tylko łącznej ocenie w ramach wskazanych przesłanek. Powódka drobiazgowe rozpisywała zarzuty, więc podkreślić należy, że całość wypowiedzi w zeznaniach wyczerpała odpowiedzi na jej wątpliwości (co sąd stwierdza, przypominając o ramach, w jakich może poruszać się, badając zasadność uchwał, a nie podejmując je za Wspólnotę). Nadmienić też można, że rezultat comiesięcznych kosztów przypadających na powódkę jest wynikiem jej praw właścicielskich i samoistnie przez odczuwaną przez powódkę nadmierność - nie może prowadzić do zwolnienia powódki z ich uiszczania.

5. Koszty

O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 kpc. Nie było w sprawie kosztów procesu do zasądzenia na rzecz pozwanej znanych sądowi z urzędu (art. 109 § 1 kpc).

1 w dalszym ciągu oznaczana : uwl

2 E. G. w komentarzu do art. 23 w L.

3 K. O. w komentarzu do art. 23 e L.

4 R. S., A. T. w komentarzu do art. 23 w L.

5 R. S. w komentarzu do art. 25 w L.